吉川英一オフィシャルブログ−低位株・不動産投資

台風被害の出たタワマンは資産価値が暴落か？

ダイヤモンドオンラインが10月31日5：00に配信した二子玉川・武蔵小杉、台風被害で「資産価値暴落」説の真相と言う記事に興味をそそられつい見てしまいましたw。今回、多摩川が氾濫したことや増水した川の水が排水管から逆流して浸水する「内水氾濫」が起きて人気エリアの二子玉、武蔵小杉のタワーマンションが被害を受けたためマスコミがかなり力を入れて報道しました。一般庶民にとってはなかなか買えず、高嶺の花である...

2019/10/31 19:07

投資に反対する人々

お金を何とか増やそうとして自分でいろいろ勉強し始めると必ず周囲から反対されます。まずは親しい友人や、親、妻、恋人など日頃自分のことを大切に思ってくれている人ほど反対すると思います。それは、あなたに危険なことをして損をしてほしくないからに他なりません。あなたのことを愛している人ほど激しく反対するはずです。でもここで冷静に考えてみてください、投資に無縁でやったこと無い人の意見ほどあてにならないものは無...

2019/10/30 14:28

学校が壊れかけている？

先日中学校教師が自宅でクモ膜下出血で倒れ死亡したケースが過労死と認定された話をしました。その後遺族が雇用主側を相手取って1億円を超える損害賠償請求裁判を起こしましたw。こんなことはもちろん二度とあってはいけないことだと思いますが、実際には教育現場では何も変わっていないといいます。先生の世界では、生徒のことを考えるとやるべきことは山ほど思い当たります。熱心な先生程、授業の準備も毎日やり、生徒指導や部...

2019/10/29 22:24

借地件付き建物の評価は？

先日ネットを見ていたら築20年の戸建がかなり安い価格で掲載されていました。よく見ると借地権・・・。それでも幹線道路に面しているし角地だしと思って路線価図の借地権割合みたら、46Eと27Eなので底地権と借地権割合は5：5の地域でした。角地加算は無視して幹線道路に面している間口の広い方の路線価46000円/㎡で評価すると約1700万円。時価換算するには通常1．25倍しますので2125万円が土地全体の評...

2019/10/28 18:15

結構きつかった

今日は朝5時に起きて予定通り餅を6個食べ、7時過ぎの新幹線でスタート地点の高岡市に向かいました。富山マラソンは折り返しのコースではないため荷物を預けてゴール地点の富山まで運んでもらうのでその受付のため8時10までに会場に行かないと行けません。シャトルバスの横に座った年配の方から話しかけられたのですが大阪からだそうです。何と62歳からマラソンを始めて現在72とのことですから自分はとてもその年まで続ける...

2019/10/27 22:03

明日はいよいよ富山マラソン

明日はいよいよ富山マラソンです。先ほどゼッケンをもらいに行ってきたのですが、相座らずの混雑ぶりでした。14000人がゼッケンをもらいに来るわけですから当然ですよね！！今年のTシャツは結構地味な色でしたw。わたくし、実は先週木曜日に30キロ走をしたあとさらに一日休んで土曜日に10キロを走りました。そしたら腰が痛くなってしまい、1週間湿布を貼って休養していました。最近ランニングクラブの練習をずっと休んで...

2019/10/26 15:07

過労死訴訟

今日の地元紙北日本新聞に「教諭過労死 遺族が提訴」という記事が掲載されていました。先生が忙し過ぎる問題はかなり前から問題視されいろいろマスコミでも取り上げられています。私も過去に自分の著書で公立病院勤務の医師や警察官等の公務員も超ブラックだと書いたことがありますが、教員の世界も御多分に漏れず長時間労働が当たり前の世界です。教員については勤務態様の特殊性を踏まえ、勤務時間の内外を問わず包括的に評価し...

