両国店のホームページをリニューアルしました✨

昨日は水曜日定休日だったのですが、波も寒波の営業で炸裂していたので部屋にこもって両国店のホームページをリニューアルしました✨ ※すみだ不動産両国店はピタットハウス両国店を運営しています オフィシャルホームページはピタットハウスの関連会社につくってもらったのですが、自作の不動産投資用のページがパッとしなかったので調整して「健美家」と「楽待」にリンクを張りました。 本店（錦糸町）とはまた違った雰囲気で盛業中です✨ よかったらご参照ください。 ピタットハウス 両国店 ㈱すみだ不動産のホームページ https://www.ph-ryougoku.biz/ 一方、本店の状況はというと・・ 越前通信の越前さんが本日、お客様へご紹介差し上げた物件 富里市：利回り20.57％ 山武市：利回り12.8％ 立川市：利回り7.9％ 千葉市：利回り9.21％ 松戸市：利回り9％ 地方高利回り物件と好立地安定物件の組み合わせですね✨ 元パティシェの鈴木くんが一昨日、お客様へご紹介差し上げた物件 つくば市：利回り15％ 足立区：利回り12％ 世田谷区：利回り8.1％ 福生市：利回り9.5％ 船橋市：利回り9％ 人

寒い日が続きます✨

昨日からの天気でちょっとバタバタしています。 しかも、積雪で朝から交通マヒを想定していたので、今朝、ベッドから出て外を見たら雪がほとんど溶けていて公共交通機関も動いていたので逆に慌てました。 元パティシェの鈴木くんは、昨日は早朝から茨城県の稲敷市役所へ契約する物件の調査に行き雪が降る前に調査を終えたようです。 その後、お客様へご紹介差し上げた物件の住所と利回りは以下、 東金市 約15．2％ 平成6年築 鎌ヶ谷市 約14．1％ 16号線内側 船橋市 約10．5％ 16号線内側 町田市 約8％ 平成6年築、町田なかなか出ません 横浜市 約10％ 土地7割超の高路線価 三鷹市 約7％ 路線価以下 ピタットハウス両国店では、雪で帰宅する前にと、泉くんが良さげな3物件を紹介していました。 板橋区 約9．2％ 三鷹市 約7％超→路線価以下 板橋区 約11％ 塗装済 三鷹市の路線価以下は営業スタッフなら絶対にご紹介する物件に選ばれるようですね。 不動産投資の場合、路線価のように公的な価格が物件の価格を上回っている場合、割安というのがわかりやすいためスピード勝負になることが多いです。 現金で買いづらい

月中でエンジンがかかってきました✨

ブログの放置っぷりが不味くて、前回記事が9月でした・・ 今年は起こったことを記事に残したり、告知につかったりしたいなと思います。 さて、年が明けて1月は年末年始にレインズが停止することもあって売買は低調なスタートをするのが通例ですが本年もそうで、月中でやっとエンジンがかかってきて契約書のドラフトチェックを6つしました。 また、減価償却が終わった物件の処分をしたい等でたくさんの預かり物件をいただいたので特に越前さんは年明け直後、それで首がまわらなかったようですが徐々にそれらの物件も公開していけると思います。 澤田さんは練馬区で耐用年数がまだ少し残っているRCマンションのゲットしていたので地元信金や地銀等にお付き合いのある方、もしくはスルガ銀行を利用してみたいという方はお問い合わせください。 スルガ銀行は不正融資以前は金利4．5％の高金利でしたが、不正融資以降に体制と融資スキームを見直したことでいまでは長期融資を金利2～2．5％で借り入れすることが可能です。 逆に収益物件に積極的な金融機関のなかでは低金利のクラスに入っているのでこの融資が利用できる方にはお勧めです。 鈴木くんは年末に体調を

