吉川英一オフィシャルブログ−低位株・不動産投資

期限は絶対に守らないと・・・

不動産投資と出会ってすごく熱心に勉強されていて、かつ属性も超一流上場企業に勤務。自己資金も豊富にお持ちで非の打ちどころが無い方だと思っていたのですが、新築の融資が通りませんでしたww。とメールが届きました。先月結果的に没になった土地で7000万円ぐらいの融資承認が同じ銀行の支店で降りていた方のため今回もわたくし絶対に融資は通ると100％確信していましたw。驚いて本人に電話をしたのですが、原因は何と確...

2019/08/31 11:48

不動産仲介した案件で問題発生・・・

過去に買主側仲介で客付けさせて頂いた案件で問題が発生してしまいましたw。アパートが完成して表示登記をしようとしたところ、この土地上には建物が建っています・・・。と言われた様です。元付業者さんが銀行系の業者さんだったこともあってわたくし売買対象の土地の謄本と公図だけもらって自分で謄本を上げることはしていませんでしたww。まさか現況更地状態の土地に建物の登記が残っているとは思いもしませんでした。司法書士...

2019/08/30 20:41

安いと思って飛びついたら・・・

2年前にめちゃめちゃ安いジャン!!って思って飛びついて買った土地ですが、ババつかんだかも?って今になって思えて来ましたww。自分的には土地を買う場合、いつも前面道路の種類と幅員と公道かどうかを気にしているのですが、この土地を買ったときには価格の安さに目がくらんでしまい、前面道路はどうでも良くなってしまっていたようです。いざ戸建賃貸住宅を建てようとしたところ実は私道であるため面倒くさいことが次々に起こっ...

2019/08/29 20:23

銀行融資内諾の連絡が・・・

融資が相当厳しくなったと言われていた地銀に新築アパート12世帯の融資をお願いされていた投資家さんから融資の内諾が下りたと連絡がありましたw。土地と建物合わせて総額約8000万円を超える案件なのですが、融資額7200万円で10年固定1．25％だそうです。この銀行、ついこの間まで自己資金は2割から3割入れてくださいとかなり貸したくない雰囲気でしたし、金利も10年固定で、1．8％と強気のスタンスでしたww。今...

2019/08/29 00:01

ふるさと納税生活

今年は個人所有の不動産を売却した関係で、ふるさと納税を180万円ほどしました。毎月頻繁に御礼の品物が次々に届いてほぼ頂いたものを食べて生活しています。毎月A5ランクの黒毛和牛や天然本マグロや南マグロが届くのですがこれが本当に美味しくてとろけます。こんな贅沢なものを食べられるのはふるさと納税のおかげです。我が家では土日を除いて平日はわたしが食事当番をしているのですがたまには手抜きして楽するためにこんな↓レ...

2019/08/27 19:08

予定納税

わたくし個人の決算時期にあわせて法人を設立したものですから申告時期も納税のタイミングも同じ時期に重なります。ちょうど今月末が予定納税の納付リミットです。昨年の申告をした時点で予定納税の額もわかっていたためお金を法人に残しておくようにしていましたが、2月末に法人税払ったばかりなのに、また2月に支払った分の半分納付したので口座が超寂しくなりましたw。税金の仕組みって本当によく考えられていて沢山払ってお金...

2019/08/26 16:53

重説と契約書作成

不動産投資向け融資が閉まってから重説と契約書をつくる機会がめっきり減ってしまいましたが、昨日と今日2日かけて久しぶりに入力作業をしましたww。今年に入って自分で重説と契約書を作成したのは4月に自分のアパートを売却したときと、今回ぐらいです。今回作成した物件も実は自社物件で3月末まで賃貸に出していた物件です。暇なときは自分の持っている物件でも売って細々と利益を出すしかありません・・・(笑)実需向けの1戸建や...

2019/08/25 21:45

借り換えに成功したそうです・・・

今日は岐阜県から知り合いの投資家さんが車で富山においでになりましたw。先日某地銀の支店長さんに借り換えを一緒にお願いしていたのですが無事に借り換えOKとなったので金消契約のために富山に・・・。物件自体はもちろん富山の物件でしたので、某3.8パーセント銀行から今回1.4パーセントに借り換えできたそうです。金利が2.4パーセントも改善出来たら本当にうれしいですよね!!本当はもっと低い金利で押したかったそうですが、何...

