マンション管理見直し本舗代表のブログ。あなたの大切な資産を守るための管理見直し術を指南！
「マンション長寿命化促進税制」で管理計画認定制度は普及するか？
令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されました。 www.mlit.go.jp 本制度の概要は以下のとおりです。 ■ 本制度が措置された背景・多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しています。 ・長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲 への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じることとなります。 ・このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的として、「長寿命化に資する大 規模修繕工事を行ったマンションに対す…
「給湯管のピンホール漏水」が発生したマンションの診断結果が出た！
都内にある顧問先マンション（築23年）では、昨年末に2階住戸内で漏水事故が発生しました。 当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定されました。 実は、当マンションのような「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホール状の穴が空いてしまうことに伴う漏水事故は、「マンションあるある問題」の一つなのです。 ネット等で調べたところ、無料で劣化診断を実施してくれる業者がいることがわかったので、先月2つの部屋を対象に室内の給湯管をファイバースコープで調査してもらいました。 その結果の概要は以下のとおりです。 ■ 劣化度合いは、5段階評価の「5」 「早急に…
今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 5月 21日（日） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…
「マンション管理見直し本舗」ホームページ全面リニューアルのお知らせ
創業10周年を迎え、このたび「マンション管理見直し本舗」のサイトページを全面リニューアルいたしました。 今回のリニューアルの主な目的は大きく3つあります。 （1）「管理組合が抱える 4 つのリスク」に関する啓蒙 1）割高な管理委託費 2）修繕積立金の「簿外債務 」問題 3）素人が運営する脆弱な運営体制 ・ 4）利益相反の関係にある管理会社への依存体質 （2）管理組合のお悩みに応じた当社業務メニューの紹介機能の追加 新たなページとして、「当社のコンサルティングの進め方」を設け、ユーザーのお悩みに応じてフローでご案内することにしました。 （3）管理委託費の削減以外の多様なコンサルティング実績…
3月19日、東洋経済オンラインで「12年周期でなくてもOK ｢大規模修繕｣の大誤解 ｣と題した記事が掲載されました。 ＜参考記事＞ toyokeizai.net 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 国交省の調査によると、全国のマンションストックのうち築40年を超えるマンションは現在115.6万戸で、マンションストック総数の約17％を占める。同省は10年後には約2.2倍、20年後には約3.7倍へとさらに増えていくと予測している。 ■ 今後、管理不全マンションが増えると想定される中、管理状況を「見える化」するため、2022年4月から「マンション管理計画認定制度」とマンション管理…
都内の顧問先のマンション（39戸）では、このたび非常用照明器具のLED化を実施することになりました。 工事費は総額で170万円弱かかるのですが、このマンションがある杉並区では、 「集合住宅及び事業所等におけるLED照明機器切替助成」という制度があることがわかりました。（下記参照） 「区内の温室効果ガスの削減を図るため、集合住宅等においてLED照明機器に切り替える導入経費を支援する」ことが本制度の趣旨となっています。 www.city.suginami.tokyo.jp 本制度の概要（令和4年度の場合）は、以下のとおりです。 ■ 助成の内容 機器本体、切り替えに必要な関連部材の購入費、切り替えに…
今月開催予定のセミナーのご案内です。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 3月 18日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを3割削減…
今回は、都内にある顧問先マンションで、昨年末に発生した住戸内の漏水事故についてお話しします。 2階住戸の天井部から漏水が発生したため、当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定された、という経過です。 下記の記事にあるように、「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホールが空くことに伴う漏水事故は、マンションあるある問題の一つなのです。 toyokeizai.net この漏水事故があまり知られていない原因の一つは、住戸内の「専有部分」で発生するからです。 専有部分は、マンション管理組合の管轄範囲ではなく、区分所有者自身が管理責任を負っている部分…
先日、顧問先のマンションで、住戸鍵の紛失事故が発生しました。 その経緯は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの居住者から、「夜間に空き家になっているはずの部屋（現在不動産業者が所有しており、転売のため営業中）に人がいる気配がする」との申し出があった。 ■ 管理会社を介して所有者である不動産業者に確認したところ、約1週間前にゴミ置き場付近に設置しているキーボックス内の住戸鍵が失くなっていたことが判明した。 ■ 不動産業者からのヒヤリング結果は、以下の通り。 ・ キーボックスの暗証番号は2ヶ月に1回変更している ・ メンテナンスの為、月に1回清掃等を行うが、夜間に訪問することはない…
神奈川県内にある築27年目のマンション（70戸）では、先日の通常総会で修繕積立金を現状比3倍に大幅値上げすることを決議しました。 顧問に就任してから丸1年かかってようやく実現したのですが、どのような事情があったのかをご紹介します。 まだ顧問契約の締結以前のこと、総会で修繕積立金の増額改定を議案として上程したところ、賛成の数が管理規約の要件を満たさず、承認に至りませんでした。 当時の議案書を確認したところ、驚くことに「特別決議事項」として扱われていたことがわかりました。（区分所有法では、管理規約の改廃や共用部の変更など特に重要な議案は「特別決議事項」とし、「全組合員ならびに議決権総数の各4分の3…
