不動産と住宅の役立つ話題 blog記事詳細ダイジェスト

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耐震強度不足による賃貸マンションの建て替え

UR都市機構が提訴した耐震強度不足の建物除却(取り壊し)に係る明渡し請求訴訟において、東京地方裁判所立川支部はこのほどUR側の全面勝訴の判決を言い渡した。URの主張が、借地借家法で定められている「家主側が賃借人に退去を求める際の正当な事由」にあたるかが争点となっていたが、その主張を認め、「正当事由=今週のことば」の認定について新たな判断基準を加えた。08年3月から住民に対する事情説明を開始し、2年後の10年3月を退去期限に定めた。その間、URは移転住居のあっせんや引っ越し費用などを負担し、入居204世帯のうち197世帯については移転が完了。しかし、残り7世帯はUR側に補強工事による耐震化を求め、退去期限後も入居を続けていたことから、URが11年1月21日に東京地裁立川支部へ提訴した。判決の中で三村晶子裁判長は、...耐震強度不足による賃貸マンションの建て替え

無理な住宅ローンに注意を

不動産業の2月の景気動向指数45.7で3か月連続の改善し、前月からは4.8ポイント上昇した。消費増税前の駆け込み需要が増加し、オフィスビルの空室率も低下が続いている。賃貸は繁忙期であることに加えて購入希望者も増えてきていて、今後も上昇傾向が期待される。一方で社会負担率が40％を超えたとの報道があったが、高齢社会が進む中で社会負担率は数年以内に50％を超える。無理な住宅ローン（世帯年収の15％以上の返済）は家庭破綻を招く。無理な住宅ローンに注意を

消費税増税と住宅

消費税が（平成26年4月1日）から増税されそう建物には消費税が課税される「税と社会保障一体改革」として成立した消費税は、来年の4月1日に8％に、さらに翌年10月からは10％に引き上げられる見通しです。建物には消費税がかかります（土地にはかからない）が、金額が大きいので重大な問題です。住宅の購入に当たり、建物の完成引き渡しが平成26年4月1日以降になると、売買契約締結の時期に関係なく消費税率が8％になり、完成引き渡しが平成27年10月以降になると10％になります。但し、請負建築の場合は今年の9月30日までに請負契約締結している場合は、完成引き渡しが平成26年4月以降になっても消費税率は現行のままです。27年10月以降になっても現行の5％です。注意しなければならない①住宅の請負契約では、建築する土地が決まっている場...消費税増税と住宅

定期借家契約に貸主の事前説明書は不可欠

貸主の事前説明書は欠かせない（借地借家法38条2項）定期借家契約しても事前説明書交付がなければ普通借家契約になる賃貸借契約は口頭の約束でも成立しますが、定期借家契約では公正証書等（普通の契約書でも可）の書面による契約が必要になっています。また、宅建業者が媒介する場合は、その他に法定の「重要事項説明書による説明」が必要になります。ここがポイント定期借家契約では貸主が事前説明書で定期借家契約であることを説明する必要があり、これがなければこの契約は定期借家契約ではなく、普通借家契約になってしまいます。定期借家契約が公正証書で締結されたものであっても、また、媒介する宅建業者が重要事項説明書面で説明していても、貸主による事前説明書での説明は欠かせないので注意が大切です。最高裁が定期借家を認めない判決（①平成22年7月6日...定期借家契約に貸主の事前説明書は不可欠

土地資産より金融資産の時代

21世紀「成熟社会の日本」では土地資産より金融資産の時代＝定期借地権での家づくりは暮らしと資産形成で有利＝定期借地権付住宅は何も残らないのか定期借地権付住宅は借地期限終了時には建物を取り壊して土地を返却します。よくユーザーから耳にするのは「借地だから何も残らない」という言葉です。確かにその通りですが、この考えは必ずしも正解ではありません。何故ならば、土地付住宅を購入すれば建物は償却してしまっても土地が残ります、それは土地購入代金を支払っているからです。定期借地では土地購入代金を支払らわないから土地が残らないのは当然ですね。それではチョッと考えてみてください・・・・・・・・・ローン（期間35年、金利3％）で①土地購入した場合と②借地した場合の比較①土地をローンで購入すると元金＋金利（借入額の約3％）＋固定資産税等...土地資産より金融資産の時代

