24年ぶりの大幅改正！「区分所有法」はどう変わる！？

5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生 円滑化へ 改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www3.nhk.or.jp本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。 施行は一部を除いて2026年4月です。 ◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行…

マンション管理適正化評価制度の登録数が伸びないワケ

月刊不動産流通のポータルサイト「R .E .port」に、「管理適正評価制度、24年度末で登録8,250件に」と題した記事が掲載されていました。 www.re-port.net 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️ 一社）マンション管理業協会は14日、2025年3月末時点の「マンション管理適正評価制度」の登録状況を公表した。 ◾️ 同制度は、分譲マンションの管理状況（管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断、生活関連）について、専門家が30項目をチェック。★の数を0から5までの6段階で表すことにより、マンションの管理状況を可視化するもの。 ◾️ 本年3月末時点での登録件数は8,2…

マンション管理組合も「個人向け国債」が購入可能に！

5月8日付けの朝日新聞に、「個人向け国債、マンション管理組合や宗教法人にも販売へ 27年から」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝ ◾️ 財務省は、2027年1月発行分から個人向け国債の販売先を個人以外にも広げる方針を打ち出した。 ◾️ 金融商品取引法上で「一般投資家」に区分される学校法人や宗教法人、医療法人、マンション管理組合、資本金5億円未満の非上場企業などが新たに買えるようにする。ただし、金融機関などプロの投資家は販売の対象外とする予定。 ◾️ 販売先拡大の背景には、日本銀行が国債の買入れ額を減らすなか、国債…

修繕積立金の増額改定は、マンション管理組合の「宿命」であるワケ

4月25日付けのDIAMOND ONLINEに、「初期計画では資金不足に！大規模修繕直後に長期修繕計画を見直した郊外の大型マンションが、築22年目の今受ける評価」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 東京郊外の日野市にある6棟707戸からなる大規模マンションでは、1回目の大規模修繕の直後から「次の50年」を見据え、長期修繕計画の見直しに着手した。 ◾️ 修繕積立金を「段階増額積立方式」から「均等積立方式」に変更、戸当たりにして月額平均約9000円の値上げに踏み切る。築22年目の現在も良好な管理は維持されてお…

管理会社に対する不満の実態とマンション管理士起用のメリットがよく分かる！！

資産形成メディア「フィナシー」の「マネーの人間ドラマ」で、「64歳・新米理事長の改革」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ media.finasee.jp 本記事の要約は、以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 定年直前に、都内の小規模マンションを購入したH氏（64歳）。マンションには満足しているものの、気になっていたのが管理会社のことだった。 その管理会社は大手デベロッパー系列で、某雑誌ではランキング上位の常連として名を連ねる。ただ、実際の管理の様子を見ていると結構粗が目立っていた。 ◾️管理人はほぼ1年ごとにころころ変わるし、遅刻や早退も少なくなく、決して熱心には見えなかった…

シニア世代に人気！マンション管理員の求人・求職事情

3月26日付けの日経新聞に【定年後はマンション管理員 元執行役員66歳「性に合う」】と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ マンション管理員は、東京の高齢者向け求人の上位に入る職業の一つだ。シニア世代は現場の主力として歓迎されており、定年後の再就職先としても人気がある。 ◾️ 65歳で管理員として 再就職した男性は、週5日、午前8時から午後4時まで勤務する。「清掃や巡回で体を動かし、健康づくりにも役立っている」と仕事を楽しむ。 ◾️ 朝一番の作業はごみの取りまとめ。ペットボトルや段ボールの資源ごみの日は30分以上かか…

マンション管理費の動向調査は、調査対象の範囲にご注意を！

4月2日付のBIGLOBEニュースに、「【管理費1㎡平均500円台】突入！5年で+34%の急騰」と題したニュースが掲載されていました。 news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 不動産コンサルティング会社が、都心9区で2024年に分譲された新築マンションを対象に、管理費と修繕積立金の調査を実施した。 ◾️ その結果、管理費の平均は1㎡あたり500円台に達し、2019年比で34％の上昇を記録した。 ■ 調査概要 対象地域：都心9区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川、世田谷、江東） 対象物件：「メジャー7」による新築分譲マンション（2019～2024年分…

マンション管理会社による「ヤラセ見積もり」は、業界のジョーシキ！？

3月21日付の毎日新聞に、『まるで詐欺」 マンション設備業者が告白、「やらせ見積もり」の全容 』と題した記事が掲載されていました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ マンション管理会社は、本来管理組合や区分所有者を支援する立場であるにもかかわらず、自社の利益を優先し、住人たちの財産をむしばむことがある。◾️ ある設備会社の役員は、マンションの設備工事を巡って管理会社から不適切な対応を求められたと告白する。 ◾️ マンションのインターホンを手がける設備会社の役員が、会社名や営業する地域を明かさないことを条件に取材に応じた。◾️ この会社は以前、管理組合か…

マンション管理会社の研修施設を見学させてもらいました！

先日、顧問先マンションの管理会社である「穴吹ハウジングサービス」のご厚意で、 組合役員さんとともに、神奈川県川崎市にある研修施設（あなぶきPMアカデミーTOKYO）を見学させてもらいました。 同施設は、神奈川県認定の職業訓練校にも指定されており、ショールームと従業員育成を兼ね備えた施設になっています。 全体は7つのフロアで構成されていますが、管理組合が関心を寄せそうなコーナーを以下紹介します。 【給排水管改修エリア】 透明の床下に配管されている給排水管など、普段見ることのできない設備の内側を見ることができます。 【廊下・バルコニー改修エリア】 玄関ドアや複層ガラス、ベランダの手すり壁の改修の展…

マンション大規模修繕工事業者20社に、公取委が立入り検査を実施！

3月12日付のダイヤモンドオンラインにて、「大規模修繕工事で巧妙化する「談合の手口」とは？」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下のとおり。 ◾️ マンションの大規模修繕工事を行う会社約20社に談合の疑いがあるとして、公正取引委員会の調査が入った。 ＜参考記事＞ www.asahi.com◾️ 多くの分譲マンションでは、管理会社や設計コンサルタント会社に委託し、大規模修繕工事を発注するが、業者選定時の見積もり合わせや入札で、業者同士が事前に話し合って受注業者や工事額を決めていた疑いがある。 ◾️ 公正取引委員会は、工事会社らが受注価格の低下を防ぐことや、各…

マンションの給水管の修繕問題が厄介なワケ

3月1日付の日経新聞で「マンション給排水管、寿命40年 ｢更新｣には1戸数百万円」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築年数が40年超など高経年のマンションが増えるなか、給排水管の更新工事が急務になっている。 ◾️ 高経年のマンションでは金属製の給排水管が多く、年月の経過とともに腐食するため漏水トラブルが発生しやすい。 ◾️給排水管の工事は「更生工事」と「更新工事」がある。更生工事は内部のさびを取り十数年ほど管を延命させる。一方、更新工事はさびない樹脂製の給排水管に取り換える。 ◾️ 樹脂製にすれば追加の大工事…

第三者管理方式のマンションに、マンション管理士を斡旋する法人が登場！

一社）日本マンション管理士会連合会（日管連）の幹部が発起人となり、第三者管理方式のマンションにおける管理者（もしくは監事）候補者の紹介を行う法人を1月20日付けで設立しました。 その法人の名前は、「一社）日管連管理組合サポートセンター」（以下 NKS) NKSは、日管連と業務提携契約を締結のうえ、第三者管理方式の導入を希望する管理組合とマンション管理士とのマッチングをサポートするとのことです。 NKSの会員は、日管連が実施する研修を修了した「認定マンション管理士」（今年1月末時点で約900名）の資格を有することが必要です。 また、管理組合側の不安や懸念を払拭するために ◾️「マンション管理士賠…