台風13号の被害

台風13号の影響は千葉県の外房エリア、特に茂原市では記録的な大雨により住宅などが浸水した。 浸水のピーク時はアスモや茂原市役所の周辺で車が泳いでいたといいます。 JR外房線は誉田駅から下り方面は土砂崩れにより、復旧の予定が14日以降となっています。 被害は以下の通り: 床上浸水：95棟 床下浸水：118棟 一部損壊：12棟 崖崩れ：37カ所 断水：80戸 弊社の賃貸管理物件でも数件の雨漏りや1件の床上浸水が発生し対応に追われています。 しかし、その他の地域では大きな被害はがなかったのが幸いです。 過去の水災の履歴がある物件を購入する際は、必ず火災保険への加入をお勧めします。 将来を予測することはむずかしいため、最大の予防策といえます。

滋賀銀行出禁になる行為について

こんばんは、 すみだ不動産の伊藤です。 不動産投資用のローン商品を扱う金融機関は時代の経過によって主役が変わってきました。 スルガ銀行から静岡銀行、オリックス銀行を経て現在は滋賀銀行がリードしているようにみえます。 これらの不動産投資用に利用できる金融機関とその他のちがいは1日から2～3日で事前審査の結果が出る審査スピードにあります。 通常の金融機関ですと、1カ月はかかってしまうため、審査の結果が出るころには別の方が売契して決済も済んでということもめずらしくありません。 そんな現在の主役、滋賀銀行がトップオブトップたる所以は、不動産会社を通さずに投資家様が直接、インターネット申し込みできる手軽さとそれを受けるコールセンター、事務負担になる投資家の出禁ルールによる業務効率化にあるように思います。 不動産投資家が直接申し込みすることによる不具合というか、申し込みする方が不慣れな結果、銀行に迷惑をかけてしまい、勝手がわからないうちに出禁になってしまうことが増えているため、このブログを読んで、そういった方をひとりでも減ることを願っています。 これ以外にも様々なパターンがあると思いますが、 ・一

管理物件の入居率98．3％

すみだ不動産では、隣駅の両国でピタットハウス両国店を運営しています。 そこに管理チームがありますが、現在、管理物件の入居率は脅威の98．3％✨ 管理物件は、ほとんどが当社で売買に関わった物件になります。 この98％という数字は、管理スタッフが優秀という前提もありますが、賃貸客付けが出来る物件と投資家様とのマッチングを意識した→売りっぱなしの営業をしていないことが結果に出てきているのかなと分析しています。 話はかわりまして、 690万円、想定利回り13%に価格変更したら物件の現地内覧が増えている千葉市緑区高津戸町の戸建てに行ってきて玄関を掃いたり、除草剤を散布してまいりました。 写真を撮ってきましたが、西日で圧倒的逆行でしたが、ミサワホーム施工のデザイン重視住宅なので相変わらずのカッコよさでした✨ 作業していたらご近所さんに「昨日、女性の方が見に来られてましたよ。」と声をかけられました。 近隣の方がフレンドリーな現場です。 お隣の新築平家が完成して街並みがすこし良くなりました✨ 一応、室内もチェックしました。 アカシア材の無垢フローリングと対面キッチンのLDK✨ 見た目重視の立水栓＆キッ

鼻の手術をしました

すみだ不動産の伊藤です。 以前より、花粉症からの慢性鼻炎を患っていまして。 花粉の舞う時期になると、鼻呼吸が出来ないことで睡眠障害もあったので、さすがに困って耳鼻科に行きました。 検査をすると、自覚症状はありませんでしたが鼻の骨が曲がっていることがわかり、これが鼻呼吸に影響を与えている可能性があるので骨を一部、除去して真っすぐにしましょうということになりました。 ちなみに日本人の8～9割の方は程度の差こそありますが曲がっているらしいです・・ まず、この鼻の骨をまっすぐにする鼻中隔湾曲症の手術。 それと、下鼻甲介骨切除術と後鼻神経切除術の3つのオペを受けました。 現在、わたしの鼻の中には6つのガーゼがはいっていてパンパン、鼻呼吸ができない状態ですが、次の水曜日にはこれが取れて心おきなく呼吸が出来るようになる予定です。 QOLも爆上がりです。 話はかわりますが、 本日、社有物件の戸建て3つの価格変更をしました。 ひとつめ 種別 戸建て 住所 市原市皆吉 価格 550万円 → 500万円 確定利回り 13%、オーナーチェンジ 実需向けにリフォームしましたが、すぐに賃貸が決まってしまいました。

