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ブログタイトル
2年目サラリーマン大家の不動産投資日記
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https://kinniku-oya.hatenablog.jp/
ブログ紹介文
2018年に大家デビューしたアラフォーサラリ-マンのブログです。
更新頻度(1年)

28回 / 365日(平均0.5回/週)

ブログ村参加:2019/05/05

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hsplanさんの新着記事

1件〜30件

  • 【英会話】オンラインで通える英会話スクールのGSETに7か月通ってみた感想

    今回は8月末まで通っていたGSET (旧 English for Everyone)という英会話スクールについて書こうと思います。 私は大学時代に短期ですがアメリカに語学留学してた経験があり、帰国後も英語を使う職場で勤務している期間が長いので、日常会話と簡単なビジネスレベルの英語はなんとか対応することができます。 ただ、ずっとコンプレックスだったのが発音。発音の練習なんて留学時代に語学学校で少し習っただけなので、正しい英語の発音が良く分かっていません。 そのため、ビジネスで英語を話しても外国人に聞き返されることや意味を勘違いされることがよくありました。 それを解消するためにスクールを探していた…

  • 【1号物件】川越ファミリータイプの区分マンションを買った理由

    川越の区分マンションを売却する事に決めたのですが、昨日仲介業者から連絡があって、今のところ買い手の方の融資も通りそうなので順調との事。 自分が売り手の立場に立つと、融資が通るかわからない人より融資が通りそうな人を優先して売りたくなる気持ちが良くわかります。 仲介業者も同じ気持ちだと思うので、そう考えると融資が通りそうな人にばかり良い物件が回るのは当然ですね。 融資が通りそうな人と思われるように、今年は金融機関とのコネクションづくりや自己資金作りを頑張ります。 川越ファミリータイプ区分を買った理由 本題ですが、今回は川越の区分マンションを買った理由について書きます。 前にも書いたのですが、主な理…

  • 【法人口座開設の流れと失敗談】口座開設から不動産投資の融資につなげる

    昨年4月に法人を設立してすぐに法人の銀行口座を開設しました。 全国展開している都銀の方がATMがたくさんあるし便利だろうと思って三菱UFJで作ったのですが正直失敗だと思ってます。 今回は法人口座を開設した流れと、なぜ三菱UFJで開設したことが失敗だと思ったかについて書きます。 法人口座開設の流れ まず、法人の銀行口座の作り方ですが、当時は何の知識もなく個人の口座を作るのと変わらないだろうと思って、とりあえずサラリーマン業の休憩時間に会社の近くにある三菱UFJへ。 受け付けの女性に法人の口座を作りたいと言うと、法人が登記されているエリアの支店で開設手続きをする必要があるとの事だったので、法人登記…

  • 【不動産取得税】クレジットカードで不動産取得税を払ってポイントゲット

    昨年12月に購入した3号物件の不動産取得税の請求がついにきました。 請求は土地と家屋に分かれていて土地が約70万、家屋が約20万円でした。 わかってはいても90万円の出費は痛い>< 3号物件のエリアは川越県税事務所の管轄で、川越県税事務所では支払う方法が4種類あります。 金融機関での支払い コンビニエンスストア インターネットウェブサイト(Yahoo!公金支払い) 現金書留 ただし、金額が30万円以上の場合は2. と3. が使えないので、1. か 4. になります。 私の場合は、土地70万円、家屋20万円の支払いなので、土地は1. 金融機関で支払い、家屋は3. インターネットウェブサイトで支払…

  • 【1号物件】川越の区分マンションを売却します

    2年半前に不動産投資を始めて初めて買った川越の区分マンションを売却することにしました。 売却理由は、前にも書いたのですが以下のようなリスクがあるためです。 1. 家賃設定が周辺相場よりも1万円以上高い→もし退去したらCF激減 2. 管理費、修繕積立金が25,000円と非常に高いし上昇リスクもある 3. 給湯器など高額の修繕費が発生した場合、数か月分のCFが吹き飛ぶ こんなリスクのある物件は今なら絶対買ってないですが、当時はそういう事もわからず、買いたいという気持ちが先行して買ってしまいました。。。 kinniku-oya.hatenablog.jp とりあえず、仲介業者に連絡して川越の物件を売…

