次に損保ジャパンの改定案内パンフレットを見ると、次のように書かれています。1、自己負担額の設定 築年数が25年以上で、優良物件割引の適用対象外となるマンションのご契約をお引受けさせていただく場合、主契約の自己負担額および以下の特約の自己負担額について、全て10万円以上を設定します。 •水災補償特約•水濡れ損害補償特約•破損•汚損損害等補償特約•個人賠償責任特約包括契約に関する特約•施設賠償責任特約 ま...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し&大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります!
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第1号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
今年のマンション管理フェア、マンション管理学校は6月27日、28日です。今年も、事務局から、企画協力の依頼が来て、コメントを差し上げ、また、今年も、マンション管理学校の各日の最終講義を担当することになっています。で、4月末までにそのタイトルを届けることになっていましたので、決めました。6月27日(木)15:40~16:20NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組...
今年のGWは、半端ない忙しさです。理由は、総会シーズンであること、GW明けに、すぐに、沖縄で、大規模修繕工事見学会があること。顧問先マンションに対して、問題を解決する待ちの姿勢ではなく、より良くするための提案をしようとすると、総会での議案化が必要になる案件は、自然と増えます。特に、私が直接担当するマンションは、大型か難問を抱えたマンションですからね。一方では、顧問補佐が付いているマンションも、増え...
先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは?と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援?「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦+ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか?とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは?と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます!【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日(土)、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか?まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日(土)、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円~3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475%が、0.5%の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05%が加算され、0.55%になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない!きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります!【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人(現場監督)さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者!しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1,1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2,工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか?を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか?を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。(続く)【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか?を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか?それは、全く意味がないのでしょうか?そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1:管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか?A1:比較できません。Q2:では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか?A2:比較できません。Q3:では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか?A3:比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか?と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか?管理委託費は、高いか安いか?修繕積立金や管理費は、安いか高いか?自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
今週末は、岐阜市32戸、築32年のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会を開催します。駅から近いので、徒歩でも行けるという点が受けたのか、ここでしか聞けない3つのコストダウンの秘密が魅力的だったからか、あるいは、知っている人は知っている「あのマンション」だからか?岐阜市以外の参加者も多数あり、20人を超えています。個別相談の体制を整えるべく、コンサルタントも4名で対応します。当日は天気が良さそうなので...
この週末は、掛川市で当社の第1号コンサルティング先にて、大規模修繕工事の施工会社が決まりました。築16年目17戸のマンションです。修繕積立金が十分でないため、コストダウンの要望が強い。沖縄や長野の遠隔地であっても、オンラインを活用して、品質を保ったままコストダウンを実現するMACM方式を評価頂きました。今回、1年間のコンサルティング期間中で、実際、現地に伺ったのは、1,勉強会とコンサルティング説明2,契約時...
読者の方からの質問です。◎質問組合員のほとんどが外部に居住して賃貸に出しているマンションの理事長ですが管理会社が組合員の氏名・住所リストを交付してくれません。これでは、組合員への連絡を管理会社通しで行うしかありません。仕方ない事でしょうか。◎回答管理規約を読んでみましょう。理事長は、組合員名簿を保管することになっていないでしょうか?区分所有者=組合員になる時は、理事長宛てに名簿を提出し、理事長がその...
読者の方からの質問です。◎質問輪番で理事を決めています。次期理事の選任について、忙しいとの理由で理事会に出られないという方に対して、飛ばして次の順番の人にしたらと言っても、フロントがそのまま名前だけ理事にしておいて問題ないと言って、そのまま次期理事案となりました。名ばかり理事や欠席理事が複数いて、理事会の定数に不足していても、フロントが理事会を進めて、理事長も何も言わず開催した場合は、不正な理事会...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。◎質問(前年と同じ内容での更新の場合)馬渕の回答「総会前の理事会で、1年間の管理業務や決算などの「管理事務報告」を行うことを差します。」に対しての更Q。→という事は、...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)4 上記仕事内容「管理事務に関して管理組合への報告」とは、普通どのような仕事をさしますか。◎回答総会前の理事会で、1年間の管理業務...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)3 通常総会(前、あるいは途中)で、重要事項説明書の説明がなされない時があるが、問題ないか。◎回答従前と条件が変わる場合は、重要事項説明会の開催義務があ...