いつになったら、マンション管理費の着服事件を根絶できるのか？

2月13日付けの日経新聞に、「狙われるマンション積立金 管理委託に潜むリスク、信頼逆手に横領後絶たず」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ マンションの修繕積立金を巡る横領事件が後を絶たない。 ◾️ 大阪府内のある管理組合では、修繕積立金を管理する口座の残高がゼロになっていることが発覚。管理会社の担当者が通帳を不正に操作し、9年間で14の管理組合から9億円以上を着服していたことが判明した。 ◾️ 埼玉県では2023年6月に管理費1,200万円を着服した事件も発生し、全国的に同様の問題が起きている。 ◾️ マンショ…

インフレ防衛のため、マンション管理組合も資産運用の見直しを！

2月5日付けの日経新聞に、「マンション組合、資産運用に動く 物価上昇で修繕に懸念」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する運用商品「マンションすまい・る債」の2024年度の応募数が前年度比で3割増となり、応募数は直近2年間で倍増している。 ◾️その背景には、建築資材や人件費が高騰し、以前に見積もった修繕費用に基づく積立金では足りないという問題がある。また、国交省の調査によると、積立額が計画に比べて不足していると回答した管理組合は4割近くに上っている。 ◾️ 国交省の…

マンション管理組合に管理会社のリプレイスを勧めたワケ

昨年からコンサルティングしているマンション（神奈川県・133戸）で、先日通常総会が開催され、竣工以来23年間業務を委託していた管理会社をリプレイス（変更）することが決議されました。 昨年4月に、有償の「管理コスト適正化診断」の依頼を受け、当管理組合の財政状況ならびに管理委託費を含む維持管理費の状況について診断を実施した結果、以下のことが判明し、理事会に説明しました。 （1）管理委託費については割高な費用項目が多数あり、現状比で2割以上の削減余地があること。（なお、契約書記載の管理仕様と実態に複数の齟齬もあることが判明しました） （2）長期修繕計画には見積もり項目の漏れや修繕費の見込みが甘いなど…

宅配ロッカーの故障で保険金の申請が認められたワケ

顧問先のマンションで共用部停電を伴う点検を実施したところ、復電後に宅配ロッカーが故障し、利用できなくなりました。 設備の制御盤に不具合が発生したためで、制御盤をまるごと交換する必要とのことで、メーカーから見積書（税込67万円）が提出されました。 管理会社の当初の見解では、 宅配ロッカーは設置後すでに20年を経過しているため、保険を申請しても認められないだろうとの見解でした。 ただ、停電を伴う点検の実施が今回の故障の原因であることから、まず点検作業に瑕疵がなかったか確認する必要があると考え、管理会社に依頼しました。 点検業者に問い合わせた結果、 「復電作業は弱電回路の個別ブレーカーにて実施し、過…

神戸市が検討している「タワマン空室税」に合理性はあるの？

神戸市が、全国で初めてタワーマンションの空き部屋を対象とした「空室税」の検討を始めたという記事が話題になっていますね。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com www.fnn.jp 神戸市で検討されている「空室税」とは、タワーマンションの適正管理を維持する観点から当該マンションの「空き部屋の区分所有者」に対して条例にもとづき課税する「法定外税」とされています。 タワーマンションの空室は、転売を目論んでいる投資家が購入しているケースが多く、竣工後も居住されずに空き家のまま放置されている事例が目立っているようです。 そのため、将来への懸念として、タワマンに空室が増えると修繕や解体の際の合意形成…

マンション管理士の顧問契約の継続更新が承認されました！

顧問先のマンションで、昨年12月に通常総会が開催され、当社の顧問契約の更新が全会一致で承認されました。 このマンションでは、昨年1月から顧問契約がスタートしましたが、主な活動内容は以下の通りです。 ◾️ 管理会社が作成した議事録案の追記・修正 ◾️ 修繕工事等の相見積もりサポート ◾️ 理事長からの相談事項への回答（メール・電話等） ◾️ 長期修繕計画の更新に伴う管理会社との調整、補足説明資料の作成 また、顧問契約の更新の判断に際して、理事長が音頭を取って、各役員に当社のコンサルタントしての貢献度についてアンケートを実施したところ、以下のようなコメントを頂戴しました。 ＝＝＝＝＝ ・建物の経年…

マンション修繕積立金の増額幅を大幅に圧縮できたワケ

先日、顧問先のマンション（都内 74戸 築27年目）で通常総会が開催され、 来春に修繕積立金を現状比30％増額改定を実施する議案が決議されました。 このマンションの長期修繕計画をもとに、現状の修繕積立金を横伸ばしした場合の将来の資金収支計画を精査してみると、下図の通り大幅な資金不足に陥ることが明らかでした。 上の図は、専有面積（㎡）当たりの月額金額に換算したものですが、今後30年間で見込まれる修繕費（＠330円）に対して、現状の繰越剰余金残高（360ヶ月で割り戻したもの：＠91円）と毎月徴収している修繕積立金（＠155円）を合わせても、 ＠84円不足していることがわかります。 年間の修繕積立金…

マンションのインターホン更新で「予期せぬ幸運」が・・

顧問先のマンション（千葉県 51戸）では、設置から20年経過した集合インターホンに不具合が発生し、複数の住戸においてインターホンの画面が映らない等のトラブルが相次いで発生しています。 そのため、今期理事会にて、インターホン設備一式を更新する工事を発注することになりました。 この工事では、総額で1千万円ほどの費用がかかるのですが、 管理組合にとって嬉しいコスト削減のオマケがつきました。 このマンションでは、竣工以来、パナソニック電工の「エミット・マンションシステム」が全戸に導入されており、その利用料ならびに設備保守の費用として年間約50万円強を支出しています。 このシステムには、不在時に訪れた来…

屋上防水改修工事に「25年」の長期保証が付帯する理由

築24年目の顧問先マンション（都内 39戸）で、先日屋上防水の改修工事が竣工しました。 このマンションでは、11年前の大規模修繕工事において屋上防水の改修工事も実施しましたが、昨年の点検時に防水面に多数の浮きや破断が生じていました。 そこで、複数の業者から相見積もりを取得することとなり、当社からは他の顧問先でもすでに5件の受注実績のある防水工事業者を紹介し、比較検討の結果、選定されることになりました。 受注できた要因は、見積もり金額自体は既存工法とほぼ同水準ながら、 10年保証が一般的とされる屋上防水工事において、「25年」の長期保証が付帯するからです。 なぜ25年間という長期保証が可能なのか…

【理事長のギモン】マンションの専用庭の芝刈りは誰がやるの？

顧問先のマンションで、1階住戸の居住者から以下のような相談がありました。 専用庭の芝が伸びて見栄えが悪いので芝刈りしたいのですが、自分でするものでしょうか。たしか専用庭は共用部だったと思うので、管理組合にお願いできるならお願いしたいのですが・・。 ご承知のとおり、マンションには専有部分と共用部分があります。 エントランスや廊下・階段、エレベーター、駐車場が共用部分であるのは、すぐに理解いただけるでしょう。 一方で、専有部分と思われがちですが、実は共用部分の一部という場所も意外に少なくありません。 たとえば、各部屋に附属するバルコニー、窓サッシや網戸、玄関ドアの外側部分（扉の内側と鍵穴は専有部に…

マンションのリフォーム前に押さえておきたい、管理規約とマナーの基本

11月7日付けの不動産ニュースと不動産業務のためのサポートサイト「R.E .Port」に、 「規約変更を支援し、窓断熱リフォームを実現」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝ ◾️ 小田急不動産（株）らは7日、再販するために取得した世田谷区内の既存分譲マンションに、断熱窓化を中心とするリフォーム等を実施し、報道陣に公開した。 ◾️ 同社が取得のうえリフォームを実施し、その後完成現場見学会などを実施することで、居住者に断熱・省エネリフォームによる経済効果や適切な維持管理を周知・啓発する取り組みで、東京都の「既存住宅流通促進民間支援事業」に選定…

