管理会社の変更

つい先日、新聞、インターネットで報道されましたが大阪の管理会社の人間が管理組合のお金の使い込みの事件です。使い込んだ金額は数千万円だそうです。どうしてこのような事件が繰り返し起きるかは、簡単に答えが導き出せます。要は通帳と印鑑をその人間に渡したからです。通帳と印鑑は別々に保管するように法律で義務づけられていますが、ついつい安心して理事長が渡したからです。通帳は渡しても印鑑は渡してはいけないのです。われわれ日本人はすぐ、阿吽の呼吸で信用してしまう習慣があります。詳しい事情は分かりませんが欧米は人種が沢山いてこのような事故は少ないと聞きます。このような事件は大手の管理会社にも過去にありました。管理会社を変更しても、意識をしっかり持たないとまた興してしまいます。それだけに理事長は大変な仕事です。もっと意識をしっ...管理会社の変更

大規模修繕工事の注意点

大変な時代に投入しました。物価の高騰、管理費値上げ、修繕積立金値上げの話、毎月の各ローンの支払い、子供の教育費、外食費代、家族の電話代総額、給料が大幅に上がらない限り、これではいくら稼いでも追いつきません。時代も急にAIが発達し、昭和が急に遠くなってしまいました。特にマンションの管理費の値上げは避けることができません。また追い打ちで修繕積立金も値上げせざるを得ないでしょう。世間が物価高騰、給料が小幅の値上げでは管理会社も現状では、やっていけません。いっそ欧米のように自分たちで管理をすることも考えなければなりません。賢い皆様ならどう判断をするのでしょうか。下記に判断基準をいくつか列記しました。1・値上げを認めて現状の管理会社に管理を委ねる。2・自分達でできることを考慮し、判断する。3・大規模修繕工事の時期を...大規模修繕工事の注意点

マンション管理を第三者に依頼

マンションの管理が居住者の高齢化で大変になってきているらしい。居住者は理事にならなくても、いいらしいがその分管理会社が理事長代行をすれば、維持管理費が高くなるのは当然だ。そのあたりを、週刊誌やNETでいかにも興味をそそる記事がどんどん出てきております。NETや週刊誌マスコミ関係は記事を読んでもらえれば、それだけで利益がでるシステムです。いつの世でも、一般庶民が損をする時代です。さて本題です。自分たちのマンションです。単純に管理会社におまかせするのではなく、行政に相談すれば行政とタイアップしたマンション管理士会等があり、それだけでも安心で、コストも安いです。但し一点注意事項があります。我々日本人は人に頼むと責任を転嫁する習慣があります。あくまでもそれを、注意喚起して進めるのはマンション居住者ということを理解...マンション管理を第三者に依頼

人件費の高騰に依る管理費の値上げ

世の中、消費者物価が上がり最低賃金も値上がりで、すべてが値上がりモードです。特にマンションの管理費は値上げムードが高まって居ります。管理員の人件費を理由に値上げを行うマンションも多々出てきました。はたしてその時、居住者である皆さんはどの様に構えるのでしょうか。①仕方がない。②値上げ断固反対して管理会社と折衝する。③管理会社を変える大方はこのように考えるでしょうがもう一つの方法が有ります。④人件費の値上げは認めて、その代わり自分たちで出来ることは自分たちで行うことです。手っ取り早いのは、エレベーターの保守点検を管理費会計から外し、マンション管理組合が直接エレベーターの保守点検会社に依頼することです。その他、建築設備点検を管理費から外すことも考えることも出来ます。又、マンションに関する専門家を顧問にして自主管理を行...人件費の高騰に依る管理費の値上げ

まだはじけない都心のマンション

首都圏の不動産バブル「五輪後は崩壊」もどこ吹く風不動産研究所は25日、東京、神奈川、埼玉、千葉を対象にした新築分譲マンション市場動向を発表しました。同調査によると、平均価格は6,260万円と3年連続上昇、m2単価は93.6万円と9年連続上昇し、双方最高値を更新しています。価格帯別供給戸数でもっとも多かったのは「5,500万円以下」約3,300戸。いわゆる「億ション」は約2,700戸販売されています。オリンピック後に暴落するとの言説はどこ吹く風、バブルどころか「バブル超え」となっている日本の不動産市場。なぜここまで上昇しているのか?外国人投資家による資金流入もひとつの理由とされていますが、都心部の地価上昇、コロナ禍でより鮮明化した「日本人富裕層の増加」が背景にあるとも語られています。そもそも日本のマンション価格、...まだはじけない都心のマンション

