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【ハウスメーカー】優秀な営業マンはどんな所にいるか？②

キレイな設えは何も外だけではありません。中はもっと大事です。それはなぜか？営業は売りたい！！という強い気持ちが出やすいから、営業本位の「しつらえ」になりがちだからです。 それはお客様にとっては、「展示場を見に来ている。営業の話を聞きに来たわけではない」という強い嫌悪感を生んでしまう可能性を高めてしまうからです。 だからこそ、お客様目線の展示場にする事が大切です。 ただ、営業マンからしたら「営業がしづらいから」とオープン当初の小物やインテリアを収納に仕舞い込んで、気づけば営業ツールや販促ツールにあふれた展示場になりがちなのです。 皆様にはそれを一歩踏み超えた、「お客様目線の展示場づくり」を心が…

2020/04/30 10:49

【ハウスメーカー】優秀な営業マンはどんな所にいるか？【展示場しつらえ編】

住宅づくりは、優秀な営業マンに出会う事から始まるといっても過言ではありません。 とは言っても、どんな場所で合えるかはなかなかわからないものです。 しかも、展示場に入ったら最後、気の弱いお客様だとそのまま話を進められてしまうケースも少なくありません。 その為、出来れば展示場に入る前に見分けたいものです。 そんな時は、優秀な営業マンに合う確率を上げる為の一つの方法として、「展示場」という観点があります。 どういう事かと言うと、優秀な営業マンは展示場の「しつらえ」もうまく、お客様の誘致数も多いことがあり、結果的に多くの経験をされていることが多いという事です。 要するに、 「お客様を出迎える場所とし…

2020/04/28 14:08

【営業トーク】住み替え検討のお客様

建替え検討のお客様から 「ここが気に入ってないわけじゃないんだけど、住み替えも検討してみたい」 といわれたら？ 「そうですよね。ただ、ここは良い環境でしょうし、まわりの方ともお知り合いも多いんじゃないですか? 多くのケースで今住んでいるところとそれほど便利さも変わらず大きさも変わらないところに住み替えようというナンセンスなお客様が多いんですよ。 ところで、住み替えってどういうことかというと、何かを根本的に変える事によってこだわりの部分を充足させ、満足感をUPさせるって事なんです。 具体的に言うと大きな田舎のお土地を売って少し狭くなっても便利の良いところに移る。 逆に土地が狭く、ゴミゴミしている…

2020/04/28 10:49

設計者の約80％が半壊以上の被害を想定？！

まず、建築基準法が求めているのは最低限のレベル。といことをお伝えします。 それはどういうことか。建築基準法では以下の様にうたっております。 建築基準法 第1章総則（目的） 第一条 この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び 財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的とする そして、世の中の8割を占めている木造住宅では殆どが以下の様な建物です。 四号特例第六条三によると木造建築において①三階建て以上②延べ床面積五百㎡超③高さ十三m超④軒の高さ九m超の一つでも当てはまれば構造計算を提出するきまり。 要するに…2階建ての150坪以下の…

2020/04/27 10:59

【応酬話法】リフォームを5年前にしたのでふんぎりがつかない

リフォームを5年前にしたのでふんぎりがつかない 「確かに勿体ないですよね。だから結局どこでふんぎりつけるかっていうことなんですよね。 元を取るっていう考え方と、今の家族構成で今の子供たちの年齢で住みやすい家族が一つにまとまり易い家にして、家族全員で夢を作っていこうっていう考え方のどちらを取るかバランスで考えるんです。 僕なんかもやっぱり時間とか思い出はお金じや買えないんで、今この瞬間に満足して家族をまとめて行きたいって思います。 結局5年前にリフォームしたのがちょっと引っかかるんですけど、それにとらわれて、あと5年辛抱して暮らす生活で良いかどうかの判断ですよね。 新しくなったほうが良いって言う…

2020/04/25 17:07

【照明計画】壁・天井を照らす方法

壁・天井を照らす方法 視線の行く壁や天井を明るくすることで、空間に広がり感や奥行き感をプラスできる。 ダウンライトによる照明計画 ダウンライトで壁面を照らすには、配置に注意が必要である。 工アコンの隠蔽配管が使えず露出で配管することもあるため、エアコンの設置位置は限定される。 そのため壁際のダウンライトは設置することが難しいということになる。 ダウンライトで照らして良い壁とはやはり、照明で照らしても絵になる壁であることが望ましい。 壁面に出入口建具があったり、その壁面のすぐ横にやはり出入口建具があったりする場合はその壁面にダウンライトをつける意味を考えてからにしたい。 出入り口建具、外部建具、…

