資格×経験×人間力が最強

何事も「経験」に勝るものはないと考える 今日この頃です。 資格よりも経験を大切にしたい。 その道で経験の長い人は成功も失敗もしています。 資格取得などの机上の…

マンション管理組合理事会も動物園と一緒。

動物園。地上で暮らす動物、 水の中で暮らす動物、 空飛べる動物、 小さな動物、 大きな動物、 かわいい動物、 怖い動物、 草食の動物、 肉食の動物、 おとなし…

某悪徳コンサルタント元社員の証言

某悪徳コンサルタント元社員の証言 「談合・リベートが管理組合にばれたことは一度もありません。 そこのガードだけは、会社から厳しく言われきっちりと やらせてもら…

良いも悪いも担当者次第

「おすすめの管理会社は？」 「おすすめの工事会社は？」 と良く聞かれます。 残念ながら「あの会社なら」という会社はありません。 「担当者次第」なんです。 管理…

「CM方式」は最もパワーがある競争原理発注方式

大規模修繕工事において 専門工事会社差替えの 「CM方式」はやっぱりパワーあると実感する。 特に工事費が高騰している経済下では、 単価の上がっていない専門工事…

防災用品「備蓄」の期限切れの食品など毎年棚卸をしましょう

震災用「備蓄」している組合は多くありますが、 とりあえず倉庫に詰め込んで 保管がよく見かける「備蓄」です。 期限切れの食品など毎年棚卸をしてほしく、 簡易トイ…

選考会プレゼンは時間をとろう

選考会プレゼンって、 よく参加をしますが、 質疑応答まで入れて20〜30分でとか、 それで判断するのって、 組合にとって難易度が高く 結局書類審査の延長線上に…

タイルについて基礎知識

大規模修繕においてタイルは 新規に試験焼きをして 色合せのうえ製作が一般的です。 コーナータイルは役物と言って 「まがり」と「まぐさ」という部品などがあり、 …

下地補修工事の実数清算方式

大規模修繕工事の下地補修工事（ひび割れ・爆裂・タイル補修など）は ①実数清算方式 ②請負方式 があります。 足場がない設計段階で 故障個所特定ができないので、…

戸あたり250万円の一時金負担で今年度中に大規模修繕実施しましょうはひどい

建物調査の結果、 5段階評価でほぼ3評価の 経年劣化程度という、 前回大規模修繕から12年目の組合で、 積立金が不足しているから 戸あたり250万円の一時金負…

ある意味管理会社さんに感謝

管理会社フロント担当がひどいとの相談。 見積が高い・議事録が間違いだらけなど 理事会は新入社員の教育係ではないとも。 確かに同感ですが、そんな担当が来る前まで…

実は資金計画が一番大事。まずは長期修繕計画書を見よう。

大規模修繕工事など、 多額の費用がかかる工事の場面では 長期修繕計画書をまずはじっくりと見て、 今後20年後30年後までの資金計画を考えてから 工事発注してほ…

管理会社経営者になって考えてみる

株主への配当を考えている管理会社経営者は、 1管理組合当たりの利益率を重視し、 会社として効率を上げて大きな利益を出したい。 一方でM&Aを視野に入れて考えて…

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が出す「大規模修繕工事の手引書」とは

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が出す 「大規模修繕工事の手引書」は、 修繕積立金が不足する時の対として要するに 「借り入れをしましょう」という手引書だと読…

