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KISHINOさんのプロフィール

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出身
千葉県

これまで不動産を4棟購入2棟売却してきました。業者に相手にされなかったこともありますし、勢い余って買った不動産で大損したこともありました。とにかく包み隠さず書いて、これから不動産経営を行う人への道しるべになるブログを目指します。

ブログタイトル
がむしゃら不動産経営
ブログURL
https://property.hatenablog.jp/
ブログ紹介文
専門的な投資知識もない、お金もない、ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。投資・資格の記事が中心です。 ・2棟保有・年間家賃収入:830万 ・保有資格:証券アナリスト・宅建・簿記・FP
更新頻度(1年)

29回 / 96日(平均2.1回/週)

ブログ村参加:2016/01/01

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ハンドル名
KISHINOさん
ブログタイトル
がむしゃら不動産経営
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29回 / 96日(平均2.1回/週)
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がむしゃら不動産経営

KISHINOさんの新着記事

1件〜30件

  • 不動産の価値を上げるも下げるもオーナー次第

    2020年はコロナの影響もあり、大学が講義をしなかったり、会社がリモートを本格化し、出社が必要無くなったりして、一部では退去が出ているみたいです。 きしのの保有している物件でも、先日、大学の授業が行われないことで1室退去がでました。 空室が続くとオーナーも弱気になって早く埋めなきゃってなりますよね。その時にオーナーが行う方法としては、賃料を引き下げて早く埋めるというのが最も手軽な方法だと思います。だけど、賃料を下げて満室にしたとしても、結果として不動産の価値が下がってしまうので、売却時にオーナー自身が損してしまうことがあります。本日はそのことについて説明したいと思います。 賃料を下がることで不…

  • ファイナンシャルプランナー(FP)とは?!

    ファイナンシャルプランナー(FP)は、お客様が生活するうえでのお金の悩みをサポート・アドバイスする専門家(国家資格)です。 それぞれの家族の希望に基づきライフプランを作成して、将来の収支の見通しを立て、最適な資産設計・資金計画を提案・実行をサポートします。公的年金や保険、資産運用、税制、不動産、相続などの幅広い分野を総合的に相談・提案してくれます。 FPは名称独占資格なので、試験に合格しなくてもこの仕事をすることはできます。ただ、試験に合格することで一定の専門知識を有していることを証明ができます。 また、一定レベル(FP2級・AFP以上)を持っていると、就職活動(金融機関に限られる)でも評価さ…

  • 不動産の購入するための基準とは?

    巷にはたくさんの成功した大家がいます。その大家は各々勝利の方程式を見つけ、それをひたむきに実行しています。勝利の方程式は取り組む人の属性異なってきます。 「不動産経営に多くの時間を割ける人」「自己資金が多い人」「年収が高い人」「不動産大家の先輩がいて、その人に会った最短距離や物件を紹介してくれる」「市況が不動産融資に積極的な時代だった」などで条件は異なります。そして、その勝利の方程式はどれも正解ですし、自分に合うかどうかは自分自身で不動産経営を学び、実際に売買・経営を行いながら、確認してみるしかないです。なので、きしのの購入基準もあくまでもその一つと思って、参考になればと思います。 2020年…

  • 被害額1500億!かぼちゃの馬車の馬車事件とは?

    「かぼちゃの馬車事件」は巷の一部で呼ばれている呼び方です。この事件が起こった経緯と対策について紹介したいと思います。 これは株式会社スマートデイズ(旧スマートライフ)が販売していた女性向けシェアハウスなどを地方銀行のS銀行と結託して、弁護士・医者・高所得層のサラリーマンに市場価格数倍という法外な値段で売りつけた事件です。 株式会社スマートデイズがシェアハウスを販売に踏み切ったのは、不動産価格の上昇と建築資材・作業員の高騰です。2012年末に安倍総理が就任し、リーマンショック・ギリシャショックから抜け出すべく経済対策を打ち出し、日本銀行もこれに呼応するように大規模な量的緩和政策を行ったことから、…

  • 簿記3級の勉強法・勉強時間・参考書とは?

