【中古物件でのお祓い】～中古物件でもお祓いできます～

中古物件を購入したお客様から稀に、お祓いをした方が良いのかと聞かれます。 基本的には、気にしない方は必要ないと思うのですが、気にされる方にはお祓いする事をお勧めしています。 ちなみに、お祓いのやり方ですが、函館ではまず神社に電話をして、お祓いしてもらう日時を決めます。 タイミングは、リフォームする場合はリフォームした後・入居する前の期間がベストみたいです。（リフォームしない時は入居する前） 神棚の設置場所は生活の中心となるリビング等の北側もしくは西側が良いそうです。要は神棚が東又は南側を向くように設置するみたいです。 もちろん、神棚が無くてもお祓いは出来るとの事で、神棚の代わりにテーブルとかで…

【函館のマンション事情】～20年30年後どうなっていますか？～

函館にあるマンションは、ライオンズマンション、朝日プラザ、シャトーム等有りますが、そのほとんどが築年数30年前後です。 なので、これらのマンションを購入する方は、20・30年後の事を考えたライフプランをご検討下さい。 これは、あくまで私の考えなので一つの参考として頂ければ幸いなのですが、マンションが20・30年後に突然崩れるという事はもちろん無いです。 ただ、入居者数は減っていると思います。20・30年後という事はマンションの築年は50・60年になっていると思います。 そうなると、そのマンションを購入しようという人は少ないでしょうし、空部屋はずっと空部屋のままだと思います。 その結果、管理費や…

【宅建業法の一部改正】～ハザードマップによる所在地の説明が義務化されました～

近年の大規模水災害の影響を受けて、宅建業法施行規則の一部が改正され8月28日に施工されます。 不動産取引において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化されました。 これにより売買・賃貸ともにハザードマップの重要事項説明書への記載および説明が必要となります。 昨今の水災の状況を鑑みますと、当然かと思いますが、その事に気付かづハザードマップを忘れてしまう不動産業者もいると思います。 未だに、ハザードマップを自主的につけていないのも、いかがなものかと思いますが、法的に義務化されてもつけない業者は気を付けてください。 おそらく、いろいろ取引において不備があると思います。 ※良い新着…

【媒介契約】～一般媒介契約でも書面を交わさなければなりません～

不動産業者に不動産を売却する時、媒介契約というものを結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約というものがあります。 専属専任媒介契約では、買主を見つけるのは媒介契約を結んだ不動産業者1社だけです。 専任媒介契約は、売主が直接買主を見つける事ができますが、それ以外は媒介契約を結んだ不動産業者1社だけしか買主をみつけられません。 一般媒介契約は複数の不動産業者と結ぶことができ買主も複数の不動産業者がみつける事ができます。 どの媒介契約もメリット・デメリットがあります。ちなみに媒介契約は書面で交わさなければなりません。 しかし、函館の不動産業者には一般媒介契約を書面で交わ…

【共同仲介】～良いようで悪いもの～

買主と売主が別々の不動産業者を介して仲介する事を共同仲介と言います。 売主も買主も自分の知っている不動産業者に、間に入ってもらった方が安心かと思いますが、その業者との繋がりが知人の紹介とか、一度取引がある程度の業者であるならば共同仲介にしない方がお得な場合があります。 なぜなら、売主が仲介している不動産業者は、買主も仲介すると売主と買主からそれぞれ仲介手数料をもらう事ができます。 なので、買主が値段交渉を売主にして欲しいとお願いしても仲介業者は多少価格が下がっても売主・買主から仲介手数料がもらえるので、この商談が上手くいくように努力してくれます。 しかし、買主側が別な不動産業者を介してくると売…

【様々なお客様】～皆さん色々と都合があります～

本日、様々なお客様とお会いしました。 まず午前中にお会いしたお客様は1年前に、ご自宅の査定をしたお客様でした。 そろそろご自宅を売りに出したいという事で媒介契約書を交わしました。70歳くらいのご夫婦でお住まいでした。 ご主人に媒介契約書への署名をお願いしたところ、なぜか住所や電話番号を記入した時に数字の「3」を反転させてアルファベットの「E」のような文字を書かれていました。 たまたま間違ったのか、それとも脳に何かしらの病気が生じているのかわかりませんが気になりました。 次にお会いしたお客様は、ご自宅のリフォームのお見積りをとる為に訪問させていただいたお客様でした。 大変忙しいという方で、なかな…

【不動産業者に存在するパワハラ】～いろいろなものがあります～

先日、大手の不動産業者に勤めている方とお会いしました。 その方は、会った日の翌日は仕事が休日だったのですが、社長が函館に来るとの事で社長を空港に迎えに行き、その後、食事・飲屋に連れて行き接待しなければならないという事でした。 こうなると休日ではありません。もちろん社長もその日は会社の休日である事を知っているのでパワハラに近いものがあります。 その会社では、社長は休日に地方支店にくる事が普通にあるそうです。でも、誰も何も言わないそうです。社長の気分を害する事いっても自分にとってマイナスにしかならないとの事でした。 不動産業者には、このように様々なパワハラがいまだに存在します。そこで働く人達も自分…