2020/04/25 00:58

【売上】全国戸建 県別・工法別（令和年4-1月）

全国戸建売上、県別、工法別総数です。 県別の特徴が出る資料になってます。 ちなみに、 戸建て成長地域(都道府県)内に対して以下の色分けをしております。オレンジ：プレハブ好調 地域水色 ：プレハブ不調 地域 速報までに

2020/04/24 19:11

【応酬話法】ミサワホーム 蔵対策

ミサワの蔵対策 「階段が多くなり、通常より7段ほど多くなりますよ。 長い間お住まいになる家で、今後年を取られたときに一層2階に上がるのが大変になります。 大きい畳数の蔵ですが、高さは1.2mほどなので、物の出し入れの不便さや周囲にしか収納できないため、それほど多くの物を収納出来ない面もあります。」 「腰をかがめて重いものを持って歩くということは億劫なことです。無理な体勢での収納は逆に使いづらくなりますよ。」 「収納力は容積で考えてください。同じフロアに床から天井までの高さの収納があると、小さいスペースの中でも収納力が大きく出し入れも簡単です。」 #ハウスメーカー #ミサワホーム #小屋裏…

2020/04/24 09:01

【土地探し】後悔しない土地選びをする方法

お客様目線の展示場にする事が大切です。 https://space-11.hatenablog.com/entry/2020/04/30/104902 土地選びのチェックポイント 南入り・北入りの土地の違い 〈南入りの場合〉 〈北入りの場合〉 方位・日照チェック 地盤強度チェック 土地の高低差チェック 道路による制限 ① 旗竿地（敷地延長） ② 道路後退用地（セットバック） あなたならどの土地を選びますか? 一つの指標として、大切になるのは資産価値です。 資産価値が高い土地は売る時にも優位に働きます。 では、上の問いで土地の価格が高い土地のはどの土地かとういと。 ・南東の角地が1番高く・真ん中…

2020/04/23 10:32

【土地探し】土地選びのチェックポイント

土地選びのチェックポイント あなたならどの土地を選びますか? 北土地の価格が高いのはどの土地でしよう? まずは、これを参考に土地を見てください。 方位・日照チェック敷地の向きや隣接する建物などによって、日当たりや風通しが決まります。 時間帯別にチェックしましよう。 地盤強度チェック地盤が軟弱な場合、地盤改良や基礎補強工事が必要となります。 地盤強度のチェックを行いましよう。 土地の高低差チェック高低差の大きな土地は、造成や擁蟹工事、深基礎工事など、高低差のない土地よりも建築費用が割高に。 せつかく土地を安く購入しても、結果的に高くついたというケ-スも少なくありません。 高低差のある場合、土地価…

2020/04/23 10:32

【照明計画】リビングの基本

リビング編 リビングではバランスのとれた照明計画が重要になる。多目的に利用される場所なので、様々な用途に対応できるだけの照明が必要になる。つまり汎用性を持たせた照明計画が重要になる。リビングでの空間の機能・要素としては下記の生活行為が考えられる。 リビングのあかり べース照明 ダウンライトによる照明計画多灯使いをすると主照明にもなるダウンライト。 器具自体に存在感のないダウンライトならどんなインテリアにも無理なく溶け込む。 人が集いたくなる雰囲気を作り居場所としての心地よさを演出する。 200~300mm開ピッチで2~3灯固めてテープルの上を明るくする方法がある。 ただし平面の情報だけでむやみ…

2020/04/22 07:10

【応酬話法】ローンは組みたくないんですよねー。

「他のものは大丈夫でしようけど家って多少なりともローン組む方が95 %ぐらいですよ。 金利についても短期で返すおつもりなら、変動でやれば幸せ先取りで良い家に今の家族構成で長いこと住めて、少し金利分を余分にもらうだけです。 5年貯めるなら、年分の変動金利だと〇〇円ですよ。これで幸せ先取りするかどうかはお決め下さい。さん家についてだけはローン組んでいますね。 長いこと幸せの方が良いからですね。持ち的にローンがお嫌なんでしたら説得は難しいですけれど」 「ですよね。ただ、今は低金利でありローン控除があるので、それほどのご負担にはならないんじゃないですか? また、生命保険もついているので、予算内で一生の…

