置き配、宅配ボックスなどの新物流時代を乗り切る賃貸経営の手法とは？

2019年3月、日本郵便株式会社がゆうパックの「置き配（おきはい）」を開始したことが話題となりました。 置き配とは、玄関先やドア横のパイプスペースなど指定の場所に荷物を置くだけで配達完了できる仕組みのこと。実施の目的は再配達の削減です。 業務効率化や働き方改革と合わせて大きく変わろうとしている物流システム。 賃貸業界にもどのような影響かあるのかを考えながら動きを見ていく必要がありそうです。 置き配の魅力について アマゾンなどのネット通販の拡大に伴って問題視されるようになった再配達問題。国土交通省の発表によれば全国平均で15～16％程度の割合で発生しているようです。 問題が社会に認知されるように…

宅地建物取引士（宅建士）試験合格後の手続きの流れと費用 繁忙期に間に合わせるには

宅建士の資格登録とは？ 宅建士試験の合格者は、試験を受けた都道府県知事に対し、資格登録をすることができます。なお、資格登録は任意です。 登録をしなくても、試験合格の効果が失われることはありませんので少し安心することができますね。 資格登録を行なうことで、宅地建物取引士証の交付を受けることができます。 資格登録要件 資格登録をするためには、次の3つの要件を満たさなければなりません。 1.宅建士資格試験に合格2.実務経験2年以上3.登録の欠格要件に該当しない 登録の欠格要件については、試験科目（宅建業法）にありましたよね？ 登録実務講習の中身 何をもって実務経験とするかについては、細かな規定があり…

2019年度賃貸不動産経営管理士試験の合格発表後の総括と今後の展望予測

2019年度賃貸不動産経営管理士試験の合格発表が、2020年1月10日に公式ホームページ上でありました。 年々、難化傾向にあり国家資格化も噂されるこの試験、今回の総括をまとめたいと思います。 2019年度賃貸不動産経営管理士試験の受験者は過去最高の23,605人。 合格者は8,698人で合格率は36.8%でした。 36.8% 皆さんは、この数字をどう捉えますか？ 私はこう思いました。 「やっぱり下げてきましたな！合格率を。」 これは 過去最低の合格率 になります！ 第1回の合格率が85％だったので、もはや半分以下の数字。 私は合格率を例年通り50％弱で予想していましたので、合格点は27点と予想…

安心サポート24を取りたい時の切り返し営業トーク雛型・テンプレート

入居安心サービスってなんですか？ お部屋の鍵を無くされて部屋に入れなかったり、深夜や管理会社の休業日に不具合が起こったりした場合に24時間365日いつでも初期対応をしてくれる緊急時のサービスになります。車のロードサービスってありますよね？あれの、住まい版だと思っていただければイメージしやすいと思います。 不具合は管理会社や家主が対応するものではないですか？ もちろんそうですが、夜間や休日は連絡がつながらず不便な思いをすることがあります。また、排水づまりなどでは入居者側の過失として管理会社から料金を請求されてしまうこともございます。こちらに加入されておけば、いつでも無料で対応していただくことが可…

殺菌消毒を取りたい時の切り返し営業トーク雛型・テンプレート

賃貸仲介店舗では殺菌消毒ビジネスを取り扱っている所も多いですよね。 お部屋を決めたお客様に殺菌消毒ってなんですか？ 入居前にお部屋の内部の殺菌消毒施工をさせていただきます。 クリーニングは家主負担でするものではないのですか？ リフォームの際のハウスクリーニングは家主負担で行っていることが多いです。こちらはクリーニングとは異なり殺菌消毒の施工となります。リフォーム後にも内覧等で多くの人が出入りしておりますので、施工されることをお勧めしております。 スプレー缶を噴射するだけでは？ 一部の業者ではそのようなこともあったようですが、当社は専門の施工業者に依頼しており1件1件手作業で施工をしております。…

セアカゴケグモが出た時の対処法。賃貸住宅に住んでいるときの注意点。

賃貸住宅にお住まいの方でセアカゴケグモが出た時の対処について、ご説明します。 セカゴケグモが出た！ 市町村に連絡したほうが良いのか？ 家主や管理会社に連絡したほうが良いのか？ セアカゴケグモについて 1 特徴は 2 生息場所は 3 咬まれないためには 4 駆除方法は 5 咬まれた時には セカゴケグモが出た！ まず、駆除できるなら駆除したほうが良いです。 靴で踏む・殺虫剤をかけなどして、直接触れないように注意してください。 市町村に連絡したほうが良いのか？ 私、実際に連絡しました。 とある日、ポストの中にセアカゴケグモがいるのを発見して、大慌て。 「えらいものを見つけてしまった！」 と思い、すぐ…

ガーデンバリアの音がうるさくて苦痛！？

賃貸住宅で猫のフン害や臭いに悩まされていませんか？ 猫除けグッズでガーデンバリアという効果的なものがありますがご存じでしょうか？ 市町村によっては対策として無料で貸し出してくれるところもあるようです。 しかし、ガーデンバリアには気を付けないと耳鳴りや高周波の音が聞こえてしまうなどの弊害もあります。 今日はネコ除けに効果的なガーデンバリアの使用方法と注意点について解説します。 ガーデンバリアのここがすごい！ 超音波の波長がランダムで野良猫が慣れにくい いろんな場所に設置できる ガーデンバリアの音がうるさい！？ ガーデンバリアのここがすごい！ ガーデンバリアは野良猫をセンサーで感知し、野良猫めがけ…

賃貸マンション・アパートでも電力会社を選べる？電力自由化について

引っ越しに伴い、少しでも光熱費を安く抑えたい。 そんなときに、そういえば電力会社って勝手に変更してもいいのかな・・・と疑問を抱くと思います。 賃貸マンションや賃貸アパートに引っ越す場合、電力会社を入居者が勝手に変更しても、家主さんや管理会社から怒られたりはしないのでしょうか？ その疑問にお答えいたします。 電力自由化とは 賃貸マンションに住んでいる人が電力自由化に対して気になっている疑問 Q1.賃貸マンションに住んでいても電力会社を自由に選べるの？ A1.賃貸マンションに住んでいても、基本的には自由に電力会社を選んで切り替えることができます。 Q2.うちの賃貸マンションは高圧一括受電契約だから…