【隣接地と高低差がある土地】～宅地造成等規制法に気を付けてください～

先日、土地の査定依頼を受け現地を見に行きました。その時、気付いたのですが土地の裏に約3mの擁壁がありました。つまり、裏の土地と約3mの高低差があり裏の土地が高くなっていました。 このような時、気を付けなければならないのは、その土地が宅地造成区域になっていないかという事です。宅地造成区域だと「宅地造成規等制法」が適用になります。 宅地造成等規制法とは、がけ崩れや土砂災害等が特に懸念される区域内での宅地造成工事について、災害防止の為に必要な規制を行う事を目的に制定された法律です。 そうなると、建物を建てる時に造成費用が余計にかかってしまいます。今回の物件は宅地造成区域外だったので特に問題はなかった…

【50代後半からの住宅ローン】～勤務年数・年収・年齢が関係します～

先日、50代後半のお客様を物件案内しました。物件は気にいていたのですが、住宅ローンを組めるのかどうか気にされていました。 銀行にもよるのですが、住宅ローンが組める年齢は80歳前後までです。そして、定年退職した後の支払いはどうするのか申告しなければなりません。 ちなみに、そのお客様は55歳の時に仕事を退職されていました。そして、退職してから何件か仕事変えていました。現在は1,2か月前から飲食店に勤めているような状態で、年収は230万円くらいとのことでした。 正直、勤務年数・年収・年齢すべてにおいて住宅ローンが通る可能性は低いと言わざるを得ません。勤務年数は1年以上、年収は300万円前後、年齢は4…

【私道】～将来において問題になるケースもあります～

先日、私道に接道している物件の査定をしました。函館では、建築基準法上の規定で幅員4m以上の道路に2m以上接道していなければ建物を建てられません。 今回の査定地は、前面道路がなく近隣の皆さんが自分達の土地の一部を、道路部分として提供し私道（位置指定道路）としていました。 近隣の皆さんが土地の一部を提供する事によって建築基準法上の道路を作り、建物を建てられるようにした形となります。 しかし、私道も将来においては問題になるケースがあります。市で道路とみなされた私道（位置指定道路）であっても個人の方の土地の一部なので、個人の方の所有物（財産）です。 従って、所有者が道路の掘削や通行を拒否すると、第三者…

【電柱】～移設を希望する場合は～

購入した物件に電柱があり、移設をしたい場合は、敷地の中に有るか、外に有るかで対応が変わります。 敷地の中に有る場合は、電柱の所有者に連絡して、敷地の外に出してもらうようにします。この時、前の物件の所有者と電柱の所有者で敷地の賃貸借契約をしてるでしょうから敷地の所有者が変わった事を伝えて手続する事になります。 敷地の外に電柱がある場合（物件の前面道路等）は、電柱の所有者に連絡して現地を見てもらい、どのように移設して欲しいか希望を伝えます。 この時、気を付けて頂きたいのが、あくまで電柱があるのは前面道路等他人の敷地の上なのでこちらの要望が100％通るとは限りません。 また、移設費用も函館だと50％…

【更地】～建物登記は残っていませんか？～

函館で更地の土地の売買をする時、気を付けなければならない事があります。それは、更地の土地に建物の登記が残ていないかどうか調べなければならないという事です。 なぜかと言うと、函館では40年以上前に解体した建物の登記がそのまま残っていたケースもありますし、過去に建物が建っていない土地であっても、何度も分筆した事によって他の土地に建っていた建物の登記が自分の土地上に残ってしまうというケースもあります。 建物登記が残っていると新築の登記をする時に不都合が生じる事がありますので気を付けてください。 ※良い新着物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。 fudosan.cbiz.ne.jp

【1,000万円以下の物件】～ほとんどが土地代の物件です～

函館市で1,000万円以下の中古物件は、ほとんどが土地代だけの物件だと思って良いかと思います。おそらく、築30年以上の物件ばかりだと思います。 もちろん、市街地から外れた陣川町や東山町等は除きます。なので、1,000万円以下の物件をお探しのお客様はそれを念頭において物件探しをすると良いかと思います。 築30年以上の物件といってもリフォーム済みであったり、まったくリフォームしてなかったりと千差万別なのですが、比較的産業道路から北側の山の手、東山、日吉等では1,000万円以下でリフォーム済みの物件が多いかと思います。 なので、地域にこだわりが無いのなら産業道路より北側をお勧めします。物件探しの参考…