都内にある顧問先のマンションでは、既設の防犯カメラ（5台）のレンタル契約（6年間）が今年の夏に満期を迎えるため、機器一式（モニター、レコーダー各1台を含む）の更新について検討することになりました。 まずは、現契約先（管理会社が紹介した業者）にレンタル契約の継続を前提に機器更新の見積もりを依頼したところ、「月額22,660円 税込」との条件提示がありました。 上記料金には、保守メンテナンス、消耗品交換、障害故障発生時の無償対応サービスも含まれています。 現契約の料金（月額23,112円 税込）よりも安いこと、また新しいカメラの性能も現状に比べて向上することを考えると、魅力的な条件のように思われま…
宅配ロッカーのあるマンションにも「スマート置き配」はおススメ！
1月10日付のBIglobeニュースで、「「スマート置き配」申込棟数、一都三県で4000棟突破」と題したニュースが掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■配送業者ごとに認証された配達員のみが入館できる上、エントランスの解錠履歴は全て記録されるため、セキュリティーに配慮できるのが特徴。 ■マンションオーナーや管理組合、管理会社の初期費用、月額費用、工事費用などは全て無料。 ■ AIやIoTで不動産業務のDXを促進するライナフは、同社が提供しているオートロックのマンションで置き配を利用できるようにするサービス「スマート置き配」の申…
今月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 1月 14日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1．…
マンション管理計画認定制度「国が笛を吹けども現場は踊らず!?」
12月27日付けの朝日新聞に、「マンション管理の新制度、自治体の準備進まず 減税策で不公平感も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの管理が適切かどうかを認定する「管理計画認定制度」。今年4月にスタートしたものの、自治体の受付の開設が進んでおらず、国の調査によると来年度以降にずれ込む自治体が全体の5割あるとのこと。 ■ この制度では、修繕積立金や長期修繕計画など、適切な管理のために基準17項目を審査し、地方自治体が管理組合を「認定」する。一方、基準に満たない場合は助言や指導をし、さらなる改…
マンション管理計画認定のインセンティブとして、新たな減税措置が浮上！
12月13日付の日本経済新聞に、「マンション修繕、固定資産税を減額 長寿命化へ特例創設」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ■ 政府・与党は13日、大規模修繕工事を実施したマンションの固定資産税を減額する特例措置を創設する方針を固め、2023年度の与党税制改正大綱に盛り込む予定。 ■ 今年4月から一定基準を満たすマンションの管理計画を認定する仕組みをつくった。が、この認定を受けた築20年以上の建物を減税対象にする。 ■2023年4月から2025年3月末までの期間に外壁補修などの工事が完了すれば、建物部分について翌年度の…
マンション管理組合の評価制度が「3つ」あるのをご存知ですか？
12月7日付けの朝日新聞に、「マンション新制度 管理に注目、「二つの老い」に備え」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 自分の住む分譲マンションは安心して末永く暮らせる場か。それを知るカギ、管理に関する新制度が二つ、今年度から官民で始まった。 ■ 建物の修繕計画やそのための資金の確保、管理組合の運営状況などが適切か、統一の指標で確認する取り組みだ。 ■ その一つは、マンション管理業協会の「適正評価制度」。管理水準を採点して、その結果を6段階の評価で分ける、いわば管理組合の通信簿である。11月末現在で全国149物件に42～10…
11月12日付けの週刊現代ビジネスに、｢高額化するタワマンの管理費、放置しておくとこんなに資産価値が下落する！｣と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ■ なぜ管理費は高くなってしまうのか？「管理会社」が絶対に知られたくない「闇」について、マンション管理のからくりを知り尽くす3人（マンション管理士、住宅ジャーナリスト、元管理会社社員）が座談会を行った。 ■ タワマンの管理費が高騰している。70平方メートルくらいの物件で、3万円近い金額になっている。 ■ おかしいのは、同じ管理会社のほぼ同様のサービスのマンションでも物件によってはかなりの違い…
11月19日付けの東洋経済オンラインに「｢管理組合の資金難｣ 築浅も無関係でない深刻理由」と題した記事が掲載されていました。 toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が抱える深刻な課題のひとつが財政難である。ほとんどの管理組合の会計は、一般（管理費）会計と特別会計に区分されている。特別会計（修繕工事費）に関しては、新築当初はマンションの修繕積立金が低く見積もられている場合が多く、年数を経るごとに値上がりするケースは少なくない。また近年の人件費や建築コストの上昇などによる支出増が予想されている。 ■ 一方、 一般会計もまた同様に厳しい状況にあり管理組合…
11月15日（火）のNHKニュースで、老朽マンションにおける所有者不明部屋の発生に伴う問題について取り上げられていました。 www3.nhk.or.jp その要旨は以下のとおりです。 ■ 人知れず、マンションの部屋の住人がいなくなる。今、そんなケースが相次いでいることがわかってきた。 ■ この問題で、マンションの管理費の値上げや、建て替えができないという事態にもつながっている。 ■ 築50年年の千葉県内にあるマンション。この部屋に住んでいた高齢の男性といつからか、連絡がとれなくなってしまった。 ■ マンションの理事長が調べた結果、住んでいた男性は、7年ほど前に別の場所で亡くなったらしいことがわ…
マンションの機械式駐車場の撤去平面化に立ちはだかる「附置義務条例」の壁
都内にある顧問先のマンションでは、来月臨時総会を開催し、機械式駐車場の設備更新と平面化工事を実施するための議案を審議する予定です。 このマンションでは、現在全22区画（平置き1区画を含む）の駐車場に対して、月極めの契約数は9台と稼働率は4割強にとどまっています。 マンション内の居住者に利用ニーズを探るためのアンケートも実施しましたが、機械式ならではのサイズ等の制約条件や使い勝手などの問題もあり、今後も稼働率の回復は見込みづらい状況です。 一方、築20年を超えて設備の老朽化が進行しており、今後部品交換などの修繕費が嵩むことが予想されます。そのため、駐車設備の撤去・平面化の検討を開始したのが2年前…
