これから不動産投資を始める人は、メンターみたいな人を見つけて、助言をしてもらってやっていくのが良いという話をたまに聞きます。 そういう話があるので、 これから不動産投資を始めるぞ！って時に、 とりあえず師匠みたいな人を探して弟子入りしようかと考える人は、おそらく一定の割合でいると思います。 しかしですよ。 その師匠を見つけるのって難しいと思うんですよ。 不動産投資のいろはくらいがわかっていたら問題ないかもしれませんが、まったく何も知らない状態だと難しいと思います。 とりあえず、知名度がある大御所みたいな人に弟子入りするか～ と考えるというのは一番デンジャーな気がします。 理由はいくつかあります…
初心者向けの話です。 1棟目を買う時の話です。 初めての物件を買う時に、 その物件にソコソコの問題点があるんだけど 気が付かずに買っちゃう事があると思います。 買ってから、後から、その問題点に気が付くというパータンです。 そういう事って結構ある話だと思います。 問題点に気がついて買った当事者は失敗したと思うかもしれませんが、私はそれで良いかなと思います。 変にいろんな事に気が付いてしまって、 結果、何年も経っても物件が買えないよりは、（うっかり気が付かないで） ソコソコの問題点がある状態で物件を買う方が全然いいと思います。 さすがに即退場になるような致命的な問題点だとよくないですが、 ソコソコ…
土地から新築であれ、 建売新築や売建新築であれ、 首都圏で新築を建てたり買う場合、収益還元系の金融機関を使うのがセオリーです。 しかし収益還元系金融機関というのは、そんなに何度も連続で使えません。 連続的に頻繁に新築を建てていく場合、積算系の金融機関を使って建てていくようにならないと難しいような気がします。 しかし首都圏で、積算系金融機関を使って新築を建てるというのは非常に難しい事です。 今日のブログはそのあたりの話をしたいと思います。 ここでは簡単のために、 「金融機関の評価額」イコール「路線価ベースの積算値」とします。 さらに、実際は建物の方も延床面積から再調達価格などを使って積算を出して…
あと何棟、物件が欲しいですか？ 私は目標が7棟なので、あと3棟です。 もう少しと言えばもう少しです。 しかしながら、そういう規模でなくて、 メガ大家とかそういう規模が目標だったらどうでしょうか。 メガ大家クラスまで持って行こうと思えば、 必勝法みたいなパターンを確立して、 それをひたすら繰り返すみたいな事をやっていかないといけません。 それをするためには、 融資という観点で買い続けれるようなやり方でないと成り立ちません。 それと、買っていく物件がそれなりに存在している必要があります。 当然、それらが儲かるものでないといけません。 私は、とりあえずあと3棟という目標なので、再現性の無いような方法…
少しずつですが、金融機関のローラー作戦やってます。 まだまだですが。 今回は、新築と築古の2つのジャンルでローラーをかけています。 ローラー作戦は定期的に実施するのをお勧めしたいです。 金融機関に融資の考え方をヒアリングすると、 必ず耐用年数までしか融資しませんとか、 2割自己資金だとか、 定型文が回答されるんですが、 いかにその定型文からオマケしてくれるのか？ オマケしてくれる金融機関はどこなのか？ というのを聞き出すようにヒアリングをするのがポイントだと思います。 そういうのは、実際に案件を持ち込んで、 こちらの資産状況などをみてもらったうえで初めて見えてくるところだと思います。 ローラー…
ふんわりした話です。 儲かるものは2つあるんじなゃないでしょうか。 歪んでいるものとなかなか得難いもの。 歪んでいるものというのは、 割安な値段のものという意味です。 100の価値のあるものを80で買ったら割安な20の分はもうかるという。 私は儲かるのはこのパータンだけかなと思ってました。 でもなかなか得難いものも儲かるなって思ってきました。 希少なものです。 誰もが欲しいものです。 希少なものなので値段がどんどん上がっていくものです。 わかりやすい例で言うと都内の一等地とか。 希少性が強すぎて価値と価格が合致しきれにくくて、ある意味歪かもしれません。 この2つがあるんじゃないでしょうか。 2…