我が家の犬のりゅうのすけ

我が家の犬の名はりゅうのすけと言いました。過去形ですのでこの世にはもう居りません。犬種はポメラニアン13歳になった矢先、朝の散歩で倒れそれっきり意識が戻りませんでした。当時チワワが家におり都合二匹の犬を飼う事に成りましたが、りゅうのすけの持ち主が騒音で買うことができないので飼ってくれないかと言われ頂いた犬でした。りゅうのすけとチワワのナナはとても仲良しでした。やがて、チワワも老衰で亡くなり数年もしないうち突然元気なりゅうのすけが心筋梗塞で突然逝ってしまったのです。あれから数年犬は大好きなのでまた買いたいのですが、家に誰も居ない時が多いので可哀想であるのと、私が家にいることが少ないので、飼いたいのですがどうしたらいいのか迷って居ります。さて、マンションでペットを飼う方が非常に増えて居ります。どこかのマンションで、...我が家の犬のりゅうのすけ

管理会社変更が増えた

最近管理会社の変更するマンションが増えているそうです。考えてみれば、小生の事務所にも今年になって3件目の管理会社変更の依頼が来ております。管理会社は変更しないでうまくお付き合いを願いたいところですが、そうもいかない事情がマンション側にありそうです。原因は管理組合側からの話をかけば、サービスの低下が起きてきたとの事。聞けば、コロナ禍でサービスが悪くなり理事会も隔月でお願いされるところが多くなっております。理事会はマンション管理組合にとり執行機関で有ります。毎月の問題やマンション内での今後発生する問題や、大規模修繕の積立金や業者決定をどうするかとか色々な点を話し合うところですが、それをに隔月にして置き、管理費はそのままということはあまり、ほめられたことではありません。プロである管理会社のサービスの低下は管理費を下げ...管理会社変更が増えた

後悔しない大規模修繕工事

近年大規模修繕工事方式は大きく分けると、管理組合と施工会社が中心に進める「責任施工方式」とコンサルタント会社を入れて進める「設計監理方式」の2方式が主流となって居ります。最近のマンションの流れとしては、「第三者を入れたほうが安心なので」ということで、後者の「設計監理方式」が大規模修繕工事を発注する管理組合とっては圧倒的に多くなっております。また、近年工事を受注した施工会社がコンサルに払うバックマージンの水準は高まっているそうで、驚くべきことにその比率は20％近くにもなる事が有るそうです。もし、1億円の工事を発注したとしたら、2000万円はコンサルがバックマージンとして得ているということです。現実の話で信じる、信じないは自由ですが、少なくとも10パーセント以上はバックマージンとして裏金として動いているということで...後悔しない大規模修繕工事

当事務所の大規模修繕工事の進め方

当大橋マンション管理士事務所の大規模修繕工事の進め方最近特に多くなった大規模修繕工事について有意義なことを書きたいと思います。第一に当社がコンサルタントをすることにより合理的に、理事会及び区分所有者間のコミニケーションが計れ、その情報を開示して大規模修繕工事を行うことが重要なポイントです。当事務所に於いての大規模修繕工事業者の選定条件1．出来るだけ工事参加応募業者は多くする。2．公募時、業者選定に必要以上の縛りを入れない例経審評価点〇〇点以上年度内施工高〇〇億円以上3．当社で標準価格を算定しておきます。4．独自の選定方法を二次選定に使用いたします。5．その他出来るだけ応募業者は多くする。大規模修繕工事の進め方は、管理会社に一括して任せる方法や、劣化診断を進め設計事務所を選定して業者選定まで修繕委員会で決定するの...当事務所の大規模修繕工事の進め方

建物劣化診断 何故ただなの

世の中昔から「タダより高いものはない」と言われますが、それは本当でしょうか。これは世の中全ての方ではなく、相手の裏の目的を見抜けない人に当てはまる確率が高くなります。無料セミナーで企業やコンサルが持ち込んでくるタダ話には、裏があります。何十万円もの費用のかかる、建物劣化診断と報告書は概ね50万円から100万円もの費用がかかります。それを無料で行います。その背景には、最終的には当社にお願いするだろうに違いないという計算が成り立っているはずで、引き受けるほうも引き受けるほうでタダだからいいや、いやなら断わればそれで終わりだからいいよね、という安易な気持ちで引き受けます。またこれをベースにうまく利用すればいいよねという・・・・・・軽い気持ちで引き受けます。建設のプロが素人集団に負けるなんてことは考えられません。建設業...建物劣化診断何故ただなの

80年住めるマンション

マンションの寿命は80年この言葉に驚いて何を嘘言ってるだろうと思う方も大勢いらっしゃるでしょう。しかしその考えは間違いです。なぜなら近年は私の知っているマンションは55年も経過したのに、見た目は30年くらいの経過に見え、普通に使われ普通にマンションの売買が行われております。またコンサルタントをしたマンションも50年以上経過してもバリバリのマンションで元気一杯です。私も自分が役員をしている会社で築50年のマンションの給排水管の共用部を更新しました。そのマンションでは住戸内の配管も更新したいという声もあったのですが、あえて共用部だけを当時行いました。専用部も行うとなると古いマンションは売買が頻繁に行われており、どの住戸の給水管が更新したか、不明な点が多いのと、訳も分からず意見だけ述べて引っ掻き回す方もいなくはありま...80年住めるマンション

