補助率80%を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し&大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります!
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第1号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
突然、あるマンションのフォルダだけがパソコンから消えた。間違えて、消去したのかと思い、Web上のワンドライブを見たら、ちゃんとある!リンクも切れていない。トラブル集を見ても、ぴったりした解決策がない。ホントになくなったら大変なことになるところでしたが、まずは、一安心。ただ、1カ月に1度、外付けハードディスクにバックアップすることにしているのを、最近、やっていないことに改めて気づいたのでした。油断大敵で...
私は経営者なので、定休なく働いても、法律違反にならないし、誰にも、「働き方改革」などと言われないので、毎日、思う存分、好きなだけ仕事をしています。ですから、毎朝、6時前には起き、血圧を測り、コーヒーを入れ、すぐに、パソコンに向かって仕事を始め、会社スタッフの迎えがある8時ギリギリまで、仕事をするのが、お決まりのパターンです。が、唯一の悩みが、運動不足。そこで、昨年の11月から、年末の人間ドッグに向けて...
築1年目のタワーマンションと、顧問契約及び1・2年目アフター点検インスペクションの契約を結んだのが昨年12月。12月に行った1年目点検のインスペクションを行ってから1カ月で、分譲会社の手直し方針書が出されました。その中身を検証しましたが、大別すると、次の5種類です。1,アフター保証対象として、直ちに補修する。2,アフター保証対象ではないが、直ちに補修する。あるいは改善する。3,不具合が出尽くすのは、2...
昨日、取り上げた大規模修繕工事のキックオフミーティングの感想が届きました。「馬渕さんの熱い想い」に言及してもらっている感想が嬉しいです。【ブログ6070日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岐阜市内で、自動車で3分の距離のある2マンション共同発注の大規模修繕工事が2月から始まります。どちらも第2回目の大規模修繕。第1回目の工事もコンサルティングを引き受け、それ以来、15年以上、顧問を継続しています。今回は、最近の工事費高騰が、特に小規模マンショへの影響が大きいことを踏まえ、コストダウンの離れ業を使い、32戸と16戸のマンションで、合計金額が5400万円(税込み)ですから、戸当たり112万...
管理計画認定制度が2022年4月に開始され、いくつかの自治体で受付が始まったのが、半年後ですから、実質的には、今の時期で、制度開始1年と見て、一体、何件の認定があったか?既築マンションでは、約400件。愛知県では、26件です。愛知県内のマンション数は、約1万件ですから、0.26%です。非常に少ない理由は、認定のハードルが高いからと言えますが、そのハードルには、「基準に達しないから」もあるし、「基準には達しているが...
室内のインスペクションでは、塗装、クロスの仕上げ、汚れ、パッキンの忘れがないか、戸当たりの忘れや位置ずれ、扉の開閉の引っ掛かり、巾木の接着端部、フローリングの沈みコンセントカバーのゆるみ、等を見たり、触ったりしながら、検査して行きます。久しぶりに、新築のインスペクションを行うと、各種建具も最近は、こんな風になってるんだ…と思うものもあります。今回のマンションは、ファミリーとワンルームの混在型なので...
当社は分譲マンションの管理組合向けのコンサルティングを行う専門家集団ですが、RC系の建物の調査や工事コンサルティングは、賃貸でも、類似していると言えます。1オーナーの賃貸と各戸オーナーの分譲の違いは、意思決定の複雑さの違いで、実は、この違いが、業務の負担を大きく左右します。で、今回、当社の外部ブレーン会社の経営者が、RCの賃貸マンションを建てられ、その新築工事インスペクションを依頼されました。共用部と...
組合からの相談で、多いのが、この相談です。この問題には、大別すると、下記の2パターンがあります。・役員の順番が回ってきても、辞退する人が多い。・役員になっても、理事会に参加しない人が多く、理事会が成立しない。このどちらなのかで、同じ対策、違う対策が出てきます。前者の「辞退者が多い」なら、辞退理由として許容する基準がないとか、甘いという状態が考えられ、その基準を厳格にする、辞退の場合の組合活動協力金...
