アパート建築営業マンが不動産投資してみた

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑥（ユダヤ商法5⃣）✎

とうとう、大晦日ですね。 皆さん今年はどんな年でしたか。 こんな私でも毎年目標をユルく決めています。 来年の目標もいくつからありますが、具体的なものはさて置き、時間を有効に使いたいというのが大きな目標です。例えばスマホ。こいつのせいでどれだけ時間を無駄に浪費しているか・・・ ユダヤ商法 作者:マーヴィン・トケイヤー 日本経営合理化協会出版局 Amazon ④時間を貴べ 「アメリカには『Time is money（時は金なり）』という言葉があるが、私はこれは間違っていると思う。（中略） 時間は金よりもはるかに貴重なものである。どうしてかと言えば、金は貯める事ができるが、時間は貯める事ができない。…

2023/12/31 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑥（ユダヤ商法4⃣）✎

皆さん、年末どうお過ごしでしょうか。 私はやっと昨日から休みになりました。今月はとにかく忙しくて残業が60時間。 今年の正月は特に予定もないので読みたかった本を読んで過ごす予定です。 さて、「ユダヤ商法」続きですね。 ユダヤ商法 作者:マーヴィン・トケイヤー 日本経営合理化協会出版局 Amazon ③生涯にわたって学べ 「もし、あなた自身が真面目に、そして長い時間勉強すればあなたの息子はあなたを模倣するようになるだろう。しかし、もしあなたが自分自身の勉強を怠ることになれば、息子もそのように育っていくだろう。」（P127） 私には子供がいないのですが、子供のいる同僚から塾の学費の愚痴をよく聞かさ…

2023/12/30 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑥（ユダヤ商法3⃣）✎

メリークリスマス。といっても特に何もないんですがね。今日仕事だし。 さて、「ユダヤ商法」の続きですね。 ユダヤ商法 作者:マーヴィン・トケイヤー 日本経営合理化協会出版局 Amazon ②好機をとらえろ この章ではビジネスで成功したユダヤ人についての実例が書かれています。まあ、枚挙に暇がないですが、貝のマークで有名なシェル石油のマーカス・サミュエルは日本とも縁がある成功者の一人です。 マーカスは11人兄弟の10番目。1872年、19歳の時に父親から一家の商売に役立つことを学んで来いと言われて、世界一周の旅に向けてロンドンを出発します。 沢山の国々を回った最後の寄港地が横浜でした。その時の彼の所…

2023/12/25 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑥（ユダヤ商法2⃣）✎

「ユダヤ商法」の続きです。 著者のマービン・トケイヤーはユダヤ人ですからこの本は翻訳版になります。しかし、著者はラビとして日本にも長年滞在していたこともあり、この本は日本人向けに書かれているのが面白い所です。 さて、前回は序章を紹介しましたので本題の10の戒を見ていきましょう。 ユダヤ商法 作者:マーヴィン・トケイヤー 日本経営合理化協会出版局 Amazon ①正直であれ 「ユダヤ人は金を道具だと思っている。道具に支配される者はいない。（中略）ユダヤ人は聖書の時代から、金のことを口にするのを恥じない。水や火と同じように金そのものに罪はないと考えているのである。だからユダヤの伝統の中には「清貧」…

2023/12/24 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑥（ユダヤ商法1⃣）✎

こんにちは。本の虫🐞です。 今回紹介する本は「金持ち父さん貧乏父さん」と同じくらい私の人生に大きな影響を与えた指南書です。この本からたくさんの事を学びました。 ユダヤ商法 作者:マーヴィン・トケイヤー 日本経営合理化協会出版局 Amazon ある日、Amazonのリコメンドに突然現れてこの本の存在を知りました。定価9,800円。第一印象は、「高いし怪しい」でしたが、思い切って買ってみたら値段以上の価値がありました。 実物は結構豪華な仕上がりです。 ちなみにここの出版社、日本経営合理化協会出版局（聞いたことねー）から出されている本は軒並み高額なんですよね。 タイトルは違いますが、同じ著者の新書が…