2019/10/25 21:33

チュート徳井さん無申告を繰り返していた？

今日11：54配信のFNNニュースによるとチュートリアルの徳井さんがおよそ1億3900万円の申告漏れなどを指摘されたとの報道がされています。徳井さんは、今回の指摘の数年前にも東京国税局から無申告を指摘されていたことが、FNNの調べで新たにわかったとのことです。会見ではやります、やりますというのが1日延び、1週間延び、1か月延びという状態で3年延びてしまったと説明していました。FNNの取材では2015年...

2019/10/24 14:10

ハザードマップを再確認してみた

jiji.comのウェブニュースによると台風19号による堤防決壊箇所は16日午後1時の時点で全国59の河川で90カ所確認されたとのことです。わたくし怖くなって再度自分の物件が集中する富山市の洪水ハザードマップを確認したところ、浸水の可能性が無いのは自宅も含めた10か所の物件のうち1物件のみでした。今回の19号並みの台風が北陸地方を直撃した場合は完全に終わってしまうと思います。富山市は大きな2つの河...

2019/10/23 16:51

入居者に人気の設備ランキング

全国賃貸住宅新聞の10月21日号に入居者に人気の設備ランキングが掲載されていましたが、1位は4年連続で単身者用、ファミリータイプともインターネット無料とのことです。自分は13年前から新築、中古問わず所有するすべての物件でインターネット無料にしていましたが、これが無いと戦えないと思います。ただし、夜間や休日は利用が集中するため最近は速度を気にする方が多く、クレームにならないように最速のものを導入する必要...

2019/10/22 12:47

12年勤務して手取14万円

今日はエキサイトの10月6日8：00配信された記事を紹介したいと思います。以下エキサイトの記事から一部引用。12年勤務して手取14万円「日本終わってますよね？」に共感の声 「国から『死ね』と言われているみたい」「日本はもはや発展途上国」これは、ガールズちゃんねるに9月末、「手取り15万円以下の人」というトピックが立ったのですが、現在アラフォーのトピ主は、都内のメーカーに12年勤務しており役職もあるという。た...

2019/10/21 18:56

高齢化社会の真実

今日の日経新聞朝刊1面は「決戦は年金支給日」という見出しでした。記事によると、年金支給日である偶数月の15日が個人消費の現場で注目されているという内容が書かれていました。日経新聞がスーパーの来店客数と販売金額を調べたところ2018年は全国10地域全てで年金支給日の方が給料支給日を上回ったそうです。10月15日には実際に東京都江東区のスーパーには朝から高齢者が集まっていたとのことですし、セブン銀行の...

2019/10/20 19:14

いよいよ明日は宅建試験日

金融機関の融資がどこもかなり厳しくなって、物件が買えなくなってしまいましたので、今年は物件よりも宅建ということで勉強に時間をかけている方も多いと思います。自分の知り合いの投資家さんもわざわざ富山から高岡まで毎週勉強に通っておられましたww。不動産投資もランニングもそうですが、一緒に目指す仲間がいると頑張れるものです。相談する相手もなく一人で頑張っていると「やっぱり自分には無理だよ!!あきらめようよぉ～...

2019/10/19 11:48

所有アパートはついにゼロに・・・

一時は5棟62戸のアパートを所有していたのですが古い物から売却して現在は12戸のアパート1棟のみ所有しています。他には戸建賃貸が5戸あるだけになってしまいましたw。最近になって処分し過ぎではないかと思うこともありますが、子供が自立して手がかからなくなるとそんなに収益物件はいらなくなります。売却により借金も減ってスッキリしますから気持ち的にはすごく楽です。残り1棟しかない築7年のアパートを先日仲の良...

2019/10/18 20:12

値付けミスかと思ったら・・・

ノールック買い付けを入れようと思っていた物件の内見に行って来ました。売り出し価格が相場よりもかなり安かったのでいきなり買い付けを入れようとしたら内見会をしますのでとにかく一度見てくださいと言われた区分マンションです。一度中を見てくださいと言われた時点でわたくし余程内部は汚いんだろうなぁ～と想像したのですが、実際に昨日見たら想像以上の汚部屋でした。入った瞬間タバコのにおいで息ができない状態です。とり...

2019/10/17 10:20

水害保険金の支払い基準は?

