地価上昇時の不動産投資～その4 都心エリアへの投資

やっと秋めいてきたなぁ、といった気候ですが、こうなるとあの暑さが恋しくなりますね。 今年の夏は、以外にもビールの売り上げが良くなかったそうです。 日中暑すぎて、ドリンク等の冷たいものの摂取が多く、夕方になって「ビールが飲みたい！」 という気分がやや薄れた結果、ということです。 何事も丁度良くないといけないのですね。 今回も、「地価上昇時の不動産投資」についてお話します。 地価上昇局面になって、「地価下落リスク」を取れるようになると、もう一方の「空室リスク」にどう対処するか、ということになります。 空室への対処として、戦術論としては、フォーム・改修工事の実施、賃料の見直..

地価上昇時の不動産投資～その3 空室率

昨日で、都内での「真夏日」日数が最多記録の「71日」になったようです。 「横綱 白鳳」の連勝記録か、「真夏日」日数か、勝負が気になります。 さて今回は、地価上昇時の不動産投資〜その3です。 先回、地価下落時の不動産投資から、地価上昇時の不動産投資への転換の必要性をお話ししました。 では、具体的に地価上昇時には、どうしたら良いのでしょう。 先回、不動産投資リスクのうち重要なものは、「地価下落リスク」と「空室リスク」だ、とお話ししました。 （不動産投資のリスクとはhttp://syuuji-blog.seesaa.net/article/144899989.html..

（投稿再開）地価上昇時の不動産投資 その2

地価上昇時の不動産投資～その1 循環相場資産

サッカーワールドカップで、日本が決勝トーナメントへ進出し、そして1回戦パラグアイに惜しくも敗れました。 日本のワールドカップは終わりましたが、国民全員に大きな夢をあたえてくれました。GDPにも少なからず貢献してくれたのではないでしょうか。 さて、前回までは「地価下落時の不動産投資」について話しました。 じつは、今現在（平成22年7月時点）では、少なくとも首都圏においては、地価の下落局面ではなくなっています。 先日路線価が発表されていますが、「2年連続の下落」ではあるものの、<strong>「首都圏での反転基調が明確になった」点が強調されています。 つまり今現在では、東京圏..

「地価下落時の不動産投資 その2」

ついにサーカー・ワールドカップが始まりました。 そして、日本がカメルーンに快勝しました！ このニュースのおかげで、「はやぶさ」がやや隠れてしまいましたね。 持ち帰ったカプセルの中身に大発見があれば、また大きくクローズアップさせることでしょう。 さて、先回から「地価下落時の不動産投資」についてお話ししています。今回は「その2」です。 先回、「地価下落時の不動産投資」では、まず「金融機関の担保評価＞物件価格」でした。 これは、「銀行の融資対策」という側面がありました。 そして今回、もう1つのポイントとしてお話するのが、「利回り10％以上」です。 これもど..

地価下落時の不動産投資 その1

久しぶりの記事投稿です。 たいへんご無沙汰しております。 ご無沙汰といえば、惑星探査機「はやぶさ」が7年ぶりに地球に帰ってくるそうです。 幾多の故障やトラブルを乗り越え、60億キロメートルの旅からの帰還だそうです。 無事帰還を果たせたら、日本が元気になる話題となりそうですね。 さて、今回から「地価下落時の不動産投資」についてお話します。今回は「その1」です。 政府発表によると、「景気の底は昨年3月」とのことですが、不動産マーケットの「底」も今から振り返ってみれば「昨年3月頃」ではなかったでしょうか。 国土交通省発表の地価動向調査でも「地価の下落地点が減少（14..

「ﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝ投資はﾀﾞﾒなのか？」

ギリシャ危機の影響か、為替の乱高下が続いています。 友人でFX投資を趣味にしている不動産投資家がいますが、さぞや「損が発生」しているのではないか、と思いきや・・・ こういう乱高下している時こそ、「大儲け」のチャンスなんだそうです。 さて、今回は「ワンルームマンション投資はダメなのか？」という話です。 不動産投資で「ワンルームマンション投資はダメか」という質問を良く聞きます。 結論から言えば、決してダメではありません。 ただし、多くの投資家が、誤解をしたままワンルーム投資をしている点が問題だと思っています。 大昔、株式投資が一部の資産家や大金持ち、または博打..

収益不動産の良し悪しを決める要素とは？

3Dのテレビを見てきました。 ゴルフの石川遼君のバンカーショットの映像でしたが、ボールとバンカーの砂がこちらに向って飛んできました。 思わずよけてしまいますね。 さて先回は、不動産投資の場合、良し悪しを決定する要素が複雑に組み合わさっていて、単に「利回りの高さ」だけを見ても全く判断基準にならない、という話でした。 では、どういった要素に着目すればよいのでしょう？ 以前「不動産投資のリスク」についてお話した事があります。 どんな投資であっても、リスクをどう管理するかで、投資の成否が決定します。 実は、不動産投資も同じです。 各投資家にとって、どんな..