  • 【家賃滞納】長期戦の予感

    2か月以上ぶりのブログ更新、今回も家賃の滞納者への対応についてです。 現在区分1棟、木造アパートを2棟保有していますが、そのうち千葉にある木造アパートで家賃滞納が頻繁に発生しています。 千葉のアパートの2世帯が滞納常習犯で、その2世帯とも去年の年末から今年の初めごろから急に滞納するようになりました。 最初は1か月遅れる程度でその都度管理会社が督促をかけて翌月には支払ってもらえてたのですが、コロナが広まってきたあたりから2か月、3か月と滞納されるになってしまいました。 管理会社に協力してもらって、入居者の家に訪問してもらったり色々対応はとってもらって、一時的には改善してもまたすぐに滞納されてしま…

  • 【家賃滞納】管理会社と対応した結果

    以前滞納が2部屋同時発生したことを書いたので今回はその後の対応と今の状況について書きます。 kinniku-oya.hatenablog.jp 今回の経験を通じて感じたのは、管理会社を変更しておいて本当に良かったという事。おそらく昨年まで契約していた管理会社ではここまでのサポートはしてもらえなかったと思います。 管理会社は客付け力を見て選んだ方が良いと良く言われるけど、通常の管理やサポート体制も選定基準として考えるとも重要だと思いました。 滞納者:別居夫婦 この部屋は夫婦2人で住んでいましたが、契約者である旦那さんが部屋を出ていき奥さんだけが残っています。奥さんの支払い能力が乏しく家賃滞納が発…

  • 【不動産投資の収支】4月の収支報告

    4月の収支報告です。 3つの物件のTotal CFは+332,478円となりました。 収入の面では、2号物件で滞納が発生したためCFが想定よりも5万円ほど落ちています。保証会社に加入していますが、滞納が頻繁に発生するのでちょっと心配な入居者です。 支出面では、2号物件の管理会社を買えたおかげで管理費が若干安くなりました。数千円程度ですが助かってます。 コロナの影響で相変わらず株、投資信託、確定拠出年金は低迷してますが、不動産だけは変わらず安定したキャッシュを生んでくれています。 1号物件 【収入】 家賃収入 :83,300円 【支出】 管理費修繕積立金 :-25,420円 管理費(管理業者):…

  • 【準備期間】アフターコロナに向けて今できること

    新型コロナウィルスによって3月上旬から本業が在宅勤務です。 最初は通勤時間の分時間が節約できるし、家でもほぼ同じ環境で仕事ができているので何のストレスもなく働いていましたが、この環境が1か月以上続きさすがにストレスが溜まりますね。。。 ストレスはたまるし、やりたいことができないので不自由さを感じていますが悪い事ばかりではありません。こういう時だからこそできることは色々あります。 例えば、物件購入に必要なお金を貯めることができるし不動産に関する勉強時間もたくさんとれます。Zoomなどで遠隔のセミナーが開催されたりしているので、時間的、場所的な制約で参加を見送っていたセミナーも参加することができま…

  • 【3号物件】サブリース契約の収支を公開

    12月末に3号物件を購入してから3か月。2件の入居と2件の退去が発生しました。 購入時に2件空室と聞いていたので、管理契約はサブリースにして、満室になったらサブリースを解除するという事にしていたのですが、3月になってまた2部屋退去が発生しました。 もともと聞いていた2件の空室については2月に埋まったので、空室になってからかかった期間は約2か月です。 3月に発生した退去については、これから客付けです。繁忙期を過ぎた後なので少し時間がかかりそうな気がしていますがサブリース契約なので、短期的な収入にはほぼ影響はありません。 サブリース契約にした理由 サブリースというと、すぐ思い浮かぶのはカボチャの馬…

  • 【家賃滞納】家賃滞納が2部屋同時発生

    千葉の物件から家賃滞納が2部屋同時で発生しました。 しかも2か月連続で。。。 今までも1か月分の家賃滞納はたまにありましたが、滞納されても翌月には2か月分がまとめて入金されていたので、振り込み忘れやたまたま振り込みができない何か特別な事情があったのだろうと思って特に何も対応せず放置していました。 でも今回は2部屋同時に、しかも2か月連続の滞納なので、忘れたとか用があって間に合わなかったなどという事ではありません。入居者は明らかに払っていないことをわかっているはずです。 このまま放置するわけにはいかないので、管理会社に連絡して至急対応を取る事にしました。 家賃滞納者への対応① 1件目の滞納者に対…

