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2年目サラリーマン大家の不動産投資日記
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https://kinniku-oya.hatenablog.jp/
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2018年に大家デビューしたアラフォーサラリ-マンのブログです。
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40回 / 214日(平均1.3回/週)

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hsplanさんの新着記事

1件〜30件

  • 【3号物件】購入を検討している中古1棟アパートの概要

    現在3号物件の購入検討を進めています。狙っている物件はポータルサイトには掲載されていない非公開物件で、別の物件を問い合わせて不動産業者と面談したときに紹介してもらったものです。 物件の概要は、こんな感じです↓ 所在地:埼玉県 間取り:2LDK 8部屋 構造 :軽量鉄骨 築年数:21年 駐車場:駐車場世帯数分 価格 :約5千万円(価格に対する土地値85%) 実際に物件を見に行きましたが、特に目立ったダメージもなく駐車場などの共有部は非常にきれいで管理がしっかりされている印象でした。 周辺環境もファミリー向けの戸建てやアパートが並んでおり、見たところ空室がなさそうな感じですし、不動産業者へのヒアリ…

  • 【不動産管理セミナー】木更津、袖ケ浦、君津の人口推移と賃貸需要

    千葉の物件の管理をお願いしている管理会社主催のセミナーに参加してきました。会場は千葉県木更津市のホテルのパーティ会場です。 セミナーは3部構成で、1部は木更津、袖ケ浦、君津の人口推移や賃貸需要についての分析レポートのプレゼン、2部と3部は相続について。 全体的に良かったけど、特に1部の木更津、袖ケ浦、君津の人口推移のグラフは初めてみるものだったので勉強になりました。 そのレポートによると、木更津、袖ケ浦は駅周辺の開発に伴い、日本人・外国人ともに人口が増えていて、特に木更津はベトナムからの労働者の受け皿になっているらしく、外国人の賃貸需要が活性化しているようです。 木更津はアクアラインもあるし都…

  • 【2号物件】君津市に木造アパートを購入した理由

    前々回になぜ1号物件を川越に物件を買ったのかを書いたので、今回はなぜ2号物件を君津に買ったのかについて書こうと思います。

  • 【稼働力】物件探しで重視していること

    1棟目の木造アパートを購入するとき、物件の稼働力、収益力、担保力の3つの観点で主に評価していました。 この3つの中で私が一番重要視しているのが稼働力です。

  • 【1号物件】川越での物件探し

    1号物件は埼玉県川越市のファミリータイプの区分マンションです。 以下の理由から私は1件目は川越市と決めていました。 JR川越駅の近くには、西武新宿線 川越市駅、東武東上線 本川越駅と都内にアクセスできる駅が複数存在し交通の便が非常によい 市内や近隣の市には工場が多数あり、工場からの需要が見込める。 観光地としても発展しており街に活気がある 特に1番目の理由が決め手になっていました。 川越以外にも工場需要がある地域や観光地として活気がある街なんてたくさんありますが、1時間以内で都内に出れる駅が3つあって、それぞれが徒歩で歩いていける距離というのは他に聞いたことがありません。なので、立地面から考え…

  • 【1号物件】1号物件の中古区分マンションは失敗か?

    先日、管理会社を通して入居者の方から賃貸契約更新連絡がありました。 この物件は埼玉県川越市にあるファミリータイプの中古区分マンションで、私が初めて買った物件になります。

  • 【2号物件】木造1棟アパートと金融機関を探した方法

    私の記念すべき1棟目のアパートの所在地は千葉県君津市です。 1棟目を失敗すると不動産投資から即撤退ともなりかねないので、1棟目の物件選びは慎重に行いました。 不動産投資初心者の私がどんなプロセス、観点で物件を購入したのかご紹介したいと思います。 今回は、金融機関と物件をどうやって探したかについてご紹介したいと思います。 1棟ものを狙い始めた当初は、ポータルサイトなどで興味がある物件が見つかったらとりあえず見に行って、業者の方に金融機関の相談をしたり自分で金融機関に打診したりしていましたが、結果は全然ダメ。まったく買えない日々が続きました。 当時の私は、①ポータルサイトで物件探し→②不動産仲介業…

  • 【不動産業者との面談】3連休中に2つの面談を入れました

    台風19号がもうそろそろ関東に上陸します。 史上最大級とか史上最強とか言われるレベルの台風なので、千葉の物件が非常に心配です。 保険で風災はカバーしているのですが、水災(洪水などの被害に対する保険)は入っていないので、万が一洪水や下水が溢れたらアウトです。 何が起きるかわからないので保険は広くカバーできるものに入っておいた方がいいですね。 さて、本題ですが、今週末の3連休は不動産業者との面談を2件入れています。 1件目は明日、2件目は明後日で面談後に物件見学する予定です。 明日の面談では土地値が高く積算が高めの物件を紹介してもらう予定です。 私はまだ自己資金が潤沢にあるわけではないので、物件を…