私がコンサルタントとして顧問を務めるマンション管理組合（神奈川県・90戸）では、1年毎に理事長が交代するたびにブリーフィングを実施しています。 事業年度ごとのトピックのサマリーを時系列で整理し、その経緯や検討経過、施策の効果などをレポートに纏めた資料をもとに、先日新理事長に説明しました。 このマンションにおける主なトピックとしては以下の項目が挙げられます。 ・管理コストの適正化（管理委託費：従前比33％ダウン） ・機械式駐車場の平面化（86台のパレットを撤去して35台の平置きに改装） ・修繕積立金の増額改定（月額単価 ＠200円/㎡⇒＠300円/㎡） ・屋上防水改修工事の実施（25年の長期保証…
前回の契約更新から5年経ったのに、マンション保険料が大幅に下がったワケ
顧問先のマンション（神奈川県 31戸 築27年目）では、現在の保険契約が11月1日をもって満了となるため、更新後の契約について検討していました。 大手損保5社から相見積もりを取ったところ、「マンション管理適正化診断サービス」の結果が良好だったため、保険料が大幅に下がることがわかりました。 他の顧問先マンションでは、少しでも保険料の負担増を抑えようと（保険会社の）免責額を増やしたり、過剰と思われる補償をカットするなど苦肉の策を講じているところです。 しかしながら、このマンションについては現状の補償条件を維持したまま2割以上保険料が下がるため内心驚きました。（下記参照） 【保険料（5年分一括払いの…
11月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催とその後の個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 11月 12日（土） 10:30～12:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただ…
顧問先のマンション管理組合に、東京都から「マンション改良利子補給資格及び利子補給交付決定通知」の書面が届きました。（下図参照） いったいどういう助成金なのか？ 順を追って説明しましょう。 住宅金融支援機構によるマンション管理組合への融資を行う、 「マンション共用部分リフォーム融資」があります。 この制度の概要は以下の通りです。 ■ 融資対象：マンション共用部の改良工事に要する下記の費用 大規模修繕工事費、 浸水対策工事費、 耐震改修工事費 バルコニー補修費 エレベーター改修費 長期修繕計画の作成費 駐車場修繕費用 、玄関扉交換費用 、耐震診断費用 など ■融資の要件 ・管理組合の名義で借入れ可…
9月10日付けの朝日新聞デジタルに、「機械式駐車場、15%のマンションが平面化 メンテナンスが重荷に」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 2018年度の国土交通省による調査によると、約32%のマンションに機械式駐車場があるといわれる。 ■ しかしながら、都市部を中心に車を持たないライフスタイルが広がったことや高齢化を背景に、空きが目立つようになり、維持管理に悩む管理組合も少なくない。 ■ 大和ライフネクスト系のシンクタンクは、同社が管理を受託しているマンションのうち機械式駐車場が設置されていたのは2千件のうち、すでに機械式…
9月7日付けの現代ビジネスに、「駅近タワマンなのになかなか売れない…成約寸前でいつもダメになる、意外すぎるワケ」と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 8年ほど前に新築で購入したタワマンに住んでいる50代の夫婦は、より都心に近いエリアに新しいタワマンを買ったため売却しようとしたが、「ある点」がネックとなり、引き合いがあっても成約に至らないと言う。 ■ そのマンションは、山手線から数駅離れたややマイナーな街ではあるが、駅から近く、500戸を超える大規模物件。駅前の再開発も進み、大きなスーパーも近くにあり、住…
リゾートマンションの管理会社をリプレイスするのは楽じゃない！
顧問先の山梨県のリゾートマンション（築30年目・50戸弱）で先日通常総会が開催され、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。 このマンションの歴史を紐解くと、現在の管理会社は3社目です。 分譲したデベロッパーに系列の管理会社がなかったため、 最初の管理会社は独立系大手のN社でした。 当初は管理人が住み込み方式でしたが、リゾート用のため居住者が少なくチェックの目が行き届かないのをいいことに管理人が勤務をサボっていたことが露見して、管理会社に賠償請求するトラブルに発展しました。 その後、大手管理会社のM社に変わりましたが、2年前にM社からリゾート物件からの撤退を理由に解約の申し入れがあり、現在…
「理事会なしマンション」が増える業界事情と管理組合が抱えるリスクを考える
8月18日付の日本経済新聞に、『「理事会なし」マンション増える事情 三井不動産、住友不動産が試験導入』と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 管理会社が理事会に代わってマンションを維持管理する「第三者管理方式」の導入が広がっている。 ■ 管理組合に設置された理事会が、管理会社や工事会社との折衝に当たる「理事会方式」を採用しているのが一般的。組合の理事長は「管理者」と呼ばれ、マンション管理の最高責任者と位置づけられる。■「 第三者管理方式」とは、区分所有者の代わりに外部の専門家が管理者となってマンションの維持管理に責任を負うしくみの…
9月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催とその後の個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 9月 10日（土） 10:30～12:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただけ…
10月から増額改定！？マンション保険料の抑制に成功した事例を紹介！
今年の10月から、損保各社が一斉に保険料率を改定する予定です。 （ただし、日新火災は来年1月以降） 現在の保険契約の満期が近づいている顧問先マンションでは、更新後の保険料負担を少しでも抑えようとそれぞれ工夫を凝らしています。 今回は、その一部を実例としてご紹介しましょう。 （1）神奈川県のマンション（31戸・築26年目）の場合 ■火災保険金 ＜旧＞2億4，000万円 ⇒ ＜新＞変更なし （その他付帯する賠償保険についても変更なし） ■現保険料（5年分）＜旧＞約128万円 ⇒＜新＞ 約98万円 このマンションでは、築年数が5年増えているにもかかわらず、保険料が30万円も下がりました。 その理由は…
「シンニチ保険WEB」に、7月19日付けで「東京海上日動 マンション管理組合事故対応費用保険の提供開始」と題した記事が掲載されていました。 www.shinnihon-ins.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 東京海上日動は、分譲マンションの戸室において孤独死等が発生したことによって管理組合が被る損害を補償する「マンション管理組合事故対応費用保険」の提供を開始した。 ■ 商品開発の経緯 （1） 高齢者の単身世帯の増加に伴い、高齢者の社会的孤立や孤独死が社会課題となっている。 （2） マンションにおいても、高経年化とともに居住者の高齢化が進み、孤独死が発生するリスクが高まっている。…
