耐震性の問題

賃貸併用住宅に続く投資用不動産の購入を検討していますが、 まだ買うタイミングではないと思っているので、特に真剣に探してはいません。 先日、某都銀の方と話したところ、やはりこれからの不動産市況には懐疑的でした。 買いたい不動産のイメージはほぼ固まっているので、あとはタイミングの問題。 とりあえず今はキャッシュを蓄えることにしておきます。 少し惹かれる投資物件があったのですが、1970年代に新築されたもの。 いわゆる旧耐震物件です。 不動産の耐震性は、1981年を境に新耐震と旧耐震に分かれます。 新耐震基準であれば、震度6～7でも倒壊しないように建築されています（適法に建てられていれば）。 旧耐震…

耐用年数の問題

不動産に限らず、物には耐用年数が定められています。 不動産であれば、構造別（木造、鉄骨造など）、用途別（住宅、事務所、店舗など）に決まっています。 耐用年数は、木造住宅なら22年、鉄骨造住宅なら34年です。 でもこの耐用年数は、物理的な耐久性を示すものではありません。 減価償却計算のための税法上の償却年数で、意図的に短く定められているのです。 短く耐用年数を設定することで、減価償却額は大きくなります。 これは、早期の投下資本回収、内部留保の確保によって、経済をより潤滑に回すためだと考えられます。 実態はもっと長く不動産は存在し、収益を生みます。 でも、金融機関は、耐用年数を超える融資を実行でき…

遵法性の問題

結構前の話になりますが、ダイワハウスさんの建築基準法違反のニュース。 うちの賃貸併用住宅は、当てはまらないとのことで問題ないようです。 入居者さんからもクレーム、問い合わせはありません。 悪質な違反ではなさそうですが、最近のR社問題や免震ダンパー改ざん、古くは姉歯事件など、 瑕疵や問題があってもオーナー側では気づきようがありません。 今でこそ遵法性やコンプライアンスは重要で、検査済証がない物件は融資を受けられないこともあります。 大阪では、昭和や平成初期のマンションなんて検査済証がないのはザラにありますし、 違法増築や車庫部分の店舗への転用もあれば、確認申請図面上は五階建なのに、実際は六階建な…