あぶくぜ日記

ガラスコーティング

近所にバイクの洗車＆ガラスコーティングの専門店ができました。 早速、2014年式エストレヤを施術してもらいました。 室内保管とはいえ、スイングアームの付け根あたりの汚れやすく手の届きにくいところは長年の油汚れが埃を吸って無残な姿になっていました。 それが2時間後には新車並みに奇麗になって戻ってきました。 特にガラスコーティングのお陰で漆塗りのような…

2024/04/29 21:05

タイヤ交換 トルクスレンチ

シエラのタイヤをスタッドレスから夏用に交換しました。 走行中にホイルが外れて大惨事となるケースを時々耳にします。 ホイール交換時にはしっかりと指定のトルクでホイルナットを締め付ける必要があります。 この時に必要となるのがトルクスレンチです。 車載工具よりも柄の長いものが用意すると外すときにも重宝します。 取り付け後に50キロほど走行して…

2024/04/28 21:13

カンガルーバー

SUVや四輪駆動車に装着するカンガルーバーとかブルバーとか呼ばれるカスタムパーツがあります。 動物との衝突からフロント周りを保護する金属製のパイプです。 値段的にもそれほど高価な部品ではありませんが、これを装着するだけで一気に無骨さが増します。 ただしデメリットもあります。 それは衝突事故を起こした際の歩行者や運転者へのダメージが大きくなる可能性が…

2024/04/27 22:42

耐用年数オーバー ノンバンク

購入の検討を進めていた築33年の重量鉄骨の収益アパートですが、 融資が付かずに撤退することにしました。 もともと耐用年数があと1年しか残っていないため、 普通の地銀や信金は相手にしてくれません。 そのためノンバンク含めて広く打診してみました。 ところが物件所在地が千葉県でも外れに位置するため、 融資エリア外だったり、購入価…

2024/04/26 21:06

[アシックス] ランニングシューズ GEL-NIMBUS 26 走ってみた

[アシックス] ランニングシューズ GEL-NIMBUS 26を履いて10キロほど走ってみました。 初めての厚底シューズ、 「絶対に楽しいはず」 という期待に反して めちゃくちゃ疲れる。。。 普通のジョグしているだけで息が上がる、足が重い。。。 なんで？？？ どうやら軽いジョグのつもりが 知らないうちにスピードが出て…

2024/04/24 18:52

不動産 遺贈寄付

自分の死後に所有不動産をどう処分するか悩んでいる、という話を不動産投資仲間から聞きました。 子供はいないし、親は自分より先に亡くなるだろうし、兄弟姉妹に相続させる義理もない。 ではどうしたらよいか、という悩みでした。 賃貸収入は不労所得といわれていますが、それは「収入が労働時間に比例しない」という意味であって、

2024/04/23 20:52

[アシックス] ランニングシューズ GEL-NIMBUS 26

[アシックス] ランニングシューズ GEL-NIMBUS 26を買いました。 フルマラソンの自己ベストは3時間13分です。 もう5年以上前の記録です。 コロナや足の骨折を機にすっかりランニングの習慣が途絶えてしまい…

2024/04/22 20:51

不動産投資 応報性の原理

ガス会社による設備貸与の契約期限が迫っています。 私が付き合いのあるガス会社は今年5月末までの契約分に限り、向こう13年間の設備貸与が可能とのことです。 この情報を大家仲間に話したところ、ガス会社の変更を希望しています。 この大家仲間とガス会社の担当者を繋ぐことで、大家仲間とガス会社の双方の信頼残高が増えました。 こういった旬な情報は独り占め…

2024/04/21 20:59

退職 引き止められる人

不動産投資で経済的自由を手にして早3年。 ズルズルと会社勤めを続けてきましたが、今年の6月末で晴れてアーリーリタイアします。 私の退職を知った複数の同僚から相談を受けました。 同僚： どうして退職できたの？ 「どうやって経済的自由を手にしたのか」という質問ではありません。 会社からの引き止め工作をどうやってかわしたのか？ という質問で…