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次に損保ジャパンの改定案内パンフレットを見ると、次のように書かれています。1、自己負担額の設定 築年数が25年以上で、優良物件割引の適用対象外となるマンションのご契約をお引受けさせていただく場合、主契約の自己負担額および以下の特約の自己負担額について、全て10万円以上を設定します。 •水災補償特約•水濡れ損害補償特約•破損•汚損損害等補償特約•個人賠償責任特約包括契約に関する特約•施設賠償責任特約 ま...
東京海上の改定案内パンフレットを見ると、次のように書かれています。•自然災害による火災保険の保険金支払が増加していること等を踏まえ、損害保険料率算出機構が算出する参考純率において、保険料水準が見直されるとともに、全国一律であった水災保険料が地域区分ごとに異なる体系へ改定されました。•また、弊社火災保険における水濡れ事故や破損事故等による自然災害以外の保険金のお支払いも増加しています。•このような状況...
今回の改定のポイントは、次の2点です。(損害保険料率算出機構㏋から)火災保険(住宅総合保険)の参考純率(※1)の改定を以下のとおり行います※1損害保険料の基となる損害保険料率は「純保険料率」と「付加保険料率」にて構成されます。このうち事故が発生したときに保険会社が支払う保険金に充てられる部分が「純保険料率」であり、当機構では、この部分の参考数値である「参考純率」を算出し、会員保険会社に提供しています...
近年の相次ぐ大型災害で、損害保険各社の収支が悪化し、保険料金の値上げ改定が行われることは、以前から予告されていたのですが、順次、各社から正式に発表されています。それを読むと、単なる値上ではなく、リスクに応じたきめ細かな値上げとなっています。次回より順次、取り上げます。【ブログ6209日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
毎年、5月6月は、顧問先の総会シーズンです。現在顧問先は、70近くありますが、その半数程度がこのシーズンです。ほとんどの顧問先には、顧問補佐が付いている2名体制なので、任せることで、この数を乗り切れるのですが、できれば、大切な総会には、私自身が出たい。ありがたいことに、顧問契約の継続率は、95%を超え、逆に新規は、年間で10組合程度は増えているので、今まで顧問補佐付きの2名体制であったものも、補佐をメイン...
特別高圧電力、高圧電力の話です。今年も、7月~9月までの夏季に、節電協力で電気代が割り引かれるキャンペーンが始まります。指定した時間に、節電するデマンドレスポンスタイプ月間で、昨年同月より節電する月刊超絵師割引タイプ当社の顧問先で、高圧電力契約を結んでいるお客様は、何も知らなくても、キャンペーン対象です。マンションの場合、意識して節電するのは、かなり難しいですが、偶然、節電できるとお得になります。節...
長女の子供が生まれました。初孫です。出産にあたって、色々と心配なこともあり、不測の事態に備えて、予定日の前後一週間は、仕事を入れないでいましたが、予定日より一週間早く生まれたため、ブログどころではなく、溜めてしまいましたし、各コンサルタントからの書類チェックも遅れ遅れとなり、いくつかの組合には、会合のドタキャンにて迷惑を掛けました。ただ、いずれの組合も、元々、顧問補佐が付いているので、一人で理事会...
補助率80%を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...
上手くいく方が良いか、上手く行かない方が良いか?と言う質問です。上手くいく方が良いに決まっている!と思いがちですが、実際は、上手く行かないと、今までのやり方を振り返って、改善するきっかけになります。それによって、成長もできます。達成感も生まれます。上手くいかないことも、良いことなのです。【ブログ6205日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...
昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...
顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様(性能)統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...
妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...
変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった!との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...
今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名:コートヴィレッジ牧志住所:沖縄県那覇市牧志2-5-6階数:鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年:1998 年9 月(築26 年)戸数:25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...
今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15:40~16:20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15:40~16:20 高騰する大規模修繕工事費!コストダウン成功の秘訣~談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント~是非...
あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか?に惑わされず、...
