吉川英一オフィシャルブログ−低位株・不動産投資

こんな時あなたの保険はおりるのか?その3

アパートやマンションオーナーが経験するトラブルで多いのは水漏れ事故ではないでしょうか?特に古い物件をお持ちの方は給水管が鉄管のためどうしても腐食が進んで行きます。昔の配管は立ち上がりや途中で曲げたいときはエルボーで直角に曲げて施工していました。この時配管にいちいちネジを切って白いシールテープを巻いてエルボーをねじ込みます。配管にネジを切る際はネジ切り器で直接配管の表面を削ってネジ山を作りますのでそ...

2018/11/30 22:07

こんな時あなたの保険はおりるのか? その2

アパートやマンションをたくさん所有している方なら車で駐車場のフェンスを誰かがぶつけた為に傾いてしまっていたり、ゴミ回収用のボックスがぶつけられてへこんでいたり、外壁のサイディングに車がぶつかって破損していたり、サイクルポートが破損していたりという経験をお持ちなのではないでしょうか?火災保険の支払い要件に「建物外部からの物体の飛来・衝突」というのがありますが、もともと想定しているのは野球のボールやサ...

2018/11/29 22:17

こんな時あなたの保険はおりるのか?

昨日ブログを書いて公開ボタンを押したところ「現在アクセスが集中しています」という表示がfc2から帰って来ました。その後はアップされたと思って記事を確認しなかったのですが何と2時間もかかって書いた記事が消えてしまっていましたww。気を取り直して現在書いているところです。悲しい・・・。昨日は夕方から北陸特有の雷が鳴っていました。この時期の富山では西高東低の冬型の気圧配置になると大気が不安定となって雷が鳴りま...

2018/11/29 07:56

融資が通ったぁーのうれしい報告が・・・

1か月ほど前、新築アパート14戸プランの融資にチャレンジされた方の融資が自己資金不足(1000万円必要と言われたのに300万円不足)でコケたため、満を持して自己資金2000万円の方にチャレンジしていただきましたw。わたくし、これがこけたら世も末ではないかと思っていたのですが本当にやばかったです。自己資金2000万のうち土地代分の1500万円を入れるプランで収支採算計画書を作成したのですが、2月に1棟新築したばかりなのに時...

2018/11/27 21:58

銀行から入居率の問い合わせが来た！

わたくし、不動産投資を始めて既に17年ほどになりりますが銀行から現在の入居率について問い合わせがあったのは正直初めての経験です。毎年確定申告が終わって決算書を提出した際に雑談の中で入居率はどうですか?と聞かれることはあったかと思いますが何でもないときに電話で不意に入居率について聞かれるのはドキッとします。幸い先日もブログで書きましたが、アパートについては2棟32室のうち現在空室は1室のみになりましたw...

2018/11/26 22:44

アパートメーカーのとりあえず土地を押さえる作戦

最近あるアパート専業メーカーが安い土地をとりあえず押さえてしまうので新築用の土地がどんどん無くなって行きます。融資が付かなくなったのだからそんなにあわてなくても大丈夫だと思っていたのですが、そうでもありません。どうも地主に50万とか100万のわずかな手付金をつかませて、3か月以上の期限を付けてその間に融資を取りまとめる作戦のようです。わたくし、このアパートメーカーが9月に契約し期限が12月末だと言う案件と...

2018/11/25 22:19

安定の1LDK メゾネットタイプ

今日、自分がアパートを所有している地域の募集家賃相場をネットで見ていたのですが、1Kや1ルーム、1DK等の単身者用は築10年を過ぎると家賃が確実に下落しています。これに対して、主に新婚カップルをターゲットにしている1LDKメゾネットは10年経過しても新築当初の家賃のままの物件がほとんどだという事に気づきましたw。おそらくそうだろうと予測はしていましたが、自分で検索して見てニーズの強さと値持ちの良さを改めて感じて...

2018/11/24 19:28

空室残り1室に・・・

アパート32室のうち4室も空室が出て7月からなかなか決まらず苦労していたのですが管理会社さんや他業者さんの協力もあってようやく3室決まりましたw。やったことは、①敷金・礼金 ゼロゼロ②ガスコンロ持ち込みのところ→新品コンロ設置&プレゼント③ウエルカムグッズプレゼント ハンドソープ、台所洗剤、スポンジたわし、サランラップ、電池等④キッチン、洗面化粧台、部屋に花とグリーンを設置⑤レースカーテン設置⑥消臭力設置⑦...

