実効性が疑問です。 千代田区が投機目的のマンション転売制限を不動産協会に要請 「高騰続き住みたい人が住めない」区の調査で半分空き室の物件も 7/18(金) 日テレNEWS NNN 価格の高騰が続く都心部のマンションをめぐり、東京・千代田区は、18日、投機目的のマンション転売を防止するため取引を制限するよう不動産協会に要請をしました。 …
資産ゼロから不動産投資だけで、家賃収入が全ての支出よりも多い状態（経済的自由）を作り出しました。
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出（修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式）よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
今日は株式が暴落しましたね。 来週はこのままだと少し不安定な展開が予想されますね。 過去5年。 振り返ってみれば、金は3倍、ビットコインは12倍になりました。
当方の所有物件がある関西と札幌。 順次、近隣相場を見て各物件の家賃値上げを進めています。 特に長期間保有している中古物件は比較的相場より安い家賃設定でした。 事業収支が高利回りで、かつ融資が低金利調達だったので、 家賃値上げよりも長期間住んで頂くのがwin-winだと考えていました。 しかし、インフレに伴い家賃が全体的に上昇基調。 かつ、金利も上昇してきたのでこのタイミング…
今年は1月末まで積雪がほぼ無かった札幌市内。 2月に入り、やっぱり降りますね。 一気に積雪が増え、暖冬であってもしっかり調整してきます。。。 ロードヒーティング設置物件以外の各所有物件については、 シーズン除排雪契約を締結しているので、10cm以上の積雪で24時間出動。
不動産賃貸事業者の多くが目を通す某有名雑誌。 内装色と定着率（退去率）に着目した記事が掲載されていました。
札幌市内で清掃ビジネスを行っている知り合いが、 最近、賃貸仲介メインの宅建業を新規開業されました。 当然ですが、最初はお客さんは全て新規で集客するしかありません。 当方が現在ある札幌市内の空室。 無償でステージングするので賃貸募集させてほしい旨の依頼がありました。 当方にデメリットは無し。 管理会社の了承を取って承諾しました。 その後募集サイトを拝見したら結構ス…
入居者様希望のユニットバス交換工事が先週末に完了。 遅くなりましたが現地確認してきました。 ↓
不動産賃貸業を行っていると、 自宅で損したくない、と言った観点から様々な考え方を聞きます。 一番大きな影響を与えたのがロバキヨ。 ・お金を生まない負債（ポケットからお金を取っていくもの） 住宅ローン、自動車ローン、教育ローン。 ・お金を生む資産（ポケットにお金を入れてくれるもの） 株、債券、不動産、印税、ビジネスなど。 住宅ローンで購入する「自宅」はお金を生…
ここ最近、毎日のように長期金利上昇のニュースが流れます。 今日も。 【日本市況】長期金利が一転低下、植田日銀総裁がけん制−円は下落 2/21(金) Bloomberg 21日の日本市場は長期金利が一転低下（債券相場は上昇）している。 日本銀行の植田和男総裁が急上昇を抑える姿勢を示し、債券の買い戻しが優勢になった。 金利低下で円は…
先日、不動産セミナーに参加しました。 全体的にとても良い内容のセミナーでしたが、 その中でも「一代で地主を目指す」というくだりに強く同意しました。 考え方が非常に近い部分でした。 金融機関は、収益不動産に対して20年とか30年の融資をします。 融資条件は、個々の個人属性や物件収益性に応じて決めるわけですが、 「洗礼された投資家」より「洗礼された地主」の方がリスクは…
