京都の夏の風物詩「祇園祭」 祇園祭が終わったら本格的な夏がはじまる、と言われますが、 今年はすでに6月から真夏並みの暑さ。 季節感が狂います。 今年も日中の暑さを避け、夜間に見てきました。 八坂神社 …
資産ゼロから不動産投資だけで、家賃収入が全ての支出よりも多い状態（経済的自由）を作り出しました。
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出（修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式）よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
auじぶん銀行、住宅ローン金利初値上げだそうです。 しかし、、、 住宅ローン変動金利、大手維持 auじぶん銀は初の上げ 6/28(金) 共同通信
大手行はそうかもですが、、、 FRB、米大手行は商業用不動産市場の衝撃に耐えると判断 6/27(木) ロイター 米連邦準備理事会（FRB）は26日、国内大手銀行に対する健全性審査（ストレステスト）の結果、各行は商業用不動産の価格が40％下落した場合の衝撃に耐えることができるとの判断を示した。 商業用不動産業者の収益が長期にわ…
札幌の不動産市況。 本州私鉄各社の不動産事業進出が加速しています。 全国の私鉄各社、札幌での不動産事業加速 マンション発売、ホテル運営も 6/24(月) 北海道新聞
アパートの階段の踊り場。 札幌市の賃貸アパートでまた、 階段が抜け落ちて郵便局員の男性が転落、けがをされました。 アパートは築30年以上経っているとか。 札幌市では最近、外階段の崩落が多いですね。 雪国の外階段は絶対にメンテナ…
センセーショナルなタイトルですが、、、 住宅供給公社の家賃値上げ「借り主は争える」 最高裁が初判断 6/24(月) 朝日新聞デジタル 地方住宅供給公社の賃貸住宅の家賃に、借り主が「減額を請求できる」などとする借地借家法の規定が適用されるかが争われた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（深山卓也裁判長）は24日の判決で、「適用される…
賃貸業をはじめたころの写真を整理していたら、 昔の懐かしい写真がたくさん出てきました。 長崎市に所有していたアパー…
思い返してみれば、日本は90年代宮沢首相から今の岸田首相まで、 16人が務められましたが、この間、円安を歓迎しない政権は皆無でした。 歴代内閣は、基本的に、一段の円安によってこそ、 日本の競争力向上や賃上げが達成できると考えてきたと思います。 日本は現在、過去40年で一番のインフレに見舞われています。 円安でエネルギー価格や食品価格が高騰し、 消費者の生活は圧迫され、輸入企…
今年3月に購入した札幌マンション14号。 購入前から大規模改修工事費用を加味して収支計算を行ってました。
電気料金の補助の一時的再開や年金生活者への給付金など、 物価高対策を表明する見通しであると報道されていました。 猛暑が予想される7月から8月を前に、 電気料金の補助再開やガソリン価格補助金の継続を表明するとか。 不動産賃貸業は共用…
2015年に購入した京都マンション1号。 ちょうどこの頃から、訪日外国人が増えだして、 Airbnbの民泊が全国的にブームになりました。 わたくしも京都マンション1号購入後、空室が出るたびに改装。 家具家電を設置し民泊を行っていました。 パソコンデータを整理してて、 この頃の懐かしい写真が大量に出てきました。
物件情報をチェックする際、 いろんなサイトで確認が必要でバラバラ、煩雑でした。 Googleマップで周辺の施設を調べたり、別サイトで取引事例見たり。 結構手間のかかる作業を何度もやる必要がありました。 今年4月、国土交通省が「不動産情報ライブラリ」を公開。 これはかなり便利です。
建築が進む札幌マンション13号。 まもなく中間金納付で、夏には竣工予定となっています。 竣工日がほぼ確定したので賃貸募集を開始することにしました。 管理会社と相談し、家賃設定を最終調整。 着工時に想定した家賃より、少し家賃設定を上げました。 立地と間取りから家賃設定で最後まで悩みましたが、 昨年竣工した新築の反響状況を信じ、最終決定しました。 竣工時に30％くらい…
