土地探しを続けています。 最近、ちょっと傾向が変わってきたような気がします。 横浜・神奈川だとアパートメーカーが凄く強いエリアなんですが、そういうアパートメーカーとよくバッティングします。 というか、いつも負けてます。 そこでも2つパターンがあって、 すっごく欲しい土地があって完成形も凄くいい感じになるような土地。 全力で欲しいなと思う土地でアパートメーカーとバッティングして負けるというパターンと、 微妙な立地、微妙な価格で、アパート企画としては作れるんだけど、わざわざ自分で建てるほどの土地じゃないんだけどなーっていう感じで見送った土地で、それからアパートメーカーがその土地をゲットしてアパート…

急拡大している人の事例を聞く事が増えました。 正直、そういう話を聞いて焦る気持ちもあります。 でも自分のペースで、自分の納得する物件を買ったり建てたりし続けたいなって思います。 今のご時世、物件の収益物件の価格もかなり高騰していますよ。 正直、そんなにポンポン物件を買うような相場でもないような気がしますが、ガンガン買ってる人は凄いなって思います。 それと質と量を両立させるのは難しいですよ。 どういう目線で買っていくのか、 スピードと質をどういうバランスで買い進めるのかっていうのがあると思うんですよね。 そのあたり気になります。 最後に、どういう投資をするのかというのは人それぞれだと思います。 …

今、宙ぶらりんな状態です。 使える金融機関の見極め中なんです。 使えたらいいなと思っている金融機関、 ここが使えるかどうかで、動きがかなり違ってきます。 ただ金融機関が忙しいみたいで結論が出るのはもう少し先のようです。 私の今年の行動のスタート地点は、 この金融機関から融資が引けるかどうかを見定める所がスタート地点なんです。 その結果で進むべき道が変わります。 ただ可能性としては低いような気がしますね。 無理だとして行動を始めてもいいのかもしれません。 2番目の金融機関も、 最初の面談時は前向きな感じだったんですが、 いろいろと話をしていくうちに、これまでの担当と同じような事を言い始めてきてい…

地方の話です。 最近、地方物件の事をちょっとだけ考えました。 地方なんで、検討のメインは出口大丈夫なの？って話ですよ。 これに対して明確な答えを出す事ができないと地方の物件は買えないと思っています。 ラフに考えましたが、 簡単な話ではないなーって思います。 儲かる！！っていう感じにはならないかなーって。 大変だし、難易度高いし、がっつり儲かるっていう感じもしれません。 もちろん利回りは高いのでCFは出るのかもしれませんが。 物件の価格がそのままCFに置き換わっているだけで、 借金を返済した時に残るのは価値がほとんどな土地だけですよ。 多少は価値があるのですが、あんまり儲かる感じがしません。 出…

いきなり電話がなった。 とある金融機関からだ。 実は少し前に、融資の打診をしていたのだ。 時間が結構たっていたので、忘れかけていたし、 わすれられていたのかなとも思っていた。 とりあえず融資は出そうなんだけど、 こちらの希望条件から大きく劣化した条件だった。 その場で、ちょっと厳しい条件だからやめておきますと回答をしておいた。 お断りの回答をしたものの、 ちょっと気になっていたので、 その物件の仲介にどういう状況になっているか聞いてみた。 まあまあ時間がかかっていたので、 とっくに売り切れになっていると思っていたのだが、 念のため聞いておくという感じ。 電話で話を聞いてみると、 まだ売りに出て…

少し前の話。 アパート用地探してました。 ハマりそうな土地がありました。 いろいろわけあって少し出遅れてました。 間に合うかなと思って土地の仲介に取り組める状態なのか聞いてみた。 すると、全然取り組めますよ！って言うではないか。 そう仲介が言うので詳細検討をする事にした。 そうは言っても第一歩目が出遅れているので少ししてから状況を聞いてみた。 すると仲介は、全然取り組めますよ！って言うではないか。 しかし話をじっくり聞くと、先に検討している業者がいるとの事。 おいおい、先に検討している人がいるなら状況として負けてる状況ではないか。 全然取り組めるっていうのは、ちょっと意味が違うんじゃないのか。…

爆発的な規模拡大のためには、地方進出が必須だっていう話があります。 首都圏では利回りが低すぎるっていう話。 今年の目標の1つに地方で物件を1つ買うというのを掲げていました。 いろいろと動いていると、 とある地方のとある業者が良い物件を紹介してくれる事を知り、 実際にお会いして、いい案件が出てきたら紹介してあげよう！って言ってくれるようになりました。 たまにしか案件が出てこないので、 ひたすら待ってました。 しかしながら時間が経過する中で、 私の中で地方で物件を買うのもどうだろうかという気持ちになりました。 そして過去にそういう事があったというのもすっかり忘れたある日、 急にその業者から連絡が入…

