2年目サラリーマン大家の不動産投資日記

【目標設定】2020年の振り返りと2021年の目標

3か月振りの更新。今年もマイペースに更新していきたいと思います。 年が変わったので、去年の振り返りと今年の目標について書こうと思います。 2020年の振り返り 2020年は、埼玉の区分を黒字で売り抜ける事と満室CF50万円/月 達成を目標にしていました。 kinniku-oya.hatenablog.jp 結果、区分の売却は若干の黒字でなんとか達成！ 満室CF50万円は未達です（泣 区分の売却についてはまた別で書く予定ですが、仲介業者のやる気によって結果が大きく変わってくることがわかりました。 最初に売却依頼をした仲介業者は管理会社の関連会社で、私の物件の事も良くわかっているし頼み易かったので…

2021/01/13 11:21

【英会話】オンラインで通える英会話スクールのGSETに7か月通ってみた感想

今回は8月末まで通っていたGSET (旧 English for Everyone)という英会話スクールについて書こうと思います。 私は大学時代に短期ですがアメリカに語学留学してた経験があり、帰国後も英語を使う職場で勤務している期間が長いので、日常会話と簡単なビジネスレベルの英語はなんとか対応することができます。 ただ、ずっとコンプレックスだったのが発音。発音の練習なんて留学時代に語学学校で少し習っただけなので、正しい英語の発音が良く分かっていません。 そのため、ビジネスで英語を話しても外国人に聞き返されることや意味を勘違いされることがよくありました。 それを解消するためにスクールを探していた…

2020/09/28 00:35

【1号物件】川越ファミリータイプの区分マンションを買った理由

川越の区分マンションを売却する事に決めたのですが、昨日仲介業者から連絡があって、今のところ買い手の方の融資も通りそうなので順調との事。 自分が売り手の立場に立つと、融資が通るかわからない人より融資が通りそうな人を優先して売りたくなる気持ちが良くわかります。 仲介業者も同じ気持ちだと思うので、そう考えると融資が通りそうな人にばかり良い物件が回るのは当然ですね。 融資が通りそうな人と思われるように、今年は金融機関とのコネクションづくりや自己資金作りを頑張ります。 川越ファミリータイプ区分を買った理由 本題ですが、今回は川越の区分マンションを買った理由について書きます。 前にも書いたのですが、主な理…

2020/08/24 12:20

【法人口座開設の流れと失敗談】口座開設から不動産投資の融資につなげる

昨年4月に法人を設立してすぐに法人の銀行口座を開設しました。 全国展開している都銀の方がATMがたくさんあるし便利だろうと思って三菱UFJで作ったのですが正直失敗だと思ってます。 今回は法人口座を開設した流れと、なぜ三菱UFJで開設したことが失敗だと思ったかについて書きます。 法人口座開設の流れ まず、法人の銀行口座の作り方ですが、当時は何の知識もなく個人の口座を作るのと変わらないだろうと思って、とりあえずサラリーマン業の休憩時間に会社の近くにある三菱UFJへ。 受け付けの女性に法人の口座を作りたいと言うと、法人が登記されているエリアの支店で開設手続きをする必要があるとの事だったので、法人登記…

2020/08/20 11:31

【不動産取得税】クレジットカードで不動産取得税を払ってポイントゲット

昨年12月に購入した3号物件の不動産取得税の請求がついにきました。 請求は土地と家屋に分かれていて土地が約70万、家屋が約20万円でした。 わかってはいても90万円の出費は痛い>< 3号物件のエリアは川越県税事務所の管轄で、川越県税事務所では支払う方法が4種類あります。 金融機関での支払い コンビニエンスストア インターネットウェブサイト（Yahoo!公金支払い） 現金書留 ただし、金額が30万円以上の場合は2. と3. が使えないので、1. か 4. になります。 私の場合は、土地70万円、家屋20万円の支払いなので、土地は1. 金融機関で支払い、家屋は3. インターネットウェブサイトで支払…

2020/08/18 17:45

【1号物件】川越の区分マンションを売却します

2年半前に不動産投資を始めて初めて買った川越の区分マンションを売却することにしました。 売却理由は、前にも書いたのですが以下のようなリスクがあるためです。 1. 家賃設定が周辺相場よりも1万円以上高い→もし退去したらCF激減 2. 管理費、修繕積立金が25,000円と非常に高いし上昇リスクもある 3. 給湯器など高額の修繕費が発生した場合、数か月分のCFが吹き飛ぶ こんなリスクのある物件は今なら絶対買ってないですが、当時はそういう事もわからず、買いたいという気持ちが先行して買ってしまいました。。。 kinniku-oya.hatenablog.jp とりあえず、仲介業者に連絡して川越の物件を売…

2020/08/16 16:32

【家賃滞納】長期戦の予感

2か月以上ぶりのブログ更新、今回も家賃の滞納者への対応についてです。 現在区分1棟、木造アパートを2棟保有していますが、そのうち千葉にある木造アパートで家賃滞納が頻繁に発生しています。 千葉のアパートの2世帯が滞納常習犯で、その2世帯とも去年の年末から今年の初めごろから急に滞納するようになりました。 最初は1か月遅れる程度でその都度管理会社が督促をかけて翌月には支払ってもらえてたのですが、コロナが広まってきたあたりから2か月、3か月と滞納されるになってしまいました。 管理会社に協力してもらって、入居者の家に訪問してもらったり色々対応はとってもらって、一時的には改善してもまたすぐに滞納されてしま…

2020/08/08 17:00

【家賃滞納】管理会社と対応した結果

以前滞納が2部屋同時発生したことを書いたので今回はその後の対応と今の状況について書きます。 kinniku-oya.hatenablog.jp 今回の経験を通じて感じたのは、管理会社を変更しておいて本当に良かったという事。おそらく昨年まで契約していた管理会社ではここまでのサポートはしてもらえなかったと思います。 管理会社は客付け力を見て選んだ方が良いと良く言われるけど、通常の管理やサポート体制も選定基準として考えるとも重要だと思いました。 滞納者：別居夫婦 この部屋は夫婦2人で住んでいましたが、契約者である旦那さんが部屋を出ていき奥さんだけが残っています。奥さんの支払い能力が乏しく家賃滞納が発…