2020/04/21 03:32

【応酬話法】子供の小学校入学があと1年半、それまで待ちたい。

「お子様て近所に友達がし、たとして、入学時にその子と同じクラスになったら、すぐクラスになじんで学校が好きになりますよね。皆さんも経験ありませんか?滑り出しが一番大切なんです。良い滑り出しするために、入学前にご近所でお友達、顔見知りを作ってあげるのがお子さんに対する親の優しさと思いますよ。早めに引越しされるのは必ずお子さんのためになります。」 幼稚園は今のままで小学校入るのと同時に変わりたい。 「幼稚園時代に同じだった子供同士が入学して仲良しになりますよね。幼稚園の頃は途中で引越しても、すぐ溶け込んじゃいますよ。幼稚園時代の転校生は小学校入学時には転校生じゃないんで、入学後、友達がすでにいて楽…

2020/04/20 08:52

【本当は怖いテレワーク】テレワークの真実

新型コロナウイルスの影響もあり、各社でテレワークが始まっている。これにより浮彫にされるのが「働かない人」です。 テレワークは企業側からすれば新しい人事考課の指標。これを期に勤怠管理をシステム化して、働いてない人をあぶり出すことが出来ます。 そう、実は楽になったのは、企業側(人事)なのかもしれません。 都内の大手企業では、東京オリンピック・パラリンピックの開催を見据えて本格的な導人の準備をしているところも多かった。 しかしコロナ危機の影響で五輪パラリンピックは開催延期が決まり、それを待たすにテレワークは一気に広がった。新型コロナウイルスに感染した従業員がいると判明した電通をはじめ、感染リスクを回…

2020/04/19 00:48

【速報】営業が覚えておくべき令和2年の税制案

令和2年度税制改正概要各項目の延長につきましては3月の通常国会にて可決後決定となります。 その為、あくまで予定であることを添えご説明します。 特例措置特措例置特例措置 新築住宅に係る税額の減額措置対象税目住宅を新築した場合、 税額を3年間2分の1に減額固定資産税 令和2年4月1日~令和4年3月31日まで延長 (例)2.000万円の住宅を新築した場合の固定資産税額本特例が無い場合本特例がある場合 無し 有り 1年目 18.2万円 9.1万円 2年目 17.1万円 8.5万円 3年目 15.9万円 8.0万円 3年間で約26万円の負担軽減効果(国土交通省推計) 住宅用家屋に係る所有権の対象税目保存…

2020/04/18 07:40

【応酬話法】知り合いが大工なのでそちらに声を掛けてみないと

知り合いが大工なのでそちらに声を掛けてみないと大工の家で建てたいわけじゃないけど気まずいという話の場合 「住宅って商品っておもしろいんですよ。消費期間が長いっていうのが特徴なんです。だから書面上の良し悪しだけでなく、購入した後の長いお付き合いでどう対応してくれるか、逆に客様が緊急で呼び出したい時、どう言い易いかなんて話も消費期間が長いと必要なんです。 ドアの建て付けがちょっとおかしい、ギーギーいうなんて時に知り合いだと、これぐらいで呼んじゃうと悪いかな? なんて思われるかもしれません。メーカーだったら、大金払っているんだからすぐ来てよ。みたいなわがままも言えるんじゃないですか? ただ、知り合い…

2020/04/17 09:41

【応酬話法】実際に住宅営業が使うトーク集

実際に住宅営業(大手ハウスメーカー)が使っていたトークです。私達はこの様なことを自分なりに噛み砕きお客様にお話してます。 住宅を検討されている方は、営業マンが喋る事を予測して展示場に行かれるとスムーズに話が進みます。 営業の方は参考して自分のものにして、これからの営業活動時にこういう質間に道遇したときも、あせらずすんなりお答え出来るようになると良いと思います。 ただ、そうは言っても、すぐ調子良く話すより「何故そういう質間がでるのか」はまず聞くこと(例ローンを組みたくない・子供の・・・.住み替えも・・・などですぐ反論せず、どうしてそうお考えか聞く.これが最も大切！ ) 言いくるめる人より、真剣に…

