土地から新築をしているのですが、 高利回りを目指すので、どうしても田舎のエリアを検討の対象にする事が多いです。 この前、こんな夢を見ました。 かなり田舎の土地を買って、そこにアパートを建てるという夢なんですが、 客が全く付かないという夢を見ました。 怖すぎです。 悪夢です。 これは正夢なんでしょうか。 草原が広がるようなかなりの田舎です。 地平線まで何もないくらいの田舎に新築のアパートを建ててるんですよ。 そして案の定、誰も住んでくれません。 怖いです。 たまに検討した土地を現地視察するんですが、 田舎過ぎて、「こんな土地は絶対にありえんでしょ！！」、「ちょっとチャレンジしすぎでしょ！！」 っ…
土地から新築を勉強する上で苦労した点を書きたいと思います。 土地から新築の勉強は、とにもかくにも、たくさんの企画の検討をこなす事が一番勉強になると思います。 最初の1つ目は右も左も分からない状態で大変なんですが、2つ目、3つ目、とこなしていくうちにわかっていくようになると思います。 数をそれなりにこなすとわかってくる世界だと思うのですが、 私が一番苦労した点というのは、 『検討に値する土地が全くなかった』という事かなと思います。（なかなか出てこなかった） 練習したいけど、練習になる土地が出てこないので練習が進まない。 というのも、 コロナ禍で土地が急騰して、目線に合う土地が全くなかったというも…
物件探しの時は、エリアである程度の強弱をつけて探しています。 一番よくあるのは駅です。 でも駅だけでなくて、もう少しざっくりとしたエリアで見るべきかなと思ってきています。 弱い駅でも、駅のこっち側とあっち側で全然違ってきたりします。 一方は山で、一方は平地だったりと。 弱い駅でも、特定のエリアは結構よかったり。 いまは、砂漠の中での宝探しみたいなものです。 いい物件は、誰もがわかるところにはありません。 誰もがわかるところにある宝は他に人に取られてしまっているからです。 安直に駅だけで判断するんじゃなくて、 もう少し絞ったエリアで判断するというのも重要かもしれませんね。 というのも、駅フィルタ…
ちょっと嬉しい事がありました。 空き部屋に申し込みが入り、満室大家に返り咲けそうです。 よかった。 年末の時点で1月末に退去の予告が入ってました。 さらに、年始に去年の7月に竣工した新築アパートから同じく1月末に1部屋退去の連絡が。 1月末日の時点で2部屋が退去予定でしたが。 繁忙期という事で、2部屋とも無事に埋まりました。 いずれも退去が行われて、ハウスクリーニング中に次の入居者が決まって、 ハウスクリーニングが終わるとともに入居になるという、 すごくいい感じで入居者が決まりました。 繁忙期パワーって凄いですね。 私は令和に入ってから大家をスタートさせたのですが、 コロナ禍でほとんどの期間で…
不動産投資をやり始めて、徐々に世界が広がっていくと、ほんと凄い人だらけだなって思います。 みんな凄い人ばっかりですわ。 そして、みんな金持ちですね。 ビックリするくらい金持ちの人はもちろん、 ナチュラルにみんな金持ちですね。 私はサラリーマンなんですが、 そのサラリーマンの世界ではとうてい知る事もないような人とか。 事業をしている人とか。 不動産投資でお金を増やそうと頑張っているわけですが、 やはりお金はお金のある所に集まるんだなーというのは、本当に実感します。 いま、私はどうしたら規模を増やすことができるのかっていうテーマで頑張っているんですが、そういうのは誤差レベルみたいな話ですね。 4棟…
たまにアホな雑音が聞こえてきます。 いろんな雑音あります。 中学生のケンカみたいなしょうもない話だったり、 くだらないモメ事だったり。 人生は有限なんで、 そんなアホな話に自分の脳ミソのリソースを使いたくないです。 脳ミソは消耗品です。 そして時間がもったいないです。 そういうアホな事に脳ミソのリソースを使うくらいだったら、 もっと有意義な、前向きな事に使いたいです。 自分の目線の下の方の足元を引っ張りあうようなしょうもない事にエネルギーを使うくらいだったら、もっと自分の進むべき道の先の延長線上にある人生の大きな問題に脳ミソのリソースを使った方が絶対にいいはず。 不可避のトラブルもあるかもしれ…