2019/08/24 20:46

転職してみた結果どこも同じ・・・

昨日転職によって年収が増えるケースが増加していると言う話をしましたが、転職歴5回のわたくしの素直な気持ちを申し上げれば、どこも似たり寄ったりで大差ないというのが正直な気持ちです。転職するには周囲の反対を押し切ったり、次の就職先を捜して何度も面接に行ったりその都度かなりのエネルギーが必要になります。そうやって見つけた転職先に再就職が決まるとしばらくは期待と不安でワクワクしたりドキドキしたりします。い...

2019/08/23 17:44

転職のチャンス到来?

今日の日経新聞朝刊が報じたところによると、厚生労働省が21日発表した2018年の雇用動向調査によると、転職に伴って賃金が増加した人の割合が前年に比べ0．6ポイント高い37．0%となり、比較可能な2004年以降で最高水準となったそうです。人手不足を背景に企業が賃金を引き上げて必要な人材を確保する動きが強まったとのこと。年代別では20～24歳で48．6％の人が賃金増加。35～39歳でも39．5％が増加し...

2019/08/22 15:06

ペット3匹は無理・・・

アットホームに売り物件として掲載している区分マンションに問い合わせが入りましたw。室内犬3匹飼っている方からの問い合わせでした。このマンションペット可の物件なのですが、さすがに3匹も買って良かったかと言われると即答する自信がありません。管理規約を確認したところやはり2匹までとなっていましたw。念のため管理会社にも規約が変更になっていないか確認してみましたが2匹までだそうです。ちなみにアパグループのマ...

2019/08/21 20:01

仲介手数料返還請求訴訟

今月7日に東京地裁が賃貸の仲介手数料0.5か月分を借主に返還するように命じる判決を出したというニュースに衝撃を受けた方も多いと思います。宅建業法は賃貸住宅の仲介手数料について0．5か月を原則としており、依頼を受けた際に依頼者の承諾を得ていれば1か月分を上限とすることができる旨定めています。借主から1か月もらう場合は賃貸借契約成立前に承諾を得ていないといけない訳です。この判決は「契約前に家賃1か月分の...

2019/08/20 17:05

意に沿わない転勤はやめるべきでは?

金融庁が先日銀行の定期異動ルールを撤廃する方針を発表しました。以下ヤフーニュースから引用。銀行の定期異動ルール撤廃 金融庁、今秋にも監督指針見直し8/15(木) 17:14配信 共同 金融庁が不正や癒着の防止のため、大手銀行や地方銀行に求めてきた営業担当者の定期的な人事異動を撤廃することが15日、分かった。今秋にも該当する監督指針を見直す方針。中小企業の円滑な事業承継や個人顧客の資産形成をサポートするには、営...

2019/08/19 20:30

悪い事は重なるもので・・・

やっぱり悪い事と言うのは重なるものでいったい8月17日と言う日は自分にとって何だったんでしょうか?実は昨日エアコン故障とキッチン排水管が詰まったと言う電話をもらったあと夕方から気晴らしにジムに行って走ってこようと思い外出しました。すると5時過ぎてから不動産業者さんから携帯に着信しているのに気付きました。とっても嫌な予感がしたので恐る恐る掛け直してみたところ「ガーン!!」 よりによって土地の契約ができなく...

2019/08/18 13:23

トラブルって突然まとめてやって来る

不動産投資においてトラブルが起きるとそれだけでストレスを感じてしまいます。自分はそれが嫌で新築をやり始めたましたw。今日たまたま築7年のアパートのエアコンが冷えないとの連絡が管理会社さんからありました。管理会社さん曰く、2012年製のパナソニックなのでメーカー修理で行けるかも知れませんとのこと。今の時期エアコン故障の連絡で業者さんはどこもてんてこ舞いのため、ぜひ大至急修理してあげて下さいとお伝えし...

2019/08/17 19:20

不動産投資でお金を残すには?

