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短歌サークル「こぶどう」…京都から
混迷の 明日をも知れぬ 世情なら 時計の針に 今を刻む あしひきの 山より高き トラストも 一筆一閃 切り裂きジャック あ…
2025/07/05 14:58
遠方収益物件の弊害とその対処…不動産投資は難しい！？
ご質問がありました。以下の通りです。 「今現在築20年5階建4LDK〇部屋のRCマンションを経営しております。住まいが遠方なため不動産屋に客付け、管理、メンテ…
2025/06/27 16:38
山科絵の山本画伯・・・
知り合いの元教授宅ホームパーティーで良くご一緒になる、山本さん。実は、なんと！山科絵を再興させた山科の有名人という。山科区広報で特集されたようです。この山科絵…
2025/06/04 15:56
法人化で金利が下がったのにキャッシュフローが変わらない！なぜ？
「損はしていないけれど…相続でアパート経営をすることになりました。法人化に伴い借換をしたのですが金利が下がったのにもかかわらずキャッシュフローが変わりません。…
2025/05/31 15:15
ドラセナ幸福の木が花咲く
10年ぶりでしょうか、幸福の木に又もや花が咲きました。 あっという間につぼみが膨らみ、強烈な匂いを放ち満開に咲きました。 縁起が良いということで、この表現も…
2025/05/20 18:01
サラリーマン大家さん⑨申告と将来について
経営的に先を読める人は、青色申告または事業的規模を追求して も良いですね。 「5 棟 10 室」これは事業的規模の基準を言っている もので、戸建てなら5棟、ア…
2025/04/22 10:16
不動産投資による還付金ビジネス？
売主買主合意で減価償却部分を故意に多くさせること。このこと で落とせる経費を増大させ、表面上の収支（キャッシュフロー）は黒字でも、経理ベースで赤字にさせること…
2025/04/08 10:41
サラリーマン大家さん⑦土地建物内訳とは
契約記載金額は土地建物内訳金額を最初から記載するものだと思い込んでいる業者もいます。それでも良いのですが、考えもなしに勝手に建物価格を決められては困ります。 …
2025/03/27 10:47
サラリーマン大家さん⑥不動産所得の節税続き
前回はサラリーマン大家さん⑤不動産は長期スパンでザっとですが、損益通算について記載しました。（詳しくはアマゾン本で） その続きです。不動産収入を表面上赤字にす…
2025/03/12 16:17
サラリーマン大家とは⑤不動産は長期！
前回④の節税の続きです。 新築投資区分マンションメーカーさんのセールストークの一部には、以下のような怪しい前提条件があります。（もちろん既存投資マンションの…
2025/03/07 21:13
久しぶりの来客が？
なんと、昨日、突然の来訪でした。京都で不動産投資、そして、転勤で関東へ行った人。あれから20年らしいです。つもる話がありました。 「旧友と 会うが如くの 投資…
2025/02/27 15:32
サラリーマン大家さんとは④節税について
不動産はよく節税ができると言われますが、第一に上げるなら、 何といってもサラリーマンにとっての損益通算が上げられます。不動産所得は総合課税ですから、赤字が出れ…
2025/02/21 16:57
サラリーマン大家とは③そのメリットとディメリット
先ずは、サラリーマン大家さんのディメリットからです。 それは何と言っても、一般的には、大きな借り入れをすることからの返済リスクです。返済を滞りなくできるであろ…
2025/02/12 15:29
サラリーマン大家さんとは②レジ物は住宅の集合体
大家業もサービス業だと私も常々説いています。既に若いサラリーマン大家さんは実感していますが。。と前回申し上げました。今日はまずその前提とするところの考え方です…
2025/02/08 11:00
サラリーマン大家さんとは①
不動産投資が今必要なのはなぜ？元々、大企業のエリート社員の静かな資産運用だった不動産投資・サラリーマン大家業。今では一般的な投資手段となっています。不動産投資…
2025/02/05 14:41
マンション内覧会で投資物件は何をみる?