2～3年前の話です。 あるアパート用地がありました。 アパート以外は向いてないような土地です。 ちょっと割高だったので、手が出ませんでした。 そのアパート用地は良い面もあれば悪い面もあるんですが、なかなか値段が高かったんです。 売主的には、ホールドは考えてなくて売りたいようです。 でも、なかなか買い手が付きません。 しばらくして値段が下がりました。 もともとビックリするくらい高かったので、値下げはそうだろうなって感じでした。 でも、まだちょっと高いです。 やはり売れません。 私的にも、あともう少し値段が下がれば、こちらとしては良い感じなんだけどなーという状況。 そこで私は指値をしました。 正直…
推定家賃が出るアレについて。 自分で使った時の印象なんですが、家賃が高めに出るような気がします。 私の案件だけなのかもしれませんが。 5千円から1万円くらい高いような気がします。 個人的な興味なんですが、どういうアルゴリズムで推定値を出しているのかっていうのが気になります。 凄く当たり前に考えると、 客付けのポータルサイトなどの情報を吸い上げて、それを統計処理しているような気がします。 客付けの成約事例をデータベースに推定しているのなら正しい数値を出しやすいと思いますが、客付けのポータルサイトのデータを使って推定しているのであれば、少し手を入れないといけないのかなと思います。 客付けのポータル…
1つ収益物件を買うと、ほぼ100％「物件買いたい病にかかる」と言われています。 多かれ少なかれあると思います。 私もかかりました。 何棟か物件を保有するようになり、 最近は、物件を買うのがちょっと怖いという感覚がでてきています。 もちろん、物件は欲しいのでどんどん買っていくというスタンスなんですが、 怖いという感覚も少しづつ増えてきているような気がします。 物件の保有数が増えれば増えるほど、その感覚は大きくなってきているような気がします。 毎日、なんどもポータルサイトやいろんな情報を漁っていて、 新しい物件の取得を目指して日夜活動しているんですが、 いい案件が出てきて、前に進めようとしてくると…
世の中にはいろんなグループがあります。 とある会の集まりだったり、SNSの集まりだったり。 小さい数名くらいのグループもあれば、数十名くらいのグループもあります。 誰でも参加できるグループもあれば、特定の資格がないと入れないグループもあります。 洗練されたグループもあれば、ある意味誰でも参加できるあまり洗練していないグループもあります。 数が多いグループだと、どうしても変な人って一定の割合で存在しちゃいます。 変な人というのは語弊がありますね。自分と合わない人と言い換えておきます。 100人いたら1人くらいはそういう人は出てくるのかもしれません。数字はテキトウです。 誰でも参加できるグループだ…
早いもので、1月も下旬にさしかかってきました。 まだ正月だと思っていたのに、早いですね。 最近の不動産投資の活動としては、物件を直接的に獲得するための本丸を攻める取り組みというよりは、準備のための外堀を埋める事ばかりです。 金融機関の開拓であったり、 業者の開拓であったり。 準備のためのフォームアップばかりやっているような印象です。 アカンですね。 年末の取り組みも落ち着いて、 ゼロから走り出そうとしているんですが、 全然うまく活動できてないです。 反省です。 効率やエレガントに行動をするという事ばかり考えて、 がむしゃらに本丸を攻めるという事がおろそかになっているような気がします。 もっと動…
関係を作ろうとしている信金があります。 かれこれ3年くらいは、付き合いがあります。 私の自宅にもお茶を飲みに来てくれたりします。 いっつも、ぜひぜひ融資させてくださいね～！！ と、かなりいい感じの言葉をかけてくれます。 もちろん、何度か融資の打診をした事があります。 でもね。 全然、融資がハマらないんです、 いつでも融資します！！って言ってくれるんですが、 3年間、結果融資ゼロです。 これはいったいなんなんでしょうか。 『貸すよ貸すよ詐欺』なんじゃないでしょうか。 渉外課の担当者は、かなりイケイケで前向きなんですが、 融資課の担当者が、かなり渋ちんなんです。 融資打診の結果、イマイチの回答が返…
