専業大家への道

工務店の倒産

ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…

2024/03/31 18:00

FIRE予定日

2023年度の3月末をむかえました。 私が不動産投資をはじめて5年です。 不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。 しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。 到達度でいえば50％くらいでしょうか。 よりリアルに物事が見えてきて、 今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。 反省点はあります。 もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、 着実に進めたいと考えていました。 あえてスピードを落としていました。 物件を買った着後は半年は次に行かないとか、 買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…

2024/03/30 18:00

不義理

私の黒歴史の1つです。 いい業者と知り合うことができたのですが、 いろいろあって不義理な事をしてしまったのです。 そんな事してしまうと、もう付き合えないですよ。 いい業者さんと思ってたんですがね。 残念ですよ。 あきらめてました。 しかしながら、少したってからその業者から連絡が来ました。 また相談にのりますよって。 普通の人が聞けばよかったねって思うかもしれませんが、 私はその連絡はちょっと怖かったです。 そうは言っても不義理な事をしたわけなので、 ちゃんと対応してもらえるか心配です。 とりあえず、今すぐどうこうするつもりはないですが、 将来、仕事をお願いする事はあるのだろうか。 将来、仕事を…

2024/03/29 18:00

パンチ力あるよね

土地代や建築費の高騰でなかなか安くアパートを作る事が難しい世の中になってきました。 簡易な計算なんですが、どれくらいインパクトがあるか計算してみた。 例えば、年間の家賃収入が800万円だとしましょう。 利回り7％で作り上げたとしましょうか。 7％だと、1億1430万円です。 これくらいが1つの基準じゃないでしょうか。 近年よくある目標値で8％というのがあります。 8％だと、ちょうど1億円です。 ひと昔前の目標の利回りで9％というのがありました。 9％だと、8888万円です。 1億円前後の物件で、7％、8％、9％の利回りの仕上がり方で、 総工費がこれくらい変わっているという事になります。 今時の…

2024/03/28 18:00

なめられてるよな

先日、初めての業者の所に行ってきた。 その業者、第一声でかましてきやがった。 うちの客は地主さんばかりなんですよ。 かましてきやがった。 そこからいろんな話が始まる。 ズケズケといろいろ聞いてきやがる。 普通はあんまりそんな直接的な事、聞かないやろみたいな事もズケズケと聞いてくるやないか。 うちは地主しか相手にしないけど、あんたお金もってるの？ みたいに思っているのだろう。 完全になめられている感じがした。 一応、こちらは投資家というふうにとらえたうえでの対応だと思う。 そういう業者からしてみたら、 地主という太客がいるなら、うるさい投資家なんで相手にしなくてもいいんでしょうね。 こんちくしょ…

2024/03/27 18:00

今でも怖い

今でも物件を買うというのが怖いです。 3億円近く借金してますが、今でも怖いです。 特に新しい相手と取引する場合とかはね。 新しい所だといろんな事に注意をしないといけません。 すでに取引実績があるところで、 リピートの内容だったら、そんなに心配しないでもいいのかもしれませんが。 新しい内容だったり、 新しい取引相手とかだったら心配しまくりで、 夜も寝られないという感覚は今でもありますよ。 たくさん物件を持っている人はどうなんでしょうかね。 たくさん持ってても気にする人は気にすると思いますし、 そうでない人もいるのかもしれません。 同じ相手にリピートで繰り返すのって、 そういう心配は少なくてすむの…

2024/03/26 18:00

癒着しすぎてるよ

横浜のとあるアパート業者ととある大手不動産業者が癒着しまくってるという話です。 癒着というワードは適切ではないのかもしれません。 法を犯してるとか犯してないとか、そういうのはよくわかりません。 法に触れない範囲で仲良しなだけという事かもしれません。 何年か前ですが、横浜のアパート業者に売りに出されている建売アパートの問い合わせをしました。 仲介業者は挟んでおらず、直接売主の業者の所に問い合わせをしたわけです。 実際にお会いして話をしましょうという事になったのですが、 指定された打ち合わせの場所は、大手不動産業者のオフィスでした。 「あれ？なんで？」と思ったのですが、 しばらくして事の顛末がわか…