【居住用財産の3,000万円控除と住宅ローンは同時に使えません】～住み替え予定の方は気を付けて下さい～

先日、今住んでいる家を売却して、新築に引越したいというお客様とお会いしました。 住み替え自体はよくある事なので、問題は無いのですが、税金について少しお客様の勘違いがあったようでしっかり説明させていただきました。 勘違いと言うのが、税金の優遇処置についてです。不動産を売却した時は、譲渡所得税という税金がかかります。 このお客様の場合、売却した金額から経費を引いて得た利益に対して約21％の譲渡所得税がかけられます。 しかし、税制上の優遇措置で、居住用財産を売却する時は3,000万円まで税金を控除してもらえます。（居住用財産の3,000万円控除と言います） それとは別に、不動産の購入時に住宅ローンを…

【認知症】～不動産の売却は面倒臭いです～

先日、施設に母親が入居するので、母親が住んでいる家を売却したいというお客様にお会いしました。 施設と聞いたので、お母さまの状態をお聞きしました。というのも認知症と診断をされていると、家族であっても家を自由に売却できなくなります。 それでも、売却したい時は後見人制度を使わなければなりません。まず、お母さんを後見してくれる後見人を選任しなければなりません。後見人を選任したら、その人に売却をしてもらいます。 ここで注意してほしいのは、後見人だからと言ってすぐに家を売却できる訳ではありません。ある程度、売却の準備ができ、購入してくれる人も見つけたら、そこで今度は裁判所に「この金額で売却しますが宜しいで…

【今の同居人数は10年後も変わらないですか？】～30年の住宅ローンの内何年一緒に暮らせますか～

先日、お客様に物件の購入理由を聞いたら親との同居とお伺いしました。 詳しくお伺いしたところ、「今は中学生の子供2人と夫婦の4人で暮らしているが、親も一緒に住むために5LDK以上の物件を購入したい」との事でした。 同居する事は悪い事では無いのですが、住宅ローンを組む時は少し考えて欲しい事があります。それは15年後のライフスタイルの変化です。 15年後、子供は同居しているのか、親は施設などに入る年齢になっていないかどうか等です。 未来の事なので、正直分からないと思いますが、最近の住み替え（売却）の理由で多いのが、同居家族が少なくなり夫婦2人では広すぎるので売却してマンション等に住替えたいというもの…

【お客様が知人の知人】～売る時は困ります～

函館で不動産売買をしていると、自分の知人の知人というお客様によく会います。そうなると、正直困ります。 何に困るかと言うと、中古物件を売って100％満足してもらうという事が不可能だという事を知っているからです。 中古物件の良し悪しは物件の状況（大きさや築年数等）に比べてお買得かどうかと言う点だけだ判断される事が多いです。 もちろん、知人の知人なので自分が把握している物件の状況をすべてお伝えします。それでも、お買い得な価格で物件を購入してもらっても、物件自体が新築では無いのでいたるところに大なり小なり不具合があります。 そうなると、購入して頂いた後にマイナス点がいろいろ出てきて結果、購入時に満足度…

【査定額】～あくまで不動産業者が思う価格です。絶対ではありません。～

おそらく不動産を売却しようとする方（売主様）は、不動産業者に査定をお願いして不動産の価格がいくらになるのか調査してもらうと思います。 この時、不動産業者はモットモな根拠を用意してきます。 例えば、国税庁で評価している路線価や、国交省で評価している公示価格。レインズから情報を得て過去の近隣の成約事例や販売中事例。 そして、ハザードマップの情報や、人口の推移、交通の便などの情報を詳細に調べてきます。その上で査定額を伝えてきます。 しかし、ここで注意していただきたいのが、どんなにモットモな根拠を提示されても、その査定額は不動産業者が決めた価格（査定額）に過ぎないという事です。 一つの目安ではあります…

【固定資産税】～日割精算します～

不動産を取得すると毎年、固定資産税を納付しなければなりません。 固定資産税の納付書は、その年の1月1日時点で所有していた人に郵送され、1月1日の所有者が納付します。そして、納期は4期に分ける事が可能です。 この固定資産税を不動産売買の時は、引渡日を境に日割精算します。そして、引渡日以降の分を買主様から売主様にお渡しします。その後に、売主様が買主様からいただいた分と、売主様自身の分をまとめて納付するのが一般的です。 ちなみに、固定資産税と言ってはいますが、函館市では固定資産税と都市計画税をまとめて納付書で納付しなければなりません。 固定資産税は、物件の固定資産税評価額に1.4％をかけた金額、都市…

【知らないハザードマップ】～結構、内容が変わっています～

函館市のハザードマップの中に意外と市民の方が知らない表記があります。 その1つに「急傾斜地崩壊危険個所」と言われるものがあります。どのような内容かと言うと、「傾斜度30度以上、高さ5m以上の急傾斜地で、保全人家等が現にあるもの及び住宅の立地が見込まれるもの」らしいです。 簡単に言うと、家の近くに高さ5m以上の擁壁や崖、法面などがある場所は、傾斜地が崩壊する危険があるという事です。 具体的に言うと、函館市の赤川町、陣川町、神山町、東山、山の手、日吉町、戸倉町、榎本町、湯川町等の一部が指定されています。 実際、私の知人も二十数年前からこの指定地域に家をもっていますが、今まで全く知らなかったとの事で…