2020/05/24 13:51

【不動産投資の収支】4月の収支報告

4月の収支報告です。 3つの物件のTotal CFは+332,478円となりました。 収入の面では、2号物件で滞納が発生したためCFが想定よりも5万円ほど落ちています。保証会社に加入していますが、滞納が頻繁に発生するのでちょっと心配な入居者です。 支出面では、2号物件の管理会社を買えたおかげで管理費が若干安くなりました。数千円程度ですが助かってます。 コロナの影響で相変わらず株、投資信託、確定拠出年金は低迷してますが、不動産だけは変わらず安定したキャッシュを生んでくれています。 1号物件 【収入】 家賃収入 ：83,300円 【支出】 管理費修繕積立金 ：-25,420円 管理費（管理業者）：…

2020/04/26 17:57

【準備期間】アフターコロナに向けて今できること

新型コロナウィルスによって3月上旬から本業が在宅勤務です。 最初は通勤時間の分時間が節約できるし、家でもほぼ同じ環境で仕事ができているので何のストレスもなく働いていましたが、この環境が1か月以上続きさすがにストレスが溜まりますね。。。 ストレスはたまるし、やりたいことができないので不自由さを感じていますが悪い事ばかりではありません。こういう時だからこそできることは色々あります。 例えば、物件購入に必要なお金を貯めることができるし不動産に関する勉強時間もたくさんとれます。Zoomなどで遠隔のセミナーが開催されたりしているので、時間的、場所的な制約で参加を見送っていたセミナーも参加することができま…

2020/04/19 17:11

【3号物件】サブリース契約の収支を公開

12月末に3号物件を購入してから3か月。2件の入居と2件の退去が発生しました。 購入時に2件空室と聞いていたので、管理契約はサブリースにして、満室になったらサブリースを解除するという事にしていたのですが、3月になってまた2部屋退去が発生しました。 もともと聞いていた2件の空室については2月に埋まったので、空室になってからかかった期間は約2か月です。 3月に発生した退去については、これから客付けです。繁忙期を過ぎた後なので少し時間がかかりそうな気がしていますがサブリース契約なので、短期的な収入にはほぼ影響はありません。 サブリース契約にした理由 サブリースというと、すぐ思い浮かぶのはカボチャの馬…

2020/03/29 18:33

【家賃滞納】家賃滞納が2部屋同時発生

千葉の物件から家賃滞納が2部屋同時で発生しました。 しかも2か月連続で。。。 今までも1か月分の家賃滞納はたまにありましたが、滞納されても翌月には2か月分がまとめて入金されていたので、振り込み忘れやたまたま振り込みができない何か特別な事情があったのだろうと思って特に何も対応せず放置していました。 でも今回は2部屋同時に、しかも2か月連続の滞納なので、忘れたとか用があって間に合わなかったなどという事ではありません。入居者は明らかに払っていないことをわかっているはずです。 このまま放置するわけにはいかないので、管理会社に連絡して至急対応を取る事にしました。 家賃滞納者への対応① 1件目の滞納者に対…

2020/03/22 15:02

【火災保険】2号物件の火災保険更新

2号物件の保険代理店から保険更新の連絡がありました。2号物件は昨年の4月に購入して1年の保険をかけていました。 5年とか10年とか長期でかけた方が得なのでそうするべきだったのですが、その時は保険の知識がまったくなく、決済日までの数日以内に決めなければならないという事で保険の事を色々と調べる時間もなかったので、とりあえず一番安い保険を1年だけ入ることにしました。 1年契約だったので割高ではあったのですが、結果的に割高でも1年にしておいてよかったです。 なぜなら、私が入っていた保険がめちゃくちゃ高いものだったからです。当時何もわからなかった私は、保険代理店の言われるがままに勧められた保険に入ってし…

2020/03/07 18:56

【不動産投資のメリット・デメリット】株式から不動産に資産を移して思う事

2018年に不動産投資を始めてから、少しずつ株や投資信託を売却してきました。今は株は株主優待がもらえるものだけ、投資信託は積立NISAで毎月少しずつ積み立てている程度なので、合わせても大きな金額ではありません。 不動産に軸足を移してよかったと思ったことは大きく3点あります。 メリット① 安定的な収入が手に入る 1つは景気動向に左右されずに安定的な収入が望めることです。 コロナウィルスによる先行き不安により株価が連日下がり続けています。私が保有している株式や投資信託はこの1か月で9%以上下がりました。 一方で2月度の不動産収入は、これまでと変わらず安定的に入ってきています。 株式は経済、政治、社…

2020/03/01 20:21

【確定申告】ふるさと納税と不動産所得の確定申告

個人所得の確定申告書類を作成しました。 サラリーマン給与は会社で源泉徴収されているので、申告が必要なのはふるさと納税と不動産所得の2つです。 ふるさと納税はすべての明細があってその合計金額がわかればよいので、準備してなくてもすぐできますが、不動産所得の方は減価償却費の計算、その他経費の計算などがあるので、慣れていないと事前準備しておかないと結構時間かかると思います。 私はエクセルで減価償却等の計算ができるシートを事前に作成していました。計算式を入れておけば数字を入れるだけで良いので、ややこしい計算も楽ですし来年も使いまわせるので便利です。 ちなみに、わかりづらいけど私はこんな計算シートを作って…