海を遠望できる日立市の戸建て、値下げ✨

日立市にある当社保有の戸建てをこの度、430万円→350万円に値下げしました。 仲介手数料はかからないので17．6万円お得です✨ 主要幹線の国道6号線沿いに本物件が所在する大型分譲地があります。 日立市の物件までかかる時間ですが、 すみだ不動産がある錦糸町から2時間弱、大宮からも2時間弱、千葉からは2時間ちょっとです。 日立南太田インターが近いため、割と都心からアクセスしやすいです。 日立市は地方都市のため、基本的に市内のほとんどが倍率地域になりますが、本物件が所在する分譲地の道路には路線価がついています。 相続税路線価 ㎡＝2．5万円 × 土地面積420．59㎡ = 1051万円 1050万円というと、販売価格の3倍になります✨ 現在の状況では、きびしいかもしれませんが、物件を磨くことで日本政策金融公庫や地元金融機関等の担保物件に出来る期待があります。 敷地内には2階建てと平家建ての2棟の建物がありますが、それぞれがリフォームを要する状態となります。 サンルームは当然ですが、未登記となります。 北側道路、東西のひな壇で日当たり＆眺望が良好で海を遠望できます✨ 敷地の奥には平家建てが建

水道メータークリーニングの勧め

すみだ不動産 代表の伊藤です。 連日、酷暑が続いていてたいへんですが、もうすぐ夏季休暇なのでがんばります✨ 当社の夏季休暇は、8月11日（金）～8月16日（水）の期間お休みさせていただきます。 実需向けに販売中の市原市皆吉の戸建てに、賃貸の申し込みがはいったとのことだったので賃貸入居前の手直し箇所の確認をしに行ってきました。 この物件は仕入れしたときは水道メーターが草むらのなかにあって見つけられなかったなごりで今も草だらけの状態だったので水道メーターボックス内の枯れ葉や土を掻き出してきれいにしました。 before after いつも虫がいて手をいれるのがこわかったのですが、これで手を入れるのも安心です。 水道メータークリーニングはお勧めです✨ 隣の桝は土に埋まっていたのでこちらも掘り出して周りを均しました。 さらに、浄化槽も埋まっていたのでこちらも掘り起こして周りを均しました。 before after 室内です。 数日後に賃貸契約予定なので、いまならまだ内覧可能です。 想定利回り12％になります。 白アリ消毒済みなのでかなりリスクを低減した状態で取り組みできる物件かなと思います。

お亡くなりになったかと思った件

7月の月末の今日は決済がひととおり午前中に終了し、平和な感じで進んでおりましたが、 昼過ぎに警察署から数回、ピタットハウス両国店の方に電話が入り不穏な雰囲気になっていきました。 わたしの所有物件を管理してもらっているアパートにけっこうな高齢の方が2室並んで入居していてその2人が、1週間顔を合せなかったらお互い警察に通報する約束をしていて、まさに今、1週間顔を合わなかったため警察に通報があったということで管理会社である弊社へ警察から電話がかかってきました。 社内の緊張はMAXに高まりました。 現地に警察がいてすぐに開場したいと言われました。 警察が郵便受けから室内を覗くと電気がついている。 匂いもあるが亡くなった匂いか生活臭か判断がつかないということでした。 賃貸管理の担当者が急いで準備して現地へ向かいました。 どうか無事でいますように・・ 数時間後に賃貸管理担当者から電話がかかってきました。 「結果から言いますと、無事でした。」 ふぅぅぅぅ・・体の緊張が一気に解けました。 みんなの願いが神様に届いたのか入居者さまは無事でした。 耳が遠くてドアを叩いてもわからなかったようでした。 高齢に