先日、FIREされている不動産投資家の方と話をした時の話です。 みんな資産状況が違うので、人それぞれいろんな考え方があるのですが、 普通のお金が無い人が不動産投資をする上で基本とする考え方ってどういう考え方なんだろうかという観点で書いています。 極めて個人的な意見です。 私の考えは、 利回りを追求するというのが基本だと思っています。 そして、 満室経営ができる範囲の中で一番利回りが出る物件を買うというのが基本だと思っています。 こういう話をしていたら、FIREをしていた人が言いました。 「私はちょっと違うよと」 その人の考えは、ちょっと違うようです。 その人の考えは、 大家としての客付けスキル…
築古物件の資料を取り寄せたりしていると、 先方の業者が、融資してくれるとっておきの金融機関をご提案いたしますよと言ってくるではないですか。 誰も知らないとっておきの金融機関のようで、ぜひぜひとオシが凄い。 全然期待していなかったのだが、 そこまで強い圧でプッシュしてくるので、 お手並み拝見とばかりに提案を聞く事にしました。 メンドくさい入力フォームに情報をたくさん記載してその業者に提出。 さあお手並み拝見と、業者の回答・提案を待っていると、 提案してきた金融機関はなんと、「トラスト」でした。 む、む、む。それは誰でも知っている金融機関ではないか！ 期待していたのでかなりダメージを受けました。 …
投資の検討エリアの土地勘を得るために、そのエリアに引っ越ししてみたいという思いがあります。 しかしながら、家族もいて、子供の通学の縛りもある。 融資をしてもらっている金融機関から引っ越ししたらアカンといわれている。 どこかに遊びに行ったり買い物をするのにあたって不便な所だったらイヤ。 などなどの理由から中々今のこのタイミングで引っ越しするというのは難しいです。 しかし、そのエリアの土地勘を得るのは、そこに住むのが一番いいというのは凄くわかるんです。 代替案としては、 1週間とか1か月とか、期間限定でウィークリーマンションなんかを借りて、 そこでしばらく生活をするというのがあるのかもしれません。…
スーパーリーチ棒って知ってますか？ （稲妻リーチ棒もある） ゲームセンターにある麻雀ゲームのアイティムで、このアイティムを使ってリーチをかけるとかならず次の順であがれるというものです（リーチ一発ツモできる） 実際にはありえない夢のようなアイティムです。 物件を金融機関に融資打診する事があると思います。そしてその融資打診が本部審査までOKになったとしましょう。 その状態というのは、まさにスーパーリーチ棒をゲットしている状態ではないでしょうか。 融資審査OKをもらっているのと同じ種類の物件を見つけて、買付申込をだせば（リーチをかけたら）かならず（融資がついて）物件が買えるという状態なのではないでし…
先日、先に進まれている先輩大家さん達と飲みに行ってきました。 自分がやっている手法と異なる投資家さん達と話をするのはとっても参考になりますね。 どうしても似たような事を手掛けている投資家さんと話をする機会が多くなるので非常に参考になりました。こういう機会はこれからも積極的に作っていきたいですね。 自分がやっている手法以外の事を考える事って少ないと思います。 おそらくですが、手法によっては難易度が結構違っていたりするんだろうなって思いました。 ひょっとしたら、とある投資手法はうまくこなすためには凄く難しい事をクリアしないといけないかもしれません。 一方で、他の投資手法だとそんなに難しい事をクリア…
実は私は工場萌えなんです。 一時期は、よく川崎の埋立地にハマってました。 夜の湾岸線とかテンションあがりませんか？ あのあたりは埋立地エリアも、陸地側のエリアも結構、探検していたので詳しいです。 それで最近思ってきたのは、 日本の他のエリアの工業地帯に行ってみたいのです。 日本にどれくらいそういうエリアがあるのか？ どれくらいの規模であるのか？ 人が近くまでいってちゃんと見れるのか？ まだ調べていないのですが、これから調べていきたいと思っています。 ちょっと興味あるのは、瀬戸内エリアの水島コンビナートとか。 日本旅行も結構行ってますが、 こういう一般的に観光地ではないエリアに行くようになるって…
何のために不動産投資をやってますか？ 生活のためとか、生きがいのためとか、 いろいろあると思います。 普通はそんなところだと思います。 不動産投資だけではないのですが、 困っている人のためとか、世の中の人たちのためにみたいに公の人のためにという理由で頑張っている人もいます。 世の中で成功している人って、 自分のためにという事でなく、 自分以外の人のために頑張っているって人がそれなりにいるような気がします。 大企業の社長とかは、 私利私欲のためでなく、 公のために頑張っているって人が多いですよね。 ちょっとオカルト的な話なのかもしれませんが、 たくさんの人のために頑張るという人は、 不思議な力が…