5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主(管理会社)の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…!暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない!廃墟になる!』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…!『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
本日のセミナーには、お申込みいただいた方は全員、そして、当日参加も含めて、15名の方々に参加頂きました。ありがとうございます。参加者の中には、過去から数えて、数回目の参加の方もおられます。多分、5回以上の参加の方が、数名。毎回、基本ストーリーは大きくは変わらず、事例が新しくなるという変化であることは、ご存じなのですが、「なぜ、何回も参加されるのですか?」と聞くと、「自分が、組合活動でいろいろ経験する...
日曜から、中部エリアにて、順次6カ所で行うマンション大規模修繕工事&管理改善の成功セミナーは、新ネタを披露します。大規模修繕工事については、不適切コンサルタントの最新の実例を管理適正化では、130戸のマンションの管理改善事例を盛り込みました。前者は、当然、匿名情報ですが、後者は、実名「リソラ大府レジデンス」です。こちらは、管理適正化プロジェクトが非常に上手く行き、管理会社を変更せず、年間で、500万円を...
顧問先マンションで、「インターネットの光回線を全戸に引きたいが、既存配管の詰まりが発見された。」と問題発生。数か所の露出配管が必要。複数の事業者が別々に配線すると、マンションにとっては、不格好で外観を損ねる。更に、複数の事業者が配線できるかどうか、隠蔽配管については、不明。でも、住民は、それぞれの事情で、異なるインターネット事業者の光回線を使いたい。この解決のために、マンションに複数のインターネッ...
週末は、MAKSの毎年恒例のセミナーです。知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ~あなたのマンション価値を上げる5つのステップ~ (受講無料・予約制) 第1部 セミナー(90分)第2部 個別相談会(ご希望の方) ◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得!「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」「マンション大規模修繕のコスト...
驚きました。自衛隊の訓練中の銃の発砲、殺人事件の場所は、我が家から、車で十数分。同じ中学校下です。訓練施設のすぐ近くにまで行ったことはないけれど、この方面にあるんだなと分かる看板のある個所は何度も通ったことがあります。ただ、一部のニュースのように、「住宅街に囲まれた」と言うのは、間違い。近くに住宅街はありますが、訓練場は、山に向かって切り開かれた場所にあります。それなのに、「住宅街に囲まれて…」と...
岐阜県宅地建物取引業協会から、宅地建物取引士の更新講習の案内が来ました。この講習は、5年に1回、案内が来て、受講して試験に合格すると、この資格で仕事をすることが許されます。当社は不動産業ではないため、この資格の更新は必須ではないですが、マンション管理組合向けのコンサルタントとしては、必要な専門分野なので、毎回、更新しています。確か私が、中部電力で用地買収交渉の仕事をしていた30才くらいの時に取得したの...
当社のコンサルティングの特徴として、工事前に工事業者の下請け会社も集めて行う「キックオフミ―ティング」があります。これは、単なる工事前の業者打合せではなく、大規模修繕工事に至るそのマンションのストーリーやコンサルタントの想いを伝えるミーティングです。今回、7月から工事が始まる天白区28戸のマンションの工事会社向けに、高垣コンサルタントが、初めて、このキックオフミーティングを担当しました。入念な準備をし...
顧問先のマンションで、ポンプが故障し、約80万円かけて取替え。管理会社も調査したその協力会社も、「保険の適用はできない!」と断言。しかし、状況を聞いたら、保険適用の可能性があると考えたため、ポンプメーカー、設置会社、保守会社に、いくつかの質問を送付。その回答は、私が予想した内容に近かったため、保険会社に申請するレポートを作成し、提出。今回、質問とレポートのポイントは、「損害保険は、どのような事故の場...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事故が起きました。その取替え費用は約80万円。管理会社に対して「メカニカルシールの劣化の原因と決めつけずに、突発的な何かの事故が起きた可能性を探り、火災保険の申請にトライして欲しい。業者が現地調査した時の写真はないのか?」と依頼しました。その答えは、「漏水の原因はシールの劣化で、劣化は、保険の対象外。写真撮影の必要もないので、撮影し...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事象が起きました。まだ、交換して、数年しか経っていないポンプです。管理会社の委託先の設備会社が、ポンプ停止の警報を受けて、駆け付けて調査した結果、「メカニカルシールからの水漏れが原因です。メカニカルシールの漏水は、『劣化』現象なので、それにより生じた損害に対して、マンションの総合保険は、使えません!」とのこと。管理会社の担当者も、...
