赤字にならない

今年の不動産所得の数字がだいたいわかってきました。 不動産所得は黒字となる見込みです。 つまり、税金が発生します。 事業初年度って計上できる経費が多いのですが、それ以上に収入が多くなってしまいました。 理由は、全三部屋ともに礼金2ヶ月分の収入があったうえに、 二階は来年1月から新規の賃貸がスタートとなり、その礼金2ヶ月がさらに上乗せされるためです。 来年1月からの契約なのですが、今年の収入として扱います。 少し難しい話になりますが、不動産所得の収入の認識は発生主義です。 日本の会計基準では、簡単にいうと、費用は早めに認識（発生主義）、収入は遅めに認識（実現主義）となります。 しかし、不動産所得…

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来年の住宅ローン

私は変動金利0.555％でローン契約をしています。 今年7月が借り入れスタートで、半年過ぎたので、来年半年のローン額が確定しました。 金利は据え置きですので、返済額も変わりません。 固定金利は少しずつですが、上がってきつつあります。 しかし、変動金利はまだ上がっていません。 それはそもそも金利の決定要因が異なるからです。 固定金利は長期金利、変動金利は短期プライムレートにより定まります。 ですので、長期金利の上昇を日銀が容認することで固定金利は上がっても、変動金利に直接影響はないのです。 これまでの短プラの推移を見ると、 短期金利はまだまだ大きく上がらないと私は推測しています。 それと、借入額…

申込み

二階賃貸に正式な申込みが入りました。 契約の締結はまだですが、賃貸条件は合意したので、来年1月より入居です。 年末までダイワさんとの契約ですので、空室が1日もないことになります。 ちなみにダイワさんは部屋のクリーニングをして出ていってくれて、ハウスクリーニングの期間も不要です。 二階北向き40m2なのに、三階南向き46m2よりも高い家賃という、当初の想定よりも嬉しい誤算です。 テナントさんは保険会社です。 個人の保険代理店かと思いきや、大きな商業施設に店舗を構えられるほどの資金力がありました。 来客はほぼなく、営業で外回りがメインとのことで、防犯面の不安もありません。 いろいろとうまくいき過ぎ…

事務所賃貸のデメリット

前回は事務所賃貸のメリットを紹介しました。 今回はデメリットです。 ・固定資産税増額の危険 土地の固定資産税・都市計画税は、住宅用地であれば大きく優遇されます（それぞれ6分の1・3分の1）。 しかし、住宅以外の部分が一定以上含まれると、一部優遇が外れてしまいます。 （我が家は比率的にセーフです） また、建物の固定資産税も40m2～の住宅部分は5年間2分の1となりますが、事務所には当てはまりません。 我が家の場合、見た目は住宅で事務所看板も付けない見込みなので、役所の人は住宅と判断しそうですが。 生活に欠かせない住宅と事業不動産とでは、税優遇が結構異なりますね。 ・防犯の問題 事務所の利用形態（…

事務所賃貸のメリット

我が家の二階賃貸部分は事務所（いわゆるSOHO）賃貸を検討しています。 SOHOは、small office、home officeの略です。 賃貸住宅は比較的親近感がありますが、賃貸事務所は馴染みが薄いかと思います。 違いとしては何があるでしょうか。 まずは、メリット面について考えてみます。 ・賃料が高い 事業用（事務所、店舗）として貸す場合、住宅として貸すよりも賃料は高くなります。 事務所や店舗の賃料の一般的な考え方は、坪単価×坪面積での計算となります。 住宅家賃は単価でなく総額から考えますが、事務所は床面積がピンキリですから。 ただ、SOHOの場合は住宅家賃＋αくらいに落ち着くでしょう。…