今日のブログは超初心者向けです。 たまにツイッターなどのSNSで、 こんな物件をこんな融資で買おうとしるんだけど、 みたいなものを見る事があります。 その中で、トラストとか静銀くらいの金利の融資をつかって、結構利回りの低い物件を買う事例をたまに見ます。 たまに見ただけで、そりゃーヤバいでしょ。って思うくらいの数字になっている事があります。 ただ当人は、そのヤバいという感覚が分かっていないような気がします。 これから不動産投資をするって人はら収支構造として、どういう感じにしておくべきかはわかっておいた方がいいと思います。 全収入に対して、どれくらいのウェイトでローン返済がしめていて、 経費でどれ…
付き合いのある金融機関から連絡が入る。 いったい何の要件だ？？？ 金融機関「よかったら収益アパートを紹介するんで買いませんか？」 このパターンはよく聞く話で、 あんまりいい物件は紹介してもらえないっていうのはよく知ってる。 私 「融資ってつくんですか？」 私は金融機関の担当者に聞いてみた。 金融機関「そりゃーもちろん、ちゃんと融資が付く状態のものを紹介いたしますので！」 おー！！ 正直、このパターンはあんまり喜んだらアカンパターンのものなんだけど、 いまのご時世、融資も付くんだったら少しくらいショボい物件でも無い事も無いんじゃないんじゃない？？ そう思った。 金融機関の担当者が、いかがいたしま…
銀行探しと物件探し、どちらが先か？ 教科書的な事を言うと2種類あります。 融資先行型と物件先行型。 買いたいと思う物件が決まってから融資してくれる金融機関を探すスタイルと、 先に融資してくれる金融機関を見つけてから物件を探すスタイル。 世の中の事例的には、どちらもあると思います。 どちらがいいのかと言われたら、融資先行型の方がいいと私は思っています。 物件先行型でも買えると思います。 でもやっぱり、狙っている物件の強さによるんじゃないでしょうか。 他の人が買わない・買えないような物件だったら、物件先行型でいいんじゃいでしょうか。 凄く高い物件で、その価格が買える人間がかなり限られているようなケ…
アパート探してます！！って言ってる人がいて、 詳しく話をしていると、 そもそも今の状態だと融資つかないんじゃないのって人がたまにいます。 ☓☓エリアを投資の対象にしていた人で、 エリアを変えて〇〇エリアで物件を探しているんですよ～って人！ そもそも、そのエリアで融資付けできる金融機関のメドはついてるんですか？ もともと小さい規模の投資をしていた人で、 最近は土地から新築で土地探しをしているんですよ～って人。 そもそも融資つくん？ 最近は、築古の土地値系の物件を探しているんですよ～って人！ そもそも、耐用年数超えの物件を融資付けできる金融機関のアテはあるん？？ これから不動産投資を始めようとして…
土地から新築の目線の話です。 4棟目が落ち着き、5棟目を探し始めてはや3か月。 2～3年前の相場は大きく変わっているのですが、 目線を変えて企画を作ろうとしています。 何件かは、融資の打診を出したり、おしいところまでいった企画もありました。 結果的には、成果ゼロなんですが、 振り返ると、全然目線が甘かったような気がします。 冷静な分析ですが、 過去の相場観や過去の自分の目線と、 今の相場観と今の自分の目線とが、 まだまだこんがらがっている状態なのかもしれません。 一言で言うと、市場相場の分析が甘かったという事。 新しいものにアップデートしきれていない。 このあたりうまくアップデートできていたら…
今の市場だと、普通に市場で売られているものを買っても全然儲かりません。 中古のアパートだったり、土地だったり。 多少は、チャレンジングな試みをして、うまくそれがいけばいい案件になるというのがあると思います。 分かりやすい例で言うと、指値とかですね。 無理目の指値をして、仮にOKだったら凄くGOODな案件になる。みたいな。 土地から新築でも、価格が下がるマイナス材料がある土地があるとして、 そのマイナス材料を投資家がうまく回避する事で安く土地を仕入れて高利回りなアパートが建てれるみたいな闘い方があると思います。 成功率10％くらいの案件を作って、もしもうまくいけばいい投資物件が手に入るという作戦…
