専業大家への道

師匠探し

これから不動産投資を始める人は、メンターみたいな人を見つけて、助言をしてもらってやっていくのが良いという話をたまに聞きます。 そういう話があるので、 これから不動産投資を始めるぞ！って時に、 とりあえず師匠みたいな人を探して弟子入りしようかと考える人は、おそらく一定の割合でいると思います。 しかしですよ。 その師匠を見つけるのって難しいと思うんですよ。 不動産投資のいろはくらいがわかっていたら問題ないかもしれませんが、まったく何も知らない状態だと難しいと思います。 とりあえず、知名度がある大御所みたいな人に弟子入りするか～ と考えるというのは一番デンジャーな気がします。 理由はいくつかあります…

2023/03/31 18:00

結果オーライ

初心者向けの話です。 1棟目を買う時の話です。 初めての物件を買う時に、 その物件にソコソコの問題点があるんだけど 気が付かずに買っちゃう事があると思います。 買ってから、後から、その問題点に気が付くというパータンです。 そういう事って結構ある話だと思います。 問題点に気がついて買った当事者は失敗したと思うかもしれませんが、私はそれで良いかなと思います。 変にいろんな事に気が付いてしまって、 結果、何年も経っても物件が買えないよりは、（うっかり気が付かないで） ソコソコの問題点がある状態で物件を買う方が全然いいと思います。 さすがに即退場になるような致命的な問題点だとよくないですが、 ソコソコ…

2023/03/30 18:00

積算系銀行で新築を建てるという事

土地から新築であれ、 建売新築や売建新築であれ、 首都圏で新築を建てたり買う場合、収益還元系の金融機関を使うのがセオリーです。 しかし収益還元系金融機関というのは、そんなに何度も連続で使えません。 連続的に頻繁に新築を建てていく場合、積算系の金融機関を使って建てていくようにならないと難しいような気がします。 しかし首都圏で、積算系金融機関を使って新築を建てるというのは非常に難しい事です。 今日のブログはそのあたりの話をしたいと思います。 ここでは簡単のために、 「金融機関の評価額」イコール「路線価ベースの積算値」とします。 さらに、実際は建物の方も延床面積から再調達価格などを使って積算を出して…

2023/03/29 18:00

目標と手法が合致しているのか

あと何棟、物件が欲しいですか？ 私は目標が7棟なので、あと3棟です。 もう少しと言えばもう少しです。 しかしながら、そういう規模でなくて、 メガ大家とかそういう規模が目標だったらどうでしょうか。 メガ大家クラスまで持って行こうと思えば、 必勝法みたいなパターンを確立して、 それをひたすら繰り返すみたいな事をやっていかないといけません。 それをするためには、 融資という観点で買い続けれるようなやり方でないと成り立ちません。 それと、買っていく物件がそれなりに存在している必要があります。 当然、それらが儲かるものでないといけません。 私は、とりあえずあと3棟という目標なので、再現性の無いような方法…

2023/03/28 18:00

ローラー作戦2023年春の陣

少しずつですが、金融機関のローラー作戦やってます。 まだまだですが。 今回は、新築と築古の2つのジャンルでローラーをかけています。 ローラー作戦は定期的に実施するのをお勧めしたいです。 金融機関に融資の考え方をヒアリングすると、 必ず耐用年数までしか融資しませんとか、 2割自己資金だとか、 定型文が回答されるんですが、 いかにその定型文からオマケしてくれるのか？ オマケしてくれる金融機関はどこなのか？ というのを聞き出すようにヒアリングをするのがポイントだと思います。 そういうのは、実際に案件を持ち込んで、 こちらの資産状況などをみてもらったうえで初めて見えてくるところだと思います。 ローラー…

2023/03/27 18:00

ふんわりした話

ふんわりした話です。 儲かるものは2つあるんじなゃないでしょうか。 歪んでいるものとなかなか得難いもの。 歪んでいるものというのは、 割安な値段のものという意味です。 100の価値のあるものを80で買ったら割安な20の分はもうかるという。 私は儲かるのはこのパータンだけかなと思ってました。 でもなかなか得難いものも儲かるなって思ってきました。 希少なものです。 誰もが欲しいものです。 希少なものなので値段がどんどん上がっていくものです。 わかりやすい例で言うと都内の一等地とか。 希少性が強すぎて価値と価格が合致しきれにくくて、ある意味歪かもしれません。 この2つがあるんじゃないでしょうか。 2…