取引金融機関担当者様から謝罪のご連絡がありました。 数か月前に融資を受けた時に署名捺印したのですが、 ある書類に記入した日付が間違っていたようです。 日付が間違っていた・・・、というよりか、 書類記入日か融資実行日の解釈違いで指摘があったそうです。 ランダム実施の行内監査で指摘されたとか。 過去、融資実行後や金消契約後、 結構な頻度で訂正印を下さい、と担当者が自…
新築のボリュームチェックで問題になるのが日影規制。 基本的に住居系、準工業地域、近隣商業地域が規制の対象になりますね。 商業地域、工業地域は対象になりません。 住居系新築物件の場合、商業地域以外は検討が必要になります。 先日、売土…
最近退去になった1室があります。 入居期間約1年半。 退去報告がありましたが、「信じられない退去部屋」でした。 汚損部屋ではなく、良い意味でサプライズ。 住んでたの？思うくらい綺麗ない状態。
報道で知りましたが、少し・・・偏見的ではあるかな。 三菱UFJ銀行と証券2社に行政処分、金融庁に勧告へ… ファイアウォール規制に違反か 6/13(木) 読売新聞オンライン 融資先企業の非公開情報を無断共有したなどとして、証券取引等監視委員会は14日にも、三菱UFJフィナンシャル・グループ（MUFG）傘下の銀行と証券2社に金融商…
2016年に購入した全空札幌マンション5号。 約1年掛けて外壁や42室分の室内改装など結構大規模に工事しました。 その際に採用したのが、柄物のフロアタイル。 何となくインパクトあるのと、 多少の傷は目立ちにくいかなと思ったのが理由です。 今年で8年経過しましたが、このフロアタイルは想定通り、 今までの入退去で1回も貼り換えたことがありません。 今回退去になった部屋もクリ…
最近、アパートでも オートロック設備が導入されるようになりましたね。 マンションと同様、防犯意識が高まった結果だと思います。 アパートでよく見るのがこんなタイプ。 ↓ オートロック付いてはいますが・・・、 …
不動産賃貸業をはじめたのが2006年。 まだ駆け出しの頃の2008年、 取引先の紹介で某金融機関に物件購入資金の融資相談で訪問しました。 その際にご対応頂いた当時の融資担当さんと波長が合い、 頑張って稟議を上げて頂た結果、融資内諾を頂き初取引となりました。 その後、この金融機関さんとはお付き合いが続いています。 今春、この支店の担当者さんが変わり、 いつもはメールで送っ…
築浅RC造を見ると、たまに外壁さびを目撃することがあります。 コンクリート構造物の表面に発生する錆汁（さびじる）は、 コンクリート内部の鋼材腐食が原因で発生している場合が多く留意が必要。 昨年竣工した新築で、現在2か所ほど発生しています。
不動産賃貸業を行っていると様々な入居者様に出会います。 ずっと前から、長期入居の不思議な入居者様がおられます。 たしか、トヨタのグランビア？だったかな。 ピロティー内の敷地内駐車場を借りて頂いているのですが、 10年以上前から不動車（動…
トヨタ・マツダ・ホンダなど日本が世界に誇る自動車のトップメーカー。 問題！？が相次いで発覚しました。 報道を見ると、メーカが不正した的な報道が多いです。 個人的には偏向報道的に感じます。 一方で各社は口を揃えて、 『国より厳しい基準で試験した安全性に問題はない』と主張してます。 会見でトヨタが一例として発表した「後ろからの衝突実験」。 国が定める規定では1100kg…
公務員による固定資産税改ざん。 データ改ざん、自らの固定資産税額下げる 埼玉・上尾市職員を処分 5/30(木)朝日新聞デジタル 埼玉県上尾市は29日、資産税課に所属していた男性職員（48）が固定資産税を計算するシステムのデータを改ざんして自分の税額を引き下げていたとして、停職5カ月の懲戒処分にしたと発表した。28日付。 市によると…
先日退去になった1室。 室内の原状回復工事は当然行うのですが、 ベランダにある避難はしごのステッカーがボロボロ。。。 ステッカー自体は数千円で購入可能です。 ちょっとしたことですが、汚いと内覧時の印象が悪くなります。 交換して頂き…
京都市内で訪日外国人観光客の激増と共に問題となっているのが、 市バスに市民が乗れない問題。 何本も満員のバスをやり過ごしてやっと乗れる状態が常態化しています。 そこで京都市、「観光特急バス」の運用を今月から始めました。 京都市が「観光特急バス」運行 オーバーツーリズム対策 6/1(土) 共同通信 京都市は1日、JR…
