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【住宅ローンを借りる前に知っておきたい！】金利タイプ別・ライフプラン別のリスク
住宅購入を考えてるけど、自己資金だけでは難しいから、住宅ローンを借りるつもり！・・・でも、住宅ローンって大金だし内容がよくわからないから不安。 住宅ローンを借りる前に知っておくべき事を教えてほしい！ 住宅購入者の9割以上は住宅ローンの借り入れを行い住宅購入を行います。しかしながら住宅ローンの内容をキチンと理解しているお客様は少なく、営業担当者のおススメで話が進むケースが多いです。また、基本的には月々の支払が安く済むために金利が安いものを考える必要がありますが、営業担当者はそれだけでローン提案をしていないこともあります。 ここでは住宅ローンの基本的な考え方と、ほかの金融商品と比べて何が違うのかを…
【住宅ローンの基本】固定金利と変動金利、結局どっちが得するの？
市場不安はありますが、買う買わないは別としてこの低金利のうちに住宅を「検討」することは事前に必要です。 固定金利・変動金利ともに、今は歴史的低金利時代を更新しています。この状況は単純に「お客様の支払う利息が少なくて済む」ということです ① 固定金利と変動金利、それぞれのメリット＆デメリットを知りましょう⇒金利の3タイプは非常に重要です。各々の特徴や注意点を理解しましょう。 ② 金利の適用時期に気を付けましょう⇒「店頭金利－金利割引＝適応金利」の仕組みを理解しましょう。 ③ 金利について自分なりの考えを固めましょう⇒フラット35については、制度の細かい部分まで覚え、固定金利と変動金利の金利の決ま…
【住宅ローンの基本】ウチはいくら借りれるの？分からないことを解消！
① 住宅ローンのメリットを知りましょう⇒元本・利息・金利の意味を理解しましょう ② 大体の借入れ額と返済額をイメージしましょう⇒妥当な借入れ額を算出しましょう。 ③ 事前審査を利用しましょう⇒ローン事前審査は金融機関によって重視する内容が異なります、審査項目等を確認しましょう ④ 借り入れ諸費用は早めに知りましょう⇒金融機関によりかかる諸費用の項目や金額がことなります、比較整理しましょう 物件探しを始める前に、まず決めておかなければならないのが予算検討です。住宅購入において、予算のべースとなるお金は「自己資金」「援助金」「借入金」の3種類。自己資金が少なくても、銀行から借りれば、より高額な物件…
【住宅ローンの基本】住宅の支払いとローンの返済って、いつから？
住宅ローンや自己資金では、「いつの時点で、どういう名目のお金を、いくら支払わなくてはいけないか」と非常に不安になると思います。 ローンの審査から、申し込みなどの難しい手続きも、内容を理解したうえで営業担当者に手伝ってもらいましょう。 今は不安のほうが大きいかもしれませんが、購入後は楽しい事のほうが多くて、「がんばって、早くローンを返す!」と仕事に前向きになれると思います。 ① 建築スケジュールとあわせて、融資の流れも把握しましょう⇒建築スケジュールと融資の流れはリンクづけて理解しましょう ② 支払いの時期と金額についても理解しましょう⇒営業担当者には、スケジュールを時系列に書いてもらい説明して…
変動金利でのの低金利はとても魅力的です。変動金利のしくみとリスクについてしっかりとご説明させて頂きますので、そのうえで変動金利がいいのか、固定金利がいいのかを選択しましょう。 変動金利には、将来金利が上昇して返済額が増えてしまうかもしれない可能性がありますが、現在の変動金利はとても低いということも知っておきましょう。 ① 変動金利のしくみとリスクを知りましょう⇒「金利は6ヶ月ごとに見直し」、「5年ルール」と「1.25倍ルール」と重要な3点のリスクは必ず理解しましょう ② 固定金利や固定期間選択型の金利との比較しましょう⇒変動金利を使って支払いを少なく見せている場合には、しっかりメリット・デメリ…
磁器質 素地が緻密で硬く、吸水性が低い（吸水率1％以下）。たたくと澄んだ音がします。 せっき質 素地は硬く、吸水性は中程度（吸水率5％以下）。 施釉タイル 表面の美しさを出すとともに、水や汚れを防ぐため、素地に釉薬をかけて焼成したものです。 無釉タイル 釉薬をかけずに粘土自体の成分や顔料によって色合いを出したものです。
起床や睡眠の時間、洗濯機を回す時間、片づけの頻度など生活のリズムや考え方は家庭ごとにそれぞれです。水回りや玄閏など共有する部分があると、予期せぬ衝突のもととなります。敷地や予算が許すのであれば、共有部をつくらない分離型の設計をすることをおすすめします。
こちらでは住宅を検討している方へ、情報発信をしております。 space-11.com 是非ご一読下さい！
1 . 間取リや設備などの説明の仕方 今までの説明方法 最近の説明方法 何から説明するべきか 説明の仕方 その① 説明の仕方 その② 説明の仕方 その③ 2 . 構造・性能・自社特長などの説明の仕方 1 . 間取リや設備などの説明の仕方 今までの説明方法 10年前のモデルハウス接客では「説明する前に質問しろ」と言われ、 5 年前の接客では「自社の特長をしつかり説明しろ」と変わってきました。 最近の説明方法 では、最近の接客はどうでしょうか? 最近のお客様は下調べをした上で知りたいことがあるから見学に来ています。 その為、質問ばかりされたら嫌になるでしょうし、知りたいことと違う内容の説明ばかり説…
コミニュケーション＝「伝達し合うこと」 伝達に必要な3段階の「聞く」 部下の成長は「聴く」で決まる 経験の浅い部下への指示 中堅以上の部下 焦点を相手に合わせる 情報は悪いものを話の頭に！ カジュアルな相談環境を心掛ける コミニュケーション＝「伝達し合うこと」 コミュニケーションという言葉を訳すと、「伝達」といいますが、 実際に生活・ビジネスの中でのコミュニケーションは 「伝達し合うこと」が大切です。 要件を一方的に伝えるのではなく、 互いに伝達し合い キャッチボールを繰り返すことで合意に至り お互いの考えを共有し合意することを繰り返す 伝達に必要な3段階の「聞く」 その際に大事なことは、 相…
LDKのあかり吹き抜けのある場合 ポイント※吹き抜けに持ち込む照明器具は一種類の方が美しい。 なぜなら、 器具の数が複数になる場合は同一面にそろえてレイアウトするとすっきり収めることができる。 ただし、 対面に美しい壁があれば振り分けても良い。 窓や手摺があり、照明を付ける場所が無い場合はLEDのダウンライトなどを利用し天井面から照明する方法もある。 その場合、吹き抜けの平面の中心と残された面の中心がずれていることが多いのでセンターを意識してダウンライトを配灯する。 具体例 A: ブラケットで照らすアッパープラケットの集中配灯により壁面を柔らかい光で包み、空間に奥行き感を演出する。 吹き抜けが…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅のインテリア！！～寝室のしつらえ～
3. 主寝室 ・空間全体の見栄えに大きく影響を及ぼすヘッドボード後ろの壁にポイントを置いてしつらえます。 くつろぎの主寝室をつくるポイント ヘッドボード後ろの壁一面をしつらえる ①あかりで生み出す壁面のアクセントを楽しむ A：ブラケット照明 壁面にアクセントを与え、雰囲気のある光の効果を生み出します。 B：アクセントクロス ・ホテルのように上質でスタイリッシュな空間を演出できます。・空間に落ち着きとあたたかみをもたらし、素材感をアップさせます。 【設計のポイントと注意点】 ❶ アクセントクロスは木目柄や濃色、柄物など好みに合わせて選びます。❷ ベッドに入ってダイレクトに光源が見えない配置としま…
「企画」を、考えたことはありますか? 仕事 =「企画→実施」の繰り返し 「いい企画」って、なに? 「いい企画」を作るためには? ※超重要※ どうすれば、いいアイデアがでるのか? いいアイデアがでないときは... 新しいアイデアとは何か? アイデアを生む、3段階 ◇アイデアを生む、第1段階 ◇アイデアを生む、第2段階 組み合わせの作り方の例 ◇アイデアを生む第3段階 考え方のコツ！ まとめ 「企画」を、考えたことはありますか? 現在私はハウスメーカーの商品企画をおこなっておりますが、 企画を考えるときには前職の時に某テレビ局のプロデューサーの方にお聞きした、「企画」の考え方をベースにしております…
