米国株、日本株、太陽光、不動産を柱に収入を作り上げていきます。でも、サラリーマンはちゃんとやりたいので、「ほったらかし」が基本！
よろしくおねがいします。 さてさて、新しいはてなブログでの投稿、使い勝手が全くわかりません。 が、WordPressの多機能を全く使いこなしてなかったので、大して不便を感じないという。。。 いや、何ならシンプルで使いやすさすら感じます。 以前はアドセンスとかAmazonアソシエイトとか、いろいろくっつけてましたが、無精故大して工夫も手入れもできておらず、収益も微々たるもの。 ない方がすっきり見えますね。。。勉強になりました。 少なくとも、銘柄分析とか情報の集め方みたいなものはずいぶん訓練できたと思います。 もっとも、それはWordPressである必要はなかったかもしれませんが（笑 何事もやって…
わかっていたのになんとなく忘れていた、イヤ意識の外に置いていた請求書が続々と来着しています。 そう、固定資産税の時期ですねー。 カードで払ったり電子決済したり振込したり、なんか毎年「どうやって払うのがいいのか？」を悩みます。 今年もあれやこれや考えながら払ったんですけど、気づいたら法人の口座も個人の口座もキャッシュが手薄になってしまいました。 株を売れば現金は作れるんですけど、トランプさん大暴れで円高と米株安でタイミング最悪。 なんか引き落としにおびえながら、各口座のバランスをとっているという（笑 おかしーなー、もっと余力あるはずだったのになー。 個人の固都税 個人の太陽光発電所は2基だけです…
ずいぶん思い悩んだ挙句、1.1億のローンを組んで一棟アパートを購入したのが3年前。なんと、早くもローンの固定金利期間が満了するとのこと。 そうだ、あの頃は「3年先なんてずっと先、どうなってるかわからん！」と、短い固定期間＝金利が安いものを選択していました。短いとはいえ3年ですから、しばらく気にしなくていいかな、くらいの判断で。 あっという間でしたね。3年なんてあっという間。しかも世間はインフレ真っ只中（笑 借り換えで提示いただいた金利、笑っちゃうくらい上がってました！今の金利の1.5倍ですね。 借入額が大きいものですから、金利が0.1%上がると、年間の支払い額が10万円増えます。今回の提示は0…
2/17から確定申告が始まってます。 例年はふるさと納税等によりわずかながら還付の方が多かったので1月中に済ませてしまっていたんですけど、今年は期初に発電所を1基売却していたので、その分の譲渡益に対する所得税が大きくて追加納税となりました。 合わせてインフラファンドの信用取引を損切したので、その分の「損失繰越」も申告しました。 なんせ400万も穴があいたので、今年の配当や譲渡益で埋まるはずもなく。。。あと3年くらいは利益を相殺してくれるでしょう（泣 なんにせよ、いろんな損が噴出した2024年でしたが、なんとか持ち崩すことなく乗り切ることができました。 確定申告で総括して、たまっていた不安要素を…
僕のイメージでは、新築アパートっていうのは「建築中から埋まっていく」とおもってました（笑 全然ちがいますね。新築であることより大事なのは「時期」だったようです。至極当たり前の結果でした。 募集開始から3か月 実質的には2024年11月から募集を開始して、全室埋まったのは25年の1月でした。イメージでは11月には満室だと思ってたのでちょっと慌てました。 もっと募集アピールの仕方を工夫したほうがいいかなとか、家賃をチョット下げてみたりとか、細かい工夫をいろいろやってみたんですが、結局のところ「異動期」の大波が一瞬で部屋を埋めてくれました。 新築なので11月・12月も問い合わせはたくさん頂いたんです…
そう思ったんです。 というのも、先日盗難被害にあった太陽光発電所の復旧が完了して、諸々の費用を精算してみてわかったんです。 いや、それはほんの一部で、自分がやっている事業全体が統計的に平均に収斂しくるなーと思って。 盗難被害で3か月間発電が止まったんですけど、保険による修繕と休業補償によって前年とほとんど差がない収支になりました。 いや、厳密には、今年の天候は去年より日照時間が少なかったので、実質チョット儲かったくらいです。ちょうど防犯強化費用くらいが儲かった感じで、結局何も残りませんが（笑 アパート経営でもそうで、細かく見ると成功も失敗もあって「もっとこうすればうまくいったかも！」とかあるん…
早くも24年最終月となりました。ホント早いですが、また個人事業の決算期がやってきました。 決算に向けて諸々できることを進めているんですが、先日のインフラファンド損切もその一環。権利確定前に処分したんですが、権利確定後に配当の倍近く下落してました。ホントに恐ろしい。。。 でもやっぱり、どう考えてもおかしいと思うんですよね。太陽は必ず出るし、売電価格は国の保証があるし、故障や事故には保険があるし。コケようがない事業形態なのに底なしに暴落を続け、いまや年利10%の利回りになってます。 インカム10%ということは、10年持ち続ければ元が取れるということです。基準価額が0円になってもほぼ損はしてないとい…
400万円の損失。反省すべき投資を身に刻む。インフラファンド！
何度か自分で書きながら、ちゃんと実行できてなくて大やけどしました。 なんとも情けない話ですが、これは学ばなければいけない話。 身の丈に合わない損失が出ました。この先違う展開があるかも知れませんが、その期待でキズを深くしてきました。。。 起きたこと インフラファンドに信用買いで2000万程度買い建てしてました、2年前くらいから。 理由は単純で、利回りが6％程度あったから。年間で100万円以上のインカムゲインが得られます。 太陽光はリアルでも持ってるし、買取価格は法律で決まってるし、太陽は必ず出るし、設備劣化はあれども必ず利益が出る事業である確信がありました。 だから信用買なんて実態のない手法に出…
