マンション管理見直し本舗代表のブログ。あなたの大切な資産を守るための管理見直し術を指南！
＜目次＞ 1 ．ミニセミナー開催のお知らせ 2．はてなブログ ダイジェスト 3．マンションライフをかしこくいろどる ilodolist 4．知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート 1 ．ミニセミナー開催のお知らせ ミニセミナーを今月下旬に開催いたします。 先着4名様にて受け付けております。お早目にご応募ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時・会場 ▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 令和 8年 7月 25日（土） 13:30 ～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 ━━━━…
「マンションすまい・る債」は「年平均2％」に！ 今こそ見直したい修繕積立金の運用戦略
住宅金融支援機構は、このほど、同法人が発行する債券である「マンションすまい・る債」の今年度分の応募が過去最高ペースで推移していると発表しました。 www.re-port.net 背景にあるのは、言うまでもなく「利回りの急上昇」です。 長らく「金利のない時代」が続いたため、 管理組合は普通預金や決済用預金として預けておくのが合理的な状況でした。 しかし、ようやく金利が元に戻り始めりつつある今、 管理組合の資金運用を見直す絶好のタイミングを迎えています。 今回は、「マンションすまい・る債」の魅力と注意点、さらに現在保有している「すまい・る債」の見直しの可能性について考えてみたいと思います。 ＜目 …
マンション修繕積立金の大幅増額を避けるには「管理コストの適正化」が一丁目一番地
先日、神奈川県のマンション管理組合（築19年）で臨時総会が開催され、 管理会社を変更せずに管理委託費を30％削減することができました。 この管理組合からは今からちょうど1年前に相談を受けていました。 その後、「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただき、 ・管理委託費 ・マンション保険 ・電力料金 の主要3費目を査定しました。 その結果、3つとも大きな見直し余地があることが判明したため、 およそ1年かけて全ての見直しを実行したわけです。 今回は、その経過の概要を以下ご紹介します。 ＜目 次＞ 1．管理組合の相談内容 2．管理コストの適正化診断 （1）管理委託費 （2）マンション保険 …
あなたのマンションは大丈夫？ 「大規模修繕工事談合事件」から学ぶ防衛策
2026年6月12日付けの朝日新聞で マンションの大規模修繕工事を巡る大規模な談合事件の記事が掲載されました。 digital.asahi.com 報道によると、公正取引委員会は設計コンサルタントと工事会社あわせて38社に対し、独占禁止法違反（不当な取引制限）を認定し、排除措置命令を出す方針を固めたとされています。 大規模修繕工事は、マンション管理組合にとって数年から十数年に一度の大きなイベントです。 工事金額は数千万円から数億円に及ぶことも珍しくありません。 本来管理組合の「味方」であるはずの設計コンサルタントが 談合に関与していたなら、極めて深刻な問題です。 ただし、今回の事件を単なる「悪…
マンション管理セミナー＜7月＞のお知らせ＆執筆記事ダイジェスト
＜目次＞ 1 ．7月度セミナー開催のお知らせ 2．はてなブログ ダイジェスト 3．マンションライフをかしこくいろどる ilodolist 4．知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート 1 ．7月度セミナー開催のお知らせ 5月に、ミニセミナーを開催いたします。 先着4名様にて受け付けております。お早目にご応募ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時・会場 ▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 令和 8年 7月 25日（土） 13:30 ～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 ━━━…
「修繕委員なりすまし事件」から考えるマンション管理組合の防衛策
マンション管理士の村上智史です。 先日、日経新聞に、 「マンション修繕不正、住人になりすまし利益誘導 渦中の社長に直撃」 と題した記事が掲載されていました。 首都圏の複数のマンションで、工事会社の社員が区分所有者になりすまして、大規模修繕委員会に参加し、自社と関係の深い設計コンサル会社を選定するよう誘導していたというものです。 都内の別のマンションでもその工事会社による同様の事件が発覚しています。 この事件の本質は、 従来から管理組合が潜在的に抱えているリスク を浮き彫りにしたことにあります。 まずは、この事件の経過を整理したうえで、管理組合が取るべき防衛策について考えてみたいと思います。 ＜…
令和8年度も継続決定！東京都の「マンション改良工事助成金制度」をご存知ですか？
近年、建築資材や人件費の上昇による工事費の高騰が深刻化しています。 そのため、今後は大規模修繕工事の実施を延期せざるを得ないと判断する 管理組合も増加する可能性があります。 そのような状況の中、東京都は今年度も、 「マンション改良工事助成制度」を継続することを発表しました。 今回は、この制度の概要とメリットについて解説します。 ＜目 次＞ 東京都の「マンション改良工事助成」とは？ 実際にどれくらい「お得」になるのか？ 「すまい・る債」を一口保有すればさらに有利に 「借金＝悪」という発想は捨てるべき 申込みのタイミングに注意して！ 今後はLCC（ライフサイクルコスト）のマネジメントが重要 東京都…
「管理業者管理者方式」のマンションで実際に起きた利益相反行為の実態
近年、マンション管理業界では、 役員理事のなり手不足 区分所有者の高齢化 大規模マンションの増加に伴う管理会社の負担増 などを背景に「理事会を設置せず、管理会社が管理者を兼ねるスキーム」 （＝管理業者管理者方式）が急速に増えています。 特に投資用のワンルームマンションでは、区分所有者がほとんど総会に出席しないため、理事会が実質機能せず、管理会社に「お任せ」状態というケースが多いのが実情です。 もちろん、管理会社は管理組合にとって重要なパートナーではありますが、 管理会社も営利企業です。 管理会社に「丸投げ」のような状態が長期間続いた場合、 管理組合の利益を損なう不利な契約等が固定化するリスクが…
法改正で選択肢が2つに！相続放棄マンションの滞納管理費を回収する方法
4月14日付けのゴールドオンラインに、 「マンション管理費を3年滞納の末に死亡、親族5人は「全員相続放棄」…管理組合が遅延損害金まで「全額回収」できたワケ」と題した記事が掲載されていました。 ＜目 次＞ 1．本記事の要約 2．管理費滞納の新たなリスク 3．「相続財産清算人制度」とは 4．改正区分所有法で措置された「新たな制度」にも注目！ 7．今すぐできる管理組合が準備すべき対策とは 1．本記事の要約 ◾️ 管理費等を滞納中の住戸で相続が発生 ・築50年超のマンションで、3年分の管理費を滞納している住人が死亡した。 ・管理組合が調査費用を投じて相続人を特定したが、全員が相続放棄を選択した。 ・上…
マンション管理セミナー＜5月＞のお知らせ＆執筆記事ダイジェスト
＜目次＞ 1 ．5月度セミナー開催のお知らせ 2．はてなブログ ダイジェスト 3．マンションライフをかしこくいろどる ilodolist 4．知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート 1 ．5月度セミナー開催のお知らせ 5月に、ミニセミナーを開催いたします。 先着4名様にて受け付けております。お早目にご応募ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時・会場 ▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 令和 8年 5月 16日（土） 13:30 ～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 ━━━…
改正区分所有法が施行！マンション管理組合がやるべき「3つのこと」
4月1日付のダイヤモンド・オンラインに、『区分所有法改正で総会決議要件が変更に！既存管理規約「未改定は改正法に抵触」する項目に要注意！』と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp＜目 次＞ 本記事の要約 今すぐやるべき3つの対応 まとめ 本記事の要約 ■ 管理規約の見直しが必要な理由 • 本年4月1日の改正法施行に伴い、法令に抵触する規約は「無効」に。 • 総会運営や意思決定に混乱が生じないよう規約の改定は必須。 ■ 主な改正点 下記の1〜3については、強行規定のため、規約を改定しないと無効に！ 1．総会決議要件の変更＜重要＞ 1） 特別決議事項に関する決議要件の緩和 • 従来：…
築25年を超えるマンション管理組合で直面する大きな悩みの一つが 「機械式駐車場の空き区画と設備更新」です。 機械式駐車場は、経年劣化により築25年〜35年を目安に設備の更新期を迎えます。 その費用は設備の規模によって異なりますが、 1パレットにつき＠140万円程度かかるとされているため、 数千万円規模に及ぶことも珍しくありません。 しかしながら、多くのマンションでは、「 そろそろ更新時期だから」という理由で、半ば当然のように更新が検討されます。 しかし、本当にその設備は、今後も必要なのでしょうか。 最近のコンサル会社の調査によると、機械式駐車場の稼働率は平置きに比べて低く、 「更新ありき」に疑…
先週の朝日新聞に、「マンション保険クライシス」と題した連載記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.asahi.com ＜目 次＞ 1．新聞記事の要約 2．保険料が高騰する背景とは？ 3．すぐに実践できる！保険見直し「4つのポイント」 4．まとめ 1．新聞記事の要約 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ 【1】マンションの保険料、突然の倍増 ・築古マンションでの漏水事故急増により、保険料が数倍に跳ね上がるケースが続出。 ・保険会社側が「個人賠償責任保険」や「漏水調査費用」の特約を外す条件を提示するなど、事実上の「更新拒否」に近い事態が起きている。 【2】住民はどうすれば 長期契…
ダイヤモンド不動産研究所のサイトページに、 「区分所有法の改正でマンション建て替え決議が緩和！ 都心や駅近の建て替え加速で、資産価値の高い物件に生まれ変わる未来も!?」 と題した記事が掲載されていました。 diamond-fudosan.jp ＜目 次＞ 1．本記事の要約 2．依然として高い、建替え実現の「ハードル」 3．最大の壁は「資金問題」 4．コンバージョンも「万能薬」にはならない 5．今回の法改正の目的は「管理不全化の予防対策」 6．資産価値は「建替えへの期待」では守れない 7．まとめ 1．本記事の要約 本記事の要約は、以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ 1）建替えの決議要件の緩和 ・決議…
「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着4名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和8年3月21日（土） 13:30～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「マンション管理組合に潜むリスクとコンサルティング事例の紹介」管理組合の運営に潜むリスクや、弊社の…
マンション管理組合が守るべき資金運用の「基本スタンス」とは？
昨今、物価高騰と工事費の上昇が続くなか、 マンション管理組合の資金不足問題が現実味を帯びています。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com news.yahoo.co.jp＜ ＜目 次＞ 1. 「預金」「すまい・る債」に代わる「第3の選択肢」！？ 2. 本スキームで管理組合が注目すべき点は？ 2. 「リスク」と「リターン」の確認 3. 「換金性」にも注意が必要！ 4．修繕積立金は、「減らすことが許されない」もの 5．資金運用方針のためのチェックリスト まとめ 1. 「預金」「すまい・る債」に代わる「第3の選択肢」！？ そんな中、最近では、資産運用サービス会社が「預金」や「すまい・る債」に代…
「タワマン」が抱えるリスクは、修繕積立金の不足問題だけではない