  • 【火災保険】2号物件の火災保険更新

    2号物件の保険代理店から保険更新の連絡がありました。2号物件は昨年の4月に購入して1年の保険をかけていました。 5年とか10年とか長期でかけた方が得なのでそうするべきだったのですが、その時は保険の知識がまったくなく、決済日までの数日以内に決めなければならないという事で保険の事を色々と調べる時間もなかったので、とりあえず一番安い保険を1年だけ入ることにしました。 1年契約だったので割高ではあったのですが、結果的に割高でも1年にしておいてよかったです。 なぜなら、私が入っていた保険がめちゃくちゃ高いものだったからです。当時何もわからなかった私は、保険代理店の言われるがままに勧められた保険に入ってし…

  • 【不動産投資のメリット・デメリット】株式から不動産に資産を移して思う事

    2018年に不動産投資を始めてから、少しずつ株や投資信託を売却してきました。今は株は株主優待がもらえるものだけ、投資信託は積立NISAで毎月少しずつ積み立てている程度なので、合わせても大きな金額ではありません。 不動産に軸足を移してよかったと思ったことは大きく3点あります。 メリット① 安定的な収入が手に入る 1つは景気動向に左右されずに安定的な収入が望めることです。 コロナウィルスによる先行き不安により株価が連日下がり続けています。私が保有している株式や投資信託はこの1か月で9%以上下がりました。 一方で2月度の不動産収入は、これまでと変わらず安定的に入ってきています。 株式は経済、政治、社…

  • 【確定申告】ふるさと納税と不動産所得の確定申告

    個人所得の確定申告書類を作成しました。 サラリーマン給与は会社で源泉徴収されているので、申告が必要なのはふるさと納税と不動産所得の2つです。 ふるさと納税はすべての明細があってその合計金額がわかればよいので、準備してなくてもすぐできますが、不動産所得の方は減価償却費の計算、その他経費の計算などがあるので、慣れていないと事前準備しておかないと結構時間かかると思います。 私はエクセルで減価償却等の計算ができるシートを事前に作成していました。計算式を入れておけば数字を入れるだけで良いので、ややこしい計算も楽ですし来年も使いまわせるので便利です。 ちなみに、わかりづらいけど私はこんな計算シートを作って…

  • 【キャッシュフロー】3号物件からの家賃収入で月のCFが大幅増

    3号物件を購入してから初の入金がありました。 1号物件のCFが2万弱、2号物件が約16万、3号物件が17万円なので、Totalで約35万円のCFになります。 3号物件は今のところ2部屋空室があるのでサブリース契約にしていますが、埋まったらすぐにサブリースを解除します。解除後は満室で約25万円のCFが見込めるのでTotal 40~45万円/月のCFになる予定です。 2018年1月にファミリータイプの区分を皮切りに2年間でなんとか3件の物件を買うことができました。ここから買い進めるのはもっと難しくなるとおもいますが、引き続き勉強しながら拡大できるように頑張ります。

  • 【台風被害】火災保険でアパートの屋根を修理

    昨年9月に千葉県南部に大きな被害をもたらした台風15号。 私が保有する物件2号がある君津市を直撃しました。 私の物件はぱっと見そんなに被害が出てないように思えたのですが、良く見ると屋根が若干浮いてるようにも見えたので物件の診断業者経由でリフォーム業者に見積もりを取ってもらいました。 出てきた見積もりを見ると屋根だけで修繕費250万円。。。 保険会社に連絡してリフォーム業者からの見積と写真を送ったところ、雨どいの部分は経年劣化によるものだから保険適用無し、その他の部分はすべて台風での損害と認定され210万円の保険金がおりることになりました! これだけ保険金が下りることになったのもリフォーム業者の…

  • 【失敗談】1年以内で管理会社を変更

    2号物件の管理会社を変更することに決めました。 2号物件の管理会社は物件を購入した不動産業者です。物件を購入してそのまま管理をお願いすることにしました。 売買の営業マンの方はすごく感じの良い方で、親身になって色々と相談に乗ってくれるし、2号物件の周辺地域の事も良く知っているので管理も任せておけば問題なさそうだと思てそのまま管理契約を結びました。 しかし、物件の決済が終わって本格的に管理業務が始まると、営業マンからは今後はそれぞれの管理担当者と直接やり取りしてくださいと言われ3名の担当者を紹介されました。3名の役割は、管理業務全般の担当、経理担当、客付け担当です。 できれば窓口は一本化してもしい…