10月末に引き渡しを完了した新築一棟アパート、思いのほか反応が鈍くて弱ったなーと心配してたんですが、ちょっと流れが変わってきました。 いろいろできる手は打ったのであとは待つだけだったんですけど、一気にいろいろ手を入れたので、結局何が効いたのかよくわからない。 というか、ただ時期の問題だったのかもしれない。 とすると、無駄あがきだったのかも（笑 無駄あがき一覧です。 ネット無料導入 もともと予定してたし、今時一般的な仕様です。これがどれくらい効いたかはよくわかりません。 でも、たまたま現地で作業しているときに内見に来た方と話をしたら「え？ネット使い放題なんですか？無料で？？」「え？1ギガもスピー…
アパート運営2棟目に挑戦することにしたのが8月。 今回は新築棟だったので、そこから3か月待ってやっと10月末に引き渡しとなりました。 金消契約やら内覧会やら引き渡し契約やらを経て、ついに僕名義のアパートが完成。 先だって10月中頃から意気込んで募集開始しました。 ・・・ ぜんぜん申し込みがこない！（笑 いやー、何事もそう簡単にはいきませんねー 一体何が問題なのか 家賃が高い 今回は新築物件なので「新築プレミアム」を最大限生かしたいと考えました。加えて昨今のインフレ状況から、家賃はかなり強気でOKだと思い、周辺相場より+4,000円くらい高い水準でスタートしました。 もちろん独りよがりで決めたわ…
なんだその流行モン的な名前は。 Financial Indipendentce,Early Retireだけでもギリなのに、冠にサイドを付けると。 付けたら何が起きるんだ、一体。。。と思いながらも、さほど影響もないので気にしてませんでしたが、これって今の自分の最適解だなとおもったんです。 というか、これを目指してここ7年くらいは邁進してきたなと。これ、現実的だし再現性あるし、結構楽しかったなと思います。 やったこと 「投資」という観点では、株式投資から始めました。それは意外と早く30代前半の2008年、リーマン明けからスタートしました。投資歴としてはかれこれ16年ということになります。 きっか…
まったくもって、いつまで暑いんでしょうね。。 まぁ、太陽が出てくれるおかげで太陽光発電所の売上はぐんぐん伸びるわけですが、残念ながら盗難により停止中という。。。（笑 どうやら盗難が頻発している影響で、復旧までに結構時間を要しています。前回は丸2か月の停止でしたが、今回は3か月かかってます。 ほんの6メートル程度の銅線なんて、幾ばくかのお金にしかならないのに、その損害額たるや100万円を超えます。この先、保険の更新が来た時が心配です。保険料は高騰することが予想されます。 おそろしー。。。 あと、猛暑の影響だと思うんですけど、雑草の茂り方が年々勢いを増しているというか。ツタ系植物がパネル上だけでな…
なんだか慌ただしい1か月でした。。。 太陽光が盗難に遭ったり、親が体調崩したり、アパート2棟目の売買契約があったり、インフラファンドが暴落したり、本業で難所を乗り切ることができたり。他にもいいコト悪いコト、どちらも目白押しでなんだかメンタルの維持が大変でした。 ひと段落はついたものの、まだ全然乗り切ってないしこれからもまた新しいコトはいろいろ起きるんだろうけど、今回のひと山を乗り越えてみて改めて思うのは「できうる対策を、可能な限り速やかにおこなう」が重要だなと。 思い悩むと手が止まっちゃうけど、できることを探して片っ端から何かしらのアクションをしておくことが、解決の足掛かりになるな、とおもいま…
もー、まさかまたこの絵面の写真をとることになるとは。。 24年2月に盗難被害に遭った埼玉の発電所ですが、4月末にやっと復旧して順調に発電してくれてました。 保険に加入していたので、ありがたいことに復旧費用は掛からずに済みました。 併せて、停止期間の売電収入が当然飛んでしまうわけですが、ここも休業補償に入っていたおかげで、後日補填してもらえました。 発電再開後3か月程度の発電実績をもって金額確定なので、つい先日保証金額が振込されたところでした。 やっと忌々しい犯罪被害の痕跡を消し去ることができたと思った矢先、、、またやられました。 ほんとーに腹が立つ。 7/16の午前、監視装置からメール発報「昨…
近年の一棟アパート市場は高騰していると言われていました。特に都内は。 確かに、東京郊外エリアでも表面利回り7%の物件を目にしなくなりました。物件価格が上がっていることはその通りのようですが、ただし今がピークである保証はどこにもありません。 過去と比較すると高いんですけど、この先価格が下がるかどうかはわかんないんですよね。 この先さらに値上がりしていくなら、今が最安値ってことになりますから。 と考えると、市場がどうだこうだと考えるのではなく、その物件でちゃんと利益が出るかどうか、で考えることが大事かなと思います。 今回の物件 今回購入を決めた物件は23区内ではありますが郊外の方。人口減の日本では…
少し前に出生率が過去最低の1.20だったことがニュースになってました。東京都に至っては1.0を割ったとか。 人口が減少していくのはよくわかっているんですが、いまだその勢いは加速しているってのが空恐ろしいですね。 テクノロジーの時代に言うのもなんですが、人口は国力である面は未だに否めません。 国はいろんな手を尽くして人口増を図ってきましたが、それでもまだ成果乏しく過去最低を記録したと。 この先日本はどうなっちゃうの？日本人いなくなっちゃうの？？とか思いつつ、自分の事業においても他人事ではありません。 人口が減少する国におけるアパート経営って、縮小市場での消耗戦を意味します。 あれ、大丈夫か？？ …