NTT、au、ニューロ光、等の個別インターネットサービスから、全戸一括加入タイプに変更するには、マンションの建物・設備がどうなっているかの事前調査が必要です。外から持ってきた線を、マンション各階に通線できるか?そこから、各戸に入線できるか?です。現行でNGの場合、露出配管や隙間配線と言う手段もあります。この調査は無料でやってくれますので、まずは、調査をして実情の把握がスタートです。【ブログ6063日連続...
1月のMAKSの勉強会は、「インターネット、マンション一括サービス」をテーマに開催しました。マンションのインターネットは、大別すると、新築時から特定のサービス事業者との契約で、全戸一括サービスが提供されているマンションとNTT等の個別サービスの二つがあります。前者で有名なのは、FNJ、つなぐネット等で、1000円~2000円/戸。後者は、NTT、au、ニューロ光、コミュファ等で、3000円~4000円/戸。前者の方が、...
マンション管理士として専業の仕事を始めた頃に、顧問契約を結んだ16戸の自主管理マンションは、当時、建物設備管理委託先を変更しています。会計は、すべて、組合員が行い、建物設備管理は、その1社に委託しています。今年、その委託会社を解約し、新たな会社に委託することになりました。その理由は、ここ、数年間、清掃業務が、悪くなり、注意をして、直っても、やがて、悪くなるとの繰り返しが続き、毎回、清掃後のチェックを...
マンション管理士として専業の仕事を始めた頃に、大規模修繕工事のコンサルティングを行い、その後、顧問契約を結んだ16戸の自主管理マンションは、毎年1月に定期総会です。今年の定期総会で、14回目の更新となり、顧問契約は15年目。今年は2回目の大規模修繕工事を迎えます。いつからか忘れましたが、総会議案に、「顧問契約の更新の承認議案」はなくなり、自動的、当たり前に、契約が続いています。今回の総会では、このマンショ...
「管理会社から管理委託費の値上げ申し入れがあった。それが妥当か、教えて欲しい」という相談がいくつか寄せられています。中には、安い会社を紹介して欲しい、という依頼もあります。先日は、かなり遠方のマンションから、「管理会社の入札コンサルティングを依頼したい」との連絡がありました。遠方のマンションでも、コンサルティングを出来るノウハウは磨いていきましたが、「すぐやって欲しい!」という依頼だったので、お断...
例年、フェア事務局に「最近、マンション管理組合や住民が関心を持っていることは?」について、アドバイスを行い、企画協力しています。今年提供したテーマは、下記の通りです。①管理計画認定制度②大規模修繕工事を巡る談合・リベート問題(メーテレ「アップ」、「NHKクローズアップ現代」)③第三者管理(「NHKクローズアップ現代」)④地震対策⑤電気自動車充電器の設置(蓄電池・太陽光発電に変わるものとしても注目)⑥火災保険の...
今年もマンション管理フェア事務局から、フェア開催のお知らせの来社がありました。開催日は、6月27日(木)、28日(金)の二日間、、 開錠はウインク愛知。例年通り、2コマの講義を受け持ちます。【ブログ6055日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
地元の伊奈波神社に、長女の安産祈願に行った時に見つけた「厄年、八方ふさがり表」。何年生まれの人が、厄年または八方ふさがりの年になるのか、が大きな看板に書かれています。それがこちら。これを見ると、私の生年が、今年「八方ふさがり」!見た瞬間、やったー!(笑)今は、次から次にコンサルティングの依頼があり、現在、2カ月以上先まで、土日は、午前・午後・夜の3部制で、ほぼ全部予約がある状態というフル回転の中、更に...