過去最多！2019賃貸不動産経営管理士の受験者数と合格予想点とは？

2019年の賃貸不動産経営管理士の試験が終わりましたね。 受験されたみなさん、どうもお疲れ様でした。今年の受験の結果は以下の通りのです。（一社）賃貸不動産経営管理士協議会（会長：原嶋和利氏、（公社）全日本不動産協会理事長）は17日、令和元年度「賃貸不動産経営管理士」資格全国統一試験を、全国17地域64会場で実施。受験者数は過去最多の2万3,605名（前年度比5,116名増）、受験率は94％だった。 同協議会は、受験者増加の要因を「本年度より試験地域を11地域から17地域に拡大したことによる受験の利便性が向上したこと」「令和2年度試験から問題数を40問から50問、試験時間を90分から120分に変…

忘れ物に注意！賃貸不動産経営管理士試験の持ち物は？

いよいよ明日は賃貸不動産経営管理士試験ですね。 賃貸不動産経営管理士試験当日の持ち物、準備しておくものは大丈夫ですか？ また、あったら役に立つものも意外とあるものです。 私の経験や、毎年周囲で受験をされている方の様子を見て、これが必要だ！というものをシンプルにお伝えします。 今の皆さんにとって時間は貴重ですからね。早速行きます。 受験票 意外と忘れがちなのがこれ。真っ先に用意します。また、会場の案内なども記載されていると思うので、取り出しやすいところに入れておきます。 鉛筆 5本くらいは用意しておいて下さい。 丸いものだとコロコロ～って転がってしまいます。 六角形のものだと転がりません。あと神…

新入社員が電話対応で気を付けなければならないポイント

昔からビジネスシーンにおいて電話対応は、会社全体の印象を左右するほど重要なものといわれています。 会社には、毎日本当に色々な用件で電話がかかってきます。大きな商談のチャンスなのか、重大なクレームなのか、あるいは、ただの売り込みなのか。用件は電話に出るまで誰にもわかりません。 しかし、その時たまたま電話に出た社員の対応次第で、会社の印象はプラスにもマイナスにも変わってしまいます。そして、顔が見えない状況でのコミュニケーションだからこそ、言葉遣いや作法といったビジネスマナーの基本ができているかどうかが重要となるのです。 「これまで携帯電話しか使ったことがなく、入社後はじめて固定電話に触りました。」…

新しい賃貸のカタチとは？ 家具家電付きマンスリーマンション・インドの黒船OYOの到来

最近になって新しい賃貸マンションのカタチが現れ始めています。 それは、初期費用ゼロで借りることができる家具家電付きの物件です。一般的に賃貸物件を借りるには、 敷金・礼金・仲介手数料・火災保険料などが必要ですが、これらが不要で、 さらには家具家電も付いていて、wi－fiが無料で使え、それこそ手荷物カバンひとつで入居ができる賃貸物件です。 契約も簡単で、インターネットで物件を探して電子決済・電子契約などができるものが多いです。 不動産屋に行って、話を聞いて物件を見て回って、重要事項説明を聞いて、契約書のやり取りをする・・・なんて煩わしい手間もかからなくなってきています。新しい賃貸のカタチとして台頭…

賃貸不動産経営管理士は国家資格になるのか？

賃貸不動産経営管理士国家資格化に向けた取組み 他の不動産関連の国家資格は 2020年度試験から出題数と試験時間を変更 国家資格化によってどう変わるのか？ 賃貸不動産経営管理士国家資格化に向けた取組み 賃貸不動産経営管理士資格制度がスタートしたのは、2007年。複数の業界団体が結成して「一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会」が発足し、同試験制度の監督機関となりました。2011年に国土交通省告示の「賃貸住宅管理業者登録制度」が創設され、その3年後には国家資格へと昇格させるための検討会議が開催されます。つまり、この段階で賃貸不動産経営管理士を国家資格化させる取り組みがはじまっていたのです・201…

繁忙期の営業マンの1日の流れと売上アップのコツ

賃貸営業の世界では、繁忙期と閑散期があります。 繁忙期は、それはもうすごい忙しさで大変です。 どのように繁忙期を乗り越えればよいのでしょうか？また、効率的な売上アップのコツは何か？私の経験をもとにお話しさせていただきます。 賃貸営業の繁忙期とは？ 戦いは始まっている！ 繁忙期の営業マンの1日 まとめ 賃貸営業の繁忙期とは？ 賃貸仲介の繁忙期は1月中旬から3月末までです。 この約3か月間で年間の半分の売り上げを残すことを目標にするとよいです。 年間1500万円の目標なら1～3月で750万円の売上目標 年間2000万円の目標なら1～3月で1000万円の売上目標 年間3000万円の目標なら1～3月で…

103万 106万 130万 150万円の壁の意味。どういうことか？

103万、106万、130万、150万円の壁 専業主婦の方（主夫の方もいらっしゃいますね）がパートで働くときのお話。 103万の壁って何？いやいや130万円じゃないの？ 壁っていう話は聞くけど、そこまで働いたら得なの？損なの？ よく耳にするこの数字の壁。 いったい本当はどれが一番得なのだろうか。そもそも何の壁？ よくわからないまま悩んでいませんか？ 今回は、この4つの壁について、お話しさせていただきます。 4つの壁 103万の壁 106万の壁 130万の壁 150万の壁 どれが正解？とよく聞かれますが、全部壁があります。 ちょっとややこしいのは、この4つの数字は税金と社会保険の両方が入り混じっ…

