searchカテゴリー選択
chevron_left

メインカテゴリーを選択しなおす

カテゴリーのご意見・ご要望はこちら
cancel
プロフィール
PROFILE

satomurashiさんのプロフィール

住所
青葉区
出身
北区

自由文未設定

ブログタイトル
マンション管理士|村上智史の「士魂商才」
ブログURL
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/
ブログ紹介文
マンション管理見直し本舗代表のブログ。あなたの大切な資産を守るための管理見直し術を指南!
ブログ村参加
2013/05/21
本日のランキング(IN)
フォロー

ブログリーダー」を活用して、satomurashiさんをフォローしませんか?

ハンドル名
satomurashiさん
ブログタイトル
マンション管理士|村上智史の「士魂商才」
フォロー
マンション管理士|村上智史の「士魂商才」

satomurashiさんの新着記事

1件〜30件

  • 超低金利時代の今だからこそ、「マンションすまい・る債」活用のススメ

    住宅金融支援機構が、 2021 年度におけるマンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の積立てに関する募集結果を報告しました。 www.jutaku-s.com 本報告内容の要約は、以下の通りです。 ■ 2021 年度新規募集の結果・応募組合数:1,704 (対前年比 +12%) ・応募口数は 10万5,244 口 (対前年比 +21.4%) :過去最大 「1口 50万円」なので、総額525億円 ■ 増加した要因 (1)応募受付期間を約1か月延長(5ヶ月→6ヶ月)したこと。(2) 新型コロナウイルス感染拡大の影響により、昨年度は多くのマンションで管理組合の総会を延期していたが、今年…

  • <速報>2022年10月にマンション保険料が一斉に増額改定されます!

    当社がお付き合いしている保険代理店から、来年秋にマンション保険料が増額改定されることが決まったとの連絡がありました。 ■ 値上げの背景 (1) 2019年度から2020年度において大規模な自然災害が発生したこと (2) リスクの高い築年数の古い住宅の割合が増加したこと 以上を踏まえ、損害保険料率算出機構が、本年5月に金融庁に対して火災保険の参考純率(=事故が発生したときに、保険会社が支払う保険金に充てられる部分)変更の届出を行ったところ、同 6月に金融庁より適合性審査結果通知を受領したため、改定が決定した。 ■ 値上げ率 住宅総合平均で+10.9% ただし、改定内容の詳細は、2022年春頃に…

  • マンション管理組合への請求なのに、管理会社の名義で振り込んでくるヒジョーシキ

    当社の顧問先の管理組合には、定期的に当社がその報酬の請求書を発行していますが、その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。 顧問先の中には、たまたま管理会社が同じ場合もあるのですが、 大手のD社とT社については、現在3件ずつ管理委託先が重なっています。 一方、当社は期日までに請求した報酬が入金されているかを確認するには、こちらの通帳に記帳結果で確認するしかありませんが、上記の2社については、(それぞれの管理組合の名義ではなく)自社の名義で振り込んできます。 請求した全額が滞りなく入金された場合はそれでも特に問題はありません。 厄介なのは、一部入金が漏…

  • 「住民が頼れるマンション管理会社ランキング」に異議アリ!

    10月23日付の週刊東洋経済に、「サービスを低下させない上位100社はここだ!<住民が頼れる>マンション管理会社ランキング」と題した記事が掲載されています。 premium.toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ======== ■ 住民は頼れるマンション管理会社をどのように評価すればよいか。管理会社を「業務主任者1人当たり棟数」と「管理部門売上高」の2つの指標を用いて独自にランキングした。 ■ マンション住民へのサービスを維持できるかを探る指標の1つが、「管理業務主任者1人当たりの物件棟数」だ。 ■ 管理業務主任者は、管理会社が管理組合と契約を結ぶときに必要な国家資格…

  • 10年ぶりの改訂!「マンション修繕積立金ガイドライン」

    10月20日付けの「スーモジャーナル」に、「あなたのマンションは大丈夫? 国交省が長期修繕計画、修繕積立金に関するガイドラインを改定」と題した記事が掲載されていました。 suumo.jp 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 2021年9月28日、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表した。 ■ 本ガイドラインは来年4月からスタートするマンション管理計画認定制度の認定基準となる予定でもあり、マンション所有者も購入予定者もその概要は知っておきたい。 ■自分の住む(購入しようとする)マンションの長期修繕計画が適切なものなのか、修繕積立金が十分なのかを…

  • 最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは?