  • 【火災保険】千葉の台風被害への対応

    私が保有する2号物件は先月の千葉の台風で被害を受けたエリアにあります。 台風後に状況を見に行ったところ、屋根が一部剥がれているようにも見えました。 他にも門や周りの金網が若干傾いているようにも思えたので、保険を使って直せるか検討しようと思います。 ただ私の目からではどこまで保険請求できるのかよくわからなかったので、保険請求できそうな個所を診断してくれる業者さんに確認してもらうことにしました。 この業者は以前に大家の会に出席したときに参加されていた業者で担当者の人柄も信頼ができそうですし無料との事なのでお願いすることにしました。 診断結果が出たらまた報告します。

  • 【不動産投資の収支】8月の収支報告

    8月の不動産投資の収支です。

  • 【物件紹介】不動産業者との面談

    昨日は久しぶりに不動産業者の方との面談でした。 以前に不動産ポータルサイトで問い合わせした業者の方から昨日連絡があり急遽会うことに。 私が問い合わせした物件の説明と未公開物件で良い物件が入ったから紹介したいとのこと。 ちなみに、私が今まで買った物件や実際に見に行った物件は大体このパターン。ポータルサイトから問い合わせて、問い合わせたのとは違う物件を紹介してもらっています。表に出ている物件で買いたいと思う物件は大体他の投資家の方と競合になり、私のような弱小初心者投資家では勝てないことが多いので、未公開で自分の基準に合うものを狙っています。 今回紹介してもらった物件は、埼玉県の物件でファミリータイ…

  • 【2号物件】アパート周りの草刈りビフォーアフター

    昨日草刈り後の物件の状態を見に行きました。 草刈り前の状態はこちら。

  • 【保有物件2号】草刈りの費用はバカにならない

    昨日草刈り業者さんに草刈りをやってもらいました。 色々と業者を調べたところ、草の処分を含めてだいたい50㎡で12,000円-18,000円くらいだったので、すぐにやっていただける15,000円の業者さんにお願いしました。

  • 【保有物件2号】千葉の木造アパートの状況

    先週末に久しぶりに千葉の木造アパートの状況を見に行ってきました。 Carecoのカーシェアを使って自宅近辺から1時間弱の道のり。Carecoは法人契約で利用しているので、個人で借りるのより若干安いですが、それでも高速代と合わせると約1万円の出費に。 車を保有するよりは安いのでこれくらい我慢します。。。

  • 【融資打診】融資の面談に行ってきました

    本日1件目の区分マンションを買ったときにお世話になったノンバンクと面談してきました。 対象物件は、先日見に行ってきた群馬県の物件です。 結論から言うと、物件金額の60%程度しか融資できないという回答でした。 理由としては、群馬県である事、群馬県の物件の割には利回りが低い事、とのことです。。。 確かに地方物件によくある利回り15%を超えるような物件ではないですが、積算評価は物件価格以上だし、残存年数も10年以上あるしいけるかなーと思ったのですが駄目でした。 それにしても回答が早すぎる。15時に面談して17時には電話で回答がありました。 検討するまでもなくNGだっていうことですね。。。 不動産業者…

  • 【物件見学】神奈川の木造アパートと都内の戸建てを見学しました

    3連休は物件を2件見学してきました。 1件目は神奈川県川崎市麻生区の木造アパート。 神奈川県は今まで避けてきたのですが、今回不動産業者の方から未公開物件の連絡を頂き、土地値も高く需要がありそうなエリアだったので見に行ってきました。 川崎市麻生区には1度来たことがありますが駅前だけ。物件所在地までは不動産業者の方の車で移動したのですが、とにかくアップダウンが多いです。このエリアに住んでいたら徒歩や自転車での移動は相当きついはず。駐車場がない物件なので、バイクかバスで移動するしかないようなエリアだと思いました。 書類やGoogle mapではどれだけきつい坂道があるかはわからないので最寄駅から物件…

  • 【物件見学】群馬の鉄骨アパートを見に行ってきました

    今日は群馬県のアパートを見に行ってきました。 今までは自分の土地勘がある千葉と埼玉をメインに探していたのですが、最近は少し範囲を広げて神奈川、群馬、茨城の一部のエリアも投資対象範囲として物件探しをしています。 今日見てきた物件は群馬県の物件。利回りは11%台(指値入れてギリ12%)と群馬県にしては低めですが、不動産業者や管理会社にヒアリングしたところこの辺りは外国人向けの賃貸需要が強く入居付けにはあまり困らないエリアとのこと。 外国人向けという事で、いろいろなトラブルがありそうですが、いろいろ聞き込みしてみると外国人向け物件に強い管理会社や保証会社があるようです。今日は外国人向けの物件になれて…

