regolithooya’s blog 塵も積もれば不動産投資Blog
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ハンドル名
レゴリス大家さん
ブログタイトル
regolithooya’s blog 塵も積もれば不動産投資Blog
ブログURL
https://regolithooya.hatenablog.com/
ブログ紹介文
40代半ばで築古アパートから土地から新築、賃貸併用住宅まで。初心者サラリーマン投資家の備忘録。
自由文
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98回 / 324日(平均2.1回/週)

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  • 賃貸併用住宅購入の軌跡(劇的ビフォー・アフターの軌跡①)

    こんばんわ、レゴリスです。 ブログは3月19日以降止まっていましたが、実際のところ3月17日に引っ越しをしたその日以降はブログを書いていませんでした。実は引っ越し以降本日まで自宅にネット環境が復活せずにいました。 本来であれば19日には設定が終わるはずだったんですが、さすが●コモさん、お役所仕事です。若干、行き違いがあったことは否めませんが・・・ と心の中のちこちゃんが雄たけびをあげておりました。 さて、以下の記事でも書いたとおり引っ越し3日前が散々な状況であったために、無事に引っ越しができるか、当日はどきどきしておりました。 regolithooya.hatenablog.com 結果として…

  • 土地から新築(荒川区PJT~客づけ業者さんをまわる①)

    おはようございます、レゴリスです。 今日も書き貯め記事となります。築古アパートがこの繁忙期にあまりに問い合わせがないので、担当者ボーナスを出したところ、さっそく1件成約することとなりました。 やっぱり効果あるんですよね。タンボ・・・ さて、管理会社も選定したので、周辺の客づけ業者さんをまわることとしました。 とはいえ、物件の最寄り駅の周辺には不動産会社は3軒しかありません。 どんだけ駅力無いんだ 銀行に持ち込む際には、客づけの根拠として、近隣の不動産会社数をプレゼン資料には記載していたのですが、今回はあまりの内容に削除した経緯があります。 ちなみに前回や前々回に持ち込んだ物件(流れましたが・・…

  • 土地から新築(荒川区PJT~管理会社を探せ③)

    おはようございます、レゴリスです。 先に申し上げておくと今日の記事は書き貯めている記事です。というのもインターネットの再設置工事のタイミングが19日となってしまったためなのです。今頃はせっせと新しい家で開梱作業をしていることと思います。これはと思うことがあれば、Twitterで呟こうかと思っています。 さて、結局は以下の記事に書いたような条件となりました。 regolithooya.hatenablog.com この中でも、家賃保証が一番高く家賃設定が一番高い会社であったというのが管理会社選定の決め手です(もちろん、担当者のてきぱきとした対応といった前提は言うまでもありません)。 まずはしっか…

  • 土地から新築(荒川区PJT~管理会社を探せ②)

    おはようございます、レゴリスです。 今日はいよいよ引っ越し当日です。 多能工さんからも何とか間に合いました、と連絡があり一安心です。 あとは昨晩、バルサンを山ほどやってもらっているので、火事と間違われてなければよいのですが・・・。 さて、管理会社は「大手はまじめすぎる」ので中小にしたと書きましたが、それは「今回の物件でコンタクトをとった大手の店舗が」というのが正確な言い方かもしれません。 管理会社の選択で「誠実」「客づけ」「コストパフォーマンス」の3つを挙げましたが、 ①誠実はお会いした印象とmailや電話のレス、そして当該管理会社でオーナー向けに作成している資料等を拝見し検討しました。 ②客…

  • 土地から新築(荒川区PJT~管理会社を探せ①)