    この1年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。 それは、管理会社が大手のD社ということです。 相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、 ・修繕費の見積もりが高い。 ・フロント担当者の対応が悪い(レスポンスが少ない・対応が遅いか、しない) の2点です。 当社の顧問先にもD社が管理受託しているマンションがいくつかありますが、 たしかにご指摘の通りだと思います。 そのほかに私が感じているところでは、 1)月次会計報告書が非常に見づらい。 電算システム時代の頃のままの古い書式で、管理費会計の収支表が1枚で収まりきらず、複数枚に及んでいます。 また文字数の制限もあり、相手先の…

  • 【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(11月)のご案内

    11月度の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 3年 11月 13日(土) 13:30~15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための…

  • 機械式駐車場の撤去・平面化は、管理組合にとってもはや「特別な選択」ではなくなった

    7月27日に、大和ライフネクストの出資するシンクタンク「マンションみらい価値研究所」が、「消えゆく機械式駐車場」と題したレポートを発表しているので紹介します。 <参考記事> www.daiwalifenext.co.jp その要約は以下の通りです。 ■ 車保有人口の減少に伴い、マンションの駐車場の契約者数も減少傾向にある。契約が減少すれば、駐車場使用料収入も減るので管理組合の財政を圧迫する。 ■ 一方、機械式駐車場は月々のメンテナンスコストや、一定年数を経過すると装置の入替えが必要となるなど維持費がかかる。 ■ そのため、管理組合でも将来の維持費削減を目的として機械式駐車場を撤去する「平面化工…

  • 【理事長のギモン】大規模修繕工事の資金が足らない時はどうすればよい?

    9月23日付けの東京新聞に、<プロに聞く くらしとお金の相談室>マンション修繕費が不安」と題した記事が掲載されています。 <参考記事>www.tokyo-np.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 <相談内容> マンション管理組合の役員に就任することになった。今後、建物の老朽化とともに修繕や改修工事が必要になるが、その資金を準備できるかどうか不安。資金繰りに困ったらどう対処すればよいか? <回 答> マンションは建物の劣化に加え、所有者の住民も高齢化するという二つの老いの問題を抱えているため、修繕計画をもと早いうちから資金準備を始める必要がある。 共用部分の修繕項目は、給水管や排水管の更…

  • マンション管理会社の契約更新拒否は、「従来のビジネスモデルの終焉」の始まり

    9月12日付の朝日新聞に、「マンション「管理拒否」されないためには カギは管理会社よりも住民」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> www.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 管理コストの上昇や建物の老朽化を背景に、管理組合が管理会社から管理を断られるケースが、都市部を中心に問題になっている。 今後のマンション管理はどうすればいいのか、横浜市立大学の斉藤教授にインタビューを行なった。 ■ 管理を拒否される背景として、管理人の人手不足などでコストが高騰している管理会社側の事情もあるが、マンションの管理が困難、もしくは管理不全の状態に陥っていることもある。 ■ 管理…

  • マンションが抱える「7つの大問題」のうち、まだ世間で認識されていないのは?

    9月21日号の「週刊女性」に、「住人とともに“老いる”マンションの高齢化、相続放棄に修繕費「7つの大問題」」と題した記事が掲載されています。 <参考記事> www.jprime.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 大問題(1)購入時と話が違う! 膨れ上がる修繕費 本来は長期修繕計画にしたがって必要な修繕費を滞りなく住人が積み立てることが理想だが、現実はそうではない。計画どおりに進まない原因は、分譲マンションの販売業者は修繕積立金の金額をわざと安く見積もってお得感があるように見せているからだ。 国交省では、修繕積立金月額を平米単価200円を推奨しているが、ネットなどで見ると現実にはその半分…

  • あなたのマンションに必要な修繕積立金は本当はいくらか計算してみましょう!