賃貸の重要事項説明書のチェックポイント

貸借契約を締結する前に、重要事項説明書が交付され宅地建物取引士より重要事項説明書の説明があります。 今回は重要事項説明書について詳しく掘り下げてみました。実務の経験上、特にトラブルになりやすい部分を重点的に取り上げてます。 重要事項説明書とは 建物についての詳細 物件概要 登記の内容 取引条件についての詳細 契約の解除 損害賠償額の予定等 契約期間・契約の更新 敷金などの精算 管理を受けているものの氏名・住所 賃貸住宅管理業者登録制度とは 登録制度の概要 登録制度 まとめ 重要事項説明書とは 重要事項説明書は、賃貸借契約締結前に宅地建物取引業者が入居予定者に契約内容を説明する書類です。宅建業法…

賃貸の物件選びは建物の構造を理解したうえで。

木造・鉄筋・鉄骨の違いについて 住環境はどのように変わる？ 木造の特徴 鉄骨造(S造)の特徴 鉄筋コンクリート造(RC造)の特徴 鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)の特徴 まとめ 木造・鉄筋・鉄骨の違いについて 隣家の音が響かない防音性や、激しくない室内の寒暖差など、賃貸物件を選ぶ際には間取り以外にも気にするポイントはたくさん。バストイレ別・独立洗面台といったわかりやすい設備については理解できてる人が多いと思います。一方で、建物の内面構造による住環境の違いは、意外と把握できていない人もいるのではないでしょうか？ 今回は建物の構造について、木造・鉄骨・鉄筋コンクリートの違いを詳しく説明します。 …

能力開発・社員育成の方法には何があるか？

企業における能力開発の方法は、 「OJT（職場内教育）」 「OFF－JT（職場外教育）」 「自己啓発」 の三つに分けられます。 企業の人材育成においては、この三つを育成計画全体の中に有機的に位置づけ、体系立てて行う必要があります。 OJTとは？ OJTの特徴 OFF－JT（集合研修）とは？ OFF－JTの特徴 自己啓発とは？ 自己啓発の例 まとめ OJTとは？ 上司（先輩社員）が仕事を通じて行う、計画的、継続的な教育方法 OJTは職場の上司（先輩社員）が部下の職務に必要な能力・スキル・知識の向上を目的として、実際の職場での仕事を通じて、計画的かつ継続的に行われるものです。時間をかけて行うので、…

宅建試験当日の持ち物は？

明日の宅建試験、がんばってね！ いよいよ明日は宅建試験（宅地建物取引士）ですね。 宅建試験当日の持ち物、準備しておくものは大丈夫ですか？ また、あったら役に立つものも意外とあるものです。 私の経験や、毎年周囲で受験をされている方の様子を見て、これが必要だ！というものをシンプルにお伝えします。 今の皆さんにとって時間は貴重ですからね。早速行きます。 受験票 意外と忘れがちなのがこれ。真っ先に用意します。また、会場の案内なども記載されていると思うので、取り出しやすいところに入れておきます。 鉛筆 5本くらいは用意しておいて下さい。 丸いものだとコロコロ～って転がってしまいます。 六角形のものだと転…

宅建試験直前の心得とは？

2019年の宅地建物取引士試験が近づいてきました。私の回りでも今年受験される方の最後の追い込みが始まっています。 私は10年以上前に取得しましたが、その時の経験や毎年受験されている方の様子を見てきた上での、試験直前の過ごし方のポイントをお伝えします。 宅建試験直前(1週間前)の学習のコツ 難問に手を出さないことです。 基本的な問題を落とさないように確実に解答できるように見直しを行います。 法令上の制限などの頻出数字は暗記します。 そして、体調管理を万全にしておきます。 宅建試験前日の過ごし方 早く寝ましょう。 睡眠は最高の贅沢です。 宅建試験当日の過ごし方 早めに起きます。 ここで頻出数字は再…

お茶出しのマナー・順番・接客の際のお茶出しマナー

来店されたお客様に対する「お茶出し」 新人社員は当たり前のように「お茶をお出しして」と指示を受けますが、正しいお茶の出し方を知っておかなければ恥ずかしい思いをすることになります。 今回は、お茶出しの基本についておさらいをしていましょう。 お茶出しのマナーとは お茶を出す理由は？ 茶托とは？ お茶出しに順番は？ 接客の際のお茶出しはどこから出すの？ お茶を置く場所が狭い場合 美味しいお茶の入れ方 和室でのお茶出しのマナー お土産をいただいたとき 夏場のお茶出しのマナー まとめ お茶出しのマナーとは 日本には古来から「茶の心」という言葉があります。「利休道歌」という、千利休の教えを初めての人にもわ…

賃貸営業新人が気を付けるべき初期応対のポイント

新人さんが初めて営業に出たときに困るのが、初期応対で何を話したらよいのかわからない！ということ。 緊張はするし、物件知識はないしで固まってしまいます。 まずは基本的な初期応対の流れを理解したうえで、聞くべきポイントを押さえておきましょう。 初期応対のポイント！！ 引っ越しの理由は？ 広さ、家賃、初期費用はどれ位で考えているか？ 入居時期はいつ頃で考えているの？ お探しのエリア（沿線や最寄り駅）は？ ネットやアプリで物件の下調べをしているか？ 他社で既に物件を見学しているか？ 物件提案のポイント！！ 一つ目の物件提案はすぐに！2つ目、3つ目もテンポよく。 物件提示をした際に、お客様の感想や意見を…

ビジネスにおける名刺交換の基本について、わかりやすく解説

はじめてお客様や取引先の方と顔を合わせたとき、一番最初におこなう大切なこと。それが名刺交換です。ビジネスパーソンにとって名刺は「顔」のようなものであり、名刺交換は相手に自分を知ってもらうための第一歩になります。 それほど大切なビジネスマナーである「名刺交換」ですが、正しいやり方を正確には知らない、という人も多いのではないでしょうか。とりあえず名刺を交換できれば目的を果たせ、自分のやり方が失礼だったかどうかは相手にしかわからないことなので、「やっているうちに正しいやり方を覚える」という類のものではありません。 間違ったやり方を続けてしまって、知らないうちに損をし続けているという人もいるかもしれま…

