マンション管理士|村上智史の「士魂商才」
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青葉区
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北区
ハンドル名
satomurashiさん
ブログタイトル
マンション管理士|村上智史の「士魂商才」
ブログURL
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/
ブログ紹介文
マンション管理見直し本舗代表のブログ。あなたの大切な資産を守るための管理見直し術を指南!
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  • 滞納管理費の督促の仕方が悪いと、マンション管理組合が訴えられる!?

    10月13日付の日経新聞に、「マンション管理費滞納どう対応? 法的措置を粛々と」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 「自宅マンションで長期間にわたって管理費を滞納している住民に対してどのような対策をすればよいか?」という質問に対して、弁護士が回答しています。 管理組合としてぜひ知っておきたい重要な点も含まれているので、ご紹介します。 ■ 多くの管理組合では、以下のように滞納への対応ルールを定めている。(1)滞納が3ヶ月以内 文書・電話・訪問等による督促を行う (2)滞納が1年程度 理事長が滞納者に対して支払督促や少額訴訟等の法的措置を講じる (3)滞納が1年超 弁護…

  • マンション管理費の滞納問題が深刻になる前に、管理組合役員が知っておきたいこと

    顧問先のワンルームタイプの投資用マンションではすでにその傾向が現れていますが、最近ではいわゆるファミリータイプでも長期の滞納者が出始めています。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 滞納期間が3ヶ月を超える場合は、「うっかり失念」ではなく「確信犯」と考えてまず間違いありません。 しかしながら、滞納の初期段階では、管理会社も未納の理由すら確認せず放置しているケースも少なくありません。 その結果、やがてそれが長期間の滞納に発展し、その後の回収にも時間や手間を要する事態に陥いる傾向が見られます。 じっくり読み込んだ方は少ないと思いますが、 管理組合の「ルールブッ…

  • 「現代ビジネス」に執筆記事が掲載されました!

    昨日、「現代ビジネス」に執筆した記事が掲載されました。 「マンションの共用施設を見れば「損か得か」一瞬で判断できるワケ」 gendai.ismedia.jp <内 容> (1)「ホテルライク」である必要はない!(2)こういう設備・サービスは「損」をする!(3)「得」する設備・サービスはこちら(4)実は「リスク」だらけのタワマン 至れり尽くせりの豪奢な仕様と巧みなセールストークに魅了され、新築でマンションを購入した時点では満足度も最高潮に達します。 しかし、それから10年も経つと「これって本当に必要なの?」と思わざるを得ない設備やサービスがあることに気づき始め、サービスの見直しや廃止の対象になる…

  • 小規模マンションでも、戸あたり年間5万円もコスト削減ができたワケ

    先日、都内の顧問先マンション(28戸)では、理事さんからのリクエストを受けて直近1年間の理事会運営の状況について当社が講評をさせてもらいました。 その一部をご紹介しましょう。 1.管理コストの適正化について 管理委託費(従前4百万円/年)、電気料金(従前4百万円/年)、マンション保険(従前230万円/年)の主要3費目について当社が見直しを行い、契約変更までをサポートした結果、以下のような成果を実現することができました。 (1)管理委託費 全体の削減成果の8割を占める管理委託費については、これまで管理組合自身が管理会社に減額を要請しても、なかなか応じてもらえなかったものの、当社がコンサルティング…

  • 【理事長のギモン】マンションの管理費 月額15,000円は高い?妥当?

    管理組合の理事さんからの相談で、「ウチのマンションは管理費が毎月15,000円なのだが、これは高いのでしょうか?」といった類の問い合わせを受けることがあります。 まずは「部屋の広さも分からない状況では、なんとも・・・」となります。 次に、お部屋の面積が分かれば、 新築マンションの平均単価に関する統計データと比較するのは可能です。 専有面積1平方メートルあたり月額210円くらいなので、70㎡の部屋なら 14,700円となり、おおむね平均に近いレベルだとわかります。 しかし、そもそも管理費の平均値が「妥当」かどうかとはまったく別の話です。 なぜ管理費の金額だけでは、それが「割高」か「適正」か分から…

  • 総会直前の業務委託費の増額提案に物申す!