2024/03/25 18:00

交渉での空気感

交渉する時、相手がこちらをカモろうとしてくる時って相手がどんどん攻勢をかけてくる空気感になる事があります。 相手が「いつ契約しましょうか」みたいな感じでどんどん攻めてくるんですよ。 一方で、こちらが相手をカモるような状況の時はまったく反対で、こちらが相手に対して「いつ契約しましょうか」みたいなプレッシャーを与えるような空気感になっている事が多いような気がします。 例えば何か物件を買う際に、 相場より高い物件を買わされそうな時、 相手がそれなりに儲かるような時って、 どんどん攻勢をかけられてしまいます。 どんどん先に進められそうな空気感になったりします。 逆にこちらがあきらかに良い条件で物件を買…

2024/03/24 18:00

環境は自分でコントロールしないとね

たくさん収益物件を持っているから偉いとか、 収益物件を持っていないから偉くないとか、 そういうのは全くないです。 お金を持っている人がたくさん収益物件を持つことができて あまりお金を持っていない人は収益物件をあまり持つことができない という話なだけです。 人との付き合いみたいな話で言うと、 物件をたくさん持っているとか持ってないとかそういうのは大切ではないですが、その人の人間力みたいなものは大切だと思います。 だから保有している物件の数は、人との付き合いとしてはそんなに重要な話ではないと思っています。 他の人の話なんかを聞いていて、 自分だったらこうするのになってもうような話を聞くとすごくヤキ…

2024/03/23 18:00

基準難しいよね

最近は利回りがすっかり低くなってしまい、 前に進めるかどうかの判断って本当に難しくなったような気がします。 ひと昔まえは、「あきらかに良い！」みたいなものしか検討の土台にのせてませんでした。 シミュレーションもするまでもなく良い。みたいな。 そんな目線だったのですが、 今は凄くシビアになってきたような気がします。 私の場合はCF優先なので、 CFは出るという物件が大前提なんですが、 どれくらい余裕を持たせてCFが出るのかみたいなものが1つのポイントになるのかなと。 それで近年は結構ギリギリな感じがします。 CFは大切にしてますが、 CF以外でも投資の効率も重視します。 それと、出口ですよね。 …

2024/03/22 18:00

時代の流れは速い！

最近、物件の価格がどんどん高くなってきてますね。 それは誰でも知っている話ですが、 1年、1年で、どんどん高くなってきていますよ。 びっくりするくらいのスピード感ですよ。 高くなってるのは誰でも知ってる話ですが、 自分の中でも「これくらいだろう」みたいな水準があったのですが、 それよりももう1段階高かったです。 半年前よりも確実に高くなってません？ そんな実感がありますよ。 なんなんでしょうか。 この高騰は。 新築とかだったら、部材の高騰みたいなものがあるんですが、 それ以上に、相場を見たうえでチャレンジしまくっている価格にしているんでしょうか。 たくさんの物件を見て、相対でいいものを買いまし…

2024/03/21 18:00

大家会やめよっかな

不動産投資を始めた直後くらいから行っていた大家の会みたいなものがあります。 そろそろやめよかなっ思っています。 なんやかんや4年くらいは行ってました。 一時は頻繁に参加していたんですが、そろそろやめてもいいのかなと思うようになってきました。 本当は1年くらい前にやめようと思ったのですがやめるのももったいないかなと思ってとどまってましたが。 やめる事にしました。 ひょっとしたら半年くらいで復帰するかもしれませんが。 やめる理由としては、 もっといろんなものに時間を使いたいかなと。 大家のコミュニティーに参加すると、時間であったり頭のリソースであったり、 何かしらのリソースを消費するのですが、 そ…

2024/03/20 18:00

これからのみちのり

物件は流れてしまったのですが、大きな収穫はありました。 「まだまだフルローンいける」というのを知る事ができたのが収穫です。 正直、自己資金10％は覚悟していました。 フルローンが出たのは驚きでした。 物件そのものがよかったというのもありましたが。 物件がよくてもフルローンは出ないと思っていたので。 1棟目、2棟目でフルローンが出るのはわかりますが、 5棟目でフルローンというのはインパクトデカいです。 不動産投資で規模拡大を前提とすると、 いかにフルローンが出すのかという競技のようにも思います。 これからの作戦はいかにフルローンを引き出すかというのが大きなポイントになるんじゃないでしょうか。 当…

