住所
-
出身
-
ハンドル名
keiさん
ブログタイトル
不動産鑑定業界探険記
ブログURL
http://mansion.blog.so-net.ne.jp/
ブログ紹介文
40代でマンション業界を卒業して不動産鑑定士に。だからこそ見える鑑定業界の不可思議な世界を探険。
自由文
更新頻度(1年)

23回 / 4703日(平均0.0回/週)

ブログ村参加:2006/03/11

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keiさんのブログ記事

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  • 単価と総額の関連の適否

    今週新聞を読んでいて気になったのが、企業の値上げ値下げの成功例と失敗例。 値上げの失敗例の代表例が、280円から298円に値上げしてから鳥貴族、値上げの成功例が宅急便のヤマトホールディングスです。 鳥貴族の値上げ率は、たった6%で1品あたりの価格もかろうじて200円台を保っており、顧客への見た目も重視した値上げのように見えます。 一方、ヤマトの値上げ率は、平均で10%超と鳥貴族の値上げ率を大幅に上回っています。 それにもかかわらずヤマトの値上げが受け入れられて、鳥貴族の値上げが受け入れられなかったのなぜでしょうか。 様々な要因があるとは思いますが、大きな要因の一つが、単価と総額にあると思います。 個人が両社のサービスを利用するとき、鳥貴族では1品や2品で注文終了ということはないと思います。普通は7,8品は頼むと思います。 値上げ前の平均客単価は、2,110..

  • 香港からの来客

    今週は、正月ぼけの中、何とか通常業務の合間に時間を作って海外パートナー向けの 資料を作成しました。 ちょうど香港からSNSで知り合った鑑定会社代表の友人が来日するので、それに資料を間に合わせようと思ったのです。 何とか訪問日の前の夜までに資料を作成し終え、気持ちよく彼を迎えることが出来ました。 1時間の約束で会議を始め、まずはお互いの紹介をと相手の話を聞いていると、話がとまりません。 何と、こちらからの説明はほぼないまま会議が終了してしまいました。 せっかくなので、その後の会食時に作成した資料を持ち込んだところ、お茶が出てから料理が出るまで何と15分もかかり、無事作った資料を説明することができました。 これが高級和食店だから時間がかかったのか、商談の進み具合まで見て料理を出してくれたか不明ですが、すばらしいタイミングで説明ができ大変助かりました。 ..

  • 2019年業務開始

    新年明けましておめでとうございます。 本年も何卒宜しくお願い致します。 新年もカレンダー通り4日から出社しました。 いつもの通勤電車は、かなり空いていてお盆休み以来、座って通勤できました。 年末年始は残念ながら、どこにも旅行せずにおとなしく過ごしましたが、マレーシアからSNSで知り合った友人が来日したので、会って少しだけ海外気分を味わいました。 初めてのイスラム教徒の友人なので、食事の話等大変勉強になりました。 SNSは、友達になるのは簡単ですが、なかなか実際会わないと本当に頼りになる友達にはなりづらいので、私はできる限り会うチャンスがあれば会うようにしています。 今回も、ほんの一時間半だけ話をしただけですが、ぐっと距離が縮まり、マレーシアに心強いネットワークができました。 来週には、香港からもSNSで知り合った友達が来るので、一緒に食事をする予定で..

  • 2018年業務完了

    今週もカレンダー通りにしっかり仕事をし、2018年の業務を終えました。 今年は鑑定士登録2年目で地方出張での業務にもすっかり慣れて、無駄なく業務をこなすことができるようになりました。 また、3月には、英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会のMRICS資格も取得し、国際鑑定士の仲間入りを果たしました。 昨年末初めて行った海外出張も、4月、9月と2回行くことが出来て海外でのネットークも広がり、海外鑑定の知識も深めることができました。 MAI米国鑑定士の勉強の方も引き続き毎日欠かさず行い、候補者として必要な単位の取得も終えました。来年は必要取得単位が多いので計画的に単位取得していかないといけません。 来年は、さらなる海外ネットワークの拡大のため、カンボジア、香港、ベトナムにも訪問したいと思います。また、不動産証券化マスターの試験も会社から勧められていますので、是非..