    顧問先のマンションで8月下旬に開催された理事会のことです。 事実上今期の最終回となり、いよいよ役員改選も兼ねた通常総会のスケジュールを決めた直後に、管理会社から管理委託契約の更新について説明がありました。 このマンションでは、約2年前に管理コスト適正化の一環で管理委託費を3割近く減額してもらったばかりなので、そのままの条件で継続だろう。 と思いきや、 「月額3千円増額してほしい」との申し出がなされたのです・・・。 理由は、清掃業務の人件費が高騰しているためとのこと。 再委託先業者から値上げの人手不足で労務単価が上昇しており増額の要請を受けている。 他社にも相見積もりを取って検討したが、業界全体…

  • 岩波新書「生き延びるマンション」は、丹念な取材記録の集大成!

    8月に発売された「生き延びるマンション」(山岡淳一郎著 岩波新書)を読みました。 著者は、多くの分譲マンションが「建物の老朽化」と「住民の高齢化」という「二つの老い」が進む中、住民の大半が管理組合活動や維持管理に関心がない状況を憂いています。 このまま無関心の状況が続くと管理不能で住環境が荒れ、空室が増加してスラム化を呼び込むことになると言います。 なぜ住民の無関心がマンションのスラム化につながってしまうのか? 分譲マンションの管理を適切に行うには、「長期にわたる人的なマネジメント」が不可欠だからです。 そこに気づくには、分譲マンションの管理と運営にはどのようなリスクが潜んでいるのかをまず正し…

  • 10月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

    「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 10月 19日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方…

  • 物件所在地や竣工年月が違ってる!?マンション保険契約にご注意を!

    先日、本年10月以降の保険料一斉値上げ前の保険契約の見直しが書き入れ時であることを本ブログで報告しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com 2ヶ月間で10件ばかり取り扱っていると、単なる人的ミスによるのか、関係者の悪意によるものかはっきりと分からないものの、それなりに「問題含みのマンション」に遭遇するものです。 そんな事例として、軽いものから重いものまで5つのケースを紹介しましょう。 【1】保険証券記載の物件所在地が違う! 保険代理店を通じてマンション管理適正化診断の依頼があり、診断前日に現地へのアクセス方法を確認するため物件住所をネット検索したところ、築30年超の…

  • マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が多いのか?

    マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。 防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップして「レンタル」契約一本で強く勧めてきます。 しかし、一般的によくあるのは「リース」です。 「レンタル」と「リース」の相違点、皆さんはお分かりですか? 実際の提案書によると、 「レンタル」のセールスポイントは次のように記載されています。 ■ 契約期間内で機器に故障・不具合などが発生した場合でも追加費用は不要。 (フルメンテナンス) ■ 管理センターにて機器の異…

  • 10月からのマンション保険料の一斉増額対応でテンテコ舞いだ!

    すでに本ブログでも紹介していますが、マンション共用部を対象とする損害保険料が本年10月以降一斉に改定されます。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com しかしながら、各社が改定後の保険料を公表したのが7月17日と大変遅かったこともあり、こちらはまさにテンテコ舞いの状況です。 というのも、 マンション管理組合の場合、(保険料が割引きとなる)5年の契約を選択するのが一般的なため一時払いで5年分の保険料を納めていますが、顧問先の組合では来年に契約更改予定のケースでも「前倒し更改」の提案をしているからです。 つまり、新たな引受条件が有利と確認できた場合、更改の1年前に…

  • 8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

    「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 8月 31日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には…

  • アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに3ヶ月も余計にかかったワケ

    昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、5年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。 その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。 ■ 契約期間は10年。 ■ 共用部の電気料金削減効果(年間20万円強)のうち、1年目:削減額の100%、2年目以降は同40%の「システム利用料」を支払う義務がある。 ■ 本契約を中途解約する場合には、残期間分のシステム利用料の70%相当額を「解約金」として支払う必要がある。 契約の内容自体はもちろん合法ですが、事実上リース契約のような方式で10年間にわたって業者側に成功報酬として削減額の一定割合…

  • 共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント

    いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はLED電球を利用するのが「常識」です。 ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。 なぜなら、すでに築10年を優に超えているマンションでも、まったくLED化されていないことも全然珍しくないからです。 おそらく管理組合の役員だけでなく、管理会社のフロント担当者も「無関心」だからなのでしょう。 ただ、その一方でこうした工事案件を重要なビジネスチャンスと考え、積極的に管理組合に提案してくる管理会社も少なくはありません。 もちろん、共用部の電気代を削減で…

  • 「マンション保険料一斉値上げ」の概要が明らかになってきた!

    7月19日付の日経新聞に、「マンション保険料、最大5割高く 対象は破損多発物件」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 損害保険ジャパン日本興亜など大手4社は、19年10月に一斉にマンション向け保険を値上げする。 ■これに続いて、東京海上日動と三井住友海上は21年から、保険金の支払い状況で保険料を調整する制度を本格導入し、設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4~5割高くする方針だ。 ■ これは保険金の支払い頻度を保険料に反映させる制度を導入するためで、逆に支払い頻度の少ない物件については保険料を2割安くする予定。保険金…

  • マンションの集合インターホン更新の際に注意したい3つのポイント

    マンションの集合インターホンは、概ね15年前後で機器更新期を迎えます。 ただ、これにはメーカーの意向によるところが大きいと思います。 と言うも、メーカーは取扱製品の販売終了からおよそ7年経過した段階で当該製品の交換用部品の生産も終了してしまうのが一般的だからです。 そのため、現状において特段故障等が発生していないマンションであっても、今後そうした事態が起こった際に修繕の対応ができないと日常生活に支障が生じることから、「リスク回避のために更新しませんか」と管理会社等が管理組合に提案するわけです。 今回はその際に留意いただきたいポイントとして以下3点をご案内します。 1. なるべく最新機種を選びま…

  • 「管理組合自治主義」からの転換を迫られる分譲マンション

    7月12日付の日本経済新聞に、「マンション管理組合 空き家に苦慮 住民の危機感薄く 専門家登用進まず」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮している。住民の高齢化や役員のなり手不足で、機能不全に陥る管理組合も目立つ。 ■ 国は外部専門家の登用を推奨するが進んでいない。住民の当事者意識が乏しいことが背景にある。 ■ 6月下旬、都内マンションの理事会では、昨年亡くなった住民の管理費等が未納になっている。未納問題がこじれている原因は、住民の娘が相続放棄しているためだ。■ そこで管理…

  • 築38年目でエレベーターのリニューアルを決断した管理組合の事情

    都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後38年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。 保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期(25年〜30年)を大きく超過しており、突然の故障等による停止によって居住者の日常生活に支障が出るリスクがあります。 今期理事会で、リニューアルについて検討した結果、2つの理由から実施することとしました。 1)マンションの建替えまでに少なくとも1回の設備更新は避けられないこと 2)リニューアル工事によって、地震・停電発生時の閉じ込め防止対策や耐震性強化のための安全対策を施すことがで…

  • 侮れない!新電力への切替えによるコスト削減効果

    2016年の4月から電力小売りが全面自由化され、ガス会社、通信会社や管理会社などの異業種企業もこぞって「新電力」に参入しています。 ただ、全般的に無関心層の多いマンション管理組合ではまだまだし新電力への切り替えは行われていないのが実情です。 しかし、です。 当社がコンサルティングしている管理組合では、 複数の新電力から相見積もりを取得したところ、予想以上に料金削減ができることがわかりましたのでその一部をご紹介します。 【ケース1】 東京都76戸の場合(低圧電力 受電先:東京ガス) この管理組合はすでに「東京電力」から「東京ガス」に切り替え済みで、現在210万円の電気料金を支払っています。 しか…