2023/03/26 18:00

不動産投資の1つの基本

先日、FIREされている不動産投資家の方と話をした時の話です。 みんな資産状況が違うので、人それぞれいろんな考え方があるのですが、 普通のお金が無い人が不動産投資をする上で基本とする考え方ってどういう考え方なんだろうかという観点で書いています。 極めて個人的な意見です。 私の考えは、 利回りを追求するというのが基本だと思っています。 そして、 満室経営ができる範囲の中で一番利回りが出る物件を買うというのが基本だと思っています。 こういう話をしていたら、FIREをしていた人が言いました。 「私はちょっと違うよと」 その人の考えは、ちょっと違うようです。 その人の考えは、 大家としての客付けスキル…

2023/03/25 18:00

融資の提案

築古物件の資料を取り寄せたりしていると、 先方の業者が、融資してくれるとっておきの金融機関をご提案いたしますよと言ってくるではないですか。 誰も知らないとっておきの金融機関のようで、ぜひぜひとオシが凄い。 全然期待していなかったのだが、 そこまで強い圧でプッシュしてくるので、 お手並み拝見とばかりに提案を聞く事にしました。 メンドくさい入力フォームに情報をたくさん記載してその業者に提出。 さあお手並み拝見と、業者の回答・提案を待っていると、 提案してきた金融機関はなんと、「トラスト」でした。 む、む、む。それは誰でも知っている金融機関ではないか！ 期待していたのでかなりダメージを受けました。 …

2023/03/24 18:00

検討エリアにお引越し

投資の検討エリアの土地勘を得るために、そのエリアに引っ越ししてみたいという思いがあります。 しかしながら、家族もいて、子供の通学の縛りもある。 融資をしてもらっている金融機関から引っ越ししたらアカンといわれている。 どこかに遊びに行ったり買い物をするのにあたって不便な所だったらイヤ。 などなどの理由から中々今のこのタイミングで引っ越しするというのは難しいです。 しかし、そのエリアの土地勘を得るのは、そこに住むのが一番いいというのは凄くわかるんです。 代替案としては、 1週間とか1か月とか、期間限定でウィークリーマンションなんかを借りて、 そこでしばらく生活をするというのがあるのかもしれません。…

2023/03/23 18:00

スーパーリーチ棒

スーパーリーチ棒って知ってますか？ （稲妻リーチ棒もある） ゲームセンターにある麻雀ゲームのアイティムで、このアイティムを使ってリーチをかけるとかならず次の順であがれるというものです（リーチ一発ツモできる） 実際にはありえない夢のようなアイティムです。 物件を金融機関に融資打診する事があると思います。そしてその融資打診が本部審査までOKになったとしましょう。 その状態というのは、まさにスーパーリーチ棒をゲットしている状態ではないでしょうか。 融資審査OKをもらっているのと同じ種類の物件を見つけて、買付申込をだせば（リーチをかけたら）かならず（融資がついて）物件が買えるという状態なのではないでし…

2023/03/22 18:00

いろんな手法

先日、先に進まれている先輩大家さん達と飲みに行ってきました。 自分がやっている手法と異なる投資家さん達と話をするのはとっても参考になりますね。 どうしても似たような事を手掛けている投資家さんと話をする機会が多くなるので非常に参考になりました。こういう機会はこれからも積極的に作っていきたいですね。 自分がやっている手法以外の事を考える事って少ないと思います。 おそらくですが、手法によっては難易度が結構違っていたりするんだろうなって思いました。 ひょっとしたら、とある投資手法はうまくこなすためには凄く難しい事をクリアしないといけないかもしれません。 一方で、他の投資手法だとそんなに難しい事をクリア…

2023/03/21 18:00

ちょいとやってみたい事

実は私は工場萌えなんです。 一時期は、よく川崎の埋立地にハマってました。 夜の湾岸線とかテンションあがりませんか？ あのあたりは埋立地エリアも、陸地側のエリアも結構、探検していたので詳しいです。 それで最近思ってきたのは、 日本の他のエリアの工業地帯に行ってみたいのです。 日本にどれくらいそういうエリアがあるのか？ どれくらいの規模であるのか？ 人が近くまでいってちゃんと見れるのか？ まだ調べていないのですが、これから調べていきたいと思っています。 ちょっと興味あるのは、瀬戸内エリアの水島コンビナートとか。 日本旅行も結構行ってますが、 こういう一般的に観光地ではないエリアに行くようになるって…