    おはようございます、レゴリスです。 いよいよ今日で荷詰めを終えて明日には引っ越しです。 もう怖くて多能工さんに連絡ができません。 昨晩、遅くにlineで 「アクセントクロス」この位置で良かったんでしたっけ? という連絡があり、引っ越した後に近隣の方から白い目で見られないかも心配です。 まぁ背に腹は代えられませんが・・・ さて、無事に建築確認申請の目途がたったため、施工会社さんとの建築プランをつめつつ、いくつか平行してやることがでてきました。 ①管理会社を選定すること ②インターネット無料のための会社を選定すること でした。 レゴリスは築古のアパートを持っているのですが、ここの管理会社はかなり酷…

  • 土地から新築(荒川区PJT~建築確認申請がとおらない!⑦)

    こんばんわ、レゴリスです。 ホワイトデーは皆さん如何お過ごしで下でしょうか? 私は接待はありましたが、きちんとお返しを買ってきましたので、奥様はすこぶる上機嫌でした。ささやかな値段ではありますが、費用対効果は高いと思います。 費用対効果という点では、本日、築古で中々空室が埋まらないアパートがあり、以前からお願いしている客づけのお店に電話をして、ADをあげる話をしようと店長宛に電話したのですが、タイミング悪く帰宅されていました。 電話に出た担当者に、内緒で聞くけど担当者ボーナスって大家さんみんな出している?というところから根ほり葉ほり聞いたのですが、担当者ボーナスってやはり相当効果があるのではな…

  • 余談ですが・・・「王様の耳はロバの耳~」と叫ぶ気持ちがちょっとわかります

    こんばんわ、レゴリスです。 まずは築古賃貸併用のリフォームの近況です。 本日写真をとってきた様子です。 ちなみに引っ越しまであと 日です。4日目すなわち3月17日の朝には搬入作業開始です・・・ 1Fの様子 2Fの様子 3FのDENです・・・ 本当に終わるのかな・・・ さすがに奥様と情報の共有を何もしていないのはまずいと思っていたので、数日前に少しまずいんだよね、と話をしましたが・・・・ 心配になって見にいくと上のような様子でした。 さすがに不安を煽るとまずいので言えない・・・ でも誰かに言いたい・・・・ 気持ちがわかります。 ブログ書いててよかったです。 ランキングを励みにしておりますので、何…

  • 土地から新築(荒川区PJT~建築確認申請がとおらない!⑥)

    こんばんわ、レゴリスです。おね 昨日、確定申告を終えてしみじみ思ったのですが、来年の確定申告はしっかりと税金の勉強をしないととんでもない納付になりそうです。そもそも将来のため、家族のために不動産投資を考えたのに、累進課税とはなんとも勤労意欲を低下させる制度です、いや本当によくできた制度です。 さて、最後通牒はしたものの、売主も隣地の人がOKしてくれないとどうにもならないことはわかっていました。 私自身はもう最後は で解決するしかないな、と覚悟をしていました。 ただ、色々計算をしていくと、いったい売主はいくら払うことになるのか、ある意味ぞっとします。なんせ登記も終わっているのです。 正直、自分が…

  • 土地から新築(荒川区PJT~建築確認申請がとおらない!⑤)

    こんばんわ、レゴリスです。 ようやく個人の確定申告が完了しました。 毎年毎年地道にやっておけば良かったと思うのですが、今年ほどそれを痛感した年はありませんでした。不動産が増えてくると、それだけ確定申告にかかわる経費も増えてきますよね。サラリーマン投資家の皆さんは本当にどうされているのでしょうか? さて、仲介さんを経由して越境解消の進捗を日々確認していたのですが、なんと越境している隣地とは反対の家に15cmほど土地を交換する話を売主が勝手に交渉をしていたことが発覚しました。 売主も必死だったと思うのですが、さすがにすでに売却した土地と等価交換するという交渉を現所有者に断りもなくするのは滅茶苦茶で…

  • 土地から新築(荒川区PJT~建築確認申請がとおらない!④)