2018/11/23 21:12

不動産取得税の還付に行ってきた

1戸当たりの床面積40㎡以上のアパートを建てた場合や戸建住宅を新築した場合に建物に掛かる不動産取得税が軽減されることは皆さん良くご存じだと思います。実は土地を先行取得してから3年以内に新築すれば土地に対しても軽減措置があります。新築する場合は土地を先に取得しますので土地の分の不動産取得税が先に課税されます。ほとんどの方は3年以内に新築アパートや住宅を建てられていると思いますので一旦支払った土地の取得税...

2018/11/22 18:29

サラリーマンをリタイアすることは悪い事?

きょうは北陸にしては珍しくいい天気だったので、10時からサンデー毎日なwizさんとツナさんと3人で近くのゴルフ練習場で400球ほど打ち込んできましたw。この練習場パブリックらしく料金がとっても安く設定されています。1時間玉が次々出続けて何発打っても何と1080円と格安なんです。わたくし、いつも文字通り打ちっぱなしで400球以上打つので1球2.7円というあり得ない安さです。wizさんとツナさんは1日おきに通っていて...

2018/11/21 22:48

日産ショック?

今日の新聞各紙の一面トップを飾ったのは何といっても「ゴーン日産会長逮捕」だったと思います。経営危機に陥った日産の業績をV字拡幅させたカリスマ経営者として高い評価を得ていたにもかかわらず、今回の件で真っ逆さまに地に落ちたと言えそうです。以下日経新聞朝刊記事を引用・・・特捜部によると2015年3月期までの5年間で実際にはゴーン会長の報酬が計99億9800万円だったのに、計49億8700万円だったとの虚偽の記載をした有価...

2018/11/20 17:50

保険の罠

週刊東洋経済が、すごく役に立ついい企画を11月24日号でやってくれています。わたくし過去に18年間も保険会社に在籍しながら自社で入っていたのは自動車保険ぐらいです・・・。生保と損保の垣根はなくなりましたので私がいた損保においても生命保険や子会社で扱っているがん保険のキャンペーンは年中行われていましたw。そんな状況の中、締め切りになるとノルマを達成できない営業マンは仕方ないので親戚や家族や自分で保険に入っ...

2018/11/19 21:58

物件が売れなくなってきた

最近不動産の動きが悪くなって来たなぁ～と肌で感じるようになってきました。中古の収益物件はもちろんですが、新築用の土地も融資が何度もこけるのでなかなか売れません・・・。昨年までは新築用地で大手アパートメーカーさんと良くバッティングしてその度にさらわれて悔しい思いをしていたのですが、最近は融資が付かないらしく2度3度続けてこけたりするそうです。そのため地主が怒ってしまって、融資が確約できないと絶対に指...

2018/11/18 17:30

慶良間でダイビング

沖縄地方は今日はあいにくの雨となりましたが、あさ7時半にピックアップで予定通り慶良間までボートダイビングに行って来ましたw。以前、サイパンでも雨の中ダイビングをして震えていたのを思い出してしまいました。マッツさんの顔にもこれはヤバイなぁーという雰囲気が漂っているのがわかると思います。でもダイビングは余程の波じゃない限り海の中に入れば一緒なので今日の波はまだ大したことありません・・・。ということで40分...

2018/11/16 18:05

三浦カップに参加

昨日wizさんとマッツさんと一緒に小松空港から沖縄入りしています。今年5月に沖縄を訪れた際に沖縄の投資家三浦さんから11月に沖縄で三浦カップを開催しようという話が出て今回第1回三浦カップが開催されました。場所は那覇市からほど近い沖縄カントリークラブで開催されました。私が一緒に回らせていただいたメンバーは極東船長さんと新聞少年が一代で4903世帯の大家になった秘密の話で有名な大川護郎さんとwizさんとで回らせてい...

2018/11/14 23:10

相続税対策で一番有効なのは贈与かも?

個人で収益物件をどんどん増やしていくとすぐに累進課税だったことに気づくと思います。よほど鈍感な人は別として収入は毎年の様に増えているのに、わが暮らし楽にならずを実感するはずです。(笑)そこで普通は法人を慌ててつくって節税しないと・・・と思い自分や家族を役員や社員にして役員報酬や給料をたくさん払います・・・。これで会社は赤字だし節税して税金納めなくて済むじゃん!!と喜んでいると個人にどんどん現金が貯まり...

