損切りからスタートのアパマン経営

水回り(ユニットバス）強化中！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです スワローズは現在色んなところで絶賛リフォーム中です リフォームでいつも重点を置いて考えるのが水回りです。 特に北海道の道東アパート�@の風呂が在来工法なのでかなり古めかしくて 今の時代に合っていません。 古びたFRPの床を塗装しようかとも思ったのですが塗装代金が高かったので 塗装していません かと言ってこのまま放置するのもどうかと思っています。 そんな中、埼玉RC物件で退去が出た時に余りにも酷い状態だったので テストケースとしてユニットバスを交換する..

2024/10/31 07:04

内見からの買付発車！！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 昨日、購入申込みを入れていた物件の内見に行って来ました！ 既にスワローズの希望金額自体は売主さんからOK貰っていますが 念の為に内見をしましたが、余程の事が無い限り購入するつもりでした。 その物件は小ぶりのアパートですが部屋の広さはやや広めです。 仲介さんの説明では大手ハウスメーカーの建物なので確かにしっかりとした 感じはしますが、劣化具合はそれなりです。 仲介さんとは午前中に現地待ち合わせで案内して貰いました。 1部屋だけ入居中で、あと1部屋は所有者さんの荷物..

2024/10/30 07:28

銀行マン人手不足を実感

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先日、地元信用金庫のやり手担当者から電話が掛かって来ました！ 何かと思って聞いてみたら異動になるので後任の紹介でした。 やり手担当者は仕事出来る人だったのでこの人から融資を受けて物件を 買いたかったのですが間に合いませんでした🥹 ま、これはタイミングと言うかスワローズの計画とマッチしていなかったので 仕方ないです。 後任の方に後を託したいと思います。 まあ、この担当者は単なる異動なので良くある話です。 そして本題です。 スワローズは東京に支店..

2024/10/29 02:10

資金調達頑張ります！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先週、北海道に出張してきて道央物件と道東アパート�@や 道東戸建�@のフォローや害虫駆除の立会い等をして来ました。 道央物件の方は外壁塗装や大工、内装も作業に取り掛かっているので着々と 再生作業が進んでいる形になっています。 道央物件は1つの敷地に4戸のアパートと戸建、合計5戸が建っており今は アパートの再生作業に取り組んでいます。 この再生作業ですが結構資金を投入しております。 物件価格は360万円でしたがアパートの再生だけで360万円は楽に超えております。 ..

2024/10/28 05:48

また空室が増えるかも

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 最近は新規の物件購入は控えております。 理由は現在抱えている空室(20部屋)の客付けを優先させる為です。 空室はリフォーム済みの部屋もあればまだリフォームしていない お部屋もありますからね。 リフォームしていないお部屋を賃貸に出そうとしたらそれなりに リフォーム費用も掛かるので労力と資金も必要になりますから。 そんな中、近々物件の買付けに行く事になりました笑笑 まだ内見はしていないのですがまたもや全空に近い物件です 再生させるのにはそれなりに資金が掛..

2024/10/25 08:10

猟銃は要らないけど強力な空気銃は欲しいかも！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 最近は色々と物騒な世の中になったりするので、マジで防衛の為の 武器は必要なんじゃないかと思う今日この頃。 特殊詐欺でお年寄りを狙って傷害事件、最悪な場合はお婆さんが殺害された 事件も狛江市でありましたね！ スワローズの実家にも最寄りの警察官が来て特殊詐欺が多いので気を 付けて下さいと見回りに来ました！！(物騒すぎます） またワタクシ、ご存知の通り北海道遠征が日常になっていますので大型の 野生動物と出くわす可能性もあります！ 特にヒグマは怖い ..

2024/10/24 00:43

【謎】女性に大人気のアパート

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 最近、ステージングの学びを増やしておりまして、セミナーに参加したり 本を読んだりして研鑽を積んでおりました！ それで次は自分の空室に学んだステージングをしようと思いグッズを IKEAに行って購入したり準備を進めていたんですよ。 ステージングをしようと思っていたのは石川県小松市のアパート。 しかし！！ 昨日、管理会社さんから電話が掛かって来て申込みが入ったとの事 しかも窓ガラスが何者かに割られたお部屋です (早く直します） 折角のステージングの学..

2024/10/23 00:15

訴訟手続き始まる！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 埼玉RC物件の新築当時からの入居者の訴訟手続きがどうやら始まった様だ。 (食品工場ではありません笑） 随分と前から家賃が遅れ遅れになっていてもうダメだろうなと思って いたけどやっぱり立て直しは出来ないっぽいです 新築当時はまだ30歳代で若くてバリバリ働いていたけど、それから 35年が経過。 今は定年退職して給料も大幅に減った様です。 しかも病気になって働けなくなってしまったので、そりゃ家賃も 払えませんよね 途中から生活保護を申請して..