当社をコンサルタントとして管理組合にご紹介いただき、その後2期にわたってお世話になった前の理事長さんから、総会後にお礼のメールをいただきました。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝（原文ママ）＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 理事としてお会いするのが本日で最後となりましたが、およそ一年半前にコンサルティングを依頼させていただいてから今までの間大変お世話になりました。 そして様々な課題を有言実行で解決に導いて頂き感謝しております。本当にありがとうございました。 村上様の管理会社に対する厳しい姿勢や指導はコンサルティング契約前とは変わり、当マンションには良い方向に変化したと認識しています(未だ問題は多々ありそうてすが…)…
所在不明者が増えるほどマンション管理組合の総会決議が困難になるワケ
6月29日付けの日経新聞に、「マンション所有者「不明」増加 管理組合決議から除外案」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 東京都ではマンションの空室状況に関する聞き取り調査の結果、2021年末時点で1万棟弱の約30%が空室を抱えており、「空室割合が不明」と答えたマンションも約1割の1,000棟以上もあることがわかった。 ■ 2018年度に実施した国交省による全国調査においても、回答した管理組合の約3割に空室があり、4%弱は所有者の所在なども不明であることがわかった。その後の老朽マンションの増加を踏まえると、所在の…
【理事長のギモン】区分所有者と連絡が取れない時にはどうすればいいの？
皆さんのマンションの管理費や修繕積立金の納付方法は、振り込みですか？ それとも自動振替えですか？ 現在のスタンダードは、 区分所有者の指定する口座からの毎月自動振替えと思います。 顧問先のマンションでは管理会社のリプレイスが決まったことから、この自動振替えの変更手続きが必要になりました。 これについては、区分所有者全員の手続きが必要になるので、届出用紙を各住戸に送付し、署名捺印のうえ返送してもらうことになったのですが、1名だけ音信不通の方が残ってしまいました。 管理会社に電話してもらったり、役員さんが訪問したり、玄関ドアにお手紙を挟んだりするなど、いろいろ接触を試みたもののいずれも失敗に終わり…
都内にある顧問先のマンション（築35年）では、この5月から管理会社が変更となりました。（経緯については下の記事を参照ください） ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com 今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社の決算報告や組合関係資料の引き継ぎ状況を確認しました。 ちなみに、前管理会社は誰もがその名を聞いたことがある有名なDです。 ＜下の記事の当事者でもあります＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com その結果、彼らのお粗末な仕事ぶりがいくつも明らかになってきました。 （1）資料の保管状況 築35年のマンションですが、過去の総会…
【理事長のギモン】「マンション管理計画認定制度」の認定を受けるメリットって何？
不動産経済研究所が運営する情報サイト「R.E.por」に、「マンション管理計画認定制度、板橋区が初の認定」と題した記事が掲載されていました。 www.re-port.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は、2022年4月から開始した「マンション管理計画認定制度」で、全国初の認定事例として、東京都板橋区の「高島平ハイツ」が取得したことを発表した。 ■ 同制度は、マンション管理組合の管理者等がマンションの管理計画を作成し、マンション管理適正化推進計画を策定した都道府県等に提出し、一定の基準を満たす場合、認定を受けることができるもの。 ■ 認定を取得したマンションは、住宅金融支援機…
7月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、かなり状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞って会場開催とその後の個別相談会を再開します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 7月 16日（土） 10:30～12:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただ…
これまで多くのマンションで管理委託費の適正化のコンサルティングで成果を挙げてきましたが、機械警備費も例に漏れず割高なケースが多い項目の一つです。 まず、マンションの機械警備とは、そもそもどのような仕組みなのかを説明します。 マンションの共用設備の不具合や住戸内で発生した火災・ガス漏れなどの事故は、管理室内に設置された監視盤で異常信号を常時受信しています。 機械警備を導入している場合、その異常信号が即時警備会社のコントロールセンターに移報され、受信から25分以内に警備員が現場に駆けつけて対応することになります。（下図参照） この機械警備の費用ですが、マンションの規模や監視対象の箇所数によってかな…
【理事長のギモン】管理組合の決算で毎月徴収していた町内会費が「消えた」ワケ
顧問先のマンションの理事会で、管理会社が今期の決算状況を説明しました。 このマンションの管理費会計では、収入科目の一つに「町内会費」があり、今期の予算として43，200円を計上していました。 実際には、毎月戸あたり＠100円徴収を徴収し、36戸分で計3，600円を収入として計上していました。 ところが、月次会計収支で期末の3月でこれまでの徴収した金額だけマイナス計上して取り消し、年間の収入はゼロになっていました。（下図参照） なぜこんな処理になったのか？ 43，200円はどこへ「消えた」のか？ この「謎」をすぐに解くことができませんでした。 今年度は、「コロナ禍で活動休止したため町内会費を徴収…
マンションの大規模修繕工事で外壁タイルの不具合が異常に多かった理由とは？
顧問先のマンション（築16年目）では、今年の2月から第1回目の大規模修繕工事が始まりました。 ただ、3月に入って施工業者から外壁の下地補修のため不具合箇所を集計したところ、当初見込んでいた数よりもはるかに不具合の箇所が多いことが判明しました。 実は、着工の1年半前にこのマンションでは外壁の全面打診を実施しましたが、その際にすでに約2万枚もの浮きが見つかっていました。 そのため、今回の工事では3万枚の貼り替えを見込んでいたのですが、実際には4万枚を有に超えてしまったのです。 貼替え用のタイルは、通常1万枚単位で窯焼きによって製作します。 また、納期までに1ヶ月程度の時間がかかります。 施工業者か…