    日商簿記検定はもっとも受験者が多い資格のうちの一つで、持っていると大学入試や就職活動でも評価されたり、事業を営んでいる場合は帳簿が読めたり、つけたりすることができるということを以前の記事でご紹介しました。 今回は簿記3級の勉強方法・テキストなどについてご紹介したいと思います。 テキスト簿記3級を学習するに当たり、TACのテキスト・問題集・予想問題集を使用しました。TACは資格予備校の大手でもあるので、説明の内容・問題の量共に洗練されています。なので簿記初心者でもわかりやすく出来ていると思います。以下のリンクより自分が使用したテキストの詳細の確認・購入ができますが、正直言うと簿記に限って言うとT…

  • なぜ資産運用をするのか?

    大学に初めて株式に投資投資しこれまで色んな投資をやってみました。 株、ETF、投信、外債、FX、外貨、ソーシャルレーティング、仮想通貨、不動産などなど。 投資を行った理由は、大学での一人暮らししたときに自らお金のやり繰りをした経験が大きいです。元々、株とかの元本が割れる可能性がある運用にはネガティブで貯金派でした。その考えがガラッと変わったのは大学の三年生の時です。 当時BRICS(ブラジル・ロシア・インド・中国・南アフリカ)の新興国が急激に成長したこと、欧米を中心に好景気であったことから、世界中の資源・食品の価格が高騰しました。このことは貧乏学生の生活を直撃します。仕送りやバイト代が増えない…

  • 日商簿記検定について

    もっともどメジャーな資格の一つである日商簿記検定の試験概要について紹介します。

  • 不動産の収入は増やせる!!

    アパート経営は「事業」なのでオーナーがその気になれば収益をアップすることができます。一方、株式・為替の場合は投資なので、自らが関わることができないので、収益アップさせることはできません。上手く収益を上げてくれそうな企業に対して投資し、株そのものの値上がりや、配当・優待を貰って利益を得ます。 今回は実際にやってみた収益アップの方法(賃料の引上げ以外の方法)を紹介したいと思います。 1.自動販売機 最も手軽で有名な収益力アップできる方法です。自販機業者に連絡するか、アパートの管理会社にお願いして敷地の一部に設置してもらいます。安定した利益が得れる場所であれば、歩合で貰うのもいいと思いますし、月数千…

  • 不動産経営の目標

    きしのの不動産での目標は『完全な経済的な自由を得ること』です。 具体的には生活費として月々50万円は欲しいと思っているので、不動産経営の突発的な工事とかの出費・経済変動への対応(例えば、コロナ禍による賃料の途絶とか)を踏まえると、月々のキャッシュフローは最低でも80万円から100万円程度は欲しいと思っています。 経済的な自由を得てどうするかって?雑なことをいうと一度きりの人生だから好きなことをしたいじゃないですか。家族との時間、旅行、読書、運動とか色々な趣味を楽しみたいです。例えば、老後に旅行を考えたとしても、そこまで生きているかどうか分かりません。もしかしたら、数年後病気で死ぬかもしれません…

  • 不動産の『利回り』には気をつけろ

    不動産の購入判断としてはほとんどの人は物件情報の「利回り」から判断すると思います。ただ、ネットや業者から案内される不動産の利回りを鵜吞みにしてはいけません。なぜなら、売主は買主に買ってもらいたいのであの手この手で利回りを引き上げているからです。簡単なケースとしては、築年数が古い分物件価格が安いので、その分利回りは高くなります。これは分かりやすい例です。もちろん、物件の収入の内容を見て、純粋に高いのであれば問題ないので購入すれば良いのですが、注意しなければいけない場合があります。 今回は注意すべき点をいくつか紹介していきたいと思います。 1.レントロールに異常値はないか 物件を購入するに当たり取…

  • 証券アナリストの勉強法・勉強時間・参考書とは?