  • 新規パートナー企業開拓

    今週は、年末締め切りの業務に忙殺されましたが、来年に向け新たな業務の準備を開始しました。 先日の中国に続き、近々ベトナムでも依頼がありそうなので、業務の合間にベトナムのパートナー鑑定会社の開拓を行いました。 今まで実際に知り合った鑑定士で、ベトナムの鑑定士は残念ながら一人もいません。 SNSの知り合いに一人だけ不動産会社勤務のベトナム人がいたので、紹介を依頼したところ、知り合いには鑑定士はいないとのことでした。 あまりやりたくはなかったのですが、やむを得ないので、SNSの友人の友人リストのベトナム人にメッセージを送りまくったところ、何とか数名とコンタクトが取れました。 どうしてこんなに大変かと調べてみると、ベトナムには鑑定士協会所属の不動産鑑定士は約250人程度、また、それ以外の鑑定士を含めても約1000人くらいしかいないことが分かりました。 ベトナムの人口は、..

  • 海外鑑定士とのネットワーキング

    今週は、業務の合間を縫って顧客への年末の挨拶に行って来ました。 今や大企業のほとんどは、海外に事業所がありますので、挨拶代わりにいつも海外案件の営業をしています。 海外鑑定というとかなりレアな仕事ですので、ほとんどの人が興味深く話を聞いてくれます。 中でも最近よく聞く話が中国からの事業撤退に伴う売買参考や減損測定のための評価ニーズです。 中国にも不動産鑑定制度はありますが、外資系企業を除いてまだまだ国際評価基準に適応した会社は少ないので、香港の会社が中国本土の評価をするケースが多くあります。 香港は、もともと20年ちょっと前までイギリスの統治下にあったため、学校の授業も英語で行われていた歴史があり、英語が皆堪能でオーストラリアやカナダに留学する人も多くいます。 また、鑑定評価の先進国であるイギリスのRICSに似たHKISという組織もあり、アジアでも最も鑑定評..

  • 一般住宅の評価

    今週は、実務修習依頼と言っていいほど久しぶりに一般戸建住宅の評価に行って来ました。 鑑定評価の依頼は、それなりに費用がかかるため、一般の住宅の依頼があることはあまりありません。 特に最近の低金利で金融機関の担保評価が機械評価に移る中、その傾向は強まっています。 今回は評価額が数千万円の普通の一戸建でしたので、機械的に謄本、公図、建物図面を取得し評価書を作成していたところ、対象不動産の隣地に怪しげな細長い筆があるのにふと気づきました。 気になって調べてみると、登記簿には親族と思われる人と共有していた履歴がありました。 私は不動産仲介時代に、嫌というほど隣地への越境や埋設管の他人地利用で苦労していたので、ぴんと来ました。 役所で水道管の引き込み状況を確認すると、案の定、引き込みは隣地を経由し、しかも親族の水道管は対象不動産の水道管から分岐して引き込まれていました..

  • 年末繁忙期突入

    11月の少しのんびりした時期もあっという間に終わり、今週は、すでに年末に向けての繁忙期に突入しました。 年末にクロージングする大型案件が今週決まり、さらに既に決まっていた海外大型案件もまだ2/3も残っているので、12月は休日出勤も覚悟しなければいけません。 また、年末はMAIの必要単位取得期限でもありますので、週末も最後の追い込みが必要です。 そんな中、4月のバンコクでの研修で出会ったカンボジア人からカンボジアでの不動産市場に関する講演会に参加するよう誘いがありました。 カンボジアは、首都プノンペンの一部では年率7%近くの地価上昇が続くASEANの中でも注目の国です。 最近の米中の貿易戦争の影響もあり、今後も外資系企業の進出が続くと見込まれており、鑑定のビジネスチャンスも大きいと思われます。 まだまだ未成熟な市場ですが、私自身は知人も多いので是非早いうちに行..

  • RICS150周年記念ディナー参加

    今週は、年末に向け業務が徐々に忙しくなっていく中、RICS150周年記念のディナーに参加してきました。 会場は、霞が関コモンゲートの霞山会館で、RICS会員を中心に100名ほどが集まり、RICSの150周年を祝いました。 また、スピーカーとして、RICS次期会長Chris Brooke氏、GPIFの山田秀人氏を迎え、豪華な顔ぶれでした。 参加者自体も国際的な不動産鑑定士で私の知る限りの人は、ほとんど来られており、少しだけですがお話もでき、大変有意義な会となりました。 米国鑑定士MAIの方は、日本にいる人数が大変少ないので、こういった会合はなく、ある程度の人数がいないとこういった会合を開けないことを実感しました。 不動産鑑定士どうしが知り合う機会は、修習時の同期や同じ大学の士会など一応ありますが、なかなか国際関係の鑑定士とは知り合う機会はほとんどありませんので、高い..