引き渡し前の社有物件の掃除

すみだ不動産 代表の伊藤です。 今朝は海で仕事前のひとときを楽しんだ後、 契約予定の社有の戸建ての落ち葉を拾って除草剤を散布してきました。 要再生の荒れた物件ではありますが出来るだけキレイにして引き渡しできればと思っています。 また、お客様の物件再生と不動産投資が成功するようにお祈りいたします。 ご紹介中物件 ・土浦市の想定利回り15．9％のアパート → 買付殺到で契約予定 ・市川市の割と築浅戸建て、想定利回り11．3％ ・野田市の角地の戸建て、想定利回り18％ ・飯能市の大自然に囲まれた4LDKの戸建て、想定利回り22．5％ ・中野区の駅近アパート、確定利回り9．2％ ・野田市の軽微なリフォームで貸しに出せそうな戸建て、想定利回り20％ ・栃木市のオーナーチェンジ戸建て、確定利回り15．1％ ・船橋市のオーナーチェンジ戸建て、確定利回り11．1％ ・流山市のリースバック予定物件、想定利回り8．7％ ・八千代市のライバル物件が少ないエリアで路線価以下戸建て、想定利回り13．4％ ・四街道市の路線価以下テラスハウス、想定利回り18．3％ 物件情報については、LINEやメールでお届けしてい

火災保険の勧め

こんばんは、 すみだ不動産 代表の伊藤です。 先日、錦糸町のオフィスに行くと澤田さんが慌てた表情で方々へ電話していました。 澤田さんが昨年、担当して売買した貸家が火事になってオーナー様、賃借人様、保険会社様と連携をとっていたところでした。 手続きがひと段落したところで、興奮冷めやらぬ澤田さんから説明を受けましたが、なんにせよ火災保険にはいっていたのが救いだったとということでした。 火事になった際に火災保険にはいっていなかったらと考えると非常にこわいです。 以前、わたしが働いていたときに飛び込み営業してきたセールスの方が、以前、長柄町（千葉県）でログハウスの営業をしていたけど大雨のときに土砂崩れで買って住んでくれていたお客様が亡くなってしまったことで仕事を変えたという方に会ったことがります。 ログハウスは山の斜面に建てるのが普通なので運悪く土砂崩れにということもなくないそうです。 担当営業の立場であれば仕事を辞めてしまう位にショックを受けるかもしれません。 そういった失敗だけは経験させたくないので特に若手社員には必ず火災保険をお勧めするように伝えています。（売り上げのためではありません）

佐倉市で149坪の古家付土地の販売を開始しました。

こんばんは、すみだ不動産の代表 伊藤です。 佐倉市吉見で土地149坪の上に未登記建物が2つ付いた物件の販売を開始します。 現在は限定公開の状況ですが、徐々にポータルサイトや不動産業者間にも情報公開していく予定です。 本物件ですが、佐倉市に存しますが石を投げると四街道市のような市境になります。 高速道路でいく場合、四街道インターから5～10分くらいで現地へ到着するので投資家様の都心からのアクセスはしやすい道のりとなっています。 外観です。 道路付け良好✨ ちょっと寄りました。 前所有者は盆栽をしていたようです。 室内は要リフォームです。 室内は要リフォームです。 めずらしい設備、お風呂は薪で焚いていたそうです。 この設備を直すよりかPGガス会社さんと連携して給湯器に付け替えた方がよさそうです。 PGガス会社さんは紹介させていただきます。 敷地内の伐採をしました。 お気軽にお問合せください。 担当者は佐藤になります。