2024/03/19 18:00

流れた物件の話②

土地の売主さんが亡くなられて相続案件に。 そしてその相続人が「誰がこんな値段でハンコおしたんだ！」って騒いでいる。 悩ましい展開だが、 アパート業者と土地売主との間には売買契約が締結されているので手付金の倍返ししないと解約はできないはず。 そのあたりの詳細をアパート業者に聞いたところ、 アパート業者が言うには、「実は手付金の金額がそんなに大きな金額にはしていないんですよ」と言うではないか。 なんと。 ちょっと厳しい展開っぽいじゃないですか。 それから私の中でいろいろ分析をしてみた。 どれくらいの価格で土地を買おうとしているのかや、 どれくらいの手付金なのかというのがなんとかく推測できたのでいろ…

2024/03/18 18:00

流れた物件の話①

流れた物件の話です。 久しぶりに良さげな建売アパートが出たので話を進めていました。 1番手でグリップもできていて、融資もフルローン。申し分ない状態。 売買契約に向けて話が始まるかなと思いきや、 アパートの業者が少し待ってくれというではないか。 どうやら土地は、まだアパート業者の保有にはなっていなくて、 土地のオーナーとアパート業者との間で土地の売買契約が締結しただけの状態だったようだ。 近日中に土地が引き渡されるので、それが完了したら私とアパート業者との間での売買契約をやりましょう。と。 しばらくしてアパート業者の担当者から連絡が入る。 「土地の売主さんが亡くなられたようです。しかしながら売買…

2024/03/17 18:00

のんびりしてられないよね

のんびりしてられないですよね。 物件の価格というのもミクロに見るとあがったり下がったりですが、 マクロでみると必ず上がり続けると思います。 あと5年もすれば、サラリーマンがアパートが買える世界も完全に終わりを迎えるかもしれません。 融資もです。 あるタイミングで融資がつく状態だったら、 さっさと物件を買っちゃうべきですよ。 担当者が変わったり、 銀行の方針が変わったり 1年経てば状況が大きく変わります。 融資を出してくれそうなうちに どんどん融資を引くべきですよ。 少し先の事なんてわかりません。 よくなる事もあれば悪くなる事もあると思います。 今の時点で融資が引けたり物件が買える状態なら、おち…

2024/03/16 18:00

話が流れました

少し前から取り組んでいた案件ですが話が流れてしまいました。 今回は建売の新築アパートを検討していました。 利回りはそんなに高い物件ではないのですが、 立地や仕様など総合的に判断して非常に魅力的な物件で久しぶりに欲しいなと思った物件でした。 融資も早々にフルローンの融資内諾をもらい、 1番手を取りグリップもできていて、 あとは売買契約を締結するだけという状況だったのですが、 先方の事情で待ち状態が続いていました。 他の誰かが買うという事でなく、 この企画そのものが消滅してしまいました。 このあたりの話は別の機会に書きたいと思います。 2か月間、待ち状態でした。 話が流れて残念というのはありますが…

2024/03/16 18:00

閉じてゆく扉

とある金融機関の担当者から電話がかかってきた。 まだ取引はないところだが、できればお付き合いをしたいと思っているところだ。 1年くらい前に融資打診をして、 本部審査までOKになったことがある。 そこからちょいちょいやりとりがある。 融資の審査もスピーディーだ。 その金融機関からの電話。 担当が言うには、 融資の審査の基準が厳しくなりますよと。 それにより今までOKだった目線でもNGになる可能性が出てきましたよ。と。 今すぐ案件を出してくれたらギリギリ今までの基準で見れるけど、 さらに先になると難しくなりますよと。 そういうメッセージを残して電話を切った。 まさにとある銀行の融資の扉がじょじょに…

2024/03/14 18:00

クソ物件買うってよ

もしも他の誰かがクソ物件を検討していたらどうしますか？ 助言をしてあげたいという気持ちもありますし、 余計のお世話だと言われそうな気もするので放置がいいような気もします。 最近の私の対応は、基本的に何も言わないという行動を選択すると思います。 何も言わないのが一番平和です。 うらみを買う可能性もありますし、 人生、なにがどうなるかわかりません。 それともう1つ思う事があります。 不動産投資はゼロサムでないという人もいますが、 私はなんやかんや言ってゼロサムだと思います。 儲かる人もいれば損をする人もいるって意味です。 全員が大きく儲かるって事はないですよ。 物件を買う人と売る人もありますし、 …