賃貸住宅で新電力会社が利用できるの？家主・管理会社への許可は？メーター交換は必要？

賃貸住宅にお住いの皆様、また、これから引っ越そうと思っていらっしゃる皆様。 最近は電力自由化でお得な料金設定の新電力会社がたくさんあります。 賃貸住宅で新電力会社を利用することは、果たして可能なのでしょうか？ 家主さんや管理会社に許可をもらわないといけなかったり、なんだかややこしそうなイメージをお持ちではありませんか？ 今回は賃貸住宅における新電力会社の利用、切り替え方法についてお伝えいたします。 賃貸住宅・マンション・アパート・ハイツでも新電力は利用できる！ そもそも新電力って何？ 地域に制限は？ 電力会社を変更することで電気の質は変わる？ メーター交換工事が必要なの？ 大家さん、管理会社の…

2019年10月改正 住宅ローン控除等の拡充について

2019年度税制改正では、消費税率の引き上げ対策を中心に住宅の需要変動への対策がとられています。制度を理解し、損をすることがないようにしておきましょう。 住宅ローン控除等の拡充・改正内容 住宅ローン控除の拡充 ＜一般住宅の場合＞ ＜認定長期優良住宅等の場合＞ ＜東日本大震災被災者の場合＞ すまい給付金の拡充 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠の拡充 次世代住宅ポイント制度の創設 住宅ローン控除等の拡充・改正内容 2019年10月の消費税率引き上げに伴い、比較的金金額が大きく増税の影響が出やすい住宅は、特に大きな需要変動が予想されるため、住宅ローン控除（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別…

ビジネスライティング・メールを書く力とは？

ビジネスシーンにおいて、主要な連絡ツールの1つといえるのが「メール」です。 いつでもどこでも用件の送受信・確認ができるなど利点が多い反面、顔の見えないコミュニケーションだけに、相手に思わぬ誤解をあたえてしまうリスクも伴います。 特に新人や若手社員は“プライベートでもメールは書き慣れているから大丈夫”という気持ちからか、本人に自覚のないまま失礼な内容を送ってしまっていることも珍しくありません。 本来はビジネスを円滑に進めるために用いられているはずのメールでのやり取りが、逆に意思の疎通がうまくいかずトラブルやクレームを招いてしまった！経験は誰にでもあるのではないでしょうか。ビジネスメールが当たり前…

高齢者の家賃滞納が増えている！？

私の体感上のお話ですが、一度は落ち着いていた家賃滞納の方が2018年末あたりから増えています。 今までは非正規雇用の単身者やシングルマザーの方が多かったのですが、最近多いのは高齢者です。 督促した時の言い訳もなかなか巧妙なもんです。 「聞こえへん」 「年金入らへんからしゃーない」 「年寄りを敬え」 「その前に建物にエレベーターをつけろ」 など、まぁヒドイもんです。 高齢者の家賃滞納に共通していることがあります。それは何よりも自分の価値観が全面的に正しいという概念です。永い人生の中で築き上げられた価値観に揺るぎない自信を持っていることが伺えます。 その為、契約内容よりも自身の価値観がすべてです。…

賃貸不動産経営管理士の難易度は宅建と比べてどんなもんか？

不動産系の有力資格の中でも有力のものとしておなじみの宅地建物取引士(宅建)と賃貸不動産経営管理士。 賃貸不動産経営管理士はもっとも新しく、ここ最近で注目を集め出した資格として知られます。 ふたつの資格と比べ、どちらが難しいのでしょうか？ 合格率や試験内容を基準に比べてみます。 合格率 賃貸不動産経営管理士 宅地建物取引士 試験の内容 合格基準 賃貸不動産経営管理士と、宅建の相違点と共通点 勉強方法 資格を確実に取るコツ 時間の確保 勉強法 スキマ時間で効率良く学べる スタディングの特徴 合格率 2017年度に実施された2つの資格試験の受験者数・合格者・合格率は次の通りです。 賃貸不動産経営管理…

頭でっかちの営業マンが結果を出せない理由とは？

ベテラン営業マンに多いのですが、知識や経験が邪魔をして結果が出せないということが良くあります。 知識や経験があることは良いことなのに、なぜでしょうか？ 私は200名ほどの社員教育をしてきました。 そこでわかったことがあります。 今日は、その話をさせていただきます。 ベテランは頭でっかちになっている。 ベテランになるにつれて、知識や経験は増えていきます。 反比例して、体力が落ち、楽をしようと横着するようになります。 ここで自分を戒められる人は大丈夫ですが、人間というものは放っておくと楽な方へ流される生き物なんです。 体力の低下がもたらす影響 不動産賃貸営業をしていると、加齢と共に案内件数を減らし…

不動産会社から請求される殺菌消毒代を払わなくて良くなるキメトークのテンプレート

大手チェーンの賃貸不動産仲介店で物件を契約すると請求書に「殺菌消毒代」が記載されていませんか？ この殺菌消毒代について、不動産会社の営業社員とお客様の立場から考察してみたいと思います。 殺菌消毒代とは？ 主に入居前にお部屋の殺菌消毒を施工する技術料だと思っていただいて良いでしょう。 殺菌消毒というと、バルサンのような薬剤を燻煙するかのような印象を受けます。かつては殺虫消毒と表現している不動産会社も多かったですが、今では殺虫ではなく殺菌と表現している所がほとんどです。 これは殺虫消毒という名目で請求した後で、室内に虫が発生した時の返金リスクがあるためと、殺虫剤を室内に散布した後で健康被害を訴えら…