不動産投資をやってとみたけど思ったほど儲からないよね～という話をよく耳にします。自分も最初に築10年のアパートを買ったときはそう思いました。理由はちょうどエアコンやガス給湯器が故障し始めてその度にかなりのお金が出て行きました。築10年の木造アパートだったため退去するたびにリフォーム費用も結構かかりました。丁度クロスや白いペンキに汚れや擦れが目立つ時期だったというのもあります。その後9年所有しましたが、...

2019/08/16 18:46

ねんきん定期便のおはなし

今日日本年金機構から「ねんきん定期便」が届きました。すでに日本年金機構のホームページからいくらもらえるのかシミュレーションしていたので同じ内容がプリントアウトされて送られて来ただけです。法人の役員や従業員等が加入する厚生年金は、70歳未満の人が強制加入となっていますので働き続ける限り70歳になるまでは年金が支給される年齢になっても保険料は払い続けないといけません・・・。送られて来たねんきん定期便の...

2019/08/15 12:21

目標は返済比率50%以下

区分マンションでも1棟ものアパートでも返済比率を50%以下に押さえるとお金の増えるスピードがアップし、リスクも抑えることができます。自分は半分空室になっても返済ができることを目安にして自己資金を入れる様にしてきました。実際に2棟目のアパートを取得してすぐに大型台風によって床上浸水してしまい8世帯のうちの1階4世帯が住めなくなってしまいましたw。こんなことが自分の身に起きるとは夢にも思いませんでしたがこの...

2019/08/14 07:17

最初は小さな一歩から・・・

物件価格が下落して来た今、不動産投資は早く始めるに越したことはないと思います。少ない金額でも給与所得以外の収入と減価償却が落とせる権利を得るとお金は確実に増え始めます。12年前に160万円で買った区分マンション1戸と5年前に500万円で買った区分マンションの専用口座の残高が、今年ちょうど買った金額の合計に達しようとしています。買ってからエアコンの交換をしたりカーペットからフローリングに変えたりリフォーム費用...

2019/08/13 15:43

買う順番を変えるだけでいい・・・

最初に貸家を買うか、自宅を買うかでその後一生働き続けるか資産を増やしてお金に困らない余裕の人生を送れるかが決まると言っても過言ではありません。「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みの作り方」の著者である山田里志さんも実は転勤になったためやむなく自宅を貸し出したことから賃貸経営を始められました。この時点でローン返済を給与所得に頼ることから家賃収入という不労所得で行うことに転換することができたと書...

2019/08/12 17:16

マネーリテラシーを身に着けよう!!

現代社会を生きて行く上で最も大切なことはマネーリテラシーを身に着けることだと思います。これまでは定年退職してせいぜい20年ぐらい生きて行く分のお金があれば何とかなりましたが寿命が延びて人生100年時代ともなれば2000万円どころかその倍ぐらい老後資金が必要な時代になってしまいましたww。普通にサラリーマンをやって家を建てて子育てしていたら住宅ローンを払い終わったとしても老後資金まではなかなか準備できないと思...

2019/08/11 21:09

サプライズは無いけど良い決算でした

昨日は自分が注目している4098チタン工業の第1四半期決算の発表が3時からありました。自分としてはスズキが234,184台もの補助電源リコールを届け出たのでもう少し上振れするのではないかと期待していたのですが、そうでもなかったです。とは言え売上高は前年同期比6.5%増の20億円、経常利益は前年同期比22%増の2億円、営業利益は前年同期比22.9%増の2億400万円となりました。2020年3月期は税引き利益が前期比17.7%増の6億6000万円...

2019/08/10 10:42

ゴールド免許

6年ほど前までずーっとゴールド免許だったのですが、不覚にも東京の池袋で白バイにつかまってしまいゴールドから青色免許にランク落ちしていましたww。何で田舎者が大都会池袋駅なんかに車で行ったのよ?と不思議に思う方もおいでになると思いますが、駅近くに住んでいた友人のサイパンダさんとサイパン旅行に行くのが目的でしたw。ナビを設定して行ったのですが、交差点で右折車線に入ってしまい間違ったと思い慌てて車線を変更し...