宅建業開業支援セミナーのご案内

11月7日、新阪急ホテル（星月の間）大阪府宅建協会が主催の新規開業者支援のセミナーが予定されています。セミナーでは①宅建業者の成功体験、失敗体験談を通じて、新規開業に際してお役に立つスピーチ②これから有望な分野と業態は何か③業界団体加盟のメリットと手続き方法④売買、賃貸情報のWebの紹介などがあり、これから独立、転業で開業する方には貴重なセミナー（参加費無料）です。私は、昭和44年に脱サラで独立開業してから売買仲介、賃貸管理、開発分譲から土地活用まで、その時々の時流に乗って宅建業一筋に45年間の体験を元に失敗しない宅建業をお話します。申込、問い合わせは（社）大阪府宅地建物取引業協会http://www.osaka-takken.or.jp/宅建業開業支援セミナーのご案内

消費税増税の経過措置について

消費税増税の経過措置について。。。2014年4月1日から税率を8％に、2015年10月1日から10％にと、2段階で税率を引き上げる内容となっています。実施するかどうかは景気動向を見極めて時の政権が判断するとしています。請負契約では2013年9月30日までに契約し、14年4月1日以降に物件を引き渡した場合には旧税率を適用するとの経過措置が用意されています。さらに、新築分譲一戸建てや新築分譲マンションに前回1997年での消費税増税ではさらに、下記の経過措置がありました。今回も「多分」同様に？建売住宅を購入する場合は売買契約なので、原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、建物の内装・外装・設備・構造について買主の注文に応じて建築される建物の譲渡契約(売買契約)は、請負契約での経過措置の対象にしました。売主がすべ...消費税増税の経過措置について

中古住宅には消費税はかからない

不動産お取引においては多額になるので消費税は重要なものになります。宅建業者が中古住宅を媒介するときに多くの業者が間違って建物に消費税を上乗せしたり、別途徴収したりしているのを見かけます。消費税の課税対象となる取り引きは、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等、および、外国貨物の輸入です。前者の「資産の譲渡等」とは、「事業として有償で行われる資産の譲渡・資産の貸し付けおよび役務の提供」のことで、「事業」とは不特定多数の人を相手に継続的に商取引を行うことをいいます。個人（非事業者）が所有するマイホームを譲渡（売却）する行為は、当然、「事業」に該当しません。その結果、消費税の課税対象から外れることで、非課税となります。但し、同じ中古住宅の売買でも「宅建業者等」が売主の場合は消費税が課税されます。また...中古住宅には消費税はかからない

NPO中部圏定借機構「記念講演」でのアンケート

嬉しいご感想、意見をいただきました。・現在、過去、未来の社会情勢を踏まえた話で解りやすかった。・定借の必要な時代を感じました。・定借の制度面だけでなく、人生設計の面からのメリット・デメリットに触れられ大変解りやすかった。・定借と土地所有の違いについて詳しく知ることができ、このような内容は非常に有益だと思った。・経験に基づく見解と、データーに基づく見解を併せての講演は大変勉強になった。・実務的な話で大変参考になった。・素晴らしく分かりやすい。・日本の経済成長の鈍化、人間の年齢で言えば60歳以上，などなど、考えさせられる話が参考になった。興味を持った項目は何か・定期借地権付中古住宅の流通における実務と課題・定期借地権付中古住宅の流通における仲介業務の作業フロー・21世紀の暮らしの設計・任売における価格査定と抵当権抹...NPO中部圏定借機構「記念講演」でのアンケート