買付を通したい✨

こんばんは、 すみだ不動産 代表の伊藤です。 年始から投資家様に取り組んでいただいている物件がまとまって嬉しかったり、逆に買付が通らなくて悔しかったりと一喜一憂する日々が続いています。 各担当者から買付状況は特に共有しているためドラマチックな毎日を過ごすことが出来ています（笑） 買付が通る率を上げたいと日々、悩んでおりますが、属性以外の要素で考えるとスピード感が大切なのかなと思っています。 ①物件を見つけてから提案するまでのスピード ②物件を提案されてから取り組むと判断するまでのスピード ③買付を入れるスピード ④買付の番手確保から契約までのスピード どんな投資家様でも一回や二回、いやもっと買付が通らなかった経験をもっているはずです。 買付の一番手目はもちろん、2番手目くらいまでは順番がまわってくる可能性があるかもしれませんが3番手目くらいになると購入できる確率が極端に下がります。 営業スタッフから物件の情報がきたその時に忙しくて対応できなかったりということもあるので運要素が強いところもありますが、 スマホで情報を確認できるようにすることはもちろん、担当営業スタッフとの事前打ち合わせ等

2023年の営業を開始しました✨

新年、明けましておめでとうございます。 弊社は、1月6日より新年の営業を開始しています。 今年もたくさんの不動産取引のお手伝いが出来れば幸いです。 さて、年明けしましたが、1年の前半（1~3月）は特に売り物件がたくさん出るタイミングになります。 当社でもそうなのですが、年が明けたら売りに出す不動産の相談をだいぶ前から不動産投資家や不動産投資会社、相続人等と不動産会社はしているのが一般的です。 不動産投資家や不動産投資会社であれば事業年度の予算によって、また、個人であれば短期から長期の譲渡所得税になったから等、税金関係での売上のコントロールをすることもありますし、相続関係であれば、年末年始に親族が集まって相続物件の処分の相談が行われたり等、物件を手放す決定がされやすいことも関係しているかなと思います。 昨年中に売りたかったけど売れなかった物件なんかは年明けそうそうに値下げしたりということもあります。 当社で直預りしている船橋のアパートなんかはそのパターンで100万円値下げしたことでかなりお買い得な物件になっています。 また、不動産投資家にとっては、年間の物件の取得件数の目標を持っている方

柴犬マニアの鈴木です

弊社では年末年始にあたり下記のとおり休業とさせていただきます。 【12月28日～1月5日】 期間中、お客様には大変ご不便をおかけいたしますがよろしくお願いいたします。 本日は営業最終日という事で私自身この一年を振り返ってみました。 リピーターの投資家様を含め、様々な方と出会うことができ、日々刺激をいただきながらまず仕事面で非常に充実した1年となりました。 また、個人的には駐車場用地の購入、アパートの購入もすることができました。 お客様と様々な不動産投資スキームを実現していく傍らで、私の場合は現金で購入した戸建を共同担保にし、自己資金を抑えたうえでノンバンクから30年の融資を引くことが出来ました。 投資手法には様々な意見がありますが、自分の目標とするCFに到達する為にはノンバンクで融資を引く事も一つの手だと思います。 不動産投資は一定の規模まで拡大してしまえば突発的な出費があった際も物件同士で支えあってくれる為、本業のお金に手をつける必要もありません。 その状態までいかに早くもっていくかがポイントだと思っております。 面談時によくご質問がある『はじめて物件を購入する場合、どのようなものが

