機械式駐車場専門委員会は大切

機械式駐車場は築15年を超えたら 利用者を中心に専門委員会を立ち上げよう。  部品交換や更新などは 1年や2年任期の理事会で決済するのは 荷が重く、わからない…

EV普及のカギはマンション管理組合

2030年脱ガソリン車に向けて EV普及のカギはマンション管理組合あると思う。 急速充電スタンドを外部の人も利用できるように 設置することが重要で、ポイントは…

苦労の連続、失敗の毎日

私がこの業界（管理組合のコンサルティング）に 参入した1980年代後半、 現在の「標準管理規約」は 「中高層共同住宅標準管理規約」という名前で、 「マンション…

国交省は12年おきに大規模修繕工事をやりなさいとは言ってません。

国交省は12年おきに 大規模修繕工事をやりなさいとは言ってません。 「長期修繕計画書上の大規模修繕周期は 12〜15年を目安にして下さい」 とだけ言っています…

マンション大規模修繕工事の平均周期は18年が平均です

わが社でお手伝いさせていただいている マンション大規模修繕工事の平均周期は18年ですが、 ポンプや機械式駐車場などが壊れたら修理や更新するし、 鉄部が錆びたら…

当社が入居してる築61年のビルは、まだ一度も大規模修繕工事をしていません

当社が入居してる築61年のビルは、 まだ一度も大規模修繕工事をしていませんし、 周囲のオフィス・学校・病院・ホテルなども 全面足場を設置しての大規模修繕は見か…

全面打診のために大規模修繕工事実施はとても不経済です。

外壁タイル全面打診が10年おきに必要です。 方法は  ①足場をかける  ②ゴンドラ  ③ロープ工法  の中で一番安価が ③ロープ工法です。 ネット検索するとロ…

「大規模修繕をしないと資産価値が落ちる」は間違い

「大規模修繕をしないと資産価値が落ちる」 は間違い ①大規模修繕をしないと建物は汚いが積立金が増える  ②大規模修繕を実施すると建物は綺麗になりますが積立金が…

標準管理規約では長期修繕計画の変更は総会決議事項としています。

標準管理規約では長期修繕計画の変更は 総会決議事項としています。 しかし総会決議がとられていない組合が多くあります。 長期修繕計画（案）のままで終わり。 また…

火山が爆発したら 

火山が爆発したら  ▼火山灰はガラスの破片  ▼粉塵マスク着用で吸い込まない ▼前兆があるのが一般的で、できればその段階で遠くに逃げる  ▼室内に灰が入らない…

横行式（パズル式）機械式駐車場を単純昇降式駐車場に変更することが可能です。

横行式（パズル式）機械式駐車場を 単純昇降式駐車場に変更することが可能です。 車離れの中、更新には行政の付置義務がクリアできれば、 機械式駐車場のパレット数削…

FM（フルメンテナンス）契約とPOG契約

エレベータ保守には FM（フルメンテナンス）契約とPOG契約があり    FM契約  各装置・部品の点検・調整をし、 故障、劣化部品交換、修理を行い 更新以外…

機械式駐車場の修理・解体・更新に苦労している管理組合があります。

機械式駐車場の修理・解体・更新に 苦労している管理組合があります。 ピロティを通って機械式駐車場に行く場合には、 ピロティの高さ制限がありレッカー車など大型車…

機械式駐車場は大きな方針やビジョンを考えたい。

機械式駐車場は築15年を超えると、 基盤関係の電装部品交換の見積が出され、 その後スプロケットなど駆動部品交換見積、 そして更新工事とめじろ押しになります。 …

「もし自分が理事長だつたら」を議題に理事会をやってみてはいかがでしょうか。

「もし自分が理事長だつたら」を議題に 理事会をやってみてはいかがでしょうか。 理事全員順番に自分が理事長だったら 何をどうするか？ ブレストしてみて下さい。 …

管理会社さんは管理組合や理事会のパートナーでとても重要な存在です。

管理会社さんの支援なしで 管理組合を成立させることは、 とても難易度が高く、 理事の負担が格段に高くなります。 管理会社さんは管理組合や理事会の パートナーで…

管理組合では「頑張らない」と考えてはいかがでしょうか。 

管理組合では「頑張らない」と考えてはいかがでしょうか。  ▼どのようにしたら頑張らないで意識の高い理事会が継続できるか  ▼どのようにしたら頑張らないでコミュ…

仕組み作りに取り組もう。

特定の理事が頑張って何年も 理事会を引っ張ってくれた。 たいへん有り難く、 その功績は計り知れない。 でも後継者が現れずに、 意識低く管理会社言いなりの理事会…

このひどい大規模修繕工事の業界の裏側を皆さんにぜひ知ってほしいと思います

大規模修繕工事の施工業者さんに私がよく聞く質問  私：リベートを一切とらない設計コンサルティング会社知ってますか？  施工業者さん：そんな設計コンサルの先生は…

築23年で第1回目の大規模修繕。

現在設計監理コンサルティングを受託し 工事中のマンションが 築23年で第1回目の大規模修繕。 8割程度工事完了し本当にきれいになった。 工事前はだいぶ汚れが目…