    証券アナリストは2018年に2次試験に合格しました。ちなみにきしのの数学のレベルは私大文系だったので数ⅡBを少しかじった程度の知識しかありませんし、大学でも社会人でも数学を使うことはほぼありませんでしたが、その程度レベルの人が独学で受けてますので、ある程度数学をたしなんでいた人はこれよりも勉強時間は少なくなると思います。 ↓↓証券アナリストの試験情報については以下の記事からどうぞ。 1次レベル 【テキスト】使用したのは資格の予備校TACのテキスト・問題集を使いました。証券アナリストはかなりマニアックな試験のため、TAC以外の参考書・問題集はほとんどありません。なので独学する人の99%はこのテキ…

  • 証券アナリスト(CMA)とは?

    経済・株式・債券・企業などの調査・分析のプロフェッショナルである証券アナリストにはどのようにしたらなれるのでしょうか?

  • 不動産を買うための流れって?何を用意するの??

    ちゃんとした不動産を購入してしまえば、あとは少ない労力で安定的な収益を上げることができます。ただ、不動産の購入(売却も)には色んなことをやらなければいけません。多くの人は住宅の購入で1回から数回程度と、慣れている人はあまりいないと思います。きしのもまさか、売買を6回もやるとは思いませんでした。 これまで不動産の購入・売却の経緯について紹介してきましたが、それぞれの動機を書いても具体的な作業については書いてきませんでした。また、巷の本では購入する背景や事業拡大の経緯を書いているケースがほとんどです。正直、作業のことを詳しく書いてもあまり面白くないので書いていないんだと思います。 不動産経営に興味…

  • 「不動産投資」と「不動産経営」の違い

    不動産「投資」と「経営」。似たような言葉が混在していますが、似ているようで全く異なります。

  • 購入する不動産の下見で何を見たらいいのか。

    不動産を購入するに当たり、本を読んでも、色んなサイトを見ても、大概の不動産業者も、事前に物件を見た方が良いと言われています。 物件を見に行った方がいいということはなんとなく分かると思いますが、「実際に何を見ていいのか分からない!」という人は多いと思います。 今日は物件の下見に当たり大事だと思っていることを紹介したいと思います。 投資用不動産の場合、中には物件を見ずに購入する人もいます。 実際に物件を見ずに買うことができますし、見ても物件の躯体・基礎の内部の劣化状況は分からないから見ないという人もいます。 それもそれで間違いではありませんが、きしのは業者に不動産を紹介されたら1週間以内に必ず見に…

  • 不動産の買主として気を付けないといけないこととは?

    良い不動産を購入するために大事なことがなんでしょうか? それは知識でも、頭の良さでもありません。業者からよい物件を紹介され、購入するためには、「誠実」であることが大事だと思っています。 「誠実」という言葉は非常に抽象的ですが、分かりやすくすると以下の4つだと思っています。 ①早く判断・連絡・回答する ②(必要以上に)重箱の隅をつつくようなことはしない ③自分の情報開示を積極的に行う ④営業マンはパートナーである ①早く判断・連絡・回答する 物件が紹介されて、なかなか購入に踏み切れず、業者を待たせる人がいます。 不動産は高額な買い物なので、判断できないのは分かりますが、のらりくらりと判断を保留す…

  • リベンジとなるアパート購入(通算4件目)

    ついに2019年の夏に不良債権(船橋市のアパート)を処理できました。 でも、所有物件は1棟だけとなり、このままだと個人事業主の要件から外れてしまいます。なので、売却後すぐに1棟の追加取得に向け物件を探し始めました。 痛い目にあったのにすぐ買うのかと思うかもしれませんが、失敗した原因は、「返済比率」だということが明らかだったので、その点に気を付けて買えばいいのです。 物件収集は、懇意にしていた業者と新たな業者との接点を持つべく、楽待・健美家等の収益不動産を取扱うサイトより行いました。 その中で最も反応が良かったネット経由で知り合った新たな業者(今後はB社と言いたいと思います。)から、物件を紹介さ…