岸田首相のクッキー

すみだ不動産の代表の伊藤です。 昨日、弊社から複数物件ご購入いただいている投資家様からおもしろいお菓子をいただきました✨ 「キッシーの国会へ行こう！！国会版瓦板前餅」 岸田首相と国会議事堂がキレイにプリントされていて食べるのがもったいないです。 投資家様が来店した理由は、両国店の担当者の方でご紹介させていただいた物件について聞きに来たのですが、前日の晩に私に電話をくれて「明日、ピタットハウス両国店に行くからさ、伊藤さんもちょっと来てよ」とおっしゃるので売買担当者に同席させてもらいました。 雑談からはじまって、現在の所有物件の状況、借入の状況、預貯金の状況等を確認し合って、今、出来る不動産投資や今後、やってみたい不動産投資、そのためにしないといけない準備等のお話をしたことで今後の指針が定まったようでした。 身の回りの状況は刻一刻とかわっていくため、なにかの節目には打ち合わせすることをお勧めします。 無料面談は以下のリンク先から予約できます。 https://www.sumidafudousan.com/book-online お気軽にどうぞ✨ 本日、当社へお名前、メールアドレスをいただい

健美家の大家対談

すみだ不動産代表の伊藤です。 大河内薫さんと江古田島平八さんの大家対談を健美家で拝見しました。 ※こちらのリンクです https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-184/186.html?ac=UL タイトルが、「全員がメガ大家になれるわけじゃない。普通の会社員が豊かに生きるための物件の買い方」という、 すでに今回が3回目なのでご興味ある方は2回目、1回目も戻ってご覧ください。 ※案件ではありません 対談は、「会社を辞めるのは怖くないか？」という質問からスタートしていきます。 それに対し、収支が合っていればこわくないし、いつでも仕事に戻れるような体制をつくっておけば問題ない。 不動産投資のゴールはFIREでも利益を追求することではなく、むしろ、無理に会社を辞める必要はなく会社員のまま不動産投資をすれば貯金するスピードがUPするともおっしゃっていました。 昨今の不動産投資ブームではFIRE（経済的自立）することがもてはやされており、今回のような慎重姿勢のコラムはめずらしいのですが、多くの投資家様を目にしている私には逆に現実的にうつります。 弊社のお客様

宅建士持ち柴犬マニアの鈴木です

9月も沢山のご契約をありがとうございました！ リピーターの投資家様も多くご来店いただき、久しぶりにお会いできた方もいらっしゃいました！ 皆様、順調に不動産を運用しているので大変嬉しく思います。 また、実は私自身も1棟目の貸家購入に続き2棟目のアパート購入の契約ができた月でもありました✨ お客様に物件提案するときは、もし自分だったらどうするか自問自答しながら常に最適解を探しています。 今年も残り3ヶ月となりますが、引き続きよろしくお願いいたします！ 当社では、無料面談を随時、お受けしております。 お客様の現在の状況や将来のビジョンをお聞かせいただいた上で最適な不動産ポートフォリオの組み方を一緒に考えます。 不動産会社ならではの物件購入に特化したサービスになります。 お気軽にご相談ください。 ↓↓↓↓↓面談のご予約は以下のボタンをクリック

宅建士持ちの元パティシェ鈴木です

久しぶりのブログになります！ すみだ不動産は8月10日から8月15日までお盆休みとなります💁‍♂️ 不動産投資は引き続き加熱気味になっておりまして、 20歳代後半～30歳代前半の投資家様も増えてきている印象を受けますがやはり30代後半～40歳代の投資家様が多いですね✨ 実際に社外秘データもありまして・・・ わたしの感覚通りでした。 【年代と割合】 不動産投資はある程度投入できる資金があればすぐ始められます🐻‍❄️ 昔からあるオーソドックスな不動産投資といえば年収700万円以上の高属性を活かして銀行融資を受け規模拡大していく方法がありますが、高属性に届かない方でも、やり方次第で拡大していくことが可能です。 これは個別にご面談させてもらって、取り組み可能な不動産投資方法を一緒に考えたりさせていただいてます。 銀行融資を受けれる方でも、最初からレバレッジをかけて金額の大きいアパートを購入するのは怖いという方もおりまして、その場合は現金での戸建購入をお勧めしております。 戸建の現金購入であればアパートよりも高い利回りを狙いやすく、流動性も高いので一度運用してみて不動産投資が自分に合わなくて