2019/08/09 23:02

くず土地を契約

自分はこれまでアパートの新築用地を買う際は、全面道路の広さや間口の広さ、土地の形状の良いものを選んで買って来ました。私が新築アパートを建て始めた今から15年前は地形が良くて前面道路が広い土地でも広大地なら安く売られていましたw。ところが昨今の不動産投資ブームによってすっかり安い土地は無くなってしまいましたので安く買える土地は余程郊外か地形が悪いくず土地と言われる土地しかなくなってしまったのです。今日...

2019/08/08 18:44

経費を使う事は節税になるのか?

決算期近くになると今年は利益が1000万円出そうだから期末までに必要経費をできるだけ計上しようということで不要なものまでまとめて購入し経費を増やそうとする社長がほとんどだと思います。(笑)突然いきなり1000万円もの利益を消すのはまず不可能だと思いますのでやるとすれば、法人の新年度スタート月に4年落ちのベンツを1000万円で買って定率法で12か月間減価償却を計上すれば、1000万円の利益は消すことが...

2019/08/07 17:40

管理会社さんが首都圏へ進出

賃貸住宅新聞8月5日号に、自分も管理をお願いしている「朝日不動産が首都圏進出」という記事が掲載されていました。少し前の地元新聞や朝日不動産さんのセミナーに参加させて頂いた際にもこの話は聞いていましたので社長ことミッキーの写真を見つけた時にはちよっと感激!!管理戸数も売り上げも順調に急拡大していて県内の管理会社の中ではあっという間に断トツの管理戸数と店舗数に成長!!記事を一部引用させて頂くと「東京進出に...

2019/08/06 21:27

日経平均大幅続落

日経平均は大幅続落しました。先週末トランプ米大統領が新たな対中関税策を発表したのを受け、NYダウが4日続落した流れを受けて177円安のギャップダウンでスタートしましたww。為替が105円台に突入したため後場にかけて日経平均は一時20514円19銭の572円97銭安まで突っ込む場面も見られました。午後に日銀が緊急会合を開いて過度な為替変動をけん制したため引けにかけて200円程戻して引けています。日経平均日中足 ↓主力銘柄や電...

2019/08/05 22:01

戸建賃貸はペット可がいいかも?

新築の戸建賃貸募集をする際にいつも客付け業者さんからペットは大丈夫ですか?と聞かれます。高額な新築物件を探している方の中にはペット可の物件を探されている方は多いようです・・・。自分はいつも「ペット要相談」という表現で募集をしてもらいます。ペット不可にしてしまうとちゃんとしつけをされてケージに入れて買っているような優良顧客まで逃がしてしまいます。一応どんなペットを飼っているのか?小型犬なのか、大型犬な...

2019/08/04 22:37

相続税対策

不動産投資で法人を作って節税していても役員報酬を支払っていたらすぐに法人から個人にお金が移転して相続税対策をしなければならなくなります。そこで手っ取り早いのが贈与することです。贈与は年間110万円までの範囲内なら配偶者や子、孫や兄弟、他人でもかまいませんから何人でもできます。単純に相続税を減らす目的だけならバンバン贈与をすればいいわけです。わたくし、妻には腹が立つのでまだ1度も贈与したことは無いです。...

2019/08/03 10:37

日経平均終値453円安・・・

昨晩、わたくしが午前0時頃確認した時はニューヨークダウは280ドル近く上昇していたので余裕で「まあそんなもんだよねぇ～」と思って寝たのですが、朝起きて確認した際に何と280ドル下落していたので倒れそうになりましたww。何が起きたのだろうと思っていろいろニュースを確認したところまたもやトランプ大統領のツイッターが原因とのことで、ほんと「この人頭おかしいですぅーーー」って言いたい気持ちになりました。ただ...

2019/08/02 17:16

新築案件、近隣とトラブル中・・・

何度か新築をやっているとトラブルの多い物件とそう出ない物件があります。今回の物件は土地を買ったときから売主さんとちょっとしたトラブルがありましたww。売主さんと話をしていた時に現地にコンクリートが敷き詰められているのを発見し、解体に費用がかかかりそうだからその分値引きして欲しいとお願いしました。それに対して売主さん曰く、草が生え無い様にうすーく表面をコンクリートしただけなので大した厚みは無いと言い切...

2019/08/01 19:48