  • 毎月大赤字のアパート売却と大反省。。。

    1棟目の横浜市のアパートが絶好調で、アパート経営を甘く見たきしのは、翌年に2棟目となるアパートを船橋市に買いました。 property.hatenablog.jp が、このアパートは購入から4年後の2019年に船橋市の物件を売ることになりました。。。理由は「あまりにも採算が悪いから。」ということで見切りをつけ売却しました。損失額は売却時に生じた譲渡所得の税金も含め、一千万近い損失を出したと思います。 (譲渡所得が生じていますが、これも会計上の利益のため、キャッシュはマイナスです。) 今回は、損失を出した理由と、学んだことを書きたいと思います。 そこまで大きな損失を出した主な理由は大きく3点あり…

  • 新築ワンルームマンションは買っちゃったダメ!絶対っ!!

    世の中には色んな投資先がありますが、資産運用を目的として、あるいは節税対策として、新築ワンルームマンション(新築区分所有物件)を買うことはおススメしません。 というか絶対ダメです!!!! 一言でいうと、業者がいうほど利益を得られないし、節税効果もそんなに期待できないからです。 ちなみにここでいう新築ワンルームマンション投資は、会社の電話を取ったら突然勧誘されたり、人によっては歩いていたらこれも突然名刺交換させてくださいといって、交換したら後日勧誘されたりするやつです。笑 きしのも、もともとやってたよね!と言われればそうですが、始めたのは中古のワンルームですし、その時に師となる人がいれば間違いな…

  • 宅地建物取引士に合格に必要な参考書・勉強方法・勉強時間とは?!

    宅建士はその年の合格ラインぎりぎり33点で合格しました。 その時の勉強方法・使用した参考書などを紹介したいと思います。 そもそも「宅建士ってどんな試験なの?」って方は前回の記事をご覧ください。 property.hatenablog.jp 取得した動機は、リーマンショック直後に就職活動を始めたので、就職活動で有利になるかもしれない資格だというということと、万が一就職ができなくても、宅建士があればどこかしらの不動産仲介業者で働けるだろうと思ったからです。 宅建士を勉強するに当たり、当時は学生で時間は多く取れるので「独学」にしました。 1.テキスト選び まず、テキスト選びですがこれはなかなか大事で…

  • 12000万円アパート購入未遂事件!

    これは2015年に勢い余って船橋のアパートをフルローンで購入したものの、思ったような収益がでず、血迷って1.2億円の物件を購入しかけた話です。 船橋市のアパートを購入して、一年近く経過し、なんとなくこの物件がいまいちだということが分かってきました。 このときは横浜市と船橋市にアパートを1棟ずつ持っていましたが、横浜市のアパートが毎月5~10万の利益を上げていましたが、船橋市のアパートは滞納や修繕で毎月10万以上の赤字を垂れ流していました。。。 このときの保有物件のトータルの収支はマイナスになっていました! これではなんのためにやっているのか分かりません。。。 (船橋市のアパートが悪いのではなく…

  • 2棟目のアパート購入(通算3件目)

    事業規模(10室)を目指すも、ここでも色んな壁が立ちはだかるのです。。。

  • 初めての物件売却

    3件目を買おうとしたらまさか所有物件を売却することに・・・

  • 初めてのアパート購入(通算2件目)

    銀座の区分所有を購入して半年を経過し、不動産投資の旨味を知りました。もし、月1万円の利益がでる区分所有をあと99戸買ったら、月収100万となり仕事を辞めれる!と思いました。 でも、そのためには約40億円の融資を受けなきゃいけませんが、現実的に無理です。銀行・その時の市況などにもよりますが、サラリーマンが受けれる融資の限界は年収の8倍~20倍と言われています。だとすると、当時の年収ではせいぜい1戸~2戸しかかえません。 じゃあ、「もっと利回りの高い物件を買えばいいのでは?そうすれば利ザヤの月数千円が数万円・数十万に増える!」と考え、巷の不動産投資の本を読み漁りました。半年で50冊は読んだと思いま…

