来週から本格募集開始！どのくらいの期間で客付できるかご期待ください⤴⤴

こんにちは越前です。昨年末決済した【古屋付土地】を再生中です✨※ちなみにメルマガでご紹介した物件デス元付担当さん曰く『リフォームには1000万円くらいかかるので、いっそ更地の方がよかったのですが、仕方ないので古屋として販売してました』と後日談にビックリ💦小性には身に余る優良住宅です✨✨クラックの入り始めた外壁と、先日ご紹介した【セメント瓦】なので、今後の保有期間を鑑みると・・思い切っての外部塗装！寒風吹きすさぶ中、職人さんありがとうございます😭進捗観に行くときの【職人コーヒー】は一丁目一番地のお作法🍵※たまたまお留守でした総クロス張替え契約なのですが、なまじ玄関ホールが吹き抜けなので足場作業があるので、クロス屋さんも大変そうです😆

すみだ不動産越前です。決して食べ物のナマコのお話しではないのですが、語呂がいいので屋根材は【なまこ最強】と謳っております。皆様ご存じの通り昨今の屋根材は・瓦・スレート・ガルバリウム鋼板が住宅では主流の三本柱各々のメリットデメリットのYouTubeは目にしますので、今回は違う切り口で参ります🔪瓦は主に陶器瓦とセメント瓦に分かれます。イメージ的に【瓦】＝陶器瓦＝ノーメンテ と思いがちですが、確かに陶器なので先日の【陶管】同様長持ちしますが、南蛮漆喰のメンテを怠ると・・いつも評価の低いスレート葺なんですが、外壁塗装と同じタイミングで塗ってしまえばいいだけなので、個人的は特段問題を感じないのです✨実はセメント瓦もスレートと同じメンテナンスサイクルで塗装とお考え下さい。最後は真打なまこトタン≒ガルバリウム鋼板です💡正確に言うと✨折半屋根最強✨と提唱します⤴⤴何が最強かと言うと【まもの（規格）が長い】から屋根の端から端まで継ぎ目なく貼れる事で雨漏りの心配も皆無、軽量で人が乗ってもへこまない強度、コンビニ・ガソリンスタント・工場の屋根など昔から使われている代物なんです♬ただ、最大の欠点が意匠（見

こんにちは越前です。三郷市の道路陥没心配です・・日に日に穴が大きくなっていて・・仕事上よく上下水道管の埋設管図を調査する身としてはとても身近に感じる出来事です🚽今回崩落した下水道管は鉄筋コンクリート製（ヒューム管）という事でいわゆるジャイアンのリサイタル会場の↓↓↓↓↓↓なんです。最近は見かけなくなりましたが、昭和の公園には実際ありました。『土管』ってやつですね。話はそれますが実は先日某所にて珍しく【陶管】が地中から出ていたので写真に納めました📸殆ど目にすることは無いかと思いますが、陶器で出来た下水道管なんです✨都内でも古いビルの解体などで稀に目にする陶管なんですが、薬品や熱にも強く耐用年数も100年あるとかないとかの優れモノなんですが、陶器なので割れやすく一般的な下水道管はほぼ土管にとって代われました。戸建ての敷地内配管のような小径のものはコンクリート製から塩ビ管（水道はVP管・下水道はVU管）が主役🎤いまこそ大口径の下水道管は【陶管】いかがでしょう💡って勝手に思ってます😆

こんにちはすみだ不動産越前です。先日自身所有のリフレッシュの件を投稿しましたが、時を同じくして古くからお付き合いのある投資家様もリフレッシュ工事をされていいたようです✨見違えましたね～ 外壁はトタンで屋根はセメント瓦とお見受けしますが、この素材はことのほか新⇔旧の違いが明確にわかります✨屋根壁素材そのものの耐久性もアップしますが、同時に軒天や戸袋、雨樋（デンデン等）のメンテナンスもしますので、【DIYペンキ塗り】とは意味合いが全然異なるところもリフレッシュの利点💡（もちろんDIY塗装でもやらないよりはやった方が全然イイです🥰）私から一件づつ共に歩まれてくださる投資家様なので、（とりたてて推したつもりは無いのですが）所有物件のメンテ魂も以心伝心したのかも🤩

すみだ不動産越前です。成田市で非公開情報が出てきそうなので、公開前に今わかっている情報だけこっそりお知らせします😙・京成線【公津の杜駅】約2.3KM ・土地約500㎡ 建物は平成15年に新築並みに大増改築した170㎡の母屋と整骨院を商いしていた平成23年の平屋・再建築は出来ませんが駐車場は現状でも4～5台は停められます🚗★室内などの動画もありますので、気になる方はinfo@sumidafudousan.com迄ご連絡ください😉販売開始となりましたら【越前通信】にてお披露目しますのでお楽しみくださ～い✨