2020/02/24 21:10

【キャッシュフロー】3号物件からの家賃収入で月のCFが大幅増

3号物件を購入してから初の入金がありました。 1号物件のCFが2万弱、2号物件が約16万、3号物件が17万円なので、Totalで約35万円のCFになります。 3号物件は今のところ2部屋空室があるのでサブリース契約にしていますが、埋まったらすぐにサブリースを解除します。解除後は満室で約25万円のCFが見込めるのでTotal 40~45万円/月のCFになる予定です。 2018年1月にファミリータイプの区分を皮切りに2年間でなんとか3件の物件を買うことができました。ここから買い進めるのはもっと難しくなるとおもいますが、引き続き勉強しながら拡大できるように頑張ります。

2020/02/16 18:05

【台風被害】火災保険でアパートの屋根を修理

昨年9月に千葉県南部に大きな被害をもたらした台風15号。 私が保有する物件2号がある君津市を直撃しました。 私の物件はぱっと見そんなに被害が出てないように思えたのですが、良く見ると屋根が若干浮いてるようにも見えたので物件の診断業者経由でリフォーム業者に見積もりを取ってもらいました。 出てきた見積もりを見ると屋根だけで修繕費250万円。。。 保険会社に連絡してリフォーム業者からの見積と写真を送ったところ、雨どいの部分は経年劣化によるものだから保険適用無し、その他の部分はすべて台風での損害と認定され210万円の保険金がおりることになりました！ これだけ保険金が下りることになったのもリフォーム業者の…

2020/02/02 19:41

【失敗談】1年以内で管理会社を変更

2号物件の管理会社を変更することに決めました。 2号物件の管理会社は物件を購入した不動産業者です。物件を購入してそのまま管理をお願いすることにしました。 売買の営業マンの方はすごく感じの良い方で、親身になって色々と相談に乗ってくれるし、2号物件の周辺地域の事も良く知っているので管理も任せておけば問題なさそうだと思てそのまま管理契約を結びました。 しかし、物件の決済が終わって本格的に管理業務が始まると、営業マンからは今後はそれぞれの管理担当者と直接やり取りしてくださいと言われ3名の担当者を紹介されました。3名の役割は、管理業務全般の担当、経理担当、客付け担当です。 できれば窓口は一本化してもしい…

2020/01/26 19:41

【税金】不動産取得税の支払い請求はいつくるのか

2号物件の不動産取得税の支払い通知書がついに来ました。 不動産取得税は、毎年支払いする必要がある固定資産税とは違って物件購入後に1度だけ支払う税金で忘れた頃に突然やってきます。 私がこの物件を買ったのは、2019年4月なので購入から9か月後に請求がありました。購入後半年から1年半後くらいに請求がくる税金なので、忘れないように計算に入れておく必要があります。 税率は原則4%ですが、2021年3月31日まで特例によって軽減されています。私の場合は、土地と住宅があり、土地、住宅ともに3%が支払う税率になります。3%を土地、住宅それぞれの課税標準額に掛けると税額が計算されるので計算は非常にシンプルです…

2020/01/13 20:46

【目標設定】2019年の振り返りと2020年の目標

あけましておめでとうございます。 今年も引き続き不動産投資＆キャリアアップに関する記事を書いていきたいと思います。 2019年の振り返り 早速ですが、2019年に立てた目標に対する結果を発表します。2019年は①法人を設立する、②不動産でCF30万/月を達成するという2つの目標を掲げました。結果は、両方とも達成です！ !(^^)! kinniku-oya.hatenablog.jp 正直、1つ目の法人設立は書類出して手数料払えば簡単に達成できるのでハードルが低すぎる目標ですが良しとします笑 2つ目のCF30万円/月は、12月23日に物件3号の決済が終わって達成できたのでギリギリでした。なかなか…

2020/01/05 20:18

【キャリア】アラフォーサラリーマンが年収アップを実現してきた方法

不動産投資を進めるために多くの人は金融機関からの融資を活用しています。金融機関からの融資を活用するには、自己資金が求められます。副業をしていないサラリーマンが自己資金を貯めるには、本業の収入を上げる必要があります。 私のサラリーマン1年目の年収は290万円。今は40代手前で1,000万円台半ばくらいまで年収を上げることができました。今回は不動産ではなく、どうやってサラリーマンとしての収入アップを実現してきたかについて書こうと思います。 サラリーマン収入を上げた方法 私が経験してきた、サラリーマン収入を上げる方法は大きく2つで、1つは昇格してベース給料をあげる事。もう1つは、転職して年収をあげる…

2019/12/22 17:27

【火災保険】火災保険を使って物件を修繕するには診断業者の活用が有効

千葉県を直撃した大型台風による被害を業者に診断してもらうという話を前に書きました。 kinniku-oya.hatenablog.jp 結果は屋根に被害あり。 修繕費総額250万円です。。。 とはいっても、保険で修繕する前提なので自己負担はゼロになる予定です。 診断業者さんに撮ってもらった写真を見ると、正直見ると台風被害というより経年劣化では？と思うような感じに見えますが、そこは診断のプロに任せて台風被害という事で保険申請しようと思います。 自分では屋根に上れないし、屋根に上れたとしてもどこにダメージがあるのか正確にはわからないし、今回診断業者にお願いして本当に良かったです。自己負担ゼロで屋根…

2019/12/21 18:10

【3号物件】金消契約完了しました

先週の金曜日に3号物件の金消契約が終わりました。 購入する物件は前回の記事に書いた通りです↓ kinniku-oya.hatenablog.jp 金消契約の内容は、契約内容の説明と各書類へのサインと押印、それと司法書士との面談という内容です。 所要時間は1時間15分くらいで融資をしてもらう金融機関で行いました。 火災保険はクレジットカード払いで 本当はこのタイミングで火災保険も契約するはずったのですが、火災保険の内容を少し変えれば保険料をクレジットカードで支払うことができるという事を知って、急遽火災保険の内容見直しをすることにしました。 火災保険をクレジットカードで支払った場合、クレジットカー…

