しあわせデザイン研究所

オリンピックの駆け引き

オリンピックでは、日本選手の活躍が嬉しいニュースですが、一方で、金メダルが期待されている選手が、思わぬところで、負けてしまう、と言う競技もいくつかありました。負けてからの報道では、「実は、怪我で十分な練習が出来なかった」とか「怪我の回復を優先して、オリンピック前の国際競技をパスしていた」ので、非常に苦しい状態での出場だった、と言う裏事情を解説する内容もありました。オリンピックが始まる前は、有望選手...

2024/07/31 09:09

近所の高齢者福祉施設の大規模修繕で気になること

近所の高齢者福祉施設の大規模修繕で気になること時々通る道に高にある高齢者福祉施設で、足場を組んで、外壁と防水（多分）工事が始まっています。足場の組立や養生を見ると、気になることがいくつか。・足場を組んでいるときに、ガードマンがいない。・シートの縛り付けがダラーンとしている・足場の階段の出入り口は、扉もない、ガードフェンスもない。で、先日、塗料缶が、足場の横に置いてあったので、商品をみたら、水性では...

2024/07/30 08:41

火災保険選定コンサルティングの妙(3)

保険料を節約するために、中途解約をして、新規加入する場合、5年一括契約はNGで、1年契約しかできないという保険会社も出てきました。益々、コンサルティングが難しくなってきました。【ブログ6253日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/07/29 17:45

火災保険選定コンサルティングの妙(2)

10月以降の保険料の試算ができるようになったので、顧問先マンションの保険の試算を順次行っていますが、前回の保険料の値上げも、かなり大きかったので、今回、9月中の解約、新規でメリットが出るケースは、限られるようです。保険料算出のテーブルが公開されている訳ではないので、とにかく、保険代理店にお願いして、見積もりを出してもらい、探求しています。【ブログ6252日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録していま...

2024/07/28 17:37

火災保険選定コンサルティングの妙

当社は100％組合側に立ち、組合にとってコストパフォーマンスンが最も優れている火災保険の選定コンサルティングを行います。当社自身が保険の販売はしませんし、保険代理店から紹介料も、もらいません。保険を売る側になると、代理店手数料が多い方が良いとなるでしょうが、そのような邪念なく、純粋に管理組合にベストな保険を選ぶコンサルティングを行えるわけです。では、何がベストか？保険金額をいくらに設定するか？どんな...

2024/07/27 08:56

ハインリッヒの法則

「ハインリッヒの法則」とは、労働災害の分野でよく知られているのですが、1件の重大事故の背景には、29件の軽い事故があって、さらにその背後には、300件のヒヤリハット（事故の1歩手前の出来事）があるという法則です。最近、契約寸前で当方からお断りをする案件、契約途中でお断りをする案件が、ありました。どちらも、「管理組合と言う、意思決定が難しい顧客を相手にしている以上、色々あるのは仕方ないな」とグッと我慢をし...

2024/07/26 08:04

秋の大規模修繕工事見学会の日程固まる

この秋の大規模修繕工事見学会は、9月28日（土）の午前中を予定しています。場所は、大府市。リソラ大府レジデンス。戸数は、130戸です。大規模修繕工事に先立ち、不具合解消工事を少額で実施し、工事時期の延命をはかりました。工事の入札では、10社以上の工事会社による競争で、かなり、工事費を抑えられています。工事そのものの勉強に加えて、そういった経緯や成功の秘訣も、お伝えします。【ブログ6244日連続更新中】←【人気...

2024/07/25 21:30

今年度、7カ月が過ぎた

2024年が始まり、7カ月。今年、新たにコンサルティング契約、顧問契約を締結したのは、10マンションで42件です。当社への相談は、大規模修繕工事が最も多いのですが、それをきっかけにそのマンションの問題をお聞きし、解決の処方せんを考えると、管理見直し、保険見直し、電気代削減、顧問契約など、複数の契約を締結することとなります。ちなみに、昨年度は、19マンションで73件の契約ですから、同じくらいのペースですが、17年...

2024/07/24 21:11

愛知県の管理計画認定マンションの15％が顧問先

本日現在、愛知県の管理計画認定マンションは、55件です。このうち、8件が、当社の顧問先で、管理計画認定取得をサポートしました、55分の8ですから、この割合は15％。この制度が始まった時、当社が顧問でいる以上、優良マンションの証である。管理計画認定が取れて当たり前！と言う姿勢で、顧問先に接してきました。認定を取得するかどうかは、各マンションの考えがありますが、取りたいとなったら、全部取れる！と言う状態は目指...