＜目次＞ 1．新聞記事の内容 2．今年はタワマンの供給ラッシュ！ 3．タワマンの管理が難しい事情 ＜その1＞ 管理コストが高止まりしやすい ＜その2＞ 巨大コミュニティの特性 2月20日付けの朝日新聞に、「老いるタワマン：上 廃墟化か、資産価値維持か」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 1．新聞記事の内容 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 2000年代に急増したタワマンの老朽化がこれから本格化する。20階以上の超高層マンションの修繕は一筋縄ではいかないことが少なくない。 ◾️ 首都圏にある400戸を超える築20年ほどのタワマン…
「共用部の瑕疵にかかる損害賠償責任を負うのは管理組合」と初めて判断した最高裁判決の意味
1月22日付けの朝日新聞に、『マンション共用部の漏水、管理組合に「賠償を請求できる」最高裁』と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ◾️ マンション共用部分の不具合による漏水事故で所有する部屋が被害を受けた場合、管理組合に賠償を請求できるか。 この点が争われた訴訟で、最高裁は1月22日の判決で「管理組合は『占有者』にあたり、請求できる」との初判断を示し、東京高裁に審理を差し戻した。 ◾️ 原告は、別々のマンションの部屋を所有する2人。共用部分である外壁の亀裂が原因で、自身が所有する部屋の天井から漏水が起き、部屋が使えなくなったな…
1月31日付けの日経新聞に、「マンション、価格だけでなく維持費も高騰 修繕工事見直しが急務に」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️ 都心部を中心にマンションの購入後にかかる維持費用も高騰している。管理費や修繕積立金は、5年前に比べて2〜4割ほど値上がりしたとの調査もある。 ◾️ 都内にある400戸超の大規模マンションの理事は、昨年末に受けた管理会社からの5年間で3回目の増額要請に頭を抱える。人件費上昇等を理由に、既に10%以上の値上げを2回受け入れているという。 ◾️ 管理費と修繕積立金の上昇が止まらない。住宅情報サイ…
朝日新聞が取り上げた、マンション管理組合「外部管理者方式」の落とし穴
2026年1月23日・24日付けで、 朝日新聞に「外部管理者方式の落とし穴」と題した記事が掲載されました。 www.asahi.com 本記事の要約は、以下のとおりです。 ＝＝＝ ◾️ 近年マンション管理組合で導入が進んでいる「外部管理者方式」の実態について、リスクが顕在化した事例を取り上げながら注意を呼びかけている。 ◾️ 「外部管理者方式」とは、管理組合に理事会を置かず、マンション管理会社の社員などが「管理者」として管理組合運営を担う仕組みである。 ＜出典：朝日新聞記事＞ ◾️ 高齢化や理事のなり手不足を背景に、特に都市部で導入が広がっている。管理会社からは、理事会役員の業務負担の軽減や専…
本ブログでも昨年からご案内していますが、 2026年4月1日に施行される区分所有法の大幅改正に伴い、 すべての管理組合の管理規約の改定が必須となります。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com 昨年10月に改定された国交省の最新版「マンション標準管理規約」は、 その改正法の内容を反映したものです。 区分所有法の条文の一部には「強行規定」が含まれており、 区分所有法の条文通りに遵守しなくてはならない事項があります。 もし改正法が施行される2026年4月1日以降もあなたのマンションの管理規約が改定されず、改正法の条文と異なる決議要件にて総会決議された場合、その決議…
3年連続の委託費増額改定に堪忍袋の緒が切れたマンション管理組合
昨年12月に顧問先である都内の小規模マンションで、 管理会社の変更と管理委託費の削減を同時に実現しました。 ＜マンションの概要＞■ 延床面積 ：1,285 ㎡■ 総戸数 ： 4戸（ファミリータイプ）■ 竣 工 ：1987 年 この管理組合では、管理会社から過去2年間連続で業務委託費の増額要請があり、それに応じてきました。 ところが、3年連続で昨年の更新時にも増額の申し入れがありました。 今回の管理委託費の提示を受け入れると、3年前に比べて3割超の増額になります。 増額の理由として、管理会社が常套句として使われるのが 「最低賃金や社会保険料の負担の上昇」です。 ただ、管理員業務費は、時給換算ベー…
先日、神奈川県のマンション（築18年目・59戸）で総会が開催され、現在加入している火災保険を中途解約し、別の保険会社に切り替えることが可決承認されました。 これによって、現在の保険料に比べて44％削減できました。 年換算で約29万円のコストダウンです。 なぜここまで保険料が変わったのか？ その理由について説明しましょう。 （なお、理事会への説明は、有資格者の保険代理店が実施しています。） 【1】「マンション管理適正化診断サービス」の受診 この管理組合では、ご多聞に漏れず管理会社が保険代理店を兼ねているため、 これまでこの管理適正化診断を受診していませんでした。 今回、当社の勧めで初めて受診した…
先月末の総会で、コンサルティング先のマンション（都内・68戸）で組合総会が開催され、管理会社の変更（リプレイス）が承認されました。 とは言っても、このマンションの場合、 管理組合が積極的にリプレイスしたかったケースではありませんでした。 現管理会社の要員不足により、組合の運営サポートを継続することが困難になり、 来年2月末で契約を終了することになったためです。 管理会社からの更新辞退の申出が今年の5月下旬。 空白期間を設けずに新たな管理会社にスイッチするには、11月中に総会決議をする必要があり、実質5ヶ月間の猶予しかありませんでした。 そこで、理事会から当社が相談を受け、 新たな管理会社選定の…
" data-en-clipboard="true"> " data-en-clipboard="true"> " data-en-clipboard="true">11月27日付の朝日新聞に、「賃貸マンション節税に待った 政府与党、評価額の算定ルール見直しへ」と題した記事が掲載されています。 " data-en-clipboard="true"> " data-en-clipboard="true"> digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 " data-en-clipboard="true">＝＝＝＝＝＝ " data-en-clipboard="true">…
管理組合役員のみなさん、組合の剰余金をどこに預けていますか？ 現在、メガバンクの定期預金は、年利0．275％（税引前）です。 住宅金融支援機構の「すまい・る債」は、税引き前0．525％※です。 （※ 管理計画認定制度の認定を受ければ上乗せあり） ただし、「利付10年債」を満期まで保有すれば、の話です。 一方、ネット銀行の中には、年利1％くらいの定期預金も見られますが、 残念ながら現在のところ、マンション管理組合は契約対象外です。 そんな中、「マンション管理組合専用」の定期預金がありました。 それは、香川銀行です。（下記参照） この銀行の場合、店頭表示金利（年利0．235％ 税別）なので、 利息…
11月11日、住宅金融支援機構（以下 支援機構）より、『マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の利率上乗せ制度を令和8年度募集分から拡充します』と発表しました。 高経年マンションが増加する中、管理組合による適正な管理を推進するため、支援機構は令和8年度募集分から「マンションすまい・る債」の利率を上乗せする制度の拡充を予定しているとのことです。 まず知りたいのは、「どういう場合にその優遇措置を受けられるか？」です。 新たに優遇対象となるのは、「マンション管理適正評価制度」と「マンション管理適正化診断サービス」で一定の評価を受けた場合です。 ＜下表参照 出典：住宅金融支援機構＞ も…
新年1月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着4名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和8年1月17日（土） 13:30～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「マンション管理組合に潜むリスクとコンサルティング事例の紹介」管理組合の運営に潜むリスク…
3年連続の委託費増額にNO！管理会社のリプレイスでコスト削減！
今夏に顧問契約を締結した都内のマンション（築39年目）で、先日臨時総会を開催し、管理会社のリプレイス（変更）が承認されました。 このマンションでは、旧財閥系の管理会社に委託していますが、通常総会の直前になって、契約更新を迎える12月以降の業務委託費の増額改定の提示がありました。 ただ、これまで過去2期連続で委託費の増額改定が行われており、今回の増額を受け入れると3年連続となるうえ、3年前に比べて3割超のコストアップになってしまいます。 他の顧問先でも管理員や清掃員の人件費の上昇で増額改定している事例は珍しくありませんが、「3年連続」は聞いたことがありません。 このマンションは都内でも有数の高級…
来春の法改正で、あなたのマンションの管理規約が一部無効に！？
10月17日付けの不動産ニュース「R.E.Port」に、「改正「マンション標準管理規約」を公表／国交省」と題した記事が掲載されています。 www.re-port.net本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 国土交通省は10月17日、「マンション標準管理規約」の改正を発表した。 ◾️ 建物の高経年化・居住者の高齢化という「2つの老い」に伴う課題に対応するために「マンション関係法」が改正されるが、その中核となる改正区分所有法が2026年4月に施行されることを受けたもの。 ◾️ 今回の改正では、マンション関係法（区分所有法）の改正に関係したものとして、総会決議における多数決要件…
「金食い虫」の機械式駐車場の修繕問題に悩むマンション管理組合
10月16日付の東京新聞に、『＜マンションの曲がり角＞機械式駐車場「金食い虫」 維持費、全面更新…悩む組合』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.tokyo-np.co.jp本記事の要約は以下の通り。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化した機械式駐車場の扱いに悩むマンション管理組合が増えている。 ◾️ 駐車設備の維持管理や全面更新には多額の費用がかかるうえ、空き区画の増加に伴う管理組合の収入減がこれに拍車をかけているためだ。 ◾️名古屋市内にある築30年のマンション（75戸）では、45台分の機械式駐車場があるが、老朽化に伴い車を移動させるモーターのカバーにさびが目立つようになった。…
不動産投資新聞の「楽待」に「【実践大家コラム】理事長を務めるマンションのリプレイスが決議された件」と題した記事が掲載されていました。 www.rakumachi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️管理会社から管理委託費の値上げの申し入れがあった。理由は、大手管理会社に吸収されたことに伴い、親会社基準の金額に改定するとの説明であった。 ◾️増額幅約30％アップで年額約100万円弱。とても受入れらるものではなかった。しかし、管理会社の責任者とも直接交渉したが、受け入れられず。 ◾️そのため、他社から見積もりを取ると宣言し、リプレイスの検討を開始した。 ◾️計8社に問い合わせた結果…
9月25日付けの日本経済新聞に、「マンション修繕積立金、新築で過去最高 既存物件は融資活用最大に」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 東京カンテイによると、マンション新築時に定める毎月の修繕積立金（分譲時の基金も加算）は2024年、首都圏・近畿圏とも供給数の多いタイプ（20階未満、建物延べ床面積5000平方㍍未満）で過去最高を記録し、10年前に比べて5割前後高いという。 ◾️ 主な要因は、人手不足などによる工事費上昇によるもの。ただ、2024年水準でも国土交通省が積立金の目安として示すガイドライン…
会計担当理事によるマンション修繕積立金の横領事件はなぜ起こった？
9月18日付けのYahoo!ニュースに、「マンションの修繕積立金など横領か 管理組合理事の男を逮捕 」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ◾️ 管理組合の修繕積立金などおよそ3600万円を横領したとして、管理組合の会計担当の理事だった68歳の男が逮捕された。 ◾️ 横浜市緑区の自営業者の男性（68）は去年10月から12月までの間、修繕積立金などが預けられていた管理組合の口座から38回にわたり、およそ3600万円を引き出し横領した疑いがある。 ◾️ 警察によると、この男性は去年4月からこのマンションの管理組合の会計担…