    こんばんわ、レゴリスです。 家中がバラの香りがしていたので、何事かと思ったら、引っ越し作業でてんやわんやの中で、娘が奥様の香水を面白がって家中に振りまいていました。 子供にとっては引っ越しも普段と違う様子なので、イベントみたいに思ったみたいです。 さて、施工会社さんからの焦った電話の直後、急いで仲介さんに電話をしました。 建築確認申請も受理されないのでは話になりません。 仲介も焦った様子で、すぐに売主さんに確認をして頂くことになりました。 翌日、仲介さんより電話があり、 ただ、繁忙期の募集に間に合わないのでは困るので・・・ 仲介さんは自信満々に というやりとりがありました。実はこの仲介さんは、…

  • 土地から新築(荒川区PJT~建築確認申請がとおらない!③)

    こんばんわ、レゴリスです。 目下、色々なことが平行して進んでいますが、そのうちの一つである「新設法人の開業から初の決算」を迎えています。2月末竣工の重層長屋が収入の柱ですから、当然といえば当然ですが、赤字決算ですね・・・、色々なことを考えると来年はしっかり黒字にしたです。 さて、4月の初旬にその日は突然やってきました。普段はメールでやりとりする施工会社さんからの着信がありました。夕方に折り返し電話をすると、いつもは明るい担当さんが悲痛な声で さすがに、どういう事かと確認すると越境している状態であるものの、覚書はあるが、過去に荒川区では越境について訴訟となったことがあり、覚書があっても、越境の状…

  • 土地から新築(荒川区PJT~建築確認申請がとおらない!②)

    こんばんわ、レゴリスです。 引っ越しがあと9日と迫ってきました。先週末にリフォームしている賃貸併用に行ってきた時にはほとんど状況に変化がありませんでしたが、今日はゴルフの帰りに、心配になってあらためて見にいきました。 しかし1F~3Fまでのどの部屋もこんな感じです。 これで16日にはなんとかなっているとのこと・・・ ブログのネタにならないことを祈るばかりです。 さて、基本的に土地は道路に接している必要があります。 そして接している幅によって建てられる建物が変わってきます。 今回の物件の土地は一般的には旗竿地といいます。旗竿地の特徴の一つとして接道部分が少なく、今回の土地も接道はわずかに2mと少…

  • 土地から新築(荒川区PJT~建築確認申請がとおらない!①)

    こんばんわ、レゴリスです。 明日は雨が降る中、送別ゴルフです。ブログを書き終えたら速攻ねなければなりません。いつかはハワイに不動産でも持って優雅にゴルフでも楽しみたいものです。いったいいつになることやら・・・ さて、今は悠長にブログを書いていますが、このトラブルがあったときは、指の皮がボロボロ向けるといったストレスによる症状はなかったですが、大量の抜け毛がありました。しかもお風呂掃除をする嫁が気が付いて心配するレベルです。 土地の売買についてスピード感を持って行った、という話を以前書きました。 regolithooya.hatenablog.com この売買契約の当日に、一つ嫌な話を聞かされま…

  • 土地から新築(荒川区PJT~融資について)

    こんばんわ、レゴリスです。 花粉、かなり飛んでいるようですね。レゴリスも毎年花粉に苦しんでいるのですが、今年はさほどではありません。ただ、周囲にそのことを話したところ、加齢による感度が落ちたのでは?という話になりました。がっかりです。 さて、とにかく土地から新築を志す方で、すべてキャッシュでやられる方はかなり少ないと思います。むしろ「土地から新築」はある程度融資がつきやすいということから、興味を持たれる方も多いと思います。 実は今回の荒川PJTでは銀行まわりはほとんどしておりません(普段は10行くらいはあたります)。正確には3行まわりましたが、最初の1行目でほぼ決まりました。 銀行まわりで大切…

  • 土地から新築(荒川区PJT~家賃想定)