2019/12/15 20:11

【3号物件】購入を検討している中古1棟アパートの概要

現在3号物件の購入検討を進めています。狙っている物件はポータルサイトには掲載されていない非公開物件で、別の物件を問い合わせて不動産業者と面談したときに紹介してもらったものです。 物件の概要は、こんな感じです↓ 所在地：埼玉県 間取り：2LDK 8部屋 構造 ：軽量鉄骨 築年数：21年 駐車場：駐車場世帯数分 価格 ：約5千万円（価格に対する土地値85%） 実際に物件を見に行きましたが、特に目立ったダメージもなく駐車場などの共有部は非常にきれいで管理がしっかりされている印象でした。 周辺環境もファミリー向けの戸建てやアパートが並んでおり、見たところ空室がなさそうな感じですし、不動産業者へのヒアリ…

2019/11/30 16:23

【不動産管理セミナー】木更津、袖ケ浦、君津の人口推移と賃貸需要

千葉の物件の管理をお願いしている管理会社主催のセミナーに参加してきました。会場は千葉県木更津市のホテルのパーティ会場です。 セミナーは3部構成で、1部は木更津、袖ケ浦、君津の人口推移や賃貸需要についての分析レポートのプレゼン、2部と3部は相続について。 全体的に良かったけど、特に1部の木更津、袖ケ浦、君津の人口推移のグラフは初めてみるものだったので勉強になりました。 そのレポートによると、木更津、袖ケ浦は駅周辺の開発に伴い、日本人・外国人ともに人口が増えていて、特に木更津はベトナムからの労働者の受け皿になっているらしく、外国人の賃貸需要が活性化しているようです。 木更津はアクアラインもあるし都…

2019/11/24 15:57

【2号物件】君津市に木造アパートを購入した理由

前々回になぜ1号物件を川越に物件を買ったのかを書いたので、今回はなぜ2号物件を君津に買ったのかについて書こうと思います。

2019/11/10 16:48

【稼働力】物件探しで重視していること

1棟目の木造アパートを購入するとき、物件の稼働力、収益力、担保力の3つの観点で主に評価していました。 この3つの中で私が一番重要視しているのが稼働力です。

2019/11/04 18:22

【1号物件】川越での物件探し

1号物件は埼玉県川越市のファミリータイプの区分マンションです。 以下の理由から私は1件目は川越市と決めていました。 JR川越駅の近くには、西武新宿線 川越市駅、東武東上線 本川越駅と都内にアクセスできる駅が複数存在し交通の便が非常によい 市内や近隣の市には工場が多数あり、工場からの需要が見込める。 観光地としても発展しており街に活気がある 特に1番目の理由が決め手になっていました。 川越以外にも工場需要がある地域や観光地として活気がある街なんてたくさんありますが、1時間以内で都内に出れる駅が3つあって、それぞれが徒歩で歩いていける距離というのは他に聞いたことがありません。なので、立地面から考え…

2019/11/03 17:37

【1号物件】1号物件の中古区分マンションは失敗か？

先日、管理会社を通して入居者の方から賃貸契約更新連絡がありました。 この物件は埼玉県川越市にあるファミリータイプの中古区分マンションで、私が初めて買った物件になります。

2019/11/02 21:07

【2号物件】木造1棟アパートと金融機関を探した方法

私の記念すべき1棟目のアパートの所在地は千葉県君津市です。 1棟目を失敗すると不動産投資から即撤退ともなりかねないので、1棟目の物件選びは慎重に行いました。 不動産投資初心者の私がどんなプロセス、観点で物件を購入したのかご紹介したいと思います。 今回は、金融機関と物件をどうやって探したかについてご紹介したいと思います。 1棟ものを狙い始めた当初は、ポータルサイトなどで興味がある物件が見つかったらとりあえず見に行って、業者の方に金融機関の相談をしたり自分で金融機関に打診したりしていましたが、結果は全然ダメ。まったく買えない日々が続きました。 当時の私は、①ポータルサイトで物件探し→②不動産仲介業…

2019/10/19 18:54

【不動産業者との面談】3連休中に2つの面談を入れました

台風19号がもうそろそろ関東に上陸します。 史上最大級とか史上最強とか言われるレベルの台風なので、千葉の物件が非常に心配です。 保険で風災はカバーしているのですが、水災（洪水などの被害に対する保険）は入っていないので、万が一洪水や下水が溢れたらアウトです。 何が起きるかわからないので保険は広くカバーできるものに入っておいた方がいいですね。 さて、本題ですが、今週末の3連休は不動産業者との面談を2件入れています。 1件目は明日、2件目は明後日で面談後に物件見学する予定です。 明日の面談では土地値が高く積算が高めの物件を紹介してもらう予定です。 私はまだ自己資金が潤沢にあるわけではないので、物件を…

2019/10/12 16:48

【火災保険】千葉の台風被害への対応

私が保有する2号物件は先月の千葉の台風で被害を受けたエリアにあります。 台風後に状況を見に行ったところ、屋根が一部剥がれているようにも見えました。 他にも門や周りの金網が若干傾いているようにも思えたので、保険を使って直せるか検討しようと思います。 ただ私の目からではどこまで保険請求できるのかよくわからなかったので、保険請求できそうな個所を診断してくれる業者さんに確認してもらうことにしました。 この業者は以前に大家の会に出席したときに参加されていた業者で担当者の人柄も信頼ができそうですし無料との事なのでお願いすることにしました。 診断結果が出たらまた報告します。

2019/10/06 16:13

【不動産投資の収支】8月の収支報告

8月の不動産投資の収支です。

2019/09/23 18:11

【物件紹介】不動産業者との面談

昨日は久しぶりに不動産業者の方との面談でした。 以前に不動産ポータルサイトで問い合わせした業者の方から昨日連絡があり急遽会うことに。 私が問い合わせした物件の説明と未公開物件で良い物件が入ったから紹介したいとのこと。 ちなみに、私が今まで買った物件や実際に見に行った物件は大体このパターン。ポータルサイトから問い合わせて、問い合わせたのとは違う物件を紹介してもらっています。表に出ている物件で買いたいと思う物件は大体他の投資家の方と競合になり、私のような弱小初心者投資家では勝てないことが多いので、未公開で自分の基準に合うものを狙っています。 今回紹介してもらった物件は、埼玉県の物件でファミリータイ…