長女の安産祈願で、地元の産土神、伊奈波神社に行ってきました。ここは、昔からパワースポットと言われているのですが、今回、初めて、二つの特別すべきパワースポットがあることを知りました。一つ目が黒龍大神。 二つ目が、逆さ狛犬。 これは、なでると、願いが叶うとのこと。毎回、神社や寺院で、祈るのは、・家族の健康と幸せ・マンション修繕の世界で談合やリベートがなくなること・仕事で関わる人すべてが、幸せになるこ...
岡崎のマンションで、自動車充電器の設置決議が取れて以降、いくつかのマンションで、検討が進んでいますが、こうした「未来予測」の議論は、様々な意見が飛び交います。中には、電気自動車なんて何年も先にしか普及しないに決まっている!…という断定的な意見もあります。ただ、政府が、ここまで手厚い助成金を出しているのは、そこまでして普及させたいとの方針があるからで、それは、戸建てなら、すぐに充電器が設置できても、...
昔は、節電要請と言えば、夏の甲子園時期と言う感じでしたが、最近では、冬の夕方に節電要請がなされることが多くなりました。これ、この時間に「洗濯をしない」のは、できますが、「電気暖房をやめ、電気も付けずに、じっとしている」のは、かなり難しい。燃焼系の暖房器具は、そもそも、マンション購入の30年以上前から、我が家にはないし。今更、スポット的にも、使うことは考えられません。外食に行くかぁ、という選択くらいし...
具体的に書くと、営業妨害になってしまうので、書けませんが、能登半島地震で、地震への備えを謡うちょっと強引なセールスもあるようです。、もちろん、「天災は忘れた頃にやってくる」ので、便乗セールスには気を付けないといけませんが、こうした大きな地震を機に、本気で地震対策を考えることは必要です。【ブログ6053日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岡崎のマンションの総会で、12月、自動車充電器20台の設置が承認されました。国の補助金で設置費の8割程度が賄われることも決定し、1月中に設置できる流れに。ところが、今、全国的にケーブルが不足しており、工事が遅れるとのこと。新型コロナ明けで、昨年10月頃から、建設需要が一気に伸び出し、生産が追い付かないことが原因らしく、今日現在でも、入荷の目途は立っていないようです。【ブログ6052日連続更新中】 ←【人気ブログ...
不動産の世界の裏側も見せながら、面白く描いて、ついつい見てしまった「正直不動産」が帰って来ました。しかも、初回がタワマンの話。見逃せません!と思っていたら、初回は、理事会と重なり、見逃し(-_-;)。NHKプラスで「見逃し配信」を見なきゃ!(笑)【ブログ6051日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
約100戸の複合用途型マンションの管理規約、細則の全面改正が2年半かけて、製本版の納品となりました。このマンションは、27年前に住宅・都市整備公団が分譲したマンションのため、管理規約類はかなり独特。かつ、住宅部会と店舗部会の利害調整も複雑。管理規約改正業務を引き受ける際には、想定しうる業務負荷を、相当厳密に予測する必要があることを学んだ業務となりました。【ブログ6051日連続更新中】 ←【人気ブログランキング...
100戸クラスの複合用途型マンションの長期修繕計画に取り組んでいます。やり始めてわかったのは、建物のエリアや部位ごとに、修繕積立金の会計区分が違う難しさ。同じ建物の1~2階に店舗、3階から住居があるとします。そうなると、屋上や外壁は住宅と店舗の共通です。共用の階段と廊下は、住宅と店舗で別れます。前者は、修繕予算を立てる際に、いつもと同じ防水や塗装や下地補修の費用算出。後者の算出は、工事会社から見積もり...
企業からは、「資源保護、地球環境保護」を理由に、年賀状の廃止。個人からは、定年を機に、年賀状を廃止、の便りが、例年になく多い年です。後者は、年と共に、かつて、中電の同期や先輩・後輩で、同年代台の人たちから、そういった便りが増えるのは自然ですから、「例年になく多い」というより、これから、徐々に増えるのでしょう。私は、これから、まだまだ、マンション管理コンサルタントの活躍の場を広げて行くため、現役バリ...