2018/11/12 23:58

通期 業績予想を修正

決算発表が佳境に入って来ていますが、昨日発表の9130共栄タンカーが「業績予想値と決算値との差異および通期業績予想の修正に関するお知らせ」を公表しました。「適時開示速報から引用」見にくいですが、通期の一株利益が169.98円予想だったのを431.50円に修正しています。特別利益は一時的なものなので月曜日の株価はどう反応するか予想しづらいですが、同時に第二四半期の数字で売上高、営業利益、経常利益ともに前回予想を上回...

2018/11/10 20:52

特定事業用資産の買い替え特例

先日税理士事務所に行った際に今度の新築アパートを建てる際、特定事業用資産の買い替え特例を使えないか聞いてみました。もともと現在持っている個人所有のアパートが所有期間10年を超えているので処分して新しい償却資産に買い替えしたら特例使えるんじゃない??と思ったのがきっかけです。税理士事務所の回答は以下の通り。 ①譲渡資産と買換資産は共に事業用であること ②譲渡する資産は、譲渡する年の1月1日において、所有...

2018/11/09 18:07

世代交代案件を狙った投資

不動産投資で成功すると、どんどんキャッシュフローが増えて新しい物件が欲しくてたまらなくなります。ほとんどの方は暇さえあれば毎日のようにいろんなサイトで物件を探しているはずです。これって誰もがかかる「欲しい欲しい病」という病気です。(笑)そして言ってみれば普通にネットに出ている特別魅力もない洗練された投資家がおいしいところを吸い尽くした出がらしの売り抜け物件になりふり構わず買い付けを入れ、銀行に融資を...

2018/11/08 18:36

融資が閉まった今、住宅ローンがねらい目

サラリーマンの不動産投資案件に対しては融資できません・・・。という金融機関が増える中、収益物件を取得する手段としては住宅ローンを使った収益マイホームから始めるのがいいように思います。昨日のブログで収益マイホームのスペックを紹介しましたが、住宅ローンで建てることができたため融資期間も土地は30年で金利1.07％、建物は期間35年0.445％とかなり低いです。こんな低金利で長期ローンが組めるなら真っ先に使わない...

2018/11/07 21:34

5000万円特別控除

街路事業や、市街地再開発事業、土地区画整理事業等で土地収用法の規定に基づきその所有する土地や建物を収用された場合、本来はその収用に伴い収受する補償金にかかる譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。 ただし、いちいち税金をかけていたのでは収容がスムーズに進みませんから以下のの要件に該当する場合譲渡益に対して5,000万円の特別控除を適用することができます。5000万円を超えた部分には通常通り譲渡所得税が...

2018/11/05 22:25

収用予定物件は買い?

先日ある投資家さんから「都市計画道路の予定有り」と注記されている物件は買いなのかどうか質問を受けましたw。自分の経験から行くと銀行融資が付くのであれば買いだと思います。ただし、土地の一部だけがかかって駐車場が狭くなる場合や建物の一部だけがかかって切り取り改造で済んでしまう場合、土地に余裕があって曳家工法で後ろに移築できるようなケースは補償費が思ったより少ないため買わなない方がいいと思います。買って...

2018/11/04 21:50

明日ニート号売却

富山トヨタの試乗車だった明日ニート号を380万円(登録諸費用込)で買って4年半乗りましたw。今年の冬は雪が多く毎日のように朝起きたら50センチ～60センチの積雪で車で外に出ることすらできない日々が続きとっても苦労しましたw。そこで名残惜しいですが、雪国はやっぱり4輪駆動車に限ると思い始めています。たまたま友達に誰か明日ニート号を個人売買で買ってくれれないかとお願いしていたら、希望価格200万円にたいし...

2018/11/04 00:27

高級外車で脱税?

今日の朝配信されたまぐまぐニュースに絶対バレる上に重罪な「高級外車」の売却益隠しについて元国税専門官大村大二郎さんが自身のメルマガで書かれている記事が紹介されていました。以下まぐまぐニュースから引用先日、高級外車の売却益隠しで多数のセレブが申告漏れを指摘され、話題となっています。元国税調査官で作家の大村大次郎さんは自身のメルマガ『大村大次郎の本音で役に立つ税金情報』で、こうした手口は税務署にとって...

2018/11/02 18:30

サブリース契約に関するトラブルにご注意ください

国土交通省が金融庁、消費者庁と連携してホームページ上で「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」という報道・広報を出して注意を呼び掛けています。以下HPより引用「国土交通省では、金融庁及び消費者庁と連携し、最近の投資用不動産向け融資に関するトラブル等を踏まえ、サブリース契約を検討されている方及びサブリース住宅に入居する方に対する注意喚起のため、アパート等のサブリース契約に関連 する注意点等...

2018/11/01 20:16