  • 【税金】不動産取得税の支払い請求はいつくるのか

    2号物件の不動産取得税の支払い通知書がついに来ました。 不動産取得税は、毎年支払いする必要がある固定資産税とは違って物件購入後に1度だけ支払う税金で忘れた頃に突然やってきます。 私がこの物件を買ったのは、2019年4月なので購入から9か月後に請求がありました。購入後半年から1年半後くらいに請求がくる税金なので、忘れないように計算に入れておく必要があります。 税率は原則4%ですが、2021年3月31日まで特例によって軽減されています。私の場合は、土地と住宅があり、土地、住宅ともに3%が支払う税率になります。3%を土地、住宅それぞれの課税標準額に掛けると税額が計算されるので計算は非常にシンプルです…

  • 【目標設定】2019年の振り返りと2020年の目標

    あけましておめでとうございます。 今年も引き続き不動産投資&キャリアアップに関する記事を書いていきたいと思います。 2019年の振り返り 早速ですが、2019年に立てた目標に対する結果を発表します。2019年は①法人を設立する、②不動産でCF30万/月を達成するという2つの目標を掲げました。結果は、両方とも達成です! !(^^)! kinniku-oya.hatenablog.jp 正直、1つ目の法人設立は書類出して手数料払えば簡単に達成できるのでハードルが低すぎる目標ですが良しとします笑 2つ目のCF30万円/月は、12月23日に物件3号の決済が終わって達成できたのでギリギリでした。なかなか…

  • 【キャリア】アラフォーサラリーマンが年収アップを実現してきた方法

    不動産投資を進めるために多くの人は金融機関からの融資を活用しています。金融機関からの融資を活用するには、自己資金が求められます。副業をしていないサラリーマンが自己資金を貯めるには、本業の収入を上げる必要があります。 私のサラリーマン1年目の年収は290万円。今は40代手前で1,000万円台半ばくらいまで年収を上げることができました。今回は不動産ではなく、どうやってサラリーマンとしての収入アップを実現してきたかについて書こうと思います。 サラリーマン収入を上げた方法 私が経験してきた、サラリーマン収入を上げる方法は大きく2つで、1つは昇格してベース給料をあげる事。もう1つは、転職して年収をあげる…

  • 【火災保険】火災保険を使って物件を修繕するには診断業者の活用が有効

    千葉県を直撃した大型台風による被害を業者に診断してもらうという話を前に書きました。 kinniku-oya.hatenablog.jp 結果は屋根に被害あり。 修繕費総額250万円です。。。 とはいっても、保険で修繕する前提なので自己負担はゼロになる予定です。 診断業者さんに撮ってもらった写真を見ると、正直見ると台風被害というより経年劣化では?と思うような感じに見えますが、そこは診断のプロに任せて台風被害という事で保険申請しようと思います。 自分では屋根に上れないし、屋根に上れたとしてもどこにダメージがあるのか正確にはわからないし、今回診断業者にお願いして本当に良かったです。自己負担ゼロで屋根…

  • 【3号物件】金消契約完了しました

    先週の金曜日に3号物件の金消契約が終わりました。 購入する物件は前回の記事に書いた通りです↓ kinniku-oya.hatenablog.jp 金消契約の内容は、契約内容の説明と各書類へのサインと押印、それと司法書士との面談という内容です。 所要時間は1時間15分くらいで融資をしてもらう金融機関で行いました。 火災保険はクレジットカード払いで 本当はこのタイミングで火災保険も契約するはずったのですが、火災保険の内容を少し変えれば保険料をクレジットカードで支払うことができるという事を知って、急遽火災保険の内容見直しをすることにしました。 火災保険をクレジットカードで支払った場合、クレジットカー…