2019/09/16 09:10

【2号物件】アパート周りの草刈りビフォーアフター

昨日草刈り後の物件の状態を見に行きました。 草刈り前の状態はこちら。

2019/09/15 19:07

【保有物件2号】草刈りの費用はバカにならない

昨日草刈り業者さんに草刈りをやってもらいました。 色々と業者を調べたところ、草の処分を含めてだいたい50㎡で12,000円-18,000円くらいだったので、すぐにやっていただける15,000円の業者さんにお願いしました。

2019/09/08 20:01

【保有物件2号】千葉の木造アパートの状況

先週末に久しぶりに千葉の木造アパートの状況を見に行ってきました。 Carecoのカーシェアを使って自宅近辺から1時間弱の道のり。Carecoは法人契約で利用しているので、個人で借りるのより若干安いですが、それでも高速代と合わせると約1万円の出費に。 車を保有するよりは安いのでこれくらい我慢します。。。

2019/09/01 18:59

【融資打診】融資の面談に行ってきました

本日1件目の区分マンションを買ったときにお世話になったノンバンクと面談してきました。 対象物件は、先日見に行ってきた群馬県の物件です。 結論から言うと、物件金額の60%程度しか融資できないという回答でした。 理由としては、群馬県である事、群馬県の物件の割には利回りが低い事、とのことです。。。 確かに地方物件によくある利回り15%を超えるような物件ではないですが、積算評価は物件価格以上だし、残存年数も10年以上あるしいけるかなーと思ったのですが駄目でした。 それにしても回答が早すぎる。15時に面談して17時には電話で回答がありました。 検討するまでもなくNGだっていうことですね。。。 不動産業者…

2019/08/15 00:24

【物件見学】神奈川の木造アパートと都内の戸建てを見学しました

3連休は物件を2件見学してきました。 1件目は神奈川県川崎市麻生区の木造アパート。 神奈川県は今まで避けてきたのですが、今回不動産業者の方から未公開物件の連絡を頂き、土地値も高く需要がありそうなエリアだったので見に行ってきました。 川崎市麻生区には1度来たことがありますが駅前だけ。物件所在地までは不動産業者の方の車で移動したのですが、とにかくアップダウンが多いです。このエリアに住んでいたら徒歩や自転車での移動は相当きついはず。駐車場がない物件なので、バイクかバスで移動するしかないようなエリアだと思いました。 書類やGoogle mapではどれだけきつい坂道があるかはわからないので最寄駅から物件…

2019/08/12 16:16

【物件見学】群馬の鉄骨アパートを見に行ってきました

今日は群馬県のアパートを見に行ってきました。 今までは自分の土地勘がある千葉と埼玉をメインに探していたのですが、最近は少し範囲を広げて神奈川、群馬、茨城の一部のエリアも投資対象範囲として物件探しをしています。 今日見てきた物件は群馬県の物件。利回りは11%台（指値入れてギリ12％）と群馬県にしては低めですが、不動産業者や管理会社にヒアリングしたところこの辺りは外国人向けの賃貸需要が強く入居付けにはあまり困らないエリアとのこと。 外国人向けという事で、いろいろなトラブルがありそうですが、いろいろ聞き込みしてみると外国人向け物件に強い管理会社や保証会社があるようです。今日は外国人向けの物件になれて…

2019/08/04 00:39

積算の出ない物件は初期に買うべきではない

先々週末に見に行った千葉の物件は買い付け提出を見送りました。 物件自体はきれいだし場所も悪くないので気に入っていたのですが、土地値が低く積算が出ないことが一番の理由です。 物件を買い進めていきたいという思いがあるので、今積算が出ない物件を買ってしまうと、私の財務状況が悪化しその次の物件を買いたいといったときに融資してもらえなくなってしまいます。 不動産投資を始めたばかりの時に、先輩投資家の方々から買う順番が大切といわれましたが、自分のように自己資金が数千万円もあるわけではないサラリーマン大家はこの点は十分に注意しなければいけませんね。

2019/07/29 00:01

【不動産投資の収支】6月の収支報告

今回もだいぶ遅くなってしまいましたが6月の収支報告です。 1号物件 【収入】 家賃収入 ：83,300円 【支出】 管理費修繕積立金 ：-25,420円 管理費（管理業者）：-2,473円 振込手数料 ：-648円 ローン支払 ：-37,610円 支出計 ：-66,151円 手残り ：17,149円 2号物件 【収入】 家賃収入 ：474,000円 【支出】 管理費（管理業者）：-28,620円 電気代 ：-697円 J:COM ：-10,080円 振込手数料 ：-216円 ローン支払 ：-267,462円 支出計 ：-307,075円 手残り ：166,925円 【合計】 収入 ：557,3…

2019/07/28 09:51

【アパート購入検討】先週末は千葉の物件見学

先週末見た物件は駅から徒歩10分くらいの築25年の木造アパート。空室は1部屋ですがリフォームをしっかりやっているので非常にきれいでした。外壁も目立った傷や汚れ、クラックはなく、階段も塗装してあってよく手入れしてある印象です。 駐車場も世帯数分以上についているので、これで利回りが高ければ申し分ないのですが、利回りは駐車場入れても10%程度。 指値入れて11%くらいで買えれば良いんですが、あまり文句の言いようがないくらいメンテナンスをしっかりしているので、物件の状態からの理由付けが難しい。。 あとは周辺の家賃相場などもっと良く調べて、適正家賃かどうかを見てみようと思います。空いている1部屋は2か月…