2024/03/13 18:00

てっとり早く利回りを1％あげる方法

てっとり早く表面利回を1％あげる方法です。 てっとり早くあがる状態に移行する事はできますが、工数は増えるのでめんどくさいです。 相対でざっくりと1％くらいあげれる方法です。 答えから先に言うと、自主管理にするという事です。 管理会社にお願いした場合、 管理費として5％くらいは、かかると思います。 まずそれらがかかりません。 それともう1つ。 更新作業も自分でやります。 自主管理大家さんでも更新作業は業者に投げるケースもありますが、 更新作業も自分でやります。 更新料って、2年に1回です。 そこで家賃1か月分が入ります。 それがそのまんま収入になります。 何気に2年に1回の更新料って大きいです。…

2024/03/12 18:00

目標を聞く時の話

初心者の人と話す時に、どれくらいの規模を目標としてるんですか？みたいな話になる。 よく出てくる数字で、 月にCF10万円が目標です。 って話になる。 月にCF10万円というのは簡単な目標だと思う。 それくらいだったら、そこそこの規模の1棟を買えばクリアできる。 1棟であれば、融資もどこかで引けるだろう。 それくらいの規模だったらすぐにクリアできるんじゃないの？って話をすると、 じゃー〇〇くらいを目標にしますって言いだす。（目標をあげる） こういう場での目標ってちょっと聞き手として思惑があると思うのです。 月CF10万円を目指すのと、 月CF100万円を目指すのは動き方は全然違うからです。 そし…

2024/03/11 18:00

めざすところは

今は待ち状態なので、物件探しはお休みしている一方で、 それ以外の事を考える機会が増えました。 これからどういう不動産投資をしていくのか？ や どういうところを目指していくのか？ などです。 人によっては、特定の手法を極めるんだ！という人もいれば、 規模感で目標を作る人などもいると思います。 私の場合だと、 どういう手法を使うのかは何でもよくて、 とにかく目標の規模の達成を目指すみたいな感じかな。 そのための融資戦略。 特定の手法のみにかたよらず、 （今はできてませんが） 雑食で儲かるものはすべてやるというスタイルで進めたいなって考えています。 目標とする規模感ですが、 ちょっと変えようかなと思…

2024/03/10 18:00

宙ぶらりんの中で

現在、宙ぶらりん中です。 取り組み中の案件ですが、 先方の都合で待っています。 詳しい話は落ち着いたら書くかもですが、 とにかく待っている状態です。 少し前に状況を聞いて、いろいろ分析しています。 登記簿謄本を読むといろんな事がわかりますね。 先方がどういう資産を持っていて、 それが長い時間を経て、世代が進むにつれて、 どういう感じに資産が変わってきているのか。 事業をやっているのか。 そしてその事業のためにいろいろ金策しているんだな。 もともと持っている資産が今がこれくらいになっていて、 それが最近はいろいろあって、いろいろ対応しようとしているんだなと。 となると、どうなりそうなのかなと。。…

2024/03/09 18:00

めざすは大阪？

首都圏の投資家が大阪で物件を買う方法の話を聞いた。 大阪は融資を出してくれる金融機関が多くて積極的だと聞く。 しかしながらネックは融資だろう。 私の場合、大阪というのは少しゆかりがある。 今は横浜に住んでいるが、それまでは大阪に住んでいたのだ。 大学時代と社会人時代。 実家も大阪ではないが関西だ。 それと嫁さんの実家も大阪だ。 普通になんのゆかりの無い人が大阪に乗り込むよりは、 少しくらいはプラスになるかもしれませんね。 今すぐどうこうするということはないが、 将来的にそういうところを狙うというのも面白いかもしれないなと思った今日この頃。

2024/03/08 18:00

利回り星人

私は超利回り星人です。 探せばいい利回りの物件があるだろう。みたいな。 それで高い利回りの物件を追いかけ続けていました。 実際問題、難易度は高かったですが高い利回りの物件は買えてました。 最近は少しづつ心境の変化が起こってきています。 物件価格の相場というのがあります。 良い物件は高いですし、 悪い物件は安いです。 そういう相関関係みたいなのがあって、 相対でお値打ち価格なのか、そうでないのかというのがあります。 そっちも重要なのかと。 昔はひたすら利回り至高主義だったのですが基本はクソ物件ばかりですよ。 私も不動産投資をそれなりの規模になってきて、そろそろ利回り至高主義から少しだけ離れてもい…