高額になる大規模修繕工事

いよいよ夏本番毎日がうだる暑さで、外を歩くだけでもう、ゼイゼイ、・・・フーファーです。都内のオリンピックの施設もほぼ完成しているそうですが、このオリンピックの施設工事で各分野の職人さんが大分不足をしており、マンションの大規模修繕工事を先延ばしをした管理組合様もかなり多いそうです。工事費のピンハネ等をする悪質コンサルタントは何故出てくるのか。はたして、彼らだけが悪いのか？何かと疑問に思う方も多いでしょう。今日は少しその辺を掘り下げて書きこしたいと思います。コンサルタントが施工業者を募集するとき概ね下記の条件を付けるのが一般的です。数字は一例としての金額なので、参考程度にお考えください。施工業者応募の基準1.年間施工高20億円超2.資本金1億円以上3.経審P点1000点以上4.過去3年間に1億円以上の大規模修繕工事...高額になる大規模修繕工事

高層マンションはいよいよ踊り場？。

最初に引用先を記します。資料：野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査（第18回）https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007図表は省略しております。不動産ポータルサイト「ノムコム」を運営する野村不動産アーバンネットでは、会員を対象に定期的に『住宅購入に関する意識調査』を実施している。そこでは「不動産は買い時だと思うか」と質問しているが、19年1月調査においては、図表1にあるように「買い時だと思う」は8.7％、「どちらかといえば買い時だと思う」が29.2％で、買い時だと思う人の合計は37.9％だった。1年前の調査では39.9％だったから2.0ポイントの減少。反対に、「買い時だと思わない」が38.9％から42.3％に3.4ポイント増加している。図表1にあるように、...高層マンションはいよいよ踊り場？。

危険な大規模修繕設計コンサルタント

マンションに住んでおられる区分所有者の皆様のほとんどのマンションが大規模修繕工事において設計監理方式による施工業者の選定が世間一般に多い進め方であります。設計監理方式による施工業者選定メリットは、設計コンサルタントが作成した設計図、仕様書を作成し、同一条件で複数の施工会社から見積をとり、且つ施工業者間を競争させ工事金額を下げることが出来るからです。設計コンサルタントは、区分所有者の皆様が安心して大規模修繕工事を任せることができる施工業者を選定するための様々な支援を行います。大規模修繕を成功させるには、施工業者の選定は最重要事項で工事及び出来栄えは施工業者と現場監督の裁量が最も大きく左右します。大規模修繕工事を安心して任せられる施工業者は、建築技術を備えているだけではなく、区分所有者が住みながらの工事でも、安全に...危険な大規模修繕設計コンサルタント

マンション管理士とマンション管理員

マンション管理士とマンション管理員マンション管理士ってどんな資格ですか？それを取らなければ管理員になれないのですか？世間のほとんどが、マンションの管理員さんの資格ですかと尋ねます。このマンション管理士資格を取って13年経過しましたが、いまだに世間に普及していないので、何故かはわかりません。お国が広めてくれないから、自分の努力が足りないから・・・・？いずれにせよ、マンション管理士は「名称独占資格」であります。ウィキペディアによればマンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリスト...マンション管理士とマンション管理員

マンション管理費の削減方法

マンション管理費とはいくら払えば妥当な金額でしょうか。マンションにすんでいる人は一度は考える問題です。マンションの管理費は一体どのように使われているるのだろうかという疑問を、マンションの区分所有者は思うはずです。マンション管理費を分解すれば、概ね次の4項目に分かれます。上記プラス諸経費で5項目が標準と考えることができます。マンションによっては7項目10項目に分れており、一般の方々が理解するのは大変なことです。このブログでは順に従って分かりやすく解説をしていきます。1．事務管理費（会計、出納、理事会支援、総会支援、マンションの維持に関する事）2．管理員業務費文字通り管理員給料です。3．清掃業務費日常の清掃費です。4．建物・設備管理費日常の建物点検、ELV点検費、給水ポンプ点検費等5．管理会社諸経費では管理費は何に...マンション管理費の削減方法