野村の信用取引を利用して「利回りのよい貯金」として運用してきたインフラファンド、異常事態に陥ってます。 配当利回りに相当する分配金が、軒並み8%近いという異常事態。 つまり基準価格が暴落しているんですね。 インフラファンドは主に太陽光発電所（メガソーラー）からの売電収入、正しくはメガソーラーを事業会社に貸すことで 施設の賃料を得るモデルです。 売電自体はFITに準ずるので、市況によって収入が減ることはありません。 めちゃくちゃ天候不順で、晴れの日が少なくなれば売上は減少するんですが、多少の増減こそあれ365日での日射量というのはほぼ一律になります。 これほど安定した収入が確保できるにも関わらず…
既築アパートを中心に探してたんですけど、別に採算が合うなら新築でももちろん構いません。 既築で気になる物件を継続的に打診しているんですけど、あっという間に決まっていきます。しかも3年前と比べると平均的な利回りが1%程度下がってます。 僕が探している23区郊外エリアだと、表面利回り6%超えてるとあっという間に決まっていく印象です。 最近では5%台の物件も結構出てきて、なんとなく市場の過熱を感じるんですが、僕だけですかね。。23年あたりでピークを打ったという話をよく聞いたんですけど、なんか全然落ち着いてないような気がします。 となると、土地から仕込むというのも一手なんですが、こちらも渋いですね。折…
埼玉県の太陽光発電所がケーブル盗難被害に遭ってから早2か月。当初3か月程度かかるかもしれないと思っていた被害復旧も、なんとか2か月で回復することができました。 はぁ、、、やっとか。。。 ちなみにこれが被害にあった2/19までのデータログ。 前日の18日は18時までちゃんと発電データが残っており、19日は朝からログがないので、結果18日の夜間に被害に遭った模様。 電源復旧後に監視カメラのログを見てみたんですが、該当の時間の映像はのこってませんでした。そもそも防犯というより、現地の雑草の状況を見たくて設置したので、基本地面の方を向いてるから使えません（笑 そして、2か月の時を経てやっと電力が帰って…
少し前までは、株で種銭をつくって、いつかは不動産オーナーというイメージで投資してきました。 ところが昨今の市況を見るに、流動性の低い不動産を持つより株式の方が換金性もよく、利回りも遜色ない市況になってきました。 果たしてどっちで行くのがいいんだろうか。いや自分に合っているのはどっちなんだろうか。 こんなこと考えてる時点で、すでに世間の株式投資熱にアテられてるのかもしれませんが、改めて考え方を整理してみようと。 株は流動性 スマホでポチっとすぐ買えます。もっと言えば定期注文しておけばポチすら要りません。お金が必要になれば翌日には現金化できますし、売買の手数料もほぼかかりません。 ATMみたいなも…
日経平均が好調ですね。おかげでいろんな人がいろんな相場観を語ってます。新NISAのおかげで、会社でも投資の話を耳にする機会が増えた気がします。 確かに、日経平均がバブル越えと聞くと「乗り遅れちゃいけない！」みたいな感覚に襲われますね。まさに30年前のバブルの時もそんな感じだったんでしょう。当時は土地の方が人気だったのかな。子供だったから知りませんが。 ただ、今回違うのは市場参加者の裾野が広がったことと、投資方法が「一発当てる」から「コツコツ積立」に変わった点が大きな差異だと思います。 前回より乱高下リスクが少ないんじゃないかなーと思います。みんながちょっとづつ積立投資を定期的に行うことによって…
3月も半ばが過ぎ、陽気もいよいよ暖かくなってきて春目前。不動産賃貸経営の観点では最繁忙期の終わりのサインでもあります。 4月からの新生活に向けて、2月くらいから入退去がまとめて発生します。結構お金の出入りが多いんですよね。 いや、出る方が多い仕組みになってしまっています。これは条件の設定の仕方だけなんですけど。 ちょっと頭の整理をメモしておこうと思います。 退去にまつわる収支 たった13部屋のアパートで、しかもたった2年の経営経験ですが、それでもすでに10回ほどの退去連絡をいただいてます。。。毎回、ガッカリします（笑 やっぱり空室期間が出ますし、時期によっては次の入居が決まりづらいタイミングだ…
満を持して2棟目参入を目論んでいたんですが、なんと、、、買えなかった。。。 不動産って難しいですね、ホントに。いろんなしがらみがあるんでしょう。 しょうがないです。イジケテルわけにもいきませんから、今回は縁がなかったわけでスッパリ諦めて、次を探しに行こうと思います。 なぜ買えなかったか 一番手じゃなかった これが致命傷でした。僕が買い付け証明を入れる前に、別の法人に買い付け証明を入れられてしまいました。。。 今回見つけた物件は、土地を不動産屋さんが見つけて、建築会社にプランを作ってもらったうえで検討しました。 当然判断までにはそれなりに時間がかかったわけです。 でも具体的な絵姿なしに購入の判断…
