6・7号戸建のリフォーム客付けと8・9号購入と融資

前回記事を書いたのは昨年の6月。 そこから半年以上空いてしまったので、この期間の流れを整理しておく。 1．7号戸建と6号戸建のリフォーム 昨年6月は時期的に7号戸建のリフォーム真っ最中。 5月から始まって以後、建物の構造から直す必要性があったことから以前から手伝ってもらっている個人の大工さんに、何度も現場に入ってもらいリフォームを進めた。 傾きや束の浮いた床、和式便器からの洋式化、砂壁へのボード貼り、畳からの洋室化。 構造から触る必要のある物件はどうしても時間がかかり、その後に内装もやるから結局すべて終わったのは10月ころ、入居は11月。 10月に終了した段階で現場は、購入から1年以上経過し、…

職人との付き合い方、関係構築について

職人との付き合い方

近況報告と今後の方向性について整理

ここ半年のまとめ

DIYから外注へシフトし規模拡大を加速させる

5号戸建のリフォームもほぼほぼ終わり。7月に購入してから約5ヶ月、大幅に予定が遅れた結果となり不甲斐なく思う気持ちが強い。 もう少しモチベーションを高く作業に当たることができればもう少し早くはできたろう。しかし中々それをコントロールすることは難しいものだ。気合でどうにかなればこれまでも苦労していない。 つくづく思うのはDIYの限界だ。工期がよりかかってしまうことで募集時期も遅れ、入居の機会損失につながる、というのは不動産投資の基本といえる。 これまではそれでも自分だけでやってはきた。理由としては気楽であることと人工コストだ。気軽に頼める職人さんとの繋がりがなかったこともある。とはいえ大家業を続…

リフォームによる入居後のリスクテイク

リフォームをどこまでやるか問題。 俺が買ってきた築古物件はほとんどがそのままでは入居者がつかない物件ばかりだ。水回りなど基本的な部分に大きな欠陥がなかったとしても、壁や床など表層的な部分の痛みはある程度あるものだ。 そんな状態で入居させようとすれば募集家賃を生活保護基準まで大幅に下げる必要はあるだろう。その場合入居者が現れてもその質は推して知るべしである。 入居者の質が下がれば家賃滞納なども起きやすくなるし、直さずに貸しているのだからクレームも頻繁に起きるだろう。物件管理を業者にお願いすることも難しく、様々な面でリスクとストレスは増える。 そのため大抵はある程度リフォームして、それなりの家賃と…

平均的な戸建投資家はどのように行動しているのか

最近のリフォーム状況について。 基本的に休みの日や仕事終わりは物件に入ってリフォームを続けている。 丸一日休みの日は朝7時ころには到着し作業を始め、昼飯を適当に済ませ日没くらいまで作業をして帰る。 時間、気力、体力的に余力を残して終わらせる。リフォーム始めてそろそろ3年経つが、毎回限界まで追い込んで作業を続けることはできないとどこかの時点で悟った。 多分毎回そんな調子でやってたらこんなに続けられていなかっただろう。 一度やった作業内容であれば次回からの効率は上がる。というか初めての作業はどんなに予習をしていても死ぬほど効率が悪い。壁紙貼りやクッションフロア貼りも初回の非効率さは尋常じゃなかった…

日記的にブログを使おうかなーと。

久しぶりにブログを書いてみる気になったので思いつくままに書いてみる。 今年の夏から現在、冬の間は購入した5号戸建のリフォームに集中していた。 一ヶ月遅れで決済した6号に関しては未だ手つかず。正直計画倒れである。 購入前の計画では10月から11月までには5号を終えて募集までにはこぎつけているはずだった。 しかし見積もりは甘かったようで、残置物モリモリ＋床の傾き、シロアリ被害に想像以上の時間を取られた。結果的に予定より1～2ヶ月は遅れた進捗状況となっている。 この5号が片付いたとしても6号にかかる労力はさらに多くなる見積もりで、正直買って後悔している感がある。 そんなこんなで情報発信に関してはツイ…

4号戸建 壁と床リフォームのまとめ

4号表層リフォーム。 天井、壁、床まとめ。

シロアリに喰われた柱の入れ替え：ジャッキアップと柱の加工

シロアリ被害の柱を入れ替え。 砂壁の解体。 ジャッキアップ時の注意。 柱の加工。

床の下地づくり：合板上張り工法が楽

床の上張り工法。 下地が傷んでいる場合に有効。 ネダボンドは欠かさない。

シロアリ被害部分の解体と薬剤散布

シロアリ被害について。 木部などの解体、道具の紹介。 床下で薬剤の散布。

4号戸建のスペックとリフォーム方針

4号戸建の購入経緯。 物件スペック、リフォーム方針。

3号戸建のまとめ：最終的な実質利回りは約25％

3号戸建のまとめ。 物件金額、利回りなど。

エアコン設置のために外壁の穴開け：プロから学ぶ方法

エアコン設置工事（プロによる） 壁への穴開け方法。

ふすまへの壁紙貼り：間仕切り用ふすまと板ふすま

ふすまの貼り替え。 間仕切り用と板ふすまの違い。 清潔感を出すには必須の作業。

砂壁への壁紙直貼り：木工ボンドを下地固め、貼り付けにフル活用

砂壁への壁紙貼り付け。 木工ボンドの活用法。 下地固めと壁紙貼り補助。 効率は良いが仕上がりは最低限の出来。

瓦屋根の雨漏り補修：穴をコーキングで塞ぎ様子を見る

雨漏りの補修。 瓦屋根の危険性。 コーキングでの一時凌ぎ。

シロアリに喰われた床の補修：根太と捨て張り合板の交換

シロアリ被害のある脱衣所の床と柱。 根太と合板の交換。 柱の穴を埋めて板で隠す。

物件3号棟を決済・引き渡し完了：リフォーム方針について

3号棟のリフォーム計画について。 物件スペック、購入理由、今後の方針。 悪くない買い物だが、今まででもっとも手のかかる物件。

暇なときこそ長期的な視野に立つ：DIY中毒とバランス

短期的な成果への中毒。 長期的な成果を得るためのバランス感覚。 DIYにハマる罠。