2つの金融機関と面談してきました。 ワンチャンいけるかな？というスタンスでのぞんだのですが、 思っていたよりは可能性はあるかなという印象を持ちました。 1つ目の銀行は、収益還元系の銀行です。 使えるならかなりいい感じになると思います。 新築するなら、いかに収益還元系の金融機関を攻略するかっていうのにかかっていると思います。 土地から新築もできるし、融資期間も長い。 そして物件の評価を収益還元でやってくれるというのは大きいです。 都心部に近い物件を買うのに凄く適していると思います。 仮に今すぐ使えなかったとしても、 少し時間を待てば使える可能性はあるような気がします。 2つ目の銀行は、積算系の銀…

私の中で2番目に付き合いたいと思っている銀行と面談してきました！ これまで取引の実績はない。 何年か前から担当と融資の相談はちょいちょいしていた。 過去に、本部審査OKはもらった事がある銀行。 担当者が代わり、新しい担当がついた。 そういう状況での面談でした。 こちらがどういう者なのかというのを説明して、 具体的にどういう感じでやっていくのかみたいな具体的な話になりました。 結構前向きな感じ。 実は、ここの銀行は無理だと思っていたんですよね。 前の担当の時に、 保有物件が新築が多いという事で融資できるかどうか微妙なラインだった。 そしてその状態から新しく大きい新築物件を購入した。 普通に考えて…

本命と考えている銀行と面談してきました！！ 最優先に考えたい金融機関です。 過去に2棟、融資をしてもらっているんですが、その銀行の目線が非常に高くなったという事でおかわり融資はあきらめていました。 しかしワンチャンイケるんじゃない？みたいな話を聞いてダメ元でチャレンジする事にしました。 決算書ができたのでそれの報告を兼ねて面談です。 こちらの説明をして、いよいよ本題に入ります。 次の融資の可能性についてです。 詳しくは書きませんが、 私の保有している全物件を評価する必要があるとの事でした。 その上で、私のスコアが基準を超えているかどうかで判断できるという事でした。 その基準は凄く厳しい数字なん…

築5年くらいの1億円くらいの物件があったとして、 売却すると、売却益で元本返済や税金なんかを含めて2000万円くらい手元に残ると思うんですよ。 そしてそのお金を使って同じ規模の物件を買うとしましょう。 同じ賃収くらいの物件ね。 この5年で2割くらい物件の価格は上昇しているので、 1.2億円くらいの値段の物件を買う事になります。 フルローンで融資引けたらいんですが、 悲観的に見るとして2000万円くらい手出しをするとしましょう。 そうすると、 キャッシュはプラスマイナスゼロです。 築5年の物件は新築にかわるわけですよ。 しかし賃収は同じです。 こんな事になりませんか？ 最近は買えてもイマイチな立…

平日の昼、仕事をしていると電話がかかてきた。 少し前に、滋賀銀で打診した地方の築古物件の仲介だ。 滋賀銀で融資額が伸びなかったので断った案件。 融資額が伸びなかったというのもあるけど、地方の築古でさほど利回りも高くないものを買うのもどうかなっていう感じで見送った案件だ。 先方は、検討してくれていたけどどうなった？みたいな事を言ってくる。 たしか断ったはずなのに、はっきり断っていなかっというふうにとらえられていたのだろうか。 改めて断る事にした。 すると値段を下げたら可能性あるかと言ってくるではないか。 こちらは、お断りともとれるようなありえないくらいの安い価格に下るなら考えるかもと答えた。 先…

狙いを定めている金融機関。 アポを取り準備は万全。 せっかくなので他の金融機関もアタックしようとしています。 2番目に狙う銀行もあります。 そこはまだ取引はないのですが、かなり前から頻繁に話はしていたところです。 融資の打診をするも、うまくおりあわずで取引無いままできている銀行です。 1回、本部審査までいってPASSしたというのがありました。物件は流れたのですが、 そこからちょいちょいこの物件買いませんか？みたいな感じで話しかけてきてくれてました。 そういう状況から新しく私が新築を購入し、 資産状況も変わり、決算書の数字も劣化、その銀行の目線に合わないかなっていう感じになってきています。 正直…