一般的にTIBORは全銀協TIBORのことをいいます。 一方、各金融機関独自のOur TIBORや〇〇銀行TIBORという金利もあります。 全銀協TIBORと個別金融機関の条件が異なり、同じ数値と限らないためです。 今までの融資は全銀協TIBOR＋スプレッドでしたが、 今回、初めてOur TIBOR＋スプレッドで融資を受けることになりました。 といっても全銀協TIBORもOur TIBORもほぼ同じ。 僅差で気のする程度…
不動産賃貸業が本業ですが、 余剰資金の一部を米国債などの債権や株式、投資信託に投資しています。 今日、含み益の大きいペーパー資産の一部を利益確定し現金化しました。 申し出た担当者さんには3月決算近くで嫌がられるかなと思ったのですが、 嫌な顔せず（内心はわかりませんが^^;）売却手続きをして頂きました。 一喜一憂せず、超長期で保有しておくのが一番だとは思いますが、 昨年米…
2021年頃から都銀や地銀で導入が始まった通帳の有料化。 紙通帳で発行する普通預金口座ならびに総合口座を対象に、 「通帳利用手数料」の新設が相次いでいます。 年額550円(税込)〜1,100円(税込)が相場ですね。
札幌マンション1号の給水ポンプ。 新築時から35年以上稼働していましたが、 2系統の内、1系統のポンプから異音が発生しました。 モーターの部品劣化が原因。35年も稼働したら十分、大往生ですね。 本体交換しました。
ほとんどの日本人、 日本の住宅は先進国の中で断熱性能が優れていると思っているようです。 仮に今、日本で家を建てた場合、 世界主要国の中で最低レベルの低断熱性能になってしまうという事実。 残念ながら、欧米はおろか、中国・韓国よりも性能が劣っています。
次世代半導体工場ラビダスの稼働が目前に迫る中、 関連企業が千歳に続々進出しています。 千歳市の中心部は、至るところで建物の解体工事が行われ、 店舗やマンション、ホテルなどの建設が進んでいます。 ラピダスは国が巨額の支援をしていて、 経済波及…
大阪マンション2号の入居者様より、 自費負担するのでユニットバスを交換してほしいと依頼ありました。 家主としては正直な話、デメリットなし。 むしろ有難いお申し出ですm(__)m 請負契約書を入居者様と締結し、着工しました。 ジェットバス付の在来浴室から普通のユニットバスに交換。 在来浴室のコンクリートはつり工事で初日は大きな騒音でした。
不動産賃貸業は家賃収入をベースとしてインカムで行う事業。 本来、売買で収益を上げる事業ではありません。 結果として資産処分で得られた売却益はボーナスみたいなもの。 、、的な位置付けでないと、大手銀から融資を引くのは厳しいです。 私が2006年に初めて不動産賃貸業に参入した際、ご融資頂いた銀行が、 「金利が4％でもインカム収支が廻る事」を融資基準にしていました。 以来、新…
物件購入資金として借りる金融機関の融資。 各金融機関から変動金利、固定金利、Tibor連動金利で借りています。 昨年からの金利上昇局面。 変動は半期に1度、Tibor連動は日々リアルタイムに連動してます。 一方の固定金利。 5年固定なら5年間、10年固定なら10年間金利は変動しません。 昨年から金利上昇局面になり、今となって固定金利が生きています。 変動やTibor連動が昨年から徐…
所有物件の敷地内に高圧受電設備がある物件。 2棟所有しています。 高圧受電契約とは、 電力会社から直接高圧（6,600V）で電力供給を受ける契約形態。 敷地内の変圧設備で100Vと200Vに降圧して使用する方式です。 高圧受電を行う場合、低圧受電に比べ電気料金は安価になります。 しかし法令に基づく維持管理を行う必要があるため維持費が掛かります。 ある程度の電力消費規模が無いと…
世の中には様々な不動産投資法があります。 それぞれにメリット・デメリットがあり、 個々の資産背景や考え方、将来なりたい自分像によって答えが変わります。 個々全員の答えが違うと言っても間違いではないですね。 但し、融資を受けて不動産賃貸業を拡大して行きたいなら、、、 真理となる答えが1つあります。 それは、物件探しよりも金融機関探しが先、という…