マンションで漏水事故が発生したら、どう対処したらよい？

分譲マンション内のトラブルで、居住者間の行為・マナーに次いで多いのが、漏水事故です。 国交省の「マンション総合調査」によれば、管理組合の2割近くが水濡れ事故を経験するようです。 水漏れ事故の多くは、以下のような原因によって発生しています。・ベランダの排水管の詰まり・洗濯機置き場の蛇口が開きっぱなし・浴室床下配管からの漏れ・洗面台蛇口根元からの漏水・トイレ排水管の詰まり こうした漏水事故によって、その階下の住戸が水濡れや汚損の被害を蒙り、ひどい場合には数百万円もの損害賠償に及ぶこともあります。 居住者自身の不注意や、日常清掃の不足、設備の老朽化など理由は様々ですが、いつ自分が被害者もしくは加害者…

どれだけ変わった！？マンション管理組合の財政状況を8年前と比較！

筆者が管理組合の顧問となって8年経過した都内の分譲マンション（ファミリータイプ 105戸）について、通常総会に向けて組合の財政状況に関する概況を纏めた報告書を作成し、提出しました。 8年前の管理費会計、修繕積立金の状況は以下の通りでした。 ＜8年前（第12期末）＞ ＜今期（第20期末）＞ 2つの表を比べてみると、管理費会計の収入は8年前とほぼ変わりませんが、経常支出が大幅に減少した（専有面積あたりの月額単価 8年前：＠231円→今期末：＠196円）こと、それによって収支の「安全余裕率」（剰余金差額 ÷ 収入合計 × 100%）が大きく改善したことがわかります。＜8年前：9.8％ → 今期末：2…

総会決議を義務化したところで解消しない、マンション管理会社との利益相反問題

10月20日付けの時事通信に、「修繕・清掃、過度な高額発注防止 マンション関連法を改正へ―国交省」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.jiji.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 国土交通省は、管理組合から理事会業務を委託された管理会社が、グループ企業などに修繕や清掃を発注する場合、組合の総会で承認を得ることを義務付ける方針を固めた。 ◾️ 相場より高い値段での発注を防ぐためで、2025年の通常国会への提出を目指すマンション管理適正化法などの改正案に盛り込む予定。 ◾️ 違反した会社に対する監督処分も設ける方針で、違反行為を重ねるにつれて、「指示」「業務停止命…

マンション管理会社の値上げ提案に、管理組合は「お手上げ」なのか！？

10月13日付けの朝日新聞に、『マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増 相談は過去最多』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 公財）マンション管理センターによると、分譲マンションの住民、管理組合、管理会社などから寄せられた相談数は2023年度、1万4253件に上り、過去最多となった。 ◾️ マンション管理費の値上がりに関するトラブルや相談が増加傾向にあり、以下のような相談事例があるという。 ・管理費の値上げのため臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない。 ・管理費の値上げを理事…

インフレ防衛策をいかに講じるかで、マンション管理組合の明暗は分かれる！

ダイヤモンド・オンラインに、「マンション住民を直撃する「3つの値上げ」、管理組合がやるべき防衛策とは」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ● 物価の上昇が続いている。長引く物価高騰の波はさまざまな部分に及び、私たちの暮らしや日常生活のコストに直接的な影響を及ぼしつつある。 ● なかでも、マンション暮らしや管理組合の運営に大きく関わってくるのが（1）損害保険料、（2）人件費（3）金利だ。 ●（1）マンション損害保険料の改定 共用部分の火災を含む損害をカバーする保険料の全国平均が13.0％引き上げられ、10月1日以降…

マンション管理費の長期滞納者に訴訟を提起！

顧問先のマンションでは、管理費等の滞納期間が2年以上に及んでいる区分所有者に対して、弁護士委任のもと、裁判所に訴状を提出し、債権回収に着手することになりました。 元本に加えて、遅延損害金（支払期日経過に伴い発生する利息分）ならびに弁護士費用を含む違約金を含めると、債権額は100万円を超えています。 管理組合としては、初期の段階で話し合いや分割返済の提案などを行ってきましたが、最終的には、滞納者本人とまったく連絡が取れなくない状況のため、法的措置を取るのもやむを得ないとの判断です。 国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和5年度）によると、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸の…

2024年度マンション管理会社の顧客満足度調査が発表されました！

9月2日に「オリコン」による分譲マンション管理会社に関する顧客満足度調査の結果が発表されました。 ＜参考記事＞ prtimes.jpほ 本アンケート調査の概要は以下の通りです。 ◾️ 過去7年以内に現在居住しているマンションで、管理組合の理事会の理事を担当したことがある20～84歳の男女（首都圏/東海/近畿/九州の4地区）が対象 ◾️評価項目別は、「管理員」「日常業務対応」「管理会社担当者」「事務管理業務」「コストパフォーマンス」の5項目 集計の結果、『首都圏』地区では、 【三井不動産レジデンシャルサービス】が4年連続の総合1位を獲得しました。 三井不動産RSは、「フロント担当者」部門でもトッ…

【申込受付中】マンション管理見直しセミナー（10月）開催のご案内

10月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 10月 26日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コス…

【理事長のギモン】ゲリラ豪雨で室内に浸水したら保険で補償される？

顧問先マンションで、ルーフバルコニーのある住戸の居住者から下記の内容の要望と質問が書面で理事会に提出されました。 ◾️ゲリラ豪雨で、屋上部のドレン（排水口）で滞水が発生していた。 ◾️ルーフバルコニーを経由して雨水が室内に侵入するリスクもある。 ◾️そのため、ドレンと排水管の詰まり防止対策をしっかりやってほしい。 ◾️万が一、室内に浸水した場合の保険等の補償対応はどうなるのか？ 管理組合では、漏水事故を含むリスクに備えて、共用部を対象とする損害保険に加入しています。 その補償内容は、火災、破裂・爆発などの事故、自然災害（落雷、風災、雹（ひょう）災、雪災）、物体の飛来･落下などによる「突発的な損…

管理委託費が大幅増額になると思いきや、逆にコスト削減できたマンション

先日、顧問先マンション（神奈川県 90戸）で通常総会が開催され、 管理会社との契約更新に伴い、管理委託費が年間約50万円減ることになりました。 実は、このマンションでは、5月の理事会で管理会社から人件費単価の上昇に伴う管理委託業務費の増額改定（現状比13％増 → 年額160万円増）の申し入れがなされました。 ただ、長期修繕計画の資金見通しでは、管理費会計から毎年一定の剰余金を修繕積立金会計に振り替えることを想定しているため、これを受け入れるとその前提が崩れてしまいます。 また、修繕積立金については、5年前の総会で従前比で50％の大幅改定をしているため、再度の増額は避けたいところです。 とは言う…

今年10月以降の大幅改定に備えてマンション保険の中途更改を検討しよう！

以前、このブログでも取り上げましたが、 2024年10月以降、損保各社の保険料率が一斉に改定されます。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.comkasai.insweb.co.jp 今回の改定では、火災保険の参考純率が平均13％の増額となります。 過去10年間で参考純率が4回引き上げられている中で、 今回は5回目となり、過去最大の引き上げ幅となっています。 これを受けて、 私がマンション管理士として理事長（管理者）を務めている都内のワンルームマンション（築19年）では、マンション保険の中途更改を検討しました。 現在の保険契約の満期は、来年の12月ですから、 1年…

修繕積立金の不足に悩むマンションは、まず管理コストの適正化に取り組もう！

7月28日付のJBpressに、「ほぼ半数のマンションが修繕積立金不足に陥っている現実、計画通りに実行できないと資産価値の暴落も避けられず」と題した記事が掲載されていました。 jbpress.ismedia.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 修繕積立金の積立方式には、長期修繕計画に必要な費用を毎月に割り振り、当初から同じ額を集める「均等積立方式」と、当初は少なめにして段階的に引き上げていく「段階増額積立方式」がある。 ◾️ 均等積立方式だと分譲時の修繕積立金が割高になって購入者の負担が重くなり、販売に不利になりかねないので、デベロッパーとしても販売しやすい段階増額方式を…