  • プロへのコンサルティング業務

    今週は、ある物流会社へのコンサルティングのための資料作成に時間を費やしました。 物流会社というと、インターネット通販の拡大で景気が良さそうですが、古い不動産を多く抱え、その活用に悩んでいる会社も少なくありません。 今回は、その所有不動産についての有効活用策を提案するというものです。 物流施設は、運営形態が多様で中々その道のプロでないと分からないことも多いので、実査の際の依頼者の説明は大変参考になりました。 ただし、その施設の運営者は当然、その施設に愛着がありますので、第三者よりも高く評価しがちです。 これは、仲介の査定の際、売り主の話がメリットばかりでデメリットがないのと似ています。 鑑定士としては、第三者として最善の利用方法を提案しなければいけませんので、冷静に立地のデメリットや設備の機能低下をあぶりださなければなりません。 ちょっといやらしいですが..

  • 監査法人からの質問

    今週は、業務が落ち着いていたにもかかわらず、突然上期末の財務諸表用に提出していた評価書への質問が監査法人から届き、対応に追われました。 中でも一番大変だったのは、タイの評価書に対しての質問です。 通常、国内の評価書への質問はせいぜい5つくらいで、一体減価や規模格差の根拠などお決りのものがほとんどなのですが、タイの評価書への質問はA4用紙2ページにもわたり、しかも全て英文で書かれています。 質問の中には、担当鑑定士の履歴書を提出しろというものまであり大変驚きました。 海外の評価書の鑑定士の署名欄には、鑑定士登録番号や卒業大学、専攻などを記載していますが、それでも不足だということです。 東南アジアのビジネス社会で痛感するのは、日本よりも超学歴社会だということです。 企業の入社時の選考条件に普通に大学卒だけでなく専攻科目まで列挙されています。 大学卒だけではなく修士課程..

  • 減損目的の評価

    10月も終わり、上期末関連の業務ももう終わりだと思っていたら、大至急の依頼があり実査に行って来ました。 対象は、都内の小規模な自用物件でしたので、評価作業自体は簡単だったのですが、依頼目的が減損でちょっとロジックを考えるのが興味深い案件でした。 築後数年しか経っていない建物ですが、用途や設計が特殊で、今のオーナーだからこそ利用価値があるという物件ですが、今回事業の再編により、その不動産を利用することがなくなるため、減損する必要が生じたということです。 古い物件なら即、取り壊しを想定して、更地価格から取り壊し費用を控除するのですが、築後数年で、かつ、土地価格がさほど高くはないので、土地建物全体に対する建物価格のインパクトが大きく、なかなか取り壊し最有効という結論にはなりませんでした。 ストーリーとしては、間取りを変更する、そのままでの利用を想定するが、余分な設備や建物..

  • 海外業務の営業

    今週は、実務がひと段落したので、海外評価の見込み顧客の訪問に行って来ました。 鑑定業界では、ほとんどの顧客が既存客で新規顧客というのは非常に少ないのですが、海外評価に関しては、まだまだ評価できる鑑定会社の絶対数が少ないので、新規獲得のチャンスも少なくありません。 日本国内企業の海外進出の歴史は、すでに長いのですが、会計基準等の厳格化に伴い海外不動産の評価が必要となったのは最近のことです。 特に非上場企業で国際展開している企業は、まだまだ不動産の管理が未整備で、大きなフロンティアが広がっているように感じました。 ただし、相手のニーズと鑑定評価でできる内容には、多少のずれを感じるので、評価書プラスアルファの調査や提案が必要だと感じました。 日本国内の評価でも単なる価格の算出だけでは、喜んで依頼をくれる企業はないので、国内の業務にも大きなヒントとなりました。 ..

  • 秋の実務修習同期会

    今週は、久しぶりに実務修習同期会に行って来ました。 2年コースの私でも鑑定士2年目となり、もう修習や試験の話はほとんどありません。 もっぱらの話題は結婚や転職などの生活の変化です。資格取得後、転職や結婚ができるということは、それだけ資格に信用力があるといことが言えるでしょう。 私自身は生活自体にあまり変化はありませんが、日本国内だけでなく海外にも出張できるようになりました。また、信用力という面でも、不動産会社社員とは比較にならないものを感じます。 昨日には論文式試験の合格発表がありましたが、合格者数が117名と平成23年の水準にまで回復しました。 私の合格した年と比べると、33人も増えていますので、たった100数十人でも多くなったと感じてしまいます。 合格された方は、これから実務修習がありますが、苦労して覚えた基準もあっという間に忘れてしまいますので、すぐに実務..