埼玉の発電所が盗難被害により稼働停止してから早2週間。一通り手配は終わったんですが、やっぱり復旧までには時間がかかる模様。保険適用にはなるので実損はありませんが、やっぱりホント非効率で腹立たしい限りです。 参考に、被害届提出後の流れだけ備忘録で載せておきます。 あくまで僕の場合なので、もっといい方法があるのかもしれませんし、保険の内容によって微妙に異なると想定されるので、参考程度に御覧いただければと。 被害届受理番号をもらう 現地確認当日、地元の駐在さんに寒さに凍えながら現場検証をしてもらい、被害届を作成してもらいました。これを管轄の警察署に出して受理されると「被害届受理番号」がもらえます。 …
1棟目を購入してからはや2年がたとうとしています。 2年も経つと初期に発生する突発的支出も一通り洗い出され、かつ周期的に起きる入退去に伴う空室や修繕といった継続的経費の規模感も大体つかめてきます。 結果「安定してる」ということがよくわかりました。 初期に全13部屋のウチ4部屋が空くという時期がありアセりましたが、これは「タマタマ」で2年間の平均稼働率を出すと95%になってました。当初の想定通りの水準です。 部屋数が多い＝リスクが分散されるということをよく表してると思います。だから、もう一棟増やしてさらに分散を利かせるというのは合理的な判断かなと。 融資さえつけば、ですけどね。 管理会社から紹介…
やられるまで、どこか他人事だったような気がします。が、危険は驚くほど身近なところまで迫っていたんですね。。。ちょっと情報収集が足りなかったかも。 フェンスを切断して敷地に侵入したうえで、一号柱から集電BOXまでの一番太いケーブルを切られました。。。 やられた後の対応と、今後の対策についてメモしておきます。 もー、犯人のアホ！めんどくさいからやめて！ 被害 一番太いケーブルを強制切断されてました。 一号柱の塩ビ管を切って外し、中の線を切断。もう一方の集電箱下部も同様に塩ビ管を切って線を切断。 そこから引き抜いて持ち去った模様。 なるほど、こんなに銅がつまってるんですね（笑 長さにして5m程度です…
FITによる単価保証と、太陽光という「空室リスクなし」の高稼働保証により、インフラファンドの収益はとても安定的だとおもってました。 野村の信用取引を利用して配当によるインカムゲインを狙う運用をしてたんですが、全く以て困った展開になりました。。。 権利落ち⇒増資⇒不明の下落 保有しているインフラファンドの大半を占めるのがジャパンインフラファンドです。 配当の権利月が11月と5月になっており、株価も権利月に向けて上昇し権利落ちと共にガクンと下がる、そんな推移でした。 ガクンと下げても半年かけて戻るというのが22年までだったんですが、22年は半分ほどしか戻らず、23年に至ってはさらに下がる展開となっ…
太陽光発電所を売却してみようと思います。 FITの条件が年々厳しくなり、全量買い取りの事業用物件はもはや新規では出てきません。 逆に、開始から10年以上経過して廃棄費用や今後の託送料が気になり始めた投資家たちは、中古で売却する動きが活発化してきてます。 この分野で国内大手のタイナビやメガ発のサイトを見ても、中古物件が大量に出てきますし、買取アピールがすごいです。賑わいが見られます。 3基あるうちの1基、千葉の発電所を売却しようと思います。 理由 アパートをもう一棟買うための頭金にしたい 不動産市場が若干落ち着きを見せ始めています。いや、そう勝手に感じてるだけですけど。 なので二棟目を獲得すべく…
あっという間に2023年は過ぎ去り、早くも2024年ですね。今年もよろしくお願いします。 23年を通じて、僕の主たる投資先は以下の4本に収斂されてきました。 ① 米国株（楽天全米） ② 国内株（高配当のみ） ③ インフラファンド（信用） ④ 太陽光発電所（3基） ⑤ アパート（一棟） 年末にかけて③のインフラファンドはコケました！強烈に下がった。。。 元々想定した下げ幅よりは小さかったんですが、理由がよくわからず落ちたので不安に駆られました。まぁその辺は年明けの相場推移を見てまた書いてみようと思います。 今はただじっと待つ。。 それ以外の投資先は順調に成長してくれました。中でもほぼ自動運転で利…
24年1月から始まる新NISAに向けて、証券各社が自動積立設定の受付を開始しているようです。 NISA。。。 みんな積立で大いに非課税の恩恵にあずかっておられるんでしょう。 僕は大損してます（笑 もはや売るに売れない。損益通算できないから。 マイナス見るのがイヤでほったらかしてたんですが、冷静に考えたらこれを活用しないのはあまりにも機会損失が大きい。 今回新NISAも始まることですし、投資方針を整理してかんがえてみました。 まず方針を変更 旧NISAが始まったころ、僕の投資は株式のみ、しかも個別銘柄ばかりでした。 NISA口座は「大化けしそうな銘柄」を中心に買ってました。一発大当たりを狙ってた…
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よろしくおねがいします。 さてさて、新しいはてなブログでの投稿、使い勝手が全くわかりません。 が、WordPressの多機能を全く使いこなしてなかったので、大して不便を感じないという。。。 いや、何ならシンプルで使いやすさすら感じます。 以前はアドセンスとかAmazonアソシエイトとか、いろいろくっつけてましたが、無精故大して工夫も手入れもできておらず、収益も微々たるもの。 ない方がすっきり見えますね。。。勉強になりました。 少なくとも、銘柄分析とか情報の集め方みたいなものはずいぶん訓練できたと思います。 もっとも、それはWordPressである必要はなかったかもしれませんが（笑 何事もやって…
