管理組合や理事会は政治で、数の論理です。 正しい事を言うだけでは、サイレントマジョリティは動きません。 サイレントが動いてこそ数の論理が成立します。 まず…
マンション管理組合コンサルタントの視点で管理組合や修繕工事にまつわる役立つ記事や気ままな日常を。
当社で運営しているマンションに関するＱ＆Ａサイト「みんなの管理組合」、専門家や経験者の意見を聞くことができます。 https://みんなの管理組合.com 管理組合の問題を管理組合の判断で解決できるコミュニティ形成を目指しています。
オンライン理事会やってるマンションは優秀な方で、 対応できない理事がいると、 リアル＋オンラインという方法になる。 その時に集会室にWi-Fiがないとちょっと…
エントランスホールがやけにだだっ広くて、 何にも活用されてなくデッドスペースっぽくなってるマンションを見かける。 Wi-Fiを入れてテレワーク個室とか作るとい…
談合リベートの悪徳設計コンサルタントは税務署や国税は認識しています。
談合リベートの悪徳設計コンサルタントは 税務署や国税は認識しています。 なぜなら悪徳設計コンサルも工事業者からの 多額のリベートを必ず基本契約書を交わし、 そ…
配管からの漏水事故で一番多いのが給湯管です。 築古マンションの給湯管は銅管で施工が一般的で、 ピンホールがあきやすく、 給排水管よりも故障率が高いです。 一般…
マンション築年数が経過してくると 漏水事故が増えてくるのですが、 その多くは専有部分の配管からです。 専有部水回りのリフォームをする時には 配管の更新も可能な…
本日も、大型マンションの大規模修繕工事において、某悪徳コンサルタントの毒牙に引っかかったという
本日も、大型マンションの大規模修繕工事において、 某悪徳コンサルタントの毒牙に引っかかった 管理組合から相談が。 どうにか救助をしてあげたいと思うが、 管理組…
●●協会、●●機構、NPO●●などなど星の数のようになってきた。
マンション管理組合の大規模修繕工事で、 いろいろな組織や団体が立ち上がっている。 ●●協会、●●機構、NPO●●などなど 星の数のようになってきた。 この中で…
怪文書がまかれるマンションが時々あります。 怪文書は理事会や総会などに 反対する意見がほとんどで、 匿名での投稿が多い。 怪文書をまいたのは、 その情報を知っ…
談合リベートモデルの悪徳設計コンサルさんの特徴 ①資本金数千万円以上などの見積り条件を付ける ②見積参加会社が10社以下である ③受注工事会社に偏りがあ…
支払いは工事会社さんにとって血液です。タイムリーかつ過払いのないように。
工事業者さんへの支払いは、 着手時半金・竣工時半金または 三分の一・三分の一・三分の一が一般的ですが、 私たちは毎月月末で締め切り、 翌月末で出来形を支払いま…
大規模修繕工事でタイルの張り替えは 色合わせを完璧にやりたいです。 できれば、足場が立つ数か月前から、 計画的にタイルの試験焼きを数回繰り返し、 完璧に色があ…
外壁汚れが激しい所は修繕工事の際に 水切りをつけましょう。 汚れは上部平場に溜まった埃など が雨で壁伝いに流れ落ちることによって 水アカのように壁につくことが…
談合リベートは更にエスカレートし、やられてる管理組合が増加中です。
国土交通省も談合リベートモデルの 悪徳コンサルタントの毒牙にかからない様に 相談窓口を設置したと注意喚起通達を 発信していますが管理組合にはなかなか届いていま…
「資本金1億円以上、工事元請実績●件以上・・・」などの公募情報は、
マンション管理組合大規模修繕工事における 「資本金1億円以上、工事元請実績●件以上・・・」などの公募情報は、 談合リベートモデルの悪徳コンサルタントによる 出…
業者選定業務は談合リベートを実施するのに肝心要のところです。注意しましょう
「工事会社は管理組合が独自に選定するので、 業者選定業務は関わらずに、 設計監理業務のみ委託したい」 というと談合リベートモデルの 悪徳コンサルタント…