冬休みも終わり、平常運転に戻ってきました。 今年の冬休みは何をしていたのでしょうか。 年末からの不動産投資関係の取り組みの対応と、 車の買い替えの対応、 そして子供の受験の対応、 この3つを注力しているうちに終わったという感じです。 不動産投資関係の案件の方は、年が明けていろんなところが動き出すとともにイマイチな結果に終わりそうでして、そちらも落ち着いてきました。 年末の案件がとりあえずCLOSEして、 私の不動産投資の取り組みとしては、真っ白けの状態になり、年が明けた今ようやく元旦が来たみたいな感じでしょうか。 車の方はそろそろ落ち着きそうです。 子供の受験はあともう少し。 もう少しで不動産…
物件を買うかどうかの判断について 絶対評価と相対評価があると思います。 ここでいう絶対評価は、買うかどうかの判断の基準を絶対的な固定値でするというものです。8％くらい利回りがないと、CFが残らないから8％以上の利回りがないと買いません！みたいな。 一方で、相対評価もあると思います。 常にその時代の相場の中で割安なものを買っていくという考えです。 相場より〇〇％安ければ買うよ！みたいな話です。 今の時代、どうなんでしょうか。 これまでの相場観が完全に崩壊していて、 元々存在していた絶対基準だと全然あう物件がなくて、相対基準で買うしか方法がないような気がします。 絶対的な数字であれこれ考えるよりは…
どういう車を買うか検討中です。 その際に面白い事例があったのでその話をしたいなと思います。 検討の候補にあがっている車ですが、 新車で買うと300万円くらい。 しかし6年落ちで走行距離6万キロくらいの中古車が200万円という事例がありました。 ★価格はテキトウに倍率変えています。 この事例って興味深くないですか？ だいたい車って10年、10万キロが寿命みたいな感じ言われているので、 その中古車は1／3しか寿命が残っていないわけです。 しかし価格は新車の2／3くらいです。 半導体不足で新車の納品が半年から1年後とかになっていて、その影響で中古車の価格が急騰しているようです。 中古車って新車に比べ…
15年乗っていた乗用車の乗り換えを検討しています。 15年乗るとさすがにボロボロです。 いつ動かなくなるのかわからない状況です。 さすがにそろそろ買い替えたいと思います。 私は、乗る車にさほどコダワリはありません。 中には車に凄くお金をかけている人がいますが、私はそんなにお金をかけるつもりはありません。 こだわりはないので、走ればOKくらいな感じなんですが、 家族も乗るし、荷物もたくさん積みたい。 高速にのってアチコチいくという事もあって、さすがに軽自動車とか小さい車に乗るのもどうかなとも思っています。 お金は過度にかけるつもりはないのですが、必要最低限の車には乗ろうかなと思っています。 投資…
以下のどの買い方が、金融機関目線で最適なのかを考えています。 （1）法人名義で社用車を融資で購入する （2）法人名義で個人のお金で（役員借入で）購入する （3）個人名義で個人のお金で購入する （4）個人名義で個人のお金で購入する。ただし法人で同額の運転資金を融資してもらう。 「PL」 「BS（資産と債務のバランス）」 「自己資本比率」 「債務償還年数」 の4つの観点で、 「法人」のみで見るのと 法人に個人の資産も加えて考慮してくれる金融機関もあるので「法人＋個人のトータル」で見る、の2つのくくりでまとめました。 その上でどの選択をするのか？ 上位の金融機関や、公庫や保証協会は「法人」単独で見ら…
マイカーの買い替え、融資を引くという観点で以下の4つの中でどれが最も良いのか？ 選択肢はこの4つ。 （1）法人名義で社用車を融資で購入する （2）法人名義で個人のお金で（役員借入で）購入する （3）個人名義で個人のお金で購入する （4）個人名義で個人のお金で購入する。ただし法人で同額の運転資金を融資してもらう。 「資産と債務のバランス」と、 「自己資本比率」と 「債務償還年数」の3つの観点と あわせてPLという観点も追加しました。 （1）から（4）を4つの観点でまとめました。 車を法人で資産計上すると、減価償却が考慮されて、 その分が会計上の純利益としては劣化します。 ＜PLとBS＞ PLで減…