運営する「アリバイ会社」で偽装の依頼を受け、身分証明書を偽造、 不正に賃貸借契約をさせたとして逮捕された旨のニュースがありました。 1件につき2万2千円の手数料で受けていたとか。 この手口、昔からありますよね。。。 賃貸人に…
アットホームが毎月発表している全国の家賃動向調査。 直近の2024年12月データを確認しました。 2023年12月（前年同月比）との比較。
フジテレビが世間を騒がせていますね。 その事件？ニュース？は多くで報道されていますが、 それと同時にフジテレビの収益構造に注目が集まっています。 フジサンケイグループの不動産事業は幅広く、 住宅やオフィスの賃貸・販売事業のほか、ホテル事業も展開しています。 ゴルフ場や鴨川シーワールドの経営も行っています。 問題となっている放送事業より、不動産事業の方が収益規模が大…
各所有物件。 ほぼ全ての物件で家主負担の無料インターネットを提供しています。 ケーブルテレビ会社か1棟専門のインターネットサービス会社。 どちらかの会社と家主が契約して入居者様にネット無料提供しています。 入居者様から聞くクレームで多いのがケーブルテレビ会社の営業。 有料チャンネルやより早いネット速度へのオプション加入提案等で、 入居者様に少々強引な？営業があるよう…
日本国民の金融資産分布。 マス層、アッパーマス層、準富裕層、富裕層、超富裕層。 日本人の9割以上の世帯がマス層、アッパーマス層。 この層の給与所得が増えてくればインフレの好循環になります。 様々なネット記事を見ていると富裕層とマス層の間で、 …
A社 ： 家賃収入1億円で税引前当期純利益3000万円 B社 ： 家賃収入10億円で税引前当期純利益3000万円 どちらの不動産賃貸業が良いでしょうか。 所有物件のポートフォリオによって多少考え方は変わると思いますが、 個人的には税引前当期純利益が同じならA社の方が良いです。 A社の方が10倍効率よく仕事している。 言い方を変えれば10分の1で効率よく利益を上げたA社…
不動産取引でビットコインは普及するか。 オープンハウス、不動産取引でビットコイン決済導入 1/31(金) CoinDesk JAPAN 不動産大手のオープンハウスグループは1月31日、不動産販売における暗号資産（仮想通貨）決済の受付を開始すると発表した。 当初はビットコイン（BTC）とイーサリアム（ETH）に対応し、収益不動産の販売から開始する。 …
1月は全く雪が無かった札幌。 このまま雪が少ない？、と思ったら急にドカ雪が降りました。 暖冬？と思っても結局調整してそれなりに降りますね^^; 各所有物件の敷地内駐車場。 比較的ロードヒーティングが付いている物件が多いです。 雪が溶けて便利なのですが、歩道の雪は市の除雪が無いとそのままなので、 歩道と敷地内駐車場に凄い段差が出来ます。
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実効性が疑問です。 千代田区が投機目的のマンション転売制限を不動産協会に要請 「高騰続き住みたい人が住めない」区の調査で半分空き室の物件も 7/18(金) 日テレNEWS NNN 価格の高騰が続く都心部のマンションをめぐり、東京・千代田区は、18日、投機目的のマンション転売を防止するため取引を制限するよう不動産協会に要請をしました。 …
昨年から滞納がはじまり、 家賃保証会社経由で明け渡し請求の訴訟になっていた部屋がありました。 明け渡し請求訴訟の勝訴判決が出ても立ち退きに応じないので、 強制執行を申し立て。 裁判所から立ち退き要請の催告書が送付されても滞納者はガン無視。 結果、裁判所の執行官立ち合いで強制執行になりました。 滞納者本人は転居したのかすでに不在で動産類もほぼ無し。 部屋は思ったほど荒…
金融商品取引法で契約締結前交付書面の規定の中で、 文字の大きさに関して、下記項目があるのをご存知でしょうか。 要約すると、リスク情報は12ポイント以上…