ニーズキャッチ前の住宅ニーズ予想 case3 【現在マンション(分譲) に住み、5 人家族の場合】
不満のニーズ 希望のニーズ 不安のニーズ ニーズ予想 CASE 3 現在マンション(分譲) に住み、5 人家族の場合 不満のニーズ ・狭い・使いづらい・近隣との音のトラブルがある 解説 ・マンション100㎡でも30坪。 部屋数が足りない。・子供が大きくなり、もう一部屋必要。増改は出来ないし。・キッチンが狭く娘と一緒に支度が出来ない. 洗面お風呂が狭く暗い。・階上の人の音がうるさい. 階下から我が家の音のクレームがきている。・庭がない。駐重場の費用も馬鹿にならない. 洗車ができない 希望のニーズ ・広い家が欲しい・使いやすい水廻りにしたい・近隣に気兼ねなく生活したい 解説 ・各自のプライバシー…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅のインテリア！！ ～キッチンのしつらえ～
2. キッチン ・ライフスタイルに合わせ、キッチン小物や食器を飾りながら収納できる、カフェのようなおしゃれでこだわりのあるキッチンをつくります。 こだわりのキッチンをつくるポイント キッチン後ろの壁一面をしつらえる ①お気に入りの食器を飾りながら収納する A:壁付収納棚 ・こだわって集めたお気に入りの食器をディスプレイしながら収納できます。・自分らしい空間が演出でき、ダイニング側からのアイキャッチになります。 B:ダイニング側の収納 インテリアと統一感のあるカラーでダイニングの小物をすっきりしまえ、見せたい小物は飾り棚スペースに飾ることができます。 【設計のポイントと注意点】 ❶ ハイサイド窓…
ニーズキャッチ前の住宅ニーズ予想 case2 【現在一戸建てに住む、5 人家の場合】
現在一戸建てに住む、5 人家の場合 不満のニーズ 希望のニーズ 不安のニーズ ニーズ予想 【case 2】 現在一戸建てに住む、5 人家の場合 不満のニーズ ・古い・狭い・使いづらい 解説 ・現在の家が古く、暗く、寒い ・近隣で建替え新築が多く、現況では格好が悪い ・子供たちが大きくなってきたので、間取りが足りない. 広しい部屋がほしい. ・水廻りが古くカビが取れない。お風呂が小さく寒い。 希望のニーズ ・新しく明るい家が欲しい ・希望の間取りを取り入れたい ・使いやすい水廻りや動線にしたい 解説 ・明るく広いリビングが欲しい. ・使いやすいキッチン、主婦の動線に配慮したプランにしたい. ・各…
ニーズキャッチ前の住宅ニーズ予想 case1 現在アパート・マンション(買貸) に住み、5 人家族の場合
space-11.hatenablog.com ニーズ予想 【Case 1】 不満のニーズ 希望のニーズ 不安のニーズ ニーズ予想 【Case 1】 現在アパート・マンション(買貸) に住み、5 人家族の場合 不満のニーズ ・狭い・家賃が掛かる・返隣との音のトラブルがある 解説 ・アパートの平均床面積は50 ㎡以下であり、明らかに居住面積に対しての不満がある。 ・子供部屋が足りない・リビングでの就寝者がいる ・家賃を払い続けても資産にならないことに不満がある ・隣家との音の配慮が必要で住みづらく感じている 希望のニーズ ・広い家がほしい・家賃分を住宅ローンにあてて資産にしたい ・近隣に気兼ねな…
■ニーズキャッチの基本 ニーズキャッチといえば、お客さまの要望を聞くことだと考え、刑事ドラマの犯人への尋問のように、「どうしたいのですか?」を連発している営業マンが多いです。 商談初期段階のお客さまは、住宅営業マンを警戒すべき人物、不信感の目で見るべき人物ととっています。さらにお容さま自身にある、不安感や緊張感がさらにお客さまの態度を硬いものにします。 そんなお客さまに、「どうしたいのですか?」「なんでもやりますよ」と問いかけても、 さらに態度を硬化させることしかできません。 では、どうしたらいいでしょうか？ 家族構成＋現住居の形態＝ニーズの予測 お客さまのニーズを尋問するのではなく、予測する…
■ 両親への対応 ご両親様に挨拶をさせていただくためのトーク ○○ 様のマイホーム計画については、こ両観様の関心も高いでしようね.。 こ両親様には、もうご相談なさってますか? 「はい」 OR 「いいえ」 おニ人がマイホームを建てるということをお知りになっただけで、ご両親様はきっとお喜びになることでしようね。 自分の子供が家庭を持ち、子供を産み育て、ついにはマイホーム建築という夢にまで辿りついた。このことを喜ばない親御様は決していないと思います。 また同時に、きっとご心配もされていることでしよう。 「どこの住宅会社で建てるのだろう?」 「おかしな会社じゃないか? 」 「信用のおける会社なのか? …
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅のインテリア！！ ～リビングのしつらえ～
1.リビング こだわりのリビングをつくるポイント TV後ろの壁一面をしつらえる ① お気に入りのギャラリースペースをつくる ② 壁面を照らす間接光で、くつろぎのリビングをつくる 癒しのリビングをつくるポイント お気に入りのコーナーをつくる ① テラスとつながるリラックスリビングでくつろぎの時間を楽し 低コストでこだわりのリビングをつくるポイント 広い面をしつらえる ① 床の素材とアクセントクロスで、あたたかみのあるリビングをつくる 1.リビング 空間全体の印象に大きな影響を与えるTV後ろの壁一面にポイントを置いてしつらえ、こだわりの空間を演出します。 こだわりのリビングをつくるポイント TV後…
【絶対に理解しないといけない】住宅営業マンの基本～初回接客～
space-11.hatenablog.com ① 探客・集客 ② 初回接客 a,初回接客トーク b,初回訪問 ① 探客・集客常に「探客工ンジンを切るな」を意識してください。お客様を探す活動を自ら行うことが重要です。紹介活動は日々の声かけの努力が身を結びますし、中長期の管理客への来店誘導の声かけが、再来場を促します。お客様には、「お気軽にお立ち寄りください」「ちょくちょく様子を見にきてください」「目的地のついでに」「雨の日に見学ください」「嵐の日の状況を見てください」「夜の雰囲気を味わってください」「久しぶりにご見学ください。新の資金計画のご提案が出来ますよ」と再来場の誘導をしましょう。※営…
◆営業の絶対条件 ◆求められる営業マン像 ◆営業マンの技術 ◆購買心理 ◆営業の進め方の流れ ◆営業の絶対条件 「全てのことは相手に伝わらなけれは意味が無い」 選ばれるパートナーになりましょう。 契約＝信頼＝好き 評価＝知性×感性 私の話を聴いてくれる(共感) ⇒うなずき、合いの手、メモ 知っている人(知ろうとする) ⇒質問 連絡をくれる人(定期連絡) ⇒メール、手紙 space-11.hatenablog.com ◆求められる営業マン像 「誠実」＝「正直」・「素直」 「明朗」＝「元気」・「活気」 「実力」＝「向上心」・「配慮」 ◆営業マンの技術 精神( 高額物件を扱う者の意識と顧客心理) 技…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅のインテリア！！ ～インテリアの考え方～
『インテリア計画』＝ 住まいを室内から考えること 住空間を構成する要素とは 『インテリアコーディネート』 ＝ 住空間コーディネート 『インテリア計画』＝ 住まいを室内から考えること 『インテリア』には本来、「内部」「室内」「屋内」という意味があります。 つまり『インテリア』とは人が生活する室内空間そのものを意味しています。 住空間を構成する要素とは 固定、不動：床/ 壁/ 天井/開口部（窓/ 出入口）など 密着、可動：建具/ 造作/ 仕上げ/建築化照明/設備機器 など 非固定 ：家具/ 小物/ 照明器具 など 『インテリアコーディネート』 ＝ 住空間コーディネート 住生活空間は、お客様の満足度…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅の外観～駐車スペース～