2024/10/22 02:37

信用してない訳じゃないけれど

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 北海道道東戸建�@は黒アリ被害が収まらないのでついに業者に お願いする事にしました。 ただ、どこの業者に依頼して良いか分からずネットで調べると どこも高そうな所ばかりヒットします。 なので北海道道東の大家仲間に聞いてみたけど、今までそう言う 経験はないのでお力になれませんとの返事でした。 しかし「ジモティで募集しても良いかもです」と忠告があったので確かに ジモティ募集も良さそうかなと思い早速募集をして見ました。 すると！ 物の数時間で2件の問..

2024/10/21 06:37

北海道でリフォーム現場巡回！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 一昨日から北海道道央エリアに来ています。 「北海道とか石川県とか遠い所に物件持ってて大変じゃないですか？」 って良く聞かれますけど半分以上は趣味みたいな感じなので全然大変じゃないです笑 むしろ楽しい位だし、辛かったら今頃放り出していますよ！ さて、そんな北海道道央物件ですがリフォームの確認とフォローの為に 現地入りしました。 現地に行かないと終わっているのか、そうでもないのか、ちゃんと施工 できたか？等現状把握出来ませんからね。 アパートに到着したら足場が..

2024/10/18 03:22

サクッと入居確定！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先日、退去の有った石川県七尾市のゼロ戦君。 退去はお医者さんだったので元々短期間での入居の予定だったんでしょうね。 今は短期間での退去ペナルティーは設定しておりません。 その反省を活かして次の入居者は長期で入居してくれそうな人に貸す事を 前提として考えました。 入居申込みは募集を掛ければ直ぐに集まります。 なのでジモティで募集をしたら程なくして申込みが入りました。 色々と話を聞いてみると生まれた時から七尾市で暮らしていて今の職場も 20年近く働いているとの..

2024/10/17 06:11

一息ついただけ！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 昨日からの続きです。 食品工場は取り敢えず、滞納家賃を2ヶ月分昨日の午前中に支払って来ました。 流石に支払わなかったら弁護士に依頼して立ち退き訴訟しますからね！との 脅しが効いた様です。 残りは1ヶ月分です。 とは言え、そろそろ月末になるので来月の家賃を含めると後2ヶ月分を 更に払わなければ正常化されないのであまり期待出来ないかも知れません(ちょっと弱気）。 なのでもう少し締め上げる事にします！ それはどう言う事かと言うとスワローズの法人は11月上旬に..

2024/10/16 06:13

本心では立ち退き交渉はやりたくない

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 昨日の続きです。 スワローズとしてはかなり厳しい対応をしたつもりです。 連休明けに家賃2ヶ月分の入金が無ければ立ち退きして貰う様に 弁護士に働き掛けると食品工場の社長と専務に伝えましたから。 でも本心では払う物を払って入居を続けて欲しいのです。 何だかんだと言っても店舗から退去されると客付けはかなり厳しいと 言うか時間が掛かりますから。 ベストなのは家賃滞納を解消して通常の月末迄に翌月家賃を払って貰う 事が理想です。 でも社長と専務と会話した..

2024/10/15 01:58

スワローズの反撃開始や！！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 食品工場の専務は過去の全ての共益費の返還をスワローズに迫って来ましたが、 よくよく家賃の入金状況を調べてみると既に滞納家賃は3ヶ月に達していました！！ この状態であればカードはスワローズが持っている形ですので有利に 事を運ぶ事が出来ます。 彼らは多分、滞納家賃を2ヶ月だと思っている節があるので入居時点からの 全ての入金履歴を表に纏めて資料を作りました。 それ以外にも預金通帳などの書類も揃えて彼らの反撃を許さない 体制で打合せに臨みました。 打合せに指定..

2024/10/14 01:20

食品工場が痺れを切らして来たぞ！！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 面白かったらツバメのバナーをクリックしてね！ 食品工場の経営者はあろう事か逆恨みして(スワローズはそう感じた）、共益費を過去の 分全て返せとか家賃滞納しているくせに高額リフォーム(シャッター2枚修繕）しろと 言って来たのです！！ 因みに過去、彼らからの要請でシャッター修繕しようとしたのですが、もう寿命なので 新品に交換するしか手段は無くて1枚当たり50万円オーバー掛かりました 2枚になると100万円オーバーになります 彼らには交換費用は伝えていたので2枚直せと..