今の時代は性善説で、 そうんなことはしないだろうと 自分の物差しで解決できる時代ではない。 やっていい事。 やっちゃいけない事、 そしてそのペナルティや 対処…
専有部分のリフォームに関して細則など で規定している管理組合は極めて少なく、 しっかりと審査・承認が出来ていない。 音、漏水だけでなく、水回りの位置変更、 給…
理事会には色があると思う。 白黒やビビッドなカラーやパステル、 艶アリや艶消しなどなど。 それぞれに輝いてほしいと思う。 でも時々濁った色や反対色を投じる人も…
築15年を超えたマンションは、 専有部分のリフォーム基準を作成してほしい。 以前見た部屋には、バルコニーにサンルーム、 ジャングルの様なルーフバルコニー、 キ…
専有部分リフォームルールについて 「管理組合の承認を必要とする旨を定めている」が73％、 「管理組合への届出を必要とする旨を定めている」が40％に対して、 「…
外部専門家の活用状況（活用したことがある外部専門家の種類）について、 「建築士」が15.6％と最も多く、 次いで「弁護士」が15.2％、 「マンション管理士」…
役員報酬「支払ってない」が73％ 「支払っている」が23％で、 支払っている組合では、 報酬額平均は約3,900円／月です。 全体では「1,000円以下」が3…
役員の定員に関して、 ～30戸では2～3人が平均で、 ～50戸では4～5人、 ～150戸は6～7人、 150戸以上では10人超となり、 全体平均は5．7人だそ…
総会議事録広報の方法について、 広報を行っている管理組合が92.2％で、 配布方法は「各戸配布」が85.1％と最も多く、 次いで「掲示板」が23.6％となって…
管理組合法人として登記している管理組合は全体の13.2％で、 築古ほど法人化率が高くなる傾向にあります。 これは長期滞納者対策として管理組合が 区分所有者とし…
マンション管理士の認知状況について「知っている」が62.7％、 「知らない」が34.5％となっています。 築浅マンションで管理士の認知度が低く、 大型マンショ…
分譲マンションの平均賃貸戸数割合は13.2％である。この空室リスクは今後高まっていくであろう。
分譲マンションの平均賃貸戸数割合は13.2％である。 賃貸住戸は築浅マンションが比率が低く、 築古マンションが高くなる傾向にある。 そして3か月以上空室の割合…
マンション管理組合で機械式駐車場が設置されているのが3割以上あるという国交省のデータ。
マンション管理組合で機械式駐車場が設置されているのが 3割以上あるという国交省のデータ。 築15年を超えると、電装部品交換や機械部品交換に加えて 、更新工事の…
エレベータが1基しかないマンションは 全管理組合の60％以上もあり、 2基以上あるマンションが30％程度ということで、 更新時に数週間エレベータが全く使えなく…
競売請求は総会特別決議に基づき訴訟を提起して行うことが必要です。
競売請求は総会決議に基づき、 訴訟を提起して行うことが必要です。 競売請求の総会決議は特別決議が必要となり、 総会決議に先立ち当該区分所有者に対して、 弁明の…
競売請求は区分所有権をはく奪する効果を持つことから、その行使には厳格な要件が定められています
競売請求には ①共同利益背反行為がある ②区分所有者の共同生活上の障害が著しい ③他の方法によってその障害を除去し 共用部分の利用の確保その他の区分所…
組合員が共同の利益に反する行為を行った場合、 またはその行為をするおそれがあり、 共同生活の維持を図ることが困難であるとき、 当該組合員に競売を請求することが…
管理費・修繕積立金の滞納者に対して「先取特権」が認められています。
管理費・修繕積立金の滞納者に対して 「先取特権」が認められています。 これは債務者の財産から優先的に 弁済を受けられる権利です。 そして管理費・修繕積立金は、…
大規模修繕工事や給排水管更新工事などで、 修繕積立金が不足して、 借入れをしなければならない管理組合が時々あるが、 滞納者が一定の比率以上いると審査が通らない…
タイル剥離や天井塗装剥離問題の多くはパネコートと剥離剤による新築時の施工不良