賃貸を契約する際の決済金・契約金について、新人営業にもわかりやすく説明してみる

入居審査が通ったら、お客様に対して決済金の請求を行います。 決済金の内訳には下記のようなものがあります。 様々な項目の費用をまとめて仲介会社へ支払っていただきますが、すべてが仲介会社の収入になるわけではありません。 基本的に仲介会社の収入となるのは仲介手数料のみで、その他は仲介会社を経由して貸主や各業者へと渡ります。 経理上、仲介会社が受け取る売上と、仲介会社を経由して貸主や先方管理会社へと渡る預り金とを把握しておく必要があります。 貸主へ納めるもの(預り金) 敷金 礼金 賃貸 共益費 駐車場賃料 これらは契約上、貸主の預り・収入となります。仲介会社を経由して貸主や先方管理会社が受け取ります。…

仲介手数料を値引き交渉された時の切り返し営業トーク雛型・テンプレート

賃貸営業をやっていて、お客様からされて苦しい質問は、仲介手数料に関する質問です。 自分の成績や利益を損なうことになるので、うまく切り返してむやみやたらに値引きをしないように頑張って下さい。 仲介手数料はいくらですか？と聞かれた時 この質問が来たとき、お客様は仲介手数料半月という答えを期待しています。 不動産会社によっては、仲介手数料1ヶ月が原則と社内規定されている所も多く、営業マンはどう答えてよいか困惑してしまうことがあります。 新人は下記のように答えると良いです。仲介手数料は法律で上限が賃料の1ヶ月と決められていますので、賃料の1ヶ月分を頂戴しております。これに別途消費税がかかります。上限1…

蜂駆除の責任。家主・管理会社の対応は？

入居者からの連絡があり、ベランダに蜂の巣ができて危ないから撤去してくれ、との内容。 この時期に多いクレームのひとつです。 さて、この問題と対応について考察してみます。 蜂の活動時期 危険な蜂と比較的おだやかな蜂 地方自治体への依頼？ 駆除の責任の所在は？ どの部分にできているか？ 業者に頼むといくらかかる？ 自分でやるといくらかかる？ 管理会社や家主に請求できるのか 蜂に刺されてしまったら？ 考えられる予防策 ハチの巣予防のタイミング まとめ 蜂の活動時期 蜂が飛んでいるのを良く見かける時期は、3月～11月ごろの間です。春先に女王蜂が巣作りを始めて、夏までに働き蜂を産卵しながら巣を大きくしてい…

相続財産に賃貸不動産がある場合の遺産分割協議の注意点について

被相続人の遺産の中で他人に賃貸しているような不動産がある場合、当該不動産の賃貸借契約の中で「賃貸借契約終了(明渡し)時に敷金を賃借人に返還する」という合意がなされていることがあります。 そのため、当該相続人は将来賃貸借契約が終了し、賃借人が当該不動産を明け渡した際には賃借人に対して敷金を返還する義務を負うことになります。 被相続人が生前に賃借人から受領していた敷金の金額ご高額な場合もありますので、賃貸不動産についての遺産分割協議を行う際は、敷金の有無やその金額を踏まえた上で賃貸不動産をどの相続人が取得するのかを慎重に検討しましょう。

仲介手数料は原則0.5カ月分 手数料の一部返還認める

ついに来ましたね。 そろそろ仲介手数料1ヶ月をデフォルトにするのは限界なのではないでしょうか？ 賃貸業界は今後の動きを注視すべきです。 今回は東急リバブルですが、大手が手数料0.5ヶ月の方針で営業しだすと、中小も追随せざるを得ません。 賃貸住宅を借りた際に、家賃1カ月分の仲介手数料を支払った借り主の男性が「原則は賃料0.5カ月分だ」として、仲介業者の東急リバブル（本社・東京都渋谷区）に手数料の一部返還を求めた訴訟で、東京地裁（大嶋洋志裁判長）は「業者が男性から承諾を得ていなかった」として男性の請求を認めた。 住宅の賃貸物件の手数料は国の告示で原則0.5カ月、上限1カ月分と定められているが、1カ…

チーム制か専任担当制か？

チーム制か専任担当制か？ 不動産賃貸仲介営業のお仕事には大きく分けて2種類のやり方があります。就職する会社によって方針が異なります。 専任担当制 メリット デメリット チーム制 メリット デメリット まとめ 専任担当制 お問合わせ→接客→案内→契約締結→引き渡しまで1組のお客様を最初から最後まで、1人の担当が対応します。 お客様にとっては、一人の担当者が最後まで付き添ってくれるので、お部屋探しの流れや希望条件も良く把握しており、話が繋がりやすく助かります。しかし、担当者とお客様の相性が悪かったら最悪です。 メリット ・自分の采配で予定を決めることができるため、時間の自由度が大きい。・自分に合っ…

お部屋探しに最適の時期って、いつですか？

結局お部屋探しに最適の時期って、いつなのか？ お客様から良くされる質問 お部屋探しに最適な時期の返答は？ それぞれの時期のメリットは？ 1～3月 いわゆる繁忙期。 4～6月 閑散期入り 7～9月 秋の繁忙期に向けて 10～12月 年内に決めて欲しい なぜ「今」が一番とセールスするのか？ 実際のトーク例 まとめ お客様から良くされる質問 私が仲介営業の最前線で接客していた頃、「いつ頃に探すのが一番良いんですかねー？」「物件の多い時期っていつごろですか？」などと良く聞かれました。 お部屋探しに最適な時期の返答は？ いつ聞かれても答えは決まっています。「今が一番いいですよ。」といいます。 結局、いつ…

新人の電話対応について一言言いたい。

今日、こんなことあったんですよ。 隣の営業所に勤めている鈴木主任(仮名)に用事があって電話をかけたところ、 新人の高橋くんが電話に出ました。 私 「お疲れ様です。○○です。」 高橋くん「あっ、お疲れ様です！」 私 「鈴木主任はいるかな？」 高橋くん「はい、います！」 (この後、3秒の沈黙) 私 「…あ、代わってもらえる？」 高橋くん「あっ、はい！少々お待ちください。」 この違和感が伝わりますでしょうか？ 高橋くんは何も間違っていないのは確かです。 私の"鈴木主任はいるか？"との質問に"いる"と的確に答えてくれています。 しかし、それで良いのでしょうか？ 私の要望は、そこに鈴木主任がいるかいない…