今年も本格的な夏がやって来ました。 というか、今年は6月からもう真夏並み気温の猛暑。 40度近い最高気温も驚かなくなりましたね^^; そしてエアコン故障のシーズンでもあります。 早速？、ビルトインエアコンを設置してる入居中物件で故障が発生しました。
住宅性能（気密断熱性能）は年々進化して快適になってますが、 室内デザインもトレンドをとらえながら年々進化しています。 非日常感を取り入れたホテルライクなデザインが増えた気がします。 水廻りもカッコよく。 ↓ …
与党苦戦報道で長期金利急騰。 日本国債利回りが急騰、財政拡大懸念で−世界の債券市場にも警戒感 7/14(月) Bloomberg 14日の債券市場で超長期金利が軒並み急騰した。 参院選での与党苦戦が報じられ、拡張的な財政政策への懸念が拡大。 流動性の低さも相まって、償還期間が10年を超える国債の利回りは世界の債券市場を動揺させた5月の水…
ガスコンロよりもIHコンロの方がお手入れが簡単だと言われますが、 吹きこぼれや頑固な焦げ付きで出来た汚れを落としにくいのが悩みどころ。 退去したIH物件でもたまに見かけます。 ↓ ただ、コツさえつかめばある程度落とすことがで…
敷地内にある雨水桝。 雨水を敷地外に流して放出してくれる重要な設備です。 しかし設置場所によって桝内に汚泥が貯まりやすいです。 この物件は雨水桝が4か所ありますが、この1か所だけ溜まります。
日本の物価上昇。 主要7か国中で、イギリスと並んで上位になっています。 日本の物価上昇ペースはかなり高いようです。 一方賃金アップはこれに追いつかず、日本の実質賃金はマイナスが継続。 結果、…
不動産賃貸業は基本的に融資を受けないと規模拡大ができません。 なので基本的に毎期の決算書は黒字が必須。 しかも純資産を年々積み上げないと継続的な好条件融資が難しいので、 たくさん利益を出して納税しないと次につながりません。 しかし世の中の法人は半分以上が赤字だそうです。 国税庁が4月に公表した「国税庁統計法人税表」。 2023年度の普通法人の赤字法人率は64.73％だったそう…
町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 最大規模で江戸の町家が現存してる街として奈良今井町を記事に書きました。 大阪府下にも、ほとんど知られていない知る人ぞ知る街があると知りました。 富田林市寺内町。
賃貸物件では間取りの方位を重視される方が多いです。 一般的には南向きが人気で北向きが不人気。 ・ ・ ・ しかし、最近の温暖化で地域によっては真夏の最高気温が40℃にも。 単に南向きならば良い、とは言えなくなってきました。 さらに言えば、南向きとか北向き以上に大事なのが太陽の角度。 冬至と夏至では日差しの角度が全く異なります。
部屋の天井照明スイッチ。 部屋入口の壁面に設置されていることがほとんどですね。 先日拝見した物件。 一か所に照明スイッチが集約されていました。 聞けば聞くほどよく考えられていまし…
海外ブランドのシステムキッチンやダイニング、ソファーセット。 見学する機会がありました。
7月1日に発表された今年の路線価。 関西を見ると、最も高いのは42年連続で大阪市北区の阪急百貨店前。 定番ですね。 今年上昇率が最も高かったのは、兵庫県豊岡市の城崎温泉駅前。 去年と比べてなんと24.2％もアップ。 …
7月下半期入りました。年々1年間が早く感じます。 1月1日時点の路線価が発表され、 毎年恒例ですが、各所有物件の路線価を調べてみました。 郊外立地の1棟だけ据置評価で、残りは上昇。 特に好立地は今年も大幅上昇していました。 路線価は国税庁が毎年公示してて、 「道路に面している土地の1�uあたりの価格」になります。 主に不動産を相続や贈与した時の納税額算出に利用され…