    ARUHIマガジンに、「マンションの管理費・修繕積立金の目安は? 特に注意したい修繕積立金の額の妥当性」と題した記事が掲載されています。 <参考記事> magazine.aruhi-corp.co.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ▪️マイホームでは、住む期間に応じた維持費がかかる。マンションを購入した場合は、住宅ローンに加えて管理費や修繕積立金を負担していくことになるので、家計に無理がないかあらかじめ確認しておく必要がある。この管理費や修繕積立金について、それぞれ目安はどのくらいなのだろうか? ▪️管理費は、管理員の人件費や共用部分の清掃費用、植栽費用、法定点検費用などに充当される。管…

  • マンション管理会社からの委託費増額改定の申入れに憤慨!

    顧問先マンション(30戸)では、本年11月末をもって期間満了となる管理委託契約の更新にあたり、管理会社から7月の理事会で業務委託費の改定について申し入れがあり、9月に予定されている通常総会の議案に上程したいとの提案がありました。 具体的には現状の管理委託費を14%強増額したいとのことで、管理組合にとっては年間30万円強の負担増となります。 ただ、増額する理由について「人件費や外注費の増加のため」と簡単な口頭の説明で済まそうとしたため、増額について組合側の理解を得るべく、その経緯や理由を記載した書面を提示すべきではないかと指摘しました。 そのため、今月の理事会では、増額の申入れを書面にしたためて…

  • 【申込受付中】9月度マンション管理セミナー(オンライン)のご案内

    9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 3年 9月 18日(土) 13:30~15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減す…

  • マンション大規模修繕工事の相見積もりを取得する手順と注意点

    当社の顧問先マンション(築15年目)では、来年初めに大規模修繕工事の実施を想定し、施工業者5社から相見積もりを先日取得しました。 その結果は、以下の通りです。 各社の見積条件を見ると、 総額は税別4千万円強のところ最大170万円の僅差に収まりました。 工事総額に対する比率は、たったの2%に過ぎません。 各社が犇めき合った接戦であったことが伺えます。 管理組合側で事前に想定していた予算額(税別4,500万円)と比べると、1割強下回ることができたことになるので、うまく「競争原理の導入による経済効果」が得られたと言えるでしょう。 さて、マンションの大規模修繕工事において、多くの管理組合にとって悩まし…

  • 老朽マンションの建替え促進策として、国が容積率割増しの要件を緩和!?

    7月14日付の読売新聞に、「老朽マンションの建て替え促進策導入へ…階数増やせる特例で「新陳代謝」進める」と題した記事が掲載されていました。 www.yomiuri.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション建替えには区分所有者の8割以上の合意が必要だが、建て替えの費用負担がネックとなって合意できず、そのまま老朽化が進むケースが後を絶たない。しかし、老朽化が放置されたままでは、壁面の崩落や廃虚化に伴う事故、治安悪化を招くことが懸念される。 ■ 国土交通省は、老朽マンションの増加に歯止めをかけるため、マンションの建て替え促進策を導入し、関係する省令・告示を年内に改正する予定。 ■ …

  • 電気料金削減コンサル業者の「アンフェアなやり口」と対抗策

    前回に引き続いて、「電気料金削減コンサル業者」のC社と手を切るためのサポートを行なった際のエピソードをご紹介します。 <前回記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 当社の助言にもとづいて中途解約に向けて管理組合が動いたところ、C社から機器買取りプランの見積もりと注意喚起の文書が届きました。 機器の値段は当社で紹介した別業者に比べてやや割高な水準でした。 なお、買取りに切り替える場合でも、現契約の残期間分の中途解約費用(電気料金削減成果に応じたシステム利用料の7割相当)は確実に請求される、ということがわかりました。 問題は、一緒に送付されてきた「注意喚起」の文書です。…

  • マンション管理組合は要注意!「電気料金削減コンサル業者」の商法

    当社がコンサルしている都内のマンションでは、「電気料金削減コンサルタント」と称する会社と10年間におよぶ長期契約を締結していることがわかりました。 その契約の基本的なスキームは以下のとおりです。 (このコンサルタントを「C社」と称します。) (1)電子ブレーカーならびに蓄熱式暖房機の導入による共用部電力料金削減に関するシステム利用契約(10年間)を締結。 (2)C社は、マンション共用部に「電子ブレーカー」と「蓄熱式暖房機」を設置。 (3)上記機器の設置後に、C社は受電契約変更の手続きを代行する。 (4)(2)の契約変更によって、共用部の電気料金負担が減少する。 (5)管理組合は成果報酬型の契約…

  • コロナ禍でもマンション管理委託費を3割削減できました!