新しい扉を開く事ができました！！！ ①信金の扉 ②本部の扉 ③保証協会の扉 ④エリアの扉 この4つの扉を同時に開く事に成功しました。 今回、運転資金の融資ということでとある信金さんから少額ですが融資をしてもらいました。 その運転資金の融資も保証協会付きの融資にしました。 1石4鳥ってヤツです。 信金は一見さんには渋いけど、取引実績がある人にはやさしいと言われています。 これからは実績のある人間という事でいい取引ができるかもしれません。 まず1つ目の扉は信金の扉です。 2つ目は、本部の扉です。 支店と本部とでは融資承認までのハードルが全然違うような気がします。 とにもかくにも本部との取引実績を作…
新築物件を収益還元系の金融機関だけを使い続けてたくさん買い続けるのって難しくないですか？ 普通に2～3棟くらい買えば頭打ちしそうです。 そこで売却をしていくわけです。 大きなお金が手元に残るので、 それを元手に物件を買っていく事になると思います。 最初は1億円くらいの規模しか買ってなかったとしても、売却を経てキャッシュリッチになり、2億円くらいの規模の物件が買えたりとスケールアップしていくと思います。 最初は3棟しか買えなかったとしても売却を挟む事で、1棟あたりの規模が大きくなったり4棟買えたりすると思います。 ここからは私の推測なんですが、 しかしながら、またどこかで頭打ちするような気がして…
最近、ローラー作戦とまではいきませんが、ちょっとしたプチローラー作戦で、 いろいろと金融機関にあたっています。 すでに付き合いのある金融機関や、 過去に相談をしていた金融機関、 新しい金融機関もいくつか。 金融機関に、これから狙おうと思っているジャンルの物件をぶつけるのは本当に重要です。 そういう物件をぶつけるといろんな発見があります。 もう少しこういう物件にした方がいいとか。 自分の中で考えている所と、金融機関が融資を出してくれる所は、ちょっとずれていたりする事も多いです。 そういう狙いどころを見直すというのは本当に重要だと思います。 私も、新築で融資を出してくれそうな金融機関と築古で融資を…
私の中では、7棟のアパートを買うというのが一つの目標にしています。 戸数で言うと、50戸くらいを目標にしてます。 今、4棟34戸なので、戸数で言うと16戸です。 7棟まであと3棟だとすると、 1棟あたり5～6戸くらいのものを3棟買えば到着できるくらいの規模感です。 棟数が増えれば増えるほど融資は難しくなります。 7棟をゴールとすると、 最後の7棟目は公庫で融資＆残りの資産を投入ってパターンで買えるような気がしています。 公庫は、比較的融資のハードルは緩い印象がありますから。 さかのぼって、6棟目はトラストあたりを使うって事もあると思っています。 勝手な印象なんですが金利が高い分、融資も出やすい…
スルガ銀行と静岡銀行。 同じ静岡県にゆかりのある銀行です。 最近、両方の銀行について情報を集めています。 ひと昔前は、似たようなカテゴリの金融機関だったのかもしれませんが、 最近は、全く正反対の対局をなす金融機関になってしまったような気がします。 スルガ銀行が収益還元系金融機関で、 静岡銀行が積算系金融機関という事ですね。 収益還元系と積算系は、評価の出る物件の方向性が正反対な傾向にあるので、両方を検討しているという人は少ないのかもしれません。 私は今のところ、どちらの評価方法の金融機関でも使えるように、 両にらみで進めてきましたが、 そろそろどちらかに絞らないと前に進まない状態になっていきて…
同じ投資でも、人によって大切にしている所は違うと思います。 土地から新築をやっている人でも、 土地の形状からとにかくいいプランを作り上げるという所に重きを置いている人もいれば、 部屋の付加価値などのバリューアップに重きを置いている人など、 いろいろいると思います。 私もそれなりにこだわりがあって、 上に出てきたのとちょっと違う所に力を入れています。 その話はまたの機会に。 土地から新築以外でも、不動産投資全般でもそういうのはあると思います。 とにかく1棟物を買いたいんだ！！という人はそういう観点になりますし、 私の場合は、どうすればアパートを何棟も買い続ける事ができるのか？ というのを自分の一…