2023/03/20 18:00

大きな力

何のために不動産投資をやってますか？ 生活のためとか、生きがいのためとか、 いろいろあると思います。 普通はそんなところだと思います。 不動産投資だけではないのですが、 困っている人のためとか、世の中の人たちのためにみたいに公の人のためにという理由で頑張っている人もいます。 世の中で成功している人って、 自分のためにという事でなく、 自分以外の人のために頑張っているって人がそれなりにいるような気がします。 大企業の社長とかは、 私利私欲のためでなく、 公のために頑張っているって人が多いですよね。 ちょっとオカルト的な話なのかもしれませんが、 たくさんの人のために頑張るという人は、 不思議な力が…

2023/03/19 18:00

OPEN THE DOOR

新しい扉を開く事ができました！！！ ①信金の扉 ②本部の扉 ③保証協会の扉 ④エリアの扉 この4つの扉を同時に開く事に成功しました。 今回、運転資金の融資ということでとある信金さんから少額ですが融資をしてもらいました。 その運転資金の融資も保証協会付きの融資にしました。 1石4鳥ってヤツです。 信金は一見さんには渋いけど、取引実績がある人にはやさしいと言われています。 これからは実績のある人間という事でいい取引ができるかもしれません。 まず1つ目の扉は信金の扉です。 2つ目は、本部の扉です。 支店と本部とでは融資承認までのハードルが全然違うような気がします。 とにもかくにも本部との取引実績を作…

2023/03/18 18:00

収益還元のみで

新築物件を収益還元系の金融機関だけを使い続けてたくさん買い続けるのって難しくないですか？ 普通に2～3棟くらい買えば頭打ちしそうです。 そこで売却をしていくわけです。 大きなお金が手元に残るので、 それを元手に物件を買っていく事になると思います。 最初は1億円くらいの規模しか買ってなかったとしても、売却を経てキャッシュリッチになり、2億円くらいの規模の物件が買えたりとスケールアップしていくと思います。 最初は3棟しか買えなかったとしても売却を挟む事で、1棟あたりの規模が大きくなったり4棟買えたりすると思います。 ここからは私の推測なんですが、 しかしながら、またどこかで頭打ちするような気がして…

2023/03/17 00:00

狙いをアジャスト

最近、ローラー作戦とまではいきませんが、ちょっとしたプチローラー作戦で、 いろいろと金融機関にあたっています。 すでに付き合いのある金融機関や、 過去に相談をしていた金融機関、 新しい金融機関もいくつか。 金融機関に、これから狙おうと思っているジャンルの物件をぶつけるのは本当に重要です。 そういう物件をぶつけるといろんな発見があります。 もう少しこういう物件にした方がいいとか。 自分の中で考えている所と、金融機関が融資を出してくれる所は、ちょっとずれていたりする事も多いです。 そういう狙いどころを見直すというのは本当に重要だと思います。 私も、新築で融資を出してくれそうな金融機関と築古で融資を…

2023/03/16 18:00

ゴールから考えると

私の中では、7棟のアパートを買うというのが一つの目標にしています。 戸数で言うと、50戸くらいを目標にしてます。 今、4棟34戸なので、戸数で言うと16戸です。 7棟まであと3棟だとすると、 1棟あたり5～6戸くらいのものを3棟買えば到着できるくらいの規模感です。 棟数が増えれば増えるほど融資は難しくなります。 7棟をゴールとすると、 最後の7棟目は公庫で融資＆残りの資産を投入ってパターンで買えるような気がしています。 公庫は、比較的融資のハードルは緩い印象がありますから。 さかのぼって、6棟目はトラストあたりを使うって事もあると思っています。 勝手な印象なんですが金利が高い分、融資も出やすい…

2023/03/15 18:00

スルガと静銀

スルガ銀行と静岡銀行。 同じ静岡県にゆかりのある銀行です。 最近、両方の銀行について情報を集めています。 ひと昔前は、似たようなカテゴリの金融機関だったのかもしれませんが、 最近は、全く正反対の対局をなす金融機関になってしまったような気がします。 スルガ銀行が収益還元系金融機関で、 静岡銀行が積算系金融機関という事ですね。 収益還元系と積算系は、評価の出る物件の方向性が正反対な傾向にあるので、両方を検討しているという人は少ないのかもしれません。 私は今のところ、どちらの評価方法の金融機関でも使えるように、 両にらみで進めてきましたが、 そろそろどちらかに絞らないと前に進まない状態になっていきて…

2023/03/14 18:00

大切な所は

同じ投資でも、人によって大切にしている所は違うと思います。 土地から新築をやっている人でも、 土地の形状からとにかくいいプランを作り上げるという所に重きを置いている人もいれば、 部屋の付加価値などのバリューアップに重きを置いている人など、 いろいろいると思います。 私もそれなりにこだわりがあって、 上に出てきたのとちょっと違う所に力を入れています。 その話はまたの機会に。 土地から新築以外でも、不動産投資全般でもそういうのはあると思います。 とにかく1棟物を買いたいんだ！！という人はそういう観点になりますし、 私の場合は、どうすればアパートを何棟も買い続ける事ができるのか？ というのを自分の一…