2023/12/23 10:30

✎アパート経営の経費の具体例✎

前回リフォームの話をしましたが、大家さんはリフォームを避けられません。 さて、先月空いた1部屋の原状回復が終了したので見てきました。この部屋は前の入居者が13年住んでいた部屋なのでそこそこの修繕が発生しています。 ■壁 まず、この壁。結構ひどい状態です。ウィンドファンを使っていたとのことで水がこぼれて壁が腐ってます。よく下の階に漏水しなかったな。 Before 壁ボロボロ After きれいに直りました ■風呂 そして、お風呂の壁も結構ひどいことになってました。 ユニットバスの壁なのでどうやって直すのかなと思っていたら意外ときれいに直してくれました。 Before After Before A…

2023/12/22 10:30

✎リフォーム屋の嘘にご用心！信頼できる業者の選び方✎

こんにちは。本の虫🐞です。 年末に向けて忙しい。仕事と忘年会。忘年会するほどの出来事はないんだけどなぁ。 ちょっとブログもさぼりがち。 忙しい日に限って変な訪問営業が来るんですよ。リフォームの。 私の家は築40年。昨年、偶然私が探していたエリアでお客さんが売りたがっていたので購入しました。 中はリフォームしましたが、外回りは全く触っていないのでボロ屋です。んで、そこそこボリュームがある家なので、外見はお金のある年寄りが住んでそうな家に見えなくもないw 実際去年まで90歳のおじいちゃんが一人で住んでいました。だからリフォーム屋が寄って来るのかな。 ピンポ～ン 私「はーい。なんですかあ？」（もちろ…

2023/12/21 10:30

✎世代間での日本株に対する期待の違い✎

こんにちは。本の虫🐞です。 今回は18日の日経の記事について取り上げてみたいと思います。 バブル崩壊後の低迷相場を知らない若い世代の投資家が増えてきたという話題です。 やはり20代、30代の若い世代は将来への不安が大きいようで、投資には非常に積極的なようです。 そこで気になったのが世代による日本株への期待度です。私の世代（昭和50年代生まれ）は就職してからアベノミクスが始まるまでの約20年間、日本株が低迷している時期しか知りません。リーマンショックでは日経平均7千円台を投資家として体験しています。 記事によると最大で9.4兆円の日本株の買越しの可能性があるとのこと。マジか？本当に日本株に期待し…

2023/12/19 10:30

✎金利上昇に対するヘッジ戦略✎

こんにちは。本の虫🐞です。 昨日、Amazonアソシエイトの売上レポートを久々に見たら本が一冊売れていました。soraさんですかね。ありがとうございます。 お勧めだよって他人から渡された本って読まれないことが多いですよね。だから、紹介した本を読んでもらえるのは本当に嬉しいです。 さて先日、知人と今後の金利の動向について話をしていました。 来春から金利は上がるだろうけど、国債の利息をどうやって払っていくんだ？と。 突然ですが、みなさんMMT（現代貨幣理論）ってご存じですか。知らない？知ってなくていいんですよ。私はあんな与太話は信じてないです。 現代貨幣理論ってのは数年前にフランスの大学教授だかな…

2023/12/18 10:30

✎自己投資と私の夢：資産100億円への挑戦②✎

前回金持ちアピールのYouTubeは好きになれないのは私の貧乏性のせいだって話をしましたね。 先日仕事である投資家さんと話す機会がありました。50代の男性で地方都市に住んでいるのですが、不動産投資は東京で行っており月に1回東京に来ているそうです。(最近は高過ぎて東京に来ても見る物件がないと嘆いていた) 都内の一等地にビル複数棟と中央線の人気エリアにアパートを所有しており、おそらく評価額が100億円は超えているであろう方です。 その方、服はユニクロ、車は国産。以前に友達に勧められて高級時計を一度買ったことがあるけど、別に高級時計をしてもモテるわけでもなかったから売っちゃったそうです。(その時着て…