駐車スペース 駐車場としての機能だけではなく、外構を構成するデザインの要素として計画します。 駐車スペースのポイント 『機能』と『見た目の美しさ』の両立を考えたデザインとする •『機能性』と『見た目の美しさ』の両立を考えたデザイン a.目地を設け、芝・タマリュウ・砂利などで計画することで細部に対しこだわりを見せます。 b.道路沿いは部分貼りにすることで景観に配慮します。 ・機能に配慮したスペースを基にディテール及び仕上げを工夫することで、意匠性を向上させます。 駐車場をディテールまでこだわってデザインすることで、敷地をより豊かに見せます。 ✖ 目地を設けずモルタルで仕上げると、収縮によりクラッ…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅の外構～アプローチ～
アプローチ ① スムーズに通れる幅の確保 ・並んで歩いたり、すれ違うことを考慮し、安全でスムーズに通れる幅を確保します。（最低幅員は900） 車いすを利用する幅 すれ違いを考慮した幅 ※十分な幅員を設けることで使い勝手が向上し、車椅子対応にも考慮します。 ② 雁行させて変化をつける ・住まいの格式を高めるためクランク等させてできるだけ変化をつけます。 a 塀・門扉を活用し、クランクさせます。 b 敷地の条件でやむなく直線での計画となる場合、植栽・塀を配置しアプローチに変化をつけます。 ※玄関までの奥行感や空間の変化を演出することで住まいの格式が高まります。 ※玄関を完全に隠してしまうと、侵入者…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅のデザイン～配置計画の基本～
現地調査 ①敷地の欠点克服（騒音、プライバシー等） ・騒音の発生源から距離を開けたり、開口を取らない壁面での計画も検討してください。・周囲から覗き込まれる立地のときは、中庭等で内に開く計画も検討してください。 ②敷地の長所活用（眺望、借景等） ・周辺に緑地や海、山、夏の花火など眺望や借景が見込めるときは、一番良い場所に景色を楽しめる場所を配置してください。 ③コストの低減 ・敷地の高低差に対し、擁壁やブロック、深基礎などのとり方を工夫し、コストを下げてください。 ④日照の確保 ・隣家の配置や高さなどを考慮して日照を確保できる配置計画をしてください。・狭小敷地で日照確保が難しい時は、中庭やトップ…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅のデザイン～ゾーニングの基本～
『配置計画（ゾーニング）』について ・配置計画（ゾーニング）とは、敷地形状や周辺環境を考慮しつつ、建物及び外構を同時に計画することを言います。 ・敷地を無駄なく有効活用しながら、 『間取り』 『外部空間（アプローチ・庭・駐車スペース）』 のつながりを考慮することが重要です。 配置計画のポイント 1．駐車スペース 2．アプローチ 3．庭 現地調査とは 与条件とは 法規制とは その他とは 配置計画のポイント 1．駐車スペース 機能性を考慮した計画 2．アプローチ スムーズに通れる幅の確保 雁行させて、できるだけ長い距離に 3．庭 家の内と外をつなぐ プラスアルファの空間提案 ・ポイントを理解したら…
□ 基本的な駐車スペースの目地の種類 駐車場目地の基本 ＊駐車する車（車種変更含む）の大きさを考慮 ＊駐車スペースに接する道路幅員を考慮 ＊駐車スペースの勾配は2～3％を標準 レンガ目地 レンガ目地と接する部分は面取り加工。 植栽目地 幅は70～100mm程度を基本とする。 (タマリュウ、ディコンドラ他) 砂利目地 幅は70mm前後とし、端部は面取り加工。 伸縮形成目地 幅は20mmとしポリエチレン発泡体上部 に合成ゴムカバー。 色は黒、グレー等 ＊目地は15㎡以内もしくは、一辺が5m以内に一箇所以上入れる。
プレゼンテーションの重要性 せっかく良い提案を考えても、お客様に内容を伝えられないと意味がありません。 お客様に提示するプランに、しっかりと提案内容とメリットを整理して記入して下さい。 【プレゼンテーションの4つのポイント】 ポイント1 外構まで含めて提案を行う ポイント2 アイテム／家具までしっかりと図示する ポイント3 引き出し線で提案内容(仕様アイテムやメリット)を記入する ポイント4 平面では伝えられない部分は立面・展開図・パース等を用いて説明を行う →スムーズな商談をするため、空間や外観に反映しやすいデザイン提案を分かりやすくまとめます。 例えば、 図面（1,2階平面図・立面図）を基…
「全館空調」の暮らし方 タイムスケジュール 1： 真夜中の育児 2：子どもと一緒にお風呂時間 3：家中を掃除機がけ 4： 寒い朝の早起き 5：家族でパーティ 6：赤ちゃんとのひととき 1： 真夜中の育児 夜のミルク時間も 寒くないから安心。 【夜中もずっと おいしい家全体がじんわり暖かい! 】 赤ちゃんの育児は24時間です。夜泣きで起こされることもしばしばあります。 そんなとき、外気温の影響を受けずに一日中安定した室温を保てる「全館空調」なら、夜中も暖かくて快適。身体への 負担も少なく済みます。 2：子どもと一緒にお風呂時間 冬のお風呂上がりも 湯冷めの心配がありません。 【ぽかぽかの脱衣所で…
「全館空調」が叶える 住まいのカタチ 5選 例えば… Aさん一家は、3人と1匹の仲良し家族。 もうすぐ新しい家族が増えるので、 念願のマイホームを建てることを想定！ そんなAさんはどんな家に住みたい? 収納はたくさん。あればあるほどうれしい。 吹き抜けのある広～いお家に住んでみたい! どこにいても 家族のぬくもりを感じていたい! 書斎がほしいなあ。 実は、全館空調が解決できるものもあります！ 要するに、これからの全館空調が家族の想いをカタチにすることができるのです。 「全館空調」が叶える 住まいのカタチ。 その1 ：明るい光がたっぷり注ぎ込む、開放感あふれるくつろぎ空間 その2 ：家族のコミ…
【住宅営業向け】ちょっと待った！その営業紹介もらえてる？！--農耕型 紹介営業のススメ--
オーナー様は身内であり強大な営業・宣伝・広報担当 「オーナーさまと親密な関係を築く」ために、常に意識しているのは、 は一般のお客さまとは違う「○○ハウスという会社の身内」いわば「VIP」なのだということ。担当の壁を越えて「お茶を飲みに気軽に展示場に立ち寄っていただける」 関係を築くことが大切だと思ってます。 また展示場内覧会では、築浅のオーナー様も多数来てくださいました。 「家を建てたばかりなのに、もう新しいハイムの仕様が気になる」 と言って頂ける、そんな方々こそ、ファンとして、頼もしい宣伝役になっていた だけます。 一人でも多くの「○○ハウスファン」を増やし、この地域の「輪」を広げていき根を…
国土交通省は相次ぐ自然災害を受け、 災害が想定されるエリアの開発について規制を強化する法案を通常国会に提出する方針を示しています。 これまでは、 土砂災害や水害が想定されるエリアでも個人の住宅は開発可能 でしたが今後は、 市街地開発を強化する地域からこうしたエリアを外す 「市街化調整区域」での規制を強化する 等の動きで、住民の安全性を高める方針のようです。 ちなみに、これまでは利便性を追求して、こうした危険なエリアや地価の安い郊外の開発が推進されてきました。 人口減少や災害多発などの事態に、住まい方は変えられるのかが今後の課題になると思われます。
【住宅営業向け】ちょっと待った！その営業紹介もらえてる？！--農耕型 紹介営業のススメ--
最新情報に触れる機会を常につくろう 展示場再来を誘致する 紹介をくださるお客さまは、住み心地にも営業にも足されています。 そういう方には「お友達と一緒に遊びに来てくださいね！」 と、展示場案内を直接行いましよう。 とくによく紹介をくださるお客さまは、「その会社のファン」といっても過言ではありません。 そんなお客さまへは、「最新の住宅を見てください」と、リニューアルした展示場への招待もたいへん喜ばれます。 そこで仕入れた最新情報を、自らお知り合いの方にお話しくださる。 「強力で優秀な営業」になっていただけます。 大切なことは、 「自分には、最新情報を持ってきてくれる、待遇してくれる」 という満足…