2023/03/13 18:00

同じ投資でも

同じ投資でも目線や目指す方向性がちょっと違う所もあるような気がします。 先日、土地から新築をやっている人がたくさん集まるような所に行く事がありました。 土地から新築といっても、 都内でRCを建てている人もいれば、 都内で木造アパートを建てている人もいます。 神奈川県で木造アパートを建てている人もいれば、 埼玉県で木造アパートを建てている人もいます。 同じ土地から新築というジャンルなんですが、 ある1つの観点では、考え方の方向性が違うって事を実感します。 私は神奈川県で木造アパートを建てる事を主軸にしているのですが、 都内でRCを建てている人と、ある観点では考え方がちがうなと思う事がたまにありま…

2023/03/12 18:00

3年前は？

毎日ブログを書くようになった3年前を振り返りたいと思います。 3年前なので、2020年3月ですね。 ちょうど2棟のアパートを所有していた頃でした。 2棟目を購入してしばらく経過したくらいの時期。 2棟目の築古アパートを購入して、その築古アパートは自主管理にチャレンジをしていましたね。それで自主管理の方も安定したので、新しく3棟目を目指していた事でした。 スルガショックで金融機関が渋くなっていた時期ですが、 コロナが始まるかどうかくらいの時期で、 そんなに不動産の価格が上昇しているという頃ではなかったような気がします。 当時も、次にどういう物件を買うのかというのは悩んでいましたね。 築古を買うの…

2023/03/11 18:00

祝・3年連続ブログ投稿！

早いもので、ブログを毎日書くようになって3年になりました！ 普通にブログを書くだけでなく、毎日、一日も休むことなく 3年間連続でブログを投稿し続ける事ができました。 毎日書いています。 3年間なんで1095日です。 自分で自分をほめたいと思います。 あっという間の3年間です。 仕事が忙しい日もありました。 遊びに疲れた日もありました。 数日間の旅行に行った日もありました。 はやりの病気にかかって数日間寝込んでいた日もありました。 そういう日でも、休まずブログを書く事ができてよかったです。 ちなみに旅行とか行く時は、その前に1週間前から事前に何日か分をストックしたりしていました。 毎日書くように…

2023/03/10 18:00

はや2か月

早いもので2023年も3月に入りました。 2023年も、もう2か月も経過しちゃいました。 2／12（＝17％）です。 この2か月、不動産投資活動はどうだったのでしょうか。。。 土地から新築の方は、、、 いくつか検討はしたもののオシイ所までもいける案件を作る事はできませんでした。 築古の方は、、、 1件だけ買い付けを出しました。 それだけです。 2か月間の成果としては、ちょっとさみしいような気がします。 少なくとも2倍くらいは手数を増やしたいです。 最低でも月イチくらいは買い付けを発射させたいものです。 土地から新築の方は、検討の精度を上げたいです。 検討はそれなりにしてましたが、空振りが多かっ…

2023/03/09 18:00

年1物件

1年に1物件くらいの頻度で、すごくいい物件の情報が飛び込んできます。 年イチのオバケ物件みたいな。 明らかに異質なくらい良い物件です。 誰もがうらやむ物件です。 そんな物件が年に1回くらいの頻度で飛び込んできませんか？ おそらく投資家は、その1年に1回飛び込んでくるオバケ物件をだけを、年イチで買うだけで凄く成功できると思います。（なかなか買えないけど） それはさておき。 そういう年に1回のオバケ物件が先日飛び込んできました。 私の中では、それなりの反応速度で反応できたと思っているのですが、申し込みは2番手。 番手は、融資のメドがついた人からもらえるという事で、融資打診勝負になりました。 しかし…

2023/03/08 18:00

次買うと、、、

なんやかんや言ってますが、次の展開が悩ましいです。 私の場合、次に新築を買うと間違いなくしばらく買えない状態になるような気がします。 （次も確実に買えるわけでもないのだが） 築古でいいものを買う事ができたら、その次も買えるかな。。。？？？ 新築を買うとお休みモードに入ってしまうかもしれませんが、売却したら復帰できるような気もします。 ですので、あくまでも新築オンリーでという作戦も全く無理でもないのかもしれません。が、いずれどこかで頭打ちはしそうかも。 いい築古を買えば、足がピタリと止まるという事もないかもしれませんが、 私の場合、築古だとそんなに大きい戸数のものは狙わないので、ひょっとしたら買…