マンション管理委託費の適正化には「管理仕様の見直し」も効果的！
顧問先のマンション（神奈川県所在 築26年目・55戸）では、昨秋からコンサルティングに着手しましたが、その後管理会社との交渉を経て主要コストの管理委託費や電気料金を適正化できる目処が立ったため、今月下旬の通常総会に議案を上程することになりました。 この半年あまりの期間での成果をまとめると以下のようになります。 戸あたり平均に換算すると、ざっと年間47，000円弱の経済効果となります。 特に最も大きな比重を占める管理委託費は、現状と比べて29％のダウンとなりました。 管理業界も、昨今は人件費高騰によるコスト漸増の傾向は否めませんが、まだこんなに大幅なコスト削減ができる物件もあることを証明しました…
値上げは避けられる！料率一斉改定前のマンション保険の見直し方
今年の10月以降、マンション保険の料率が値上げになることはすでに本ブログでもお知らせしていますが、顧問先の管理組合でも今年に入って次々と更改しています。 その実例を以下で紹介しましょう。 ケース1【神奈川県所在のマンション（築26年・55戸）の場合】 現在の保険契約が今年5月初旬に満期を迎えるため、現在の代理店（管理会社と同じ系列）に見積もりを依頼したところ、いずれの保険会社を選んでも現状比で3割〜5割保険料が増加するとの説明を受けました。 そのため、当社が別の相乗り代理店から提案を受けたところ、保険会社の変更に加えて現契約に付帯する施設賠償責任保険や地震保険の減額ならびに（保険会社の）免責額…
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先般、顧問先マンションの理事会で、管理会社から「マンションの擁壁について地質調査を行なってはどうか」との提案があり、調査会社の見積もり（税別20万円）が提示されました。 顧問になってまだ間もないため、理事さんに「こちらの擁壁に不具合等が生じているですか」と尋ねたところ、今のところそのような兆候はないとのことでした。 不思議に思い、管理会社に提案の理由を尋ねたところ、「管理受託している逗子のマンションでの斜面崩落に伴う死亡事故で管理組合や管理会社が損害賠償を求められる事例が発生したため」とのことでした。 逗子の事故については、もちろん知ってはいたものの、新聞やテレビの報道内容程度の知識しかなかっ…
3月28日付の読売新聞に、「マンション管理組合から従業員が数千万円を着服…九州地方整備局、管理会社を監督処分 」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.yomiuri.co.jp 詳細は本記事には詳細な経緯は記載されていませんが、下記サイトによると「株式会社ダックス」の元従業員が2010年から2022年12月の間に、5つの管理組合から数千万円を横領着服したとのことです。 www.mansion.mlcgi.com また、マス媒体にこそ取り上げられていませんが、 独立系大手の「日本ハウズイング」も、今年3月下旬に上記とまったく同様の組合財産着服事件を起こし、国交省の指示処分を受…
3月27日付けの朝日新聞デジタルに、「『何も抵抗できない』、マンション第三者管理規約に注意 国も対策へ」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの「第三者管理」。住民の負担が減る一方、割高な修繕工事費などの問題が起きている。 ◾️ 管理者（＝理事長）業務を「プロ」の管理会社に任せる「第三者管理」では、管理規約にも注意を払う必要がある。 ◾️ たとえば、広島のマンションでは昨年管理会社に任せる「第三者管理」に変えたが、改正された管理規約には、「管理者は、○○（管理会社名）もしくはその指名する…
2024年秋までに損保各社が火災保険の料率を改定する予定です。 大手損保の一部発表によると、 今年の10月1日以降の新規契約から対象になるようです。 今回の改定は、過去最高の全国平均で13％の引き上げと発表されています。 （下記参照） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ・耐火構造（鉄筋コンクリート造等）の共同住宅・保険金額：建物 2,000 万円 家財 1,000 万円、築 10 年以上 の例 ＜出典：2023年6月損害保険料算出機構「火災保険参考純率 改定のご案内」＞ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ この背景には、昨今の相次ぐ自然災害の発生に伴って保険金の支払いが急増していること、ならびに資材価格や人件費の上昇による…
3月10日 付の朝日新聞に、「所有者不明のマンション「空き部屋」売りやすく 法務省が新制度検討」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションで、独居老人が亡くなった後の相続人が分からないなどの理由で、所有者が不明のまま放置される「空き部屋」が問題になっている。 ◾️ 国交省の調査（2018年度）によると、所有者の所在が不明だったり連絡がとれなかったりする部屋が「ある」と回答した管理組合の割合は、築40年を超えるマンションの場合は約14%にのぼり、そうした部屋が全体の2割を超えると…
2月22日付けのNHKニュースで「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限 国交省素案」と題した記事が掲載されていました。 www3.nhk.or.jp その記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ▪️ 国土交通省の調査では、修繕積立金が不足しているマンションの割合が2018年度までの5年間でおよそ2倍に増えている。 ▪️ その要因として、マンション開発業者が、新築時に販売しやすいよう、当初の徴収額を低く抑えるケースが多いためと指摘されている。 ▪️ こうしたことを受けて、国土交通省による積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになった。 ▪️ 毎月の徴収額に「下限」を設け、当初から計…
来月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 3月 23日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…