新築マンションの管理費が平均月2万円超！「豪華共用施設」は本当に必要か？

7月15日付けの読売新聞に、「マンション管理費が2万円突破、首都圏で初めて…サウナなど共用施設の充実や人件費の増加で 」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.yomiuri.co.jp 本記事の要約は以下の通り。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの維持管理費が上昇している。23年に首都圏の新築分譲マンションの平均管理費（70平方メートル換算）は前年比4・1％増の月2万358円となり、初めて月2万円を超えた。修繕積立金と合わせると月3万円弱の負担になる。 ◾️ 管理費を押し上げている要因は、人件費増のほかに、共用施設の充実と多様化だ。 ◾️ 東京都文京区で販売中の新築マンショ…

機械式駐車場の平面化プロジェクトが無事完結！

先月末に、顧問先マンション（築19年）で機械式駐車場の平面化工事が竣工しました。 当マンションの駐車場は、3年前から経年劣化に伴う部品交換等の修繕工事の提案（総額約6百万円）を受けていました。 一方、駐車場の稼働率が近年低下傾向にあり、全32区画の半分以上（18台）の空き区画が発生していました。 居住者を対象にアンケートも実施しましたが、今後も利用者の増加は期待できないことがわかりました。 さらに、既存設備のメーカーの製品は、駆動用のシャフトが破断してパレットが落下する事故等が発生した事例があり、その耐久性に関するリスク情報を管理会社や保守業者から入手していました。 そのため、既設メーカーの設…

マンション管理費の長期滞納問題、知っておくべき解決方法と事前の対策

先日国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和5年度）によると、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸のあるマンションは約3割を占めているとのことです。（下記参照） www.mlit.go.jp 顧問先のマンション（築29年目）では、管理費等の長期滞納者が1名います。 滞納期間もすでに2年近くに及び、未収金は60万円を超えました。 滞納期間が半年を超えた時点で法的措置をとるべく検討していますが、経済的に困窮していることが原因と思われるものの、滞納者本人と連絡が一向に取れない状況です。 区分所有法（第7条1項）では、債権者である管理組合に「先取特権」（マンションそのものや、マンショ…

エレベーターの修繕工事の見積もりが割高な理由とは！？

都内にある顧問先のマンション（築18年）では、エレベーターの保守契約が「POG」のため、修繕費用については保守料金とは別に負担しなければなりません。 ＜参考記事＞ www.meltec.co.jp 先日、元請けの管理会社を通じて、インバーターユニット及び非常用バッテリーの経年劣化について指摘を受け、3百万円を超える修繕工事の見積もりが提示されました。 これまでの経験から、「高すぎないか？」と不審に思ったため、 別の保守会社に見積もりを依頼したところ、上記に比べて25％も安い金額で提示されました。 エレベーターや機械式駐車場といった、定期的な保守点検を伴う設備の修繕工事の場合、当該保守業者以外の…

修繕積立金の値上げに苦節4年の奮闘記！そもそも資金が不足するのは誰のせい？

5月28日付けの日本経済新聞に、『修繕積立金｢値上げしました｣ 女性理事長ハラハラ奮闘記』と題した記事に掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ◾️ 大規模修繕などに必要な「修繕積立金」の不足に悩むマンションの割合は34.8%に上る。 ◾️ 投資用に東京23区内にある中古ワンルームマンションを購入した女性理事長は、総会での2回の否決を乗り越え、4年がかりで修繕積立金と管理費のセット値上げにこぎ着けた。 ◾️ 2020年夏、臨時総会の議案書で「現行の修繕積立金を『平米単価100円アップ』に改定する」議案が上程されていた。 ◾️ 総会当日の…

マンション管理組合をミスリードするズサンな長期修繕計画にご注意を！

先日、コンサルティングを行なった神奈川県所在のマンション（134戸 築23年）で長期修繕計画を確認したところ、修繕積立金の徴収額が専有面積あたり＠151円／月でありながら、資金不足が生じない見通しになっていることがわかりました。 （下図参照 数値は、専有面積（㎡）あたりの月額換算した金額） しかしながら、このマンションの延床面積や機械式駐車場の台数をもとに、国交省のガイドラインに基づいて必要な修繕積立金を試算したところ、均等積立方式であれば専有面積あたり＠366円／月となりました。 これを30年間で必要な修繕費に換算すると、約12億円になります。 ところが、このマンションの長期修繕計画によると…

タワマンの管理が難しいのは、管理組合の運営スタイルが従来方式だから

5月5日付けの日経新聞に、『タワマン、築30年以上が1割に 迫る「2つの老い」』と題した識字が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 建物の老朽化と住民の高齢化という「2つの老い」がタワーマンションに忍び寄る。◾️築30年以上になる物件は全体の約1割を占める。 ◾️ 大規模修繕工事などの多額の費用の捻出や住民間の合意づくりに苦労する事例が見られ、タワマンの「影」の部分が見えつつある。 ◾️ 竣工から48年が経過した「タワマン第1号」と呼ばれる「与野ハウス」（さいたま市463戸）では、現在4回目の大規模修繕工事中であるが、費用は3億円以上かかる…

「マンション保険料」高騰の影に、個人賠償責任特約の存在あり！？

4月20日付の「現代ビジネス」に、「いま日本で急増する「マンション保険料」高騰のウラ事情…「入っても地獄」「入らなくても地獄」の実態を明かす」と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築30年以上の高経年マンションにおける保険事故の請求は、漏水関係が約5割以上を占めており、管理組合が負担する保険料が大幅に値上りしている。 ◾️ このまま値上げが進めば、保険を継続できない管理不全マンションが増える恐れがある。このようなマンションを増やさないためにも、管理組合は漏水など共用部分の損害事故に対して適正に対応していく必要がある。…

逗子マンションの斜面崩落事故で管理会社の不法行為責任が認められた理由

先般、顧問先マンションの理事会で、管理会社から「マンションの擁壁について地質調査を行なってはどうか」との提案があり、調査会社の見積もり（税別20万円）が提示されました。 顧問になってまだ間もないため、理事さんに「こちらの擁壁に不具合等が生じているですか」と尋ねたところ、今のところそのような兆候はないとのことでした。 不思議に思い、管理会社に提案の理由を尋ねたところ、「管理受託している逗子のマンションでの斜面崩落に伴う死亡事故で管理組合や管理会社が損害賠償を求められる事例が発生したため」とのことでした。 逗子の事故については、もちろん知ってはいたものの、新聞やテレビの報道内容程度の知識しかなかっ…

マンション管理会社による9億円の組合財産着服事件の詳細が明らかに！

3月28日付の読売新聞に、「マンション管理組合から従業員が数千万円を着服…九州地方整備局、管理会社を監督処分 」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.yomiuri.co.jp 詳細は本記事には詳細な経緯は記載されていませんが、下記サイトによると「株式会社ダックス」の元従業員が2010年から2022年12月の間に、5つの管理組合から数千万円を横領着服したとのことです。 www.mansion.mlcgi.com また、マス媒体にこそ取り上げられていませんが、 独立系大手の「日本ハウズイング」も、今年3月下旬に上記とまったく同様の組合財産着服事件を起こし、国交省の指示処分を受…

マンション管理会社の「アコギな第三者管理」にご注意を！

3月27日付けの朝日新聞デジタルに、「『何も抵抗できない』、マンション第三者管理規約に注意 国も対策へ」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの「第三者管理」。住民の負担が減る一方、割高な修繕工事費などの問題が起きている。 ◾️ 管理者（＝理事長）業務を「プロ」の管理会社に任せる「第三者管理」では、管理規約にも注意を払う必要がある。 ◾️ たとえば、広島のマンションでは昨年管理会社に任せる「第三者管理」に変えたが、改正された管理規約には、「管理者は、○○（管理会社名）もしくはその指名する…