先日数年ぶりの投資家様との再会でバームクーヘン頂きました⤴⤴✨✨コロナ前に【初めての1棟】のお手伝いをさせて頂き今や🤚🏻棟以上を地元周辺で保有されていらっしゃる大家さんへ成長✨✨客⇔営業の枠を超え、お互い戸建て投資家としての資料や苦難・苦労話など分かち合いついつい（立ち）長話😅 共通認識として『金が無い』と『愛着』のワードがでました💛 『金が無い』とは言え既に複数所有されていらっしゃるので、潤沢なCFは確保されてはいるものの、そこに甘んじず次の一手を常に取り組まれる結果であり、私は【小銭が貯まるとボロ屋が欲しくなる病気にり患中】と自称しております😂 『愛着』はお互い空室からの取り組みがほとんどの為、一から何ならゼロから直したり募集したりで苦楽を共にした物件に愛着が湧き、長期譲渡＝組み換えの方程式にハマりにくいと🥰【始めは手のかかるコ（戸建ての戸かな）だったけど、今では立派なドル箱です！なんて物件をいくつも所有していると数字以上の楽しみと充実感が不動産投資の醍醐味ではと華が咲いた再会でした。

その昔、社長より【クセの強い男】として紹介された越前です。こうしてブログを出すのはお久しぶりです。個人的に戸建て投資を始めてもうすぐ10年、投資初期に購入した『ボロ戸建て』が『廃墟戸建て』となる前にリフレッシュしようと計画を立て、その第一弾が現在進行中デス『せっかく足場架けるなら、ついでに屋根瓦の南蛮漆喰も点検しといて―』と軽いノリでお願いしたのですが、工事業者より『越前さんヤバい・・ヤネ落ちる・・』と💦既存瓦の再利用の方が費用的に安かったのですが、一平方メートル当たりの重量が1/7から1/10になるガルバリウム鋼板採用により、耐震性もUP⤴⤴想定外の費用が掛かりましたが、屋根が落ちてからでは大変💦ですし、これでむこう10年は安心♬（塗膜15年・赤さび20年保証） 工事費用も償却もできるし長い目で見れば善かったと😊これからの目標は棟/年の新規取り組みと並行して1棟/年のリフレッシュを計画しておりますので、続報があればこれからもお知らせできればと思います✨✨

年末から年始にかけて弊社の社有物件の戸建ての残置物撤去とハウスクリーニングを完了しました。物件内容ざっくり・ポテンシャルを感じる広め間取り・想定賃料6万円・価格270万円・想定利回り26%超✨・駐車場1台分外観ライフライン公営水道・PG・本下水水回り居室・間取り物件が在るのは、千葉県市原市の小湊鉄道沿線方面の西国吉というアドレスのエリア、こちらはバブルの時代に山を分譲したヒルズ物件です。当社でフルリフォームを入れてしまうと、利益をある程度のせないといけない関係で価格が高くなってしまうので、とりあえず、現況で購入して投資物件に転用する投資家様で取り組んでみようという方にどうかなと考えています。なかなか買い手がつかない場合、フルリフォームして実需向けにする感じで、今はその前段階です。当ブログや健美家、楽待などのポータルサイトで気になった方は担当の営業スタッフにお問い合わせください。お気軽にどうぞ✨

すみだ不動産が、Googleマップで40万回閲覧されました。たくさんの方が当社と関わることで、未来を良くしていっていただけたら幸いです。

年末の忙しい日曜日に思ったこと年末の慌ただしい日曜日、我が家ではなんと妻がインフルエンザにかかってしまいました！私はその日、家族のお世話で大忙し。こんな状況になると、普段どれだけ妻が子どもの世話をしながら、私が仕事に集中できる環境を作ってくれているのかを改めて実感します。妻には感謝しかありません！さて、その日。子どもたちはというと、人生ゲームを途中で放り出したかと思えば、次はコマをくるくる回し始め、さらにお絵かきに夢中に…。もう、とにかく自由奔放！正直、日中は片付けなんてほぼ進みませんでした。でも夕方、ふと思い立って「子どもに片付けをさせる！」と腹をくくったら、これが大正解。家事が回り始めたんです。普段から妻が的確に子どもに指示を出しているのを「すごいなぁ」と思っていましたが、あれにはしっかり意味があったんですね。そして現在、時刻は深夜4時過ぎ。やっと洗濯物を干し終えて一息ついたところです。いや～、家事って慣れてないと本当に時間がかかりますね！次のミッションは「6:30に子どもを起こすこと」。でも、このまま寝たら絶対起きられなそうなので、一旦寝るのを諦めて、子どもを送り出してから仮眠を