昨年の11月と12月に、顧問先のマンション（都内76戸、神奈川県31戸）にて電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事を実施しましたので、ご紹介します。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。 そのため、配管のほとんどの部分は耐食性に優れ、その耐用年数もかなり長いと考えられています。 ただ、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆(腐食)が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。 そのため、マンションの長期修繕計画では、一般的…
1月16日付の毎日新聞に、「マンション建て替えに必要な賛成、「4分の3」に緩和へ 法改正要綱案」と題した記事が掲載されました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。 ■ 老朽マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。 ■ 2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を…
昨年12月23日付の朝日新聞に、『「割高」修繕費に国が対策指針 理事会なしマンション管理に「監事」』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 分譲マンションでは通常、管理組合が区分所有者の中から選任した役員で構成される理事会が運営を担う。 ■ ただ、組合活動の煩わしさに加えて、住民の高齢化などで役員のなり手が少ないことから、理事会（筆者注：区分所有法上の「管理者」を含む）の役割を管理業者に委ねる「第三者管理方式」が増えている。 ■ マンション管理業協会の今春の調査では、第三者管理を「受託している」「今後の受託を検…
今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 1月 20日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…
12/19のNHKの「クローズアップ現代」で「老いるマンション維持費の高騰にどう備えるか」が放映されました。 放映内容を要約すると、内容としては概ね以下のようになります。 ＝＝＝＝＝＝ ・2012年に比べてこの10年間で分譲マンションの管理費・修繕積立金の合計額は3割上昇している。 ・長期修繕計画の更新に伴い、修繕積立金を大幅に増額改定しているマンションも少なくなく、経済的負担に耐えきれず手放す人もいる。 ・そんな中、大規模修繕工事の費用を工事会社から不正に請求されたマンションもある。 ・タイルの貼り替え枚数が不自然に多いことから疑問を感じた管理組合が工事会社に説明を求めたところ、水増しによる…
神奈川県にある顧問先のマンション（90戸）では、ここ数年で排水管の詰まりによる滞水事故が相次いで発生するようになりました。 2020年以降、雨水排水管の詰りに伴う修繕工事が合計8件も発生し、 その修繕費だけで総額440万円にものぼっています。 排水の詰まりの原因を調査したところ、 敷地内に植えられた「木の根っこ」が配管内に混入したためと判明しました。 そのため、下記画像のとおり、雨水枡の周辺を掘削したうえで枡と雨水管内に伸びた木の根を取り除いたううえで、配管の交換工事を実施しました。 ＜雨水枡の周辺の状況：枡のそばに高い樹木が植生＞ ＜雨水枡の周辺：枡の周辺に多くの根が伸びている＞ ＜枡内に根…
12月4日付けのYahoo!ニュースに、「被害総額は最大9億円の可能性 ビルメンテナンス会社の元社員、マンション管理組合の預金を着服か」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 大阪府吹田市に本社を置く「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かったた。 ■ 被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。 ■ビケンテクノによると、元社員の男性は20年近く会計業務に携わっていたが、11月中旬に連絡が取れなくなり、調べたところ、管理組合の預…
先月、都内になる顧問先マンション（築21年・76戸）で、駐車場設備の更新と一部平面化工事が無事竣工しました。 【設備更新後 機械式8台のユニット】 【平面化後のユニット】 このマンションでは、駐車場区画（全体22台）の稼働台数が漸減傾向にあり、月極契約は10台（平置き1台分を含む）にとどまっていました。 そのため、駐車場使用料の収入がピーク時に比べて年間350万円減少しました。 また、築20年近く経過し、駐車設備の経年劣化に伴う修繕が必要になり、今後修繕費が嵩むことが確実な状況となったため、事実上遊休化している設備のあり方を見直すことにいたしました。 さらに、従前の設備は某中堅メーカーの製品で…
都内にあるコンサルティング先のマンション（築24年目・34戸）にて、先日臨時総会が開催され、管理委託契約の変更に関する議案が全会一致で承認され、12月から管理委託費が従前に比べて3割削減することになりました。 年間のコスト削減の効果は、税込で約160万円。 戸あたり平均で47，000円です。 このマンションでは、諸経費の上昇に伴い一般会計が逼迫しており、今年の夏に管理費の徴収額を増額しましたが、今期の収支予算でもなお大幅な赤字が見込まれており、このままでは再度の増額改定の検討を余儀なくされる状況にありました。 そのため、今期理事会では管理委託費等の管理コストの適正化による剰余金の創出を図るため…
不動産経済オンラインに、「7割が直近5年で管理委託費の値上げ ―分譲マンション組合調査、値上げ受入は10％まで」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ fk-online.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ マンション管理支援アプリ「クラセル」を提供するイノベリオスは、分譲マンションの管理組合にマンション管理に関するアンケート調査を行った。（本年9月、分譲マンションの区分所有者253名に実施。） 1）管理委託費の水準について 「高い」：42％、「妥当」：34％、「安い」：10％ 2）直近5年間で管理委託費の値上げ要請があったか？ 「ある」：68％、「ない」：27％ 3）…
コンサルティングしている都内のマンションの理事会で、管理会社のフロント担当者から今期の決算収支について説明がなされました。 この管理組合では、当社の提案にもとづき、マンション保険を今期中途解約し、より保険料の安い他社の保険に切り替えました。 従前の契約は5年の長期で、保険料（約700万円）を前期一括払いしていました。 したがって、1年分の保険料の負担は140万円となります。 このような長期の保険契約を締結した場合、企業会計原則である「発生主義」に則り、当期分の保険料（たとえば1年分）を期間費用として計上します。 そして、未経過期間分（4年分）の保険料は「長期前払費用」として貸借対照表上の資産に…