オートロックでも隙だらけ！マンションの防犯で最も有効な対策とは？
9月11日付のライブドアニュースに、「オートロックでも､防犯カメラでも､警備会社でもない…犯罪者が最も嫌がる｢マンションの入り口｣の共通点」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.livedoor.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションのオートロックを過信してはいけない。業者を騙られると、住民自らが建物内に招き入れてしまうからだ。 ■ マンションの設備点検や修理は、必ず事前に連絡があるはずだが、「怪しい」と感じても「業者コスプレ」の相手をシャットアウトするのは難しい。 ■ 警戒してロックを解除しない住民もいるかもしれない。ただ、誰かが解除する…
9月1日に「オリコン」による分譲マンション管理会社に関する顧客満足度調査の集計結果が発表されました。 ＜参考記事＞ life.oricon.co.jp 本アンケート調査の概要は以下の通りです。 ◾️ 過去7年以内に現在居住しているマンションで、管理組合の理事会の理事を担当したことがある20～84歳の男女（1万人強 首都圏/東海/近畿/九州の4地区）が対象 ◾️評価項目別は、「管理員」「日常業務対応」「管理会社担当者」「事務管理業務」「コストパフォーマンス」の5項目 集計の結果、『首都圏』地区では、 【野村不動産パートナーズ】が総合1位となりました。 前回1位の「三井不動産レジデンシャルサービス…
組合役員の「なりすまし防止」のため、マンション標準管理規約が改正へ
8月8日付けの共同通信社の記事に、 「役員確認で住民なりすまし防止 マンション標準規約改正へ」と題した記事が掲載されていました。 news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 神奈川県や千葉県で、マンションの住民の名を騙る外部の人間が、管理組合の修繕委員会に出席するという事案が発覚した。 ◾️ 大規模修繕工事の施工会社の従業員が住民になりすまして役員会合に参加し、利益誘導を狙うことが目的とされる。 ◾️ このため、国土交通省は、分譲マンションで管理組合の役員などを選ぶ際に候補者の本人確認を推奨する方針を固め、9月末にも「標準管理規約」を改正する方針。 ◾…
8月17日付の朝日新聞に、「マンションの資産運用 証券会社への相談急増 修繕積立金の運用先は」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ マンションの修繕積立金の運用に、関心が高まっている。インフレが進む中、超低金利の普通預金に預けたままだと、目減りが進むからだ。 ◾️ 「マンション管理組合の資産運用に関する相談が去年から急増した」と大手証券会社は話す。 ◾️ 運用に興味を持つ管理組合に対し、国債などの債券の特徴やしくみの説明会を住民向けに開いたり、運用に関する規定のたたき台を作っているという。 ◾️ 関心が高まる…
物価の上昇が一向に止まらない昨今、マンションの大規模修繕工事費もどれくらい上がっているか？ 管理組合の皆さんも、気になっている方が多いと思います。 さて、住宅金融支援機構（以下 支援機構）は、マンション管理組合を対象に 「マンション共用部分リフォーム融資」を行っています。 この融資を利用した管理組合（2019年〜2023年度）を対象に、マンションの築年数、大規模修繕工事費、借入額等の概要について、支援機構が公表していますので、以下ご紹介します。 ＜要約＞ ◾️ 共用部分リフォーム融資は、築3年から築64年まで幅広い築年数のマンションに利用されている。 ◾️ 比較的築浅のマンションでは、修繕積立…
7月16日付けの日経新聞に、「マンション管理費、都心は5年で3割高 シニア人材の不足響く」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️マンション管理費が高騰している。江東区の男性が住むマンションの管理費は今年6月、人件費の上昇を理由に約2万5000円から約3万円に上がった。「2割」という上げ幅に驚いたと言う。 ◾️2024年時点の都心9区に建った新築マンションの1平方メートル当たりの管理費は512.1円。5年前と比べて3割上昇し、過去最高となった。 ◾️マンション管理費に含まれる管理会社への委託費のうち、約3〜5割が人件費にあ…
7月24日付けの日経新聞に、「マンション駐車場はお荷物？ 車離れで「機械式」維持費重く」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 機械式駐車場の扱いに悩むマンション管理組合が増えている。車離れで稼働率が落ち、必要費用を賄えなくなる例が多い。 ◾️ 千代田区のマンションでは、利用者のいない5台を収容する機械式駐車場設備を撤去し、平置きに変えた。 ◾️ 撤去のための工事費等で約700万円かかったが、主としてマンション外の人が使う時間貸し駐車場などに改装したことで年間約350万円の収入になり、逆に維持費はほぼ…
管理組合の役員を引き受けるのは、「自分の大切の資産を守る」ため！
7月14日付けの「アエラ・デジタル」に、「まるで罰ゲーム…」 マンション管理組合の役員になった50代女性 痛感する高齢者との世代間ギャップ」と題した記事が掲載されていました。 dot.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 都内の築約40年のマンション管理組合で役員をしている女性（58）は、6年ほど前に役員になってほしいとの打診を引き受けて以来毎年再任され、今年で6年目を迎える。 ◾️ マンションの資産価値が下がるのが不安だから役員を続けているが、本音は辞めたいと話す。その理由は、理事会内の世代間ギャップだ。この組合では、役員6人のうち4人が70代の高齢者が中心を…
マンション住民になりすまし、修繕委員会に潜入する事案が発生！？
7月6日付けの朝日新聞にて、「マンション住民なりすまし、管理組合の本人確認強化へ 国交省が方針」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝ ◾️ 今年の5月、神奈川県内のマンションで、住民になりすまして大規模修繕委員会に参加していた2人が住居侵入容疑で逮捕された。 その後の調べで、2名の身元は修繕工事業者の従業員と判明した。 ◾️2024年12月以降、外部の男性が住民を名乗って大規模修繕委員会に4回参加していた。情報の提供を受けた組合側が本人に確認したところ、報酬と引き換えに代理出席を認めていたことが判明した。 ◾️ また…
マンション給湯管のピンホール問題！樹脂管への更新キャンペーン展開中
都内の顧問先マンション（築25年目）では、現在専有部の給湯管を銅管から樹脂管（架橋ポリエチレン管）に更新するキャンペーンを展開しています。 きっかけは、2022年12月に発生した漏水事故です。 2階住戸の天井部からの漏水が発生したため、調査した結果、直上の3階居室の床下にある給湯管にピンホールが発生し、そこから漏水したものと特定できました。 （詳細は、下記記事参照） yonaoshi-honpo.hatenablog.com このマンションのように、銅管製の給湯管が経年劣化し、ピンホール状の穴が空くことで漏水が発生するのは「マンションあるある問題」の一つです。 その後、他の複数の住戸を対象に、…
5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生 円滑化へ 改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www3.nhk.or.jp本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。 施行は一部を除いて2026年4月です。 ◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行…
6月5日付けの東京新聞に、『＜マンションの曲がり角＞（1）修繕積立金が足りない 工事費用 追加拠出の提案も 管理会社頼らず節約図る』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.tokyo-np.co.jp 本記事の要約は以下のとおり。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築40年を超えた愛知県内のマンションでは、昨年の臨時総会で修繕積立金を2.5倍に値上げした。その結果、戸あたり概ね1万数千円の負担が3万円前後にまで上昇した。 ◾️ 3回目の大規模修繕工事を控え、繰越剰余金では十分な修繕ができないため、大幅な値上げは避けられないと判断した。国交省のガイドラインを参考に算出した増額に、総会出席者の…
5/31(土) 付の産経新聞で、【「タワマン空室課税」で抑制できるのか 投資目的で購入の住民票ないマンション】と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下のとおり。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 神戸市では、本年1月に「タワーマンションの空室に対する新税の創設」を提言した。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com ◾️ 上記の提言は、タワーマンション内に空室が増えて区分所有者に連絡がつかないケースが増えれば、必要な修繕や解体の合意が難しくなり、最悪の場合「廃虚化」する恐れがあることを懸念したもの。 ◾️ 住民登録の…
5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生 円滑化へ 改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www3.nhk.or.jp本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。 施行は一部を除いて2026年4月です。 ◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行…
月刊不動産流通のポータルサイト「R .E .port」に、「管理適正評価制度、24年度末で登録8,250件に」と題した記事が掲載されていました。 www.re-port.net 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️ 一社）マンション管理業協会は14日、2025年3月末時点の「マンション管理適正評価制度」の登録状況を公表した。 ◾️ 同制度は、分譲マンションの管理状況（管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断、生活関連）について、専門家が30項目をチェック。★の数を0から5までの6段階で表すことにより、マンションの管理状況を可視化するもの。 ◾️ 本年3月末時点での登録件数は8,2…
5月8日付けの朝日新聞に、「個人向け国債、マンション管理組合や宗教法人にも販売へ 27年から」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝ ◾️ 財務省は、2027年1月発行分から個人向け国債の販売先を個人以外にも広げる方針を打ち出した。 ◾️ 金融商品取引法上で「一般投資家」に区分される学校法人や宗教法人、医療法人、マンション管理組合、資本金5億円未満の非上場企業などが新たに買えるようにする。ただし、金融機関などプロの投資家は販売の対象外とする予定。 ◾️ 販売先拡大の背景には、日本銀行が国債の買入れ額を減らすなか、国債…
修繕積立金の増額改定は、マンション管理組合の「宿命」であるワケ
4月25日付けのDIAMOND ONLINEに、「初期計画では資金不足に！大規模修繕直後に長期修繕計画を見直した郊外の大型マンションが、築22年目の今受ける評価」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 東京郊外の日野市にある6棟707戸からなる大規模マンションでは、1回目の大規模修繕の直後から「次の50年」を見据え、長期修繕計画の見直しに着手した。 ◾️ 修繕積立金を「段階増額積立方式」から「均等積立方式」に変更、戸当たりにして月額平均約9000円の値上げに踏み切る。築22年目の現在も良好な管理は維持されてお…
管理会社に対する不満の実態とマンション管理士起用のメリットがよく分かる！！
資産形成メディア「フィナシー」の「マネーの人間ドラマ」で、「64歳・新米理事長の改革」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ media.finasee.jp 本記事の要約は、以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 定年直前に、都内の小規模マンションを購入したH氏（64歳）。マンションには満足しているものの、気になっていたのが管理会社のことだった。 その管理会社は大手デベロッパー系列で、某雑誌ではランキング上位の常連として名を連ねる。ただ、実際の管理の様子を見ていると結構粗が目立っていた。 ◾️管理人はほぼ1年ごとにころころ変わるし、遅刻や早退も少なくなく、決して熱心には見えなかった…