  • マンション保険料が大幅増額改定に! 急遽「臨時セミナー」開催のお知らせ

    突然ですが、 今年10月からマンション保険料の増額改定が予定されていることをご存知ですか? しかも、今回は全損保一斉の改定になります。 今回の値上げは大々的で、保険料が大幅に上がるそうです。 したがって、今年もしくは来年あたりに契約更改を迎える予定の管理組合さんは要注目です。 と言うのも、たとえ来年の更改予定であっても、増額前に先行して更改しておけば、保険料の負担増を4年くらい遅らせることができるからです。 また、5年分の保険料を一時払い済みでも、未経過期間の保険料は返還されます。 ただし、増額後の保険料を計算できるのが、今月からと言うから遅すぎる!! 多くても月1回の理事会を開催するに過ぎな…

  • 「管理組合理事による3千万円着服事件」から学びたいこと

    6月25日に、マンション管理組合の元役員が多額の着服で逮捕されるというニュースが飛び込んできました。 news.biglobe.ne.jp 事件の概要は以下の通りです。 ■ 警視庁は25日、マンション管理組合の口座から約2000万円を引き出して着服したとして、業務上横領の疑いで、元会計担当理事(女性 76歳)を逮捕した。 ■ 元理事は、100回以上にわたって計約3600万円を着服したとみられる。 ■ 元理事は、平成25年1月から26年12月にかけて、東京都江東区にあるマンションの組合名義の口座から、52回にわたって預金を引き出した疑いがある。 ■ 元理事は「家族と経営していた会社の運転資金に使…

  • 意外に多い?マンションのズサンな長期修繕計画

    顧問先以外の「初めまして」の管理組合さんを対象にマンション管理適正化診断を実施していると、その長期修繕計画の内容に問題があることに気づくことがあります。 長計の標準書式や作成方法については、2010年に国交省がリリースしたガイドラインで詳しく解説されています。 そのガイドラインから、 長計作成上注意すべき重要なポイントを抜き出すと、以下のようになります。 ■ 長期修繕計画は、将来予想される修繕工事等を計画するとともに、その必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成するものである。 ■ しかしながら、現状では計画期間の不足、推定修繕工事項目の漏れなどによる不適切な内容の長期修…

  • 週刊エコノミストの「マンション管理」特集記事を読んで

    最新の週刊エコノミスト(6月18日号)では「マンション管理の悲劇」と題した特集が組まれています。 主だった内容は、 1)マンションの管理不全を防ぐために自治体に広がる監視制度 2)高齢の区分所有者の死亡に伴う滞納や相続放棄の問題 3)廃墟と化したマンションに対する行政代執行の事例 4)新築時の施工不良チェックの勧め 5)高騰したマンション価格の今後動向について といったところです。 ひと通り目を通しましたが、他誌の類似の特集ではあまり見かけないテーマとして、4)の「新築時の施工不良チェックの勧め」は押さえておくとよいと思いました。 記事の要約は、概ね以下の通りです。 ■ 住宅品質確保法(品確法…

  • マンションの組合総会が紛糾しないための予防策 それを実践するのは「誰」か?

    6月3日付のダイヤモンドオンラインで、「マンション管理組合が、紛糾しがちな「総会」を成功させるための合意形成術」と題する記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 組合総会ですんなり通ると思っていた議案が、思わぬ反対意見の登場で否決されてしまうことも少なくない。その原因は、「合意形成」の失敗によるところが大きい。 ■ 管理組合は、会社組織のような上下関係のない、メンバー横並びの「文鎮型組織」である。参加メンバー間での力関係の差がないがゆえに、逆に組織を円滑に運営していくのは容易でない。 ■ しかも百人百色の人がいる管理組合という文鎮型組織を動かし、合意…

  • NHKクロ現+ 「都会のマンションに異変!」を観ましたか?