2023/12/17 10:30

✎自己投資と私の夢：資産100億円への挑戦①✎

始めに言っておきます。今回は取り留めのない話をします。 まずは不動産以外の投資の話から。といっても株やFXではない。 皆さん自分への投資ってしてますか。 私は橘玲氏の本が好きで氏の著書はほとんど読んでいます。 氏の勧めでは、まず若いうちは労働力を使うことによってお金を稼いで資産に換えていく。その内だんだん資産から得られるお金が増えてくる。それまでは労働しろと。 そして、若いうちは自分への投資を惜しむべからずと。 勉強して資格を取ることだけでなく、運動をして健康を保つこと、友達を増やすこと、そしてエステに行ってきれいになることも投資と言えます。つまりはリターンを得られるかどうかです。 毎年誕生日…

2023/12/16 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑤（ハーバード式不動産投資術4⃣）✎

「ハーバード式不動産投資術」の続きです。 ハーバード式不動産投資術――資産26倍を可能にする世界最高峰のノウハウ 作者:上田 真路 ダイヤモンド社 Amazon 私がいいなと思った所だけをピックアップしていきます。 ②景気サイクルと出口戦略 この本の中では、途中でバリューアップした物件を売却して手元資金を作りより規模の大きい新たな物件に買い替えていく方法が描かれています。 もともとの私の戦略は、購入した物件は長期で入居需要が見込める物件なのでそのまま貸し続ける。もしくは建替えてまたアパートとして貸す。つまり区分所有以外は売らずに活用し続けたいと考えていました。 しかし、去年自宅マンションを売却…

2023/12/15 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑤（ハーバード式不動産投資術3⃣）✎

いつもブログを読んでいただきありがとうございます。昨日、10,000PVを超えました。今後も宜しくお願いいたします。 今回の話は不動産投資のちょっと上級者向けの話になります。 ハーバード式不動産投資術――資産26倍を可能にする世界最高峰のノウハウ 作者:上田 真路 ダイヤモンド社 Amazon この本で紹介している手法は上級者向けなので実際に初心者が真似をするのは難しいでしょう。しかし、学ぶべき部分はいくつかあるのでそこを紹介します。 ①デザイン 優れたデザインの建物を作ってギャップを取るには、「設計と施工が一体となったパッケージ商品を提案してくれる会社ではなく、不動産企画の上手な設計事務所を…

2023/12/14 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑤（ハーバード式不動産投資術2⃣）✎

「ハーバード式不動産投資術」の2回目です。 ハーバード式不動産投資術――資産26倍を可能にする世界最高峰のノウハウ 作者:上田 真路 ダイヤモンド社 Amazon 前回書いたようにこの本では単純に中古の物件を買って運営するわけではなく、土地から買って新築したり、中古の物件を買ってリノベーションを行って、大幅なバリューアップをするのが主題です。（初心者には向かないですね） 中古の物件を買う場合は、すでに賃料と販売価格は決まっていますから利回りも決まっています。その価格と利回りが自分の希望に合っているかどうかを判断するだけです。 一方、新築となると決まっているのは土地の金額だけで、建てる建物のボリ…

2023/12/13 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑤（ハーバード式不動産投資術1⃣）✎

こんにちは。本の虫🐞です。12月なのに暖かい日が続いてますね。いいことだ。温暖化だなんだと言っても寒いよりいいかなぁなんて言ったらグレタちゃんに殴られますかね。 さて、今回は「ハーバード式不動産投資術 上田真路著」を紹介します。 ハーバード式不動産投資術――資産26倍を可能にする世界最高峰のノウハウ 作者:上田 真路 ダイヤモンド社 Amazon 著者は日本の大学を卒業後にゼネコンに入社。サラリーマン時代から不動産投資を開始して会社を辞めてハーバード大学デザイン大学院に留学。その後、外資系の不動産投資ファンドで投資業務を経験後独立するという経歴の持ち主です。 当然、不動産投資に関する本ですが、…