ここ数年、賃貸業への異業種大手企業の参入が増えています。 斜陽産業と言われる業界の一つ百貨店。 三越は営業利益の約半分を不動産関連で稼ぐ方針を打ち出したり、 高島屋でも賃貸住宅の取り組みを強化しています。 百貨店大手の丸井は、 東京・吉祥寺に丸井と隣接したシェアハウスを開業しています。 JR各社も不動産関連ビジネスに注力しています。 JR北海道は、分譲マンシ…
大手銀行5行は31日、6月の住宅ローン金利を発表し、 代表的な固定期間10年の基準金利を全行が引き上げました。 今の長期金利推移ならやむ得ませんね。 …
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京都の夏の風物詩「祇園祭」 祇園祭が終わったら本格的な夏がはじまる、と言われますが、 今年はすでに6月から真夏並みの暑さ。 季節感が狂います。 今年も日中の暑さを避け、夜間に見てきました。 八坂神社 …
実効性が疑問です。 千代田区が投機目的のマンション転売制限を不動産協会に要請 「高騰続き住みたい人が住めない」区の調査で半分空き室の物件も 7/18(金) 日テレNEWS NNN 価格の高騰が続く都心部のマンションをめぐり、東京・千代田区は、18日、投機目的のマンション転売を防止するため取引を制限するよう不動産協会に要請をしました。 …
昨年から滞納がはじまり、 家賃保証会社経由で明け渡し請求の訴訟になっていた部屋がありました。 明け渡し請求訴訟の勝訴判決が出ても立ち退きに応じないので、 強制執行を申し立て。 裁判所から立ち退き要請の催告書が送付されても滞納者はガン無視。 結果、裁判所の執行官立ち合いで強制執行になりました。 滞納者本人は転居したのかすでに不在で動産類もほぼ無し。 部屋は思ったほど荒…
金融商品取引法で契約締結前交付書面の規定の中で、 文字の大きさに関して、下記項目があるのをご存知でしょうか。 要約すると、リスク情報は12ポイント以上…
今年も本格的な夏がやって来ました。 というか、今年は6月からもう真夏並み気温の猛暑。 40度近い最高気温も驚かなくなりましたね^^; そしてエアコン故障のシーズンでもあります。 早速？、ビルトインエアコンを設置してる入居中物件で故障が発生しました。
住宅性能（気密断熱性能）は年々進化して快適になってますが、 室内デザインもトレンドをとらえながら年々進化しています。 非日常感を取り入れたホテルライクなデザインが増えた気がします。 水廻りもカッコよく。 ↓ …
与党苦戦報道で長期金利急騰。 日本国債利回りが急騰、財政拡大懸念で−世界の債券市場にも警戒感 7/14(月) Bloomberg 14日の債券市場で超長期金利が軒並み急騰した。 参院選での与党苦戦が報じられ、拡張的な財政政策への懸念が拡大。 流動性の低さも相まって、償還期間が10年を超える国債の利回りは世界の債券市場を動揺させた5月の水…
ガスコンロよりもIHコンロの方がお手入れが簡単だと言われますが、 吹きこぼれや頑固な焦げ付きで出来た汚れを落としにくいのが悩みどころ。 退去したIH物件でもたまに見かけます。 ↓ ただ、コツさえつかめばある程度落とすことがで…
敷地内にある雨水桝。 雨水を敷地外に流して放出してくれる重要な設備です。 しかし設置場所によって桝内に汚泥が貯まりやすいです。 この物件は雨水桝が4か所ありますが、この1か所だけ溜まります。
日本の物価上昇。 主要7か国中で、イギリスと並んで上位になっています。 日本の物価上昇ペースはかなり高いようです。 一方賃金アップはこれに追いつかず、日本の実質賃金はマイナスが継続。 結果、…
不動産賃貸業は基本的に融資を受けないと規模拡大ができません。 なので基本的に毎期の決算書は黒字が必須。 しかも純資産を年々積み上げないと継続的な好条件融資が難しいので、 たくさん利益を出して納税しないと次につながりません。 しかし世の中の法人は半分以上が赤字だそうです。 国税庁が4月に公表した「国税庁統計法人税表」。 2023年度の普通法人の赤字法人率は64.73％だったそう…
町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 最大規模で江戸の町家が現存してる街として奈良今井町を記事に書きました。 大阪府下にも、ほとんど知られていない知る人ぞ知る街があると知りました。 富田林市寺内町。