今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年11月 25日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…
10月20日付の日経新聞に、「マンション管理費・積立金、10年で3割上昇 東京23区」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■東京カンテイ（東京・品川）によると、2022年の中古マンション管理費・修繕積立金の水準を発表した。なお、専有面積30平方メートル以上の分譲マンションを対象に調査し、リゾートマンションやケアマンションは除外した。 ■ 管理費・修繕積立金の平均合計額は、築10年の物件が東京23区で70平方メートル当たり月2万9782円。12年当時に比べ29%高い。 ■首都圏の築10年物件は2万7746円だった。12年…
令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されました。 www.mlit.go.jp 本制度の概要は以下のとおりです。 ■ 本制度が措置された背景・多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しています。 ・長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲 への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じることとなります。 ・このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的として、「長寿命化に資する大 規模修繕工事を行ったマンションに対す…
都内にある顧問先マンション（築23年）では、昨年末に2階住戸内で漏水事故が発生しました。 当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定されました。 実は、当マンションのような「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホール状の穴が空いてしまうことに伴う漏水事故は、「マンションあるある問題」の一つなのです。 ネット等で調べたところ、無料で劣化診断を実施してくれる業者がいることがわかったので、先月2つの部屋を対象に室内の給湯管をファイバースコープで調査してもらいました。 その結果の概要は以下のとおりです。 ■ 劣化度合いは、5段階評価の「5」 「早急に…
今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 5月 21日（日） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…
創業10周年を迎え、このたび「マンション管理見直し本舗」のサイトページを全面リニューアルいたしました。 今回のリニューアルの主な目的は大きく3つあります。 （1）「管理組合が抱える 4 つのリスク」に関する啓蒙 1）割高な管理委託費 2）修繕積立金の「簿外債務 」問題 3）素人が運営する脆弱な運営体制 ・ 4）利益相反の関係にある管理会社への依存体質 （2）管理組合のお悩みに応じた当社業務メニューの紹介機能の追加 新たなページとして、「当社のコンサルティングの進め方」を設け、ユーザーのお悩みに応じてフローでご案内することにしました。 （3）管理委託費の削減以外の多様なコンサルティング実績…
3月19日、東洋経済オンラインで「12年周期でなくてもOK ｢大規模修繕｣の大誤解 ｣と題した記事が掲載されました。 ＜参考記事＞ toyokeizai.net 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 国交省の調査によると、全国のマンションストックのうち築40年を超えるマンションは現在115.6万戸で、マンションストック総数の約17％を占める。同省は10年後には約2.2倍、20年後には約3.7倍へとさらに増えていくと予測している。 ■ 今後、管理不全マンションが増えると想定される中、管理状況を「見える化」するため、2022年4月から「マンション管理計画認定制度」とマンション管理…
都内の顧問先のマンション（39戸）では、このたび非常用照明器具のLED化を実施することになりました。 工事費は総額で170万円弱かかるのですが、このマンションがある杉並区では、 「集合住宅及び事業所等におけるLED照明機器切替助成」という制度があることがわかりました。（下記参照） 「区内の温室効果ガスの削減を図るため、集合住宅等においてLED照明機器に切り替える導入経費を支援する」ことが本制度の趣旨となっています。 www.city.suginami.tokyo.jp 本制度の概要（令和4年度の場合）は、以下のとおりです。 ■ 助成の内容 機器本体、切り替えに必要な関連部材の購入費、切り替えに…
今月開催予定のセミナーのご案内です。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 3月 18日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを3割削減…
今回は、都内にある顧問先マンションで、昨年末に発生した住戸内の漏水事故についてお話しします。 2階住戸の天井部から漏水が発生したため、当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定された、という経過です。 下記の記事にあるように、「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホールが空くことに伴う漏水事故は、マンションあるある問題の一つなのです。 toyokeizai.net この漏水事故があまり知られていない原因の一つは、住戸内の「専有部分」で発生するからです。 専有部分は、マンション管理組合の管轄範囲ではなく、区分所有者自身が管理責任を負っている部分…
先日、顧問先のマンションで、住戸鍵の紛失事故が発生しました。 その経緯は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの居住者から、「夜間に空き家になっているはずの部屋（現在不動産業者が所有しており、転売のため営業中）に人がいる気配がする」との申し出があった。 ■ 管理会社を介して所有者である不動産業者に確認したところ、約1週間前にゴミ置き場付近に設置しているキーボックス内の住戸鍵が失くなっていたことが判明した。 ■ 不動産業者からのヒヤリング結果は、以下の通り。 ・ キーボックスの暗証番号は2ヶ月に1回変更している ・ メンテナンスの為、月に1回清掃等を行うが、夜間に訪問することはない…
