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ブログタイトル
マンション管理士|村上智史の「士魂商才」
ブログURL
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/
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マンション管理見直し本舗代表のブログ。あなたの大切な資産を守るための管理見直し術を指南!
更新頻度(1年)

59回 / 365日(平均1.1回/週)

ブログ村参加:2013/05/21

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マンション管理士|村上智史の「士魂商才」
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satomurashiさんの新着記事

1件〜30件

  • 高経年・小規模マンションでも管理会社のリプレイスはできる!

    都内にある顧問先マンション(築46年目・17戸)では、あまりにも管理会社の怠慢ぶりが酷いため、管理会社変更(=リプレイス)の検討をしています。 具体的にはこのような状況です。 (1)建物の老朽化に伴う修繕・更新等について見積りの提出などが一切なく、計画的な修繕がほとんど行われていない。 (2)管理会社の担当者への依頼事項のほとんどが放置されるか、大幅に遅延している。 (3)理事会開催の提案、(法定義務である)月次会計報告書の提出、管理委託契約の更新の申出もなされない。 (4)管理費の長期滞納者がいるのに、督促等の進捗報告や回収の提案がなされない。 (5)住込みの管理人が勤務時間中にもかかわらず…

  • ご存知ですか?マンション大規模修繕工事の資金を「無利子」で調達する方法

    都内のワンルームマンション(築16年目)では、2年前に「第三者管理」に変更となり、現在マンション管理士である私が理事長を務めています。 この7月に、このマンションで1回目の大規模修繕工事が竣工したのですが、資金繰りで苦労したので、その体験談をご紹介します。 この大規模修繕工事のために3千万円の負担を強いられることになりました。 ただ、このマンションには繰越剰余金が1千万円強しかありませんでした。 また、築15年を超えると、大規模修繕以外にも、給水ポンプ、集合インターホン、消防設備、照明器具といった各種共用設備の耐用年数に到達し、そろそろ更新が必要な時期を迎えます。 それを考えると、一定の剰余金…

  • 保険代理店にマンション管理会社を選ぶと、なぜ「損する」のか?

    先日、築40年のマンションでの保険契約更改にあたってご相談があり、契約の見直しをサポートすることになりました。 現在の保険証券で契約内容を確認したところ、「1年契約」となっています。 この段階で「ん?」と思いました。 通常は、5年の長期契約を選択するのが一般的(常識)だからです。 その理由は、2つあります。 第1に、長期契約の方が保険料が「お得」です。 5年契約で保険料を一括前払いした場合には、1年契約に比べて保険料が1割以上ディスカウントされるからです。 第2に、保険料の増額リスクから(契約期間中は)解放されます。 近年、大雨や暴風の発生による損害が大幅に増えているため、各損保会社は保険料を…

  • マンションの「金食い虫」=「機械式駐車場」とうまく付き合う方法はあるか?

    ダイヤモンドオンラインで、「マンションの金食い虫「機械式駐車場」とうまくつき合う方法とは」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 機械式駐車場は、「附置義務」との兼ね合いもあり、必要がないからといって簡単に取り壊せるものでもなく、管理費や修繕積立金に重い負担をかけ続けている。 ■ 機械式駐車場にかかる費用を見直す一つの方法として、「リース+フルメンテナンス契約」というものがある。 ■機械式駐車場のメンテナンスには、主にフルメンテナンスとPOGという2種類の保守契約がある。フルメンテナンス契約とは、点検、調整や部品交換など必要なメンテナンスを…

  • 名古屋のマンションで管理コスト適正化がスムーズに実現できたワケ

    昨年冬からコンサルティングしている名古屋市内のマンション(築18年目 34戸)では、先日の通常総会にて管理委託契約の変更が賛成多数で決議されました。 単純減額の他に、一部過剰だった仕様の標準レベルへの変更、そして一部委託先変更のミックスポリシーによって、従前の委託費に比べて約24%のコスト削減となりました。(年額94万円の削減) ちなみに、これに先行してマンション保険も当社のアドバイスにもとづき見直しており、年あたりの保険料が10万円が減っています。(従前比25%ダウン) これを合わせると 年額104万円の削減となるので、戸当たりでは平均3万円の経済効果となります。 その結果、コスト削減で生ま…

  • マンション管理組合の「役員報酬」と「組合活動協力金」の相場はどれくらい?