2023/12/12 10:30

✎驚きの住宅ローンシミュレーション✎

先日、うちのポストに近所の建売住宅のチラシが入っていました。 駅徒歩16分。3区画中2区画が路地状敷地でそれぞれ28坪、1区画が整形地で29坪。木造3階建てで130㎡。 で、返済が月々85,000円。 金利も上昇傾向だし、そろそろ在庫がダブついて大幅値引きが始まったのか。販売価格いくらだろって見たら書いてない。物件詳細のところに書いてありました。 5,580万円～6,780万円！？ （言っておきますが、都内じゃないですよ。いったい誰が買うんだ？） あれ？？月々85,000円の返済って？？ よ～く見たら50年返済のシミュレーション。 世の中どうなってんだ？今は50年返済って当たり前なのか？確かに…

2023/12/11 10:30

✎新しいビジネスの可能性を秘めた外国人向け保証サービス✎

先日リスクヘッジのために保証会社に加入を必須にするというアドバイスをしましたが、7日の日経に面白い記事があったので紹介します。 クレディセゾンが外国人専用の家賃保証サービスを始めるとのこと。 そもそも「保証会社」自体知らない方もいますよね。保証会社というのは入居者が家賃を滞納したり、失踪したりした際に補償をしてくれる会社の事です。 以前は連帯保証人が債務を肩代わりしてくれましたが、遠方だったり、当てにならなかったりで役に立たないことが多いのでこのビジネスが始まりました。 この保証会社のミソは保証料を負担するのが大家ではなく入居者というところです。たぶん元々は連帯保証人を用意できない入居者のため…

2023/12/10 10:30

✎不動産投資の始め方④（経済的自立編）✎

なにごとも産みの苦しみというものはあります。1号物件を買うまでにお金を貯めるのは誰でも苦労します。 しかし、1号物件を現金で買った後は加速度が上がっていきます。 ①1号物件の収入 仮に7万で貸せる物件を購入したら諸経費を引いた実際の手取りは年間60万くらいになります。使ってはいけません。毎月通帳を眺めて楽しみましょう。これを次の不動産購入に投資して複利効果を高めます。 ②給料からの貯金 規模拡大を目指す人はここで油断してはいけません。500万円貯められた人はすでに貯金マニアになって、貯金が苦ではなくなっているはず。給料からの貯金はそのまま続けましょう。 ③担保 2号物件で1棟アパートを購入する…

2023/12/09 10:30

✎不動産投資の始め方③（運営編）✎

さて、入居者を探していよいよスタートです。 全く未経験、これまで不動産業界に縁がなかった方が始めた場合、次の物件を買うまでにせめて2年くらいは自己資金で買った中古区分で運営してみましょう。 なんですぐに2棟目を買ってはいけないのか？もちろん1棟目で色々と経験をしてみることも重要なのですが、なにより、自分自身の不動産投資への耐性を確認する必要があるからです。 今まで沢山の新人大家さんを見てきましたが、最低限の原状回復費すら出したくない、数万円程度の修理費を出すのにもストレスを感じる人がいました。もちろん支出は厳しく管理しなければなりませんが、設備投資を全く許容できない人は大家さんには向かないです…

2023/12/08 10:30

✎不動産投資の始め方②（購入編）✎

さて、準備が整ったらいよいよ物件購入です。 ☆中古の区分でスタート☆ 初めての物件ですから、なるべくストレスなくスタートしたいものです。 賃貸経営で一番のストレスは空室です。空室を完全に回避することは不可能ですが（サブリースなら可能だがお勧めしない）、空室のストレスをヘッジすることはできます。 一番の理想は、1棟アパートを自己資金で購入することです。しかし、ゼロから数千万円貯めるのは難しいですし、何より時間がもったいない。そのため中古の区分を現金で購入するのがいいでしょう。 私のおすすめは団地です。もちろんエリアにもよりますが、首都圏でも諸経費を含め500万円以下で買える物件があります。 設定…