3月26日付けの日経新聞に【定年後はマンション管理員 元執行役員66歳「性に合う」】と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ マンション管理員は、東京の高齢者向け求人の上位に入る職業の一つだ。シニア世代は現場の主力として歓迎されており、定年後の再就職先としても人気がある。 ◾️ 65歳で管理員として 再就職した男性は、週5日、午前8時から午後4時まで勤務する。「清掃や巡回で体を動かし、健康づくりにも役立っている」と仕事を楽しむ。 ◾️ 朝一番の作業はごみの取りまとめ。ペットボトルや段ボールの資源ごみの日は30分以上かか…
4月2日付のBIGLOBEニュースに、「【管理費1㎡平均500円台】突入！5年で+34%の急騰」と題したニュースが掲載されていました。 news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 不動産コンサルティング会社が、都心9区で2024年に分譲された新築マンションを対象に、管理費と修繕積立金の調査を実施した。 ◾️ その結果、管理費の平均は1㎡あたり500円台に達し、2019年比で34％の上昇を記録した。 ■ 調査概要 対象地域：都心9区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川、世田谷、江東） 対象物件：「メジャー7」による新築分譲マンション（2019～2024年分…
マンション管理会社による「ヤラセ見積もり」は、業界のジョーシキ！？
3月21日付の毎日新聞に、『まるで詐欺」 マンション設備業者が告白、「やらせ見積もり」の全容 』と題した記事が掲載されていました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ マンション管理会社は、本来管理組合や区分所有者を支援する立場であるにもかかわらず、自社の利益を優先し、住人たちの財産をむしばむことがある。◾️ ある設備会社の役員は、マンションの設備工事を巡って管理会社から不適切な対応を求められたと告白する。 ◾️ マンションのインターホンを手がける設備会社の役員が、会社名や営業する地域を明かさないことを条件に取材に応じた。◾️ この会社は以前、管理組合か…
先日、顧問先マンションの管理会社である「穴吹ハウジングサービス」のご厚意で、 組合役員さんとともに、神奈川県川崎市にある研修施設（あなぶきPMアカデミーTOKYO）を見学させてもらいました。 同施設は、神奈川県認定の職業訓練校にも指定されており、ショールームと従業員育成を兼ね備えた施設になっています。 全体は7つのフロアで構成されていますが、管理組合が関心を寄せそうなコーナーを以下紹介します。 【給排水管改修エリア】 透明の床下に配管されている給排水管など、普段見ることのできない設備の内側を見ることができます。 【廊下・バルコニー改修エリア】 玄関ドアや複層ガラス、ベランダの手すり壁の改修の展…
マンション大規模修繕工事業者20社に、公取委が立入り検査を実施！
3月12日付のダイヤモンドオンラインにて、「大規模修繕工事で巧妙化する「談合の手口」とは？」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下のとおり。 ◾️ マンションの大規模修繕工事を行う会社約20社に談合の疑いがあるとして、公正取引委員会の調査が入った。 ＜参考記事＞ www.asahi.com◾️ 多くの分譲マンションでは、管理会社や設計コンサルタント会社に委託し、大規模修繕工事を発注するが、業者選定時の見積もり合わせや入札で、業者同士が事前に話し合って受注業者や工事額を決めていた疑いがある。 ◾️ 公正取引委員会は、工事会社らが受注価格の低下を防ぐことや、各…
3月1日付の日経新聞で「マンション給排水管、寿命40年 ｢更新｣には1戸数百万円」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築年数が40年超など高経年のマンションが増えるなか、給排水管の更新工事が急務になっている。 ◾️ 高経年のマンションでは金属製の給排水管が多く、年月の経過とともに腐食するため漏水トラブルが発生しやすい。 ◾️給排水管の工事は「更生工事」と「更新工事」がある。更生工事は内部のさびを取り十数年ほど管を延命させる。一方、更新工事はさびない樹脂製の給排水管に取り換える。 ◾️ 樹脂製にすれば追加の大工事…
第三者管理方式のマンションに、マンション管理士を斡旋する法人が登場！
一社）日本マンション管理士会連合会（日管連）の幹部が発起人となり、第三者管理方式のマンションにおける管理者（もしくは監事）候補者の紹介を行う法人を1月20日付けで設立しました。 その法人の名前は、「一社）日管連管理組合サポートセンター」（以下 NKS) NKSは、日管連と業務提携契約を締結のうえ、第三者管理方式の導入を希望する管理組合とマンション管理士とのマッチングをサポートするとのことです。 NKSの会員は、日管連が実施する研修を修了した「認定マンション管理士」（今年1月末時点で約900名）の資格を有することが必要です。 また、管理組合側の不安や懸念を払拭するために ◾️「マンション管理士賠…
いつになったら、マンション管理費の着服事件を根絶できるのか？
2月13日付けの日経新聞に、「狙われるマンション積立金 管理委託に潜むリスク、信頼逆手に横領後絶たず」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ マンションの修繕積立金を巡る横領事件が後を絶たない。 ◾️ 大阪府内のある管理組合では、修繕積立金を管理する口座の残高がゼロになっていることが発覚。管理会社の担当者が通帳を不正に操作し、9年間で14の管理組合から9億円以上を着服していたことが判明した。 ◾️ 埼玉県では2023年6月に管理費1,200万円を着服した事件も発生し、全国的に同様の問題が起きている。 ◾️ マンショ…
インフレ防衛のため、マンション管理組合も資産運用の見直しを！
2月5日付けの日経新聞に、「マンション組合、資産運用に動く 物価上昇で修繕に懸念」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する運用商品「マンションすまい・る債」の2024年度の応募数が前年度比で3割増となり、応募数は直近2年間で倍増している。 ◾️その背景には、建築資材や人件費が高騰し、以前に見積もった修繕費用に基づく積立金では足りないという問題がある。また、国交省の調査によると、積立額が計画に比べて不足していると回答した管理組合は4割近くに上っている。 ◾️ 国交省の…
昨年からコンサルティングしているマンション（神奈川県・133戸）で、先日通常総会が開催され、竣工以来23年間業務を委託していた管理会社をリプレイス（変更）することが決議されました。 昨年4月に、有償の「管理コスト適正化診断」の依頼を受け、当管理組合の財政状況ならびに管理委託費を含む維持管理費の状況について診断を実施した結果、以下のことが判明し、理事会に説明しました。 （1）管理委託費については割高な費用項目が多数あり、現状比で2割以上の削減余地があること。（なお、契約書記載の管理仕様と実態に複数の齟齬もあることが判明しました） （2）長期修繕計画には見積もり項目の漏れや修繕費の見込みが甘いなど…
顧問先のマンションで共用部停電を伴う点検を実施したところ、復電後に宅配ロッカーが故障し、利用できなくなりました。 設備の制御盤に不具合が発生したためで、制御盤をまるごと交換する必要とのことで、メーカーから見積書（税込67万円）が提出されました。 管理会社の当初の見解では、 宅配ロッカーは設置後すでに20年を経過しているため、保険を申請しても認められないだろうとの見解でした。 ただ、停電を伴う点検の実施が今回の故障の原因であることから、まず点検作業に瑕疵がなかったか確認する必要があると考え、管理会社に依頼しました。 点検業者に問い合わせた結果、 「復電作業は弱電回路の個別ブレーカーにて実施し、過…
神戸市が、全国で初めてタワーマンションの空き部屋を対象とした「空室税」の検討を始めたという記事が話題になっていますね。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com www.fnn.jp 神戸市で検討されている「空室税」とは、タワーマンションの適正管理を維持する観点から当該マンションの「空き部屋の区分所有者」に対して条例にもとづき課税する「法定外税」とされています。 タワーマンションの空室は、転売を目論んでいる投資家が購入しているケースが多く、竣工後も居住されずに空き家のまま放置されている事例が目立っているようです。 そのため、将来への懸念として、タワマンに空室が増えると修繕や解体の際の合意形成…
顧問先のマンションで、昨年12月に通常総会が開催され、当社の顧問契約の更新が全会一致で承認されました。 このマンションでは、昨年1月から顧問契約がスタートしましたが、主な活動内容は以下の通りです。 ◾️ 管理会社が作成した議事録案の追記・修正 ◾️ 修繕工事等の相見積もりサポート ◾️ 理事長からの相談事項への回答（メール・電話等） ◾️ 長期修繕計画の更新に伴う管理会社との調整、補足説明資料の作成 また、顧問契約の更新の判断に際して、理事長が音頭を取って、各役員に当社のコンサルタントしての貢献度についてアンケートを実施したところ、以下のようなコメントを頂戴しました。 ＝＝＝＝＝ ・建物の経年…
先日、顧問先のマンション（都内 74戸 築27年目）で通常総会が開催され、 来春に修繕積立金を現状比30％増額改定を実施する議案が決議されました。 このマンションの長期修繕計画をもとに、現状の修繕積立金を横伸ばしした場合の将来の資金収支計画を精査してみると、下図の通り大幅な資金不足に陥ることが明らかでした。 上の図は、専有面積（㎡）当たりの月額金額に換算したものですが、今後30年間で見込まれる修繕費（＠330円）に対して、現状の繰越剰余金残高（360ヶ月で割り戻したもの：＠91円）と毎月徴収している修繕積立金（＠155円）を合わせても、 ＠84円不足していることがわかります。 年間の修繕積立金…
顧問先のマンション（千葉県 51戸）では、設置から20年経過した集合インターホンに不具合が発生し、複数の住戸においてインターホンの画面が映らない等のトラブルが相次いで発生しています。 そのため、今期理事会にて、インターホン設備一式を更新する工事を発注することになりました。 この工事では、総額で1千万円ほどの費用がかかるのですが、 管理組合にとって嬉しいコスト削減のオマケがつきました。 このマンションでは、竣工以来、パナソニック電工の「エミット・マンションシステム」が全戸に導入されており、その利用料ならびに設備保守の費用として年間約50万円強を支出しています。 このシステムには、不在時に訪れた来…
築24年目の顧問先マンション（都内 39戸）で、先日屋上防水の改修工事が竣工しました。 このマンションでは、11年前の大規模修繕工事において屋上防水の改修工事も実施しましたが、昨年の点検時に防水面に多数の浮きや破断が生じていました。 そこで、複数の業者から相見積もりを取得することとなり、当社からは他の顧問先でもすでに5件の受注実績のある防水工事業者を紹介し、比較検討の結果、選定されることになりました。 受注できた要因は、見積もり金額自体は既存工法とほぼ同水準ながら、 10年保証が一般的とされる屋上防水工事において、「25年」の長期保証が付帯するからです。 なぜ25年間という長期保証が可能なのか…
顧問先のマンションで、1階住戸の居住者から以下のような相談がありました。 専用庭の芝が伸びて見栄えが悪いので芝刈りしたいのですが、自分でするものでしょうか。たしか専用庭は共用部だったと思うので、管理組合にお願いできるならお願いしたいのですが・・。 ご承知のとおり、マンションには専有部分と共用部分があります。 エントランスや廊下・階段、エレベーター、駐車場が共用部分であるのは、すぐに理解いただけるでしょう。 一方で、専有部分と思われがちですが、実は共用部分の一部という場所も意外に少なくありません。 たとえば、各部屋に附属するバルコニー、窓サッシや網戸、玄関ドアの外側部分（扉の内側と鍵穴は専有部に…
マンションのリフォーム前に押さえておきたい、管理規約とマナーの基本
11月7日付けの不動産ニュースと不動産業務のためのサポートサイト「R.E .Port」に、 「規約変更を支援し、窓断熱リフォームを実現」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝ ◾️ 小田急不動産（株）らは7日、再販するために取得した世田谷区内の既存分譲マンションに、断熱窓化を中心とするリフォーム等を実施し、報道陣に公開した。 ◾️ 同社が取得のうえリフォームを実施し、その後完成現場見学会などを実施することで、居住者に断熱・省エネリフォームによる経済効果や適切な維持管理を周知・啓発する取り組みで、東京都の「既存住宅流通促進民間支援事業」に選定…