6棟目目指して活動しています！ 私が考えているセオリーどおり動こうと思っています。 ＜私の考えているセオリー＞ ・新築が買えるのであれば築古でなく新築を買うべき ・銀行は、収益還元系の上位の銀行から融資が出るかあたる。 ・収益還元系の次は地銀。そして最後は信金の優先順位であたる。 ・上の優先順位の順番で融資が出る銀行にハマる物件を探す。 こんな感じでしょうか。 今の所、限定的ですが信金で新築の融資を出してくれるところはあります。 しかし融資条件がよくないのとエリアが限定的なので、収益還元系の銀行や地銀のローラーをやろうと考えているところです。 持論ですが、 新築が買えるなら新築を買うべきだと思…

世の中には短期間で急拡大している人の話を聞く事もあります。 あせる気持ちが無いかといわれると無い事も無いですが、自分には自分の背景や事情があるのであせらなくても良いかなと思っています。 自分への言い聞かせですね。これは。 短期で規模拡大できる投資とそうでない投資があると思うんですよ。 すごく乱暴で極端な事をいいますが、 短期で規模拡大できるのって、リスクが高い物件だったり、リスクが高い買い方になると思うんですよ。 ハイリスクハイリターンな投資ですよ。 もちろんそうでないのもあります。 満室の家賃収入は一気に増やすことができますが、運営などでリスクも高いと思います。 出口も含めると本当に意味のあ…

狙いを定めている金融機関との面談が決まり、 せっかくなので他の金融機関もコンタクトをとったらどうだろうかという考えから、 とりあえず電話でヒアリングをしてみる事にした。 金融機関へのヒアリングですね。 金融機関へのヒアリングというのは不動産投資を始めたすぐくらいの頃はよくやってました。 今回ヒアリングをしたのは地銀相当のところですかね。 最近は信金ばかりと話をしていたので、 融資の考え方などがちょっと違っていて新鮮でした。 信金だと新築でも融資期間が長くないというのがあって、 ちょっと閉塞感があったのですが、 それらよりは長い融資期間の可能性があるという事で興味深かったです。 今は本命とかかげ…

狙いを定めている金融機関に突撃してきます！ 会社も有給休暇を取りました。 資料作りもバッチリ！（今、作っている途中） せっかくなんで、ついでにもう1つ金融機関を攻めたいところです。 面談できる時間はある。 でもどこがあるだろう。 地方銀行系で2つくらい突撃してもいいかなと思うところがある。 しかし不動産投資に対してそんなに積極的でもないみたい。 わざわざいかなくてもくらいかも。 信金も突撃したいところが1つあります。 できれば太客紹介で行きたいんだが。 時間ある時にでも電話で感触をつかんでみようかなー 最近金融機関の開拓なんて全然してなかったもんな。 信金以外の金融機関と話をするのは、かならご…

過去に2回融資をひいいた上位の金融機関があります。 世の中にある情報から、おかわり融資は難しいと思っていましたが、 ワンチャン融資引けるかもと思っています。 それで決算書が上がってきたという事で、 担当者も変わったという事もあり、 挨拶を兼ねて決算書を携えて突撃したいと考えています。 融資引けるかどうかのチャレンジです。 ここから融資が引けるかどうかというのは非常に大きいです。 今後の不動産投資を進める中でこの結果は大きいです。 融資が引けたらかなり楽なんですがね。 上位の金融機関なんで融資条件がかなりいいんですよ。 ここから融資引く事を考えると、 築古とかよけいな物件を買っていたらダメですわ…

最近ちょっと思うんですが、 私がメインにやっている新築の投資って急激な規模拡大に向いてないと思うんですよ。 新築でも、土地から新築とか、先行決済系の売建新築とか、建売だけどこれから建てるようなヤツ。 1年かかりますよ。 今、私が求めているようなスピード感と、そういう新築のスピード感が合致していないような気がするのです。 すでに建っている建売を買うとかなら時間はかかりませんが、 最近はそういうの減りましたよね。 同時並行で進めれるような融資だったらいいのかもしれませんが、 それでもなんやかんや拘束されてしまいますよ。 1年に1棟というは、私がいま求めているスピード感とちょっと違うような気もします…

今年はいろんな投資を検討したいと思っていて、築古も検討しています。 保証協会付き融資を使えば耐用年数を超えるような築の古い物件も買えてしまいます。 しかしながら築古投資って本当に難しいなって思うばかりです。 難しいです。 本来なら融資が絶対につかないような物件も保証協会付き融資だったら融資が出るわけで。 買えるからと言ってポンポン物件を買っていると、えらい目にあいそうな気がします。 最近思う事例として、 土地値も出て高積算で、それなりに高利回りな築古物件です。 そういう物件と言うのは、首都圏の中だったとしてもかなり辺鄙なエリアだったりするのですが。 そういう物件をどう考えるのかというのが悩まし…