「投資用のマンションを探しています。マンション内覧会で特にチェックすべき点は?」という具体的基本的なご質問です。 新築区分マンションの投資ビジネスは破綻してい…
2025/01/27 16:32
書初め兼書き納め
今年も書初めしました。しんどふじ！自身の身と住まいする土地は切り離せない、地産地消にも通ずるというようなことですね。 これは不動産投資にも考えられるかもしれ…
2025/01/19 18:47
三室の山の大神神社
我が衣 色に染めむ うま酒の 三室の山は もみじしにけり 柿本人麻呂 今年も初詣は日本最古の神社であるという大神神社です…
2024/12/12 11:37
”クスッと…参院予算委員会”
昨日は歴史的な日でしたね。与野党伯仲の衆議院選挙の結果、特別国会でなんと野党の予算委員会委員長が誕生という歴史的な日となりました。 もっとも国会運営に影響力の…
2024/11/15 06:26
京都への不動産投資とは
京都の不動産投資環境の分析を、以前も掲載していますが再度情報更新しながら投稿します。 京都市の人口が、令和2年、3年と年間の減少数が2年連続で日本一となり、千…
2024/11/12 06:00
数十年ぶりの嵐山
その嵐山文華館俳句展と百人一首常設展。大河ドラマの絵影響もあり力入っていましたね。 期待以上の展示で満足！！いつも朗読している歌が少なからずありました。是非…
2024/10/15 17:41
アパートの告知義務
アパートを売却した大家さんからのご質問です。それは・・・10年以上前にアパート内で孤独死があり、その旨を伝えなかったことに対して賠償金を払えと買主様が言ってき…
2024/10/11 06:32
独身サラリーマンが大家さんになる！
今更ながらも独身サラリーマンの「一棟大家さん」メリットの整理です。2016年にアマゾン本に改訂版としてまとめたもののまとめ、抜粋ですが…どうでしょう今通用しま…
2024/09/27 21:18
”賃貸人付き区分マンションを売りたい”
結構、不動産投資やアパマン経営の言葉が浸透しているものの、実感として、又、経営感覚としての事業だと捉える方はそう多くないのでしょうか？区分マンション1室でも事…
2024/09/11 12:27
転貸借の影響
今回は切羽詰まった困ったご質問です。（要約しています） 「知り合いの管理会社からシェアハウス一棟を借り受け、それを転貸で一般法人へ貸し付けています。 管理会社…
2024/08/06 19:07
””アパートローンの借り換えのご質問””
今では結構融資間口が広がっています。 みんなの回答を見る
2024/07/06 12:09
重要事項説明不備と時効の関係
少し難しそうなご質問です。 「21年前に購入した土地に官有地がはいっていることを最近知りました。土地は1アールで官有地は1割ほどですが、重要事項説明書にも説明…
2024/06/29 13:56
リースバック方式についてのご質問です。
ご質問の内容は搔い摘むと以下の通り。「実家の一軒家をリースバックすることを検討中。 父が今月契約をすることを前提に既にかなり話を進めている。しかし、トラブルも…
2024/05/10 22:47
最後のユニフォーム姿記念に撮りました
野球チームを率いていたころのユニフォーム、控え分が残っていたので記念に撮って後日の証拠に！近年はバッティングセンターへたまに行く程度です。 テニスの方は現役…
2024/04/01 16:31
”コロナ禍のワクチンに寄せる・・・”
みんなの回答を見る
2024/03/05 17:24
久々の事務所雛で祈願
お雛様！ 何年ぶりでしょうか。能登半島地震、ウクライナ、我家のペットCロス等からの早期現状回復、これら大きなものから小さなものまで纏めて祈願しています m(…
2024/02/28 15:18
キャンセル料？
今回のご質問は少々驚きをもって回答しました。というのは、賃貸物件で重要事項説明や契約もナシしかし入居審査承認済だからキャンセルするんだったらキャンセル料金が発…
2023/12/14 17:06
1棟マンション購入は利回りでほんとに稼げるのか？
「利回りでほんとに稼げるのか？」根源的なご質問でどうお答えしていいか少し迷いました。 以下のようにお答えしました。「まずは簡単にお答えしますと。表面利回り（グ…
2023/11/29 17:09
不動産投資の残り物？
不動産投資に関する質問がありました。以下の通りです。 質問です。「不動産業者と一般人には大きな情報格差が現実あると思います。得てして良い物件は不動産業者が先に…
2023/11/24 15:42
何度でも投稿します”古い戸建てや区分マンションの罠”
既に15年程度前から申し上げています。区分マンションのメリットとディメリット！特に新築で投資区分マンション購入は、冷静に投資に対する収益計画を考えて頂きたい、…