2024年秋のマンション保険の増額改定に備えて管理組合がやるべきこと

2024年秋までに損保各社が火災保険の料率を改定する予定です。 大手損保の一部発表によると、 今年の10月1日以降の新規契約から対象になるようです。 今回の改定は、過去最高の全国平均で13％の引き上げと発表されています。 （下記参照） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ・耐火構造（鉄筋コンクリート造等）の共同住宅・保険金額：建物 2,000 万円 家財 1,000 万円、築 10 年以上 の例 ＜出典：2023年6月損害保険料算出機構「火災保険参考純率 改定のご案内」＞ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ この背景には、昨今の相次ぐ自然災害の発生に伴って保険金の支払いが急増していること、ならびに資材価格や人件費の上昇による…

所有者不明・相続放棄のマンションを処分しやすくする法改正！？

3月10日 付の朝日新聞に、「所有者不明のマンション「空き部屋」売りやすく 法務省が新制度検討」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションで、独居老人が亡くなった後の相続人が分からないなどの理由で、所有者が不明のまま放置される「空き部屋」が問題になっている。 ◾️ 国交省の調査（2018年度）によると、所有者の所在が不明だったり連絡がとれなかったりする部屋が「ある」と回答した管理組合の割合は、築40年を超えるマンションの場合は約14%にのぼり、そうした部屋が全体の2割を超えると…

マンション修繕積立金に「下限額」を設ける国交省の「本気度」はいかに！？

2月22日付けのNHKニュースで「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限 国交省素案」と題した記事が掲載されていました。 www3.nhk.or.jp その記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ▪️ 国土交通省の調査では、修繕積立金が不足しているマンションの割合が2018年度までの5年間でおよそ2倍に増えている。 ▪️ その要因として、マンション開発業者が、新築時に販売しやすいよう、当初の徴収額を低く抑えるケースが多いためと指摘されている。 ▪️ こうしたことを受けて、国土交通省による積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになった。 ▪️ 毎月の徴収額に「下限」を設け、当初から計…

【申込み受付中】マンション管理セミナー＜3月＞開催のお知らせ

来月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 3月 23日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

施工現場の写真付き！電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事

昨年の11月と12月に、顧問先のマンション（都内76戸、神奈川県31戸）にて電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事を実施しましたので、ご紹介します。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。 そのため、配管のほとんどの部分は耐食性に優れ、その耐用年数もかなり長いと考えられています。 ただ、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆(腐食)が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。 そのため、マンションの長期修繕計画では、一般的…

マンション法（区分所有法）が約20年ぶりの大幅改正へ！注目すべきポイントは？

1月16日付の毎日新聞に、「マンション建て替えに必要な賛成、「4分の3」に緩和へ 法改正要綱案」と題した記事が掲載されました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。 ■ 老朽マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。 ■ 2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を…

国が「第三者管理者方式のマンション」向けにガイドラインを策定中！

昨年12月23日付の朝日新聞に、『「割高」修繕費に国が対策指針 理事会なしマンション管理に「監事」』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 分譲マンションでは通常、管理組合が区分所有者の中から選任した役員で構成される理事会が運営を担う。 ■ ただ、組合活動の煩わしさに加えて、住民の高齢化などで役員のなり手が少ないことから、理事会（筆者注：区分所有法上の「管理者」を含む）の役割を管理業者に委ねる「第三者管理方式」が増えている。 ■ マンション管理業協会の今春の調査では、第三者管理を「受託している」「今後の受託を検…

【受付中】マンション管理セミナー開催のお知らせ＜1月20日（土）＞

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 1月 20日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

12月19日放送 NHK「クローズアップ現代」をご覧にならなかった方へ

12/19のNHKの「クローズアップ現代」で「老いるマンション維持費の高騰にどう備えるか」が放映されました。 放映内容を要約すると、内容としては概ね以下のようになります。 ＝＝＝＝＝＝ ・2012年に比べてこの10年間で分譲マンションの管理費・修繕積立金の合計額は3割上昇している。 ・長期修繕計画の更新に伴い、修繕積立金を大幅に増額改定しているマンションも少なくなく、経済的負担に耐えきれず手放す人もいる。 ・そんな中、大規模修繕工事の費用を工事会社から不正に請求されたマンションもある。 ・タイルの貼り替え枚数が不自然に多いことから疑問を感じた管理組合が工事会社に説明を求めたところ、水増しによる…

マンションの排水管に詰まりが発生！その「意外な原因」とは？

神奈川県にある顧問先のマンション（90戸）では、ここ数年で排水管の詰まりによる滞水事故が相次いで発生するようになりました。 2020年以降、雨水排水管の詰りに伴う修繕工事が合計8件も発生し、 その修繕費だけで総額440万円にものぼっています。 排水の詰まりの原因を調査したところ、 敷地内に植えられた「木の根っこ」が配管内に混入したためと判明しました。 そのため、下記画像のとおり、雨水枡の周辺を掘削したうえで枡と雨水管内に伸びた木の根を取り除いたううえで、配管の交換工事を実施しました。 ＜雨水枡の周辺の状況：枡のそばに高い樹木が植生＞ ＜雨水枡の周辺：枡の周辺に多くの根が伸びている＞ ＜枡内に根…

被害総額9億円！？史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件

12月4日付けのYahoo!ニュースに、「被害総額は最大9億円の可能性 ビルメンテナンス会社の元社員、マンション管理組合の預金を着服か」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 大阪府吹田市に本社を置く「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かったた。 ■ 被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。 ■ビケンテクノによると、元社員の男性は20年近く会計業務に携わっていたが、11月中旬に連絡が取れなくなり、調べたところ、管理組合の預…

足掛け4年の苦労！駐車場附置義務条例の「壁」を乗り越えたマンション

先月、都内になる顧問先マンション（築21年・76戸）で、駐車場設備の更新と一部平面化工事が無事竣工しました。 【設備更新後 機械式8台のユニット】 【平面化後のユニット】 このマンションでは、駐車場区画（全体22台）の稼働台数が漸減傾向にあり、月極契約は10台（平置き1台分を含む）にとどまっていました。 そのため、駐車場使用料の収入がピーク時に比べて年間350万円減少しました。 また、築20年近く経過し、駐車設備の経年劣化に伴う修繕が必要になり、今後修繕費が嵩むことが確実な状況となったため、事実上遊休化している設備のあり方を見直すことにいたしました。 さらに、従前の設備は某中堅メーカーの製品で…

史上最速の4ヶ月で解決！マンション管理委託費の減額交渉

都内にあるコンサルティング先のマンション（築24年目・34戸）にて、先日臨時総会が開催され、管理委託契約の変更に関する議案が全会一致で承認され、12月から管理委託費が従前に比べて3割削減することになりました。 年間のコスト削減の効果は、税込で約160万円。 戸あたり平均で47，000円です。 このマンションでは、諸経費の上昇に伴い一般会計が逼迫しており、今年の夏に管理費の徴収額を増額しましたが、今期の収支予算でもなお大幅な赤字が見込まれており、このままでは再度の増額改定の検討を余儀なくされる状況にありました。 そのため、今期理事会では管理委託費等の管理コストの適正化による剰余金の創出を図るため…

マンション管理業界のトレンドは、管理委託費の値上げと第三者管理方式の増加

不動産経済オンラインに、「7割が直近5年で管理委託費の値上げ ―分譲マンション組合調査、値上げ受入は10％まで」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ fk-online.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ マンション管理支援アプリ「クラセル」を提供するイノベリオスは、分譲マンションの管理組合にマンション管理に関するアンケート調査を行った。（本年9月、分譲マンションの区分所有者253名に実施。） 1）管理委託費の水準について 「高い」：42％、「妥当」：34％、「安い」：10％ 2）直近5年間で管理委託費の値上げ要請があったか？ 「ある」：68％、「ない」：27％ 3）…

マンション保険料は「発生主義」で計上するのが基本です！

コンサルティングしている都内のマンションの理事会で、管理会社のフロント担当者から今期の決算収支について説明がなされました。 この管理組合では、当社の提案にもとづき、マンション保険を今期中途解約し、より保険料の安い他社の保険に切り替えました。 従前の契約は5年の長期で、保険料（約700万円）を前期一括払いしていました。 したがって、1年分の保険料の負担は140万円となります。 このような長期の保険契約を締結した場合、企業会計原則である「発生主義」に則り、当期分の保険料（たとえば1年分）を期間費用として計上します。 そして、未経過期間分（4年分）の保険料は「長期前払費用」として貸借対照表上の資産に…