    こんばんわ、レゴリスです。 連日連夜の送別会で全身がフォアグラ状態になりつつあります。 電車ではあまり寝ることはないのですが、ここ数日は椅子に座れば爆睡しております(不思議と致命的な乗り過ごしはないのですが・・・) 本題に入る前に二人の有名ブロガーさんに当ブログをご紹介頂いたので、御礼とご紹介をしたいと思います。 まずは「ひーやん」さんです。 実はこのブログを書く前から面識があり、人当たりも良く聡明でしかも(ちょっと古いですが)3高で男前、というこれで不動産投資トップランクのブロガーだというのですから、そのポテンシャルはおそるべしです。個人的にはいつひーやんさんの不動産体験記が書籍化されるのか…

  • 土地から新築(荒川区PJT~設備品について⑤)

    こんばんわ、レゴリスです。 今日も接待でふらふらです。お客様からの送別会なので断るという選択肢はありませんし、次は接待の無い部署ですから、あとに憂いを残さぬようお受けしたいのですが、体がもつのか・・・ さて、前回の続きですが悔いの残った設備ということで 5.レンジフート レンジフードはオープンキッチンとなっている1部屋をのぞいて以下のようないかにもなレンジフードとなっていいます。 でも最近は掃除のしやすいフラットなタイプがあり、こちらも値段はかわらないようです。実際に1部屋はこちらの品物が入っていました(施工会社に確認したところ、上記のようなタイプは壁付け型のためオープンキッチンでは使用できな…

  • 土地から新築(荒川区PJT~設備品について④)

    こんばんわ、レゴリスです。 今日は引っ越し予定である賃貸併用住宅に行ってきました。 引っ越しまで残すところ2週間程度なのですが、もう2週間前とそんなに状況は変わっていませんでした。正直大丈夫なのかな?という不安がいっぱいでしたが、なんとかなるらしいです。そう考えると室内の内装って技術があると意外と簡単にできてしまうのかもしれません。ただ、新築を建てている知り合いの投資家さんは工事が終わらないため、賠償も検討している様子ですから・・・レゴリスも心配です。 さて、あれだけ抜け漏れが無いようにと思っていましたが、備忘のために書いておきますと、現時点で気が付いただけでいくつももこうしたらよかったと思い…

  • 土地から新築(荒川区PJT~設備品について③)

    こんばんわ、レゴリスです。 本日は土地から新築のアパート見学会でした。別にご見学を頂く機会を設けましたが、ある意味、当初予定していた見学会の本番です。 実は私は以前からお知り合いの投資家さんたちにはブログを書いていることをお伝えしておらず、ブログを書き始めてからの方々には名刺に刷っていることもあり、知って頂いています。このため ひーやんさん:あれ、●●さんってもしかしてレゴリスさんでしたか・・・ と絶句されていました。 そうです、あなたの横にいる私はもしかしたらレゴリスかもしれません!(ずいぶんレベル違いの水戸黄門気分です) さて、設備品についてですが、レゴリスは素人で、小心者で、そのうえ本業…

  • 土地から新築(荒川区PJT~設備品について②)

    おはようございます、レゴリスです。 現在、引っ越し作業が佳境に入っているのですが、段ボールが不足したので、パンダの引っ越し屋さんに連絡したところ、大ひと箱300円、小ひと箱200円とのこと。 そんなところで暴利を貪るのか・・・と、思いましたが今の状況で揉めることは得策ではないと思いましたので、文句は言わずに買うことも諦めました。 どこかで安い段ボールはないのでしょうか? さて、今回の設備ですが凡そ以下のとおりです。 これに室内物干しと一部の部屋に間接照明が入っています。 いくつか拘りポイントをご紹介すると・・ 1.おしゃれなトイレ空間 各部屋のトイレはアクセントクロス(各部屋ごとに異なります)…

  • 土地から新築(荒川区PJT~設備品について①)