  • 【3号物件】購入を検討している中古1棟アパートの概要

    現在3号物件の購入検討を進めています。狙っている物件はポータルサイトには掲載されていない非公開物件で、別の物件を問い合わせて不動産業者と面談したときに紹介してもらったものです。 物件の概要は、こんな感じです↓ 所在地:埼玉県 間取り:2LDK 8部屋 構造 :軽量鉄骨 築年数:21年 駐車場:駐車場世帯数分 価格 :約5千万円(価格に対する土地値85%) 実際に物件を見に行きましたが、特に目立ったダメージもなく駐車場などの共有部は非常にきれいで管理がしっかりされている印象でした。 周辺環境もファミリー向けの戸建てやアパートが並んでおり、見たところ空室がなさそうな感じですし、不動産業者へのヒアリ…

  • 【不動産管理セミナー】木更津、袖ケ浦、君津の人口推移と賃貸需要

    千葉の物件の管理をお願いしている管理会社主催のセミナーに参加してきました。会場は千葉県木更津市のホテルのパーティ会場です。 セミナーは3部構成で、1部は木更津、袖ケ浦、君津の人口推移や賃貸需要についての分析レポートのプレゼン、2部と3部は相続について。 全体的に良かったけど、特に1部の木更津、袖ケ浦、君津の人口推移のグラフは初めてみるものだったので勉強になりました。 そのレポートによると、木更津、袖ケ浦は駅周辺の開発に伴い、日本人・外国人ともに人口が増えていて、特に木更津はベトナムからの労働者の受け皿になっているらしく、外国人の賃貸需要が活性化しているようです。 木更津はアクアラインもあるし都…

  • 【2号物件】君津市に木造アパートを購入した理由

    前々回になぜ1号物件を川越に物件を買ったのかを書いたので、今回はなぜ2号物件を君津に買ったのかについて書こうと思います。

  • 【稼働力】物件探しで重視していること

    1棟目の木造アパートを購入するとき、物件の稼働力、収益力、担保力の3つの観点で主に評価していました。 この3つの中で私が一番重要視しているのが稼働力です。

  • 【1号物件】川越での物件探し

    1号物件は埼玉県川越市のファミリータイプの区分マンションです。 以下の理由から私は1件目は川越市と決めていました。 JR川越駅の近くには、西武新宿線 川越市駅、東武東上線 本川越駅と都内にアクセスできる駅が複数存在し交通の便が非常によい 市内や近隣の市には工場が多数あり、工場からの需要が見込める。 観光地としても発展しており街に活気がある 特に1番目の理由が決め手になっていました。 川越以外にも工場需要がある地域や観光地として活気がある街なんてたくさんありますが、1時間以内で都内に出れる駅が3つあって、それぞれが徒歩で歩いていける距離というのは他に聞いたことがありません。なので、立地面から考え…

  • 【1号物件】1号物件の中古区分マンションは失敗か?

    先日、管理会社を通して入居者の方から賃貸契約更新連絡がありました。 この物件は埼玉県川越市にあるファミリータイプの中古区分マンションで、私が初めて買った物件になります。

  • 【2号物件】木造1棟アパートと金融機関を探した方法

    私の記念すべき1棟目のアパートの所在地は千葉県君津市です。 1棟目を失敗すると不動産投資から即撤退ともなりかねないので、1棟目の物件選びは慎重に行いました。 不動産投資初心者の私がどんなプロセス、観点で物件を購入したのかご紹介したいと思います。 今回は、金融機関と物件をどうやって探したかについてご紹介したいと思います。 1棟ものを狙い始めた当初は、ポータルサイトなどで興味がある物件が見つかったらとりあえず見に行って、業者の方に金融機関の相談をしたり自分で金融機関に打診したりしていましたが、結果は全然ダメ。まったく買えない日々が続きました。 当時の私は、①ポータルサイトで物件探し→②不動産仲介業…

  • 【不動産業者との面談】3連休中に2つの面談を入れました

    台風19号がもうそろそろ関東に上陸します。 史上最大級とか史上最強とか言われるレベルの台風なので、千葉の物件が非常に心配です。 保険で風災はカバーしているのですが、水災(洪水などの被害に対する保険)は入っていないので、万が一洪水や下水が溢れたらアウトです。 何が起きるかわからないので保険は広くカバーできるものに入っておいた方がいいですね。 さて、本題ですが、今週末の3連休は不動産業者との面談を2件入れています。 1件目は明日、2件目は明後日で面談後に物件見学する予定です。 明日の面談では土地値が高く積算が高めの物件を紹介してもらう予定です。 私はまだ自己資金が潤沢にあるわけではないので、物件を…

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