高利回りの落とし穴！？

上海万博が始まりました。すごい来場者のようです。 上海の知人によると、8月くらいには、多少空くので、その頃に来ないか、との事でした。 ところで、この上海の人は、「日本の不動産に投資したい」そうで、不動産としてみた場合、「上海より東京」、らしいです。 さて今回は、「高利回りの落とし穴！？」というお話です。 「高利回りの落とし穴」などと書くと、怪しい投資話みたいですが、違います、不動産投資のお話です。 収益不動産の利回りでいうと、「10％以上が良い」とか、「8％以上が分岐点」など様々な意見を聞きます。 例えば、二つとも1億円の物件で、Aの物件は、年収1,000万円、表面..

不動産独自の投資法

新緑がまぶしい季節になってきました。 あちこちで、新芽が芽吹いています。 同時に、雑草もたくさんはえてきます。 うちの子供に言わせると、「雑草」ではなく、「ハルジオン」というのだそうです。 なかには、「ヒメオドリコソウ」なんて名前のもあって、そんな名前をきくと、雑草だからと言って摘み取ってしまうのも気がひけてしまいますね。 さて、先回まで不動産投資以外の投資について、「FX投資」についてお話しました。 今回は、不動産投資でなければできない事を少し考えて見ましょう。 収益不動産に限らず、「不動産の価値」を決める要素はたくさんあります。 立地、用途地域の別、道路幅員..

FX投資について

わが家の家庭菜園のソラマメも良く見ると、小さな実が育ってきています。 大きな実を収穫して、ゆでて食べるのが楽しみです。 先回から、「不動産投資」を少し離れて、「FX投資」についてお話しています。 手軽にできるからと言っても、投資である以上、リスクもあり、損も出ます。 しかしこの『FX』、前もって「利益」も「損失」も予め確定させておくことが出来るのです。 「利益を確定？」、「損失を確定？」 『FX』をご存じない方には、わかりづらいと思うので、簡単に説明しますが、『FX』ではOCO（ワンキャンセルアザー）、やIFD（イフダン）、IFO（イフオー）といった「前もって決..

他の投資も見てみましょう

4月も終わると言うのに、寒い日が続いていました。 野菜が高い、ということで家庭菜園の人気が高まっているようです。 わが家の家庭菜園でも、ソラマメの花が少し遅れて満開です。 さて今回は、『投資』の事について少し考えてみます。 『不動産投資も投資だ』とは、何回かお話していますが、不動産以外にもいろんな投資があります。 株式、投資信託、金、絵画、競馬？。。。 最近人気の投資に『FX』というのがあります。 以前は、Forex（フォレックス）といっていた、「Foreign eXchange」（外国為替）のことです。 比較的小額な取引証拠金を元手に、1万通貨単位の取引を気軽に行える..

ワンルーム内装の工夫

今年は、本当に変な気候ですね。 急に暖かくなったかと思えば、今度は寒かったり。 せっかく持ち直してきた経済状況に大きな影響が出なければ良いのですが・・・。 さて、先回と先々会で「ワンルーム面積」と「3点ユニット」についてお話しました。 今回も「ワンルーム」に関係してもうひとつ。 一般的に、一部の特別なものを除いてワンルームは、単身者の居住用です。 「一部の特別なもの」というのは、100�uもあるようなハイエンドなものや、あるいは「SOHO」タイプといった「住居」と「オフィス」の中間があります。「SOHO」タイプについては、別の機会で話します。 単身者といえば、圧倒的に多..

3点ユニットはダメなのか？

日差しが暖かくなりました。 まさに春眠の季節です。 先回は、住宅賃料について、少し脱線して「常識のウソ・ホント」をお話しました。 今回も「常識のウソ・ホント・シリーズ」をひとつ。 ワンルームマンションなどには、トイレ・お風呂・洗面が1つになった『3点ユニット』タイプというのがあります。ビジネスホテルなども同じようになってます。 この『3点ユニットは、入居率が悪い』とし敬遠されるケースが多くあります。 多くの人は、『3点ユニットはダメ』と思っています。 果たして本当なんでしょうか？ リクルート社が実施している「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」によると..

ワンルームの面積

桜が散り始めたかと思うと、入れ替わるようにツツジが咲き始めました。 我が家の家庭菜園では、ソラマメの花が「満開」です。 さて、住宅賃料についての続きです。 先回、住宅賃料は景気の影響を受けにくいが、なかには受け易いタイプがある、という話をしました。 それと関連したお話で、「常識のウソ・ホント話」をひとつ。 ワンルームは、何�uくらいが適正と思いますか？ 場所にもよりますが、20�u前後が一般的かと思います。 でも「これからは30�u以上が主流になる」とか「25�u以上ないと空室率が高い」とかの話をよく聞きます。なんとなく、そうかな、と思ってしまうかもしれませんが、これは、明ら..