2024/04/19 22:16

ソフト老害

放送作家の鈴木おさむさんが著書「仕事の辞め方」の中で ソフト老害 という言葉を紹介しています。 歳を重ねてそれなりに発言力がついてくると気付かないうちに若手のやる気を奪っている。 鈴木おさむさんと同い年の自分にも思い当たる節があります。 そこで自分が老害にならないための対策を考えてみました。 それは「慣れが出てきたら敢えて新しいステージに挑戦する…

2024/04/18 21:36

完工リスク

土地から購入して投資用マンションやアパートを建設する投資スキームがあります。 中古物件に比べて利回りが高い、残存耐用年数が長く取れる、修繕費がかからない、といったメリットがあります。 一方デメリットとして、予定したコストおよびスケジュールで物件が完成しない、いわゆる完工リスクがあります。 昨今、都内の投資用マンションの建設請負で業績を伸ばしていた会社が…

2024/04/17 20:35

不動産投資 空室リスク

不動産投資のリスクは、然るべき対応を取ることで許容可能な水準に抑えることができます。 今日は空室リスクについてお話します。 空室リスクには管理可能なものと不可能なものがあります。 管理可能なものとしては、設備の陳腐化、共用部清掃の不徹底、募集条件が競合と比較して見劣りするなどです。 これらを原因とする空室は、ターゲット層に訴求する設備への更新、…

2024/04/16 20:24

信用組合 融資

全国の不動産投資に対応してくれる信用組合から融資を受けました。 取引の実績が出来たので、これで地縁のないエリアの物件も射程距離に収めることができます。 ところがいろいろと使い勝手の悪い面も見えてきました。 一つ目は、通帳の記帳ができる場所が限られている点です。 そもそも都市銀、地銀に比べて支店の数が少ないうえに、記帳できるATMが設置されていない…

2024/04/15 21:45

管理会社 不動産

本日、所有する収益不動産の清掃に行って参りました。 前回の清掃から1か月が経っているのでそれなりに埃やクモの巣が溜まっています。 フローリングをクイックルワイパーで乾拭きと水拭きです。 原状回復工事や清掃は基本的に管理会社さんに任せていますが、不動産購入直後は敢えて自ら清掃するようにしています。 これは内見者の成約率アップの他に、管理会社…

2024/04/14 21:42

空室対策 アイディア

3月末に決済した物件は長期間にわたって4つの空室が続いていました。 オーナーチェンジして3週間。 本日、早速最初の入居申し込みがありました。 近所の企業にお勤めの日本語堪能なベトナム国籍の方です。 どうやら前オーナーは間口を日本人に限定していたために需要を取りこぼしていたようです。 外国籍の方は横のつながりが強いので物件を同郷の方にご紹…

2024/04/13 20:26

ガス会社 変更

所有する物件のプロパンガス会社を変更します。 これにより給湯器、エアコン2台、ウォッシュレット、テレビモニターホンを向こう13年間にわたって無償貸与されます。 空いている部屋はすぐに取り付け工事が始まります。 入居中の部屋も入居者が希望すればすべて新品に交換してもらえます。 現設備で満足しているなどの理由で入居者が交換を希望しなければ、退去時に交換…

2024/04/12 21:09

教習所 期間

大学生の息子が普通二輪免許の教習所に通い始めました。 春休み中は満席ということで入所までに2か月間も待たされました。 教習所には普通コースと優先コースの2つが用意されていました。 優先コースは文字通り、普通コースよりも優先して予約が取れるので教習所に通う期間が短くて済みます。 当然、優先コースの方が割高の料金設定です。 ところが昨今…

2024/04/11 21:35

管理会社にやる気を出してもらう方法

退去後いつまでも原状回復工事の手配をしない。 空室期間が長くなっても何の提案もない。 案内する部屋に埃が溜まっていようが虫が湧いていようが気にしない。 このような経験はありませんか？ 大家にとってはわが子のように大切なアパートであっても、管理会社からしたら数ある管理物件の一つに過ぎません。 ではどうしたら管理会社のコミットメント…