    先日、コンサルティングしている都内のマンション(築24年・ファミリータイプ 36戸) で通常総会が開催され、管理委託費の3割削減が実現しました。 今回は、当社へのご相談の経緯からコスト削減が実現するまでの経過についてご紹介しましょう。 1. きっかけは「集合インターホン」更新工事の見積もりから! 竣工後24年を経過し、マンションの集合インターホンで不具合が相次いで発生していたうえ、メーカーの部品生産もすでに終了していることがわかりました。 そのため、管理会社を通じて設備更新のための見積もりを取得しましたが、適正な金額を確認するため、当社の下記サイトページを見つけた理事長さんから昨年10月に相見…

  • 早わかり!2021年6月改正「マンション標準管理規約」の改正ポイント

    6月22日付で、国交省が改正版「マンション標準管理規約」を公表しました。 www.mlit.go.jp 今回の改正のポイントは以下の2つです。 (1)新型コロナウィルス感染症の感染拡大等の社会情勢の変化への対応 (2)マンション管理適正化法及びマンション建替え円滑化法の改正への対応 国交省がリリースした「マンション標準管理規約の改正について(概要)」と題した資料によると、具体的な変更点は以下のように要約できます。 ================= 1.IT を活用した総会(以下「オンライン総会」)の開催方法と留意点 ■ 「オンライン総会」が実施可能なことを明記するとともに、留意事項等も記載。…

  • マンション大規模修繕工事の際は、事前の「アスベスト調査」がマストに!

    「アスベスト」とは、天然の鉱物繊維で「石綿(いしわた)」とも呼ばれています。 その名の通り、繊維は綿のように軽くて柔らかく、耐熱性・耐火性・防音性・絶縁性に優れている特徴を持っていることから、建物の建材だけでなく、自動車や家電製品・家庭用品など、広い分野で使われていました。 しかしながら、万一空中に飛散したアスベスト繊維を吸い込んでしまうと、肺ガンや中皮腫のリスクが高くなることが判明したため、2006年9月にアスベスト製品の製造・使用が禁止されました。 ただ、言い換えれば、2006年9月以前に建設された建物にはアスベストを含んだ建材が使われている可能性がある、ということです。 そのため、有害な…

  • 「おカネのかかるタワマン」苦肉の経済対策とは

    6月2日付けの「ダイヤモンドオンライン」に、「タワマンの豪華施設を活用する新ビジネスが熱い!共有部が「最高のショールーム」に」と題した記事が掲載されています。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ タワマンの豪華な共用施設を有効活用する新サービスが、東京湾岸や神奈川・武蔵小杉のタワマンに広がりつつある。 ■いま、 タワマン住民に急速に広がっているのが、4月に事業を開始したベンチャーが提供する、タワマンの「共用施設活用サービス」だ。 ■ 展望ラウンジやバー、キッチン付きのパーティースペース、住民専用のスポーツジムなど、タワマンの代名詞ともいえる豪華な共用施設は、入居直後こそ喜…

  • マンション管理会社が保険代理店になることを前提とした委託契約にNO!

    先日、顧問先マンションの通常総会が開催され、管理委託契約の更新に際して管理組合がかねてより要望していた契約条文の一部変更が実現しました。 従前の管理委託契約では、共用部を対象とするマンション保険に関する契約の手続きや、保険金の請求申請の代行業務については、以下のように管理会社が保険代理店となる場合を想定した記載となっていました。 =============<従前の条文>================ 管理組合が契約者となる共用部分の火災保険等に関して、管理会社が代理店となってこれを取り扱う場合、組合の指示に基づき管理会社は次の業務を行う。 a. 保険契約の申込手続・変更手続 b. 保険金の請…