わかっていたのになんとなく忘れていた、イヤ意識の外に置いていた請求書が続々と来着しています。 そう、固定資産税の時期ですねー。 カードで払ったり電子決済したり振込したり、なんか毎年「どうやって払うのがいいのか？」を悩みます。 今年もあれやこれや考えながら払ったんですけど、気づいたら法人の口座も個人の口座もキャッシュが手薄になってしまいました。 株を売れば現金は作れるんですけど、トランプさん大暴れで円高と米株安でタイミング最悪。 なんか引き落としにおびえながら、各口座のバランスをとっているという（笑 おかしーなー、もっと余力あるはずだったのになー。 個人の固都税 個人の太陽光発電所は2基だけです…
ずいぶん思い悩んだ挙句、1.1億のローンを組んで一棟アパートを購入したのが3年前。なんと、早くもローンの固定金利期間が満了するとのこと。 そうだ、あの頃は「3年先なんてずっと先、どうなってるかわからん！」と、短い固定期間＝金利が安いものを選択していました。短いとはいえ3年ですから、しばらく気にしなくていいかな、くらいの判断で。 あっという間でしたね。3年なんてあっという間。しかも世間はインフレ真っ只中（笑 借り換えで提示いただいた金利、笑っちゃうくらい上がってました！今の金利の1.5倍ですね。 借入額が大きいものですから、金利が0.1%上がると、年間の支払い額が10万円増えます。今回の提示は0…
2/17から確定申告が始まってます。 例年はふるさと納税等によりわずかながら還付の方が多かったので1月中に済ませてしまっていたんですけど、今年は期初に発電所を1基売却していたので、その分の譲渡益に対する所得税が大きくて追加納税となりました。 合わせてインフラファンドの信用取引を損切したので、その分の「損失繰越」も申告しました。 なんせ400万も穴があいたので、今年の配当や譲渡益で埋まるはずもなく。。。あと3年くらいは利益を相殺してくれるでしょう（泣 なんにせよ、いろんな損が噴出した2024年でしたが、なんとか持ち崩すことなく乗り切ることができました。 確定申告で総括して、たまっていた不安要素を…
僕のイメージでは、新築アパートっていうのは「建築中から埋まっていく」とおもってました（笑 全然ちがいますね。新築であることより大事なのは「時期」だったようです。至極当たり前の結果でした。 募集開始から3か月 実質的には2024年11月から募集を開始して、全室埋まったのは25年の1月でした。イメージでは11月には満室だと思ってたのでちょっと慌てました。 もっと募集アピールの仕方を工夫したほうがいいかなとか、家賃をチョット下げてみたりとか、細かい工夫をいろいろやってみたんですが、結局のところ「異動期」の大波が一瞬で部屋を埋めてくれました。 新築なので11月・12月も問い合わせはたくさん頂いたんです…
そう思ったんです。 というのも、先日盗難被害にあった太陽光発電所の復旧が完了して、諸々の費用を精算してみてわかったんです。 いや、それはほんの一部で、自分がやっている事業全体が統計的に平均に収斂しくるなーと思って。 盗難被害で3か月間発電が止まったんですけど、保険による修繕と休業補償によって前年とほとんど差がない収支になりました。 いや、厳密には、今年の天候は去年より日照時間が少なかったので、実質チョット儲かったくらいです。ちょうど防犯強化費用くらいが儲かった感じで、結局何も残りませんが（笑 アパート経営でもそうで、細かく見ると成功も失敗もあって「もっとこうすればうまくいったかも！」とかあるん…
早くも24年最終月となりました。ホント早いですが、また個人事業の決算期がやってきました。 決算に向けて諸々できることを進めているんですが、先日のインフラファンド損切もその一環。権利確定前に処分したんですが、権利確定後に配当の倍近く下落してました。ホントに恐ろしい。。。 でもやっぱり、どう考えてもおかしいと思うんですよね。太陽は必ず出るし、売電価格は国の保証があるし、故障や事故には保険があるし。コケようがない事業形態なのに底なしに暴落を続け、いまや年利10%の利回りになってます。 インカム10%ということは、10年持ち続ければ元が取れるということです。基準価額が0円になってもほぼ損はしてないとい…
何度か自分で書きながら、ちゃんと実行できてなくて大やけどしました。 なんとも情けない話ですが、これは学ばなければいけない話。 身の丈に合わない損失が出ました。この先違う展開があるかも知れませんが、その期待でキズを深くしてきました。。。 起きたこと インフラファンドに信用買いで2000万程度買い建てしてました、2年前くらいから。 理由は単純で、利回りが6％程度あったから。年間で100万円以上のインカムゲインが得られます。 太陽光はリアルでも持ってるし、買取価格は法律で決まってるし、太陽は必ず出るし、設備劣化はあれども必ず利益が出る事業である確信がありました。 だから信用買なんて実態のない手法に出…
10月末に引き渡しを完了した新築一棟アパート、思いのほか反応が鈍くて弱ったなーと心配してたんですが、ちょっと流れが変わってきました。 いろいろできる手は打ったのであとは待つだけだったんですけど、一気にいろいろ手を入れたので、結局何が効いたのかよくわからない。 というか、ただ時期の問題だったのかもしれない。 とすると、無駄あがきだったのかも（笑 無駄あがき一覧です。 ネット無料導入 もともと予定してたし、今時一般的な仕様です。これがどれくらい効いたかはよくわかりません。 でも、たまたま現地で作業しているときに内見に来た方と話をしたら「え？ネット使い放題なんですか？無料で？？」「え？1ギガもスピー…