  • 宅地建物取引士(宅建)について

    宅地建物取引士は、数年前まで宅地建物取引主任者と言われ、巷では略して「宅建」「宅建士」と言われています。 宅建士は、売買・賃貸を仲介する不動産会社でお客様に対し、重要事項を説明することができます。多くの人にとって、家の売買や借りることは頻繁にはなく、金額も高額であるため、お客様が不当な損害を合わないように買主や家を借りる人の宅建士が間に入って、重要事項の事前説明を行うのです。この業務は宅建士のみに認められた独占業務資格で、不動産仲介を営む会社の事務所に一定数以上の宅建地を配置しなければいけないことから、有資格者には数万円の手当を貰えたり、年度末・年度始の繁忙期には高時給の宅建士の求人を見かけま…

  • 初めての投資用不動産(ワンルームマンション)購入!

    初めての投資用不動産は、職場の電話に掛かってきた業者A社から購入しました。 今回は、業者A社より紹介されたワンルームマンションの購入した動機・購入するまで行ったこと・購入の流れ・購入後の状況について紹介したいと思います。 「投資用不動産との出会い」については先日の記事よりご覧ください。 購入した物件は銀座アドレスの中古ワンルームマンションでした。 振り返ってみてもなかなか良い物件に紹介してもらえたと思っています。 【購入した物件】 価 格:約3700万円(購入当時) 立 地:東京都中央区銀座 構 造:SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) 築 年:10年以内(購入当時) 間取り:ワンルーム(約31㎡…

  • 自己研鑽ってなんだろう?

    自己研鑽と聞いてなんて思いますか?資格、語学、習い事、運動、その他いろいろな自分磨きのことだったりしますよね。それらは全て正しいと思います。 私にとっての自己研鑽は、ある日会社が潰れても路頭に迷わないように、事故・病気で普段通りの生活ができないときでも社会保障への依存を最小限にできるように、食っていけるだけの力を身に着けることです。例えば、資格の勉強です。投資を本格的にお金・法律・不動産が好きなので、それらに関する資格を中心に取ってきました。今ではもはや趣味みたいなものになってきています。これまで取得した資格は、簿記2級、AFP・FP2級技能士(いわゆるファイナンシャルプランナー)、宅建、証券…

  • 不動産投資との出会い

    不動産投資との出会いは社会人3年目のころです。 それまで、株・為替等の投資は少しやってましたが、不動産を投資対象として考えたことはありませんでした。 きっかけは、会社の固定電話に掛かってくる新築の区分所有のセールス電話がでした。若手だったので、毎日沢山の電話をとって、先輩や上司に繋いでいましたが、毎日1~2本はこのような電話がありました。 彼らの決まり文句は「マンションを買えば、税金の還付が受けられます。その還付額も5年もすればちょっとした車が買えますよ!」というものでした。 最初は「何言ってるんだろうな。。。」と思っていましたので、「そんなうまい話にはだまされないぞ!」といって電話を切ってい…

  • ~はじめに~ 「なぜ働くのか」「なぜ不動産経営を始めたのか」

    いきなりですが、みなさんはなんのために働いているのでしょうか?その仕事が好きだからでしょうか?お金が好きだから?それとも、生きるため? 百人に聞いたらいろんな答えがあると思いますし、綺麗なことをいうと、どれも正解だと思います。 でも、ほとんどの人は「生きるため」に働いていると思います。 ちなみに私は「経済的に自由な生活を得たい」からです。 もう少し詳しく書くと、自由な生活を得るための投資・事業資金を稼ぐために今働いています。 このことを本格的に考えるようになったのは社会人の3年目でした。2年目が終わり、東京の部署への移動が決まりました。東京駅から数分のザ・オフィス街で働けることにステータスを感…

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