【受付中】マンション管理セミナー＜11月＞開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年11月 25日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

マンション管理費の相場に比べて、修繕積立金がさほど上がらないワケ

10月20日付の日経新聞に、「マンション管理費・積立金、10年で3割上昇 東京23区」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■東京カンテイ（東京・品川）によると、2022年の中古マンション管理費・修繕積立金の水準を発表した。なお、専有面積30平方メートル以上の分譲マンションを対象に調査し、リゾートマンションやケアマンションは除外した。 ■ 管理費・修繕積立金の平均合計額は、築10年の物件が東京23区で70平方メートル当たり月2万9782円。12年当時に比べ29%高い。 ■首都圏の築10年物件は2万7746円だった。12年…

国交省がマンション修繕積立金の増額幅を規制する指針を検討！？

10月9日付けの日本経済新聞で、「マンション修繕積立金の上げ幅抑制 国交省が指針、計画的徴収促す 3割超が資金不足」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ============ ■ 国土交通省はマンションの修繕積立金を巡り、積み立て途中での過度な引き上げにつながらないよう目安を設け、管理組合に計画的な積み立てを促す。 ■ 管理組合が長期修繕計画をつくる際に参考にする国交省の指針を改める。マンションの規模ごとに積立額の基準を示すガイドラインなどにも負担金の目安を盛り込む方針。 ■ 一般的なマンションは築年数の経過に伴い…

オリコンの「マンション管理会社 満足度調査」は納得感あり！

実際のサービス利用者を対象に第三者の立場で顧客満足度調査を実施するoricon ME（略称：オリコン）は、『分譲マンション管理会社』についての満足度調査の結果を9月1日（金）に発表しました。 ＜参考記事＞ life.oricon.co.jp 6位以降の結果は、下記の通りです。 6位 明和地所コミュニティ 71.5点 7位 ライフポート西洋 71.4点 8位 ナイスコミュニティー 71.3点 9位 伊藤忠アーバンコミュニティ 71.1点 10位 長谷工コミュニティ 70.8点 11位 住友不動産建物サービス 70.7点 11位 大和ライフネクスト 70.7点 11位 日本総合住生活 70.7点 …

マンション管理会社から委託費の増額を迫られたら、リプレイスの検討がお勧め！

昨年から今年にかけて、管理会社のリプレイス（変更）を検討せざるを得ないケースが増えています。 主な理由としては、 管理会社から業務委託費の増額要請を受ける管理組合が非常に増えているためです。 増額の背景としては、ご多聞に漏れず人手不足を原因とする労務コストや最低賃金の上昇があります。 確かにそれ自体は決してウソではなく、管理会社内の人件費や、管理員や清掃などの外注委託費のアップで以前に比べて収支状況が悪化しているためです。 とは言え、ただ先方の申し入れをそのまま受け入れると、いずれ管理費の増額を迫られることリスクも高まるわけなので、ぜひこの機会を逆手に取って活かすことを提案します。 というのも…

【受付中】マンション管理セミナー＜9月＞開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 9月 16日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

SUUMO（スーモ）の記事に掲載されました！

私がSUUMO（スーモ）の取材に協力した下記の記事が、8月29日に公開されました。 「マンションの管理規約とは？使用細則との違いや規約違反時の影響について」 初めてマンションを購入した方（あるいはこれから購入しようとする方）を対象に、 マンション管理組合の「憲法」と言われる、「管理規約とは何か」を解説しています。 ■ 「区分所有法」との関係や相違点 ■ 国交省の「標準管理規約」の意義や改正履歴、 ■ 使用細則との違い ■ 管理規約に定められた条文の法的な有効性 など、区分所有者が最低限知っておくべき知識が網羅的に纏められた読みやすい記事になっています。 ぜひご一読ください。 ＜参考記事＞ yo…

NHK総合「進むか マンション再生」で紹介！マンションの「区分所有法」はどう変わる？

8月24日、NHK総合の「みみより！くらし解説」で「進むか マンション再生」と題して、区分所有法の改正に関する最新情報について解説がなされていました。 国土交通省によると、2021年末時点において築40年以上のマンションは約116万戸（既存ストックの約17%）あります。 今後の見通しでは、20年後（2041年）には築40年以上のマンションが約4倍の425万戸にまで増加するものと見込まれ、今後更新を図るニーズが高いマンションが急増するとされています。 こうした老朽マンションの増加や、居住者の高齢化等をふまえたマンション管理の円滑化及び再生の円滑化を図ること、また大規模な災害で被害を受けたマ…

インフレのご時世でも、マンション管理委託費を3割削減できるワケ

先日、今年初めからコンサルティングしている都内のマンション（築25年・70戸）で臨時総会が開催され、管理委託契約の変更の議案が賛成多数で承認されました。 これによって、従前の年間管理委託費（約1,143万円）に対し、約3割（340万円／年）の削減できることになりました。 昨秋、当社がこのマンションの管理委託費の適正水準を査定したところでは、現行の管理仕様を維持する場合は、せいぜい現状比約1割強の減額しかできないと説明していました。 ただし、このマンションの場合、管理仕様に一部過剰と思われる部分があったため、別途「仕様変更案」も提案し、その場合は現状比で3割程度の削減も可能としていました。 この…

マンション管理会社による「第三者管理方式」に国交省が指針！？

7月24日付の日経新聞に、「マンション第三者管理に指針 修繕などで住民負担増防ぐ」と題した記事が掲載されました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ■ 管理会社が管理組合の理事会の機能を担う「第三者管理」に関し、国土交通省は指針を策定するため、同省のマンション政策に関する検討会が24日に指針を整備することを確認した。方針を明記した報告書は8月にも公表する。その後、今秋に立ち上げるワーキンググループで議論し、適用時期は今後詰める予定。 ■ 理事のなり手不足で管理会社に委ねるケースが増えており、修繕工事の受発注を一手に行うことによる修繕工事費…

管理組合の実態が垣間見える！？「マンション管理トレンド調査2023」

7月14日、一社）マンション管理業協会が「マンション管理トレンド調査2023」を公表しました。 この法人は、ほとんどのマンション管理会社が加入している、いわば「業界団体」です。 2019年度からマンションの受託動向調査に加えて、管理業の総合的な基礎資料として調査を実施しているとのことです。 今回の調査結果の中で、注目すべき項目は以下のとおりです。 ■ IT活用の取組み状況 ・78%の会員が「WEB会議システム」を導入または検討中 ■ 「管理計画認定制度（適正化法）」の取組み ・ 9%の会員が、既に管理計画認定を受けたマンションがある・62％の会員が、対応中(地方公共団体の施行に合わせて提案予定…

「鳩の鳴き声がうるさい」との苦情が・・マンションの防鳥対策

都内にある顧問先のマンションでは、居住者からの「早朝から鳩の鳴き声が騒がしいため、何らかの対策を検討してほしい」との要望が管理組合に書面で届きました。 そのため、管理会社が現場を確認したところ、各階の梁や室外機置き場に鳩が停まっていることを確認しました。 ただ、梁は高所の吹き抜け部分にあるため、防鳥ネットやワイヤーを設置することは難しい状況であることがわかりました。 そこで、理事会で協議した結果、防鳥対策の専門業者に現場調査と対策の見積もりを手配してもらうよう管理会社に依頼しました。 専門業者のサイトを見ると、鳴き声以外にも衛生面等にリスクが多いことがわかります。（下図参照） その後、専門業者…

違和感しかない・・・マンション管理会社「社員の対応力」ランキング

7月7日付けのダイヤモンド・オンラインに、「マンション管理会社「社員の対応力」ランキング」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 安心できるマンション管理会社とは、どのような会社か。既存の管理会社のランキングは、戸数や売上高など「規模」だけで評価がされているが、それでいいのだろうか？ ■ マンション管理に対する国と業界の新たな認定・評価制度ができたこともあり、「管理でマンションを選ぶ」傾向は強まっている。 ■ 管理会社の良しあしは、管理戸数の多さやブランドイメージなどより「人が重要」だといわれる。どれだけ有名でも、現場担当者がマンションに…