2020/04/16 08:29

住宅営業の所作

続きです。 その他トーク・所作 ①よろしくお願いいたします。ありがとうございます。は口癖でよい。(妨問の際玄関口で－おはようございます!今日もよろしくお願いいたします。)(あれから夫婦で考えたんだけど－ありがとうございます。) ②こういったお値引きですが、是非前向きなお言葉をお聞きしたいと思っておりますが、如何でしよう! ? ③他メーカーの見積もりを待ちたい。隣から日影言われないか?ーお客様、大変情の深い方でいらっしやると感じますが・・ ④玄関:前から上がり、体を横にして片手で揃え、隅に移動→座布団:座りジワを残したままは失礼、反転しお返しする。「座布団お借りしました。ありがとうございました。…

2020/04/15 11:56

住宅営業のテクニック5選

ほんの一例ですが、住宅営業時代に実践していた、テクニックを展開します！ テクニック テストクロージング&クロージング ①資料のファイル順も考えて導入 「本日はお値引きまで含めた最終的な資料をお持ちしました。私としてはカの入った商談になりますのでよろしくお願いいたします。(今日は覚悟してね) 前向きなご結論を出して頂ける様、頑張ったつもりです。(クロージングだよ) 資金的にはご予算より少し頑張って頂かないといけない数字にはなっておりますが、(だからこれ以上無茶言わないでね) プラン・仕様など妥協なくお作りしておりますので、是非暖かく(お手柔らかく) かっ厳しいご判断を頂ければと思います。楽しみな…

2020/04/14 09:27

住宅営業の心得7選 【仕事の流れ編】

私が責任者をしていた頃にメモしていたものがあったので、あげてみます。(営業の方には耳タコかもしれませんが、、、) 今の営業には会わないところも多いかも知れませんが、考え方はそんなに変わってないのかもしれません。 仕事の流れ ① 物件を枯らさぬよう、ルーティンとして下記を必ず実施(毎週うまくいく訳ではないが、絶対活きてきます)毎週火曜日は、忻衝でない手持ちカード見込み客に、当てプラン等作り、送付金曜夜にその方にTELコール、土日のAPOをとる。 僕らは資料を送ったら電話したくなるし、電話したらAPOとりたくなるし、会えたら析衝にあげたくなります！ ②APOまでに必ず会う! ( 2回APO取って…

2020/04/13 14:49

【ビジネス文書】絶対に意識しなきゃいけない事

ビジネスにおける文章の最大の特徴は、読む相手がいる」ことです。 「自分のビジネスを成功させたい」「業務をスムーズに進めたい」「問題を解決したい」ー。 相手はそういう動機を持ってあなたの文章を読みます。 つまり、これらの答えやヒントがあなたからの伝述に含まれているのではと、期待しているのです。 そのことをあなたは普段、どのくらい意識しながら文章を書いているだろうか。 例えば新聞や論文、レポートは、掛き手が直接、読み手に向かって語りかけることはほとんどないです。 書き手が調べた内容を、読み手が一方的に「解釈」するためです。 しかし、ビジネス文章は、 書き手が読み手に宛てて書いたもの。 書き手と読…

2020/04/11 15:36

【基本】ハウスメーカー営業が実践してる土地探し④

続きです！ 細かな敷地の見方 ◆ 隣家から離隔がとれないことが想定される場合、(周辺建物の建ち方・敷地に対するボリュームなど)圧迫感がどの程度なのか高さや距離を把握する。◆ 隣家の状況(高さ、古さ、きれいさ、色合い等)を把握し、新築住居での圧迫感や不快感などの影響を想定する。◆ 既存の建物は、敷地の内包する特徴や問題点を示している場合があるので特に注意が必要である。→例えば、日当たりの良い場所がテラスや物干しスペース、花壇等として使われている場合が多い。◆ 樹木・既存の植栽について移植・伐採の検討をしておく。（移植時期や保管場所が問題となり、工期等に影響を及ぼすことがある。）・樹木を伐根すると…