    管理組合の役員報酬制度と、外部区分所有者による管理組合活動協力金制度の実態について、マンション管理会社「大和ライフネクスト」の系列下にある「マンションみらい価値研究所」が調査結果をまとめたレポートをリリースしました。 レポートの要約は以下の通りです。 ■組合の役員報酬制度や外部所有者からの協力金徴収制度から、マンション管理組合が抱える問題の数々が浮き彫りとなった。 ■大和ライフネクストが受託する管理組合(3,900)のうち、役員報酬制度がある管理組合は9%。管理組合活動に直接的に協力できない外部区分所有者から、協力金を募る管理組合は6%であった。 ■築年数別の割合でみると、高経年マンションほど…

  • オンラインセミナー<9月>開催のお知らせ

    9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。 オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 2年 9月 19日(土) 13:30~15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただけ…

  • 「第三者管理」のワンルームマンションで管理会社をリプレイス!

    先日、都内の某ワンルームマンション(築8年目・47戸)にて臨時総会を開催し、管理会社のリプレイスの議案が全会一致で承認されました。 現管理会社の管理委託費が割高な水準にあり、現状比2割程度の削減が可能と考えたたため、更新後の管理委託費について減額の要望書を提出しました。 しかしながら、管理会社からは口頭ベースで「減額には応じられない」とのゼロ回答でした。 そのため、やむなくリプレイス(管理会社の変更)を視野に入れ、同業他社2社から相見積もりを取得しました。 さらに、リプレイス候補として挙がった会社からは、日常では管理人不在の物件特性を踏まえ、月1回の共用部全体の目視確認や、年1回建築設備点検を…

  • 築16年目のマンションが管理適正化診断で最低評価になったワケ

    先日、日管連(日本マンション管理士連合会)からの紹介で「マンション管理適正化診断サービス」を実施したマンションについてご紹介します。 東京都心エリアにある築16年目のマンション(約50戸)です。 管理委託先は、大手独立系管理会社の「G」です。 結論から言うと、 診断結果は、最低評価の「B」(100点中24点)でした。 築20年未満のマンションでこの低得点は、かなり珍しいです。 原因の第1は、「長期修繕計画の不備」です。 築3年目、つまり今から13年前に作成した25年間の計画がその後更新されていません。 また、診断では、給水管、排水管の更新工事が長期修繕計画において見込んでいることが加点の条件に…

  • 15年前の耐震偽装事件を教訓に、設計偽装マンションをなくせるか?

    情報サイト「Net IB News」に、「相次ぐマンションの設計偽装~デベロッパーと行政の「不都合な真実」」と題した記事が掲載されていました。 www.data-max.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 2005年に「姉歯耐震偽装事件」が起きたことに伴い、、2007年の建築基準法改正により、建築確認の厳格化を図った。法改正後、構造計算の偽装は激減したが、いまなおゼロではない。1つの例が、東京の豊洲市場における「日建設計」による設計偽装だ。 ■ 福岡市のマンションで設計の偽装が判明したので、販売会社、設計事務所2社、建築確認を行った福岡市に対し質問書を送付した。 ■ 販売会社は「設…

  • 三菱地所コミュニティが販売する「自主管理支援アプリ」はマンション管理組合に受け入れられるか?

    7月7日付けの「東洋経済オンライン」に「三菱地所がマンション「自主管理」を推す理由 管理のデジタル化で業界の課題を克服できるか」という記事が掲載されていました。 news.infoseek.co.jp 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 大手マンション管理会社の三菱地所コミュニティから新設分割された「イノベリオス株式会社」が、マンション管理業務のアプリ開発を発表した。 ■ 全国には約10万強の管理組合があるが、同社は、2024年度までに全国3000組合での導入を目指す。 ■ 同社が進めるのは、アプリを活用したマンション管理だ。マンション住民は、同社が開発したアプリ「KURASEL(クラセル)…

  • 【理事長のギモン】マンション保険で「漏水」は補償されるのに「雨漏り」はダメなの?