マンションにおける、タイル剥離や天井塗装剥離問題の多くは パネコートと剥離剤による新築時の施工が起因している。 1か所でもタイル剥離や天井塗装剥離が起きていた…
消費期限が迫っているものは食べちゃいましょう。捨てるのは勿体ない。
備蓄食料品や飲料の消費期限チェックしましょう。 多くのマンションでは食料や飲料の備蓄をしていますが、 消費期限のチェックができていない組合が散見されます。 消…
古い映像が発掘されました。 管理費修繕積立金の重要な参考資料20090513WORLD BUSINESS SATELLITEマンション 維持費の死角ーー管理費…
【歩くだけ部】2022年11月度活動報告11月合計 376,100 歩1日平均 12,537 歩 2022/11/1…
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管理組合や理事会は政治で、数の論理です。 正しい事を言うだけでは、サイレントマジョリティは動きません。 サイレントが動いてこそ数の論理が成立します。 まず…
理事会では「人間力」が最も試される組織だと思う。 文鎮型のフラットな組織で、 基本的に同じベクトルになるべき集まりで、 何故だか対立が起きる。 同じ事を言…
不適切コンサルタントの見分け方が分からず、 コンサルタントを利用するのが不安という管理組合もあると思います。 全てのコンサルタントとは言いませんが、 不適切コ…
どの管理組合でもコンサルタントが信頼できるかどうか不安に感じることと思います。 そんな時は過去のクライアントからの評価を確認してみましょう。 できれば直接お話…
今朝の日経新聞より ポイントは、、、 ▼管理計画修繕認定制度の見直し案提示 ▼修繕積立金の値上げ幅抑制 ▼修繕積立金新築時の設定目安明示 ▼標準管理…
大規模修繕工事におけるコンサルタントが何処を向いて業務を行っているか。 実はこの立ち位置で資金的なインパクトが大きく変わります。 管理組合と利益相反する立ち位…
コンサル費用があることで、 工事費以外の支出と扱われ、 支払う総額が高いと感じる場合があります。 しかし「競争原理を用いるコンサルタント＝パートナー」を利用す…
コンサル選定をする際には公平・公正に行うことが大切です。 管理組合の基本は合意形成にあるため、 組合員から疑惑を招かないように、 情報を開示しながら進めていき…
コンサルタント会社による提案や見積りが明確であり、 信ぴょう性があるかを確認しましょう。 範囲、期間、コスト等に透明性はあるでしょうか。 コストは重要なポイン…
マンション共用部の火災保険に関して、 地震保険を付保する必要があるのだろうか？ 世の中のマンションの半数近くが地震保険に加入しているようだが、 資金効率から…
2つの新制度「管理計画認定制度」と 「マンション管理適正評価制度」 が同時に走り出している。 どうにか1本化できないものか。 とってもよくない。
理事になったら管理規約を読んで欲しい。 そして管理規約集をもって理事会に出席して欲しい。 管理規約は教科書でバイブルで、 そして最大の武器で、 最大の防御…
理事長をやると、人間としてひと回り大きくなる人を見かける事がある。 責任感、発言力、理事への根回しや役割の振り方、 議事進行方法、管理会社や我が社への対応、…
長期修繕計画資金計画のグラフで、 圧倒的な破綻となる資金計画は良くないが、 一時的に少し資金が不足する程度の積立金額が丁度良い。 ただこれからのインフレリス…
管理会社に委託してる管理組合では、 会計担当理事は不要だと思うのですがね。 で、築年数、マンション規模、付属施設などによって、 マンションの課題や問題はさま…
多くの工事会社紹介ビジネス会社が台頭してきた どんなモデルも管理組合から見ると最悪のコンサル これまで多くの会社から工事会社紹介ビジネスの誘いを受けました…
総会は理事長1人でやるものではありません。 理事長は議長となり、議案説明は理事皆んなで役割分担し、 質疑応答も理事皆んなで対応しましょう。 理事会が一枚岩…