いつもは、零時過ぎに眠り、5時くらいに起きるのが常ですが、昨日は、翌日の仕事のボリュームと頭の冴えのバランスを考え、10時前に就寝、午前2時くらいに起きて、仕事をしよう!と決めてベッドへ。私の特技の一つが、ベッドに入るとすぐ眠ることができること。普段、ショートスリーパーなので、眠りへのニーズが強いのだと思います。ですが、翌朝、妻から、寝言で、大きな声を出して怒っていたとのこと。実は、過去にも、同じよう...
マンションは建物としては、台風や地震に強いので、在宅避難を基本にするのが良いと言われます。ただ、自宅に十分な備えがないと、例えば、高層階から水の配給を取りに行くのは困難だという弱点もあります。また、大地震だと、排水管が使えることを確認しないと、自宅に水があっても、排水を流せないこともあります。つまり、我が家の備えとマンション全体のルール作りの両方があることが理想的です。我が家のことは、個人の裁量で...
能登半島地震に続き、日航機とか海保機との衝突事故や福岡での火災など、正月から災害や事故のニュースが相次いでいます。自宅の備えはどうか?マンション全体での備えはどうか?を今一度、考える機会になります。ちなみに、我が家では、在宅非難を前提に、電気は、ポータブルのソーラーパネルと蓄電池があります。懐中電灯も電池の備蓄もありますが、十分な数かどうかの確認は不十分です。食料は、常用食をたっぷり備蓄し、順次、...
よりによって、元旦に、能登半島一体に大地震が発生。岐阜でも震度4クラスでしたが、丁度、その時は、駐車場の自動車の中。かなり大きな揺れだと感じ、自宅で、ゲージに入れてきた猫が心配でしたが、すぐに帰宅したところ、何の被害も異変もなし。その後、夜のテレビで見た被災地の様子は、まるで、爆弾を落とされたかのように、火災で、そのエリア一帯が焦土と化したよう。正月の夕食前の時間なので、つぶれた家屋には、人がいた...
昨年は、次々に来るコンサルティングの依頼への対応で、長女の結婚式の日が丸1日オフだった以外は、多分、全速力で走り続けた1年間でしたが、その中で、マスコミ対応にかなりの時間を費やしたことが、記憶に残っています。2月の中日新聞の取材、8月のメーテレ(テレビ朝日でも放映)の取材、12月のNHKの取材。それぞれ登場したのは、数行の記事、短い時間ですが、「事実か否か」のスクリーニングを経るには、そこに至るまでに、取...
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補助率80%を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...
上手くいく方が良いか、上手く行かない方が良いか?と言う質問です。上手くいく方が良いに決まっている!と思いがちですが、実際は、上手く行かないと、今までのやり方を振り返って、改善するきっかけになります。それによって、成長もできます。達成感も生まれます。上手くいかないことも、良いことなのです。【ブログ6205日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...
昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...
顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様(性能)統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...
妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...
変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった!との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...
今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名:コートヴィレッジ牧志住所:沖縄県那覇市牧志2-5-6階数:鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年:1998 年9 月(築26 年)戸数:25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...
今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15:40~16:20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15:40~16:20 高騰する大規模修繕工事費!コストダウン成功の秘訣~談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント~是非...
あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか?に惑わされず、...
5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主(管理会社)の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…!暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない!廃墟になる!』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…!『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな?と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...
ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた!工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...
先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション(約60戸)に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
顧問先マンション(24戸)の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか?」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
顧問先マンションで、「インターネットの光回線を全戸に引きたいが、既存配管の詰まりが発見された。」と問題発生。数か所の露出配管が必要。複数の事業者が別々に配線すると、マンションにとっては、不格好で外観を損ねる。更に、複数の事業者が配線できるかどうか、隠蔽配管については、不明。でも、住民は、それぞれの事情で、異なるインターネット事業者の光回線を使いたい。この解決のために、マンションに複数のインターネッ...