【営業マンが求めれれる具体例】「パフォーマンス」とはなにか？
( 1 ) 初期段階( 初回折衝) における「パフォーマンス」 ■求められるレベル ■問題行動「嫌われる話し方」 ( 2 )初回訪問における「パフォーマンス」 ■求められるレベル ■問題行動 ( 3 )ランクアップにおける「パフガーマンス」 ■求められるレベル ■問題行動 ( 1 ) 初期段階( 初回折衝) における「パフォーマンス」 ■求められるレベル 「明るく」「楽しく」「元気よく」感じの良い対応 「うなずき」「合いの手」「筆記」聴く技術 「正直」「素直」「ストレート」な発目 「描く」訴求カ ニーズキャッチの技術 最新資金計画 テストクロージング 業務依頼取得へのアプローチ ■問題行動「嫌…
【営業マンなら忘れないで ①】あなたの身近な人も同じ気持ちです。
■はじめに、営業マンが忘れがちな初心■ 一生に一度の家作り、大人になったならとマイホームが建てられるわけではありまん 。 結婚し家族を持ち子供が大きくなったからと、一戸建てを建てられるわけではありません。 一戸建てのマイホームは、実力や運そしてタイミングの三旧子が揃ったとさに、不退信の覚悟と勢いで決断した人が成しえる大事業てす。 子供の頃から「大きくなったらこんな家に住みたいな・・」と夢を見たでしようし、結婚前には恋人と将来のマイホームを夢見てきたでしようし、結婚して家族か増え、人生のドラマの台としてのマイホームを、夢を見てさたことでしよう。 そんなお客様が、あなたの前に現れるのです。 愛する…
■ 契約(お客さまのバロメーター)数式 お客さまは営業マンとの出会いの瞬間に 「この人(営業マン)は経験やチカラがあるのか、無いのか」 を期待値レベルで予測するのです。 だからこそ、期待値を超えないといけません。 期待値を超えるというのは、 『1』(期待値)≦「パフォーマンス・パワー」／「ポテンシャル」 を理解することが重要です。 ※期待値はお客さまによってさまざまですが、住宅営業は「1」のレベルの高さをマーケットから求められています。 ※大手ハウスメーカーなら、尚更マーケットから高い期待値を求められている お客様が営業マンに抱く予測する期待値は、社会経験が高いほど人きな「期待値」になります…
私たちの世界の見方は偏見によって歪められています。 本書はどうやったら偏見に左右されすにデータに基づいて世界を見ることができるのかを考え、 勘違いに陥りやすい、10の本能を理解して向き合うことで、本質をつかみバイアスに打ち勝ちましょう。 10の本能 ◆犯人捜し本能 ◆過大視本能 ◆恐怖本能 ◆直線本能 ◆分断本能 ◆単純化本能 ◆パターン化本能 ◆宿命本能 ◆焦りの本能 ◆ネガティブ本能 10の本能 ◆犯人捜し本能 ～「誰かを責めれば物事は解決する」という思い込み～ 物事がうまくいかないのは基本的に『人』では無く、『システム』で誰かひとりのせいではないということ。 悪い出来事が起きたとき、「単…
【農耕型 紹介営業のススメ】ちょっと待った！その営業紹介もらえてる？！～家を自慢してもらう～
「家自慢できる」機会をつくり、入居者宅案内に協力いただく お客さまは 「こだわりを持って建てた家を、多くの人に見てほしい」 「自分達は、正しく満足いく決断をしたことを教えたい」 という気持ちを潜在的にお持ちです。 早い段階から 「あなたは、本当にいい時期に最適な選択をした」 と繰り返しお伝えすることで、その気持ちは顕在化していきます。 「本当に良い家ができましたよね。ぜひ今度、入居者宅案内をさせてください。 〇〇さんのお宅は特別の自信作なんです」 と、家づくりの思い出や間取りにこだわった点について語りあうことで、 「今、家づくりを検討中の人に自宅を見せてあげたい」 という気持ちになっていただけ…
【住宅営業向け】ちょっと待った！その営業紹介もらえてる？！--農耕型 紹介営業のススメ--
「家のことは全て任せられる営業」を演出 引渡し後1カ月訪問をする 友人がいちばん訪れる時期で満足度も高いのは、お引渡し後1～3カ月の間。 この時期に、つめて関係づくりをすることは大切です。 何かと不具合や、わからないことが出てきやすい時期でもありますので、不具合の連絡窓口を営業自身とすることで、不安・不満を感じていたお客さまも「やつばり、あの人は頼りになる」と、ますます高く評価してくださり、紹介に結びつきやすくなります。場合によっては、引渡し後1カ月以内は毎週訪問しても良いでしよう。引渡し直後に訪問しないと、その後は心理的に訪問しづらくなります。訪問時の必需品は工具一式と掃除道具一式。 「気に…
「住宅性能評価制度」とはなにか？ 品確法とは 住宅性能評価を取得すると何がよいか？ ① 評価性能を契約に活かして確実に実現 ② 万一のトラブルを円滑・迅速に処理 ③ 地震保険料が割引 ④ 売却時の査定が有利になる可能性 ⑤ 住宅ローン減税などの税制面で優遇 性能はどのように表示されるのか? 誰がどうやって評価するのか？ 「住宅性能評価制度」とはなにか？ 住宅性能を見える化"し、客観的な評価によって証明する制度です。 「住宅性能評価制度」を説明するためには、まず品確法を知る必要があります。 ※「住宅性能評価制度」とは品確法の中の一つの制度です。 品確法とは そもそも日本には、欠陥住宅から消費者を…
「住宅性能評価制度」とはなにか？ 住宅性能を見える化"し、客観的な評価によって証明する制度です。 「住宅性能評価制度」を説明するためには、まず品確法を知る必要があります。 ※「住宅性能評価制度」とは品確法の中の一つの制度です。 品確法とは そもそも日本には、欠陥住宅から消費者を守るために「品確法」という法律があります。 「品確法」とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法行」のことです。 消費者が質の良い住宅を安心して取得できるように施行された法律です。 品確法には三つの柱があります。 1 瑕疵担保責任の義務化 新築住宅の基本構造部に10年保証を義務付けます 新住宅の梁や柱などの構造体、防水部…
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【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅の外観！！ ～外構・エクステリア～
外構は間取りと同時に計画しましょう 間取りと庭のつながりや使い方を考えゾーニングしましょう。 建物を彩るエクステリアデザイン モダン ナチュラル クールカジュアル オーセンティック エレガント シック 門塀や床の色調を建物と合わせる 色や素材でアクセントをつけて、住まいに表情を ファサード（玄関廻り）の演出 オープンスタイル クローズドスタイル アプローチのしつらえをしましょう 「まずは家づくり。庭は後でいいや」なんて思っていませんか？ 間取りとエクステリアは密接に関連し合っているものです。 建物ができあがってしまってからでは、思い通りの庭が 実現しない場合があります。 失敗しない、後悔しない…
【農耕型 紹介営業のススメ】ちょっと待った！その営業紹介もらえてる？！～お引渡しの演出～
引渡しセレモニーを演出、出来てますか？ 紹介の多い営業は、『新居前での全員集合写真』を撮影。 後日、写真立てや建築過程の写真をまとめたアルバムにまとめてプレゼントされています。 さらに、お客さまの了解を得た上で、大勢の力や紹介者もお招きし、みんなの前でお祝いをしています。 工事監督が説明している間に掃除をする、お手人れセットを実演した上で 「わからない事があれば、遠慮なく)」連絡ください」 とお伝えする、などの対応も安心して頂けます。 「最後まで責任をもってきちんと、家づくりをしてくれた」 という印象を残します。 そして最後に、 「ご満足いただけましたか? 私を【紹介しても良い】とご判断いただ…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅の外観！！～ 外壁タイル～