  • 訪日外国人パートナーと会食

    今週は、タイから提携先のパートナーが来日し、会食に行って来ました。 会食と言っても高級和食料亭でも高級和牛焼き肉店でもなく、焼き肉、すし、カニ食べ放題の店で、相手は提携先とその同行者で、50人ほどの訪日不動産スタディツアー参加者です。 全ての人とは名刺交換はしませんでしたが、名刺交換した10人ほどは皆一流企業の管理職や企業オーナーでした。 タイでは最近不動産の供給が過剰気味で、他社との差別化を図るため、日本の技術を取り入れたいということわざわざこのツアーに参加しています。 50人の中には、昨年もツアーに参加し、知り合いになった経営者や私の元勤務先とタイでJVマンション開発を行っている会社の人もいて、大変有意義な時間が過ごせました。 日泰両国を多くの人が行き来することで、ますます親日家やタイ好きが増えそうです。 今回会食したところの食べ放題の料理はとても日..

  • 下町の商業地の評価

    今週は、下町の商業地の評価を行いました。 今年はやや収まってきたとはいえ、ここ数年は下町の商業地は宿泊特化型のホテル用地としてのニーズが非常に強く地価の上昇が激しい状況です。 下町エリアは、駅からの距離が近く、容積率も高い割に地価が安いことから以前はマンションデベロッパーがコンパクトマンション用地として好んで購入していました。 しかし最近は駅近物件は、ほとんどホテル開発業者に買い負けてしまい、ホテルに向かないようなやや駅遠エリアでやっと買えるという状況です。 今回の対象物件も駅徒歩5分という、ホテルにしては微妙に駅遠のため、最有効使用はマンションと思われる立地です。 取引事例を調査してみると、ホテル用地、マンション用地は路線価の4倍前後、規模の小さい事例は2倍弱とかなりの差があります。 一般的には、土地の規模が大きくなると需要者が限定される、宅地分譲向き..

  • 上期末の業務

    今週は、上期の最終週ということもあり休日出勤もして追い込みました。 バンコクの商業施設の評価書の翻訳、米国のマンションの検証報告書作成、日本の評価書の英訳、日本の評価書の作成と、やっていると、だんだん日本語と英語の区別がつかなくなってくるほどです。 その中でも、もっとも大変だったのが、バンコクの商業施設の翻訳です。 土地の権利が借地権で、しかも地主が複数、かつ、期間ごとに地代が異なるということに加えて、英語がおかしく、同じページで内容が矛盾するため、内容の確認から始めないといけないのです。 幸い現地の担当鑑定士とLINEを交換していましたので、一般的な借地の仕組みから書こうとしていた内容まで、しっかり把握出来、何とか期限内に仕上げることが出来ました。 こういうやり取りを通じて思うのは、日本人の真面目さが世界有数だということです。 その話を聞いた他のタイ人鑑定士は..

  • 3度目の海外出張の成果

    今週は、日曜日から水曜までタイに出張に行って来ました。 今回の出張の主な目的は、減損目的の工場の実査です。 前回出張時に訪問した顧客からの紹介なので、気合が入ります。 タイの工場は非常に広大で、かつ、今回は機械設備の評価もあったため、お昼休憩もいれると何と6時間もかかってしまいました。 この間日本人の依頼者とずっと一緒でしたので、大変親しくなることが出来ました。 もちろん、同行したタイ人鑑定士とは、実査前の打ち合わせ、実査中、業者ヒアリング、実査後の打ち合わせと10時間以上一緒に過ごしましたので、さらに信頼関係を築くことが出来ました。 今回の実査で最もエキサイティングな経験だったのが、業者ヒアリングです。 タイでは事例収集は、業者ヒアリングのみで協会の事例はありません。 私が日系企業の工場進出調査担当者、タイ人鑑定士が仲介業者という設定で、工業団地の開発業者に乗..

