バルコニージャングル化・サンルーム取付などはもってのほか

専用使用権のある共有部分を改造しているケースを見かけます。 例えばバルコニー床の人工芝やタイル張りです。 床防水時には人工芝などの撤去・復旧は自己負担が一般的…

雨漏りしやすいウイークポイントとは

マンションでは、 トップライト・斜壁・勾配屋根・エントランス庇などは 雨漏りしやすい場所でウイークポイントです。 特に築年が経過すると 顕著に漏水が増えますが…

マンション管理組合の充電器設置がEV化推進のカギです。

マンション管理組合の充電器設置がEV化推進のカギです。 

電球の間引きはやめよう

未だに、廊下やエントランスホール照明器具の球を抜いて、 間引きしているマンションを見かける。 節電はわかるけど、なんでLED照明に変更しないのか？ 不思議でな…

長期修繕計画の主体は管理組合

長期修繕計画の主体は管理組合です  例えば  新車営業「車の買替えは3年で設定しました」  客「買替えは5年にしたいのですが」  営業「それは困ります。責任が…

破綻する長期修繕計画。気づいてない組合員。

どこのマンションでも破綻する 見込みとなっている長期修繕計画。 その額の大きさにいつも驚かされる。 年金医療費負担が大きい国家財政破綻に次いで、 マンション管…

外壁にタイルを張るのはやめていただきたい

デベロッパーの皆さん、 分譲マンション設計者の皆さん、 外壁にタイルを張るのはやめていただきたいと思います。 多くのトラブルを発生させている 剥離問題の火種に…

管理組合の専有部リフォーム申請

管理組合の専有部リフォーム申請について、 申請内容の確認や承認の代行などを、 有償でもやってくれている管理会社ってあるのかしら？ フロント担当者が好意でやって…

管理組合として専有部リフォーム申請の対応を管理会社に丸投げは良くありません。

管理組合として専有部リフォーム申請の対応を 管理会社に丸投げは良くありません。 それは管理会社の仕事ではなく 本来管理組合の仕事です。 役員などで対応できない…

音と水のトラブルがなくなるように工夫しましょう

築20年を超えると専有部リフォーム工事が増えます。 この時の基準が規約上明確になってなく、 申請や審査基準、許可の出し方など、 しっかりできてない管理組合圧倒…

多棟型マンションのお財布

多棟型マンションでは棟別お財布と 全体共用のお財布があるのが 通常で修繕の場面でENTホール、 管理室、集会室など、どのお財布から 費用を拠出するのか？ 明確…

マンションの給排水系漏水で一番多いのは給湯管ピンホールからの漏水事故

マンションの給排水系漏水で一番多いのは 給湯管ピンホールからの漏水事故だと思います。 給湯管は熱伝導率に関係で肉厚の薄い銅管に 保温材が使用されているケースが…

向こう三軒両隣

昔の木造長屋住宅では、 区分所有だとしても管理費も積立金もなく、 向こう三軒両隣が仲良くやっていた という光景が目に浮かぶ。 風鈴と蚊取り線香があり縁側で涼み…

支出削減は最重要課題

長期修繕計画の破綻が著しいマンションが、 相変わらず多くある。  健全化策は  ①収入を増やす  ②支出を減らす  の2つしか方法はない。  だから支出削減は…

談合リベートコンサルタント会社に嫌気がさし転職したいという問合せ

管理組合の談合リベートコンサルタント会社に嫌気がさして、 転職したいという問い合わせが、これまで数件あった。 談合リベート会社から送り込まれてくる刺客なのでは…

エントランスドアはハンズフリーが便利

エントランスオートロックが自動ドアに対して、 その外側が手で押す重たいドアをよく見かけます。 なんでこんな設計になるのか不思議なんだけど、 外から両手に買い物…

インターホンの寡占化

マンション管理組合のスマートインターホンは、 アイホンとパナソニック以外の どこかがデファクトを取ってもらいたい。 必ずアイホン・パナの2社は商品を出してくる…

スマートインターホン

これからマンションインターホンは、 スマートタイプに置き換わる思う  ①配線不要  ②外出中でもスマホで対応  ③置き配に便利  ④セキュリティ（侵入者や高齢…

インターホン更新工事について考えてみる

インターホン更新工事は、 一般的なマンションであれば、 戸あたり10～20万円程度でやっていただきたい。 特に、今後はエントランスホールでインターホンを呼ぶと…

給水管更新について考えてみる

築20年程度のマンションで、 長期修繕計画書上共用部の 給水管って更新を計画する必要があるんでしょうかね？ ライニング鋼管（VLP）だと、 腐食の可能性がある…

「働きがい改革」