space-11.hatenablog.com ［タイルスタイル］ ブロック貼り 縦貼り 横貼り 全面 同系色の組み合わせ カタマリで貼る美しい貼り方 タイルに調和する外壁（サイディング）柄 タイルの美しさを強調する4つの貼り方 ブロック貼り 〔 1階部分とバルコニー 〕 立体的なブロックで貼り分け、質感の違いを強調した印象的な外観になります。 縦貼り 〔 1・2階部分 〕 縦のラインを強調し、建物全体を すっきりとした印象の外観になります。 横貼り 〔1階部分 〕 1階部分に重厚感のあるタイルを張り分け安定感のある外観になります。 全面 ファサード全体にタイルを貼り、 上質感のある外観になり…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅の外観！！～ 外壁のスタイル～
［ツートーンスタイル］ ■ 貼り分け方 ツートーンスタイルは、貼り分け方によって建物に安定感や奥行感をもたらすことができます。 また、効果的に貼り分けることで アクセントのある表情豊かな外観が生まれます。好みのスタイルや強調したいポイントに合った貼り分けをしましょう。 1・2階の貼り分け 1階の色を2階よりも濃くすると安定感のある落ち着いた外観に。 また逆の場合、躍動感のあるモダンな外観に仕上がります ブロックでの貼り分け ルーフバルコニーや下屋部分の色を変えてブロックを強調。 ボリューム感のある外観に仕上がります 面での貼り分け 建物を面で貼り分け、フォルムの美しさを強調。 奥行感のある外…
【農耕型 紹介営業のススメ】ちょっと待った！あなたの担当者紹介もらえてる？！～イベントをしましょう～
イベントを好きになりましょう！ 見学会をただの作業にしてませんか？ 見学会準備を楽しむ工夫をすることが、お客さまの満足度を高めます。 完成邸見学会ではお客さまからすれば「自宅自慢」のまたとない絶好の機会になります。 「完成邸見学会をすることで、お家のお披露目にしましよう。」とアピールを忘れずに。 お客さまの了承を得たら 『完成しましたハガキ』をこちらで作成し、 「〇日までに、お知り合い・お友達・ご親戚で、将来的に家づくりをお考えの方に送ってあげてくださいね」と依頼します。 関係性ができているなら、送り先リストはお預かりさせて頂くのもひとつです。 「〇日にお預かりして、ぜひご新居(完成邸見学会会…
【ハウスメーカーの設計が教える】失敗しない注文住宅の外観！！ ～植栽～
植栽によるエクステリアの演出 緑は目に、心に自然に優しく、生活に潤いを与えます。 植栽を使い、プライバシーの確保や防犯、防風、日差しコントロールなどをしましょう。 アプローチ廻りの植栽 道路際の植栽 駐車スペースの植栽 緑の効果 環境への効果 視覚的効果 アプローチの植栽が、奥行き感を演出。 常緑樹の垣根でプライバシーを確保。 エクステリアで「隠す」と「見せる」を上手に演出 隠す 見せる ここに注意！！ 物置 散水栓 窓の開き勝手 隣地境界からの距離 カースペースの位置 アプローチ 配管ルート アプローチ廻りの植栽 アプローチ廻りにはアイキャッチとなる中高木を配置しましょう。 殺風景になりがち…
【住宅営業向け】ちょっと待った！その営業紹介もらえてる？！--農耕型 紹介営業のススメ--
営業とお客さまが一緒にランクアップしていくこと はとっても大切な事です。 契約時には、一緒に悩んだ経緯を振り返りながら 「色々と悩みましたが、最終とってもいいプランができましたよね！」 「ぜひ同じ感動を、お知り合いの方にも分けてあげてください。プランや資金で悩んでいる方、お土地からの方。お客さまからのご紹介でしたら、一生懸命お手伝いさせていただきますよ」 と本気でアピールしてみてください。 契約以降でも 今の時期、あなたが家づくりを決断されたことは正しかった ○○ハウスを選んだのが、お客さまにとってべストな選択だった と、ことあるごとにお客さまに再確認いただくことで、満足感は高まり、 「あの人…
【農耕型 紹介営業のススメ】ちょっと待った！あなたの担当者紹介もらえてる？！～現場行っている？～
紹介の貰える営業は現場に行っている！ 住宅営業は建築工事に入ると、忙しさからついつい足が遠のきかちですが、紹介をいただくためには、 「最初から最後まで、お客さまの担当窓口は自分だ」 という覚悟が必要です。 とくに、なかなか建築現場に足を運べないお客さまに対しては、 「今日はここまで進みましたよ」 と、週に1回は報告をしてますか？ 逆にいえば、「進捗状況の報告」という話題で、お客さまと定期的に接して信頼を深める機会があるわけです。 また、現場にこまめに足を運ぶことで、業者さんとの信頼関係も築くことができ、結果的に業者さんからの紹介が増える、 という波及効果もあります。 現場の様子は多めに撮影して…
【住宅営業向け】ちょっと待った！その営業紹介もらえてる？！--農耕型 紹介営業のススメ--
紹介の貰える営業は現場に行っている！ 住宅営業は建築工事に入ると、忙しさからついつい足が遠のきかちですが、紹介をいただくためには、「最初から最後まで、お客さまの担当窓口は自分だ」という覚悟が必要です。 とくに、なかなか建築現場に足を運べないお客さまに対しては、 「今日はここまで進みましたよ」と、週に1回は報告をしてください。 逆にいえば、「進捗状況の報告」という話題で、お客さまと定期的に接し、信頼を深める機会があるわけです。 また、現場にこまめに足を運ぶことで、業者さんとの信頼関係も築くことができ、結果的に業者さんからの紹介が増える、 という波及効果もあります。 現場の様子は多めに撮影して、お…
人柄だけで決めない。能力至上主義ならSUUMOカウンターを活用 SUUMOカウンターは、ショッピングモール‥に入っている※無料の注文住宅相談窓口です。※無料というのは秘密があります。 ここでは、注文住宅検討のお客様に住宅検討のいろはからメーカーの決め方、商談まで相談して貰うことができます。 (細かい流れはSUUMOカウンターのホームページでご覧ください) そして、大きな特徴が検討が始まったら、SUUMOカウンターよりお客様にあうハウスメーカーを4社程、紹介斡旋してくれて一斉にプレゼンを行うことが出る効率の良さがあります。 通常の検討とは違い、ハウスメーカーからすると競合することが絶対条件になる…
クロージングして「それでは検討してこちらから連絡します」 検討するといっても、その日の夜には話し終わるはずなので 「晩飯食べてないので食べて来ます。私に気兼ねない状況で1時間程話して下さい。○○ハウスを憎からず思って頂いているなら、私も多少なりともご評価頂いているら・・・」 ないし 「もう少し時間を下さい。」 といって行ってくる。 「ここまでやらせて頂いたのにお電話じゃ寂しいですよ。会ってお聞かせ下さい。」 いつ判断がつくか、他メーカーを見ないと駄目なのかをヒアリングして、「もし○○ハウスでない場合でも会った上で、お話させて下さい。」 クロージング前に 「今日お決め頂くことを前提として目一杯の…
[住友林業]では、 今年度半期の 平屋受注数が1060棟！ 戸建受注の約24％を 占めています。 （引用）住宅産業研究所 有力住宅メーカーの販売動向調査報告書 【エリア別】多数のエリアで平屋率が10％超 えています。 Q ： どうして平屋が増えたの?? A:4人世帯と3人世帯で家族構成の 逆転現象が起きているから！ 家族構成の3人世帯の増加に伴い、 2階建までは必要ない、 「平屋がちょうどいい」家庭が増えてきているんです。 [住友林業] グランドライフ 住友林業の平屋 GRAND LIFE トップページ 「平屋を選ぶという贅沢」を5つの魅力で訴求。 例）大空間を楽しむ 「構造上の制約が少な…
【ハウスメーカー】ちょっと待った!!その営業、紹介貰えてる？！③
【ハウスメーカー】ちょっと待った!!その営業、紹介貰えてる？！ - 住宅研究 じゅういちLab あなたの担当者はどうですか？ 「この営業担当者は本当に私たちのためによくやってくれた」 「色々やってくれて申し訳ないくらい」と感謝するほど、一生懸命やってますか？ 満足度が大きければ大きいほど、 「今度は私たちが役に立ってあげたい」 「私も誰かを紹介してあげないといけない」 と、思っていただける可能性が高くなると思います。 そう思うと、知り合いで家を検討してると聞いたら「あ、そういえば！」と営業を思い出してくれます。 でも、それは簡単なものではありません。 私が紹介を貰えてる営業が優秀だと思うのは、…