  • 海外出張前の業務

    今週は、週末からの海外出張の準備と出張明けの業務の前倒し作業のため、一生懸命働きました。 今回の出張では、実査が100キロ以上離れた遠方も含めて4カ所、訪問先が4カ所もあるにもかかわらず、9月の繁忙期であるためコンパクトに4泊4日にまとめあげました。 また、通常業務への影響を最小限にするため、連休中の日曜日に出発し、水曜の深夜便を利用することにより、火・水は不在ですが最悪木曜の朝から出社できるという超効率的なスケジュールです。 海外出張というと楽しそうですが、その前後の業務の厳しさと、現地での外国人とのやりとり、さらにはその準備とアフタフォローまで考えると、決して楽しいものではありません。 私は自身の外国人とのネットワークが広がることに喜びを感じてやっているので頑張れますが、そうでないとあまり行きたいものではありません。 今回の楽しみと言えば、偶然、以前の勤務..

  • 地方出張の楽しみ

    今週は、来週からの海外出張に向け、前倒しで仕事をしようと思っていたところに、急きょ地方出張に行くことになりました。 出張先は岐阜県の飛騨地方で、私の親戚が多く住む、ゆかりのある地です。 岐阜県は、険しい山が多く県内の車や電車の便が非常に悪いので、同じ県内でも南部と北部では雰囲気が全く異なります。 鑑定士協会のある岐阜市は、濃尾平野にあり、名古屋の延長線上の町という感じです。 今回実査に行った飛騨地方は、その岐阜市から車でも特急電車でも2時間以上もかかります。 今回は電車で行ったのですが、先日の台風の影響で線路上に倒木があり、遅れに遅れて4時間近くもかかってしまいました。 最初から日帰りはあきらめていたので大丈夫でしたが、本当に日本国内でもこれほど不便なところがあるのかというくらい交通の便が悪いです。 それでも目的地に到着してみると、こんな山奥にまで..

  • 3度目の海外出張

    今週は、月末に向けて忙しく評価書を仕上げている中、朗報がありました。 4月の出張の際に営業で回った先の紹介で海外での大きな案件の評価の依頼が来たのです。 細かい案件では、私自身の実査はなく、翻訳と検証報告書の作成だけですが、今回は、大規模かつ、財務諸表上の評価になるので、日本人鑑定士の実査も必要となります。 財務諸表上の評価となると、評価書を提出した後に、細かく監査法人からチェックされ質問にも的確に答えなければなりませんので、しっかりと実査し、マーケット動向等もしっかり把握してこようと思います。 9月は他にも案件がめじろ押しなので、綿密なスケジュール調整が必要となります。 土日や深夜便などを組み合わせて最も効率的なスケジュールになるよう調整を行わなければいけません。 また、今回は、私自身が海外で企業回りをして直接依頼がきたものなので、大変嬉しく思います。..

  • アウトバウンド投資営業同行

    今週は、2年前に知り合った東南アジアのエグゼクティブが来日したので、営業に同行してきました。 今回は、前回の来日時より役職があがり、日本を代表する企業の役員やトップレベルの官僚ともアポイントを取っていましたので、驚きました。 私が紹介した企業も、私が紹介したのは、部課長レベルでしたが、海外の会合等でその上席を紹介され、経営層にまでくいこんでいたのには、感心すら覚えました。 東南アジアの国々では、ネットワーキングを目的としたイベントが毎月のように各国で開かれており、その気にさえなれば、そこまでできるチャンスが広がっているということです。 彼のおかげで私の間接的な知人も増え、東南アジアで仕事をするには、非常に有益なネットワークができました。 訪日日程の最終日に半日だけ時間ができたので、一緒に銀座で買い物と東京ミッドタウン日比谷等の新名所を散策しました。 たっ..

  • リゾート地の鑑定評価

    今週は、世の中ではお盆休みの方が多い中、リゾート地に出張に行って来ました。 お盆休み期間中なので、新幹線は、満席、目的地のリゾート地も家族連れであふれかえっていました。 そんな中、景色を撮るような振りをしながら、建物の外観や敷地内の撮影をしていました。 リゾート地の実査というと楽しそうですが、調査すべき役所は必ずと言っていいほど遠方で、かつ、分散しています。もちろん、役所の担当者のよそ者に対する態度も最悪で、かつ、時間がかかり、役所調査だけで3時間近くもかかりました。 ただ、今回の唯一の救いは、泊まりであったことです。 朝7時の電車に乗って、現地の最寄り駅に10時着、そこから現地、役所を回ってホテルに着いたのは夜7時と一生懸命働きました。 せめてもの自分へのご褒美にお昼ご飯は海鮮丼をいただきました。 翌日も朝一で役所に資料の受け取りに行って、その後は県..