2023/12/07 10:30

✎不動産投資の始め方①（準備編）✎

こんにちは。本の虫🐞です。 「営業はいらない」の紹介の回で自分のビジネスを持とうって話をしましたが、人を雇って会社を興すことだけがビジネスではありません。 私が言うビジネスとは、自分の特性を自分のために使ってサラリーマン以外の収入を得ようということです。 で、私がお勧めするのはやはり不動産投資です。（というか、これしか知らない） これまでに私の実体験を書いてきましたが、もっとこうしておけばよかったなというのも含めて、不動産投資の始め方を準備段階から軌道に乗せるまでを話したいと思います。（これまでのまとめも兼ねて） まだ私も20世帯程度の初期段階。やっと軌道に乗り出したところでまだ「大規模」は実…

2023/12/06 10:30

✎家を建てる時のアドバイス②✎

さて、家を建てる際のアドバイスの続きです。 今の建築は、主要構造部(柱や梁)はプレカットで現場に入ってきます。それを現場で組み立てます。 要するにプラモデルみたいな物なので、誰が作ってもお城を買ったのに組み立ててみたらガンダムができたなんてことはあり得ない。一応お城にはなるのです。 でも、作り手によってクオリティに違いは出てきます。やはり丁寧に作れば綺麗に仕上がります。 ④監督が職人に舐められたらダメ どうしても人手が足りないと新人の監督が複数の現場を受け持つことになります。職人の中には監督によって手を抜く人もいます。監督は口うるさいくらいの人が適任です。 別に職人だけじゃないですよ。我々だっ…

2023/12/05 10:30

✎家を建てる時のアドバイス①✎

こんにちは。本の虫🐞です。 先日、友人から実家の敷地で家を建てたいのだがどこに頼めばいいかと問われました。もともと農家のため不便な所だけど土地だけは沢山あるのだとか。 戻ってくるなら土地はタダだし建物代も援助してやるって親から言われたそうな。（うらやましい） 住宅展示場に行くとアンケート書かされて執拗な営業を受けなきゃならん、て聞いたからどこかに絞って行こうと思っていると。（どうでもいい情報はよく知ってんの） そこでいくつかアドバイスをしました。（必ずしもこれが正解とは限らない） ①見積もりは数社に頼む これは定価がないものを買う際の鉄則です。定価がないと相場が分からないし、競合がいなければ販…

2023/12/04 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう④（営業はいらない3⃣）✎

「営業はいらない」の最終回です。 営業はいらない (SB新書) 作者:三戸 政和 SBクリエイティブ Amazon ここまでいかに営業職が無駄で将来性がないかが描かれてきましたが、では営業マンはこれから先どうやって生き残ればいいのでしょうか。 ⑤経営者になればよくね？ 「指揮官として、「正しい戦略・作戦をたてることのできる人間」になり、「セールステックを使う営業部隊のリーダーとして、チームの成果を最大限に引き上げる指揮官になる」ということである。」（P142） 「【営業職から離れ自ら戦略を立てられる新たな地位に就く】これはつまり「経営者」になるということだ。（略）戦略によって作戦と戦術が省かれ…

2023/12/02 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう④（営業はいらない2⃣）✎

さて、三戸政和著の「営業はいらない」の続きです。 営業はいらない (SB新書) 作者:三戸 政和 SBクリエイティブ Amazon ②営業がいなければノルマは必要ない なぜ、大企業の中でも、特に営業マンを多く抱える企業において、「ノルマ」と「不祥事」の問題が併存してしまうのだろうか。考えられる要因としては、これらの企業のビジネスモデルが時代に追つかず、多くの営業マンを余剰に抱えた結果のトラブルであることがうかがえる。（P35） ある コンサルティング会社が2019年に行った調査では47.3％の営業マンが「ノルマ」を未達だったそうです。これ「目標」ではなく「ノルマ」ですよ。半分の人が達成できない…

2023/12/01 10:30