2019/07/24 09:13

埼玉の物件買えず

先週末に見学して買い付けを入れた埼玉県の物件は買えませんでした。 買い付けが複数入っていて、その中に現金の方がいたとのこと。 3,400万円を現金で買っちゃうんですね。。。 買いたいと思う物件になかなか巡り合えないし、あったとしても実際見ると微妙だったりするし、実際見てよかったとしても現金客に持ってかれてしまう⤵ 物件買うのってほんと難しいです。。。

2019/07/21 20:04

【不動産セミナー参加】有料セミナーのメリット

先日不動産投資の有料セミナーに参加してきました。 一棟アパートを買うまでは不動産業者主催の無料セミナーに良く参加していたのですが、一棟アパートを購入してからは有料セミナーに参加するようになりました。 これまでいくつものセミナーに参加してきましたが、やっぱり多くの本やブログなどで言われるように、有料セミナーの方が無料セミナーより満足度が高い印象です。その理由の1つは、今抱えている困りごとに対してピンポイントで具体的なアドバイスがもらえること、もう1つは、懇親会が設定されていることが多く、大家同士の横のつながりが作りやすい事だと感じました。 1つ目については、私がこれまで参加した有料セミナーは、例…

2019/07/21 19:58

【木造アパート購入検討】埼玉県の木造アパートを見学してきました

今週の土曜日に埼玉の木造アパートを見学してきました。 私は埼玉県出身で、学生時代はこの地域のバスケチームに入っていたこともあるので土地勘がありよく知っている地域です。 埼玉に住んでいたころは車でしか行ったことがない市で、今回初めて電車を使いましたが思った以上に駅前は閑散としていました。。。 埼玉県民の通勤・通学事情 私が見に行く物件の駅の出口にはコンビニも見当たらず、古くからあると思われる飲食店や不動産会社、あと駐輪場と駐車場がたくさんありました。 駅前の駐輪場や駐車場は激安なので、私も昔はそうでしたが、埼玉県民は駅まで自転車を使う人や場所によっては車で行く人がかなり多いです。 私が住んでたの…

2019/07/15 18:40

＜戸建て投資＞ 千葉県の物件見学

昨日は戸建ての物件を見学してきました。 千葉県の利回り17%の物件です。 場所は駅から徒歩20分と少し遠いですが、駐車場もあるし大通りも近く生活には不自由なさそう。 築年数は32年で土地値以下の価格で買えそうだし、見学して良さそうであれば買い付けを入れようと思っていました。 でも結果的に購入見送りさせてもらいました。 1番大きな理由はリフォーム費用が大きくかかりそうだったこと。 2階の部屋の傾き修正、外壁塗装、窓の木枠の腐食、壁紙、風呂、リビング etc. 素人の私ではDYIは検討外なのでリフォーム業者にほぼお願いすることになります。 そうした場合、かなりの金額がリフォームにかかりそうでうまみ…

2019/07/07 23:23

5月収支

6月の上旬に初の2号物件の家賃収入とローン支払いがあったので1号物件と合わせて収支状況を発表します。 1号物件 【収入】 家賃収入 ：83,300円 【支出】 管理費修繕積立金 ：-25,420円 管理費（管理業者）：-2,473円 振込手数料 ：-648円 ローン支払 ：-37,610円 支出計 ：-66,151円 手残り ：17,149円 2号物件 【収入】 家賃収入 ：474,000円 【支出】 管理費（管理業者）：-25,596円 電気代 ：-721円 振込手数料 ：-216円 ローン支払 ：-267,462円 支出計 ：-293,995円 手残り ：180,005円 【合計】 収入 …

2019/06/29 20:14

ランニングコスト削減セミナーに参加

昨日は初めて有料のセミナーに参加しました。 参加費は1人約7,000円で2時間半のセッション。 内容は3部構成になっており、災害保険の活用方法、管理費削減、電気代削減というテーマでどれもコスト削減に関する内容でした。 受講料は7,000円ですが、間違いなく7,000円以上のリターンがある内容だと感じました。 火災保険活用方法 具体的な内容は書くことできませんが、火災保険がおりやすい保険会社の紹介や火災保険の申請が通りやすくなる方法などを教えてもらえました。 このサービスを使うと、自分では見逃してしまいそうな細かな物件の破損なども見つけてもらうことができるし、保険がおりやすくなる写真や報告書を作…

2019/06/23 15:57

3号物件を探しに千葉県へ

2号物件を購入した不動産業者から新たに物件を紹介してもらいました。 今回も千葉県の物件で築34年とかなり古いです。 鉄筋コンクリート造で利回りは14%を超えていて立地も悪くない。 都内に20分程度で出れる場所なので十分通勤圏内です。 屋根と外壁の修繕もつい先日終わったばかりという事もあり外観はきれい。 3部屋空室のうち2部屋は申し込みが入っているようなので空室は1部屋になる予定。 空室は全て修繕済みでいつでも入居可能な状態でした。 土地値は物件価格の約7割。 築34年というところを除けば申し分ない条件だと思います。 今週末ゆっくり考えて買い付けを出すか検討します。

2019/06/15 18:17

客付け担当者と話すメリット

先日千葉の物件を管理してもらっている管理会社さんのところに 挨拶に行ってきました。 この管理会社さんに管理をお願いしている物件は満室なので今すぐ 何かしてもらう事は無いのですが、 空室が出た場合にすぐに対応してもらえるように顔合わせしておき ました。 管理会社で実際に客付けを担当してくれているのは50代のベテラ ンの方でした。営業マンに話を聞くと、 客付け担当の方は普段は裏方で社内で注目される ような業務をしているわけではないので、 お客様が訪ねて挨拶してくれると喜ぶとの事。そうやって関係性を構築する事で客付けにも大きく影響してくる様 です。 今回は手土産を持って訪問し、 客付け担当の方と雑談…