賃貸物件では間取りの方位を重視される方が多いです。 一般的には南向きが人気で北向きが不人気。 ・ ・ ・ しかし、最近の温暖化で地域によっては真夏の最高気温が40℃にも。 単に南向きならば良い、とは言えなくなってきました。 さらに言えば、南向きとか北向き以上に大事なのが太陽の角度。 冬至と夏至では日差しの角度が全く異なります。
部屋の天井照明スイッチ。 部屋入口の壁面に設置されていることがほとんどですね。 先日拝見した物件。 一か所に照明スイッチが集約されていました。 聞けば聞くほどよく考えられていまし…
海外ブランドのシステムキッチンやダイニング、ソファーセット。 見学する機会がありました。
7月1日に発表された今年の路線価。 関西を見ると、最も高いのは42年連続で大阪市北区の阪急百貨店前。 定番ですね。 今年上昇率が最も高かったのは、兵庫県豊岡市の城崎温泉駅前。 去年と比べてなんと24.2％もアップ。 …
7月下半期入りました。年々1年間が早く感じます。 1月1日時点の路線価が発表され、 毎年恒例ですが、各所有物件の路線価を調べてみました。 郊外立地の1棟だけ据置評価で、残りは上昇。 特に好立地は今年も大幅上昇していました。 路線価は国税庁が毎年公示してて、 「道路に面している土地の1�uあたりの価格」になります。 主に不動産を相続や贈与した時の納税額算出に利用され…
基本的にプライベートは書かない不動産実践ブログですが、 最近、親に対して思うことがあり、たまには書こうかなと思います。 思い起こせば私、大学まで金銭的に苦労なく卒業させてもらい、 新卒で人間的にも未熟なまま社会人デビュー。 気が付けばサラリーマン大家として不動産賃貸業をはじめて今年で20年目。 15年勤めた会社を退社して専業大家となり、現在に至ります。 50代半ばになった…
一般住宅の省エネ対応住宅に対する国の補助金。 年々ランク（省エネ性能）の高い住宅に多く出すようになっています。 2025年、ついにGX志向型住宅の補助金が160万円に。 長期優良住宅やZEH水準住宅の補助金は削減されました。
町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 日本最大規模のスケールで現存している街といえば奈良の今井町。 観光地化されておらず、知る人ぞ知る地域。 地元奈良の人以外、その存在がほぼ知られていません。
7月19日午後、WindowsPCの不具合が世界中で発生しました。 「再起動が連続し、仕事にならない」と世界中で大混乱。 サイバー攻撃？って思いましたが、違ったようですね。 原因は特定され、米国クラウドストライクのソフトウェア。 すでに修正プログラムの配布など対策が実施されています。 今回、航空業界やメディア、医療機関などがトラブルに陥り、 影響は市場最大とされましたが、今回の…
統計的に完全にコロナ前を超えてきました。 6月訪日客314万人、単月で過去最多 年間3500万人も視野 7/19(金) 毎日新聞 政府は19日、6月の訪日外国人客数（推計値）が約314万人で、単月として過去最高を更新したと発表した。 1〜6月の上半期は約1778万人となり、2024年の訪日客は過去最多となる年間3500万人が視野に入るペースで推移してい…
業者から投資用区分マンションを実勢価格を遙かに上回る金額で購入。 当然、、、買主は大幅な損失を出す結果になります。 実勢価格を知らせずにマンションを販売した業者は倒産。 業者担当者への責任は求められるのか？ 東京地方裁判所令和4年1月28日の判決事例があります。 本件は買主が購入したマンション価格の合計額が2,470万円。 その後の売却価格がわずか800万円で、その差が1,670万…
千歳市の地価が爆上がりしています。 その理由は、国家プロジェクトとされる次世代半導体工場・ラピダス。 千歳市内の工業団地でラピダスの工場が建設されています。 次世代半導体の量産化を目指す国家プロジェクトで、 工場では1000人ほどが働く予定とされています。 北海道内では過去最大の企業進出とされ、 千歳市内ではすでに住宅需要が高まっている状態です。 住宅地だけではあ…
大阪の大家仲間所有物件を札幌と九州の大家さんと見学会。 丸1日掛けて、新築、築浅、建築中含めて10物件以上。