アパート運営2棟目に挑戦することにしたのが8月。 今回は新築棟だったので、そこから3か月待ってやっと10月末に引き渡しとなりました。 金消契約やら内覧会やら引き渡し契約やらを経て、ついに僕名義のアパートが完成。 先だって10月中頃から意気込んで募集開始しました。 ・・・ ぜんぜん申し込みがこない！（笑 いやー、何事もそう簡単にはいきませんねー 一体何が問題なのか 家賃が高い 今回は新築物件なので「新築プレミアム」を最大限生かしたいと考えました。加えて昨今のインフレ状況から、家賃はかなり強気でOKだと思い、周辺相場より+4,000円くらい高い水準でスタートしました。 もちろん独りよがりで決めたわ…
なんだその流行モン的な名前は。 Financial Indipendentce,Early Retireだけでもギリなのに、冠にサイドを付けると。 付けたら何が起きるんだ、一体。。。と思いながらも、さほど影響もないので気にしてませんでしたが、これって今の自分の最適解だなとおもったんです。 というか、これを目指してここ7年くらいは邁進してきたなと。これ、現実的だし再現性あるし、結構楽しかったなと思います。 やったこと 「投資」という観点では、株式投資から始めました。それは意外と早く30代前半の2008年、リーマン明けからスタートしました。投資歴としてはかれこれ16年ということになります。 きっか…
まったくもって、いつまで暑いんでしょうね。。 まぁ、太陽が出てくれるおかげで太陽光発電所の売上はぐんぐん伸びるわけですが、残念ながら盗難により停止中という。。。（笑 どうやら盗難が頻発している影響で、復旧までに結構時間を要しています。前回は丸2か月の停止でしたが、今回は3か月かかってます。 ほんの6メートル程度の銅線なんて、幾ばくかのお金にしかならないのに、その損害額たるや100万円を超えます。この先、保険の更新が来た時が心配です。保険料は高騰することが予想されます。 おそろしー。。。 あと、猛暑の影響だと思うんですけど、雑草の茂り方が年々勢いを増しているというか。ツタ系植物がパネル上だけでな…
なんだか慌ただしい1か月でした。。。 太陽光が盗難に遭ったり、親が体調崩したり、アパート2棟目の売買契約があったり、インフラファンドが暴落したり、本業で難所を乗り切ることができたり。他にもいいコト悪いコト、どちらも目白押しでなんだかメンタルの維持が大変でした。 ひと段落はついたものの、まだ全然乗り切ってないしこれからもまた新しいコトはいろいろ起きるんだろうけど、今回のひと山を乗り越えてみて改めて思うのは「できうる対策を、可能な限り速やかにおこなう」が重要だなと。 思い悩むと手が止まっちゃうけど、できることを探して片っ端から何かしらのアクションをしておくことが、解決の足掛かりになるな、とおもいま…
もー、まさかまたこの絵面の写真をとることになるとは。。 24年2月に盗難被害に遭った埼玉の発電所ですが、4月末にやっと復旧して順調に発電してくれてました。 保険に加入していたので、ありがたいことに復旧費用は掛からずに済みました。 併せて、停止期間の売電収入が当然飛んでしまうわけですが、ここも休業補償に入っていたおかげで、後日補填してもらえました。 発電再開後3か月程度の発電実績をもって金額確定なので、つい先日保証金額が振込されたところでした。 やっと忌々しい犯罪被害の痕跡を消し去ることができたと思った矢先、、、またやられました。 ほんとーに腹が立つ。 7/16の午前、監視装置からメール発報「昨…
近年の一棟アパート市場は高騰していると言われていました。特に都内は。 確かに、東京郊外エリアでも表面利回り7%の物件を目にしなくなりました。物件価格が上がっていることはその通りのようですが、ただし今がピークである保証はどこにもありません。 過去と比較すると高いんですけど、この先価格が下がるかどうかはわかんないんですよね。 この先さらに値上がりしていくなら、今が最安値ってことになりますから。 と考えると、市場がどうだこうだと考えるのではなく、その物件でちゃんと利益が出るかどうか、で考えることが大事かなと思います。 今回の物件 今回購入を決めた物件は23区内ではありますが郊外の方。人口減の日本では…
少し前に出生率が過去最低の1.20だったことがニュースになってました。東京都に至っては1.0を割ったとか。 人口が減少していくのはよくわかっているんですが、いまだその勢いは加速しているってのが空恐ろしいですね。 テクノロジーの時代に言うのもなんですが、人口は国力である面は未だに否めません。 国はいろんな手を尽くして人口増を図ってきましたが、それでもまだ成果乏しく過去最低を記録したと。 この先日本はどうなっちゃうの？日本人いなくなっちゃうの？？とか思いつつ、自分の事業においても他人事ではありません。 人口が減少する国におけるアパート経営って、縮小市場での消耗戦を意味します。 あれ、大丈夫か？？ …
野村の信用取引を利用して「利回りのよい貯金」として運用してきたインフラファンド、異常事態に陥ってます。 配当利回りに相当する分配金が、軒並み8%近いという異常事態。 つまり基準価格が暴落しているんですね。 インフラファンドは主に太陽光発電所（メガソーラー）からの売電収入、正しくはメガソーラーを事業会社に貸すことで 施設の賃料を得るモデルです。 売電自体はFITに準ずるので、市況によって収入が減ることはありません。 めちゃくちゃ天候不順で、晴れの日が少なくなれば売上は減少するんですが、多少の増減こそあれ365日での日射量というのはほぼ一律になります。 これほど安定した収入が確保できるにも関わらず…