「働き方改革」ではなく「働きがい改革」月刊誌致知で学んだ事です。 ゆとり教育の延長線上で社会人版だと 理解されてきた「働き方改革」の本質は 「働きがい改革」だ…

180度方向転換

マンション管理組合は民意が反映されにくいです。 一般的に総会は議長委任が多く、 理事会での決定事項がシャンシャン総会で通ってしまう。 理事長は輪番理事の中での…

政権交代には気をつけたい

マンション管理組合総会で理事が交代し 互選で理事長など役職が決められます。 ここでいつの間にか政権交代的な 大きな変化が起きている可能性があります。 よくやっ…

正常に防水が機能している証拠

モルタル防水系の床に染み込むタイプの バルコニーや共用廊下床材を、 ウレタン防水またはシート張りに防水にすると、 雨水などは染み込まなくなりますが、 一方で表…

修繕積立金値上げの3つの手順 

修繕積立金値上げの3つの手順  ※例えば月額10,000円を13,000円に値上げしたい時  ①値上げA案月額13,000円、B案月額15,000円としてアン…

「空腹力」って大切

「空腹力」って大切だと思う。 つまり、1日の内でどれだけ空腹で いられるかって言うこと。 空腹時間が全くないのは危険です。 特に年齢を重ねてくるとです。 ただ…

互選での理事長選びは大変です。

管理組合の理事報酬を考える時に、 理事長だけは印鑑を押したり、 各種報告連絡相談なそ負担が極端に増えるので、 別格の報酬を考えるといいと思います。 つまり、色…

エレベータフルメンテナンス契約は築古で未リニューアルでも可能？

更新工事をしていないエレベータを、 築20年超のところから フルメンテナンスで受託してくれる 保守会社ってあるのかしら？ 今日管理会社さんから そんな提案を聞…

受水槽が不要になったマンション

増圧直結方式に変更して、 受水槽が不要になったマンションでは、 ほとんどが受水槽は撤去をしても、 受水槽の基礎だけが残ってるのを多く見かけます。 受水槽が地下…

小規模マンションではポンプ不要？

受水槽ポンプ加圧方式で 給水していた小規模マンション。 築古になり、管理会社さんから 増圧直結にしましょうと提案があり、 いろいろと調べたら、結果、 水道管直…

ポンプは一般的に事後保全

ポンプのオーバーホールや更新を、 理事会に熱心に言ってくる担当者がいます。 ポンプは基本的に複数台で交互運転をしていて、 片肺運転でも水は供給できる 仕組みに…

借室の電気室

借室電気室がある集合住宅があります。 電力を高圧から低圧する変圧器が 格納されている部屋で、 管理組合が電力会社に貸している部屋です。 ここ鍵は電力会社で保管…

給水方式

給水方式には  ①直結給水方式（ポンプを利用せずに2～4階まで給水可能です  ②増圧直結方式（水道本管からダイレクトにポンプで増圧します  ③受水槽加圧方式（…

駐車場利用料の収納と部品交換や更新が支出される会計が同じお財布が望ましい。

駐車場利用料が一般会計収入に 組込まれている問題に関して、 機械式駐車場の場合、 利用料の大部分を積立金会計の収入にするか、 または部品交換や更新費用を 一般…

マンションの税金

マンション管理組合が通常の管理業務のみ営み、 組合員からの管理費等の収入だけ場合には 法人税は課税されません（法人税法第7条）。 但し携帯アンテナ収益や駐車場…

全国賃貸住宅修繕共済協同組合の共済掛金制度

『大規模修繕積立金の損金算入制度 （全国賃貸住宅修繕共済協同組合の共済掛金制度）』 がスタートします。 この制度は賃貸住宅の修繕積立金を共済掛金として 事前に…

オフィスビルは、ことごとく大規模修繕工事なんてやってない。

うちの会社の近所にあるオフィスビルは、 ことごとく大規模修繕工事なんてやってない。 足場がかかってるところは、 ほとんどみかけない。 みんな事後保全なんだなぁ…

マンションの大規模修繕工事ばかり目立つ

電車乗ってて足場が建ってる工事現場って、 タワークレーンがあるような新築工事か、 マンションの大規模修繕工事ばかりしか見かけないところに、 新築工事が減ってき…

ヴィンテージマンションの特徴 

ヴィンテージマンションの特徴  ▼何年たっても見劣りしないデザイン  ▼専有部は現代的な生活に対応できるようになっている  ▼管理が行き届いている  ▼同地域…

ヴィンテージマンションは歴史を感じさせる

ワインやジーンズなどでヴィンテージという言葉を聞きます。 年月を重ねより味が出て、 多くの人が魅力を感じるマンションを 「ヴィンテージマンション」と呼びます。…

タイルについて基礎知識