神奈川県内にある築27年目のマンション（70戸）では、先日の通常総会で修繕積立金を現状比3倍に大幅値上げすることを決議しました。 顧問に就任してから丸1年かかってようやく実現したのですが、どのような事情があったのかをご紹介します。 まだ顧問契約の締結以前のこと、総会で修繕積立金の増額改定を議案として上程したところ、賛成の数が管理規約の要件を満たさず、承認に至りませんでした。 当時の議案書を確認したところ、驚くことに「特別決議事項」として扱われていたことがわかりました。（区分所有法では、管理規約の改廃や共用部の変更など特に重要な議案は「特別決議事項」とし、「全組合員ならびに議決権総数の各4分の3…
都内にある顧問先のマンションでは、既設の防犯カメラ（5台）のレンタル契約（6年間）が今年の夏に満期を迎えるため、機器一式（モニター、レコーダー各1台を含む）の更新について検討することになりました。 まずは、現契約先（管理会社が紹介した業者）にレンタル契約の継続を前提に機器更新の見積もりを依頼したところ、「月額22,660円 税込」との条件提示がありました。 上記料金には、保守メンテナンス、消耗品交換、障害故障発生時の無償対応サービスも含まれています。 現契約の料金（月額23,112円 税込）よりも安いこと、また新しいカメラの性能も現状に比べて向上することを考えると、魅力的な条件のように思われま…
1月10日付のBIglobeニュースで、「「スマート置き配」申込棟数、一都三県で4000棟突破」と題したニュースが掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■配送業者ごとに認証された配達員のみが入館できる上、エントランスの解錠履歴は全て記録されるため、セキュリティーに配慮できるのが特徴。 ■マンションオーナーや管理組合、管理会社の初期費用、月額費用、工事費用などは全て無料。 ■ AIやIoTで不動産業務のDXを促進するライナフは、同社が提供しているオートロックのマンションで置き配を利用できるようにするサービス「スマート置き配」の申…
今月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 1月 14日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1．…
12月27日付けの朝日新聞に、「マンション管理の新制度、自治体の準備進まず 減税策で不公平感も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの管理が適切かどうかを認定する「管理計画認定制度」。今年4月にスタートしたものの、自治体の受付の開設が進んでおらず、国の調査によると来年度以降にずれ込む自治体が全体の5割あるとのこと。 ■ この制度では、修繕積立金や長期修繕計画など、適切な管理のために基準17項目を審査し、地方自治体が管理組合を「認定」する。一方、基準に満たない場合は助言や指導をし、さらなる改…
12月13日付の日本経済新聞に、「マンション修繕、固定資産税を減額 長寿命化へ特例創設」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ■ 政府・与党は13日、大規模修繕工事を実施したマンションの固定資産税を減額する特例措置を創設する方針を固め、2023年度の与党税制改正大綱に盛り込む予定。 ■ 今年4月から一定基準を満たすマンションの管理計画を認定する仕組みをつくった。が、この認定を受けた築20年以上の建物を減税対象にする。 ■2023年4月から2025年3月末までの期間に外壁補修などの工事が完了すれば、建物部分について翌年度の…
12月7日付けの朝日新聞に、「マンション新制度 管理に注目、「二つの老い」に備え」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 自分の住む分譲マンションは安心して末永く暮らせる場か。それを知るカギ、管理に関する新制度が二つ、今年度から官民で始まった。 ■ 建物の修繕計画やそのための資金の確保、管理組合の運営状況などが適切か、統一の指標で確認する取り組みだ。 ■ その一つは、マンション管理業協会の「適正評価制度」。管理水準を採点して、その結果を6段階の評価で分ける、いわば管理組合の通信簿である。11月末現在で全国149物件に42～10…
11月12日付けの週刊現代ビジネスに、｢高額化するタワマンの管理費、放置しておくとこんなに資産価値が下落する！｣と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ■ なぜ管理費は高くなってしまうのか？「管理会社」が絶対に知られたくない「闇」について、マンション管理のからくりを知り尽くす3人（マンション管理士、住宅ジャーナリスト、元管理会社社員）が座談会を行った。 ■ タワマンの管理費が高騰している。70平方メートルくらいの物件で、3万円近い金額になっている。 ■ おかしいのは、同じ管理会社のほぼ同様のサービスのマンションでも物件によってはかなりの違い…
11月19日付けの東洋経済オンラインに「｢管理組合の資金難｣ 築浅も無関係でない深刻理由」と題した記事が掲載されていました。 toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が抱える深刻な課題のひとつが財政難である。ほとんどの管理組合の会計は、一般（管理費）会計と特別会計に区分されている。特別会計（修繕工事費）に関しては、新築当初はマンションの修繕積立金が低く見積もられている場合が多く、年数を経るごとに値上がりするケースは少なくない。また近年の人件費や建築コストの上昇などによる支出増が予想されている。 ■ 一方、 一般会計もまた同様に厳しい状況にあり管理組合…
11月15日（火）のNHKニュースで、老朽マンションにおける所有者不明部屋の発生に伴う問題について取り上げられていました。 www3.nhk.or.jp その要旨は以下のとおりです。 ■ 人知れず、マンションの部屋の住人がいなくなる。今、そんなケースが相次いでいることがわかってきた。 ■ この問題で、マンションの管理費の値上げや、建て替えができないという事態にもつながっている。 ■ 築50年年の千葉県内にあるマンション。この部屋に住んでいた高齢の男性といつからか、連絡がとれなくなってしまった。 ■ マンションの理事長が調べた結果、住んでいた男性は、7年ほど前に別の場所で亡くなったらしいことがわ…
都内にある顧問先のマンションでは、来月臨時総会を開催し、機械式駐車場の設備更新と平面化工事を実施するための議案を審議する予定です。 このマンションでは、現在全22区画（平置き1区画を含む）の駐車場に対して、月極めの契約数は9台と稼働率は4割強にとどまっています。 マンション内の居住者に利用ニーズを探るためのアンケートも実施しましたが、機械式ならではのサイズ等の制約条件や使い勝手などの問題もあり、今後も稼働率の回復は見込みづらい状況です。 一方、築20年を超えて設備の老朽化が進行しており、今後部品交換などの修繕費が嵩むことが予想されます。そのため、駐車設備の撤去・平面化の検討を開始したのが2年前…