2023/10/31 18:07
アパート融資の借り換えキャッシュフロー
「法人化に伴い借換をし1.2から0.69になりました。しかし、まったくもってキャッシュフローが変わりません。税理士さんとの話では年間30万程度軽減する計算でし…
2023/10/06 10:30
賃貸人付き区分マンションを売りたい
以下のようなご質問です。「区分マンション1部屋を夫婦で所有。20年間同じご夫婦に貸し更新しています。しかし、長年賃貸していると、居住権が発生して、居座る事が出…
2023/09/22 10:38
一棟収益マンションに強い不動産業者は？
今回もweb上からのご質問です。 要約すると下記のようなことです。 「不動産の会社を何社か訪問しました。しかし、殆どが区分マンションの売買を行う業者でした。私…
2023/08/25 16:05
”ポジショントークもほどほどに！”日本がハイパーインフレになる可能性？””
件の経済評論家が、「私はオオカミ少年になっても言い続ける」「2023年ハイパーインフレになる」と言っています。 しかし、好意的に考えれば、これは長い（20年前…
2023/08/19 13:17
不動産投資で地震対策も・・・・
先日、格安物件がでたということで見学してきました。ストリートビューではボリュウーム感は確認できてもそのデティールまでは、ということで確認でした。 しかし基本下…
2023/07/26 12:16
不動産の百貨店と専門店
不動産仲介の大手に仕事を奪い取られているという人がいます。そうでしょうか。 又、今は何でも保険で賄おうという時代です。しかし、幾ら宅建士保険があるとはいえ、保…
2023/05/21 13:09
藤原俊成短歌大会in蒲郡
今年も短歌大会参加しました。現地大会講演会は不参加の為、参加賞で掲載紙「詠草集」が送られてきました。 神宿る 彼の如くなり 三輪山の 大国主の 大神神社古鏡
2023/05/13 12:43
花見の会でジョージアワイン
https://amzn.asia/d/gi2hCXジョージア、先日メディアで良く登場するジョージア駐日大使ティムラズ レジャバ氏、大相撲の栃ノ心の母国。ジョ…
2023/04/18 17:32
マンション賃貸経営をやめる・・・
これもWeb質問サイトからの質問になりますが、東京郊外に区分マンションを所有している方からのものです。「私共夫婦で所有のマンションを20年間同じご夫婦に貸して…
2023/04/10 16:34
不動産の三為契約？
先日、久方ぶりに「三為契約」という言葉を聞きました。（2007年に記事を見つけた！） 不動産業者さんからの問い合わせで、最初は私共で販売お預かりしているマンシ…
2023/02/21 22:07
恒例の書初め兼書き納
今年もやりました。書初め兼書き納！ その昔からの私の座右の銘とでも言えるフレーズ。動すなわち静、静すなわち静。動きながら止まる（武道では構える）、止まりながら…
2023/01/16 16:39
”戸建て賃貸の相談が最近多いです。”
ここにきて、またもや、戸建て賃貸への関心も多いように感じます。 近年の中古マンション高騰の影響ですが、戸建て賃貸投資、メリットディメリットがあります。区分マン…
2022/10/31 20:41
5問免除の宅建登録講習！！
7月下旬は宅建5問免除の登録講習でスケジュールが密・タイト！でした。 7月末付の消印で受験申込み締め切りというスケジュールに合わせた講習と修了試験。 ライ…
2022/08/09 11:22
収益マンション人気の秘密は…その5
5.当社の基本的なスタンス 収益還元法によって建物が朽ち果てるまで保有し続けられる、そして収益を上げられる物件をご紹介し不動産投資コンサルティングします。 …
2022/06/22 21:22
収益マンション人気の秘密は…その4
4.キャピタルゲインは期待しない・人と人との関係で不動産投資で資産を長期保有していくことにより、結果的に、将来値上り局面はあるやも知れません、が、私共は建物（…
2022/06/14 16:21
収益マンション人気の秘密は…その3
3.将来の相続対策に有利不動産の相続税評価額は路線価によって算出されるので、時価評価と異なり評価減は京都でも大きなメリットとなっています。 ご存知の通り、平成…
2022/06/09 09:09
収益マンション人気の秘密は…その2
2.所得税の節税について不動産投資の借入金利子や減価償却費は必要経費として認められます。 賃料収入よりも見せかけを含む上記諸経費が多ければ赤字経営とみなされ、…
2022/06/03 10:50
京都収益マンション人気の秘密は…その1