談合リベート問題 談合リベート問題に一切触れてない設計コンサルタントが大勢います。

談合リベート問題がこれほど社会問題になっているにも関わらず、 談合リベート問題に一切触れてない設計コンサルタントが大勢います。 ホームページやブログでも何一つ…

管理員さんを大切にしましょう

管理員さんが集まらない慢性的な人手不足です。 定年が段階的に引き上げられ、 改正高年齢者雇用安定法で希望者全員が 65歳まで働ける仕組みが整ったことで、 元の…

危険な香り

「管理会社に任せておけば」 「おんぶにだっこが楽だし」 という組合員が多くいます。 飛躍すると「管理会社に管理者をお任せしたほうが楽で」という方までいらっしゃ…

「先生」と呼ばれるほど愚かではありません。

特に施工会社さんから「先生！先生！」と呼ばれます。 完全に談合リベートの設計事務所さんを 対象にした言い方でもあるので、 施工会社さんからも、 管理組合様から…

管理会社に頼りすぎは危険です

管理会社に文句を言っても仕方ない。 主体は管理組合です。 支援をするのが管理会社。 1年や2年の理事会で組織は絶対に育ちません。 それを一番知ってるのは管理会…

大規模修繕工事 床面積当たりの工事費用（国土交通省の調査から引用）

大規模修繕工事 床面積当たりの工事費用（国土交通省の調査から引用） 

設計コンサルタント選びが重要です

同じ団地内のマンション大規模修繕工事がほぼ同時に実施され、 A管理組合は戸当たり単価工事費が約100万円 B管理組合では戸当たり単価工事費が約200万円。 こ…

仕様書は大事

3社見積といっても、 各社の仕様が統一されてなければ、 比較ができない。 大規模修繕工事の例 ①足場あり ②無足場 ③屋上防水なし、 などでコスト比較しても意…

我が社では18年が過去実績修繕周期の平均

国交省「長期修繕計画書上の大規模修繕工事周期は 一般的に 12～15 年程度」としてますが、 数年前までは12～15 年程度の部分が「12年程度」でした。 ま…

商業施設

駅前マンションには、 商業施設があったり、 看板があったり、 飲食店のダクトや配管などもあり、 複雑で管理が大変だと感じた。 特に商業施設のテナントさん次第で…

インターフェースが大事

理事会と修繕委員会が対立関係の組合を時々見聞きする。 これはとてもよくない。 理事会から修繕担当理事を派遣し、 修繕委員会からは、 毎回理事会に担当理事以外の…

あおり運転撲滅運動

ドライブレコーダーが普及し、 これほどあおり運転が記録され、 テレビやSNSで公開されているにも関わらず、 いまだにあおり運転をする人がいることに驚く。 私も…

受益者負担という考え方

少数の機械式駐車場更新のために、 組合員全員で拠出する修繕積立金から 多額の費用を捻出する事は、 不合理な気がする。 駐車場利用者の受益者負担として 積立金会…

定数割れの理事会崩れは避けたいです

理事のなり手不足は今後社会問題になり、 テレビなどの媒体で取り上げられることが多くなります。 高齢化・介護・シングル子育て・転勤など様々な理由がありますが、 …

BS／PLに触れてほしい

貸借対照表と損益計算書（BS／PL）は社会人として、 ある程度読み取る力が必要だし、 マンションの区分所有者になれば、 通常総会には必ず決算書として BS／P…

義務教育でやってほしい

・プレゼン ・企画書作成 ・3分間スピーチ ・決算書の読み方などを、 初歩的なさわりでいいので、 義務教育でやってもらいたいんだけどなぁ。

重要なミッション

管理会社さんに「相見積もりお願いします」だけでは不十分です。 必ず自分たちでも手足を動かして、 独自に相見積もりを取る習慣をつけましょう。 かなり重要なミッシ…

調子に乗るな！

受注が順調だったり、 雑誌に取り上げていただいたり、 ラッキーな事が続いたり、 ちょっと調子良いからって、 いい気になっちゃういけないよね。 初心に戻って、 …

勝負の分かれ目

声の大きなマイノリティに押し切られることが管理組合では起こります。 こんな時、どれだけサイレントマジョリティを味方につけられるか？ が一番のポイントです。 サ…

大規模修繕工事おけるタイルの色合わせ

大規模修繕工事でタイルは、既製品ではなく、 必ずマンションのタイルに合わせて、 試験焼を繰り返して特注でピッタリ色合わせをして製作しましょう。 そして目地色を…

評価基準

私の人の評価基準は   ① 何もできない   ② 支援があればできる   ③ 1人で出来る   ④ 人の支援ができる   ⑤ 達人です。  自分自身を客観的に…

資格×経験×人間力が最強です。

何事も「経験」に勝るものはないと 考える今日この頃です。 資格よりも経験を大切にしたい。 その道で経験の長い人は成功も失敗もしています。 資格取得などの机上の…

長期修繕計画書を理解しよう

長期修繕計画書を総会に添付している管理組合は多くあるけど、 内容を正しく把握している理事はほとんど皆無です。 管理会社さんにしっかりと説明を受けましよう。 破…

結局担当者次第なんです。

「おすすめの管理会社は？」 「おすすめの工事会社は？」 と良く聞かれます。 残念ながら「あの会社なら」という会社はありません。 「担当者次第」なんです。 管理…

プレゼン選考会の時間

選考会プレゼンって、 よく参加をしますが、 質疑応答まで入れて20〜30分でとか、 それで判断するのって、 組合にとって難易度が高く 結局書類審査の延長線上に…

屋上緑化がある場合の大規模修繕工事

屋上緑化のマンションでは、 大規模修繕で屋上防水工事をやる場合、 撤去復旧のコストから廃止したいと必ず議論になる。 しかし緑地面積が規定されているケースが多く…

【歩くだけ部】2022年6月度活動報告

酷暑の中、一生懸命歩きました。今月も精進します。 6月合計 389,406 歩 1日平均 12,980 …

突っ込みどころ満載

建物調査の結果、 5段階評価でほぼ3評価の経年劣化程度という、 前回大規模修繕から12年目の組合で、 積立金が不足しているから 戸あたり250万円の一時金負担…

週末の激務終了。なんか爽やかな気分。

週末の激務終了。なんか爽やかな気分。

管理会社経営者の立場に立って考えてみると。

株主への配当を考えている管理会社経営者は、 1管理組合当たりの利益率を重視し、 会社として効率を上げて大きな利益を出したい。 一方でM&Aを視野に入れて考えて…

早朝トレーニング

朝食を遅めに取るのは、 ダイエットにはいいやり方だと トレーナーに教えられましたが、 加えて早朝トレーニングはもっと良いと思った。 トレーニングは食欲を減退さ…

管理員さん不足です。

管理員さんが集まらない慢性的な人手不足です。 定年が段階的に引き上げられ、 改正高年齢者雇用安定法で希望者全員が 65歳まで働ける仕組みが整ったことで、 元の…

管理会社さんに頼りすぎはよくない

管理会社に文句を言っても仕方ない。 主体は管理組合です。 支援をするのが管理会社。 1年や2年の理事会で組織は絶対に育ちません。 それを一番知ってるのは管理会…

こんな事例が本当にありました。

修繕委員会発足 →工事会社は一区分所有者になる →工事会社から修繕委員長が送り込まれる →公募で意図した設計コンサルに委託 →怪しいと思った役員が謄本を確認 …