中国のゼロコロナ政策が心配

中国のゼロコロナ政策。 世界経済が崩壊するのではないかと少し心配。 大恐慌が襲って来なければ良いのだけれども。

メーカー系のフルメンテナンス契約は儲かりビジネス

エレベータのフルメンテナンスは 有難い仕組みだけど、 実は儲かりビジネスでもある。 メーカー系保守会社は、 競争原理の働かない価格支配型マーケットで、 かつ修…

フルメンテナンス契約のなかなか知られてない事実

エレベータ「フルメンテナンス」と言う仕組みが、 どんなにありがたいか。 どんなに素晴らしいか。 古くなった機械式駐車場の 修理提案を見て比べると、 理事会や修…

管理会社の第三者管理は制限すべき

理事会がなくなることはマンションにとって悪いことではないが、管理会社が第三者管理の役割を担い、管理会社が理事長をやることは、完全に方向性が間違っている。制度や…

築20年超のマンション管理組合組織

マンションでは築20年を超えてくると、 機械式駐車場、エレベータ、給排水設備など、 ヘビーな設備更新に加えて 大規模修繕も定期的にやってきます。 輪番制の理事…

マンション共用部分の地震保険に加入している管理組合は4割弱

マンション共用部分の地震保険に 加入している管理組合は4割弱と言われています。 つまり6割以上は未加入です。 それだけ保険料が高く、 かつ鉄筋コンクリート造が…

マンションの地震被害はどのように認定されるのでしょうか？ 

マンションの地震被害は どのように認定されるのでしょうか？  共有部分である、柱、梁などの 主要構造部がどれだけ損害を受けたか、 損壊や焼失、流失、傾斜などが…

共用部の地震保険

マンション管理組合で加入する 共用部の火災保険には 「地震保険」が火災保険金額の 半額まで特約で付加でき、 保険料はおよそ倍額になります。 支払われる保険金額…

エレベータ更新工事

最近顧問をさせていただいている 管理組合様を中心に エレベータ更新工事が増えてきた。 エレベータ更新には 「全撤去」 「準撤去」 「制御リニューアル」 があり…

感謝の気持ちを伝えよう

管理会社さんや管理員さん、 そして清掃員さんに感謝の気持ちを伝えたい。 毎日コツコツと丁寧なお仕事をしていただいていると感じたら、 恥ずかしがらずに素直に気持…

「業者」という単語が好きではありません。

「業者」という単語が好きではありません。 できれば会社名で呼ぶようにしていますし、 せめて「業者さん」と呼んでます。 価格支配力が発注者にある 価格競争マーケ…

駅の伝言板

ネット社会で機能してなく、 単なるいたずら書きしかないけど、 昔はどこにでもあった、 そして懐かしい駅の伝言板でした。 

専有部のリフォーム規定や細則を整備しておくと良いでしょう

管理組合では専有部のリフォーム規定や 細則を整備しておくと良いでしょう。 ポイントは「音と水」です。 音は特に下階からクレームのないように、 水は漏水のないよ…

マンション大規模修繕工事施工業者公募情報。

ある日のマンション大規模修繕工事施工業者公募情報。 【完工高】ゼネコン300億円以上、 改修専門30億円以上、 その他条件ありとの 10戸の東京都内某マンショ…

本当に狭くて小さい業界

マンション大規模修繕工事設計監理会社募集の 公募情報資本金15百万円以上、 1級建築士3名以上在籍、 というだけで、 エントリーできる設計監理会社は 数社しか…

未来に向かってゴールの具体的な目標設定能力。

未来に向かってゴールの具体的な目標設定能力。 そしてそこに到達するための 準備段階での実現のエンジンは 情熱以外にありません。 能力やIQはあまり関係ないと思…

「重要だが緊急」な事ことを優先する

「当たり前の明日はやってこない」ということは、 大地震・コロナ・戦争などから私たちは学んでいます。 だから今できることを精一杯やる必要があります。 「重要だが…

民主主義ではNo.2も大事です。

理事会にはNo.2がいるといいでしょう。 No.2は理事会などでの雰囲気づくりにも 大きく影響する存在で 「そんな無茶な！できる訳がない！」と、 多くが困惑す…

「自己中心勝手型」の人は理事には向いてません。 

「自己中心勝手型」の人は理事には向いてません。  ・常に他社（管理会社など）の批判をする人  ・いつも自分のことばかり話す人  ・自分の経歴をひけらかす人  …

理事会の運営を成功させるポイントは 「仲間作り」と「人間力」です。

理事会の運営を成功させるポイントは 「仲間作り」と「人間力」です。 「○○理事長のためなら」とか、 「○○さんの考えには共感できるから」 といった人と人とのつ…

こういう人達によって僕らは守られてる

今朝このベンチを丁寧に アルコールで拭き掃除している 駅員さん見かけた。 こういう人達によって 僕らは守られてるって思った。 有り難い。 感謝です。 

管理組合で改革を考えている時、その開始時期に注意したい。