  • いい加減な会計処理を続けようとするマンション管理会社の「詭弁」に呆れる

    顧問先マンションでは、管理会社による月次会計報告において運営の実態を反映しない処理が行われていることが判明しました。 具体的には以下のような状況です。 ■ 年度の初月に、毎月計上されるべき費用(水光熱費など)がゼロになっている。 ■ 毎月定額の費用項目にもかかわらず、月別の費用計上の金額がまちまち。 ■ 駐車場や自転車置場等の専用使用料が、実際の稼働状況と符合しない。 その原因は、管理会社が月次の会計処理を「現金主義」にもとづいて行っていることに原因があります。 たとえば、共用部の水光熱費などは組合名義の銀行口座からの自動振替えで精算していますが、会計報告の期限(翌月末まで)には引き落とされな…

  • 国がマンション組合総会のオンライン開催を容認へ!その条件と注意点とは?

    4月30日付けの日本経済新聞に、「マンション総会もオンライン 出席率向上、勤務先からも 国も後押し」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 管理組合の総会や理事会をオンラインで開く動きが広がっている。コロナ対策などの観点から国もこうした試みを認める方針を示して後押ししている。 ■ 4月初旬、横浜市の某マンションの一室で定例の理事会が開かれた。目を引くのは室内スクリーンに映った画面。この日、出席した11人の理事らのうち、3人はウェブ会議「Zoom」を使い、画面越しにマンションの自室などから参加した。 ■ このマンションでは、2020年…

  • マンション管理会社からの「管理委託費の値上げ要求」は本当に避けられないのか?

    4月29日付の「ダイヤモンド・オンライン」で、「管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は?」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが増えている。 ■ 近年の東京都における最低賃金について推移を見てみると、2015年:907円から 2020年:1013円に上昇している。 ■ 2019年の記事の時点では、デベロッパー系の管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが多く見られた。しかし、最近では独立系の管理会社も値上げを申し入れるケースが増…

  • 【理事長のギモン】マンション管理会社の「緊急対応業務費」って、いくらが妥当なの?

    先日、「Yahoo! 知恵袋」でマンション管理組合の理事から以下の質問が掲載されていました。 【お尋ねの内容】 私は都内のある分譲マンションの管理組合の理事をやっています。 管理費の委託業務費の中に「緊急対応業務費」というものがあって24時間緊急の事態に対して色々と対処してくれるシステムです。 管理会社に支払っている金額が年間100万近いのですが非常に高いと思っています。 相場がよく分からないのでマンション管理に精通している方のご意見を聞きたいです。 残念ながら、このマンションの規模(住戸数)すら不明のため「年間100万円」という費用の水準が割高かどうかの判断はつきかねます。 ただ、都内の顧問…

  • 【受付中】オンラインセミナー開催(5月)のお知らせ

    5月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 3年 5月 20日(土) 13:30~15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減す…

  • マンションの修繕積立金を値上げする前にやるべきことがあるでしょ?

    4月10日 付けの日経新聞に、「老いるマンション 修繕に備え計画点検、積立金上げも」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理士会によると、都内の管理組合から「修繕費が予想以上に膨らんで積立金が足りない」という相談が増えていると言う。 ■ 特に「築年数が30年超で大規模修繕が3回目以上」のマンションで目立つ。国交省の調査で、積立金が計画に比べ「不足している」と回答した割合は3割強あった。 ■ 分譲マンションの大規模修繕工事は12年ほどの周期で実施する例が多い。2回目の大規模修繕までは計画通りに実施することが多いが、次の3…

  • 25年の長期保証が付帯する屋上防水工事の現場を見学してきました!

    昨日、3月末から着工した顧問先マンション(築25年)の屋上防水工事を見学してきました。 このマンションでは、10年保証が一般的とされる屋上防水工事において、今回25年の長期保証が付帯する工法を採用することになり、先日着工しました。(発注の経緯等については下の記事をご参照ください。) <参考記事> aplug.ykkap.co.jp この工法では、ドイツ最大の総合化学メーカー「BASF」が開発した「ポリフィン3018」という素材を使用しています。 この「ポリフィン3018」は、既存工法(アスファルト、ウレタン、塩ビシートなど)とは異なる特徴があります。 まず、既存の防水工法の素材に大量に含まれて…

カテゴリー一覧
商用