既築アパートを中心に探してたんですけど、別に採算が合うなら新築でももちろん構いません。 既築で気になる物件を継続的に打診しているんですけど、あっという間に決まっていきます。しかも3年前と比べると平均的な利回りが1%程度下がってます。 僕が探している23区郊外エリアだと、表面利回り6%超えてるとあっという間に決まっていく印象です。 最近では5%台の物件も結構出てきて、なんとなく市場の過熱を感じるんですが、僕だけですかね。。23年あたりでピークを打ったという話をよく聞いたんですけど、なんか全然落ち着いてないような気がします。 となると、土地から仕込むというのも一手なんですが、こちらも渋いですね。折…
埼玉県の太陽光発電所がケーブル盗難被害に遭ってから早2か月。当初3か月程度かかるかもしれないと思っていた被害復旧も、なんとか2か月で回復することができました。 はぁ、、、やっとか。。。 ちなみにこれが被害にあった2/19までのデータログ。 前日の18日は18時までちゃんと発電データが残っており、19日は朝からログがないので、結果18日の夜間に被害に遭った模様。 電源復旧後に監視カメラのログを見てみたんですが、該当の時間の映像はのこってませんでした。そもそも防犯というより、現地の雑草の状況を見たくて設置したので、基本地面の方を向いてるから使えません（笑 そして、2か月の時を経てやっと電力が帰って…
少し前までは、株で種銭をつくって、いつかは不動産オーナーというイメージで投資してきました。 ところが昨今の市況を見るに、流動性の低い不動産を持つより株式の方が換金性もよく、利回りも遜色ない市況になってきました。 果たしてどっちで行くのがいいんだろうか。いや自分に合っているのはどっちなんだろうか。 こんなこと考えてる時点で、すでに世間の株式投資熱にアテられてるのかもしれませんが、改めて考え方を整理してみようと。 株は流動性 スマホでポチっとすぐ買えます。もっと言えば定期注文しておけばポチすら要りません。お金が必要になれば翌日には現金化できますし、売買の手数料もほぼかかりません。 ATMみたいなも…
既築アパートを中心に探してたんですけど、別に採算が合うなら新築でももちろん構いません。 既築で気になる物件を継続的に打診しているんですけど、あっという間に決まっていきます。しかも3年前と比べると平均的な利回りが1%程度下がってます。 僕が探している23区郊外エリアだと、表面利回り6%超えてるとあっという間に決まっていく印象です。 最近では5%台の物件も結構出てきて、なんとなく市場の過熱を感じるんですが、僕だけですかね。。23年あたりでピークを打ったという話をよく聞いたんですけど、なんか全然落ち着いてないような気がします。 となると、土地から仕込むというのも一手なんですが、こちらも渋いですね。折…
埼玉県の太陽光発電所がケーブル盗難被害に遭ってから早2か月。当初3か月程度かかるかもしれないと思っていた被害復旧も、なんとか2か月で回復することができました。 はぁ、、、やっとか。。。 ちなみにこれが被害にあった2/19までのデータログ。 前日の18日は18時までちゃんと発電データが残っており、19日は朝からログがないので、結果18日の夜間に被害に遭った模様。 電源復旧後に監視カメラのログを見てみたんですが、該当の時間の映像はのこってませんでした。そもそも防犯というより、現地の雑草の状況を見たくて設置したので、基本地面の方を向いてるから使えません（笑 そして、2か月の時を経てやっと電力が帰って…
少し前までは、株で種銭をつくって、いつかは不動産オーナーというイメージで投資してきました。 ところが昨今の市況を見るに、流動性の低い不動産を持つより株式の方が換金性もよく、利回りも遜色ない市況になってきました。 果たしてどっちで行くのがいいんだろうか。いや自分に合っているのはどっちなんだろうか。 こんなこと考えてる時点で、すでに世間の株式投資熱にアテられてるのかもしれませんが、改めて考え方を整理してみようと。 株は流動性 スマホでポチっとすぐ買えます。もっと言えば定期注文しておけばポチすら要りません。お金が必要になれば翌日には現金化できますし、売買の手数料もほぼかかりません。 ATMみたいなも…
日経平均が好調ですね。おかげでいろんな人がいろんな相場観を語ってます。新NISAのおかげで、会社でも投資の話を耳にする機会が増えた気がします。 確かに、日経平均がバブル越えと聞くと「乗り遅れちゃいけない！」みたいな感覚に襲われますね。まさに30年前のバブルの時もそんな感じだったんでしょう。当時は土地の方が人気だったのかな。子供だったから知りませんが。 ただ、今回違うのは市場参加者の裾野が広がったことと、投資方法が「一発当てる」から「コツコツ積立」に変わった点が大きな差異だと思います。 前回より乱高下リスクが少ないんじゃないかなーと思います。みんながちょっとづつ積立投資を定期的に行うことによって…
3月も半ばが過ぎ、陽気もいよいよ暖かくなってきて春目前。不動産賃貸経営の観点では最繁忙期の終わりのサインでもあります。 4月からの新生活に向けて、2月くらいから入退去がまとめて発生します。結構お金の出入りが多いんですよね。 いや、出る方が多い仕組みになってしまっています。これは条件の設定の仕方だけなんですけど。 ちょっと頭の整理をメモしておこうと思います。 退去にまつわる収支 たった13部屋のアパートで、しかもたった2年の経営経験ですが、それでもすでに10回ほどの退去連絡をいただいてます。。。毎回、ガッカリします（笑 やっぱり空室期間が出ますし、時期によっては次の入居が決まりづらいタイミングだ…