分譲マンション内のトラブルで、居住者間の行為・マナーに次いで多いのが、漏水事故です。 国交省の「マンション総合調査」によれば、管理組合の2割近くが水濡れ事故を経験するようです。 水漏れ事故の多くは、以下のような原因によって発生しています。・ベランダの排水管の詰まり・洗濯機置き場の蛇口が開きっぱなし・浴室床下配管からの漏れ・洗面台蛇口根元からの漏水・トイレ排水管の詰まり こうした漏水事故によって、その階下の住戸が水濡れや汚損の被害を蒙り、ひどい場合には数百万円もの損害賠償に及ぶこともあります。 居住者自身の不注意や、日常清掃の不足、設備の老朽化など理由は様々ですが、いつ自分が被害者もしくは加害者…
どれだけ変わった！？マンション管理組合の財政状況を8年前と比較！
筆者が管理組合の顧問となって8年経過した都内の分譲マンション（ファミリータイプ 105戸）について、通常総会に向けて組合の財政状況に関する概況を纏めた報告書を作成し、提出しました。 8年前の管理費会計、修繕積立金の状況は以下の通りでした。 ＜8年前（第12期末）＞ ＜今期（第20期末）＞ 2つの表を比べてみると、管理費会計の収入は8年前とほぼ変わりませんが、経常支出が大幅に減少した（専有面積あたりの月額単価 8年前：＠231円→今期末：＠196円）こと、それによって収支の「安全余裕率」（剰余金差額 ÷ 収入合計 × 100%）が大きく改善したことがわかります。＜8年前：9.8％ → 今期末：2…
総会決議を義務化したところで解消しない、マンション管理会社との利益相反問題
10月20日付けの時事通信に、「修繕・清掃、過度な高額発注防止 マンション関連法を改正へ―国交省」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.jiji.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 国土交通省は、管理組合から理事会業務を委託された管理会社が、グループ企業などに修繕や清掃を発注する場合、組合の総会で承認を得ることを義務付ける方針を固めた。 ◾️ 相場より高い値段での発注を防ぐためで、2025年の通常国会への提出を目指すマンション管理適正化法などの改正案に盛り込む予定。 ◾️ 違反した会社に対する監督処分も設ける方針で、違反行為を重ねるにつれて、「指示」「業務停止命…
マンション管理会社の値上げ提案に、管理組合は「お手上げ」なのか！？
10月13日付けの朝日新聞に、『マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増 相談は過去最多』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 公財）マンション管理センターによると、分譲マンションの住民、管理組合、管理会社などから寄せられた相談数は2023年度、1万4253件に上り、過去最多となった。 ◾️ マンション管理費の値上がりに関するトラブルや相談が増加傾向にあり、以下のような相談事例があるという。 ・管理費の値上げのため臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない。 ・管理費の値上げを理事…
インフレ防衛策をいかに講じるかで、マンション管理組合の明暗は分かれる！
ダイヤモンド・オンラインに、「マンション住民を直撃する「3つの値上げ」、管理組合がやるべき防衛策とは」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ● 物価の上昇が続いている。長引く物価高騰の波はさまざまな部分に及び、私たちの暮らしや日常生活のコストに直接的な影響を及ぼしつつある。 ● なかでも、マンション暮らしや管理組合の運営に大きく関わってくるのが（1）損害保険料、（2）人件費（3）金利だ。 ●（1）マンション損害保険料の改定 共用部分の火災を含む損害をカバーする保険料の全国平均が13.0％引き上げられ、10月1日以降…
顧問先のマンションでは、管理費等の滞納期間が2年以上に及んでいる区分所有者に対して、弁護士委任のもと、裁判所に訴状を提出し、債権回収に着手することになりました。 元本に加えて、遅延損害金（支払期日経過に伴い発生する利息分）ならびに弁護士費用を含む違約金を含めると、債権額は100万円を超えています。 管理組合としては、初期の段階で話し合いや分割返済の提案などを行ってきましたが、最終的には、滞納者本人とまったく連絡が取れなくない状況のため、法的措置を取るのもやむを得ないとの判断です。 国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和5年度）によると、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸の…
2024年度マンション管理会社の顧客満足度調査が発表されました！
9月2日に「オリコン」による分譲マンション管理会社に関する顧客満足度調査の結果が発表されました。 ＜参考記事＞ prtimes.jpほ 本アンケート調査の概要は以下の通りです。 ◾️ 過去7年以内に現在居住しているマンションで、管理組合の理事会の理事を担当したことがある20～84歳の男女（首都圏/東海/近畿/九州の4地区）が対象 ◾️評価項目別は、「管理員」「日常業務対応」「管理会社担当者」「事務管理業務」「コストパフォーマンス」の5項目 集計の結果、『首都圏』地区では、 【三井不動産レジデンシャルサービス】が4年連続の総合1位を獲得しました。 三井不動産RSは、「フロント担当者」部門でもトッ…
【申込受付中】マンション管理見直しセミナー（10月）開催のご案内
10月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 10月 26日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コス…
【理事長のギモン】ゲリラ豪雨で室内に浸水したら保険で補償される？
顧問先マンションで、ルーフバルコニーのある住戸の居住者から下記の内容の要望と質問が書面で理事会に提出されました。 ◾️ゲリラ豪雨で、屋上部のドレン（排水口）で滞水が発生していた。 ◾️ルーフバルコニーを経由して雨水が室内に侵入するリスクもある。 ◾️そのため、ドレンと排水管の詰まり防止対策をしっかりやってほしい。 ◾️万が一、室内に浸水した場合の保険等の補償対応はどうなるのか？ 管理組合では、漏水事故を含むリスクに備えて、共用部を対象とする損害保険に加入しています。 その補償内容は、火災、破裂・爆発などの事故、自然災害（落雷、風災、雹（ひょう）災、雪災）、物体の飛来･落下などによる「突発的な損…
管理委託費が大幅増額になると思いきや、逆にコスト削減できたマンション
先日、顧問先マンション（神奈川県 90戸）で通常総会が開催され、 管理会社との契約更新に伴い、管理委託費が年間約50万円減ることになりました。 実は、このマンションでは、5月の理事会で管理会社から人件費単価の上昇に伴う管理委託業務費の増額改定（現状比13％増 → 年額160万円増）の申し入れがなされました。 ただ、長期修繕計画の資金見通しでは、管理費会計から毎年一定の剰余金を修繕積立金会計に振り替えることを想定しているため、これを受け入れるとその前提が崩れてしまいます。 また、修繕積立金については、5年前の総会で従前比で50％の大幅改定をしているため、再度の増額は避けたいところです。 とは言う…
今年10月以降の大幅改定に備えてマンション保険の中途更改を検討しよう！
以前、このブログでも取り上げましたが、 2024年10月以降、損保各社の保険料率が一斉に改定されます。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.comkasai.insweb.co.jp 今回の改定では、火災保険の参考純率が平均13％の増額となります。 過去10年間で参考純率が4回引き上げられている中で、 今回は5回目となり、過去最大の引き上げ幅となっています。 これを受けて、 私がマンション管理士として理事長（管理者）を務めている都内のワンルームマンション（築19年）では、マンション保険の中途更改を検討しました。 現在の保険契約の満期は、来年の12月ですから、 1年…
修繕積立金の不足に悩むマンションは、まず管理コストの適正化に取り組もう！
7月28日付のJBpressに、「ほぼ半数のマンションが修繕積立金不足に陥っている現実、計画通りに実行できないと資産価値の暴落も避けられず」と題した記事が掲載されていました。 jbpress.ismedia.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 修繕積立金の積立方式には、長期修繕計画に必要な費用を毎月に割り振り、当初から同じ額を集める「均等積立方式」と、当初は少なめにして段階的に引き上げていく「段階増額積立方式」がある。 ◾️ 均等積立方式だと分譲時の修繕積立金が割高になって購入者の負担が重くなり、販売に不利になりかねないので、デベロッパーとしても販売しやすい段階増額方式を…
新築マンションの管理費が平均月2万円超！「豪華共用施設」は本当に必要か？
7月15日付けの読売新聞に、「マンション管理費が2万円突破、首都圏で初めて…サウナなど共用施設の充実や人件費の増加で 」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.yomiuri.co.jp 本記事の要約は以下の通り。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの維持管理費が上昇している。23年に首都圏の新築分譲マンションの平均管理費（70平方メートル換算）は前年比4・1％増の月2万358円となり、初めて月2万円を超えた。修繕積立金と合わせると月3万円弱の負担になる。 ◾️ 管理費を押し上げている要因は、人件費増のほかに、共用施設の充実と多様化だ。 ◾️ 東京都文京区で販売中の新築マンショ…
先月末に、顧問先マンション（築19年）で機械式駐車場の平面化工事が竣工しました。 当マンションの駐車場は、3年前から経年劣化に伴う部品交換等の修繕工事の提案（総額約6百万円）を受けていました。 一方、駐車場の稼働率が近年低下傾向にあり、全32区画の半分以上（18台）の空き区画が発生していました。 居住者を対象にアンケートも実施しましたが、今後も利用者の増加は期待できないことがわかりました。 さらに、既存設備のメーカーの製品は、駆動用のシャフトが破断してパレットが落下する事故等が発生した事例があり、その耐久性に関するリスク情報を管理会社や保守業者から入手していました。 そのため、既設メーカーの設…
マンション管理費の長期滞納問題、知っておくべき解決方法と事前の対策
先日国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和5年度）によると、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸のあるマンションは約3割を占めているとのことです。（下記参照） www.mlit.go.jp 顧問先のマンション（築29年目）では、管理費等の長期滞納者が1名います。 滞納期間もすでに2年近くに及び、未収金は60万円を超えました。 滞納期間が半年を超えた時点で法的措置をとるべく検討していますが、経済的に困窮していることが原因と思われるものの、滞納者本人と連絡が一向に取れない状況です。 区分所有法（第7条1項）では、債権者である管理組合に「先取特権」（マンションそのものや、マンショ…
都内にある顧問先のマンション（築18年）では、エレベーターの保守契約が「POG」のため、修繕費用については保守料金とは別に負担しなければなりません。 ＜参考記事＞ www.meltec.co.jp 先日、元請けの管理会社を通じて、インバーターユニット及び非常用バッテリーの経年劣化について指摘を受け、3百万円を超える修繕工事の見積もりが提示されました。 これまでの経験から、「高すぎないか？」と不審に思ったため、 別の保守会社に見積もりを依頼したところ、上記に比べて25％も安い金額で提示されました。 エレベーターや機械式駐車場といった、定期的な保守点検を伴う設備の修繕工事の場合、当該保守業者以外の…
修繕積立金の値上げに苦節4年の奮闘記！そもそも資金が不足するのは誰のせい？