  • 積算の出ない物件は初期に買うべきではない

    先々週末に見に行った千葉の物件は買い付け提出を見送りました。 物件自体はきれいだし場所も悪くないので気に入っていたのですが、土地値が低く積算が出ないことが一番の理由です。 物件を買い進めていきたいという思いがあるので、今積算が出ない物件を買ってしまうと、私の財務状況が悪化しその次の物件を買いたいといったときに融資してもらえなくなってしまいます。 不動産投資を始めたばかりの時に、先輩投資家の方々から買う順番が大切といわれましたが、自分のように自己資金が数千万円もあるわけではないサラリーマン大家はこの点は十分に注意しなければいけませんね。

  • 【不動産投資の収支】6月の収支報告

    今回もだいぶ遅くなってしまいましたが6月の収支報告です。 1号物件 【収入】 家賃収入 :83,300円 【支出】 管理費修繕積立金 :-25,420円 管理費(管理業者):-2,473円 振込手数料 :-648円 ローン支払 :-37,610円 支出計 :-66,151円 手残り :17,149円 2号物件 【収入】 家賃収入 :474,000円 【支出】 管理費(管理業者):-28,620円 電気代 :-697円 J:COM :-10,080円 振込手数料 :-216円 ローン支払 :-267,462円 支出計 :-307,075円 手残り :166,925円 【合計】 収入 :557,3…

  • 【アパート購入検討】先週末は千葉の物件見学

    先週末見た物件は駅から徒歩10分くらいの築25年の木造アパート。空室は1部屋ですがリフォームをしっかりやっているので非常にきれいでした。外壁も目立った傷や汚れ、クラックはなく、階段も塗装してあってよく手入れしてある印象です。 駐車場も世帯数分以上についているので、これで利回りが高ければ申し分ないのですが、利回りは駐車場入れても10%程度。 指値入れて11%くらいで買えれば良いんですが、あまり文句の言いようがないくらいメンテナンスをしっかりしているので、物件の状態からの理由付けが難しい。。 あとは周辺の家賃相場などもっと良く調べて、適正家賃かどうかを見てみようと思います。空いている1部屋は2か月…

  • 埼玉の物件買えず

    先週末に見学して買い付けを入れた埼玉県の物件は買えませんでした。 買い付けが複数入っていて、その中に現金の方がいたとのこと。 3,400万円を現金で買っちゃうんですね。。。 買いたいと思う物件になかなか巡り合えないし、あったとしても実際見ると微妙だったりするし、実際見てよかったとしても現金客に持ってかれてしまう⤵ 物件買うのってほんと難しいです。。。

  • 【不動産セミナー参加】有料セミナーのメリット

    先日不動産投資の有料セミナーに参加してきました。 一棟アパートを買うまでは不動産業者主催の無料セミナーに良く参加していたのですが、一棟アパートを購入してからは有料セミナーに参加するようになりました。 これまでいくつものセミナーに参加してきましたが、やっぱり多くの本やブログなどで言われるように、有料セミナーの方が無料セミナーより満足度が高い印象です。その理由の1つは、今抱えている困りごとに対してピンポイントで具体的なアドバイスがもらえること、もう1つは、懇親会が設定されていることが多く、大家同士の横のつながりが作りやすい事だと感じました。 1つ目については、私がこれまで参加した有料セミナーは、例…

  • 【木造アパート購入検討】埼玉県の木造アパートを見学してきました

    今週の土曜日に埼玉の木造アパートを見学してきました。 私は埼玉県出身で、学生時代はこの地域のバスケチームに入っていたこともあるので土地勘がありよく知っている地域です。 埼玉に住んでいたころは車でしか行ったことがない市で、今回初めて電車を使いましたが思った以上に駅前は閑散としていました。。。 埼玉県民の通勤・通学事情 私が見に行く物件の駅の出口にはコンビニも見当たらず、古くからあると思われる飲食店や不動産会社、あと駐輪場と駐車場がたくさんありました。 駅前の駐輪場や駐車場は激安なので、私も昔はそうでしたが、埼玉県民は駅まで自転車を使う人や場所によっては車で行く人がかなり多いです。 私が住んでたの…

  • <戸建て投資> 千葉県の物件見学

    昨日は戸建ての物件を見学してきました。 千葉県の利回り17%の物件です。 場所は駅から徒歩20分と少し遠いですが、駐車場もあるし大通りも近く生活には不自由なさそう。 築年数は32年で土地値以下の価格で買えそうだし、見学して良さそうであれば買い付けを入れようと思っていました。 でも結果的に購入見送りさせてもらいました。 1番大きな理由はリフォーム費用が大きくかかりそうだったこと。 2階の部屋の傾き修正、外壁塗装、窓の木枠の腐食、壁紙、風呂、リビング etc. 素人の私ではDYIは検討外なのでリフォーム業者にほぼお願いすることになります。 そうした場合、かなりの金額がリフォームにかかりそうでうまみ…