イマドキの若手・新人の育成方法

イマドキの若手・新人の育成方法 「イマドキの若いもんは・・・がなってない」とか「私が若い頃なんて・・・したもんだ。」なんて、つい口に出していませんか？ 時代の流れに併せて、育成方法は変わります。自分のやり方を押し付ける教育や指導は反発を招き、モチベーションダウンや離職へと繋がります。自分はどんどん年を取り、時代は加速していきます。そして、ここ数年で新人・若手の育成や指導方法に大きなトレンド変化が起き始めています。 大きなトレンド 働き方改革 労働時間の減少は何をもたらすか？ 時間を何に使っているか？ 量×質の法則 質は量で向上できた 成果を上げるには、どうしたら良いか？ イマドキの若者に読書の…

保証会社について納得してもらうにはどうしたら良いか？

保証会社の説明って難しいですよね？ 最近ではほとんどの賃貸物件に保証会社加入が条件となっていることが多くなってきました。 お客様から「保証会社」について質問されたときに、切り返すトークの方を見ていきましょう。 保証会社ってなに？ 保証会社が払ってくれると、自分は家賃を払わなくてよくなるの？ 連帯保証人がいても入らないといけないの？ 交渉して保証会社を外してもらえませんか？ 保証会社ってなに？ 入居者様が万一家賃を支払えなくなってしまった場合に、家主様に対して家賃を保証する会社になります。保証会社からすると、家賃を保証しなければならないので収入や過去に家賃滞納等がないか審査をさせていただいており…

クロージングが苦手な人に見てもらいたい思考改善法

クロージングが苦手な人っていますよね。なぜクロージングが苦手なのかを私の経験則を基にお話ししましょう。まず、あなたが駆け出しの新人なのかどうかです。 新人さんであるならば、心配はいりません。 あなたはクロージングが苦手なのではなく、経験が少ないだけです。時間が解決してくれるでしょう。 今は目の前の仕事に集中して下さい。 きっと今より良くなっていきます。あなたが1年以上の営業経験があるにも関わらずクロージングが苦手だという場合は、ちょっと問題があります。あなたは今までの営業経験の中で、最低限必要な人並みの一通りのスキルを身につけているはずです。あなたがクロージングが苦手なのは、知識やテクニックで…

物件案内のロープレ雛型・テンプレート

案内の基本パターン1. ドアを開けて、後部座席に誘導する。↓2. 車の中も移動店舗だと考えて応対する。↓3. 物件ではお客様の反応を見ながらポイントを解説する。↓4. それぞれの物件の感想を踏まえてクロージングへと導く 営業マンお待たせいたしました！お車がご用意できました。 お客様はい。 営業マンどうぞ、こちらへお乗り下さい。（シートベルトを締め、安全確認をしてから発進しましょう。 道中は交通ルールを守り、安全運転に努めましょう） では、まず（物件名）から行きますね。 お客様お願いします。 （営業中の車内では、お店の中よりもお客様がリラックスしていることが多いです。カウンターでは聞けなかったよ…

来店から案内までの接客対応ロープレの雛型・テンプレート

初期応対の基本パターン1. 緊張をほぐす。（アイスブレイク）↓2. 5W1Hで傾聴する。WHY・・・なぜ引っ越したいのか？WHEN・・・いつ引っ越したいのか？WHO・・・誰が引っ越したいのか？WHAT・・・何を必要としているのか？WHERE・・・どこへ引っ越したいのか？HOW・・・How much？↓3. 物件の話に移行する。 この順番を必ず守る。 営業マンいらっしゃいませ！！今日はお部屋探しですか？ お客様はい。 営業マンご来店ありがとうございます。どうぞ、こちらへおかけ下さい。こちらが受付のカードになっておりますので、ご記入をお願いできますか？ （お客様カードを書いていただいている間に身だ…

お客様が気に入ったら、まずは部屋止め！その方法。

物件決定後の部屋止め方法 ご案内して物件が決定したら、申込みの優先権をとるためにお部屋の募集を貸主様もしくは管理会社に止めてもらいます。これが部屋止めです。部屋止め方法は、大きく分けて3種類あります。 口頭で部屋止め 申込書FAXで部屋止め ネット登録で部屋止め 口頭で部屋止め 貸主様・管理会社に電話で部屋止めをお願いします。 その後、お客様に入居申込書を記入していただきます。 昔からある古い方法で、一般的にはこの方法で部屋止めします。 申込書FAXで部屋止め 申込書を貸主様・管理会社にFAXすることで部屋止めします。 基本的にFAXの到着が早いか遅いかで優先権がとれるか決まります。 ネット登…

クロージングトークに使える魔法の10の言葉

賃貸営業の仕事を覚えていくにあたり、 壁となるのがクロージングです。 クロージングとは、 案内→入居申込み に至る過程で必ず必要となる行動です。 新人の頃は、自分で案内に行っても先輩営業マンがフォローに入り、クロージングをしてくれるでしょう。 しかし、徐々にフォローもなくなり、自分でクロージングしなくてはならない機会が増えてきます。 この壁を乗り越えられるかどうかが、新人営業の大きな試練なのです。 お客様の案内に行って帰ってくるだけなら、ただの運転手と変わりありません。 最近では人手不足を理由にタクシーで物件を回ってもらう業者も出てきています。 物件も知らない・営業スキルも未熟な新人が案内に出…