【ハウスメーカー】ちょっと待った!!その営業、紹介貰えてる？！②
【ハウスメーカー】ちょっと待った!!その営業、紹介貰えてる？！ - 住宅研究 じゅういちLab 一般的にはご契約からの打合せ、工事中は、お客様がもっとも盛り上がる時期です。 この期間に心から満足すると、その後「紹介」を出してもいいかなー。という気持ちになります。 ですが、普通の営業はお客様のテンションとは逆の方向に向きます。 なぜか。 それは、営業は次のお客様を探しに行くからです。 頭ではわかっていても、「つぎの契約」にと心が動いてしまいそれがお客様に伝わってしまうのです。 ですが、出来優秀な営業は自ら宣言し、自分に【制約】をつけてお客様に真剣に向き合います。 例えば、こんな動きをしています…
【ハウスメーカー】ちょっと待った!!その営業、紹介貰えてる？！
営業マンの優秀さを計る指標のひとつが【紹介】です。 紹介を貰えてる営業は契約後(打合せ時、引渡し後)のフォローがしっかりしているケースが多いです。 ※そんな人じゃないと知り合いには紹介したくないですよね。 では、どんな人が紹介貰えているのか。 こんなことを心掛けている人は、比較的紹介が多いのかな。という例を書いていこうと思います。 (もちろん、口だけではなく実行してなんぼです。) 【契約前編】 契約時にきちんと紹介制度の説明を行うことはもちろんですが、もっと早い段階、商談時にアピールをしている。 「私は、紹介で食べている住宅営業です」 「私は、あなたにご満足いただき、その証として紹介をいただけ…
キレイな設えは何も外だけではありません。中はもっと大事です。それはなぜか？営業は売りたい！！という強い気持ちが出やすいから、営業本位の「しつらえ」になりがちだからです。 それはお客様にとっては、「展示場を見に来ている。営業の話を聞きに来たわけではない」という強い嫌悪感を生んでしまう可能性を高めてしまうからです。 だからこそ、お客様目線の展示場にする事が大切です。 ただ、営業マンからしたら「営業がしづらいから」とオープン当初の小物やインテリアを収納に仕舞い込んで、気づけば営業ツールや販促ツールにあふれた展示場になりがちなのです。 皆様にはそれを一歩踏み超えた、「お客様目線の展示場づくり」を心が…
【ハウスメーカー】優秀な営業マンはどんな所にいるか？【展示場しつらえ編】
住宅づくりは、優秀な営業マンに出会う事から始まるといっても過言ではありません。 とは言っても、どんな場所で合えるかはなかなかわからないものです。 しかも、展示場に入ったら最後、気の弱いお客様だとそのまま話を進められてしまうケースも少なくありません。 その為、出来れば展示場に入る前に見分けたいものです。 そんな時は、優秀な営業マンに合う確率を上げる為の一つの方法として、「展示場」という観点があります。 どういう事かと言うと、優秀な営業マンは展示場の「しつらえ」もうまく、お客様の誘致数も多いことがあり、結果的に多くの経験をされていることが多いという事です。 要するに、 「お客様を出迎える場所とし…
建替え検討のお客様から 「ここが気に入ってないわけじゃないんだけど、住み替えも検討してみたい」 といわれたら？ 「そうですよね。ただ、ここは良い環境でしょうし、まわりの方ともお知り合いも多いんじゃないですか? 多くのケースで今住んでいるところとそれほど便利さも変わらず大きさも変わらないところに住み替えようというナンセンスなお客様が多いんですよ。 ところで、住み替えってどういうことかというと、何かを根本的に変える事によってこだわりの部分を充足させ、満足感をUPさせるって事なんです。 具体的に言うと大きな田舎のお土地を売って少し狭くなっても便利の良いところに移る。 逆に土地が狭く、ゴミゴミしている…
まず、建築基準法が求めているのは最低限のレベル。といことをお伝えします。 それはどういうことか。建築基準法では以下の様にうたっております。 建築基準法 第1章総則（目的） 第一条 この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び 財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的とする そして、世の中の8割を占めている木造住宅では殆どが以下の様な建物です。 四号特例第六条三によると木造建築において①三階建て以上②延べ床面積五百㎡超③高さ十三m超④軒の高さ九m超の一つでも当てはまれば構造計算を提出するきまり。 要するに…2階建ての150坪以下の…
リフォームを5年前にしたのでふんぎりがつかない 「確かに勿体ないですよね。だから結局どこでふんぎりつけるかっていうことなんですよね。 元を取るっていう考え方と、今の家族構成で今の子供たちの年齢で住みやすい家族が一つにまとまり易い家にして、家族全員で夢を作っていこうっていう考え方のどちらを取るかバランスで考えるんです。 僕なんかもやっぱり時間とか思い出はお金じや買えないんで、今この瞬間に満足して家族をまとめて行きたいって思います。 結局5年前にリフォームしたのがちょっと引っかかるんですけど、それにとらわれて、あと5年辛抱して暮らす生活で良いかどうかの判断ですよね。 新しくなったほうが良いって言う…
壁・天井を照らす方法 視線の行く壁や天井を明るくすることで、空間に広がり感や奥行き感をプラスできる。 ダウンライトによる照明計画 ダウンライトで壁面を照らすには、配置に注意が必要である。 工アコンの隠蔽配管が使えず露出で配管することもあるため、エアコンの設置位置は限定される。 そのため壁際のダウンライトは設置することが難しいということになる。 ダウンライトで照らして良い壁とはやはり、照明で照らしても絵になる壁であることが望ましい。 壁面に出入口建具があったり、その壁面のすぐ横にやはり出入口建具があったりする場合はその壁面にダウンライトをつける意味を考えてからにしたい。 出入り口建具、外部建具、…
全国戸建売上、県別、工法別総数です。 県別の特徴が出る資料になってます。 ちなみに、 戸建て成長地域(都道府県)内に対して以下の色分けをしております。オレンジ：プレハブ好調 地域水色 ：プレハブ不調 地域 速報までに
ミサワの蔵対策 「階段が多くなり、通常より7段ほど多くなりますよ。 長い間お住まいになる家で、今後年を取られたときに一層2階に上がるのが大変になります。 大きい畳数の蔵ですが、高さは1.2mほどなので、物の出し入れの不便さや周囲にしか収納できないため、それほど多くの物を収納出来ない面もあります。」 「腰をかがめて重いものを持って歩くということは億劫なことです。無理な体勢での収納は逆に使いづらくなりますよ。」 「収納力は容積で考えてください。同じフロアに床から天井までの高さの収納があると、小さいスペースの中でも収納力が大きく出し入れも簡単です。」 #ハウスメーカー #ミサワホーム #小屋裏…
お客様目線の展示場にする事が大切です。 https://space-11.hatenablog.com/entry/2020/04/30/104902 土地選びのチェックポイント 南入り・北入りの土地の違い 〈南入りの場合〉 〈北入りの場合〉 方位・日照チェック 地盤強度チェック 土地の高低差チェック 道路による制限 ① 旗竿地（敷地延長） ② 道路後退用地（セットバック） あなたならどの土地を選びますか? 一つの指標として、大切になるのは資産価値です。 資産価値が高い土地は売る時にも優位に働きます。 では、上の問いで土地の価格が高い土地のはどの土地かとういと。 ・南東の角地が1番高く・真ん中…
土地選びのチェックポイント あなたならどの土地を選びますか? 北土地の価格が高いのはどの土地でしよう? まずは、これを参考に土地を見てください。 方位・日照チェック敷地の向きや隣接する建物などによって、日当たりや風通しが決まります。 時間帯別にチェックしましよう。 地盤強度チェック地盤が軟弱な場合、地盤改良や基礎補強工事が必要となります。 地盤強度のチェックを行いましよう。 土地の高低差チェック高低差の大きな土地は、造成や擁蟹工事、深基礎工事など、高低差のない土地よりも建築費用が割高に。 せつかく土地を安く購入しても、結果的に高くついたというケ-スも少なくありません。 高低差のある場合、土地価…