想定利回り14．6％、市原市石川戸建

すみだ不動産の鈴木です。さいたま市桜区でミサワホーム施工の賃貸併用住宅を仕入れました✨※別角度ハウスメーカー施工物件は元々、上物が高額のため、中古でこなれた価格で購入できる場合、コストパフォーマンスのメリットを受けることができます。想定利回り9．3％見込めるため、賃貸併用住宅としてだけではなく通常の収益物件としても検討可能です。販売価格は税込4050万円になります。弊社売主物件につき、仲介手数料は不要のため、140万円相当お得となっています。スーパー、ドラッグストア、飲食店、金融機関等の生活に必要なものは物件周辺で調達可能の便利エリアです。さいたま市桜区道場二丁目https://maps.app.goo.gl/3FPLqHKBKFKtPqhg8ドラッグストアセイムス 隣風風ラーメン 10mみんみん亭（ラーメン） 50m川口信用金庫 30mローソン（コンビニ） 90mグルメシティ（スーパー）200m道とん堀（お好み焼き） 170m桜区役所 400m国立埼玉大学 700m埼京線 南与野駅 2．2km武蔵野線 西浦和駅 2

昨日は水曜日定休日だったのですが、波も寒波の営業で炸裂していたので部屋にこもって両国店のホームページをリニューアルしました✨ ※すみだ不動産両国店はピタットハウス両国店を運営しています オフィシャルホームページはピタットハウスの関連会社につくってもらったのですが、自作の不動産投資用のページがパッとしなかったので調整して「健美家」と「楽待」にリンクを張りました。 本店（錦糸町）とはまた違った雰囲気で盛業中です✨ よかったらご参照ください。 ピタットハウス 両国店 ㈱すみだ不動産のホームページ https://www.ph-ryougoku.biz/ 一方、本店の状況はというと・・ 越前通信の越前さんが本日、お客様へご紹介差し上げた物件 富里市：利回り20.57％ 山武市：利回り12.8％ 立川市：利回り7.9％ 千葉市：利回り9.21％ 松戸市：利回り9％ 地方高利回り物件と好立地安定物件の組み合わせですね✨ 元パティシェの鈴木くんが一昨日、お客様へご紹介差し上げた物件 つくば市：利回り15％ 足立区：利回り12％ 世田谷区：利回り8.1％ 福生市：利回り9.5％ 船橋市：利回り9％ 人

昨日からの天気でちょっとバタバタしています。 しかも、積雪で朝から交通マヒを想定していたので、今朝、ベッドから出て外を見たら雪がほとんど溶けていて公共交通機関も動いていたので逆に慌てました。 元パティシェの鈴木くんは、昨日は早朝から茨城県の稲敷市役所へ契約する物件の調査に行き雪が降る前に調査を終えたようです。 その後、お客様へご紹介差し上げた物件の住所と利回りは以下、 東金市 約15．2％ 平成6年築 鎌ヶ谷市 約14．1％ 16号線内側 船橋市 約10．5％ 16号線内側 町田市 約8％ 平成6年築、町田なかなか出ません 横浜市 約10％ 土地7割超の高路線価 三鷹市 約7％ 路線価以下 ピタットハウス両国店では、雪で帰宅する前にと、泉くんが良さげな3物件を紹介していました。 板橋区 約9．2％ 三鷹市 約7％超→路線価以下 板橋区 約11％ 塗装済 三鷹市の路線価以下は営業スタッフなら絶対にご紹介する物件に選ばれるようですね。 不動産投資の場合、路線価のように公的な価格が物件の価格を上回っている場合、割安というのがわかりやすいためスピード勝負になることが多いです。 現金で買いづらい

ブログの放置っぷりが不味くて、前回記事が9月でした・・ 今年は起こったことを記事に残したり、告知につかったりしたいなと思います。 さて、年が明けて1月は年末年始にレインズが停止することもあって売買は低調なスタートをするのが通例ですが本年もそうで、月中でやっとエンジンがかかってきて契約書のドラフトチェックを6つしました。 また、減価償却が終わった物件の処分をしたい等でたくさんの預かり物件をいただいたので特に越前さんは年明け直後、それで首がまわらなかったようですが徐々にそれらの物件も公開していけると思います。 澤田さんは練馬区で耐用年数がまだ少し残っているRCマンションのゲットしていたので地元信金や地銀等にお付き合いのある方、もしくはスルガ銀行を利用してみたいという方はお問い合わせください。 スルガ銀行は不正融資以前は金利4．5％の高金利でしたが、不正融資以降に体制と融資スキームを見直したことでいまでは長期融資を金利2～2．5％で借り入れすることが可能です。 逆に収益物件に積極的な金融機関のなかでは低金利のクラスに入っているのでこの融資が利用できる方にはお勧めです。 鈴木くんは年末に体調を