2024/03/07 18:00

違うよね

土地から新築アパートの7％と、 土地先行決済の売り建てアパートの7％と、 建て売りアパートの7％ というのは意味が全然違いますよね。 リスクが全然違うので利回りが同じだからと言って同じ土俵でそれらを比較するのは間違っていると思います。 台風や何かのハプニングで工期が1年間伸びた時や、 突発的な費用が発生した時など、 それらのリスクを誰が背負うんですか？という話です。 土地先行決済の売り建てアパートは、どういう形態になっているんですかね。 契約にもよると思います。 私の感覚では、リスクは投資家サイドで背負うというケースが多いという印象です。 リスクが高い分、建売よりも利回りが高くないとやるべきで…

2024/03/06 18:00

目線あってる？

過去に検討した土地が1年後に建売アパートとして売りに出される事ってちょいちょいあります。 ちょいちょいあるので珍しい事ではないのですが 先日あった事例は、 私が企画をした際は仕上がりは7％台でした。 立地は微妙です。 弱いです。 それで建売で売りに出されていたものは6％台でした。 感想なんですが、うまく表現できません。 複雑な気持ちです。 この案件は立地が微妙でした。 もう少し立地が良ければやっていたと思います。 立地が微妙で7％台という数字。 7％台と言っても、7.5％～7.0％の間くらいです。 微妙な立地でその数字だと弱いという事で流しました。 当時の私の判断としては、間違いはなかったと思…

2024/03/05 18:00

メガ大家はこんな感じ？

時間があったのでテレビゲームで桃鉄をやってました。 桃鉄くらいできないと1人前の大人にはなれないだろうという事で、子供たちにも桃鉄の遊び方を教えてあげたりしていました。 桃鉄って知ってますか？ 桃鉄はすごろくのゲームなんですが、 物件を買って収益をもらうというところが大家的な感じがします。 最初は子供と桃鉄をやってたのですが、 子供がゲームにあきてからは自分一人で桃鉄をやってました。 日本中の出てくる収益物件を全て自分一人で買い占めるんだみたいな感じで楽しんでました。 途中、日本の収益物件のほとんんどを買い占めてくるとゲームとしてワンサイドになってきます。 すごろくなんでゴールにいかないといけ…

2024/03/04 18:00

廃人

この1か月ですっかり廃人になってしまいました。 検討している案件で待ち状態だったので不動産投資活動を止めてグータラしてました。 その間、いままであまりやらなかったような事もやってましたね。 テレビゲームとかやってましたし、 テレビのドラマなんかもよくみてました。 テレビゲーム廃人みたいな感じになってました。 テレビゲームとかやり出すとあっという間に時間が消費してしまいますよね。 よくないですよ。 今年の2月はかなりのんびりさせてもらいました。 不動産投資を始める前の時代を思い出しました。 今検討している案件がぽしゃりそうなので、 そろそろ次に向けて暖機運転を始めようかなと思っています。 今はど…

2024/03/03 18:00

スタイルを考えないとね

冷静に分析しています。 投資なんでお金に働いてもらってナンボの世界です。 世の中の事例を見ていると怖い事ばっかりなんで、どうしても自分の目線をあげてしまいがちです。 結果、目線をあげすぎてしまって最近物件買えていないです。 偏差値70の物件を買うといよりは、 偏差値60の物件を間髪入れずにどんどん買っていくというのが正解なのかなって思います。 いや、 偏差値65の物件を買うといよりは、 偏差値55の物件を間髪入れずにどんどん買っていくそれくらいでもいいのかなと思うようになってきました。 買っていく頻度やスピードと、 買える物件のクオリティーと言うのは相関関係あると思います。 そこそこの偏差値の…

2024/03/02 18:00

雲行き怪し

今、着手している案件があります。 1番手も取れていてグリップもできている。 融資もこれ以上ない満点の融資条件で内諾OKをもらっている案件です。 しかしながら先方の都合で待ち状態が続いています。 凄くいい案件なんで待つしかない。 という事でこの1か月間、ずっと待ち続ています。 もしもグリップが弱いとか、 物件そのものが弱い案件だったら、平行して他の案件も探すのですがそういう気持ちにもならない。 そんな状況でした。 しかしながらその案件の雲行きが怪しくなってきました。 途中経過という事で状況を聞いたのですが、 客観的に厳しい雲行きになっているような気がします。 気に入っている案件なんで、 少々待ち…

2024/03/01 18:00