水害保険金が支払い対象になっている火災保険では実際に支払い対象となるのは床上浸水した場合です。ギリギリ床下でおさまった場合は全く支払われません。ですから最も重要なことは建物のどこや何に被害があったか?ではなく床上何cmまで水が来たかです。保険会社の査定担当者や鑑定人はすぐには来ませんから、とりあえず水が到達した位置に残っている跡にスケールを当てて写真を撮っておくことです。地震保険は損壊の程度に応じ...

2019/10/16 19:53

床上浸水4部屋を100万円で修理

自分のアパートが過去に4部屋床上浸水した際にかかった修理費は100万円程度だったと記憶しています。全労済の火災共済からはわずかなお見舞金しか出ないためできるだけ安く修理するしかありません・・・。幸い水は比較的早く引いたので助かりました。バブル期に一棟売りされていた物件のため安く造られていたのが逆に助かりました。基礎はベタ基礎ではなく布基礎のため床下の水は土に浸透してすぐになくなりました。まず床を人...

2019/10/15 21:16

水没したアパートを見るたびに・・・

国土交通省によると台風19号による堤防決壊箇所が6県の21河川24カ所の堤防で確認されたとのことです。大きな河川の堤防に隣接した土地は堤防との高低差もあったりして価格が安いためアパートが建てられているケースが多いです。テレビで水没している建物の画像を見ているとつい浸水しているアパートに目が行ってしまいます。自分が買った2棟目のアパートも富山市内を流れる神通川という大きな河川の土手の下でした。ロケーショ...

2019/10/14 11:33

北陸新幹線 全車両の3分の1が被害に

台風19号が通過して一夜明け、各地で大きな被害が報告されています。被害にあわれた皆様には心よりお見舞い申し上げます。今回の台風は降り始めからの雨量が半端なく多かったため河川の堤防があちこちで決壊し甚大な被害が発生してしまいました。どこの地域の河川も天井川がほとんどで、一旦堤防が決壊すると一気に水位が上昇し逃げることすら困難になってしまいます。私の住んでいる地域も浸水水位は最大5メートルなので万が一...

2019/10/13 18:31

ハザードマップは確認しておくべき

台風19号関連ニュースを見ていて河川の氾濫が心配になり果たして子供たちの住んでいる地域は大丈夫だろうかと急遽居住市町村の洪水ハザードマップを確認してみました。すると長男の住んでいる地域は浸水の可能性はないみたいで安心したのですが、次男の住んでいる場所は荒川の堤防が決壊した場合2～3mの浸水地域でしたw。3階建て住宅の3階に住んでいるので荒川が氾濫しても流されれない限り大丈夫ではないかと思います。とこ...

2019/10/12 21:22

初めての方には融資しません!!

相変わらず金融機関の融資はかなり厳しい状況が続いていますが何と某地銀に融資をお願いされた方が不動産投資の経験がないので融資できませんと断られてしまったそうです。確かに他の地銀でもかぼちゃの馬車事件が発覚して以後サラリーマンの不動産投資案件には融資しないというスタンスを貫いている銀行はあります。不動産投資に関して素人と思えるサラリーマン投資家が安易に楽して儲かると言われたサブリースに群がりそれに融資...

2019/10/11 12:13

台風19号ヤバイかも?

台風情報を見ていると今回の19号はかなり勢力が強くて中心気圧915hPa、中心付近の最大風速55m/s(105kt)、最大瞬間風速75m/s(150kt)とのことですからこんなのが首都圏に直撃したらおそらく数十万件単位の建物に被害が出ると思います。全労災など掛け金の安い共済に入っている場合は自然災害の場合わずかなお見舞金しか出ません。あわてて自然災害共済に追加で加入したいですと言って即日加入はできませんと言われます。その点、損...

2019/10/10 21:13

土地が高すぎる・・・

今日はライス親方が休みだったので久しぶりにランチに誘いました県立大周辺の土地価格について話をしましたが富山で人気の婦中町(富山市内最大の大型ショッピングモールが有る)と同じ程度の値段だとのこと。建築価格も上昇しているため、土地はせめて坪10万円ぐらいじゃないと表面利回りでも9．5％には届かないと思います。ライス親方も新築用地を探しているらしく、二人して最近まったく安いアパート用地が無くなったよねぇ～...