所有物件にある設置後約33年経過した重量シャッター。 地下駐車場の出入りで使っています。 リモコンで自動開閉出来ないトラブルが発生しました。 シャッターメーカーに修理依頼。
昨年から建築中の札幌マンション13号。 来月竣工に向けてラストスパートに入っています。 パース図でイメージはしていましたが、 実際に外壁タイルが貼られている写真を見…
2025年に開催予定の大阪・関西万博や、 万博後に整備される統合型リゾート（IR）の最寄り駅となる夢洲駅。 気が付けば開業まであと半年ほど。 来年1月末に延伸開業予定と報道されています。 万博は2025年4月13日から半年間開催。 1日最大20万人以上…
株価と不動産価格は連動する。 以前から言われていて、過去の歴史が証明しています。 日経平均株価は2012年末終値で1万395円だったので、 現在の日経平均株価は約4倍に値上がりしたことになります。 一方、同期間での首都圏新築マンション平均価格は、 2012年で4,540万円/戸、2023年は8,101万円/戸なので1.78倍ほど。 国土交通省発表の不動産価格指数オフィスの指数をみると、 2012年の9…
大規模改修中の札幌マンション14号。 外壁塗装や屋上防水など、外廻り一式の改修工事を進めています。 塗装色のデザイン選定を検討していました。 と・・・、いっても私に…
日本株式が値上がりしていますね。 この先も上がるか調整するのかはわかりませんが、、、 数年前にお付き合いで契約した取引金融機関取扱いの投資信託。 ここ数か月爆上がりしています。 お付合い購入した多くの方が値上りしてるのではないでしょうか。 金融機関が取り扱う投資信託の信託報酬は高め。 手数料が高い商品がすべて悪いとは言い切れませんが、 長期に渡りコスト差を補える…
コストコと言えば食品を中心に様々なモノが売っていますが、 照明器具や防犯カメラなど、不動産賃貸業で使える商品も結構あります。 先日立ち寄ったら宅配ボックスが売ってました。 …
国税庁が今月1日に発表した2024年分の路線価。 全国平均で前年比2．3％上昇し3年連続で前年を上回りました。 コロナ禍で落ち込んだ人流の回復が進み、 国内外の観光需要が活発で土地価格上昇に加速が見られています。 全国47都道府県のうち価格が上昇したのは29都道府県。 一方で下落したのは16県。 二極化が加速しています。 各所有物件の路線価を調べて見ました。 …
物価の変動を反映した「実質賃金」。 過去最長の26か月連続で減少したことがわかったと報道されていました。 基本給、残業、ボーナスなどを…
大阪マンション2号の地下駐車場。 出入口のシャッターはリモコン式で、 各入居者様が車を出すときに各自リモコンで操作して出入りしています。 先日、リモコン操作ができないと連絡がありました。 リモコンボタンを押し続けな…
札幌マンション1号。 約18年間住んで頂いた部屋で退去がありました。 築古RC造で今ほど断熱性能が良くな…
現在の所有物件一覧表を更新して過去を振り返っていました。 不動産賃貸業に参入するため一番最初に買った物件が2006年3月。 まだ会社員時代にサラリーマン大家として参入しました。 その物件は、札幌マンション1号と2号。 2006年に買ったこの2物件、売却せず今でも保有しています。
ここ数年ずっと、日本の人口減少が叫ばれて続けています。 関西圏に住んでいるとあまり人口減少を実感しませんが、 それでも限界ニュータウンは近畿圏郊外にも多数存在します。 これから数年でさらに限界ニュータウンが顕在化すると思います。 1円でも売れない土地、ドンドン増えること確実です。 昨年、 不動産を国が有料で引き取る「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。 しかし…
昨年10月に着工して順調に進む建築中札幌マンション13号。 躯体工事が終り、建築会社に中間金の実行と支払いも完了。 設備工事や内装工事もはじまっています。 一部部屋ではクロスが貼られ、室内イメージが分かるようになってきました。
大規模改修工事準備中だった札幌マンション14号。 工事工程が確定し、その後、建物全体に足場を掛ける作業日時も確定。 当日、足場設置業者が現場に到着したら、、、驚愕の事態になりました。。。 隣地の建物が足場を設置してあり、 しかも、無断で当敷地内に越境して設置されていました。