マンション管理会社によって諸経費の負担区分が異なるのをご存知ですか？

現在、千葉県の顧問先マンション（51戸）では、大手管理会社のフロント担当者の対応が非常に悪く、理事会の運営が滞ることがしばしば発生していました。 そこで、その担当者の交代を管理会社に書面で要請したところ、上席者をサポートに付けることを理由にこれに応じませんでした。 そのため、理事会と協議して、他社にリプレイス（変更）する方針を固め、複数の管理会社から見積もりを取得しました。 ただ、この管理組合では以前にもリプレイスを検討した際、管理委託費の減額がなされたため保留となった経緯がありました。 また、昨今の労務費の上昇に伴い管理員の時間単価が値上がりしたたため、現状に比べて委託費が若干増えてしまうこ…

更生工事以外にマンションの給水管を有効に延命させる方法とは？

先日、顧問先の神奈川県のマンション（築28年目）で臨時総会が開催され、共用給水管の延命対策として電気防食装置の導入を実施することを決議しました。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。 しかしながら、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆（腐食）が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。 そのため、一般的なマンションの長期修繕計画では、30年から40年の間で配管の更新が必要となると見込んでおり、概算費用（戸当たり30万円程度）を計…

修繕積立金が足らないマンション管理組合はどんな対策を取っているか？

5月27日付の日経新聞に、「マンション修繕、攻略の合鍵は 夏工事や駐車場リストラ」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 都内のマンション（築27年）では2回目の大規模修繕の費用を見積もったところ、修繕積立金会計の残高を1000万円ほど上回った。50戸余りの組合員に追加の負担を求めると戸当たり約20万円になるため、その組合の役員は理解が得られるか悩んでいる。 ■ 屋根や外壁などを修理する大規模修繕工事は十数年ごとに必要とされるが、資金不足に悩む管理組合は多いのは、近年の工事費の大幅な上昇や、毎月払う修繕積立金が入居当…

とんだ肩透かし！「マンション長寿命化促進税制」に失望したワケ

令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されたことは本ブログでもお伝えしていました。（下記参照） ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com 本制度は、築20年以上のマンションを対象に、第2回目の大規模修繕工事を今後2年以内に完工すること、かつマンション管理計画認定を取得していることを条件に、工事竣工の翌年について、各区分所有者の負担する固定資産税（建物分のみ）の減額が1回だけ受けられる、というものです。 顧問先の管理組合の中で、まだ管理計画の認定こそ取得してはいないものの、それ以外の条件を満たす見込みのマンションがありました。 そのため、…

日経新聞の「区分所有法 改正動向」の記事に違和感アリ！

5月1日付けの日本経済新聞に「マンションの修繕決議、要件緩和」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 政府は分譲マンションの修繕方針などを決める住人集会について出席者の過半数の賛成で決議できるよう法改正を検討する。 ■ 現在は欠席を反対と見なすため賛成不足で決議できない場合がある。増加する老朽マンションの改修を進めやすくする。 ■ 法相の諮問機関である法制審議会で議論し、2024年度にも区分所有法の改正を目指す。 ■ 国交省によると、ほぼ全てのマンションは建設から30年たつまでに少なくとも1回は大規模修繕をする。築30年以上の分譲マ…

「マンション長寿命化促進税制」で管理計画認定制度は普及するか？

令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されました。 www.mlit.go.jp 本制度の概要は以下のとおりです。 ■ 本制度が措置された背景・多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しています。 ・長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲 への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じることとなります。 ・このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的として、「長寿命化に資する大 規模修繕工事を行ったマンションに対す…

「給湯管のピンホール漏水」が発生したマンションの診断結果が出た！

都内にある顧問先マンション（築23年）では、昨年末に2階住戸内で漏水事故が発生しました。 当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定されました。 実は、当マンションのような「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホール状の穴が空いてしまうことに伴う漏水事故は、「マンションあるある問題」の一つなのです。 ネット等で調べたところ、無料で劣化診断を実施してくれる業者がいることがわかったので、先月2つの部屋を対象に室内の給湯管をファイバースコープで調査してもらいました。 その結果の概要は以下のとおりです。 ■ 劣化度合いは、5段階評価の「5」 「早急に…

【申込受付中】マンション管理セミナー＜5月＞開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 5月 21日（日） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

「マンション管理見直し本舗」ホームページ全面リニューアルのお知らせ

創業10周年を迎え、このたび「マンション管理見直し本舗」のサイトページを全面リニューアルいたしました。 今回のリニューアルの主な目的は大きく3つあります。 （1）「管理組合が抱える 4 つのリスク」に関する啓蒙 1）割高な管理委託費 2）修繕積立金の「簿外債務 」問題 3）素人が運営する脆弱な運営体制 ・ 4）利益相反の関係にある管理会社への依存体質 （2）管理組合のお悩みに応じた当社業務メニューの紹介機能の追加 新たなページとして、「当社のコンサルティングの進め方」を設け、ユーザーのお悩みに応じてフローでご案内することにしました。 （3）管理委託費の削減以外の多様なコンサルティング実績…

マンション大規模修繕工事に対する「誤解あるある」とは？

3月19日、東洋経済オンラインで「12年周期でなくてもOK ｢大規模修繕｣の大誤解 ｣と題した記事が掲載されました。 ＜参考記事＞ toyokeizai.net 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 国交省の調査によると、全国のマンションストックのうち築40年を超えるマンションは現在115.6万戸で、マンションストック総数の約17％を占める。同省は10年後には約2.2倍、20年後には約3.7倍へとさらに増えていくと予測している。 ■ 今後、管理不全マンションが増えると想定される中、管理状況を「見える化」するため、2022年4月から「マンション管理計画認定制度」とマンション管理…

物価上昇のご時世こそ！地方公共団体の助成制度活用のススメ

都内の顧問先のマンション（39戸）では、このたび非常用照明器具のLED化を実施することになりました。 工事費は総額で170万円弱かかるのですが、このマンションがある杉並区では、 「集合住宅及び事業所等におけるLED照明機器切替助成」という制度があることがわかりました。（下記参照） 「区内の温室効果ガスの削減を図るため、集合住宅等においてLED照明機器に切り替える導入経費を支援する」ことが本制度の趣旨となっています。 www.city.suginami.tokyo.jp 本制度の概要（令和4年度の場合）は、以下のとおりです。 ■ 助成の内容 機器本体、切り替えに必要な関連部材の購入費、切り替えに…

【受付中】マンション管理 ミニセミナー開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 3月 18日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを3割削減…

マンションの給湯管からの漏水にご注意を！

今回は、都内にある顧問先マンションで、昨年末に発生した住戸内の漏水事故についてお話しします。 2階住戸の天井部から漏水が発生したため、当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定された、という経過です。 下記の記事にあるように、「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホールが空くことに伴う漏水事故は、マンションあるある問題の一つなのです。 toyokeizai.net この漏水事故があまり知られていない原因の一つは、住戸内の「専有部分」で発生するからです。 専有部分は、マンション管理組合の管轄範囲ではなく、区分所有者自身が管理責任を負っている部分…

マンションの住戸鍵を紛失すると、とても厄介な事になるワケ

先日、顧問先のマンションで、住戸鍵の紛失事故が発生しました。 その経緯は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの居住者から、「夜間に空き家になっているはずの部屋（現在不動産業者が所有しており、転売のため営業中）に人がいる気配がする」との申し出があった。 ■ 管理会社を介して所有者である不動産業者に確認したところ、約1週間前にゴミ置き場付近に設置しているキーボックス内の住戸鍵が失くなっていたことが判明した。 ■ 不動産業者からのヒヤリング結果は、以下の通り。 ・ キーボックスの暗証番号は2ヶ月に1回変更している ・ メンテナンスの為、月に1回清掃等を行うが、夜間に訪問することはない…

