脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち

金3倍 ビットコイン12倍

今日は株式が暴落しましたね。 来週はこのままだと少し不安定な展開が予想されますね。 過去5年。 振り返ってみれば、金は3倍、ビットコインは12倍になりました。

2025/02/28 17:00

家賃値上げ交渉

当方の所有物件がある関西と札幌。 順次、近隣相場を見て各物件の家賃値上げを進めています。 特に長期間保有している中古物件は比較的相場より安い家賃設定でした。 事業収支が高利回りで、かつ融資が低金利調達だったので、 家賃値上げよりも長期間住んで頂くのがwin-winだと考えていました。 しかし、インフレに伴い家賃が全体的に上昇基調。 かつ、金利も上昇してきたのでこのタイミング…

2025/02/27 17:00

シーズン契約除排雪

今年は1月末まで積雪がほぼ無かった札幌市内。 2月に入り、やっぱり降りますね。 一気に積雪が増え、暖冬であってもしっかり調整してきます。。。 ロードヒーティング設置物件以外の各所有物件については、 シーズン除排雪契約を締結しているので、10cm以上の積雪で24時間出動。

2025/02/26 17:00

内装色と定着率

不動産賃貸事業者の多くが目を通す某有名雑誌。 内装色と定着率（退去率）に着目した記事が掲載されていました。

2025/02/25 17:00

宅建業開業でサービス

札幌市内で清掃ビジネスを行っている知り合いが、 最近、賃貸仲介メインの宅建業を新規開業されました。 当然ですが、最初はお客さんは全て新規で集客するしかありません。 当方が現在ある札幌市内の空室。 無償でステージングするので賃貸募集させてほしい旨の依頼がありました。 当方にデメリットは無し。 管理会社の了承を取って承諾しました。 その後募集サイトを拝見したら結構ス…

2025/02/24 17:00

ユニットバス交換工事完了

入居者様希望のユニットバス交換工事が先週末に完了。 遅くなりましたが現地確認してきました。 ↓

2025/02/23 17:00

自宅と資産

不動産賃貸業を行っていると、 自宅で損したくない、と言った観点から様々な考え方を聞きます。 一番大きな影響を与えたのがロバキヨ。 ・お金を生まない負債（ポケットからお金を取っていくもの） 住宅ローン、自動車ローン、教育ローン。 ・お金を生む資産（ポケットにお金を入れてくれるもの） 株、債券、不動産、印税、ビジネスなど。 住宅ローンで購入する「自宅」はお金を生…

2025/02/22 17:00

連日の金利上昇ニュースに思う

ここ最近、毎日のように長期金利上昇のニュースが流れます。 今日も。 【日本市況】長期金利が一転低下、植田日銀総裁がけん制−円は下落 2/21(金) Bloomberg 21日の日本市場は長期金利が一転低下（債券相場は上昇）している。 日本銀行の植田和男総裁が急上昇を抑える姿勢を示し、債券の買い戻しが優勢になった。 金利低下で円は…

2025/02/21 17:00

地主と投資家

先日、不動産セミナーに参加しました。 全体的にとても良い内容のセミナーでしたが、 その中でも「一代で地主を目指す」というくだりに強く同意しました。 考え方が非常に近い部分でした。 金融機関は、収益不動産に対して20年とか30年の融資をします。 融資条件は、個々の個人属性や物件収益性に応じて決めるわけですが、 「洗礼された投資家」より「洗礼された地主」の方がリスクは…

2025/02/20 17:00

Our Tibor融資

一般的にTIBORは全銀協TIBORのことをいいます。 一方、各金融機関独自のOur TIBORや〇〇銀行TIBORという金利もあります。 全銀協TIBORと個別金融機関の条件が異なり、同じ数値と限らないためです。 今までの融資は全銀協TIBOR＋スプレッドでしたが、 今回、初めてOur TIBOR＋スプレッドで融資を受けることになりました。 といっても全銀協TIBORもOur TIBORもほぼ同じ。 僅差で気のする程度…