    こんばんわ、レゴリスです。 今日の東京は小雨の加えて温度も低かったです。 そんなさなかに30分以上立たされてしまいました。 えぇ警察にです。 どうも踏切での停止が甘かったのか、パトカーにつかまってしまい、止まった止まってないの押し問答が始まろうとする中で、IT化の流れは警察にもきていたのか、証拠があるんだと言わんばかりに、録画があるからと、ドライブレコーダーを颯爽と確認しにいかれました・・・ で30分です。5分くらいたってからこれはさすがに様子がおかしいだろ、と思い、勝利を確信しましたが、だいぶ粘られました。 最後は、本官も人間であります、誰しも間違いはあります、完ぺきではありません、と謝って…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地購入編⑥)

    こんばんわ、レゴリスです。 荒川区PJTを過去のメール等を振り返りながら書いているのですが、中々のスピード感で動いていることに気が付きました。 この土地はネットに出ているのを見つけたのですが、流れとしては 1月19日の朝にネットに掲載 同日10時頃に業者に問い合わせ、 10:30に資料が届いて、そのまま3社にボリュームプランを依頼 14時に買付提出 20日 A社ボリュームプラン 21日 B社ボリュームプラン 23日 C社ボリュームプラン、A社&C社見積もり 25日 C社見積もり 31日 売買契約 そして20日~30日の間に売買契約書の特約等の文言詰め ポイントとしては ・融資特約 ・瑕疵担保期…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地購入編⑤)

    こんばんわ、レゴリスです。 購入した賃貸併用住宅への引っ越し準備へまっしぐら・・・ のはずですが、現在確定申告や法人の申告準備に加えて本業も多忙を極めて、楽しいはずなんですが、身を削って生きている感じがします。GWまでは健康管理を意識しないとむしろ生きていないかもしれません・・・ さて、9部屋狭小アパートか部屋数が少ない6部屋の1LDKか?このあたりを決めることができるのが、土地から新築の醍醐味の一つです。 建売であってもある程度内装は変えることはできますが、部屋のプランを変更することは難しいと思います。そういう意味で、土地から新築をする人は「投資」というより「事業」に近いと思います。 そこで…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地購入編④)

    こんばんわ、レゴリスです。 すっかりワインを飲みまくって、ソファで撃沈しておりました。 アタマが少し痛いのは飲みすぎのせいであって欲しいと思います。 さて、1社目のボリュームプランは狭小9部屋という残念な結果でしたが、残りの2社はかなり似通ったプランのご提示を頂きました。 それは当方のオーダーは平均25㎡×9部屋の1Kでプランを入れて欲しいというものであったにもかかわらず・・・ という1LDK6部屋のプランでした。9部屋から6部屋っていくらなんでも削りすぎだとがっかりしてしまいました。 しかし色々説明を伺っていると、どうにも容積率を食いきれないようです。 そのうえ、レゴリスがオーダーした9部屋…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地購入編③)

    こんばんわ、レゴリスです。 一昨日、引き渡し最終チェックを実施した物件を見学した際に、写真をとりまくったので、ブログにアップできるものはないか?確認をしていたのですが、あらためて気づいたことがありました・・・ どうにも写真をとるスキルと才能の両方を持ち合わせていないようです 管理会社さんにお願いしたら、写真とってもって共有してもらうしかなさそうです。 さて、ボリュームプラン次第でこの土地に買付をいれるかどうかが決まります。 当方のオーダーは平均25㎡×9部屋の1Kでプランを入れて欲しいというものでした。 長屋は1F部分はどうしても2F、3F部分の階段で部屋面積が圧縮されてしまうため、通常の共同…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地購入編②)

    こんばんわ、レゴリスです。 昨日まで、国内出張に行っていたのですが、土曜日の朝の便で帰ってきて、物件の引き渡し前、施工業者さんからの最終の物件説明を聞いてまいりました。 その後、夕方に奥様と家族を連れて物件のお披露目をしてきました。実は奥様は出産が重なり、キッチンパネルやお風呂のパネルの色からアクセントクロスや床の色まで、相談にのってもらっていたのですが、現地に行くのは初めてでした。 辛口コメントも多いので、どんな評価を受けるのか?どきどきしていましたが、 「これならデザイナーズって十分言っていんじゃんない!」と身内ながら高い評価を頂きましたので、大家さん仲間にも安心して物件見学頂けそうです。…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地購入編①)

