権利関係（債務不履行02）

債務不履行に基づく履行不能は、 債務者の責めに帰すべき理由（債務者に故意または過失があること）により、 履行が不可能になった場合に成立します。 すてに、債務者が履行遅滞に陥っている時に、不可抗力で履行不能になった場合は、 債務者の責めに帰すべき事由があるものとなります。 債務者が履行遅滞に陥った後、天災などにより目的物が消滅した場合、 信義則上、債務不履行責任を負うことになります。 …

権利関係（債務不履行01）

債務不履行は、正当な理由がないのに債務者が債務の本旨に従った債務の履行をしないことです。 債務不履行には、履行遅滞、履行不能、不完全履行があります。 履行遅滞は、債務者の責めに帰すべき事由により、違法性に履行が遅れた場合に成立します。 債務者の責めに帰すべき事由とは、債務者に故意又は過失があることです。 大地震などで期限に遅れたという場合は、履行遅滞による債務不履行になりません。 履…

毎日勉強のコツ

毎日勉強をしなければ、と思いつつなかなか日常に追われて時間が取れない というのが、本音です。 そこで、勉強時間を確保しコツコツ続ける方法の1つとして実践しているのが、携帯勉強法です。 仕事の休み時間に、携帯片手に1問を解く。 毎日続ければ、必ず基礎知識として身になってゆきます。 合格の近道は、なんと言っても、勉強時間。 それと、過去問。 これをクリアしてゆかないと、いつまでも合格…

国土利用計画法（事前届出制）

国土利用計画法（事後届出制その2）

事後届出制での届出対象面積は、市街化区域2,000�u以上、市街化区域を除く都市計画区域5,000�u以上、 その他の区域10,000�u以上となっています。 また複数の所有者との取引等を行うことにより、個々の取引の土地面積が届出対象面積になていなくても、 取引後の合計面積が届出対象面積になる場合は届出が必要となります。 上記は、一団の土地と言われます。 事後届出の手続きは、権利取得者が市町村役場を経由して…

国土利用計画法（事後届出制その1）

土地取引の規制に関する措置は、事前届出制（注視区域制度、監視区域制度）、 許可制（規制区域制度）、事後届出制（全国一般に適用される）から成り立っています。 試験でよく出題されるのは、事後届出制です。 届出が必要な取引としては下記のとおりです。 土地に関する所有権、地上権、もしくは賃借権又はこれらの権利の取得を 目的とする権利の移転又は設定であるもの。 対価の収受を伴うもの。 契…

印紙税

印紙税は課税文書について記載金額を基準に課税される国税です。 課税文書の例としては、下記となります。 不動産の譲渡に関する契約書、 地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書、消費貸借に関する契約書、 請負に関する契約書、売上代金に係わる金銭又は有価証券の受取書 などが課税文書にあたります。 納税義務者は課税文書の作成者となります。 1つの課税文書を2人以上のものが共同して…

住宅統計調査

平成20年総務省データをみると、昭和38年以前は総世帯数が総住宅数を上回っていましたが、 43年に逆転し総住宅数が総世帯数を上回る増加になっています。 これは空き家、建設中の住宅などが、増加している状況になってきていると言えます。 中古住宅のリフォーム、売買が今後ビジネスとして展開されることが予想されます。 持家住宅率は61.1％、その他は、公営借家・民間借家・給与住宅となっています。 住宅の統…

独学でのモチベーション

試験をクリアするにあたっての一番の問題は、やはり継続。 問題を解いて民法などは、なかなか理解できない点も多いと思います。 一般的な参考書にも記載してありますが、やはり毎日少しでもいいので 参考書・問題集を開くことが、大切です。 休みの日にまとめて学習時間を取る方もいらっしゃいますが、 なかなかモチベーションが上がらないまま時間が過ぎてしまいます。 毎日少しずつでも触れていると、休みの…

宅建試験 攻略スケジュール

宅建の問題は、民法等の用語など馴染みにくい場合があります。 参考書を一読して、問題集を解く。この繰り返しにはなりますが、 何度か、読み返してゆくうちに、民法等の言い回しも慣れてきます。 全般的にやってみて、比較的時間がとれる時期は、民法の取組を薦めます。 試験が近づくと、比較的勉強しやすい宅建業法、法令等のツメを行ってしまって、 理解に時間のかかる民法関連が後回しになりやすいからです…

宅地建物取引主任者試験 独学

宅地建物取引主任者試験は、独学での受験をする方も多いです。 独学の場合でも、登録講習の受験資格がある方は、早めの講習がおすすめです。 登録講習は、スクーリングが2日予定されています。 2日目に試験が予定されています。 この試験をクリアすると登録講習修了書が交付されます。 普段、試験なれしてませんので、登録講習の試験でも緊張してしまいます。 しかしその緊張感は、本試験までの時間をし…

使用者責任の事例

使用者責任の事例は下記のとおりです。 A社の従業者Bさんが、会社の車を運転中に交通事故を起こしてしまいました。 その際、Cさんに怪我を負わせてしまいました。 「Bさんは、A社の社員なのだからA社が責任をとって損害賠償をするべき」 とCさんが主張しました。 これに対し 「Bさんは、会社の車を運転していて事故を起こしてしまったが、 時間外で無断で運転して事故を起こしてしまったので当社（…

背信的悪意者の事例

背信的悪意者の事例は・・ Aさんは自己所有の土地をBさんに売却しましたが、Bさんは登記を忘れていました。 AさんとBさんの事実を知っているCさんは、Aさんから土地を買い受けしました。 その後Cさん名義で土地を登録、BさんにCさん名義の土地の売買を高値で申し出ました。 Bさんが、この売買の申し出に応じなかったので、 Cさんは何もしらないDさんに土地を売ってしまいました。 Dさんは、…

表権代理の事例

表権代理の事例は、こんな感じです。 AさんはBさん対してAさんの土地を登記を申請するための代理権を与えましたが、 BさんはAさんの代理人として、Aさんの土地をCさんに売却する契約を行ってしまいました。 Aさんは、「登記を申請するための代理権しか与えてないので、土地の売買契約は無効になる」 と主張しました。 Cさんは、 「Bさんは、土地の売買契約についての代理権が無いが登記を申請す…

重要事項

3月11日は東日本大震災が起きた日でした。 つい最近のように感じますが、もう1年も経ってしまったのですね。 災害で被災された方々へ、こころよりお見舞い申し上げます。 宅建に関係する事項として、重要事項に津波災害警戒区域が追加されました。 （新しく追加された事項は、試験に出題傾向が高くなります。） 津波が発生した場合に、生命または身体に危害が発生する 地域である場合、説明をする義務が生…