2024/10/11 06:13

入居者が反撃して来た！！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 埼玉重鉄物件の1階店舗の食品工場。 こちらに手を焼いていて気が付いたら2年以上前から家賃滞納を継続 していて常に1〜2ヶ月分が残っている状態になっています。 ギリ3ヶ月にはならない様にしているらしく、そこを超えると立ち退きに 合うと言うのは本人達も分かっている見たいなんです。 3ヶ月は超えないとは言え滞納常習犯になっているので流石に遅延損害金を 先月から半年遡って請求し始めました。 す る と 遅延損害金を請求されたのが余程ムカついたのか反撃に出て来た..

2024/10/10 01:37

手付金詐欺にご注意を！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 今、熊本県の不動産会社の東京支店を舞台にして手付金詐欺が 大きな問題になっている様です。 スワローズの直接の知り合いには被害者はいませんが参加している コミュニティーには被害に遭われた方が複数人いらっしゃったので心が痛みます。 三為契約での被害が多い(三為のみかも）様ですがこう言うのは中々 見抜けない物でしょうか？ 被害に遭わない為には売主をググるだけでもかなり違うとの事。 また三者が介在するので下記のAB間の契約書も見せて貰う様に するべきだそうです..

2024/10/09 06:26

お客さんからのクレーム

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです Xを見ていると旅館業や民泊を運営している人の苦悩が多く見られます。 特にAirbnb(以下エアビー）はレビュー命ですから評価が下がる様な 対応にならない様に奮闘しているのは並々ならぬ努力みたいです。 スワローズも以前、札幌でエアビーを丸投げですが運営していた経験が あるのでとても良く分かります。 今はエアビー運営していないので宿泊客からのクレームはありませんが、 時々コインランドリーのお客さんからクレームが来る時があります。 とは言えコインランドリーも開店して8..

2024/10/08 05:55

認知症のお爺さん見つかる！

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 先月のブログで認知症のお爺さんが所有している物件を物上げ している事を記事にしました。 http://saitamaswallows.seesaa.net/archives/20240917-1.html そのお爺さんの自宅に仲介さんに訪問して貰い交渉して貰おうと 思ったら行方不明との事。 隣家の人の情報では所有アパートに住んでいるか、どこかの施設に 入っているか、詳細は不明でした。 確か子供いなかった様な。 そんな状況の中、仲介さんに追跡作業を頼んでみた物の..

2024/10/07 02:18

訴訟ってやった事ありますか？

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 最近SNSを見ていたら家賃滞納による立退訴訟を考えている様な記事を 見かけました。 訴訟しても掛かる労力とか考えたらやらない方がいいと思うけど、 話し合いで決着付かないなら仕方ないかなと思って読んでいました。 スワローズは過去に一度だけ少額訴訟をした事がありますが、兎に角 手間暇掛かって2度とやりたく無いと思っています。 私の場合は現状回復費の支払いを求めて確か50万円の請求をしたのですが 入居者(法人契約で派遣社員が住んでいた）は敷金(4万円)以外は払..

2024/10/04 01:49

一進一退ですが頑張ります！

◆9月の入居実績 4棟目七尾1 12／12(満室・退去予告1) 5棟目七尾2 6／6(満室) 6棟目小松 7／8 7棟目七尾3 8／8(満室) 8棟目埼玉RC 12／13(退去予告1) 9棟目埼玉店舗 2／2(満室) 10棟目埼玉重鉄 5／5 (満室) 11棟目北海道道東AP�@ 4／6 戸建 0／4 12棟目北海道道東AP�A 4／8 13棟目北海道道東AP 0／5(5室募集停止) 14棟目北海道道央AP 1／4(3室募集停止) 合計 61／81 入居率75.3％ (募集中止している部屋を除い..

2024/10/03 06:03

おばあさんの入居期間たったの3ヶ月。。

こちらをクリックしてフォロー頂けると嬉しいです 埼玉RC物件で8月から入居したばかりのおばあさんから急遽退去したいとの 連絡が管理会社さん経由で来ました 埼玉RC物件は大規模修繕のお陰で新規募集の際は新築当時の家賃で募集しても 割と直ぐに成約するのでメチャ気分が良いです♪ この方の契約は高属性の息子さんが契約をして、実際に入居するのはおばあさんでした。 おばあさんの1人暮らしでしたがあまり心配はしていなかったです。 そんなおばあさんからの短期退去の連絡が来たのです。 理由は足を悪くしてしまったから階段が登..

2024/10/02 01:37