インデックス投資でリタイアを目指すブログ

物件売却

現金で購入した1棟目物件は1500万で購入、現状空室3室がある状態で年収240万の表面利回り16％諸費用や修繕費込みで現金1600万以上投入しているので資金効率が悪いと思い、物件売却の依頼してみました。今の（3棟目購入後）のローン返済比率が35％。1棟目物件売却後のローン返済比率が46％。今の（3棟目購入後）空室ありの状態でのローン返済比率が43％。 1棟目物件売却後の空室ありの状態のローン返済比率が57％。返済比率は上が...

2022/08/29 12:15

3号物件購入前の現状の月収を確認

●1号物件（5LDK+1DK*8室）【3室空き】 家賃収入 ： 200,000円 ー管理費 ： 15,565円 ーローン返済： 14,409円 手残り ： 170,026円年間支出として、火災保険9万+固定資産税13万+汲み取り4万＋除雪費2万程度。駐車場が無いため3部屋埋まらず。●2号物件（6LDK+2LDK*7室+1LDK*2室）【3室空き、1室大家使用】 家賃収入 ： 236,000円 ー管理費 ： 9,900円 ―共用電気代： 1,367円 ーローン返済： 1...

2022/08/27 09:04

融資審査内容

フルローンが通った金融機関で融資の申し込みをしました。また、収支計画OKとなった根拠を確認しました。保証協会の審査によると空室率：15％（築5年以内は10％）管理費：2％修繕費：1％固定資産税：昨年実績火災保険：年5万その他費用：無しということでしたので、返済比率80%でもキャッシュフローが出るような計画となっていました。ちなみに銀行が単独で収支計画を立てる時の空室率は30％なので、返済比率50％くらいまで落とす...

2022/08/24 14:38

融資承認

融資が通りました。フルローン、15年、2.175％+保証協会利用料300万保証協会利用料を金利に換算すると3.1％程度になります。売主物件のため仲介手数料なしなので、手出しは100万以下。2600万ローンにするとキャッシュフローは年90万増えますが、手出しが1000万になります。現在不動産に使える金が2300万、生活費を除くと年間100万のキャッシュフローが出るので、ここで1000万使うよりフルローンで組む方が次の物件に購入に得な計算...

2022/08/24 06:41

融資進捗状況

2つの信金に申込み中。H信金：2600万、15年、2.3％でほぼいけそうR信金：3300万、15年、2.175％で保証協会に確認中H信金の場合自己資金800万、年間収支+80万（空室率10％、諸経費率25％、ローン返済比率48％）返済後の実質利回りが2.18％R信金の場合 自己資金100万、年間収支+20万（空室率10％、諸経費率25％、ローン返済比率61％）返済後の実質利回りが0.57％どっちにしても指値して、という感じですね。...

2022/08/19 05:28

国民年金保険全額減免

国民年金保険が全額減免となりました。1年間147,380円国民健康保険は全額減免済みなので、今年度は住民税のみの納付になります。住民税が約56万、住民税が約25万、年金が約15万。そのうち71万減免ということで2/3程度は減免できた計算です。...

2022/08/10 12:51

融資一部可決

前回否決された物件を他の金融機関に申し込んで一部可決されました。2600万15年2.1％で申し込み→2500万10年2.0％保証協会がダメだったので最長10年。表面利回りが13.5％くらいなので10年として物件単体で試算して2500万。空室率10％、修繕積立金10％、諸経費14％だとこれでぎりぎり黒字ですね。立地的に空室率10％超えることはなさそうですが、10年だと微妙ですね。...

2022/08/10 02:17

融資否決

新規物件を購入しようと思い、仲介に紹介された銀行に申し込み否決されました。理由：12年ローンのきつめのシミュレーションとして空室率28％とすると採算が取れない確かに自分でやってみても12年ローンだと毎年赤字です。こちらの想定の15年ローンで行うと返済後利回りが1％以下、減価償却終了後もかろうじて黒字になります。購入予定物件は立地が良いので空室率10％で計算すると返済後利回りが2％程度、減価償却の終了後でも1％...

2022/08/06 23:34