タイルの大きさを45ニ丁（よんごーにちょー)、 45三丁などと呼びます  タイル本体が  45×45㎜が「45一丁」  45×95㎜が「45二丁」  45×1…

マンション火災保険料が上がり続けています。

マンション火災保険料が上がり続けています。 マンション火災保険は漏水事故や 破損汚損などの保険金請求が多く 損害保険会社では赤字とされている ジャンルの保険で…

管理会社さんに、あまりにもおんぶにだっこは危険

文句を言っているだけが理事の役割ではありません。 収支予算案、 事業計画案の作成、 大規模修繕計画案の作成、変更、 管理規約や細則などの制定、変更、 廃止にか…

マンションを買うと組合員になる義務があります。

マンションを買うと組合員になる義務があり、 輪番で理事が回ってくるのが通常で、 理事になったら頭と身体に汗かいて 働かなければならないと、 義務教育で教えてほ…

モンスタークレーマーを抑える理事会の役割は大変重要

管理組合ではモンスタークレーマーが育ちやすい。 売り手市場の現代では、 カスタマーハラスメントの影響で パートナーである各種会社さんから 契約解除を言い渡され…

国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で検索

国交省の長期修繕計画ガイドラインでは、 大規模修繕工事は12～15年で、 計画期間は、30年以上で、 かつ大規模修繕工事が 2回含まれる期間以上となりました。…

大型支出削減を第一に考えよう

長期修繕計画書上で将来的に 破綻経済となる時には ①収入を増やす ②支出を減らす の2種類しか健全化策はありません。 同時にやると効果的ですが、 順番とすれば…

主体は組合

理事が代わると一からのスタート。 理事のなると一生懸命だが、 一般組合員は無関心という 一般的なマンション管理組合では、 一からスタートの理事会は 良くも悪く…

独自見積のクセをつけましょう。

相見積を管理会社さんに依頼するのは、 本質的には意味の無いことです。 大きな金額の工事や修理は 競争原理が働くものであれば、 役員の皆さんで労力を惜しまず、 …

「利用料無料」のサービスは・・・？

「株式会社スマート修繕」かぁ。 登録している35社から 最大3社の紹介が可能で見積徴収できるという 「利用料無料」のサービス。 今までの談合リベートモデルをネ…

管理規約がワープロ化されてない組合

管理規約がワープロ化されてない組合は 最新版にすることにとても労力がかかります。 管理会社さんは製本された規約を テキストデータに変換してくれないでしょう。 …

高圧一括受電契約中の組合は要注意

高圧一括受電をしている管理組合は、 契約終了の通知が来ている模様。 ほかの高圧一括受電業者さんを 当たっても受付休止中とのこと。 東京電力の高いプラン一択とい…

外壁にタイルを張るのをやめよう！

タイルの浮きや剥離が多くなる一方です。 剝がれるタイルならば張らないでもらいたい。 危険です。よく考えてみると 外壁にタイルを張っているのはわが国ぐらいで、 …

機械式駐車場の利用料は積立金会計に

駐車場収入が一般会計に収納され、 機械式の場合、 部品交換や更新費用が 積立金会計から支出される 仕組みが間違っている。 収納されるお財布と支出のお財布を 同…

献血活動

椎間板ヘルニアで痛みに耐え 人生初の入院＋手術を経験したのが40歳。 再発→再手術を経て健康のありがたみを感じて 始めた献血活動が本日で60回達成。 健康に感…

駐輪場には様々な問題があります。 

駐輪場には様々な問題があります。  ①駐輪台数不足  ②電動アシスト自転車の増加  ③駐輪場の老朽化  ④駐輪場の使い勝手の悪さ  ⑤駐輪場の美観が損なわれて…

駐車場委員の参加を促しましょう

機械式駐車場の専門委員会を立ち上げるといっても、 機械式駐車場利用者以外は興味のない議題で、 機械式駐車場利用者が圧倒的少数の場合には、 委員を募集しても集ま…

長期修繕計画の機械式駐車場に注目しましょう

長期修繕計画書に機械式駐車場の 部品交換や更新費用などが 計上されていないケースを何度か見かけました。 長期修繕計画書には機械式駐車場の 想定される部品交換や…

大規模修繕の専門委員会は自立しよう。

大規模修繕の専門委員会は自立しよう。 管理会社さんは議事録素案作成という 任務がありますが、 お世話になりっぱなしは良くありません。 特に大規模修繕は情報が命…

総会に出席しましょう

理事長な理事でバリバリやっていたけど、 任期満了後パタッと総会にも 出てこなくなる方をよく見かけます。 口出ししたくない気持ちもわかりますが、 そのご苦労はよ…