    築20年を超えるマンションで発生する保険事故のうち「漏水」が約7割を占めているそうです。 ただ、一口に「漏水」と言っても、その原因や被害が生じた場所や状況はさまざまです。 漏水事故を含むリスクに備えて、 マンション管理組合では、共用部を対象とする損害保険に加入しています。 その補償内容は、火災、破裂・爆発などの事故、自然災害(落雷、風災、雹(ひょう)災、雪災)、物体の飛来・落下などによる「突発的な損害」など多岐にわたります。 さらに、主要な「補償特約」として、 (1)施設賠償責任補償特約 共用部分が原因で他人の身体や財産を毀損(きそん)した場合の補償 (2)個人賠償責任補償特約 専有住戸に起因…

  • マンション保険の見直しでよくある管理会社の「脅し文句」とは?

    先日、あるマンション管理組合の理事さんから以下のような相談を受けました。 ■ 管理会社の変更を検討中ですが、マンション保険の見直しについても相談があります。 ■ 一昨年、損保会社Aから別の損保会社Nに変更することで、保険料を現状比130万円(5年分)も削減できる見積りをもらいました。 ■ しかしながら、それを聞いた管理会社のフロント担当者から「損保会社Nについては当社が代理店として取り扱っていないため、事故発生時に対応の遅れや理事長の事務手続きが増大する可能性がある。」と不安をあおるような発言があり、結局変更には至りませんでした。 ■ 損保会社Nを代理店として取り扱っている管理会社はほとんどな…

  • 老朽化マンションの敷地一体売却の要件が緩和されたワケ

    6月16日付けで、NHK News Webで「耐震性ある老朽化マンション建て替え所有者5分の4合意で可能へ」という記事が掲載されていました。 www3.nhk.or.jp 本記事の概要は以下の通りです。 ■ 耐震性を有する場合の老朽化マンションの建て替えを促進するための法改正案が16日の衆議院本会議で可決・成立した。 ■ その結果、建物と一体で敷地を売却する場合の要件である「所有者全員」の合意が「5分の4以上」に引き下げられることになった。 ■ 耐震性が不足している老朽マンションについては、すでに建物や敷地の売却が所有者の5分の4の合意で可能となっていたが、耐震性があるマンションの場合は所有者…

  • マンション管理組合は、今後オンライン化・電子化が進むのか?

    6月11日に、大手マンション管理会社の「大京アステージ」らが、デジタルトランスフォーメーションによる“次世代型マンション管理サービス”の開発に着手したというニュースリリースを行いました。 prtimes.jp 本リリースの要約は以下の通りです。 ■ 大京アステージと穴吹コミュニティは、マンションをとりまく社会課題の「3つの老い」(建物の老朽化、居住者の高齢化、労働力の老い)などに対応する「次世代型マンション管理サービス」の開発に着手した。 ■ 業界No.1の管理実績からこれまで得たナレッジに、ICT(情報通信技術)やAI(人工知能)などの最新テクノロジーを融合させた“新たなマンション生活様式”…

  • 【理事長のギモン】コロナ感染防止対策で、マンション管理組合の運営はどうすればいいの?

    6月6日付けのダイヤモンド・オンラインに、「コロナで問題噴出!マンション管理組合に求められる新しい形とは?」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、マンションの管理組合にも思わぬ影響が管理組合と業務委託先の管理会社の双方に及んでいるため、業務が停滞してしまったマンションが少なくない。 ■ その一つが、「3密」を回避するため、理事会や総会などの開催を見合わせている管理組合が多数出ていることだ。理事にとって気がかりなのが、「規定の集会や会合を開かないことが問題にならないか」という点である。 ■ 区分所有法にお…

  • 次回もオンライン!マンション管理セミナー開催のお知らせ

    新型コロナウィルス感染予防のため、今回もオンラインでセミナーを開催することといたしました。 首都圏以外にお住いの方も、ネット接続環境とパソコン等があれば、気軽に受講することが可能です。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 2年 7 月 18日(土) 13:30~ 15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「マンション保険の最新事情と管理組合がとるべき対…

  • 築45年を超えで、初めて管理規約を改正したマンション!

    今春から顧問を務めることになった、都内にある築46年目のマンションの話です。 20世帯にも届かない小規模マンションですが、「マンション管理適正化診断サービス」から着手したところ、大小様々な問題が見つかり、最低ランクの「B」評価になってしまいました。 なかでも最も深刻な問題が、組合運営上のルールを定めた「管理規約」でした。 まず、現状の運営実態と齟齬が、以下の通り数多く見られました。 (1) 敷地内駐車場が一部バイク置場に用途変更されたのにそれが反映されていない (2) 管理費・修繕積立金の徴収額の改定が反映されていない (3)組合役員ならび理事会の運営に関する規定がない (4)管理費等の滞納者…

  • 自宅マンションを担保に「修繕積立金」の融資が受けられるのは、おトクな話か?