満を持して2棟目参入を目論んでいたんですが、なんと、、、買えなかった。。。 不動産って難しいですね、ホントに。いろんなしがらみがあるんでしょう。 しょうがないです。イジケテルわけにもいきませんから、今回は縁がなかったわけでスッパリ諦めて、次を探しに行こうと思います。 なぜ買えなかったか 一番手じゃなかった これが致命傷でした。僕が買い付け証明を入れる前に、別の法人に買い付け証明を入れられてしまいました。。。 今回見つけた物件は、土地を不動産屋さんが見つけて、建築会社にプランを作ってもらったうえで検討しました。 当然判断までにはそれなりに時間がかかったわけです。 でも具体的な絵姿なしに購入の判断…
埼玉の発電所が盗難被害により稼働停止してから早2週間。一通り手配は終わったんですが、やっぱり復旧までには時間がかかる模様。保険適用にはなるので実損はありませんが、やっぱりホント非効率で腹立たしい限りです。 参考に、被害届提出後の流れだけ備忘録で載せておきます。 あくまで僕の場合なので、もっといい方法があるのかもしれませんし、保険の内容によって微妙に異なると想定されるので、参考程度に御覧いただければと。 被害届受理番号をもらう 現地確認当日、地元の駐在さんに寒さに凍えながら現場検証をしてもらい、被害届を作成してもらいました。これを管轄の警察署に出して受理されると「被害届受理番号」がもらえます。 …
1棟目を購入してからはや2年がたとうとしています。 2年も経つと初期に発生する突発的支出も一通り洗い出され、かつ周期的に起きる入退去に伴う空室や修繕といった継続的経費の規模感も大体つかめてきます。 結果「安定してる」ということがよくわかりました。 初期に全13部屋のウチ4部屋が空くという時期がありアセりましたが、これは「タマタマ」で2年間の平均稼働率を出すと95%になってました。当初の想定通りの水準です。 部屋数が多い＝リスクが分散されるということをよく表してると思います。だから、もう一棟増やしてさらに分散を利かせるというのは合理的な判断かなと。 融資さえつけば、ですけどね。 管理会社から紹介…
やられるまで、どこか他人事だったような気がします。が、危険は驚くほど身近なところまで迫っていたんですね。。。ちょっと情報収集が足りなかったかも。 フェンスを切断して敷地に侵入したうえで、一号柱から集電BOXまでの一番太いケーブルを切られました。。。 やられた後の対応と、今後の対策についてメモしておきます。 もー、犯人のアホ！めんどくさいからやめて！ 被害 一番太いケーブルを強制切断されてました。 一号柱の塩ビ管を切って外し、中の線を切断。もう一方の集電箱下部も同様に塩ビ管を切って線を切断。 そこから引き抜いて持ち去った模様。 なるほど、こんなに銅がつまってるんですね（笑 長さにして5m程度です…
FITによる単価保証と、太陽光という「空室リスクなし」の高稼働保証により、インフラファンドの収益はとても安定的だとおもってました。 野村の信用取引を利用して配当によるインカムゲインを狙う運用をしてたんですが、全く以て困った展開になりました。。。 権利落ち⇒増資⇒不明の下落 保有しているインフラファンドの大半を占めるのがジャパンインフラファンドです。 配当の権利月が11月と5月になっており、株価も権利月に向けて上昇し権利落ちと共にガクンと下がる、そんな推移でした。 ガクンと下げても半年かけて戻るというのが22年までだったんですが、22年は半分ほどしか戻らず、23年に至ってはさらに下がる展開となっ…
太陽光発電所を売却してみようと思います。 FITの条件が年々厳しくなり、全量買い取りの事業用物件はもはや新規では出てきません。 逆に、開始から10年以上経過して廃棄費用や今後の託送料が気になり始めた投資家たちは、中古で売却する動きが活発化してきてます。 この分野で国内大手のタイナビやメガ発のサイトを見ても、中古物件が大量に出てきますし、買取アピールがすごいです。賑わいが見られます。 3基あるうちの1基、千葉の発電所を売却しようと思います。 理由 アパートをもう一棟買うための頭金にしたい 不動産市場が若干落ち着きを見せ始めています。いや、そう勝手に感じてるだけですけど。 なので二棟目を獲得すべく…
あっという間に2023年は過ぎ去り、早くも2024年ですね。今年もよろしくお願いします。 23年を通じて、僕の主たる投資先は以下の4本に収斂されてきました。 ① 米国株（楽天全米） ② 国内株（高配当のみ） ③ インフラファンド（信用） ④ 太陽光発電所（3基） ⑤ アパート（一棟） 年末にかけて③のインフラファンドはコケました！強烈に下がった。。。 元々想定した下げ幅よりは小さかったんですが、理由がよくわからず落ちたので不安に駆られました。まぁその辺は年明けの相場推移を見てまた書いてみようと思います。 今はただじっと待つ。。 それ以外の投資先は順調に成長してくれました。中でもほぼ自動運転で利…
24年1月から始まる新NISAに向けて、証券各社が自動積立設定の受付を開始しているようです。 NISA。。。 みんな積立で大いに非課税の恩恵にあずかっておられるんでしょう。 僕は大損してます（笑 もはや売るに売れない。損益通算できないから。 マイナス見るのがイヤでほったらかしてたんですが、冷静に考えたらこれを活用しないのはあまりにも機会損失が大きい。 今回新NISAも始まることですし、投資方針を整理してかんがえてみました。 まず方針を変更 旧NISAが始まったころ、僕の投資は株式のみ、しかも個別銘柄ばかりでした。 NISA口座は「大化けしそうな銘柄」を中心に買ってました。一発大当たりを狙ってた…