トラブルになってしまったら・・・・クレーム対応心得

【トラブルになってしまったら・・・・クレーム対応心得】 初期段階で対応を誤ると、最初はサービスリクエストやメッセージであったものが、こじれて相手を喧嘩腰にさせ、大きなトラブルに発展してしまいます。 そうなると、さらに対応が難しくなってしまいます。 「企業の対応の悪さ」「返事の遅れ」「無回答」「説明不足」が苦情の原因の大半です。どれも初期段階で防ぐことができるものなのです。 クレーム対応の心構え 真摯に以下の2点を行うようにして下さい。 「お客様の苦情を十分に聞く」 「迷惑をお掛けしたことを部分謝罪する」 この2点を済ませたあと、クレームの内容を上司や担当者に正確に伝え、解決を委ねるようにしてく…

来店応対時にはコレだけ気をつければ劇的に良くなる！

お客様ご来店時の応対ポイントを考えてみましょう。 新人が陥りやすいミス 尋問型応対からの脱却 話を広げる魔法の言葉 まとめ 新人が陥りやすいミス 営業スキルの未熟な新人が陥りがちなのが、尋問型応対です。 受付アンケートに書かれた内容を復唱していくだけのスタイル。 「家賃は7万円までですね？」 「はい」 「築20年以内でお探しですね？」 「はい」 こういったやり取りが延々と続き、一向に盛り上がりません。 尋問型応対からの脱却 何が悪いのでしょうか？ ちょっと視点を変えてみましょう。 あなたが友人と話をするとき、 「北海道旅行に行ってきたんだ！」 「ふーん」 で終わったら、つまんないですよね？ 旅…

賃貸不動産の仲介営業のお仕事ぜんぶ見せます。

賃貸不動産業界に就職・転職しようと思っている方も数多くいらっしゃると思います。 賃貸不動産に関わる仕事・職種もたくさんあるのですが、一般的なのは仲介営業です。 仲介営業職とは？ 一般のお客様は不動産会社にお部屋探しに行きます。そして、地域で物件を持っているオーナーは不動産会社に募集を依頼します。 お部屋を探している借主側お部屋を貸したい貸主側 この双方の希望を聞いて、間に立ってマッチングさせ契約締結業務を行うのが、賃貸仲介の仕事です。賃貸営業・ルームアドバイザー・お部屋探しエージェントなど様々な呼び方がありま すが、すべて賃貸仲介営業です。 賃貸仲介営業も客層や取扱い物件によってジャンル分けさ…

なにわ筋線が大阪の不動産にもたらす影響は？

大阪の不動産業界の方には朗報でしょうか？大阪のうめきたから難波・新今宮までを結ぶ新路線「なにわ筋線」の鉄道事業が7月10日、国土交通省から認可されました。 10日午前11時、新路線「なにわ筋線」を運行するJR西日本と南海電鉄などに対し、鉄道事業許可状が交付されました。なにわ筋線は大阪駅北側のうめきたエリアの地下に建設される北梅田駅（仮称）からJR難波駅と南海の新今宮駅を結ぶ約7．2kmで、JR西日本と南海電鉄が乗り入れ関空へとつながります。総事業費は約3300億円で、今年度中に着工し、2031年春に開業予定です。2031年なので、まだ1一回りも先の話ですね。 今から新しい大阪の姿が想像できて、…

すぐに使える！反響対応時の切返しトーク集

電話反響を受けた際に こちらが描いたシナリオ通りに進まないことがありますよね？ うま切り返せない人は 定番の型を覚えておきましょう。 ご来店日時がかなり先になってしまう場合 時間が無くてなかなか行けないと言われた場合 資料だけ送ってくれと言われた場合 細かなことを色々と聞かれる場合 ご来店日時がかなり先になってしまう場合 成約済みとなってしまうリスクを説明して、早めのご来店を促すのがコツです。 お客様行けるのは来月になると思うんですが。 営業マンありがとうございます。 来月でも構わないのですが、こちらは人気の物件となりまして、その頃だと申し込みが入ってしまっている場合もございます。 お差支えな…

宅建よりも先に取るべき！？賃貸不動産経営管理士の資格

不動産業界を目指す学生や、採用面接の際に 「賃貸不動産経営管理士」の資格って必要ですか？とか、宅建より先に「賃貸不動産経営管理士」を取る方が多いですか？などと良く聞かれます。 今回は、この話題の「賃貸不動産経営管理士」について解説いたします。 「賃貸不動産経営管理士」とは？ 賃貸不動産経営管理士になるとできること 国家資格化について 賃貸不動産経営管理士の難易度 一発合格した私の勉強方法 「賃貸不動産経営管理士」とは？ 国土交通省が掲げる「ストック重視の住宅政策への転換の時代」において、不動産管理の重要性が高まってきている中、社会的に必要とされる資格です！ 賃貸不動産経営管理士 賃貸不動産経営…

賃貸の仲介手数料のカラクリ！？

賃貸の仲介手数料はおいくら？ 仲介手数料の上限金額は基本となる宅建業法で下記の様に規程されています。 宅地建物取引業法 第46条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。 なんでも国土交通大臣の定めに従うようです。大臣、さすがにエライですね。 国土交通大臣の定めには下記の様に規程されています。 貸借の媒介に関する報酬の額 宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、・・・（中略）当該宅地又は建物の借賃の一月分の1．08倍に相当する金額以内と…

すぐに返信！メール反響初回返信に使えるテンプレート

メール反響が入ったら、募集元である管理会社やオーナーに空き状況を確認をして、できるだけ早くメール返信を行います。 その際、新人でもすぐに使えるテンプレートを用意しておきましょう。 新人営業は返信用の文章を考えるのに時間がかかってしまい、対応が遅れてしまいます。 メール反響で対応が遅れるのは命取りになりますので、誰でも使えるひな形を用意しておくべきです。 すぐに使える基本の型をご紹介いたします。 ○○ ○○様 この度は、お部屋のお問合わせをいただきまして、誠にありがとうございます。私、○○不動産株式会社の○○○○（フリガナ）と申します。どうぞよろしくお願い致します。 お問合わせいただいたお部屋の…