まず第一には、収益の確保（個人年金）安定的賃貸収入を期待するもので短期間の譲渡益にこだわることなくインカムゲインとしての賃料収入確保を前提とします。当然ですよ…
2022/05/26 11:14
””京都不動産赤ワイン””
2022/04/22 16:52
残念ですが…大日本武徳会様
コーチをしている我母校の我部に、武徳祭への参加招聘ありました。ありがたいことです。 しかし、結局は師範と相談の上で見送りとしました。この2年のコロナ禍での練習…
2022/03/26 15:36
不動産の信義則・・・
事前に売買金額（値引き）で折れ合い、ホームインスペクション費用を負担した、なのに、売ってくれない。どうしたらいいですか？というご相談。2番手が高い金額を提示し…
2022/02/28 14:18
”今年の書初め！”
遅ればせながら、新年おめでとうございます。 今日は七草。私の七草粥は夕食でいただきます(笑) 今年の書初め書き納は、自戒を込めて、これ「四苦八苦」昨年の分はそ…
2022/01/07 12:37
””一棟マンションの固定資産税を減額？そして・・・””
面白いですね。大家さんに伺えば、収益ももちろんですが究極は税制との戦いだとか。私どもほそこまで到達していませんが、(笑)突き詰めれば、というよりはトータルでの…
2021/12/21 16:16
”文化の秋2題”
2021/11/14 10:14
先日のコンサル案件は・・・
ようやく対面のコンサルティングが本格化しました。やはり、Amazonさんからの著作に述べていることばかり・・・2時間お話ししました。 『不動産節税法について』…
2021/10/27 15:49
古い戸建てや区分マンションの罠
以前アマゾンさんから出版した著作からの引用ですが。またぞろ新築区分ワンルームマンションが賑わっているとのことで、注意歓呼になればとの思いで掲載します。 『戸…
2021/10/21 13:55
「不動産投資」原点…なぜサラリーマン？
過去8回「なぜ不動産投資なぜ京都なのか」と連載し改めて問い直してみました。 端的に言ってしまえば・・・・（2017-06-06 平成29年の記事ですが今でも生…
2021/09/28 14:58
古いアパートの存在とは・・・
現状、築40年以上の、耐用年数の過ぎた、老朽アパート・マンション経営は誰にとっても難しいはずですよね。 収益物件とみた場合は収益性、換金性、防犯上のどれをとっ…
2021/08/22 16:28
”アパートローンの借り換えのご質問”
2021/07/06 18:50
”事業者と消費者の情報格差問題そして重要事項説明書”
2021/06/18 19:16
”「不動産投資」原点回帰…なぜサラリーマン？”
2021/06/09 21:40
”不動産投資はロングスパン”
2021/06/01 16:24
コロナ禍のセレブ不動産投資？
神戸北野坂は、その昔高級注文住宅請負で何度か訪れ建築していますが、、今回は仰天。その売主のお嬢さんの実家は殆ど北野坂頂上で、素晴らしいと同時に庶民感覚では「不…
2021/05/31 16:14
”サラリーマン家庭サザエさんっちも相続で・・・”
2021/04/24 23:09
コロナ禍のワクチンに寄せる・・・
学生時代の友人や先輩で作った短歌LINEサークルで、迫ってきたワクチン接種を読んでみました。 高齢者 コロナワクチン 優遇で 解き放たれる ア…
2021/03/07 20:58
””第三者のためにする契約？バブル？””
みんなの回答を見る 賢い不動産投資の順番 家なし独身サラリーマンでも年収一千万Amazon（アマゾン）980円
2021/01/22 12:47
今年の書初め！
コロナにめげず頑張りましょう！
2021/01/07 12:36
オンラインコンサルのおかげ・・・
コンナ禍の中だからこそ、行ってきました。 寒く小雪もちらつく中、蜜を避け久しぶりの壁打ちです。 不動産歴30数年、同程度の経歴ですが中々中級の域を脱しき…
2020/12/28 22:07
耳垢でルーツ分かる？
色んな情報はありますが、有力なものでは「耳垢の湿り具合」が縄文人か弥生人かという論争もあります。 そう云われてみれば、私は顔の骨格といい耳垢といいいれっき…
2020/12/10 18:01
”抹殺された古代出雲王朝とは”
2020/12/08 17:28
クスッと…参院予算委員会
本日参議院予算委員会、(ラジオ)微笑答弁で久しぶりに「にこっ」と！ 何でも反対、反論の共産党小池氏。 財政審の審議内容に突っ込みを入れた場面、財務大臣麻生氏が…
2020/11/06 17:51
”京都特集が楽待新聞で…”
2020/10/13 22:14
””家が先か不動産投資が先か？””
みんなの回答を見る 2年前はこんな記事を書いていたんですね。今では「どちらでも」と言います。その意味は自ずとお分かりだと思いますが…