  • 5月収支

    6月の上旬に初の2号物件の家賃収入とローン支払いがあったので1号物件と合わせて収支状況を発表します。 1号物件 【収入】 家賃収入 :83,300円 【支出】 管理費修繕積立金 :-25,420円 管理費(管理業者):-2,473円 振込手数料 :-648円 ローン支払 :-37,610円 支出計 :-66,151円 手残り :17,149円 2号物件 【収入】 家賃収入 :474,000円 【支出】 管理費(管理業者):-25,596円 電気代 :-721円 振込手数料 :-216円 ローン支払 :-267,462円 支出計 :-293,995円 手残り :180,005円 【合計】 収入 …

  • ランニングコスト削減セミナーに参加

    昨日は初めて有料のセミナーに参加しました。 参加費は1人約7,000円で2時間半のセッション。 内容は3部構成になっており、災害保険の活用方法、管理費削減、電気代削減というテーマでどれもコスト削減に関する内容でした。 受講料は7,000円ですが、間違いなく7,000円以上のリターンがある内容だと感じました。 火災保険活用方法 具体的な内容は書くことできませんが、火災保険がおりやすい保険会社の紹介や火災保険の申請が通りやすくなる方法などを教えてもらえました。 このサービスを使うと、自分では見逃してしまいそうな細かな物件の破損なども見つけてもらうことができるし、保険がおりやすくなる写真や報告書を作…

  • 3号物件を探しに千葉県へ

    2号物件を購入した不動産業者から新たに物件を紹介してもらいました。 今回も千葉県の物件で築34年とかなり古いです。 鉄筋コンクリート造で利回りは14%を超えていて立地も悪くない。 都内に20分程度で出れる場所なので十分通勤圏内です。 屋根と外壁の修繕もつい先日終わったばかりという事もあり外観はきれい。 3部屋空室のうち2部屋は申し込みが入っているようなので空室は1部屋になる予定。 空室は全て修繕済みでいつでも入居可能な状態でした。 土地値は物件価格の約7割。 築34年というところを除けば申し分ない条件だと思います。 今週末ゆっくり考えて買い付けを出すか検討します。

  • 客付け担当者と話すメリット

    先日千葉の物件を管理してもらっている管理会社さんのところに 挨拶に行ってきました。 この管理会社さんに管理をお願いしている物件は満室なので今すぐ 何かしてもらう事は無いのですが、 空室が出た場合にすぐに対応してもらえるように顔合わせしておき ました。 管理会社で実際に客付けを担当してくれているのは50代のベテラ ンの方でした。営業マンに話を聞くと、 客付け担当の方は普段は裏方で社内で注目される ような業務をしているわけではないので、 お客様が訪ねて挨拶してくれると喜ぶとの事。そうやって関係性を構築する事で客付けにも大きく影響してくる様 です。 今回は手土産を持って訪問し、 客付け担当の方と雑談…

  • お金を貯めるために始めた3つの事

    私は昔からけっこうな浪費家です。 給料は飲み代、洋服代、趣味、などに消え30歳くらいの時、平均的なサラリーマン年収以上にもらっていたと思うのですが、貯金はほぼありませんでした。 このままではまずいと思って30歳を超えたあたりからお金の勉強を始め、3つの事を始めました。 投資 20代後半にリーマンショックで株式市場の洗礼を受けて撤退した株式投資に再チャレンジ。 それに加えて安定的に資産を積み立てるために積立型の投資信託を開始。 年間と月間のプラン作り 年間の貯金、投資プランを作成。 月間のプランは毎月の終わりに翌月の投資額、貯蓄額、支出計画を決めてエクセルに記録。 毎日の家計簿 日々使った金額を…

  • 税理士との面談

    法人を設立したので会計業務を税理士の先生に正式にお願いする事にしま した。 仕事帰りに駅前のカフェで待ち合わせして約1時間くらい購入した 物件の話しや今後の投資プランについて話しました。 僕の事業規模はまだ小さいので、 税理士の先生も気を遣ってくれて今年度は月12, 500円で対応してもらえることに。 会って話したところ不動産に特段詳しいわけではなさそうでしたが 、 不動産関連の税務もやった事があると言ってたし何よりもメールの レスがいつも早くて説明も丁寧なのでビジネスパートナーとして信 頼できると感じました。 しばらくの間は今回お話しさせてもらった先生にお願いしようと思 います。

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