同じ投資でも目線や目指す方向性がちょっと違う所もあるような気がします。 先日、土地から新築をやっている人がたくさん集まるような所に行く事がありました。 土地から新築といっても、 都内でRCを建てている人もいれば、 都内で木造アパートを建てている人もいます。 神奈川県で木造アパートを建てている人もいれば、 埼玉県で木造アパートを建てている人もいます。 同じ土地から新築というジャンルなんですが、 ある1つの観点では、考え方の方向性が違うって事を実感します。 私は神奈川県で木造アパートを建てる事を主軸にしているのですが、 都内でRCを建てている人と、ある観点では考え方がちがうなと思う事がたまにありま…
毎日ブログを書くようになった3年前を振り返りたいと思います。 3年前なので、2020年3月ですね。 ちょうど2棟のアパートを所有していた頃でした。 2棟目を購入してしばらく経過したくらいの時期。 2棟目の築古アパートを購入して、その築古アパートは自主管理にチャレンジをしていましたね。それで自主管理の方も安定したので、新しく3棟目を目指していた事でした。 スルガショックで金融機関が渋くなっていた時期ですが、 コロナが始まるかどうかくらいの時期で、 そんなに不動産の価格が上昇しているという頃ではなかったような気がします。 当時も、次にどういう物件を買うのかというのは悩んでいましたね。 築古を買うの…
早いもので、ブログを毎日書くようになって3年になりました！ 普通にブログを書くだけでなく、毎日、一日も休むことなく 3年間連続でブログを投稿し続ける事ができました。 毎日書いています。 3年間なんで1095日です。 自分で自分をほめたいと思います。 あっという間の3年間です。 仕事が忙しい日もありました。 遊びに疲れた日もありました。 数日間の旅行に行った日もありました。 はやりの病気にかかって数日間寝込んでいた日もありました。 そういう日でも、休まずブログを書く事ができてよかったです。 ちなみに旅行とか行く時は、その前に1週間前から事前に何日か分をストックしたりしていました。 毎日書くように…
早いもので2023年も3月に入りました。 2023年も、もう2か月も経過しちゃいました。 2／12（＝17％）です。 この2か月、不動産投資活動はどうだったのでしょうか。。。 土地から新築の方は、、、 いくつか検討はしたもののオシイ所までもいける案件を作る事はできませんでした。 築古の方は、、、 1件だけ買い付けを出しました。 それだけです。 2か月間の成果としては、ちょっとさみしいような気がします。 少なくとも2倍くらいは手数を増やしたいです。 最低でも月イチくらいは買い付けを発射させたいものです。 土地から新築の方は、検討の精度を上げたいです。 検討はそれなりにしてましたが、空振りが多かっ…
1年に1物件くらいの頻度で、すごくいい物件の情報が飛び込んできます。 年イチのオバケ物件みたいな。 明らかに異質なくらい良い物件です。 誰もがうらやむ物件です。 そんな物件が年に1回くらいの頻度で飛び込んできませんか？ おそらく投資家は、その1年に1回飛び込んでくるオバケ物件をだけを、年イチで買うだけで凄く成功できると思います。（なかなか買えないけど） それはさておき。 そういう年に1回のオバケ物件が先日飛び込んできました。 私の中では、それなりの反応速度で反応できたと思っているのですが、申し込みは2番手。 番手は、融資のメドがついた人からもらえるという事で、融資打診勝負になりました。 しかし…
なんやかんや言ってますが、次の展開が悩ましいです。 私の場合、次に新築を買うと間違いなくしばらく買えない状態になるような気がします。 （次も確実に買えるわけでもないのだが） 築古でいいものを買う事ができたら、その次も買えるかな。。。？？？ 新築を買うとお休みモードに入ってしまうかもしれませんが、売却したら復帰できるような気もします。 ですので、あくまでも新築オンリーでという作戦も全く無理でもないのかもしれません。が、いずれどこかで頭打ちはしそうかも。 いい築古を買えば、足がピタリと止まるという事もないかもしれませんが、 私の場合、築古だとそんなに大きい戸数のものは狙わないので、ひょっとしたら買…