2024/07/23 20:32

週末に、管理組合向けセミナー開催

7月27日（土）に、管理組合向けセミナーを開催します。先日のマンション管理フェアでのチラシ配布とWeb掲載のみで告知していますが、既に、15名以上の参加申込を頂いています。個別相談の申し込みも、あり、コンサルタントの応援を頼みます。【ブログ6240日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/07/22 19:35

管理会社の業務範囲は？

管理会社の業務範囲は？管理会社の業務は、請負契約と準委任契約の混在と言われています。請負契約は、ある仕事の完成を約束する契約ですから、清掃とか点検とか、定められ仕様書に添って行った業務の納品にて、役務を果たします。準委任は、受託者が、善管注意義務をもって事務処理するという契約です。事務処理をすることを約束するものであり、理事会の議事録案を作りますよ、と約束したら、作らないのは契約違反でも、「出来が...

2024/07/21 22:26

一度に二つのマンションの管理計画認定

7月16日に、顧問先である「ライオンズセレブ富士見台」「ポルト大曽根」の二つのマンションの管理計画認定がなされました。これで、MAKSが手掛けた認定（マンション管理士による事前審査方式の認定）が10マンションに達しました。認定を受けたことで、利息アップしたすまいる債を購入予定のマンションもあります。引き続き、顧問先の取得支援を行ってまいります、【ブログ6239日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録し...

2024/07/20 18:24

週末は沖縄マンション支援プロジェクト

今週末は、沖縄マンション支援プロジェクトです。メインは、大規模修繕工事の竣工検査。沖縄では、このマンションで2棟目の竣工ですが、入札が始まっているマンションの1棟。来年は、2棟の入札があります。入札で、適切な競争によるコスト低減の効果を狙い、常に、工事業者の開拓を行ってきており、今回、初めての入札参加会社が4社あるため、その4社の会社訪問もしてきます。ネットで検察すれば、何でも情報が手に入る時代ですが...

2024/07/19 17:57

新年度の事業計画や予算は、誰が決める？

【管理組合からの質問】新年度の事業計画・収支計画等は、慣例で、現在理事会が策定し、次期理事会が執行する事になっていますが、これは、何かの法律に定義されていますか？これは、次期理事会が決めるのが筋ではないのでしょうか？【回答】区分所有法で、毎年1回、組合の集会を開催することが決められており、組合の規約では、それを（定期）総会と呼び、当年度の決算と次年度の予算を決定します。よって、正確に言うと、次年度...

2024/07/18 17:26

不動産仲介サイトに管理計画認定マークが登場

不動産仲介サイト「at home」に管理計画認定制度のマークが付きました。これが実例です。他のサイトでも、順次広まっていく予定です。【ブログ6236日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/07/17 23:36

新築マンション、月額管理費2万円超え？

読者さんからの紹介記事です。首都圏では、新築マンションの平均管理費が月額2万円を超えたというニュース。理由は、共用施設の充実。サウナが付いているマンションもあるという。加えて、第三者管理の導入。共用施設の充実は、大型マンションゆえのスケールメリットで、割安にできるのがセオリーですが、面倒なことを人まかせにして、その実現のためにお金を払うというリッチな人ならば、共用施設を充実させることが売れ行きにつ...

2024/07/16 15:25

これから大変！マンション管理＆空き家

今週の週刊エコノミストのテーマは「これから大変！マンション管理＆空き家」地方においては、管理会社から見て「非採算マンション」都会においては、タワーマンションが危なくなるのでは？と予感させる記事です。また、第三者管理（外部者管理）の問題点も指摘しています。マンション管理に関わる人、マンションに住む人は、是非一読を！「これから大変！マンション管理＆空き家」【ブログ6235日連続更新中】 ←【人気ブログランキ...

2024/07/15 15:02

三河エリアの顧客拡大

本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...

2024/07/14 21:08

賃貸マンションの大規模修繕工事コンサルティング

賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...

2024/07/13 21:44

仕事のモチベーション

13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...

2024/07/12 07:30

20億円を運用しているマンション

読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...

2024/07/11 00:57

今年は、す・まいる債の申し込みが増える？（3）

管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...

2024/07/10 00:49

今年は、す・まいる債の申し込みが増える？（2）

す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...

2024/07/09 23:12

今年は、す・まいる債の申し込みが増える？

今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/07/08 16:56

顧問先の管理計画認定、間もなく10件

当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...

2024/07/07 18:16

長野・松本セミナー終了

本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...

2024/07/06 20:28

6月に管理計画認定ガイドラインが改定

管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...

2024/07/05 07:55

第三者管理→外部管理者管理、管理業者管理方式

昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...

2024/07/04 07:20

7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場でセミナー開催

7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...

2024/07/03 06:57

スマホが壊れると大変

スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...

2024/07/02 10:58

大阪で、コンサル デー

昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...

2024/07/01 08:25