最近のマンション価格高騰は、管理費修繕積立金にも。 マンションの売買情報を見ていると、 管理費と修繕積立金の合計が10万円を超えてる物件がチヤホヤ。 家賃…
新築工事では資本金1億円以上なんて条件がついている公募は見たことがない。 談合リベートを推進するには資本金5千万円や1億円で公募をかけるのが一番簡単。 管…
公募期間が1週間と、短すぎる某マンション管理組合大規模修繕工事業者募集。 設計コンサルから管理組合には「公募」としか知らされずに、 蓋を開けたら1週間の公募…
管理組合や理事会は政治で、数の論理です。 正しい事を言うだけでは、サイレントマジョリティは動きません。 サイレントが動いてこそ数の論理が成立します。 まず…
理事会では「人間力」が最も試される組織だと思う。 文鎮型のフラットな組織で、 基本的に同じベクトルになるべき集まりで、 何故だか対立が起きる。 同じ事を言…
不適切コンサルタントの見分け方が分からず、 コンサルタントを利用するのが不安という管理組合もあると思います。 全てのコンサルタントとは言いませんが、 不適切コ…
どの管理組合でもコンサルタントが信頼できるかどうか不安に感じることと思います。 そんな時は過去のクライアントからの評価を確認してみましょう。 できれば直接お話…
今朝の日経新聞より ポイントは、、、 ▼管理計画修繕認定制度の見直し案提示 ▼修繕積立金の値上げ幅抑制 ▼修繕積立金新築時の設定目安明示 ▼標準管理…
大規模修繕工事におけるコンサルタントが何処を向いて業務を行っているか。 実はこの立ち位置で資金的なインパクトが大きく変わります。 管理組合と利益相反する立ち位…
コンサル費用があることで、 工事費以外の支出と扱われ、 支払う総額が高いと感じる場合があります。 しかし「競争原理を用いるコンサルタント＝パートナー」を利用す…
コンサル選定をする際には公平・公正に行うことが大切です。 管理組合の基本は合意形成にあるため、 組合員から疑惑を招かないように、 情報を開示しながら進めていき…
コンサルタント会社による提案や見積りが明確であり、 信ぴょう性があるかを確認しましょう。 範囲、期間、コスト等に透明性はあるでしょうか。 コストは重要なポイン…
マンション共用部の火災保険に関して、 地震保険を付保する必要があるのだろうか？ 世の中のマンションの半数近くが地震保険に加入しているようだが、 資金効率から…
2つの新制度「管理計画認定制度」と 「マンション管理適正評価制度」 が同時に走り出している。 どうにか1本化できないものか。 とってもよくない。
理事になったら管理規約を読んで欲しい。 そして管理規約集をもって理事会に出席して欲しい。 管理規約は教科書でバイブルで、 そして最大の武器で、 最大の防御…
理事長をやると、人間としてひと回り大きくなる人を見かける事がある。 責任感、発言力、理事への根回しや役割の振り方、 議事進行方法、管理会社や我が社への対応、…
長期修繕計画資金計画のグラフで、 圧倒的な破綻となる資金計画は良くないが、 一時的に少し資金が不足する程度の積立金額が丁度良い。 ただこれからのインフレリス…
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総会は理事長1人でやるものではありません。 理事長は議長となり、議案説明は理事皆んなで役割分担し、 質疑応答も理事皆んなで対応しましょう。 理事会が一枚岩…
最近のマンション価格高騰は、管理費修繕積立金にも。 マンションの売買情報を見ていると、 管理費と修繕積立金の合計が10万円を超えてる物件がチヤホヤ。 家賃…
新築工事では資本金1億円以上なんて条件がついている公募は見たことがない。 談合リベートを推進するには資本金5千万円や1億円で公募をかけるのが一番簡単。 管…
公募期間が1週間と、短すぎる某マンション管理組合大規模修繕工事業者募集。 設計コンサルから管理組合には「公募」としか知らされずに、 蓋を開けたら1週間の公募…