増圧ポンプに交換

昨今、受水槽（飲料水を貯める水槽）から、これをなくして、直結増圧ポンプに変更するマンションが増えております。理由はいろいろあります。1．毎年のメンテナンス費用がもったいない。2．受水槽の交換時期がきた。3．受水槽が邪魔で広く空き地を有効利用したい。上記の理由から増圧ポンプに変更するマンションが増えております。下記は東京都水道局ホームページ参照2018年5月10日現在増圧直結給水方式は、給水管に増圧ポンプ及び逆流防止用機器等を設置し、貯水槽を通さずに、直接、中高層階へ給水を行うため、貯水槽の設置が不要になります。東京都水道局では、この度、直結給水化の一層の普及・促進を図るため、貯水槽水道方式から直結給水方式※1への切替えに際して、道路部分からメータまでの給水管を現状より太くしなければならない場合（以下「増径工事」...増圧ポンプに交換

大規模修繕工事コンサルタント

築年数の経過が40年を超しているマンションがかなりの数になりました。とくに東京都のマンションは数多く増えております一回目の大規模修繕を行い15年以上経過のマンションも多々見受けられます。このようなマンションは第二回目の大規模修繕を行うわけですが、意外と1回目の大規模修繕にかかわった人が大勢おられるかというと、意外や業者任せにしていたので、かかわり方がわからないと,いうマンションも数多くあります。一例ですが管理会社から設計事務所を紹介されました。区分所有者の知っている設計事務所がいいと聞いたので、採用しました。また、ある管理組合はネットで調べてよさそうだから、採用しました。・・・・・・・ネットに悪い印象でホームページにアップする業者は考えられません。以上は今までに沢山聞いたことのあるパターンです。結果が良ければい...大規模修繕工事コンサルタント

マンションが普及して40年以上

我が国にマンションが増えていったのは、昭和40年代の中ごろからで、毎年少しずつ増え始め右肩上がりでふえていきました。今は600万戸以上といわれております。昭和の二桁生まれの世代が結婚してその持家として都内及び近郊都市のマンションが増えていったのです。当時、家に関しては将来のことはあまり考えず、便利に住めればよしとする考えが多い時代でした。その結果将来マンションに関して今のあるべき姿をあまり考えていなくて、建設省（現国土開発省）も郊外に沢山の団地を作ったのもこの頃からです。現在古い団地型のマンションは5階及び4階建が多くほとんどにエレベーターがついておりません。このようなマンションの特徴としては広さも50m2くらいから80m2くらいの広さまでまちまちですが、今住まわれている年代としては、年配の方が多くなってきてお...マンションが普及して40年以上

管理会社と新理事長その2

管理会社と新理事長その2さて新理事会の第1回目がやってきました。新理事長が司会をやらない限り、理事方々が1巡目前の比較的新しいマンション（100戸以上）では今まで特段問題がなければ、管理会社のフロントマン主導で理事会がスタートします。新理事紹介から始まり、各々理事の役職を決めます。この役職がすんなり決まればいいのですが、皆理事会に来たくない、早く一年が経過してほしい方々です。すんなり決まるわけがないです。やがて、前年度懸案事項の検討や、次回の理事会の日にち決定で第一回の理事会は終了となります。管理組合の為に動こうとする理事長にとっては、思ったより何もできなくてがっかりの一日となりました。管理組合を主導していくのは管理会社ではありません、管理組合です。管理会社は企業である以上無難に理事会がおわり、フロントマンに災...管理会社と新理事長その2

管理会社と新理事長

管理会社と新理事長3月4月5月はマンションの総会が目白押しです。理事の輪番制のあるマンションの区分所有者にとってはとても嫌な季節ですが、反面管理会社にとってはやりやすくなる時期でもあります。その理由は次のような事情があるからです。ほとんどのマンション総会では理事長以下理事がほとんど入れ替わります。そうすると理事会も一からのスタートになり管理会社が主導権をとって理事会運営を動かすからです。つまりこの時期は管理会社にとってはやりやすくなる時期であり、又輪番で新理事になった方は大方が早く1年が経って欲しいと思う時期でもあります。相撲でいえば、色々覚えた理事長は幕下クラスで、多少の経理、建設の修繕等が少し理解ができ、また理事長を3年も経験すれば、十両最下位クラスの実力がつく方もお見受けします。その幕下クラスの人がいなく...管理会社と新理事長

給水管の更新時期

給水管の更新時期先月赤坂のビルの給水管更新が終わりました。7階建てのビルで、赤坂の繁華街の通りに面しており、工事を行うには車の通りと、人の通りが多くて大変でした。ビルの用途は商業ビルで各階にテナントが入居しております。共用の給水管があり、各テナントは共用の給水竪管から分岐をして水道メーターを設置してそれぞれの店舗の中の給水管となり、マンションの配管に置き換えればメーターまでが共用管となります。メーター以降は専用部配管扱いです。ご覧の通りすごいさびです。各階の給水管も同様でした。給水管も30年経過するとこのようになってしまいます。30年経過前に対策が望ましいですね。給水管の更新時期