2019/06/12 13:19

お金を貯めるために始めた3つの事

私は昔からけっこうな浪費家です。 給料は飲み代、洋服代、趣味、などに消え30歳くらいの時、平均的なサラリーマン年収以上にもらっていたと思うのですが、貯金はほぼありませんでした。 このままではまずいと思って30歳を超えたあたりからお金の勉強を始め、3つの事を始めました。 投資 20代後半にリーマンショックで株式市場の洗礼を受けて撤退した株式投資に再チャレンジ。 それに加えて安定的に資産を積み立てるために積立型の投資信託を開始。 年間と月間のプラン作り 年間の貯金、投資プランを作成。 月間のプランは毎月の終わりに翌月の投資額、貯蓄額、支出計画を決めてエクセルに記録。 毎日の家計簿 日々使った金額を…

2019/06/05 18:04

税理士との面談

法人を設立したので会計業務を税理士の先生に正式にお願いする事にしま した。 仕事帰りに駅前のカフェで待ち合わせして約1時間くらい購入した 物件の話しや今後の投資プランについて話しました。 僕の事業規模はまだ小さいので、 税理士の先生も気を遣ってくれて今年度は月12, 500円で対応してもらえることに。 会って話したところ不動産に特段詳しいわけではなさそうでしたが 、 不動産関連の税務もやった事があると言ってたし何よりもメールの レスがいつも早くて説明も丁寧なのでビジネスパートナーとして信 頼できると感じました。 しばらくの間は今回お話しさせてもらった先生にお願いしようと思 います。

2019/05/30 16:41

段取りの大切さ

先日法人口座の審査完了の連絡があったので、 さっそく金融機関に行って通帳を使ってもらいました。 キャッシュカードは個人と同じようにアプリで管理するからいらな いと伝えたら、 法人の場合は個人と同等のサービスを受けるには月額でコストが発 生するとの事… 規模も小さいし数千円でも毎月払うのはつらいので、 アナログ式にキャッシュカードと通帳で資産管理することにしまし た。 これで法人運営を始めるための一通りの準備が整いました。 ほとんど行き当たりばったりで進めてたので、 要領悪く無駄な時間がだいぶかかってしまいました。 特に謄本や印鑑証明を取りに法務局に3回も行ったのは無駄でした 。本来は1回で済む…

2019/05/27 16:20

融資戦略練り直し

2号物件を買うときに融資をお願いした金融機関に次の物件の話しを持ちかけたところ、今年はもう融資は厳しいと言われてしまいました… 前回話した時は、次も待ってます！なんて言われたのに数ヶ月でまったく違うテンションに。 今年融資できない理由は私の転職歴。1年前に転職しているので、次の融資までには最低2年間勤務した実績がほしいとの事。 そんなの最初からわかってた事なのに今更言うなんて…せっかく3号物件も買えると期待していた分、残念すぎる、、 落ち込んでいても仕方ないので金融機関と物件エリアを考え直してなんとか年内にもう一棟買えるように頑張ります。

2019/05/23 16:26

2号物件の書類整理と3号物件の検索

今日は時間があったので2号物件の書類整理と3号物件を購入すべくWeb検索を始めました。 2号物件の書類は不動産業者関連の書類、保険関連書類、金融機関関連書類、その他の書類を1冊のファイルにまとめました。 あとはレントロールの作成と大事な書類のPDF化もやっておきました。 不動産関連の資料は紙が多いので、なるべく紙を減らせるようにPDFにしてPCに保存するようにしています。 もっと業界的に電子化が進むと書類整理が楽で良いのですが。。。 3号物件は今まで物件探しをしていたのと同じ方法でまずは、不動産のポータルサイトを条件を絞って検索。 今日は1件だけ問い合わせを入れたところ、さっそく資料をいただけ…

2019/05/19 22:15

初めての合同会社設立

1棟アパートを購入するにあたり、 1棟目からいきなり法人で買うことにしました。 理由としては、1. 法人として早く実績を作り融資を引きやすい状態をつくりたかった2. 個人で買ってサラリーマン給与と不動産所得を足すと所得税が高く なる3. 短期売買が必要になった時に税金が安いのでリスク軽減しやすい4. 経費計上の幅が広がる等のメリットがあるからです。 一方、デメリットとして気になるのはコスト面くらいでしょうか。特に不動産投資を始めて初期段階では設立コストや税理士費用の比 重が高くなるので、 インターネットで極力安い設立代行と税理士の先生を探しました。 まだ経験がないのでこれが成功か失敗かやってみ…

2019/05/17 15:52

2号物件購入経緯⑤ <ついに1棟アパートの大家に>

現金客にお気に入りの物件を取られてから約1か月。 毎日いろいろなサイトで物件探しをしましたが、 なかなか合格点の物件が見つかりません。 そんな時、 現金客に物件を流した不動産業者から久々に電話がありました。 不動産業者「物件探しの状況はどんな感じですか？」 私「何も変わってません。（怒）」 不動産業者「実は、例の物件ですが、 現金のお客様に実は十分な自己資金がないことがわかったので話が 流れたんです。もう一度話進めてみませんか？」 私「。。。」 よくもまあそう軽々しく言えるなと思いましたが、 私も自分の利益のため、 そんなところで感情的になり意地を張る必要もないので話を進めて もらうことにしま…

2019/05/13 06:14

2号物件購入経緯④ <現金は強い>

あとは金融機関の融資のみ！と思って、 融資対策を始めていた矢先、 不動産業者から電話がかかってきました。 不動産業者「実は、、、ちょっと状況が変わりまして、、、」 私「何でしょうか？ もしかして融資の関係で何か問題ありましたか？」 不動産業者「いえ、実は例の物件ですが、 現金で買いたいお客様がいて、 社長の判断で現金のお客様が優先されることになりました。」 私「。。。」 正直、言葉が出ませんでした。やっとの思いで1棟アパートが保有できる！ と思ってテンションめちゃくちゃ上がっていたのに… 現金客の方がより確実なのはわかりますが、それにしてもひどい。あそこまで期待させて、 融資もおそらく通るから…