車の買い替えをどうするのか？ 選択肢は以下の4つ。 （1）法人名義で社用車を融資で購入する （2）法人名義で個人のお金で（役員借入で）購入する （3）個人名義で個人のお金で購入する （4）個人名義で個人のお金で購入する。ただし法人で同額の運転資金を融資してもらう。 金融機関の目線でどれが最適なのか？ 「資産と債務のバランス」と、 「自己資本比率」と 「債務償還年数」の観点で考察したいと思います。 【債務償還年数の観点で】 債務償還年数は、債務から現金資産を引いたものを、税引きCFで割ったものです。 債務償還年数＝ （分子★）／（分母★） 分子★＝債務ー現金資産 分母★＝税引きCF これまでと同…
15年乗っているマイカーをどういう形で買うのか考えています。 融資を引くという観点でどれが最も良いのか？ 選択肢はこの4つ。 （1）法人名義で社用車を融資で購入する （2）法人名義で個人のお金で（役員借入で）購入する （3）個人名義で個人のお金で購入する （4）個人名義で個人のお金で購入する。ただし法人で同額の運転資金を融資してもらう。 「資産と債務のバランス」と、 「自己資本比率」と 「債務償還年数」の3つの観点で どでがベストなのか？ 今日は、「自己資本比率」という観点で考えてみたいと思います。 自己資本率というのは、 全資産に対して純資産がどれだけあるのかという数字です。 自己資本比率＝…
15年乗っている乗用車。なんとか車検を通したもののかなりボロボロです。 いろいろ不具合が出てきてだましだましのっているのですが、いつ車が止まるかわからない状況。正直、車の乗るのがちょっと怖い状態になってきました。 そろそろ車の買い替え問題を再考したいと考えています。 前回、どのようにすればお得に車を買うのか？という観点で考えていました。 いかにすればお金がたくさん残るのか？という観点です。 今回は少し視点を変えて、「どのようにしたら金融機関から融資を引くという観点で不利になりにくいか？」という観点で考えたいと思います。 2つ選択しないといけない項目があると思っています。 ・法人名義で買うかどう…
先日、築古アパートの視察に行ってきました。 物件やその近隣を見ていると、近隣の住人の視線を凄く感じます。 あまり気にしていないと、近隣の住人が近寄ってくるではないですか。 逃げるのもよくないのでそのままでいると、 近隣住人「このアパートの大家さんですか？」 と、聞かれました。 私「いいえ、違います」 と答えると、そのまま近隣住人が離れようとするので、こちらから再度声をかけ、引き留めてこのアパートの購入を検討している者だと打ち明けた後にアパートのいろんな話を30分くらいヒアリングする事ができました。 その近隣住人の方はアパートのお隣さんで、 アパートとの境界に生えている植物の落ち葉が気になってい…
次の5棟目は私の中では重要な位置づけなのでかなり慎重になっています。 その理由は、、、、 変な物件を買っちゃうと、次の物件がしばらく買えなくなっちゃう可能性が出てくるからです！ 私のブログでよく出てくる、「資産と債務のバランス」です。 いわゆる資産超過なのか債務超過なのかっていう話です。 債務超過状態になってしまうと、原則的に金融機関から融資は引きにくくなってしまいます。 ↓この話です。 よく自己資金が不足してしまったら次が買えなくなるって話をよく聞きますが、 人にもよりますが一番大切なのは、資産と債務のバランスの方だと私は考えています。 私が次に物件を買おうと考える際に、 「自己資金が足りて…
この3年くらいで達成したいと考えている目標があります。 7棟50戸という目標です。 現時点で、4棟34戸なんで、ちょうど折り返し点を超えたくらいの状況でしょうか。 ただ単純な数字で言うと半分を超えたくらいなのかもしれませんが、 これからが本番といったところでしょうか。 難易度でいうと、これまでゼロから4棟34戸まで増やしてきた事よりも、 これから7棟50戸にもっていく事の方が3倍くらい難しいような気がします。 最初は属性パワーを使って悠々と規模が増やせたのですが、 これからは不動産賃貸業の手腕が問われるフェーズです。 サラリーマンなんて自営業をしている人からすると全然お金を持っていない人種です…