    こんばんわ、レゴリスです。 色々見ていたらこんな記事を見つけました。川崎周辺は競争率が高いですが、こういう人に住んでもらえると有難いと思いました。 suumo.jp さて、少し理屈っぽい話が続きましたが、いよいよ今月末に竣工するレゴリスが新築長屋について書いていきたいとおもいます。 このころのレゴリスは土地から新築についてのモチベーションが下がりきった状態から少しづつ復活しつつある時期でした。 というのも 2015年の12月から土地から新築の土地探しをスタートしたもののして、 2016年1月に土地の買付をいれてもたもたしているうちに現金で買いあがられる 2016年12月に土地の買付をいれるも融…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地の探し方②)

    こんばんわ、レゴリスです。 すでに連日のプレ送別会等がはじまっており、タクシー代がかさむ中、損金で落ちないかなと誘惑にかられる毎日です。 さて、土地探しは当然ながら土地と建物の総和に対してどの程度リターンを生むのか?ということが重要になってきます。 建物については足立区であろうが港区であろうが㎡単価はさほどかわりません。 やはり変わるのは土地の値段です。 では土地の値段が高いほうが家賃も多く頂けるのか?という点では基本的にYESとなります。 では土地の値段が高ければ家賃も直線補完する形となるかといえば、NOとなります。 そこに我々投資家それぞれが考える方針によって土地を探す場所が異なってきます…

  • 土地から新築(荒川区PJT~土地の探し方①)

    こんばんわ、レゴリスです。 最近はいよいよ花粉が舞っているようで、レゴリスにはつらい時期がやってきました。この時期に接待ゴルフをするのは違う意味で苦行です。 さて、土地から新築というくらいですから、まずはどのような土地をどこから探すのか?ということが問題になってきます。 まず、どこで土地を見つけるのか?ですが、よっぽど濃いルートでもあれば別ですが、色々な本にも書いてあるように、基本的にはネットで探す、ことになると思います。 suumoとか不動産ジャパンとかいろいろあります。もちろんリバブルとかステップとか個別のサイトも見るとなおよいと思います。 この際に大切なことは ・毎日見る、何度も見る と…

  • 土地から新築(荒川区PJT~基本方針の策定⑦)

    おはようございます、レゴリスです。 サラリーマン大家として人事異動と昇格というのは2大イベントですが・・・ 盆と正月セットでやってきました。しばらく東京にもいられそうです。 さて、長々と基本方針について書いてきましたが、最後に さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は ・23区内の駅から徒歩10分以内 ・土地は路線価 ・1部屋平均25㎡以上(ミニマム1K) ・土地+建物で9% ・総額で1億以下(できれば売却時価格が7.5%で1億以下) 赤色にした部分について書きたいと思います。 ・1部屋平均25㎡以上(ミニマム1K) についてですが、これは募集資料の表記上見た目が良いことに加えて、民…

  • 土地から新築(荒川区PJT~基本方針の策定⑥)

    こんばんわ、レゴリスです。 さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は ・23区内の駅から徒歩10分以内 ・土地は路線価 ・1部屋平均25㎡以上(ミニマム1K) ・土地+建物で9% ・総額で1億以下(できれば売却時価格が7.5%で1億以下) ですが、「土地+建物で9%」について補足をしたいと思います。 レゴリスの基準で土地+建物で土地は路線価であった場合です。 前提条件として ・23区で駅から徒歩10分 ・土地+建物=8300万 ・土地は路線価で、土地比率は44% ・賃料下落率1%、管理手数料5%、修繕5%、金利1%、フルローン とした場合に ・融資期間35年 ・利回り7% という事に…

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