2020/04/10 13:24

【基本】ハウスメーカー営業が実践してる土地探し③

続きです！ POINT計画によって道路斜線の影響を受ける場所が変わるため、計画建物を想定し必要な道路幅員や勾配を把握する。屋根形状によっても影響が変わるので、形状も想定しておく。 設計GL(建築物の高さを決める為に基準となる点)を検討する際、GLを想定した上で隣地や道路・敷地内の高低差を把握すると問題点を明確にしやすい。 ◆ 設計GL を①最もコスト効率が良いレベル②最も使い勝手の良いレベルの2つの観点で最適なレベルを想定することが望ましいです。 ＜コストの観点＞・ 現況のレベルより高さを変えない場合、土の処理費用を抑えられる。(※ただし、計画上のメリット・デメリットを踏まえ検討する)・ 既存…

2020/04/09 12:52

【基本】ハウスメーカー営業が実践してる方法伝授②

前回のつづきです！ 敷地の高低差に関して解説します。特に相場よりも安い土地は道路よりも高い土地が多いかと思います。 理由は高低差がある土地では追加で高低差の処理は計画性や費用・工期・法規が影響するからです。 その為、敷地の高低差について正しく把握し計画につなげていかなければいけません。 POINT高低差が 1m 以下の場合、補強 CB (ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ)造の土留が認可されており、CB で計画を行うことができる場合があります。(※行政により異なるので、確認必須) CB で計画する場合と、RC(鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ) 等の擁壁で計画する場合では、工期・費用が変わるため、敷地全体の高低差を把握す…

2020/04/08 12:22

【基本】ハウスメーカー営業が実践してる方法伝授①

今、土地を探されている方へ、建築業界の人間がどのように敷地を解析しているのかをお伝えします。 戸建て業界に入ったばかりの方も参考になると思います。 敷地条件の整理を洗い出す大きく考えると土地を探す上では以下の事を念頭に置いて頂くと良いかと思います。① 計画する上での影響を想定しながら② 敷地の様々な特性を把握し、③ 制約や魅力に分類する。 ( 住宅は個々の違った敷地に建築するため、敷地に対し最適と考えられる住宅を提供することが大切です。そのために、敷地の特性を整理し、計画に繋げていかなければいけません。) ◇POINT◇◆ 敷地の特性の中で変更できない制約(法規等)は正しく把握し、住み難さにつ…

2020/04/07 09:51

【徹底排除】職場にはびこる7つのムダ

1 会議のムダ・決まらない会議、決めない人も出る会議を開催してませんか？ 2 根回しのムダ・自分の安心の為に全員に事前回りをしてませんか？ 3 資料のムダ・報告のためだけに資料を作ってませんか？・A4/A3 一枚以上の資料を準備してませんか？ 4 調整のムダ・実務で調整していても進まない案件を「頑張って」調整しようとしてませんか？早期の上司への相談してください。 5 上司のプライドのムダ・自分に報告が無かったという理由だけで、「自分は聞いていない」と言っていませんか？上司がこういうと、部下に②根回しのムダ、③資料のムダが発生します。・情報は上司自ら取りに行きましょう。 6 マンネリのムダ・「今…

2020/04/04 10:21

窓で見た目改善！

あなたの家は一つの街にある景観を形成する大切な一棟です。 その為、住み心地の次に外観(見た目)を気にしたいものです。 その為、外観のアクセントとなる【窓】について考えてみましょう！ プランばかりにとらわれると窓の位置がずれてバランスの悪くなりがちです。 住まいの表情をつくるファサードにはアクセントを加えてイメージを与えます。 そこで、窓でオリジナリティを演出しましょう。 そして、窓のラインを揃えて整った外観づくりをしましょう。 アクセント部材で表情をつくれば、あなたの家ならではの個性と美しさを際立たせることができます。

2020/04/02 22:49

【土地なし】探しの初めの一歩、土地探しのノウハウ

建築する上で最も大切なものの一つが【土地 】です。 わたしが営業していたときも最も悩まされたのが土地探しでした。(お客様からは、ハウスメーカーは気に入ってるのに、土地が、、ない。何てことがしょっちゅうです😵) 人によっては一年以上余裕で探します。 そもそも、 希望のエリアに土地がない 高い土地しかない 土地も見方がわからない というお客様が本当に多いです。 そんな方は、土地を探すに当たり、まず最初に希望土地の条件はなにか、そして優先順位を決めることが大切です。 とはいってもなかなか難しいですよね。 土地のことなんて考える事もなかなか無いので😔 その場合はまず、住みたい家を考えましょうまずはそこ…

2020/04/01 13:47