2025/02/19 17:00

ペーパー資産を一部現金化

不動産賃貸業が本業ですが、 余剰資金の一部を米国債などの債権や株式、投資信託に投資しています。 今日、含み益の大きいペーパー資産の一部を利益確定し現金化しました。 申し出た担当者さんには3月決算近くで嫌がられるかなと思ったのですが、 嫌な顔せず（内心はわかりませんが^^;）売却手続きをして頂きました。 一喜一憂せず、超長期で保有しておくのが一番だとは思いますが、 昨年米…

2025/02/18 17:00

通帳利用手数料

2021年頃から都銀や地銀で導入が始まった通帳の有料化。 紙通帳で発行する普通預金口座ならびに総合口座を対象に、 「通帳利用手数料」の新設が相次いでいます。 年額550円(税込)〜1,100円(税込)が相場ですね。

2025/02/17 17:00

給水ポンプ交換

札幌マンション1号の給水ポンプ。 新築時から35年以上稼働していましたが、 2系統の内、1系統のポンプから異音が発生しました。 モーターの部品劣化が原因。35年も稼働したら十分、大往生ですね。 本体交換しました。

2025/02/16 17:00

韓国や中国より劣る住宅の断熱性能

ほとんどの日本人、 日本の住宅は先進国の中で断熱性能が優れていると思っているようです。 仮に今、日本で家を建てた場合、 世界主要国の中で最低レベルの低断熱性能になってしまうという事実。 残念ながら、欧米はおろか、中国・韓国よりも性能が劣っています。

2025/02/15 17:00

半導体バブルの千歳

次世代半導体工場ラビダスの稼働が目前に迫る中、 関連企業が千歳に続々進出しています。 千歳市の中心部は、至るところで建物の解体工事が行われ、 店舗やマンション、ホテルなどの建設が進んでいます。 ラピダスは国が巨額の支援をしていて、 経済波及…

2025/02/14 17:00

浴室改修工事

大阪マンション2号の入居者様より、 自費負担するのでユニットバスを交換してほしいと依頼ありました。 家主としては正直な話、デメリットなし。 むしろ有難いお申し出ですm(__)m 請負契約書を入居者様と締結し、着工しました。 ジェットバス付の在来浴室から普通のユニットバスに交換。 在来浴室のコンクリートはつり工事で初日は大きな騒音でした。

2025/02/13 17:00

金利上昇の耐性確認

不動産賃貸業は家賃収入をベースとしてインカムで行う事業。 本来、売買で収益を上げる事業ではありません。 結果として資産処分で得られた売却益はボーナスみたいなもの。 、、的な位置付けでないと、大手銀から融資を引くのは厳しいです。 私が2006年に初めて不動産賃貸業に参入した際、ご融資頂いた銀行が、 「金利が4％でもインカム収支が廻る事」を融資基準にしていました。 以来、新…

2025/02/12 17:00

お宝の固定金利

物件購入資金として借りる金融機関の融資。 各金融機関から変動金利、固定金利、Tibor連動金利で借りています。 昨年からの金利上昇局面。 変動は半期に1度、Tibor連動は日々リアルタイムに連動してます。 一方の固定金利。 5年固定なら5年間、10年固定なら10年間金利は変動しません。 昨年から金利上昇局面になり、今となって固定金利が生きています。 変動やTibor連動が昨年から徐…

2025/02/11 17:00

高圧受電設備のスペース

所有物件の敷地内に高圧受電設備がある物件。 2棟所有しています。 高圧受電契約とは、 電力会社から直接高圧（6,600V）で電力供給を受ける契約形態。 敷地内の変圧設備で100Vと200Vに降圧して使用する方式です。 高圧受電を行う場合、低圧受電に比べ電気料金は安価になります。 しかし法令に基づく維持管理を行う必要があるため維持費が掛かります。 ある程度の電力消費規模が無いと…