2024/04/10 20:26

収益不動産の法定耐用年数

収益不動産の法定耐用年数は、木造22年、重量鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年です。 金融機関の融資年数は基本的にこの耐用年数内に完済するよう設定されます。 築20年なら残存耐用年数（＝融資期間）は、木造2年、重量鉄骨造14年、鉄筋コンクリート造27年となります。 仮に金利0％かつ運営費ゼロだとしても、持ち出しなしに毎月の家賃から返済をするには、木造50％、重量鉄骨造7.…

2024/04/09 18:16

空室があるときの管理会社とのコミュニケーションについて

収益不動産の客付けの繁忙期が大詰めを迎えています。 あなたの物件は満室を達成できましたでしょうか。 私の場合、3月末に決済した物件に4つの空室があります。 空室があるときはとにかく管理会社と密にコミュニケーションを取ることが大切です。 具体的には少なくとも週に一度は連絡し、問い合わせ数と内見数を把握します。 もし問い合わせ数自体がない…

2024/04/08 23:33

これで乗り物酔いは怖くない

昨日、人生初の海釣りに行ってきました。 三浦半島の走水港から午前7時に経験者1名、ド素人11名の貸し切りで出港。 午後1時までの6時間でアジを中心に皆の合計で250尾以上の大漁でした。 小さな船なのでそれなり揺れましたが、全く船酔いしませんでした。 もし船酔いしていたら折角の初海釣りも辛い思い出になっていたと思います。 実は今回の企画者…

2024/04/07 16:38

EV充電設備 補助金

所有物件にEV充電設備を設置すべく準備を進めています。 国の補助金を使うこと初期費用のオーナー負担ゼロで設置ができます。 電気自動車に乗る入居者が利用に応じて電気料金を負担、その一部がオーナーに還元される仕組みです。 ただし、売電収入にはあまり期待していません。 現入居者さんがこれを機に電気自動車に乗り換えてくれたら、より長期の入居が見込めます。

2024/04/05 20:49

非公開情報をゲットする方法

楽待や健美家などの不動産ポータルサイトを見てもキャッシュフローの得られる物件は滅多に見つかりません。 そのようなお宝物件はクローズドなネットワークの中で取引され、表に出てくることはほとんどありません。 いわゆる非公開情報にアクセスできるかどうかで不動産投資の成否が決まるといっても過言ではありまん。 非公開情報にアクセスするためには仲介業者さんに自分は即断・即…

2024/04/04 16:15

不動産投資家の仕事とは

不動産投資の主な仕事は以下の3つです。 ・物件を見つけて ・融資付けをして ・満室にする ここまでの仕込みは大変ですがこれを達成すると後は基本的にやることがありません。 せいぜい管理会社さんから家賃が振り込まれるのを毎月確認する位です。 ただし、預金通帳の記帳、契約書類の保管、収支報告書や領収書の整理といったペーパーワー…

2024/04/03 21:38

不動産投資家との共同事業で儲けるには

知人から不動産投資について質問を貰いました。 曰く、 ・自分は属性が低く融資を受けられないが、建築士の資格があるので不動産投資家と共同事業を行いたい・具体的な役割分担などについては現時点では全くのノーアイディア・どんなコラボレーションの可能性があるのか、不動産投資をしている私に話を聴きたい とのこと。 上手くいなかなければ…

2024/04/02 20:29

Kindle本を耳で聴く方法

Kindle本の読み上げ機能を使うことで、Kindle本での「耳読」がオーディオブックのように楽しめます。 メリット:通勤中や家事をしながらでも読書を楽しめる。音声を流しておくだけなので目が疲れにくい。効率よく読めて読書スピードが上がりやすい。注意点:音声は機械的で感情がこもっていない。<…

2024/04/01 20:51