管理組合で改革を考えている時、 その開始時期に注意したい。 理事会内で反対勢力や支援者の有無、 理事交代のタイミング、 専門委員会設置、 通常総会や臨時総会ま…

木材すごくいい。

15年前に大規模修繕工事を実施した とあるマンションの集会室。 木製の壁材（タンボアで施工。杉板などだともっといいかも）。 机や椅子をぶつけて少し傷がついても…

漏水は即刻止めましょう

漏水報告が出てきたので 大規模修繕工事を計画するのは 間違っていると思います。 漏水したら大規模修繕を待たず タイムリーに止水しましょう。 大規模修繕を実施す…

期待耐用年数は2倍以上

屋上防水10年保障について 「保障が切れても大丈夫なんですか？」 に対して 「異常がなければ大丈夫です」 と応えます。 保障が切れた時点で更新が必要なら、 冷…

まさに現代求められる建設手法でローコストです

4戸のコーラティブハウス建設は、 ボランティアによるワークショップを取入れ ハーフセルフビルド形式で 木造2階建ての長屋を完成させた手腕 は建築家の存在なしに…

私も住みたいと思うほど素晴らしいコミュニティ

4戸コーラティブハウス管理組合の話を伺った。 コモンスペースという広めの集会室（というか宴会部屋）があり、 仲良し4家族がしょっちゅう集まって、 子育て、食事…

プラスを稼いで行きたいと思う

人と長く付き合っていると、 良い部分と悪い部分が見えてきますし、 相手にも見透かされます。 マイナス部分よりもプラス部分が 多ければプラスの資産が貯まり、 逆…

大型マンション管理組合では広報活動にも力を入れて欲しい。

できれば大型マンション管理組合では、 広報活動にも力を入れて欲しい。 理事会や専門委員会での 活動報告などをタイムリーに 組合員に広報するのが理想的です。 そ…

デベが初期設定間違ってるとしか思えない。

とてもヘビーな上下左右前後の複雑な機械式駐車場が、 1戸1パレットの区分所有の形態になってる管理組合。 すごく大変そう。 将来どんな展開になるのかイメージ湧か…

かわいそうな管理組合

車離れから駐車場の空車が目立ち、 管理費会計が赤字化寸前のところで、 管理会社から委託費の値上げを 言われて管理費会計が足りなくて 困っている管理組合からの相…

理事や専門委員で打鍵棒（パルハンマー）を買いましょう。

タイル張りのマンション管理組合では 理事や専門委員で打鍵棒（パルハンマー）を買いましょう。 アマゾンや楽天で1～2千円で売っています。 そして壁を叩く（こする…

外壁タイルが剥離して、はらんで（膨らんで）きている建物は要注意

外壁タイルが剥離して、 はらんで（膨らんで）きている建物があります。 落ちると人に当たる危険性がある箇所は 大至急タイルをはがしましょう。 はらんだタイルはい…

タイル剥離が気になる時は、

タイル剥離が気になる時は、 まずは目視で確認するといいでしょう。 簡単な方法はできるだけ真下から タイルを空まで見上げてみると、 異常のある箇所は膨らんでいま…

それでいいのだ！

せっかく取得した資格を有意義に 使いこなせていない人が沢山います。 でも、それでいいと思うのです。 社会生活は思い通りにいきません。 ある時期全力で資格取得に…

受験生の皆さん頑張って下さい

20代で資格取得しました。 頭が悪く苦しくて大変な受験期間でしたが、 この年になって、 あの時頑張っておいてよかったと心から思います。 30歳超では公私ともに…

管理会社さんに「相見積をとっといて」と丸投げはやめましょう！

管理会社さんに「相見積をとっといて」と丸投げはやめましょう！ 管理組合独自取得の見積はかなり重要な役割です。 私が理事長ならば、 相見積取得担当理事を置いて、…

長期修繕計画書策定の主体は組合

長期修繕計画策定の主体は管理組合にあります。 管理会社さんの役割は策定支援で主体ではありません。 つまり管理組合として計画の予算や周期は積極的に考え、 提案い…

長期修繕計画書はグラフをみろ！

長期修繕計画が手元にあっても、 小さい数字が沢山書いてあるだけの書類なんて 読み解きたくもありませんね。 細かい数字なんて見なくていいんです。 20～30年後…

「ありがとう」の一言が欲しい

管理員さん、清掃員さん、フロントさん、 そして理事会や専門委員会など、 よくやってくれてると感じたら 「ありがとう」の一言が欲しいですね。 みんな生身の人間で…

「もっちり」という言葉に弱い

パン屋さんに行くと 「もっちり」という言葉に弱く、 すぐに手が出てしまう私です。

新しい発見だった。

ウエイトトレーニング。 普段は重たいウエイトで6〜8回でやってるんだけど、 先日は重たいウエイトがないジムだったので、 軽めのウエイトで20〜25回。 これで…

休み癖がありません。

休み癖がありません。 お休みは管理組合が 動かない盆暮GWだけでした。 これでは後継者が現れないと考え 習慣を改善しようと思います。 35歳で事業を始めて、 …