リビング編 リビングではバランスのとれた照明計画が重要になる。多目的に利用される場所なので、様々な用途に対応できるだけの照明が必要になる。つまり汎用性を持たせた照明計画が重要になる。リビングでの空間の機能・要素としては下記の生活行為が考えられる。 リビングのあかり べース照明 ダウンライトによる照明計画多灯使いをすると主照明にもなるダウンライト。 器具自体に存在感のないダウンライトならどんなインテリアにも無理なく溶け込む。 人が集いたくなる雰囲気を作り居場所としての心地よさを演出する。 200~300mm開ピッチで2~3灯固めてテープルの上を明るくする方法がある。 ただし平面の情報だけでむやみ…
「他のものは大丈夫でしようけど家って多少なりともローン組む方が95 %ぐらいですよ。 金利についても短期で返すおつもりなら、変動でやれば幸せ先取りで良い家に今の家族構成で長いこと住めて、少し金利分を余分にもらうだけです。 5年貯めるなら、年分の変動金利だと〇〇円ですよ。これで幸せ先取りするかどうかはお決め下さい。さん家についてだけはローン組んでいますね。 長いこと幸せの方が良いからですね。持ち的にローンがお嫌なんでしたら説得は難しいですけれど」 「ですよね。ただ、今は低金利でありローン控除があるので、それほどのご負担にはならないんじゃないですか? また、生命保険もついているので、予算内で一生の…
【応酬話法】子供の小学校入学があと1年半、それまで待ちたい。
「お子様て近所に友達がし、たとして、入学時にその子と同じクラスになったら、すぐクラスになじんで学校が好きになりますよね。皆さんも経験ありませんか?滑り出しが一番大切なんです。良い滑り出しするために、入学前にご近所でお友達、顔見知りを作ってあげるのがお子さんに対する親の優しさと思いますよ。早めに引越しされるのは必ずお子さんのためになります。」 幼稚園は今のままで小学校入るのと同時に変わりたい。 「幼稚園時代に同じだった子供同士が入学して仲良しになりますよね。幼稚園の頃は途中で引越しても、すぐ溶け込んじゃいますよ。幼稚園時代の転校生は小学校入学時には転校生じゃないんで、入学後、友達がすでにいて楽…
新型コロナウイルスの影響もあり、各社でテレワークが始まっている。これにより浮彫にされるのが「働かない人」です。 テレワークは企業側からすれば新しい人事考課の指標。これを期に勤怠管理をシステム化して、働いてない人をあぶり出すことが出来ます。 そう、実は楽になったのは、企業側(人事)なのかもしれません。 都内の大手企業では、東京オリンピック・パラリンピックの開催を見据えて本格的な導人の準備をしているところも多かった。 しかしコロナ危機の影響で五輪パラリンピックは開催延期が決まり、それを待たすにテレワークは一気に広がった。新型コロナウイルスに感染した従業員がいると判明した電通をはじめ、感染リスクを回…
令和2年度税制改正概要各項目の延長につきましては3月の通常国会にて可決後決定となります。 その為、あくまで予定であることを添えご説明します。 特例措置特措例置特例措置 新築住宅に係る税額の減額措置対象税目住宅を新築した場合、 税額を3年間2分の1に減額固定資産税 令和2年4月1日~令和4年3月31日まで延長 (例)2.000万円の住宅を新築した場合の固定資産税額本特例が無い場合本特例がある場合 無し 有り 1年目 18.2万円 9.1万円 2年目 17.1万円 8.5万円 3年目 15.9万円 8.0万円 3年間で約26万円の負担軽減効果(国土交通省推計) 住宅用家屋に係る所有権の対象税目保存…
知り合いが大工なのでそちらに声を掛けてみないと大工の家で建てたいわけじゃないけど気まずいという話の場合 「住宅って商品っておもしろいんですよ。消費期間が長いっていうのが特徴なんです。だから書面上の良し悪しだけでなく、購入した後の長いお付き合いでどう対応してくれるか、逆に客様が緊急で呼び出したい時、どう言い易いかなんて話も消費期間が長いと必要なんです。 ドアの建て付けがちょっとおかしい、ギーギーいうなんて時に知り合いだと、これぐらいで呼んじゃうと悪いかな? なんて思われるかもしれません。メーカーだったら、大金払っているんだからすぐ来てよ。みたいなわがままも言えるんじゃないですか? ただ、知り合い…
実際に住宅営業(大手ハウスメーカー)が使っていたトークです。私達はこの様なことを自分なりに噛み砕きお客様にお話してます。 住宅を検討されている方は、営業マンが喋る事を予測して展示場に行かれるとスムーズに話が進みます。 営業の方は参考して自分のものにして、これからの営業活動時にこういう質間に道遇したときも、あせらずすんなりお答え出来るようになると良いと思います。 ただ、そうは言っても、すぐ調子良く話すより「何故そういう質間がでるのか」はまず聞くこと(例ローンを組みたくない・子供の・・・.住み替えも・・・などですぐ反論せず、どうしてそうお考えか聞く.これが最も大切！ ) 言いくるめる人より、真剣に…
続きです。 その他トーク・所作 ①よろしくお願いいたします。ありがとうございます。は口癖でよい。(妨問の際玄関口で－おはようございます!今日もよろしくお願いいたします。)(あれから夫婦で考えたんだけど－ありがとうございます。) ②こういったお値引きですが、是非前向きなお言葉をお聞きしたいと思っておりますが、如何でしよう! ? ③他メーカーの見積もりを待ちたい。隣から日影言われないか?ーお客様、大変情の深い方でいらっしやると感じますが・・ ④玄関:前から上がり、体を横にして片手で揃え、隅に移動→座布団:座りジワを残したままは失礼、反転しお返しする。「座布団お借りしました。ありがとうございました。…
ほんの一例ですが、住宅営業時代に実践していた、テクニックを展開します！ テクニック テストクロージング&クロージング ①資料のファイル順も考えて導入 「本日はお値引きまで含めた最終的な資料をお持ちしました。私としてはカの入った商談になりますのでよろしくお願いいたします。(今日は覚悟してね) 前向きなご結論を出して頂ける様、頑張ったつもりです。(クロージングだよ) 資金的にはご予算より少し頑張って頂かないといけない数字にはなっておりますが、(だからこれ以上無茶言わないでね) プラン・仕様など妥協なくお作りしておりますので、是非暖かく(お手柔らかく) かっ厳しいご判断を頂ければと思います。楽しみな…
私が責任者をしていた頃にメモしていたものがあったので、あげてみます。(営業の方には耳タコかもしれませんが、、、) 今の営業には会わないところも多いかも知れませんが、考え方はそんなに変わってないのかもしれません。 仕事の流れ ① 物件を枯らさぬよう、ルーティンとして下記を必ず実施(毎週うまくいく訳ではないが、絶対活きてきます)毎週火曜日は、忻衝でない手持ちカード見込み客に、当てプラン等作り、送付金曜夜にその方にTELコール、土日のAPOをとる。 僕らは資料を送ったら電話したくなるし、電話したらAPOとりたくなるし、会えたら析衝にあげたくなります！ ②APOまでに必ず会う! ( 2回APO取って…
ビジネスにおける文章の最大の特徴は、読む相手がいる」ことです。 「自分のビジネスを成功させたい」「業務をスムーズに進めたい」「問題を解決したい」ー。 相手はそういう動機を持ってあなたの文章を読みます。 つまり、これらの答えやヒントがあなたからの伝述に含まれているのではと、期待しているのです。 そのことをあなたは普段、どのくらい意識しながら文章を書いているだろうか。 例えば新聞や論文、レポートは、掛き手が直接、読み手に向かって語りかけることはほとんどないです。 書き手が調べた内容を、読み手が一方的に「解釈」するためです。 しかし、ビジネス文章は、 書き手が読み手に宛てて書いたもの。 書き手と読…
続きです！ 細かな敷地の見方 ◆ 隣家から離隔がとれないことが想定される場合、(周辺建物の建ち方・敷地に対するボリュームなど)圧迫感がどの程度なのか高さや距離を把握する。◆ 隣家の状況(高さ、古さ、きれいさ、色合い等)を把握し、新築住居での圧迫感や不快感などの影響を想定する。◆ 既存の建物は、敷地の内包する特徴や問題点を示している場合があるので特に注意が必要である。→例えば、日当たりの良い場所がテラスや物干しスペース、花壇等として使われている場合が多い。◆ 樹木・既存の植栽について移植・伐採の検討をしておく。（移植時期や保管場所が問題となり、工期等に影響を及ぼすことがある。）・樹木を伐根すると…