5月28日付けの日本経済新聞に、『修繕積立金｢値上げしました｣ 女性理事長ハラハラ奮闘記』と題した記事に掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ◾️ 大規模修繕などに必要な「修繕積立金」の不足に悩むマンションの割合は34.8%に上る。 ◾️ 投資用に東京23区内にある中古ワンルームマンションを購入した女性理事長は、総会での2回の否決を乗り越え、4年がかりで修繕積立金と管理費のセット値上げにこぎ着けた。 ◾️ 2020年夏、臨時総会の議案書で「現行の修繕積立金を『平米単価100円アップ』に改定する」議案が上程されていた。 ◾️ 総会当日の…
マンション管理組合をミスリードするズサンな長期修繕計画にご注意を！
先日、コンサルティングを行なった神奈川県所在のマンション（134戸 築23年）で長期修繕計画を確認したところ、修繕積立金の徴収額が専有面積あたり＠151円／月でありながら、資金不足が生じない見通しになっていることがわかりました。 （下図参照 数値は、専有面積（㎡）あたりの月額換算した金額） しかしながら、このマンションの延床面積や機械式駐車場の台数をもとに、国交省のガイドラインに基づいて必要な修繕積立金を試算したところ、均等積立方式であれば専有面積あたり＠366円／月となりました。 これを30年間で必要な修繕費に換算すると、約12億円になります。 ところが、このマンションの長期修繕計画によると…
タワマンの管理が難しいのは、管理組合の運営スタイルが従来方式だから
5月5日付けの日経新聞に、『タワマン、築30年以上が1割に 迫る「2つの老い」』と題した識字が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 建物の老朽化と住民の高齢化という「2つの老い」がタワーマンションに忍び寄る。◾️築30年以上になる物件は全体の約1割を占める。 ◾️ 大規模修繕工事などの多額の費用の捻出や住民間の合意づくりに苦労する事例が見られ、タワマンの「影」の部分が見えつつある。 ◾️ 竣工から48年が経過した「タワマン第1号」と呼ばれる「与野ハウス」（さいたま市463戸）では、現在4回目の大規模修繕工事中であるが、費用は3億円以上かかる…
「マンション保険料」高騰の影に、個人賠償責任特約の存在あり！？
4月20日付の「現代ビジネス」に、「いま日本で急増する「マンション保険料」高騰のウラ事情…「入っても地獄」「入らなくても地獄」の実態を明かす」と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築30年以上の高経年マンションにおける保険事故の請求は、漏水関係が約5割以上を占めており、管理組合が負担する保険料が大幅に値上りしている。 ◾️ このまま値上げが進めば、保険を継続できない管理不全マンションが増える恐れがある。このようなマンションを増やさないためにも、管理組合は漏水など共用部分の損害事故に対して適正に対応していく必要がある。…
逗子マンションの斜面崩落事故で管理会社の不法行為責任が認められた理由
先般、顧問先マンションの理事会で、管理会社から「マンションの擁壁について地質調査を行なってはどうか」との提案があり、調査会社の見積もり（税別20万円）が提示されました。 顧問になってまだ間もないため、理事さんに「こちらの擁壁に不具合等が生じているですか」と尋ねたところ、今のところそのような兆候はないとのことでした。 不思議に思い、管理会社に提案の理由を尋ねたところ、「管理受託している逗子のマンションでの斜面崩落に伴う死亡事故で管理組合や管理会社が損害賠償を求められる事例が発生したため」とのことでした。 逗子の事故については、もちろん知ってはいたものの、新聞やテレビの報道内容程度の知識しかなかっ…
マンション管理会社による9億円の組合財産着服事件の詳細が明らかに！
3月28日付の読売新聞に、「マンション管理組合から従業員が数千万円を着服…九州地方整備局、管理会社を監督処分 」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.yomiuri.co.jp 詳細は本記事には詳細な経緯は記載されていませんが、下記サイトによると「株式会社ダックス」の元従業員が2010年から2022年12月の間に、5つの管理組合から数千万円を横領着服したとのことです。 www.mansion.mlcgi.com また、マス媒体にこそ取り上げられていませんが、 独立系大手の「日本ハウズイング」も、今年3月下旬に上記とまったく同様の組合財産着服事件を起こし、国交省の指示処分を受…
3月27日付けの朝日新聞デジタルに、「『何も抵抗できない』、マンション第三者管理規約に注意 国も対策へ」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの「第三者管理」。住民の負担が減る一方、割高な修繕工事費などの問題が起きている。 ◾️ 管理者（＝理事長）業務を「プロ」の管理会社に任せる「第三者管理」では、管理規約にも注意を払う必要がある。 ◾️ たとえば、広島のマンションでは昨年管理会社に任せる「第三者管理」に変えたが、改正された管理規約には、「管理者は、○○（管理会社名）もしくはその指名する…
2024年秋のマンション保険の増額改定に備えて管理組合がやるべきこと
2024年秋までに損保各社が火災保険の料率を改定する予定です。 大手損保の一部発表によると、 今年の10月1日以降の新規契約から対象になるようです。 今回の改定は、過去最高の全国平均で13％の引き上げと発表されています。 （下記参照） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ・耐火構造（鉄筋コンクリート造等）の共同住宅・保険金額：建物 2,000 万円 家財 1,000 万円、築 10 年以上 の例 ＜出典：2023年6月損害保険料算出機構「火災保険参考純率 改定のご案内」＞ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ この背景には、昨今の相次ぐ自然災害の発生に伴って保険金の支払いが急増していること、ならびに資材価格や人件費の上昇による…
所有者不明・相続放棄のマンションを処分しやすくする法改正！？
3月10日 付の朝日新聞に、「所有者不明のマンション「空き部屋」売りやすく 法務省が新制度検討」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションで、独居老人が亡くなった後の相続人が分からないなどの理由で、所有者が不明のまま放置される「空き部屋」が問題になっている。 ◾️ 国交省の調査（2018年度）によると、所有者の所在が不明だったり連絡がとれなかったりする部屋が「ある」と回答した管理組合の割合は、築40年を超えるマンションの場合は約14%にのぼり、そうした部屋が全体の2割を超えると…
マンション修繕積立金に「下限額」を設ける国交省の「本気度」はいかに！？
2月22日付けのNHKニュースで「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限 国交省素案」と題した記事が掲載されていました。 www3.nhk.or.jp その記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ▪️ 国土交通省の調査では、修繕積立金が不足しているマンションの割合が2018年度までの5年間でおよそ2倍に増えている。 ▪️ その要因として、マンション開発業者が、新築時に販売しやすいよう、当初の徴収額を低く抑えるケースが多いためと指摘されている。 ▪️ こうしたことを受けて、国土交通省による積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになった。 ▪️ 毎月の徴収額に「下限」を設け、当初から計…
【申込み受付中】マンション管理セミナー＜3月＞開催のお知らせ
来月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 3月 23日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…
施工現場の写真付き！電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事
昨年の11月と12月に、顧問先のマンション（都内76戸、神奈川県31戸）にて電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事を実施しましたので、ご紹介します。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。 そのため、配管のほとんどの部分は耐食性に優れ、その耐用年数もかなり長いと考えられています。 ただ、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆(腐食)が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。 そのため、マンションの長期修繕計画では、一般的…
マンション法（区分所有法）が約20年ぶりの大幅改正へ！注目すべきポイントは？
1月16日付の毎日新聞に、「マンション建て替えに必要な賛成、「4分の3」に緩和へ 法改正要綱案」と題した記事が掲載されました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。 ■ 老朽マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。 ■ 2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を…
国が「第三者管理者方式のマンション」向けにガイドラインを策定中！
昨年12月23日付の朝日新聞に、『「割高」修繕費に国が対策指針 理事会なしマンション管理に「監事」』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 分譲マンションでは通常、管理組合が区分所有者の中から選任した役員で構成される理事会が運営を担う。 ■ ただ、組合活動の煩わしさに加えて、住民の高齢化などで役員のなり手が少ないことから、理事会（筆者注：区分所有法上の「管理者」を含む）の役割を管理業者に委ねる「第三者管理方式」が増えている。 ■ マンション管理業協会の今春の調査では、第三者管理を「受託している」「今後の受託を検…
＜目次＞ 1 ．ミニセミナー開催のお知らせ 2．はてなブログ ダイジェスト 3．マンションライフをかしこくいろどる ilodolist 4．知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート 1 ．ミニセミナー開催のお知らせ ミニセミナーを今月下旬に開催いたします。 先着4名様にて受け付けております。お早目にご応募ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時・会場 ▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 令和 8年 7月 25日（土） 13:30 ～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 ━━━━…
住宅金融支援機構は、このほど、同法人が発行する債券である「マンションすまい・る債」の今年度分の応募が過去最高ペースで推移していると発表しました。 www.re-port.net 背景にあるのは、言うまでもなく「利回りの急上昇」です。 長らく「金利のない時代」が続いたため、 管理組合は普通預金や決済用預金として預けておくのが合理的な状況でした。 しかし、ようやく金利が元に戻り始めりつつある今、 管理組合の資金運用を見直す絶好のタイミングを迎えています。 今回は、「マンションすまい・る債」の魅力と注意点、さらに現在保有している「すまい・る債」の見直しの可能性について考えてみたいと思います。 ＜目 …
先日、神奈川県のマンション管理組合（築19年）で臨時総会が開催され、 管理会社を変更せずに管理委託費を30％削減することができました。 この管理組合からは今からちょうど1年前に相談を受けていました。 その後、「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただき、 ・管理委託費 ・マンション保険 ・電力料金 の主要3費目を査定しました。 その結果、3つとも大きな見直し余地があることが判明したため、 およそ1年かけて全ての見直しを実行したわけです。 今回は、その経過の概要を以下ご紹介します。 ＜目 次＞ 1．管理組合の相談内容 2．管理コストの適正化診断 （1）管理委託費 （2）マンション保険 …
2026年6月12日付けの朝日新聞で マンションの大規模修繕工事を巡る大規模な談合事件の記事が掲載されました。 digital.asahi.com 報道によると、公正取引委員会は設計コンサルタントと工事会社あわせて38社に対し、独占禁止法違反（不当な取引制限）を認定し、排除措置命令を出す方針を固めたとされています。 大規模修繕工事は、マンション管理組合にとって数年から十数年に一度の大きなイベントです。 工事金額は数千万円から数億円に及ぶことも珍しくありません。 本来管理組合の「味方」であるはずの設計コンサルタントが 談合に関与していたなら、極めて深刻な問題です。 ただし、今回の事件を単なる「悪…