問い合わせ物件が成約済みだった場合の返答テンプレート

お問い合わせ物件が成約済みだった場合、 新人が困ってしまう瞬間でもあります。でも、まったく焦る必要はありません。他の物件を提案して来店につなげましょう。 なんて言ったらわからない人は、 下記の文章を丸暗記しておきましょう！申し訳ございません。その物件はあいにくお申し込みが入ってしまったようなんですが、ちょうど今似たような条件の物件も空いておりまして！当社には他にも多数物件がございますので、ご覧いただける物件が必ずあると思います。他にも物件をご提案させて頂きたいのですが、ご希望条件をお伺いしてもよろしいですか？ あとは、ご希望条件にあう物件を再検索して、 ご来店に繋げましょう。なくなってしまった…

反響対応を2段階に区切るとうまくいく話。

プルルル・・・ガチャ 先輩営業「お電話ありがとうございます。○○不動産の○○です！」お客さま「ネットで見たんですけど、○○マンションって空いていますか？」先輩営業「はい！空いてます！昨日ネットにあげたばかりで、かなりの人気物件ですよ」お客さま「そうなんですね！ずっとこのような条件で探していたんですけど、なかなか見つからなくて・・」先輩営業「この辺りで独立洗面所付のセパレートは△万以上はしますからね。この物件はお値打ちですよ！」お客さま「そうなんです・・独立洗面所は譲れない条件なんです。一度実際に見てみたいんですが」先輩営業「ありがとうございます！早速、本日はいかがでしょうか？」お客さま「では、…

新人営業でもデキる！電話反響のポイント。その2

もう一歩踏み込んだ更なる発展系をご紹介いたします。 「空き状況を確認して、担当者から折り返しご連絡差し上げます」と後の対応を丸投げするのではなく、 ご来店日程を組むところまでやってしまおうというパターンです。 ここに至るまでの対応はコチラ www.fudousanchintaikojyo.work お問い合わせ物件の空き確認を行います。 管理会社or家主様に空き状況を聞きます。 募集条件や案内方法なども確認しておきましょう。 確認ができ次第、お客様に折り返しの連絡を入れます。 お問い合わせがあった時から、できるだけ短時間で折り返すようにします。 「先ほどお問い合わせいただいた物件ですが、募集中…

新人営業でもデキる！電話反響のポイント。その1

新人営業が、まず最初に覚えるのは「電話対応」です。 電話を受けた際に「インターネットからのお問合せです。どうぞ。」とガイダンスが流れると すごく焦りませんか？ まだ営業のイロハも教わってないし、物件も知らないのでうまく答えることができません。 経験のある先輩社員に代わってもらいたいのですが、皆電話中や接客中。 「わー！どうしよう！」となる瞬間は、新人の登竜門と言えます。 どう対応したら良いのでしょう？ 簡単に対応できる方法をお教えします。 お問い合わせ物件を特定する お部屋探しの条件を聞く まずは、この2点だけで大丈夫です。 お問い合わせ物件を特定する インターネット上には物件名が表示されてい…

メール反響自動返信メールの設定について

メール反響はスピードが大切です。 最速メール反響対応法 お客様からすると、せっかく問合せしたのに反応がないと不安になってしまいます。 また、お客様1人あたり2〜3社に反響を入れると言われています。 他社と競合した際、素早く返信がある不動産会社が勝ち残るでしょう。 そこで、不動産会社様によっては「初回自動返信メール」を設定している所も多いです。 各ポータルサイト経由での反響は、ポータルサイトからも受け付けメールが届いていることが多いですが、 反響対応した会社からも返信メールを送っておいた方が良いでしょう。 メール反響からの流れ お客様がポータルサイトを見て反響を入れる。 ↓ ポータルサイトから反…

消費税が上がるタイミングで知っておいた方が良いこと。

10月に消費税が10％に上がるのに併せて、特例や経過措置というものがたくさん導入されます。 その中で私たちにとって需要なものを2点ご紹介させていただきます。 住宅ローン控除の拡充 軽減税率 住宅ローン控除の拡充 住宅ローンの控除期間が10年から13年に延長されます。 今は住宅ローン残高の1％（40万円を上限）として控除されています。 今後は増税分2％を11〜13年目の3年間で控除できるようになります。 この適用を受けるには消費税率10％で住宅を購入し、2019年12月31日までに入居しなければならないので、購入を検討されている方は覚えておいてください。 軽減税率 8％の軽減税率が導入されます。…

ネット掲載物件・電話反響対応のテンプレート

新人が最初に怖いのが、電話反響対応です。 営業デビューする前でも、電話対応はさせられます。 また、外回りに出ることが少なく店番をすることも多いので、必然的に電話対応する機会が増えてしまいます。 そこで、スグ役に立つ電話反響の型をお教えしましょう。 初回対応 折り返しTEL 希望条件のヒアリング 初回対応 お客様 もしもし、(ポータルサイト名)をみて、気になる物件があったんですけど・・・ 営業マン お問合せありがとうございます。どちらのサイトをご覧になってのお問い合わせでしょうか？ お客様 (ポータルサイト名)というサイトです。 営業マン ありがとうございます そちらに物件名か住所は記載されてい…

不動産屋の月末は、なぜ忙しいのか？

不動産会社の月末は多忙になることが多いです。最終日となると尚更です。 なぜ、月末は忙しくなるのか？ 月末にあわてないようにするにはどうしたら良いのかを考えてみましょう。 月末が忙しくなる原因 業務の締め日 書類回収 退去が多い。 業務の締め日 不動産会社の業績は毎月末日に締め日となる会社がほとんどです。 ○月は○契約 目標売上○○万 という月間目標を達成するために日々頑張ってるんですね。 そのため、月末が近づくにつれて、「目標まで、あと何契約！」と追い込みます。(追い込まれます…汗) 契約をとるためには、お客様に来ていただかなければなりませんし、物件の準備や契約書類の用意に追われてしまうわけで…