2019/05/11 21:10

2号物件購入経緯③ <物件見学～買い付け>

不動産業者に紹介してもらったのは千葉県の築23年のファミリー タイプの1棟木造アパートで駐車場は世帯数x2あります。 表面利回りは12.5%で土地値は物件価格の80%近く。 紙上のスペックは私の中では合格点。 あとは周辺環境と物件自体の状態をチェックする必要があるので、 物件を紹介してもらった次の週に見学に行きました。 周辺環境は、物件の徒歩圏内にドラッグストアがあり、 幹線道路も近く車があれば生活には不自由しなそう。小学校、 中学校も近くにありファミリータイプの物件には良い環境。 物件の外観は特に問題なさそう。建物周辺や駐車場もきれいに保たれており問題なさそうです。（あくまでも初心者である私…

2019/05/10 12:02

法人設立後に税務署に提出する書類

今日は都税事務所と税務署に法人設立の届出書や青色申告の承認申 請書などの法人設立後に提出が必要な書類を出しに行ってきました 。 私の場合は全部で4種類（法人設立届出書は2部）の書類を提出用、控え用各1部ずつ作成。普段こんなに文字を書く事がないので間違えまくって訂正印だらけに… 書類によっては法人設立後1ヶ月以内に出さなければいけないもの もあり、 少し期限をオーバーしていたけど無事受理してもらえました。 税理士の先生に聞くまでは出さなければいけない事を認識してなか った書類もあったので助かりました。 後は法人口座作って、 法人のクレジットカードも一応作ればひと段落。（だと思います） 金融機関の…

2019/05/09 10:05

2号物件購入経緯② - 未公開物件情報入手！-

2019年1月に楽待から問い合わせた不動産業者と打ち合わせする事になりました。 不動産業者に物件が買える人と思ってもらうために、面談で特にしっかり説明をしたのが以下の3点。 1. 金融資産 2. 年収推移と仕事内容 3. 持ち家について 1. 金融資産 貯金、株式、投資信託はもちろん、保険の解約返戻金、確定拠出年金などの金融資産も片っ端から書いて金融資産があるというアピールをしました。 今まで株式と投資信託で少額ですがコツコツ資産形成してきたので、資産形成に対する考え方についてもしっかり話せるようにしてアピールできるようにしました。 2. 年収推移と仕事内容 これらは私のネガティブな面をカバー…

2019/05/08 09:18

2号物件購入経緯① <物件の探し方>

1号物件を購入してから約10か月経った2018年11月、2号物件を購入することを決めて楽街や健美屋で物件を探し始めました。 当初私が設定していた検索条件は、利回り15%以上、場所は関東近郊、築30年以内、金額5,000万円以内、という条件。 何冊もの不動産投資に関する本を読み漁って、まずはCF重視で物件を探そうと思ってこの条件で探し続けていました。 フィルターに引っかかった物件の中で良いと思った物件に問い合わせて資料をもらい、CF計算、積算チェック、良ければ見学に行く、というアクションを繰り返していました。 だけど、これを繰り返していても全然買える気配がしませんでした。 なぜなら、私の検索条件…

2019/05/06 19:23

1号物件購入経緯

1号物件は2018年1月に購入しました。 埼玉県川越市の区分マンションで購入価格は860万円、 利回りは11.5%の物件。 最初は土地勘がある場所にしようと思って出身地である埼玉県で探 していてyahoo不動産をみていたら、 川越駅徒歩圏内のファミリータイプを見つけたので即電話して勢い で決めちゃいました。 2万円/ 月と少ないですがキャッシュフローが残る物件だったから良かった ですが、周辺地域や家賃相場のリサーチをしないまま即決。 ローンも不動産業者にお任せして言われるがままに契約。 今考えると恐ろしい買い方です… でも、この物件買ったことで売買契約や不動産賃貸業の流れ、自分が買ったような区…

2019/05/03 18:55

不動産投資の勉強と手法

私が不動産投資の勉強を始めたのは2015年。 久々に金持ち父さん貧乏父さんを読み直して不動産投資に興味を持 ち始めました。 とりあえずスクールに通って基礎から学ぼうと思いファイナンシャ ルアカデミーのウェブコースを受講し始めました。 2015年7月に申し込んで全十数回の講義を終えたのは、受講を開始してから約2年後wそれでも何とか受講を終えたのでさっそく不動産を買ってみようと思い、教わった通りひたすらyahoo不動産などののサイトでお手頃な区分マンションを探しま くりました。 当時は不動産投資に関する本は1冊も読まずにファイナンシャルア カデミーの言う事だけを信じて、不動産投資を始めましたが、 …

2019/04/30 13:30

2019年の目標

今年の始めに立てた目標はこの二つです。 1. 法人設立 2. キャッシュフロー30万/月 1. 法人設立 法人設立を決めた一番大きな理由は、早めに不動産事業としての実績を出して、銀行からの評価を得るため。 個人で買い続けるといつか頭打ちになるとよく聞くので、そうであれば早めに法人化して長い目で見て規模拡大できる方が良いと判断しました。 あとは、短期譲渡しても税金が個人よりも低く抑えられらので、投資計画の選択肢が増えると思った事と経費参入の幅が広がることも魅力的です。 デメリットとしては、やっぱりコストですね。 でも長期的に見ればメリットの方が大きいと考えて設立に踏み切りました。 2. キャッシ…

2019/04/29 16:43

ブログスタート！

はじめまして。 2018年1月に区分マンション1戸を購入し、2019年4月に2号物件となる1棟アパートを購入したサラリーマン大家です。 不動産投資の活動記録を残し成功と失敗を振り返れるようにしたかったのとブログを通じて色々な方とコミュニケーションをとり人脈や知識の幅を広げたいと思ったのがブログを始めた目的です。 義務的にならないように自分の書きたいことを気楽に書いて、継続できるように頑張ろうと思います。 よろしくお願いします！

2019/04/28 14:00