＜目次＞ 1 ．7月度セミナー開催のお知らせ 2．はてなブログ ダイジェスト 3．マンションライフをかしこくいろどる ilodolist 4．知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート 1 ．7月度セミナー開催のお知らせ 5月に、ミニセミナーを開催いたします。 先着4名様にて受け付けております。お早目にご応募ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時・会場 ▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 令和 8年 7月 25日（土） 13:30 ～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 ━━━…
マンション管理士の村上智史です。 先日、日経新聞に、 「マンション修繕不正、住人になりすまし利益誘導 渦中の社長に直撃」 と題した記事が掲載されていました。 首都圏の複数のマンションで、工事会社の社員が区分所有者になりすまして、大規模修繕委員会に参加し、自社と関係の深い設計コンサル会社を選定するよう誘導していたというものです。 都内の別のマンションでもその工事会社による同様の事件が発覚しています。 この事件の本質は、 従来から管理組合が潜在的に抱えているリスク を浮き彫りにしたことにあります。 まずは、この事件の経過を整理したうえで、管理組合が取るべき防衛策について考えてみたいと思います。 ＜…
近年、建築資材や人件費の上昇による工事費の高騰が深刻化しています。 そのため、今後は大規模修繕工事の実施を延期せざるを得ないと判断する 管理組合も増加する可能性があります。 そのような状況の中、東京都は今年度も、 「マンション改良工事助成制度」を継続することを発表しました。 今回は、この制度の概要とメリットについて解説します。 ＜目 次＞ 東京都の「マンション改良工事助成」とは？ 実際にどれくらい「お得」になるのか？ 「すまい・る債」を一口保有すればさらに有利に 「借金＝悪」という発想は捨てるべき 申込みのタイミングに注意して！ 今後はLCC（ライフサイクルコスト）のマネジメントが重要 東京都…
近年、マンション管理業界では、 役員理事のなり手不足 区分所有者の高齢化 大規模マンションの増加に伴う管理会社の負担増 などを背景に「理事会を設置せず、管理会社が管理者を兼ねるスキーム」 （＝管理業者管理者方式）が急速に増えています。 特に投資用のワンルームマンションでは、区分所有者がほとんど総会に出席しないため、理事会が実質機能せず、管理会社に「お任せ」状態というケースが多いのが実情です。 もちろん、管理会社は管理組合にとって重要なパートナーではありますが、 管理会社も営利企業です。 管理会社に「丸投げ」のような状態が長期間続いた場合、 管理組合の利益を損なう不利な契約等が固定化するリスクが…
4月14日付けのゴールドオンラインに、 「マンション管理費を3年滞納の末に死亡、親族5人は「全員相続放棄」…管理組合が遅延損害金まで「全額回収」できたワケ」と題した記事が掲載されていました。 ＜目 次＞ 1．本記事の要約 2．管理費滞納の新たなリスク 3．「相続財産清算人制度」とは 4．改正区分所有法で措置された「新たな制度」にも注目！ 7．今すぐできる管理組合が準備すべき対策とは 1．本記事の要約 ◾️ 管理費等を滞納中の住戸で相続が発生 ・築50年超のマンションで、3年分の管理費を滞納している住人が死亡した。 ・管理組合が調査費用を投じて相続人を特定したが、全員が相続放棄を選択した。 ・上…
＜目次＞ 1 ．5月度セミナー開催のお知らせ 2．はてなブログ ダイジェスト 3．マンションライフをかしこくいろどる ilodolist 4．知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート 1 ．5月度セミナー開催のお知らせ 5月に、ミニセミナーを開催いたします。 先着4名様にて受け付けております。お早目にご応募ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時・会場 ▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 令和 8年 5月 16日（土） 13:30 ～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 ━━━…
4月1日付のダイヤモンド・オンラインに、『区分所有法改正で総会決議要件が変更に！既存管理規約「未改定は改正法に抵触」する項目に要注意！』と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp＜目 次＞ 本記事の要約 今すぐやるべき3つの対応 まとめ 本記事の要約 ■ 管理規約の見直しが必要な理由 • 本年4月1日の改正法施行に伴い、法令に抵触する規約は「無効」に。 • 総会運営や意思決定に混乱が生じないよう規約の改定は必須。 ■ 主な改正点 下記の1〜3については、強行規定のため、規約を改定しないと無効に！ 1．総会決議要件の変更＜重要＞ 1） 特別決議事項に関する決議要件の緩和 • 従来：…
築25年を超えるマンション管理組合で直面する大きな悩みの一つが 「機械式駐車場の空き区画と設備更新」です。 機械式駐車場は、経年劣化により築25年〜35年を目安に設備の更新期を迎えます。 その費用は設備の規模によって異なりますが、 1パレットにつき＠140万円程度かかるとされているため、 数千万円規模に及ぶことも珍しくありません。 しかしながら、多くのマンションでは、「 そろそろ更新時期だから」という理由で、半ば当然のように更新が検討されます。 しかし、本当にその設備は、今後も必要なのでしょうか。 最近のコンサル会社の調査によると、機械式駐車場の稼働率は平置きに比べて低く、 「更新ありき」に疑…
先週の朝日新聞に、「マンション保険クライシス」と題した連載記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.asahi.com ＜目 次＞ 1．新聞記事の要約 2．保険料が高騰する背景とは？ 3．すぐに実践できる！保険見直し「4つのポイント」 4．まとめ 1．新聞記事の要約 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ 【1】マンションの保険料、突然の倍増 ・築古マンションでの漏水事故急増により、保険料が数倍に跳ね上がるケースが続出。 ・保険会社側が「個人賠償責任保険」や「漏水調査費用」の特約を外す条件を提示するなど、事実上の「更新拒否」に近い事態が起きている。 【2】住民はどうすれば 長期契…
ダイヤモンド不動産研究所のサイトページに、 「区分所有法の改正でマンション建て替え決議が緩和！ 都心や駅近の建て替え加速で、資産価値の高い物件に生まれ変わる未来も!?」 と題した記事が掲載されていました。 diamond-fudosan.jp ＜目 次＞ 1．本記事の要約 2．依然として高い、建替え実現の「ハードル」 3．最大の壁は「資金問題」 4．コンバージョンも「万能薬」にはならない 5．今回の法改正の目的は「管理不全化の予防対策」 6．資産価値は「建替えへの期待」では守れない 7．まとめ 1．本記事の要約 本記事の要約は、以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ 1）建替えの決議要件の緩和 ・決議…
「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着4名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和8年3月21日（土） 13:30～15:00 東京都港区南青山2丁目2－15 ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「マンション管理組合に潜むリスクとコンサルティング事例の紹介」管理組合の運営に潜むリスクや、弊社の…
昨今、物価高騰と工事費の上昇が続くなか、 マンション管理組合の資金不足問題が現実味を帯びています。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com news.yahoo.co.jp＜ ＜目 次＞ 1. 「預金」「すまい・る債」に代わる「第3の選択肢」！？ 2. 本スキームで管理組合が注目すべき点は？ 2. 「リスク」と「リターン」の確認 3. 「換金性」にも注意が必要！ 4．修繕積立金は、「減らすことが許されない」もの 5．資金運用方針のためのチェックリスト まとめ 1. 「預金」「すまい・る債」に代わる「第3の選択肢」！？ そんな中、最近では、資産運用サービス会社が「預金」や「すまい・る債」に代…
＜目次＞ 1．新聞記事の内容 2．今年はタワマンの供給ラッシュ！ 3．タワマンの管理が難しい事情 ＜その1＞ 管理コストが高止まりしやすい ＜その2＞ 巨大コミュニティの特性 2月20日付けの朝日新聞に、「老いるタワマン：上 廃墟化か、資産価値維持か」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 1．新聞記事の内容 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 2000年代に急増したタワマンの老朽化がこれから本格化する。20階以上の超高層マンションの修繕は一筋縄ではいかないことが少なくない。 ◾️ 首都圏にある400戸を超える築20年ほどのタワマン…
1月22日付けの朝日新聞に、『マンション共用部の漏水、管理組合に「賠償を請求できる」最高裁』と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ◾️ マンション共用部分の不具合による漏水事故で所有する部屋が被害を受けた場合、管理組合に賠償を請求できるか。 この点が争われた訴訟で、最高裁は1月22日の判決で「管理組合は『占有者』にあたり、請求できる」との初判断を示し、東京高裁に審理を差し戻した。 ◾️ 原告は、別々のマンションの部屋を所有する2人。共用部分である外壁の亀裂が原因で、自身が所有する部屋の天井から漏水が起き、部屋が使えなくなったな…
1月31日付けの日経新聞に、「マンション、価格だけでなく維持費も高騰 修繕工事見直しが急務に」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️ 都心部を中心にマンションの購入後にかかる維持費用も高騰している。管理費や修繕積立金は、5年前に比べて2〜4割ほど値上がりしたとの調査もある。 ◾️ 都内にある400戸超の大規模マンションの理事は、昨年末に受けた管理会社からの5年間で3回目の増額要請に頭を抱える。人件費上昇等を理由に、既に10%以上の値上げを2回受け入れているという。 ◾️ 管理費と修繕積立金の上昇が止まらない。住宅情報サイ…
2026年1月23日・24日付けで、 朝日新聞に「外部管理者方式の落とし穴」と題した記事が掲載されました。 www.asahi.com 本記事の要約は、以下のとおりです。 ＝＝＝ ◾️ 近年マンション管理組合で導入が進んでいる「外部管理者方式」の実態について、リスクが顕在化した事例を取り上げながら注意を呼びかけている。 ◾️ 「外部管理者方式」とは、管理組合に理事会を置かず、マンション管理会社の社員などが「管理者」として管理組合運営を担う仕組みである。 ＜出典：朝日新聞記事＞ ◾️ 高齢化や理事のなり手不足を背景に、特に都市部で導入が広がっている。管理会社からは、理事会役員の業務負担の軽減や専…
7月6日付けの朝日新聞にて、「マンション住民なりすまし、管理組合の本人確認強化へ 国交省が方針」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝ ◾️ 今年の5月、神奈川県内のマンションで、住民になりすまして大規模修繕委員会に参加していた2人が住居侵入容疑で逮捕された。 その後の調べで、2名の身元は修繕工事業者の従業員と判明した。 ◾️2024年12月以降、外部の男性が住民を名乗って大規模修繕委員会に4回参加していた。情報の提供を受けた組合側が本人に確認したところ、報酬と引き換えに代理出席を認めていたことが判明した。 ◾️ また…
都内の顧問先マンション（築25年目）では、現在専有部の給湯管を銅管から樹脂管（架橋ポリエチレン管）に更新するキャンペーンを展開しています。 きっかけは、2022年12月に発生した漏水事故です。 2階住戸の天井部からの漏水が発生したため、調査した結果、直上の3階居室の床下にある給湯管にピンホールが発生し、そこから漏水したものと特定できました。 （詳細は、下記記事参照） yonaoshi-honpo.hatenablog.com このマンションのように、銅管製の給湯管が経年劣化し、ピンホール状の穴が空くことで漏水が発生するのは「マンションあるある問題」の一つです。 その後、他の複数の住戸を対象に、…