これから不動産投資を始める人向けのブログです。 まあ最初に新築を買うか築古を買うかっていう命題にぶつかるわけです。 今回のブログでは、 ごく一般的なサラリーマンだという前提で話をしたいと思います。 超高収入ではなくて、すごい資産を元々持っているとかでもないという前提で。 わかりやすくするために、数字は代表な数値にしてます。 あえて極端に、断定口調で書いてます。 新築アパートを買っていく事を選んだ場合、基本的に2棟しか買えません。 土地から新築で割安で建てることができたり、うまくやっていく事で3棟買える事もあると思います。 短い期間でという前提です。売却とかからめたら若干変わりますが、基本的に数…
不動産投資も非常に難しい局面になっているような気がします。 特に土地から新築は、超難しい局面だと思います。 土地代高騰に建築費の高騰。 プレイヤーの増加。 CFが出ません！ かなり難しい局面です。 「誰が一番いい土地から新築アパートを作れるかコンテスト」に参加しているわけでなく、 私の場合は資産を増やす事であったり、一定の安定した収入を確立させるのかというのが目的です。 土地から新築だけにこだわる必要はないと考えています。 確かにハマった時のインパクトは大きいですが、投資家である以上、1棟だけでなく複数の物件を連続的に買うというのが基本です。 1つの投資と心中するのでなく、いろんな選択肢も考え…
アパートを建てるにしても高効率の狙い目の規模があると思います。 先日、工務店の担当者と話をしました。 そこで担当者がこういう事を言ってました。 「戸数が少ないアパートを建てるのは、少し割高になりますよ」 分かりやすい例で言うと、 4戸のアパートは建てるのに割高なわけです。 直感でわかると思います。 肌感覚を聞くと、4戸、6戸くらいだと割高になるようですね。 感覚的に、8戸以上とか、それくらいあれば割高にはならないようですね。 一方で、戸数が大きい方はどうでしょうか？ おそらく、建築費という観点では大きければ大きいほど割安になっている傾向のような気がします。 一方で大きくなるといろいろマイナスな…
工務店の開拓は日々、行っています。 いろんな工務店の人と話をする機会があるのですが、工務店の担当者の反応って結構違うと思います。 工務店によって、分かりやすいくらい180度違う印象があります。 主に2種類あります。 まるで私が王様であるかのように、たてまつりあげてくれるような態度の工務店。 こういうケースは、工務店の建築費はビックリするくらい高いです。 いわゆる地主さんの土地にアパートを建てるような工務店なんでしょうか。 こそばいくらい、こちらをよいしょしてくれるような雰囲気です。 これが一つ目。 もう一つは、180度違っていて、 こちらからお願いしてやってくれる的な所です。 こちらが頭を下げ…
過去にアパートの融資を受けた時に、その銀行と預金の約束をしていました。 法人に〇万円を預金する事。 個人に△万円を預金する事。 預金をするという約束をしているわけなので、そのお金を使う事はできません。 法人の方は、まだ意味があると思います。 決算書に、その数字が残るからです。 あればあるほど、自己資本比率や債務償還年数などの数字が良くなるので、 使えないお金だったとしても口座の中に存在するだけで意味はあると思います。 一方で問題があると思うのは、個人の預金の方ですよ。 使えませんし、 かと言って、個人の資産なので、 （中には個人のお金を法人の方に加味してくれる金融機関もありますが） 直接的には…
先日、こんな事がありました。 築古アパートで、よさげな物件を発見し資料請求をしました。 しばらくして仲介から電話が。 仲介「どうですか？」 私 「よさげですね」 「少し検討させてもらってもいいですか？」 仲介「はい。結構、検討される方が多いのでよろしくです」 私 「そうなんですね。たくさんの方が検討されているんですね」 仲介「ちなみに金融機関はどちらを使われますか？」 私 「〇〇銀行を使うつもりです」 仲介「そうなんですね。。。。」 私 「物件の特徴から、〇〇銀行がハマるかなと思ったのですが、 他の方はどちらを使われると言ってるのですか？？」 仲介「はい。トラストです。」 「全員、トラストで融…
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それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