    5/31に放送されたNHKの「クローズアップ現代+」では、マンション管理組合の運営リスクに関わる最新状況が取り上げられていました。 www.nhk.or.jp この番組は概ね以下のような内容でした。 ■ マンションの空室が増加傾向になる中、所有者不明や管理費滞納の問題が発生している。東京都新宿区にある築30年以上のマンションでは、空き部屋の所有者が管理費などを4年半も滞納していた。理事長はマンション管理士に助けを求めたところ、部屋の登記簿を通じてようやく所有者の親族を探し当てることができた。 ■ その所有者の親族によると、4年前に所有者が地方の実家に帰った後にその部屋の管理を任されたとのこと。…

  • マンション修繕積立金を均等積立方式に変更するのは容易じゃない!

    5月28日付の読売新聞オンラインに、「マンションの大規模修繕費用、「均等方式」で積み立て安定…管理組合の値上げ決議が不要に」という記事が掲載されていました。 headlines.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 分譲マンションの多くは段階的に修繕積立金が値上がりしていく「段階増額積み立て方式」を採用しているが、将来にわたり同額を払い続ける「均等積み立て方式」に切り替える管理組合が出始めている。 ■ 「均等方式」の場合、値上げのたびに管理組合の総会で議決を取らずに済み、積み立てが安定するといったメリットがある。 ■ 多くのマンションは「段階方式」を取り入れているのは、売…

  • そろそろ黄色信号!?マンション管理費滞納の原因でわかる不況の兆し

    都内にある顧問先のマンションでは、最近管理費の滞納がジワジワ増えています。 ただ、問題なのはその件数や金額ではなく、「原因」にあります。 まだ築浅のワンルームマンション(47戸)ですが、4月末時点の滞納状況につき管理会社から以下のような報告がありました。 ■ A 組合員(滞納期間6ヶ月): 現在、破産手続き中。 ■ B 組合員(滞納期間3ヶ月): 現在、住戸の売却手続き中。 ■ C 組合員(滞納期間2ヶ月): 現在、住戸の売却手続き中 ■ D 組合員(滞納期間2ヶ月): 電話不通のため督促状を送付 <このほかに、1ヶ月分の滞納が2名あり> 全住戸の1割を超える滞納者がいるだけでなく、うち3名に…

  • 自治体がマンション管理組合の運営を監視する時代が来る!?

    5月13日付の日経新聞に、「マンション管理組合、自治体が監視 神戸市が認証制度」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 神戸市は、超高層のマンション管理組合に対する認証制度を2020年度にも導入する方向で検討を始めた。既存の約70棟ならびに新築のタワーマンション(高さ60メートル以上)への導入を想定し、自治体が審査する全国初の試みとなる。 ■ タワマンは、高層建築のため修繕費がかさむ。大勢の所有者や居住者の合意形成にも時間を要し、将来にわたる維持管理の難しさが指摘される。積立金不足などで管理不全となれば安全面や景観などで地域に悪影響を…

  • 無料診断でわかる!管理会社のズサンな仕事ぶり

    管理会社の業務状況に疑問を感じた管理組合の理事さんから、当社宛にメールで相談を受けました。 その役員さんが日常懸念を感じている管理会社に対する懸念や不満の内容は、概ね以下の通りでした。 ■ 修繕工事の発注先選定のため相見積もりの取得を管理会社に依頼しているが、いつも特定の業者1社からの提示しかない。 ■ 昨年の組合総会で上記業者によるポンプ交換工事の予算が計上されているが、見積書などの資料がない。 ■ 管理会社担当者に対して理事から質問や相見積もりを依頼してもスルーされる。 そこで、当社からは「マンション管理適正化診断サービス」(無料)を受診されることをお勧めし、理事長さんからも了承が得られた…

  • 6月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

    「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 6月 15日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には…

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