5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生 円滑化へ 改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www3.nhk.or.jp本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。 施行は一部を除いて2026年4月です。 ◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行…
6月5日付けの東京新聞に、『＜マンションの曲がり角＞（1）修繕積立金が足りない 工事費用 追加拠出の提案も 管理会社頼らず節約図る』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.tokyo-np.co.jp 本記事の要約は以下のとおり。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築40年を超えた愛知県内のマンションでは、昨年の臨時総会で修繕積立金を2.5倍に値上げした。その結果、戸あたり概ね1万数千円の負担が3万円前後にまで上昇した。 ◾️ 3回目の大規模修繕工事を控え、繰越剰余金では十分な修繕ができないため、大幅な値上げは避けられないと判断した。国交省のガイドラインを参考に算出した増額に、総会出席者の…
5/31(土) 付の産経新聞で、【「タワマン空室課税」で抑制できるのか 投資目的で購入の住民票ないマンション】と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下のとおり。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 神戸市では、本年1月に「タワーマンションの空室に対する新税の創設」を提言した。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com ◾️ 上記の提言は、タワーマンション内に空室が増えて区分所有者に連絡がつかないケースが増えれば、必要な修繕や解体の合意が難しくなり、最悪の場合「廃虚化」する恐れがあることを懸念したもの。 ◾️ 住民登録の…
5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生 円滑化へ 改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www3.nhk.or.jp本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。 施行は一部を除いて2026年4月です。 ◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行…
月刊不動産流通のポータルサイト「R .E .port」に、「管理適正評価制度、24年度末で登録8,250件に」と題した記事が掲載されていました。 www.re-port.net 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️ 一社）マンション管理業協会は14日、2025年3月末時点の「マンション管理適正評価制度」の登録状況を公表した。 ◾️ 同制度は、分譲マンションの管理状況（管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断、生活関連）について、専門家が30項目をチェック。★の数を0から5までの6段階で表すことにより、マンションの管理状況を可視化するもの。 ◾️ 本年3月末時点での登録件数は8,2…
5月8日付けの朝日新聞に、「個人向け国債、マンション管理組合や宗教法人にも販売へ 27年から」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝ ◾️ 財務省は、2027年1月発行分から個人向け国債の販売先を個人以外にも広げる方針を打ち出した。 ◾️ 金融商品取引法上で「一般投資家」に区分される学校法人や宗教法人、医療法人、マンション管理組合、資本金5億円未満の非上場企業などが新たに買えるようにする。ただし、金融機関などプロの投資家は販売の対象外とする予定。 ◾️ 販売先拡大の背景には、日本銀行が国債の買入れ額を減らすなか、国債…
4月25日付けのDIAMOND ONLINEに、「初期計画では資金不足に！大規模修繕直後に長期修繕計画を見直した郊外の大型マンションが、築22年目の今受ける評価」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 東京郊外の日野市にある6棟707戸からなる大規模マンションでは、1回目の大規模修繕の直後から「次の50年」を見据え、長期修繕計画の見直しに着手した。 ◾️ 修繕積立金を「段階増額積立方式」から「均等積立方式」に変更、戸当たりにして月額平均約9000円の値上げに踏み切る。築22年目の現在も良好な管理は維持されてお…
資産形成メディア「フィナシー」の「マネーの人間ドラマ」で、「64歳・新米理事長の改革」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ media.finasee.jp 本記事の要約は、以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 定年直前に、都内の小規模マンションを購入したH氏（64歳）。マンションには満足しているものの、気になっていたのが管理会社のことだった。 その管理会社は大手デベロッパー系列で、某雑誌ではランキング上位の常連として名を連ねる。ただ、実際の管理の様子を見ていると結構粗が目立っていた。 ◾️管理人はほぼ1年ごとにころころ変わるし、遅刻や早退も少なくなく、決して熱心には見えなかった…
3月26日付けの日経新聞に【定年後はマンション管理員 元執行役員66歳「性に合う」】と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ マンション管理員は、東京の高齢者向け求人の上位に入る職業の一つだ。シニア世代は現場の主力として歓迎されており、定年後の再就職先としても人気がある。 ◾️ 65歳で管理員として 再就職した男性は、週5日、午前8時から午後4時まで勤務する。「清掃や巡回で体を動かし、健康づくりにも役立っている」と仕事を楽しむ。 ◾️ 朝一番の作業はごみの取りまとめ。ペットボトルや段ボールの資源ごみの日は30分以上かか…
4月2日付のBIGLOBEニュースに、「【管理費1㎡平均500円台】突入！5年で+34%の急騰」と題したニュースが掲載されていました。 news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 不動産コンサルティング会社が、都心9区で2024年に分譲された新築マンションを対象に、管理費と修繕積立金の調査を実施した。 ◾️ その結果、管理費の平均は1㎡あたり500円台に達し、2019年比で34％の上昇を記録した。 ■ 調査概要 対象地域：都心9区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川、世田谷、江東） 対象物件：「メジャー7」による新築分譲マンション（2019～2024年分…
3月21日付の毎日新聞に、『まるで詐欺」 マンション設備業者が告白、「やらせ見積もり」の全容 』と題した記事が掲載されていました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ マンション管理会社は、本来管理組合や区分所有者を支援する立場であるにもかかわらず、自社の利益を優先し、住人たちの財産をむしばむことがある。◾️ ある設備会社の役員は、マンションの設備工事を巡って管理会社から不適切な対応を求められたと告白する。 ◾️ マンションのインターホンを手がける設備会社の役員が、会社名や営業する地域を明かさないことを条件に取材に応じた。◾️ この会社は以前、管理組合か…
先日、顧問先マンションの管理会社である「穴吹ハウジングサービス」のご厚意で、 組合役員さんとともに、神奈川県川崎市にある研修施設（あなぶきPMアカデミーTOKYO）を見学させてもらいました。 同施設は、神奈川県認定の職業訓練校にも指定されており、ショールームと従業員育成を兼ね備えた施設になっています。 全体は7つのフロアで構成されていますが、管理組合が関心を寄せそうなコーナーを以下紹介します。 【給排水管改修エリア】 透明の床下に配管されている給排水管など、普段見ることのできない設備の内側を見ることができます。 【廊下・バルコニー改修エリア】 玄関ドアや複層ガラス、ベランダの手すり壁の改修の展…
3月12日付のダイヤモンドオンラインにて、「大規模修繕工事で巧妙化する「談合の手口」とは？」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下のとおり。 ◾️ マンションの大規模修繕工事を行う会社約20社に談合の疑いがあるとして、公正取引委員会の調査が入った。 ＜参考記事＞ www.asahi.com◾️ 多くの分譲マンションでは、管理会社や設計コンサルタント会社に委託し、大規模修繕工事を発注するが、業者選定時の見積もり合わせや入札で、業者同士が事前に話し合って受注業者や工事額を決めていた疑いがある。 ◾️ 公正取引委員会は、工事会社らが受注価格の低下を防ぐことや、各…
3月1日付の日経新聞で「マンション給排水管、寿命40年 ｢更新｣には1戸数百万円」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築年数が40年超など高経年のマンションが増えるなか、給排水管の更新工事が急務になっている。 ◾️ 高経年のマンションでは金属製の給排水管が多く、年月の経過とともに腐食するため漏水トラブルが発生しやすい。 ◾️給排水管の工事は「更生工事」と「更新工事」がある。更生工事は内部のさびを取り十数年ほど管を延命させる。一方、更新工事はさびない樹脂製の給排水管に取り換える。 ◾️ 樹脂製にすれば追加の大工事…
一社）日本マンション管理士会連合会（日管連）の幹部が発起人となり、第三者管理方式のマンションにおける管理者（もしくは監事）候補者の紹介を行う法人を1月20日付けで設立しました。 その法人の名前は、「一社）日管連管理組合サポートセンター」（以下 NKS) NKSは、日管連と業務提携契約を締結のうえ、第三者管理方式の導入を希望する管理組合とマンション管理士とのマッチングをサポートするとのことです。 NKSの会員は、日管連が実施する研修を修了した「認定マンション管理士」（今年1月末時点で約900名）の資格を有することが必要です。 また、管理組合側の不安や懸念を払拭するために ◾️「マンション管理士賠…
2月13日付けの日経新聞に、「狙われるマンション積立金 管理委託に潜むリスク、信頼逆手に横領後絶たず」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ マンションの修繕積立金を巡る横領事件が後を絶たない。 ◾️ 大阪府内のある管理組合では、修繕積立金を管理する口座の残高がゼロになっていることが発覚。管理会社の担当者が通帳を不正に操作し、9年間で14の管理組合から9億円以上を着服していたことが判明した。 ◾️ 埼玉県では2023年6月に管理費1,200万円を着服した事件も発生し、全国的に同様の問題が起きている。 ◾️ マンショ…
2月5日付けの日経新聞に、「マンション組合、資産運用に動く 物価上昇で修繕に懸念」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する運用商品「マンションすまい・る債」の2024年度の応募数が前年度比で3割増となり、応募数は直近2年間で倍増している。 ◾️その背景には、建築資材や人件費が高騰し、以前に見積もった修繕費用に基づく積立金では足りないという問題がある。また、国交省の調査によると、積立額が計画に比べて不足していると回答した管理組合は4割近くに上っている。 ◾️ 国交省の…
昨年からコンサルティングしているマンション（神奈川県・133戸）で、先日通常総会が開催され、竣工以来23年間業務を委託していた管理会社をリプレイス（変更）することが決議されました。 昨年4月に、有償の「管理コスト適正化診断」の依頼を受け、当管理組合の財政状況ならびに管理委託費を含む維持管理費の状況について診断を実施した結果、以下のことが判明し、理事会に説明しました。 （1）管理委託費については割高な費用項目が多数あり、現状比で2割以上の削減余地があること。（なお、契約書記載の管理仕様と実態に複数の齟齬もあることが判明しました） （2）長期修繕計画には見積もり項目の漏れや修繕費の見込みが甘いなど…