2020/09/19 14:20
リーマン後の凪に似て・・・
2008～9にかけてのリセッションに似ているのかなぁとの感覚です。 取引先の売建分譲会社兼設計事務社は「変わりないですよ～」とか言いながら土地を仕入れています…
2020/09/03 14:15
withコロナでオンラインコンサル・・・
なかなかコロナの収束が見えてきません。第2派も来たとのようですが、飲食宿泊関係者は頭を抱えておられることだとお察しいたします。今回の新型コロナ、ウイルスの全容…
2020/07/30 23:23
今日はタコの日
たこのおすすめレシピ教えて！▼本日限定！ブログスタンプあなたもスタンプをGETしよう昨日は例によりバタバタで半夏生の建仁寺塔頭両足院へは行けず、水無月を食し我…
2020/07/02 20:49
今日は半夏生、年の折り返し。
半夏生で有名な建仁寺の塔頭両足院へ久しぶりに療養？がてら半夏生見学に行ってみたいものです。 最近、富に気忙しい、という理由ですが・・・・行けなかった代わりに↓…
2020/07/01 06:00
Y紙の取材と簡易宿所（ゲストハウス）は既にオワコン？
最近の新型コロナ禍によりマスコミの取材が「蜜」になってきています(笑) 2月はもう一つのブログ（京都の不動産コンサルタントです）掲載でした『報ステの取材。』先…
2020/06/30 22:00
”「おしえるまなべる」サイト終了で・・・”
2020/05/02 07:52
年内行事はすべてキャンセル、新たなる境地！
今回のコロナ禍による影響がドンドン深化しつつありますね。 指導する大学サークルは学内立ち入り禁止の由、課外活動も例外ではなくすべてWEBで処理です。 学生は5…
2020/04/30 22:52
コロナ禍の取材！
以前取材を受けたY紙の記者から久しぶりに連絡有。 2月の報ステといい、やはりTELですね。取材はやはり、肉声で確認すべきなんでしょうかね。年齢確認も、やはり、…
2020/04/16 13:13
「こんな、融資をしたい発言」の時もありました。”某金融機関担当者の憂鬱”
2020/03/24 21:47
どのタイミングで逆張り？
これだけの新型コロナウイルス禍のなか、逆張りという投資の話で不謹慎か、先見の明か？ 先般のリーマンショック時は結構元気な投資家の方が多く、下値を探る動き、準備…
2020/03/22 21:21
2月のあなたはブロンズランクでした！
ブログスタンプを10日分集めるとシルバーランクに昇格するよ。▼2月のあなたはブロンズランクでした
2020/03/18 09:15
一回り（需要の循環）廻って・・・”どんな物件を買えばいいの？そして予算はどう考えるの？”
2020/03/14 11:27
大自然林・・・焼酎です
以前から気になっていたスポット、その角打ちの店。 たまたま当日で店じまいだという。最後ということで、ふるまい酒ならぬふるまい焼酎頂き、上機嫌。（なぜか常連さん…
2020/02/28 18:34
今日は猫の日
▼本日限定！ブログスタンプあなたもスタンプをGETしよう 近年次々とお友達を亡くし、寂しさもあり認知症が進んだようで一日中うるさく鳴いています。しかし、寝て…
2020/02/22 22:34
今は昔・・・”京都へのマンション投資術…原点回帰”
短期間でバブルを繰り返すこのご時世、隔世の感があります。近年のミニバブルの膨らみとその崩壊のことです。超大型のバブル崩壊は1990年代のこと、今も失われた「3…
2020/02/22 10:10
”不動産管理会社の怠慢”
2020/02/14 10:32
”土地等の最有効活用とは？”
2020/01/26 10:50
今年も・・・
宜しくお願いします。
2020/01/11 11:09
今年は27日金曜日までです。”年末の六曜と仕事納めがタイト？”
今年もギリギリで決済予定があり、気をもむ12月になりそう。 鬼が笑わないようスッキリ年越ししたいものですね。 みんなの回答を見る
2019/12/03 15:01
再掲）なぜレジデンス・マンション投資なのか
マクロで見れば、不動産投資は経済の波に翻弄されますが、こと住宅の集合体である収益賃貸マンションであれば収益ビルや事業性の物件に比べ被る景気の波長は低レベルでは…
2019/11/13 12:36
一棟マンションは独立経営体
収益マンション経営の考え方の肝は、「サラリーマンは自分の食い扶ちを給与で完結させ、収益マンションは家賃（収益収入）で廻す」ということです。金融機関もそういう考…
2019/10/21 15:15
”一棟マンションを売却するとき”
2019/10/09 13:26
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