廣田信子先生が主宰されているコミュニティ研究会の6月のフォーラムは、管理計画認定制度の有効な進め方〜様々な進め方から自分たちに合う方法を〜で、私はトップバッターとして登壇し、話をします。通常は、会員のみの参加ですが、今回は、会員以外の方も無料で参加(ZOOM視聴様)が可能です。以下、廣田先生のメルマガより、転載します。是非、多くの方に参加頂きたいです。*************************...
自宅のインターネット回線が遅いと感じる理由としては、建物内の配線が光になっていないという理由以外に、宅内の機器が古くて、スピードが出ないというケースもあります。回線スピード上は、100Mなのに、機器がそれを下回る性能では、低い方に引っ張られます。また、宅内で無線LANを使っている場合には、壁や距離の影響も出ます。その場合は、電波の増幅器を使うと改善されるケースもあります。色々な要因が考えられるので、ネ...
マンションで、インターネットのスピードが遅いと感じた。サービス利用料の明細を見たら「○○光○○」と書いてあるので。光ファーバーの高速回線のはずなのに、なぜ遅い?と言う質問が時々あります。これ、「光回線」が来ているのは、マンションンの引込までで、そこから建物内→住戸に入る回線は、従来のLAN回線のままと言うケースが多いです。ラン回線だと最大100M、光だと1G(以上)になるので、動画視聴や自宅からオンライン...
マンション管理組合の「二つの老い」問題とは、「住民の老い」と「管理の老い」が元で、役員の成り手がいない、組合への関心がなくなり、組合運営が行き詰まる…と言う問題です。確かに、高経年のマンションは、「人の老い」が原因ですが、築年数の若いマンションでも、「無知識、無関心、不参加、管理会社依存」の問題は深刻です。そのため、管理者(第3者)管理方式とか理事長代行とか、組合運営のみならず、組合財産も、丸投げす...
この週末、台風一過の那覇市のライオンズマンションで、臨時総会が開催され、当社との管理適正化付き顧問業務と長期修繕計画の見直しコンサルティングの締結が承認されました。これで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクト第2期参加管理組合は、8マンションになりました。沖縄の友寄コンサルタントの活躍の場が益々広がります。【ブログ5832日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログラ...
ブログ読者さんから、「遠隔地でのコンサルティングは、日本全国どこでも可能ですか?」「どんな内容のコンサルティングでも、可能ですか?」と言う質問を頂きました。まず、遠隔地の範囲ですが、今、沖縄でも実施しているのですから、物理的にはどこでも可能です。ただし、宿泊・交通費は、遠くなれば、比例して、金額は上がりますので、いかにそれを抑える手法が優れていても、それなりにコストがかかります。また、契約するかど...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う②→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただくことにしたのですが、実際には、単身赴任の方がおられると、週末の会議開催になります。しかし、その方は、当方と同じく、オンライン参加を選択いただけば、平日の夜の会合設定が可能となります。こうして、インフラ整備はできたのですが、実際にスムーズに進行するのは、資料に「ビジュア...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただく。当方からは誰も行かずに、セットアップも組合側で行います。これ、メンバーの中で、会社で普通にやっているから、大丈夫だという方が増えてきたことで、抵抗感がなくなりましたね。しかも、最初は、組合で買いますという話でしたが、会社に複数あって、社外持ち出し可能と言う方もあり、...
【課題2】間接費である宿泊交通費をできる限り抑える→これには、すべての修繕委員や理事会で、オンライン会議ができる=全員がPCとネット環境を持ち、ZOOMにアクセスしていただくことが必要です。また、宿泊交通費だけではなく、郵送代や印刷代を節約するために、資料配布も、紙面ではなく、電子ファイルでの配信にします。とは言っても、手元に紙面がないと、嫌だという方もいます。その方は、ご自分で印刷していただくこと...
【課題1】名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する→これは、MAKSの業務フローと各会議のマスター議案書があるので、それに沿って、業務の準備や会議のファシリテートを行えば、名古屋でも、遠隔地でも、出来ます。(続く)【ブログ5826日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...