    5月26日付けのYahoo!ニュースに、「自宅を担保にマンションの修繕積立金を融資する制度とは?活用できるケースと問題点」という記事が掲載されていました。 news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 4月27日付けの日経新聞に、「マンション修繕積立金、自宅担保に融資 住宅機構、老朽化備え」という記事が掲載されていた。 ■日経記事の内容は以下の通り。 ・住宅金融支援機構がマンション所有者向けに自宅を担保に将来分も含めた修繕積立金を借りられるローンの導入を準備している・借り手は借入期間中利息だけを支払い、元金は借り手が亡くなった際に自宅を売却した資金で返済する・この制度に…

  • 「マンション管理適正化診断サービス」で発覚した法令違反とは?

    先日都内の某マンションで実施した「マンション管理適正化診断」でのお話です。 診断の目的はマンション保険の更新期を迎えるにあたって、新規引受け保険料の見積りを取得することにありました。 「日管連」からの依頼にもとづき、私が診断を担当することになりました。 この診断では、各種法定の設備点検の実施状況だけでなく、 ・改善や修繕が必要な箇所の有無に関する指摘事項の有無 ・指摘事項に対するその後の是正状況 について確認を行います。 そのため、消防設備点検の最新の実施状況を確認すべく、報告書を閲覧させて欲しいと申し出たところ、同席した管理会社のフロントが2018年に実施した報告書を提示してきました。 ==…

  • 「Withコロナ」の時代に適応するために、マンション管理組合の運営も見直そう!

    5月7日付けの朝日新聞に、「コロナ拡大、マンション管理の定期総会どう開く?」という記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 新型コロナウイルスの感染が広がる中、多くの分譲マンションの管理組合が、年に1度の通常総会の時期を迎えている。総会は、新年度の予算などを決める大切な場。どんな開催方法が考えられるか。 ■ 神奈川県内の団地(250戸)の管理組合の総会では、扉や窓を開けっ放しにした集会室にマスクをつけた理事ら約20人が集まり、間隔をあけて着席。出席者数や所要時間は、いずれも例年の4分の1程度。 ■ 事前準備の段階で、そもそもこの時期に…

  • 初のオンラインセミナー開催のお知らせ

    5月16日(土)に予定していた弊社セミナーにつきましては、 緊急事態宣言発令中につき東京・銀座での開催を中止いたします。 それに代わって、同じ日時で 今回「Zoomミーティング」を活用したオンラインセミナーとして開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日 時】 令和 2年 5月 16日(土) 13:30~15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円(税込) ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 1. 講 演…

  • 築19年目で初めて修繕積立金が増額改定されたマンション

    昨年から当社が顧問を務めている都内のマンション(76戸)の話です。 昨日通常総会が開催され、 築19年目で修繕積立金がはじめて増額改定されることになりました。 この管理組合では、以前から将来の資金不足を避けるため、修繕積立金の増額を組合員に提案していましたが、反対者が少なくなかったため実施しづらい状況が続いていました。 そのため、今期の理事会ではこうした反対の声を抑えるためにも、昨夏に当社と顧問契約を締結し、管理コスト適正化に注力することになったのです。 その後、当社からの提案とアドバイスのもと、管理委託費、マンション保険、電気料金の主要3費目を見直した結果、以下の通り年間300万円強の経済効…

  • ついに「マンションは管理を買え」の格言を実践できる時代が来るか?

    「FRIDAYデジタル」に執筆した記事が本日公開されましたので、ご案内いたします。 friday.kodansha.co.jp 記事の内容は以下の通りです。 「マンションは管理を買え」と言われていますが、マンションの居住者は、管理組合の運営には相変わらず無関心なため実践できていません。 ただ、管理会社に管理を「丸投げ」したままだと、様々なリスクに直面するのは必至です。中でも深刻なのが、管理組合の抱える財政リスクに関する問題です。 新築分譲時の「修繕積立金」の設定金額が低すぎるため、経年的に倍々ゲームのように増額改定を余儀なくされることになります。 一方、管理費についても決して安心できません。そ…

  • 緊急事態宣言の発令でマンション管理組合はどう対応すればいいの?