修繕積立金の増額改定に苦労したマンションの事情とは！？

神奈川県内にある築27年目のマンション（70戸）では、先日の通常総会で修繕積立金を現状比3倍に大幅値上げすることを決議しました。 顧問に就任してから丸1年かかってようやく実現したのですが、どのような事情があったのかをご紹介します。 まだ顧問契約の締結以前のこと、総会で修繕積立金の増額改定を議案として上程したところ、賛成の数が管理規約の要件を満たさず、承認に至りませんでした。 当時の議案書を確認したところ、驚くことに「特別決議事項」として扱われていたことがわかりました。（区分所有法では、管理規約の改廃や共用部の変更など特に重要な議案は「特別決議事項」とし、「全組合員ならびに議決権総数の各4分の3…

管理会社が薦める「防犯カメラのレンタル契約」にご注意を！

都内にある顧問先のマンションでは、既設の防犯カメラ（5台）のレンタル契約（6年間）が今年の夏に満期を迎えるため、機器一式（モニター、レコーダー各1台を含む）の更新について検討することになりました。 まずは、現契約先（管理会社が紹介した業者）にレンタル契約の継続を前提に機器更新の見積もりを依頼したところ、「月額22,660円 税込」との条件提示がありました。 上記料金には、保守メンテナンス、消耗品交換、障害故障発生時の無償対応サービスも含まれています。 現契約の料金（月額23,112円 税込）よりも安いこと、また新しいカメラの性能も現状に比べて向上することを考えると、魅力的な条件のように思われま…

宅配ロッカーのあるマンションにも「スマート置き配」はおススメ！

1月10日付のBIglobeニュースで、「「スマート置き配」申込棟数、一都三県で4000棟突破」と題したニュースが掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■配送業者ごとに認証された配達員のみが入館できる上、エントランスの解錠履歴は全て記録されるため、セキュリティーに配慮できるのが特徴。 ■マンションオーナーや管理組合、管理会社の初期費用、月額費用、工事費用などは全て無料。 ■ AIやIoTで不動産業務のDXを促進するライナフは、同社が提供しているオートロックのマンションで置き配を利用できるようにするサービス「スマート置き配」の申…

【申込み受付中】マンション管理セミナー 1月開催のお知らせ

今月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 1月 14日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1．…

マンション管理計画認定制度「国が笛を吹けども現場は踊らず!?」

12月27日付けの朝日新聞に、「マンション管理の新制度、自治体の準備進まず 減税策で不公平感も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの管理が適切かどうかを認定する「管理計画認定制度」。今年4月にスタートしたものの、自治体の受付の開設が進んでおらず、国の調査によると来年度以降にずれ込む自治体が全体の5割あるとのこと。 ■ この制度では、修繕積立金や長期修繕計画など、適切な管理のために基準17項目を審査し、地方自治体が管理組合を「認定」する。一方、基準に満たない場合は助言や指導をし、さらなる改…

マンション管理計画認定のインセンティブとして、新たな減税措置が浮上！

12月13日付の日本経済新聞に、「マンション修繕、固定資産税を減額 長寿命化へ特例創設」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ■ 政府・与党は13日、大規模修繕工事を実施したマンションの固定資産税を減額する特例措置を創設する方針を固め、2023年度の与党税制改正大綱に盛り込む予定。 ■ 今年4月から一定基準を満たすマンションの管理計画を認定する仕組みをつくった。が、この認定を受けた築20年以上の建物を減税対象にする。 ■2023年4月から2025年3月末までの期間に外壁補修などの工事が完了すれば、建物部分について翌年度の…

マンション管理組合の評価制度が「3つ」あるのをご存知ですか？

12月7日付けの朝日新聞に、「マンション新制度 管理に注目、「二つの老い」に備え」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 自分の住む分譲マンションは安心して末永く暮らせる場か。それを知るカギ、管理に関する新制度が二つ、今年度から官民で始まった。 ■ 建物の修繕計画やそのための資金の確保、管理組合の運営状況などが適切か、統一の指標で確認する取り組みだ。 ■ その一つは、マンション管理業協会の「適正評価制度」。管理水準を採点して、その結果を6段階の評価で分ける、いわば管理組合の通信簿である。11月末現在で全国149物件に42～10…

インフレのご時世でもマンションの管理費を下げられる理由

11月12日付けの週刊現代ビジネスに、｢高額化するタワマンの管理費、放置しておくとこんなに資産価値が下落する！｣と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ■ なぜ管理費は高くなってしまうのか？「管理会社」が絶対に知られたくない「闇」について、マンション管理のからくりを知り尽くす3人（マンション管理士、住宅ジャーナリスト、元管理会社社員）が座談会を行った。 ■ タワマンの管理費が高騰している。70平方メートルくらいの物件で、3万円近い金額になっている。 ■ おかしいのは、同じ管理会社のほぼ同様のサービスのマンションでも物件によってはかなりの違い…

財政状況の悪化に悩むマンションへの管理見直しのヒント

11月19日付けの東洋経済オンラインに「｢管理組合の資金難｣ 築浅も無関係でない深刻理由」と題した記事が掲載されていました。 toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が抱える深刻な課題のひとつが財政難である。ほとんどの管理組合の会計は、一般（管理費）会計と特別会計に区分されている。特別会計（修繕工事費）に関しては、新築当初はマンションの修繕積立金が低く見積もられている場合が多く、年数を経るごとに値上がりするケースは少なくない。また近年の人件費や建築コストの上昇などによる支出増が予想されている。 ■ 一方、 一般会計もまた同様に厳しい状況にあり管理組合…

マンション管理組合に忍び寄る「所有者不明住戸」問題

11月15日（火）のNHKニュースで、老朽マンションにおける所有者不明部屋の発生に伴う問題について取り上げられていました。 www3.nhk.or.jp その要旨は以下のとおりです。 ■ 人知れず、マンションの部屋の住人がいなくなる。今、そんなケースが相次いでいることがわかってきた。 ■ この問題で、マンションの管理費の値上げや、建て替えができないという事態にもつながっている。 ■ 築50年年の千葉県内にあるマンション。この部屋に住んでいた高齢の男性といつからか、連絡がとれなくなってしまった。 ■ マンションの理事長が調べた結果、住んでいた男性は、7年ほど前に別の場所で亡くなったらしいことがわ…

マンションの機械式駐車場の撤去平面化に立ちはだかる「附置義務条例」の壁

都内にある顧問先のマンションでは、来月臨時総会を開催し、機械式駐車場の設備更新と平面化工事を実施するための議案を審議する予定です。 このマンションでは、現在全22区画（平置き1区画を含む）の駐車場に対して、月極めの契約数は9台と稼働率は4割強にとどまっています。 マンション内の居住者に利用ニーズを探るためのアンケートも実施しましたが、機械式ならではのサイズ等の制約条件や使い勝手などの問題もあり、今後も稼働率の回復は見込みづらい状況です。 一方、築20年を超えて設備の老朽化が進行しており、今後部品交換などの修繕費が嵩むことが予想されます。そのため、駐車設備の撤去・平面化の検討を開始したのが2年前…

顧問先マンションの「8年間の成果」を見える化！

私がコンサルタントとして顧問を務めるマンション管理組合（神奈川県・90戸）では、1年毎に理事長が交代するたびにブリーフィングを実施しています。 事業年度ごとのトピックのサマリーを時系列で整理し、その経緯や検討経過、施策の効果などをレポートに纏めた資料をもとに、先日新理事長に説明しました。 このマンションにおける主なトピックとしては以下の項目が挙げられます。 ・管理コストの適正化（管理委託費：従前比33％ダウン） ・機械式駐車場の平面化（86台のパレットを撤去して35台の平置きに改装） ・修繕積立金の増額改定（月額単価 ＠200円/㎡⇒＠300円/㎡） ・屋上防水改修工事の実施（25年の長期保証…