2019/10/09 19:19

ガレージ賃貸って有かも?

全国賃貸住宅新聞9/23、30日号に「相場家賃の3.9倍で成約」という記事が掲載されていたのを読まれた方も多いのではないかと思いますが、この記事にかなり刺激を受けましたww。実は自分も20代の頃セカンドカーとしてSUツインの117クーペを所有していたことがありました。車好きの方にとっては普段使いの車とスポーツタイプの遊び用車と2台所有している方もおいでになると思います。最近、昔乗りたかったけど高くて買えなかっ...

2019/10/08 21:02

経験していないことは判らない

最近過去にサンデー毎日倶楽部氷見祭りやセミナー等に参加して名刺交換した方からの相談が増えています。自己資金はできたけどその後物件が買えていないという相談やどういう物件を今取得するのがいいのか?という相談が多いです。私も初めて物件を取得する際にはいきなり5000万円の中古を業者さんからすすめられて買うべきかどうかかなり悩みました。築10年の木造アパートでしたが、1棟売り業者が安く建てて首都圏の投資家...

2019/10/07 10:20

ノールック買い付け入れたのですが・・・

先日区分マンションが安かったので「ノールック買い付」を入れたのですが、「現金買いでも順位は逆転しません!!」と受付てもらませんでしたw。入居者さんが住んでいることと他にも中を見たい方が数人いるそうで、内見会を開催するので待っていてくださいとのことでした。それで買いたい方が複数いた場合は購入希望者の中で入札しますので値段が吊り上がる可能性もあるとのとこ・・・。これって完全に競争入札じゃん・・・。ネット...

2019/10/05 19:53

基礎工事が完成

1月完成を目途に工事を発注した戸建賃貸住宅の基礎工事が完成したので現場を確認して来ました。前面道路が4mと少し狭いので建物の位置を思いっきり敷地の奥に追いやって建物の前の駐車スペースを思いっきり広くしました。これで車の出入りが格段にやりやすくなりました。回転半径5．6mの自分の車でも楽に出入りできます・・・。土地が51坪あるので建物の前に4台～5台は駐車可能です。戸建の場合このゆったりした感じは大...

2019/10/04 19:20

自己資金のある人には融資は出ている

昨日は夜8時から金沢で土地の売買契約でした。買主さんがお二人なので高速のインターから一番近いサイゼリアに集合していただきました。この土地広すぎるために一人でやるにはデカすぎるのですが、2人でやるには若干間口がせまい土地なので他の業者さんも買いに来ていたのですが結局あきらめたそうです。そこで、できるだけ奥行きが長くならない間取りプランのアパートを配置し、10戸と12戸のアパートがぴったりおさまりまし...

2019/10/03 11:25

子孫に美田を残さず?

不動産投資を始めて真面目に取り組んでいる方なら3年から5年程度で軌道に乗ってくるはずです。家賃収入も増えてくるので無駄遣いさえしなければ自己資金もすぐに貯まります。その後は借金さえすればいくらでも物件を増やして行ける様になるため規模拡大に走る方が圧倒的に多いです。やり始めた当初の目標は不動産からのキャッシュフローがサラリーマン年収を上回ること。あわよくばリタイアして経済的自由と時間的自由を獲得する...

2019/10/02 15:45

火災保険に付けておきたい特約

火災保険でカバーできる範囲はほとんどの方が熟知されていることと思いますが、火災保険と一緒に付けておきたい特約がいくつかあります。アパートやマンションでしたら施設賠償特約は絶対に付帯しておくべきです。わたくしこの施設賠償特約をセットしていたおかげでアパートの屋根から落ちた雪で入居者さんの車の屋根がペシャンコにつぶれた事故を2度も支払ってもらいましたw。そもそも車の屋根に雪が何度も落ちるなんて建物の欠...

2019/10/01 14:37