2025/02/10 17:00

物件探しより先に金融機関探し

世の中には様々な不動産投資法があります。 それぞれにメリット・デメリットがあり、 個々の資産背景や考え方、将来なりたい自分像によって答えが変わります。 個々全員の答えが違うと言っても間違いではないですね。 但し、融資を受けて不動産賃貸業を拡大して行きたいなら、、、 真理となる答えが1つあります。 それは、物件探しよりも金融機関探しが先、という…

2025/02/09 17:00

アリバイ会社

運営する「アリバイ会社」で偽装の依頼を受け、身分証明書を偽造、 不正に賃貸借契約をさせたとして逮捕された旨のニュースがありました。 1件につき2万2千円の手数料で受けていたとか。 この手口、昔からありますよね。。。 賃貸人に…

2025/02/08 17:00

家賃動向と値上げ通知

アットホームが毎月発表している全国の家賃動向調査。 直近の2024年12月データを確認しました。 2023年12月（前年同月比）との比較。

2025/02/07 17:00

不動産所得の凄さ

フジテレビが世間を騒がせていますね。 その事件？ニュース？は多くで報道されていますが、 それと同時にフジテレビの収益構造に注目が集まっています。 フジサンケイグループの不動産事業は幅広く、 住宅やオフィスの賃貸・販売事業のほか、ホテル事業も展開しています。 ゴルフ場や鴨川シーワールドの経営も行っています。 問題となっている放送事業より、不動産事業の方が収益規模が大…

2025/02/06 17:00

某ケーブルテレビの営業

各所有物件。 ほぼ全ての物件で家主負担の無料インターネットを提供しています。 ケーブルテレビ会社か1棟専門のインターネットサービス会社。 どちらかの会社と家主が契約して入居者様にネット無料提供しています。 入居者様から聞くクレームで多いのがケーブルテレビ会社の営業。 有料チャンネルやより早いネット速度へのオプション加入提案等で、 入居者様に少々強引な？営業があるよう…

2025/02/05 17:00

マス層と富裕層

日本国民の金融資産分布。 マス層、アッパーマス層、準富裕層、富裕層、超富裕層。 日本人の9割以上の世帯がマス層、アッパーマス層。 この層の給与所得が増えてくればインフレの好循環になります。 様々なネット記事を見ていると富裕層とマス層の間で、 …

2025/02/04 17:00

売上100倍はリスク100倍

A社 ： 家賃収入1億円で税引前当期純利益3000万円 B社 ： 家賃収入10億円で税引前当期純利益3000万円 どちらの不動産賃貸業が良いでしょうか。 所有物件のポートフォリオによって多少考え方は変わると思いますが、 個人的には税引前当期純利益が同じならA社の方が良いです。 A社の方が10倍効率よく仕事している。 言い方を変えれば10分の1で効率よく利益を上げたA社…

2025/02/03 17:00

不動産取引でビットコイン

不動産取引でビットコインは普及するか。 オープンハウス、不動産取引でビットコイン決済導入 1/31(金) CoinDesk JAPAN 不動産大手のオープンハウスグループは1月31日、不動産販売における暗号資産（仮想通貨）決済の受付を開始すると発表した。 当初はビットコイン（BTC）とイーサリアム（ETH）に対応し、収益不動産の販売から開始する。 …

2025/02/02 17:00

ドカ雪時のロードヒーティング

1月は全く雪が無かった札幌。 このまま雪が少ない？、と思ったら急にドカ雪が降りました。 暖冬？と思っても結局調整してそれなりに降りますね^^; 各所有物件の敷地内駐車場。 比較的ロードヒーティングが付いている物件が多いです。 雪が溶けて便利なのですが、歩道の雪は市の除雪が無いとそのままなので、 歩道と敷地内駐車場に凄い段差が出来ます。

2025/02/01 17:00