2023/03/07 18:00

一番最初の選択を選ぶうえで

これから不動産投資を始める人向けのブログです。 まあ最初に新築を買うか築古を買うかっていう命題にぶつかるわけです。 今回のブログでは、 ごく一般的なサラリーマンだという前提で話をしたいと思います。 超高収入ではなくて、すごい資産を元々持っているとかでもないという前提で。 わかりやすくするために、数字は代表な数値にしてます。 あえて極端に、断定口調で書いてます。 新築アパートを買っていく事を選んだ場合、基本的に2棟しか買えません。 土地から新築で割安で建てることができたり、うまくやっていく事で3棟買える事もあると思います。 短い期間でという前提です。売却とかからめたら若干変わりますが、基本的に数…

2023/03/06 18:00

新たな選択肢

不動産投資も非常に難しい局面になっているような気がします。 特に土地から新築は、超難しい局面だと思います。 土地代高騰に建築費の高騰。 プレイヤーの増加。 CFが出ません！ かなり難しい局面です。 「誰が一番いい土地から新築アパートを作れるかコンテスト」に参加しているわけでなく、 私の場合は資産を増やす事であったり、一定の安定した収入を確立させるのかというのが目的です。 土地から新築だけにこだわる必要はないと考えています。 確かにハマった時のインパクトは大きいですが、投資家である以上、1棟だけでなく複数の物件を連続的に買うというのが基本です。 1つの投資と心中するのでなく、いろんな選択肢も考え…

2023/03/05 18:00

狙い目の戸数は

アパートを建てるにしても高効率の狙い目の規模があると思います。 先日、工務店の担当者と話をしました。 そこで担当者がこういう事を言ってました。 「戸数が少ないアパートを建てるのは、少し割高になりますよ」 分かりやすい例で言うと、 4戸のアパートは建てるのに割高なわけです。 直感でわかると思います。 肌感覚を聞くと、4戸、6戸くらいだと割高になるようですね。 感覚的に、8戸以上とか、それくらいあれば割高にはならないようですね。 一方で、戸数が大きい方はどうでしょうか？ おそらく、建築費という観点では大きければ大きいほど割安になっている傾向のような気がします。 一方で大きくなるといろいろマイナスな…

2023/03/04 18:00

反応が全然違うよね

工務店の開拓は日々、行っています。 いろんな工務店の人と話をする機会があるのですが、工務店の担当者の反応って結構違うと思います。 工務店によって、分かりやすいくらい180度違う印象があります。 主に2種類あります。 まるで私が王様であるかのように、たてまつりあげてくれるような態度の工務店。 こういうケースは、工務店の建築費はビックリするくらい高いです。 いわゆる地主さんの土地にアパートを建てるような工務店なんでしょうか。 こそばいくらい、こちらをよいしょしてくれるような雰囲気です。 これが一つ目。 もう一つは、180度違っていて、 こちらからお願いしてやってくれる的な所です。 こちらが頭を下げ…

2023/03/03 18:00

死金を無くすように

過去にアパートの融資を受けた時に、その銀行と預金の約束をしていました。 法人に〇万円を預金する事。 個人に△万円を預金する事。 預金をするという約束をしているわけなので、そのお金を使う事はできません。 法人の方は、まだ意味があると思います。 決算書に、その数字が残るからです。 あればあるほど、自己資本比率や債務償還年数などの数字が良くなるので、 使えないお金だったとしても口座の中に存在するだけで意味はあると思います。 一方で問題があると思うのは、個人の預金の方ですよ。 使えませんし、 かと言って、個人の資産なので、 （中には個人のお金を法人の方に加味してくれる金融機関もありますが） 直接的には…

2023/03/02 18:00

スピード出すために

先日、こんな事がありました。 築古アパートで、よさげな物件を発見し資料請求をしました。 しばらくして仲介から電話が。 仲介「どうですか？」 私 「よさげですね」 「少し検討させてもらってもいいですか？」 仲介「はい。結構、検討される方が多いのでよろしくです」 私 「そうなんですね。たくさんの方が検討されているんですね」 仲介「ちなみに金融機関はどちらを使われますか？」 私 「〇〇銀行を使うつもりです」 仲介「そうなんですね。。。。」 私 「物件の特徴から、〇〇銀行がハマるかなと思ったのですが、 他の方はどちらを使われると言ってるのですか？？」 仲介「はい。トラストです。」 「全員、トラストで融…

2023/03/01 18:00