    ついに昨日、東京都をはじめ主に首都圏を対象とする7都府県で、新型コロナウイルス感染拡大防止のため緊急事態宣言の発令がなされましたね。 当初は、緊急事態宣言の発令イコール、欧米諸国のようないわゆるロックダウン(都市封鎖)になる、と捉える向きが多かったようです。 しかし、現在の日本の法律ではロックダウンを実行することは不可能らしく、実質的にはこれまでの外出等の自粛要請とあまり変わらないという報道がなされています。 しかしながら、マンション管理の現場では、緊急事態宣言のアナウンス効果の影響で混乱が生じていて、管理会社によっても対応がまちまちの状況です。 最もスタンダードな事例として、保守的な姿勢の某…

  • 築13年目のマンションでエレベーター保守契約が「フルメンテナンス仕様」になったワケ

    昨秋から管理コスト適正化に取り組んでいたマンションで、昨日総会が開催され、管理委託費の減額が無事承認されました。 昨日は、季節外れの降雪の中、ウィルス感染防止対策として会場の窓や扉が大きく開放された状態での開催となったため、まさに凍えそうでした・・・(寒)。 さて、こちらのマンション(築13年目)については、昨年末から2回にわたって管理会社との委託条件の交渉を行ったところ、当初の削減目標(=事前の査定額)を超える成果を挙げる見通しが立ちました。 しかし、その中で予想していなかった提案が管理会社からありました。 なんと、エレベーターの保守点検について現状のPOG契約からフルメンテナンス(FM)契…

  • マンション管理適正化診断で最低の「B」評価になったワケ

    先日、コンサル先の管理組合で「マンション管理適正化診断サービス」を実施しました。 yonaoshi-honpo.co.jp 残念ながら、その結果は・・・ 「17点」で、最低ランクの「B」評価となってしまいました。 築40年を超える高経年のマンションなので、最高の「S」評価を獲得するのは極めて難しいのですが、普通にやるべきことをやっていれば余裕で「A」評価は獲れるはずです。 今回の診断では、いくつかの大きな問題点が浮かび上がってきました。 (1)管理費の長期滞納者がいるのに放置! 診断時点で、すでに10ヶ月以上の滞納者が1名いますが、まったく回収のめどが立っていませんでした。 滞納者への支払い意…

  • 大手マンション管理会社を対象とした「顧客ロイヤリティ調査」に新奇性はあるか?

    NTTコム オンライン・マーケティング・ソリューション(NTTコム オンライン)が、マンション管理業界を対象に、顧客ロイヤルティを測る指標であるNPS(R)ベンチマーク調査を実施し、その結果を3月12日にリリースしました。 www.nttcoms.com NPS(R)(Net Promoter Score(R))とは、「友人や同僚に薦めたいか?」という質問への回答から算出される、顧客ロイヤルティを図る指標です。 欧米では公開企業の3割強がNPS(R)を活用しているとされ、日本においても顧客満足度にかわる新しい指標として、NPS(R)を活用する企業が増えてきているそうです。 調査結果の概要は以下…

  • 国のマンション管理計画制度に先行して始まる、東京都の「管理状況届出制度」とは?

    3月10日付けの住宅新報WEBに、「マンション関連2法改正案が国会へ 適正管理に恩恵、促進図る」と題した記事が掲載されていました。 www.jutaku-s.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 政府は2月28日、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定し、同日に国会へ提出した。 ■ 国による「管理基本方針」をはじめ、管理組合による「管理計画」の認定制度、団地における敷地分割制度などの創設が柱。成立すれば公布から2年後に全面施行される。 ■ 管理では、国がマンション管理についての基本的な方針を策定。現行の「…

  • マンションの非常用照明灯は、いつどのようにLED化すべきか?

    共用部の照明灯のLED化はもはや当然のことですが、非常用照明までLED化しているマンションとなると、まだかなり少数派ではないでしょうか。 非常用照明とは、停電時でも一定時間の照度を確保できるように内臓バッテリーを用いた照明で、建築基準法によって設置基準が定められています。 建築基準法では、2014年まで非常用照明器具の光源は耐熱性及び即時点灯性を有する「白熱電球」と「蛍光灯」に限定され、LED電球は一切使用できませんでした。 しかし、2014年11月以降、国交大臣の認定を受けたバッテリー内蔵型LED照明に限って非常用照明器具への利用が可能になりました。 そして、パナソニックからLED型の非常用…

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