2023年の抱負です。 飛躍のための準備の年にしたいと考えています。 爆発的に規模や資産が拡大できる状態にはまだまだなっていませんが、 そういう飛躍ができるための礎を築けるような1年にしたいなと思います。 お金を創り出すいろんな手法の幅も増やしたいです。 物件としては、最低でも1棟は買いたいです。 そのうえで、ただ物件を買うだけでなく、次以降も買い続ける事ができるように買っていきたいです。★ここがミソね。 いままでは、進むべき道があるとして道なりに物件を買ってきたような気がしますが、 2023年は、「積極的な資金調達」と「決算書の作りこみ」というのは大きなテーマの一つとしてやっていきたいと思い…
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最近、賃貸併用住宅の検討しています。 実は、ちょっと前に、よさげな土地を発見しました。 賃貸併用住宅の検討は全くやってなかったんですが、ものは試しにという事で付き合いのある工務店にプランと見積もりをお願いしたのでした。 結構時間かかりました。 すっかり忘れてました。 返ってきたプラン。そして見積もり。 それらを見て、賃貸併用住宅が現実的に見えてきました。 思ったより総工費が高くなかったというのと、総工費と家賃収入。 そういうのを考えると悪くない話だなと。 ちょうどそのときは別の案件でばたばたしていたのですが、そちらも落ち着き改めて賃貸併用住宅の検討をすることにしたのでした。 プランとしては、あ…
先日、土地から新築でロン特無しをやりました。 話は流れたのですが、内心ほっとしているところもあります。 ロン特はもういいかなーって思ってきています。 正直、融資は自信ありました。 絶対に融資付けできる自信はありました。 しかもそういう自信のあるレベルの金融機関が2つありました。 絶対に絶対に融資は通るでしょう。 仮に融資が通らなかったとしても、 その案件の土地くらいであれば現金持っているので、現金買いもできるわけです。 ただ、これからはよっぽどの事が無い限りロン特無しはいいかなーって思いました。 理由としては、心配になりすぎて会社の仕事に手がつかないだろうし、 日常の生活が生きた心地がしないか…
土地から新築でアパート用地を検討していました。 まあまあいい利回りが出る土地があったので買付を提出しました。 金額は満額で。 あまりやりたくはなかったのですが融資特約無しで。 仲介の話を聞くと1番手で買付を出すことができていたようだ。 融資特約無しで満額で1番手で。 他の人に負ける要素はまったくないと思うじゃないですか。 しかしながら、別の業者に持って行かれてしまいました。 いろいろと思う事があります。 そもそも仲介と話をしている時点で、私のような個人投資家に売るより、アパートメーカーの業者に売りたいという空気感がプンプンしてました。 ですので、負けたと聞いた時は「やっぱりな」という気持ちでし…
最近のアパート用地の購入って、ロン特無しがデフォルトっぽくなってきてますね。 特に大手仲介の場合は。 ロン特無しってなかなか勇気いりますよ。 支店レベルで融資OKだったとしても、 本店レベルで融資NGになる事も全然普通にあるわけですし。 仮に現金買いできるキャッシュを持っていたとしても、現金で買っちゃうとそれ以降の自分の計画が大きく狂うわけですよ。 ほぼほぼ融資も付く状況だったとしても、 仮に融資つかなくても現金で買える状態だったとしても、 ロン特無しは勇気いります。 おそらくそのあたりの結論が出るまで、精神的にかなりキツイと思います。 仕事どころじゃーなくなると思います。 でもこれくらいのリ…
不動産投資をしていると、条件面で苦しい立場になる事ってないですか？ しんどい状態です。 多少のリスクは背負ってもいいと思うのですが、 24時間心配になるようなリスクや、 頭がハゲるんじゃないかって思うくらいのリスク。 そういう過度にストレスがかかるリスクって、 何かしら投資としてよくない状態になっているのかもしれません。 必要以上のリスクを背負っているとか、 自分が許容できるリスク以上のリスクを背負っているとか。 あんまりよくない状態なのかもしれません。 正しくリスクを把握して、 背負えるリスクなのか、 自分の器を超えないリスクなのか。 過度にストレスを感じるのは、基本良くない状態なんじゃない…
それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