週末は、MAKSの毎年恒例のセミナーです。知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ~あなたのマンション価値を上げる5つのステップ~ (受講無料・予約制) 第1部 セミナー(90分)第2部 個別相談会(ご希望の方) ◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得!「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」「マンション大規模修繕のコスト...
驚きました。自衛隊の訓練中の銃の発砲、殺人事件の場所は、我が家から、車で十数分。同じ中学校下です。訓練施設のすぐ近くにまで行ったことはないけれど、この方面にあるんだなと分かる看板のある個所は何度も通ったことがあります。ただ、一部のニュースのように、「住宅街に囲まれた」と言うのは、間違い。近くに住宅街はありますが、訓練場は、山に向かって切り開かれた場所にあります。それなのに、「住宅街に囲まれて…」と...
岐阜県宅地建物取引業協会から、宅地建物取引士の更新講習の案内が来ました。この講習は、5年に1回、案内が来て、受講して試験に合格すると、この資格で仕事をすることが許されます。当社は不動産業ではないため、この資格の更新は必須ではないですが、マンション管理組合向けのコンサルタントとしては、必要な専門分野なので、毎回、更新しています。確か私が、中部電力で用地買収交渉の仕事をしていた30才くらいの時に取得したの...
当社のコンサルティングの特徴として、工事前に工事業者の下請け会社も集めて行う「キックオフミ―ティング」があります。これは、単なる工事前の業者打合せではなく、大規模修繕工事に至るそのマンションのストーリーやコンサルタントの想いを伝えるミーティングです。今回、7月から工事が始まる天白区28戸のマンションの工事会社向けに、高垣コンサルタントが、初めて、このキックオフミーティングを担当しました。入念な準備をし...
顧問先のマンションで、ポンプが故障し、約80万円かけて取替え。管理会社も調査したその協力会社も、「保険の適用はできない!」と断言。しかし、状況を聞いたら、保険適用の可能性があると考えたため、ポンプメーカー、設置会社、保守会社に、いくつかの質問を送付。その回答は、私が予想した内容に近かったため、保険会社に申請するレポートを作成し、提出。今回、質問とレポートのポイントは、「損害保険は、どのような事故の場...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事故が起きました。その取替え費用は約80万円。管理会社に対して「メカニカルシールの劣化の原因と決めつけずに、突発的な何かの事故が起きた可能性を探り、火災保険の申請にトライして欲しい。業者が現地調査した時の写真はないのか?」と依頼しました。その答えは、「漏水の原因はシールの劣化で、劣化は、保険の対象外。写真撮影の必要もないので、撮影し...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事象が起きました。まだ、交換して、数年しか経っていないポンプです。管理会社の委託先の設備会社が、ポンプ停止の警報を受けて、駆け付けて調査した結果、「メカニカルシールからの水漏れが原因です。メカニカルシールの漏水は、『劣化』現象なので、それにより生じた損害に対して、マンションの総合保険は、使えません!」とのこと。管理会社の担当者も、...
廣田信子先生が主宰されているコミュニティ研究会の6月のフォーラムは、管理計画認定制度の有効な進め方〜様々な進め方から自分たちに合う方法を〜で、私はトップバッターとして登壇し、話をします。通常は、会員のみの参加ですが、今回は、会員以外の方も無料で参加(ZOOM視聴様)が可能です。以下、廣田先生のメルマガより、転載します。是非、多くの方に参加頂きたいです。*************************...
自宅のインターネット回線が遅いと感じる理由としては、建物内の配線が光になっていないという理由以外に、宅内の機器が古くて、スピードが出ないというケースもあります。回線スピード上は、100Mなのに、機器がそれを下回る性能では、低い方に引っ張られます。また、宅内で無線LANを使っている場合には、壁や距離の影響も出ます。その場合は、電波の増幅器を使うと改善されるケースもあります。色々な要因が考えられるので、ネ...