続きです！ POINT計画によって道路斜線の影響を受ける場所が変わるため、計画建物を想定し必要な道路幅員や勾配を把握する。屋根形状によっても影響が変わるので、形状も想定しておく。 設計GL(建築物の高さを決める為に基準となる点)を検討する際、GLを想定した上で隣地や道路・敷地内の高低差を把握すると問題点を明確にしやすい。 ◆ 設計GL を①最もコスト効率が良いレベル②最も使い勝手の良いレベルの2つの観点で最適なレベルを想定することが望ましいです。 ＜コストの観点＞・ 現況のレベルより高さを変えない場合、土の処理費用を抑えられる。(※ただし、計画上のメリット・デメリットを踏まえ検討する)・ 既存…
前回のつづきです！ 敷地の高低差に関して解説します。特に相場よりも安い土地は道路よりも高い土地が多いかと思います。 理由は高低差がある土地では追加で高低差の処理は計画性や費用・工期・法規が影響するからです。 その為、敷地の高低差について正しく把握し計画につなげていかなければいけません。 POINT高低差が 1m 以下の場合、補強 CB (ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ)造の土留が認可されており、CB で計画を行うことができる場合があります。(※行政により異なるので、確認必須) CB で計画する場合と、RC(鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ) 等の擁壁で計画する場合では、工期・費用が変わるため、敷地全体の高低差を把握す…
今、土地を探されている方へ、建築業界の人間がどのように敷地を解析しているのかをお伝えします。 戸建て業界に入ったばかりの方も参考になると思います。 敷地条件の整理を洗い出す大きく考えると土地を探す上では以下の事を念頭に置いて頂くと良いかと思います。① 計画する上での影響を想定しながら② 敷地の様々な特性を把握し、③ 制約や魅力に分類する。 ( 住宅は個々の違った敷地に建築するため、敷地に対し最適と考えられる住宅を提供することが大切です。そのために、敷地の特性を整理し、計画に繋げていかなければいけません。) ◇POINT◇◆ 敷地の特性の中で変更できない制約(法規等)は正しく把握し、住み難さにつ…
1 会議のムダ・決まらない会議、決めない人も出る会議を開催してませんか？ 2 根回しのムダ・自分の安心の為に全員に事前回りをしてませんか？ 3 資料のムダ・報告のためだけに資料を作ってませんか？・A4/A3 一枚以上の資料を準備してませんか？ 4 調整のムダ・実務で調整していても進まない案件を「頑張って」調整しようとしてませんか？早期の上司への相談してください。 5 上司のプライドのムダ・自分に報告が無かったという理由だけで、「自分は聞いていない」と言っていませんか？上司がこういうと、部下に②根回しのムダ、③資料のムダが発生します。・情報は上司自ら取りに行きましょう。 6 マンネリのムダ・「今…
あなたの家は一つの街にある景観を形成する大切な一棟です。 その為、住み心地の次に外観(見た目)を気にしたいものです。 その為、外観のアクセントとなる【窓】について考えてみましょう！ プランばかりにとらわれると窓の位置がずれてバランスの悪くなりがちです。 住まいの表情をつくるファサードにはアクセントを加えてイメージを与えます。 そこで、窓でオリジナリティを演出しましょう。 そして、窓のラインを揃えて整った外観づくりをしましょう。 アクセント部材で表情をつくれば、あなたの家ならではの個性と美しさを際立たせることができます。
建築する上で最も大切なものの一つが【土地 】です。 わたしが営業していたときも最も悩まされたのが土地探しでした。(お客様からは、ハウスメーカーは気に入ってるのに、土地が、、ない。何てことがしょっちゅうです😵) 人によっては一年以上余裕で探します。 そもそも、 希望のエリアに土地がない 高い土地しかない 土地も見方がわからない というお客様が本当に多いです。 そんな方は、土地を探すに当たり、まず最初に希望土地の条件はなにか、そして優先順位を決めることが大切です。 とはいってもなかなか難しいですよね。 土地のことなんて考える事もなかなか無いので😔 その場合はまず、住みたい家を考えましょうまずはそこ…
美しい家づ くりを考えましょう 寄棟屋根 切妻屋根 フラットルーフ屋根の形で、わが家らしい「美しい 外観づ くり 」を お好みのフォルムに楽し み ましょう。 寄棟 切妻 フラット 窓 の ラ イ ン を 揃 え 、バ ラ ン ス の い い 顔 づ く り アクセントをつけて表情豊かに窓やアクセントで美しい顔をつくる 外壁の色や柄を合わせて個性を！ お気 に入りのコーディネートを見つけましょう モダンコーディネート ナチュラルコーディネート クールカジュアルコーディネート オーセンティックコーディネート エレガントコーディネート シックコーディネート 外構は間取りと同時に計画しましょう つな…
◆ 庭のゾーニング 庭には、前庭・路地･中庭(坪庭)・主庭などがあり主庭以外は目的も使い方も明確になっている場合が多いです。 主庭 では使い方・目的について住み手 の希望を優先するが、植栽位置は専門知識を有した者が適切な計画を提案しないと生長不良や枯損などを後々維持管理に困難を生じるようになります。 庭のゾーニングは動線以外にも視線 や視界 、景観 についても検討が必要となります。動線は歩行路だけでなく視線の誘導も同時に行い、このことは庭の中の様々な空間を視覚的につなぎ連続させていることを意味しています。このように動線と視線、視野、視界の方向や位置、視線の向いている時間等を調整する計画であるこ…
「結局、家っていくらかかるの？」 住宅検討されている方がもっとも気になる「いくら」を検証致します。 まず、HPやカタログに載っている坪単価というものが何なのかというと、【本体価格】と言います。 この【本体価格】というもの、実はどこからどこまでの価格なのかという基準が、ハウスメーカーによってまちまちなのです。 その為、 A社で本体価格 坪30万円 でも 建物総額は 坪80万円B社で本体価格 坪55万円 でも 建物総額は 坪70万円 「HPではA社が安いと思ってたけど、B社の方が安いじゃん！！」 なんてこともざらにあります！！ なので、本体価格というものがどこまで含んでいるのか確認することが重要で…
【住宅ローン】営業マンから事前審査を急かされたことありませんか？
住宅検討してる方で避けては通れないのが、住宅ローンです。 そして、殆どの方は住宅ローンの詳細を知っている状態ではないでしょう。事前審査の出し方もなかなか知らないものだと思います。 その為、殆どの方が住宅ローンを住宅の営業マンから教えて貰っております。 だからこそ、住宅営業にとって切っても切り離せないのが、住宅ローンなのです。 営業マンが住宅ローン事前審査を急ぐ理由はいろいろありますが、以下のものが多いと言えます。 例1 『社内決裁』 資金調達に目途がついた顧客でないと顧客との契約（そのための社内決裁）が取れないため 例2 『顧客の囲い込み』 お客様に資金目途が立ち、速やかに次回商談をご案内する…
こちらでは、大手ハウスメーカーの体型をお話します。 まず、大手ハウスメーカーでは大きく分けて2通りの会社体型が有ります。 製販一体型 製販別型 の二つです。 『住宅なのに製造？』と、思われる方もいるかも知れませんがハウスメーカーは建設業であり製造業です。 どういうことかというと、 住宅建設には大工さんが建てるという作業以外に、各部材(例 構造体 外壁 設備 等々)を造るという作業があります。 そして、この造るという部分をハウスメーカーでは担い、型式認定という国交省の認定を貰って一定品質のものを作っているのです。 なので大手ハウスメーカーの殆どは自社の工場を所有しております。 製販一体型とは、 …
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