台風13号の影響は千葉県の外房エリア、特に茂原市では記録的な大雨により住宅などが浸水した。 浸水のピーク時はアスモや茂原市役所の周辺で車が泳いでいたといいます。 JR外房線は誉田駅から下り方面は土砂崩れにより、復旧の予定が14日以降となっています。 被害は以下の通り: 床上浸水：95棟 床下浸水：118棟 一部損壊：12棟 崖崩れ：37カ所 断水：80戸 弊社の賃貸管理物件でも数件の雨漏りや1件の床上浸水が発生し対応に追われています。 しかし、その他の地域では大きな被害はがなかったのが幸いです。 過去の水災の履歴がある物件を購入する際は、必ず火災保険への加入をお勧めします。 将来を予測することはむずかしいため、最大の予防策といえます。

こんばんは、 すみだ不動産の伊藤です。 不動産投資用のローン商品を扱う金融機関は時代の経過によって主役が変わってきました。 スルガ銀行から静岡銀行、オリックス銀行を経て現在は滋賀銀行がリードしているようにみえます。 これらの不動産投資用に利用できる金融機関とその他のちがいは1日から2～3日で事前審査の結果が出る審査スピードにあります。 通常の金融機関ですと、1カ月はかかってしまうため、審査の結果が出るころには別の方が売契して決済も済んでということもめずらしくありません。 そんな現在の主役、滋賀銀行がトップオブトップたる所以は、不動産会社を通さずに投資家様が直接、インターネット申し込みできる手軽さとそれを受けるコールセンター、事務負担になる投資家の出禁ルールによる業務効率化にあるように思います。 不動産投資家が直接申し込みすることによる不具合というか、申し込みする方が不慣れな結果、銀行に迷惑をかけてしまい、勝手がわからないうちに出禁になってしまうことが増えているため、このブログを読んで、そういった方をひとりでも減ることを願っています。 これ以外にも様々なパターンがあると思いますが、 ・一

すみだ不動産では、隣駅の両国でピタットハウス両国店を運営しています。 そこに管理チームがありますが、現在、管理物件の入居率は脅威の98．3％✨ 管理物件は、ほとんどが当社で売買に関わった物件になります。 この98％という数字は、管理スタッフが優秀という前提もありますが、賃貸客付けが出来る物件と投資家様とのマッチングを意識した→売りっぱなしの営業をしていないことが結果に出てきているのかなと分析しています。 話はかわりまして、 690万円、想定利回り13%に価格変更したら物件の現地内覧が増えている千葉市緑区高津戸町の戸建てに行ってきて玄関を掃いたり、除草剤を散布してまいりました。 写真を撮ってきましたが、西日で圧倒的逆行でしたが、ミサワホーム施工のデザイン重視住宅なので相変わらずのカッコよさでした✨ 作業していたらご近所さんに「昨日、女性の方が見に来られてましたよ。」と声をかけられました。 近隣の方がフレンドリーな現場です。 お隣の新築平家が完成して街並みがすこし良くなりました✨ 一応、室内もチェックしました。 アカシア材の無垢フローリングと対面キッチンのLDK✨ 見た目重視の立水栓＆キッ

すみだ不動産の伊藤です。 以前より、花粉症からの慢性鼻炎を患っていまして。 花粉の舞う時期になると、鼻呼吸が出来ないことで睡眠障害もあったので、さすがに困って耳鼻科に行きました。 検査をすると、自覚症状はありませんでしたが鼻の骨が曲がっていることがわかり、これが鼻呼吸に影響を与えている可能性があるので骨を一部、除去して真っすぐにしましょうということになりました。 ちなみに日本人の8～9割の方は程度の差こそありますが曲がっているらしいです・・ まず、この鼻の骨をまっすぐにする鼻中隔湾曲症の手術。 それと、下鼻甲介骨切除術と後鼻神経切除術の3つのオペを受けました。 現在、わたしの鼻の中には6つのガーゼがはいっていてパンパン、鼻呼吸ができない状態ですが、次の水曜日にはこれが取れて心おきなく呼吸が出来るようになる予定です。 QOLも爆上がりです。 話はかわりますが、 本日、社有物件の戸建て3つの価格変更をしました。 ひとつめ 種別 戸建て 住所 市原市皆吉 価格 550万円 → 500万円 確定利回り 13%、オーナーチェンジ 実需向けにリフォームしましたが、すぐに賃貸が決まってしまいました。