マンションで、インターネットのスピードが遅いと感じた。サービス利用料の明細を見たら「○○光○○」と書いてあるので。光ファーバーの高速回線のはずなのに、なぜ遅い?と言う質問が時々あります。これ、「光回線」が来ているのは、マンションンの引込までで、そこから建物内→住戸に入る回線は、従来のLAN回線のままと言うケースが多いです。ラン回線だと最大100M、光だと1G(以上)になるので、動画視聴や自宅からオンライン...
マンション管理組合の「二つの老い」問題とは、「住民の老い」と「管理の老い」が元で、役員の成り手がいない、組合への関心がなくなり、組合運営が行き詰まる…と言う問題です。確かに、高経年のマンションは、「人の老い」が原因ですが、築年数の若いマンションでも、「無知識、無関心、不参加、管理会社依存」の問題は深刻です。そのため、管理者(第3者)管理方式とか理事長代行とか、組合運営のみならず、組合財産も、丸投げす...
この週末、台風一過の那覇市のライオンズマンションで、臨時総会が開催され、当社との管理適正化付き顧問業務と長期修繕計画の見直しコンサルティングの締結が承認されました。これで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクト第2期参加管理組合は、8マンションになりました。沖縄の友寄コンサルタントの活躍の場が益々広がります。【ブログ5832日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログラ...
ブログ読者さんから、「遠隔地でのコンサルティングは、日本全国どこでも可能ですか?」「どんな内容のコンサルティングでも、可能ですか?」と言う質問を頂きました。まず、遠隔地の範囲ですが、今、沖縄でも実施しているのですから、物理的にはどこでも可能です。ただし、宿泊・交通費は、遠くなれば、比例して、金額は上がりますので、いかにそれを抑える手法が優れていても、それなりにコストがかかります。また、契約するかど...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う②→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただくことにしたのですが、実際には、単身赴任の方がおられると、週末の会議開催になります。しかし、その方は、当方と同じく、オンライン参加を選択いただけば、平日の夜の会合設定が可能となります。こうして、インフラ整備はできたのですが、実際にスムーズに進行するのは、資料に「ビジュア...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただく。当方からは誰も行かずに、セットアップも組合側で行います。これ、メンバーの中で、会社で普通にやっているから、大丈夫だという方が増えてきたことで、抵抗感がなくなりましたね。しかも、最初は、組合で買いますという話でしたが、会社に複数あって、社外持ち出し可能と言う方もあり、...
【課題2】間接費である宿泊交通費をできる限り抑える→これには、すべての修繕委員や理事会で、オンライン会議ができる=全員がPCとネット環境を持ち、ZOOMにアクセスしていただくことが必要です。また、宿泊交通費だけではなく、郵送代や印刷代を節約するために、資料配布も、紙面ではなく、電子ファイルでの配信にします。とは言っても、手元に紙面がないと、嫌だという方もいます。その方は、ご自分で印刷していただくこと...
【課題1】名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する→これは、MAKSの業務フローと各会議のマスター議案書があるので、それに沿って、業務の準備や会議のファシリテートを行えば、名古屋でも、遠隔地でも、出来ます。(続く)【ブログ5826日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、地元にMAKSコンサルタントがいないマンションで大規模修繕コンサルティングを行っています。オンライン会議を活用するという点は基本ですが、1、名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する2、間接費である宿泊交通費をできる限り抑える3、組合側での議論のために、リアル会議を行うこれ、考え方は、沖縄でも同じですが、沖縄は、基本、担当コンサルタントがマンションに行き、そこで、オンライン会議...
2マンション☓第2回目の大規模修繕工事のコンサル契約岐阜市で同じフレストシリーズの2マンションをもう15年以上顧問をしているのですが、車で1~2分の距離。築年数は1年違いで、戸数は32戸と16戸。間もなく築30年になり、第2回目の大規模修繕工事の時期となっています。第1回目の大規模修繕工事コンサルティングに続き、今回も依頼され、昨年秋に、建物調査を行い、結果、どちらも1~2年以内の工事が望ましいとの結論になりまし...