基本的にプライベートは書かない不動産実践ブログですが、 最近、親に対して思うことがあり、たまには書こうかなと思います。 思い起こせば私、大学まで金銭的に苦労なく卒業させてもらい、 新卒で人間的にも未熟なまま社会人デビュー。 気が付けばサラリーマン大家として不動産賃貸業をはじめて今年で20年目。 15年勤めた会社を退社して専業大家となり、現在に至ります。 50代半ばになった…
一般住宅の省エネ対応住宅に対する国の補助金。 年々ランク（省エネ性能）の高い住宅に多く出すようになっています。 2025年、ついにGX志向型住宅の補助金が160万円に。 長期優良住宅やZEH水準住宅の補助金は削減されました。
町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 日本最大規模のスケールで現存している街といえば奈良の今井町。 観光地化されておらず、知る人ぞ知る地域。 地元奈良の人以外、その存在がほぼ知られていません。
築30年を超えてくると設備の故障や不具合が増えてきますが、 その多くは事前のメンテや調整で防げるものが大半です。 先日あったのが、 「玄関ドアのドアノブが外れて室内に入れなくなった」というもの。 事前にドアノブがグラついていたと思う…
統計的に完全にコロナ前を超えてきました。 6月訪日客314万人、単月で過去最多 年間3500万人も視野 7/19(金) 毎日新聞 政府は19日、6月の訪日外国人客数（推計値）が約314万人で、単月として過去最高を更新したと発表した。 1〜6月の上半期は約1778万人となり、2024年の訪日客は過去最多となる年間3500万人が視野に入るペースで推移してい…
業者から投資用区分マンションを実勢価格を遙かに上回る金額で購入。 当然、、、買主は大幅な損失を出す結果になります。 実勢価格を知らせずにマンションを販売した業者は倒産。 業者担当者への責任は求められるのか？ 東京地方裁判所令和4年1月28日の判決事例があります。 本件は買主が購入したマンション価格の合計額が2,470万円。 その後の売却価格がわずか800万円で、その差が1,670万…
千歳市の地価が爆上がりしています。 その理由は、国家プロジェクトとされる次世代半導体工場・ラピダス。 千歳市内の工業団地でラピダスの工場が建設されています。 次世代半導体の量産化を目指す国家プロジェクトで、 工場では1000人ほどが働く予定とされています。 北海道内では過去最大の企業進出とされ、 千歳市内ではすでに住宅需要が高まっている状態です。 住宅地だけではあ…
大阪の大家仲間所有物件を札幌と九州の大家さんと見学会。 丸1日掛けて、新築、築浅、建築中含めて10物件以上。
所有物件にある設置後約33年経過した重量シャッター。 地下駐車場の出入りで使っています。 リモコンで自動開閉出来ないトラブルが発生しました。 シャッターメーカーに修理依頼。
昨年から建築中の札幌マンション13号。 来月竣工に向けてラストスパートに入っています。 パース図でイメージはしていましたが、 実際に外壁タイルが貼られている写真を見…
2025年に開催予定の大阪・関西万博や、 万博後に整備される統合型リゾート（IR）の最寄り駅となる夢洲駅。 気が付けば開業まであと半年ほど。 来年1月末に延伸開業予定と報道されています。 万博は2025年4月13日から半年間開催。 1日最大20万人以上…
株価と不動産価格は連動する。 以前から言われていて、過去の歴史が証明しています。 日経平均株価は2012年末終値で1万395円だったので、 現在の日経平均株価は約4倍に値上がりしたことになります。 一方、同期間での首都圏新築マンション平均価格は、 2012年で4,540万円/戸、2023年は8,101万円/戸なので1.78倍ほど。 国土交通省発表の不動産価格指数オフィスの指数をみると、 2012年の9…
大規模改修中の札幌マンション14号。 外壁塗装や屋上防水など、外廻り一式の改修工事を進めています。 塗装色のデザイン選定を検討していました。 と・・・、いっても私に…
日本株式が値上がりしていますね。 この先も上がるか調整するのかはわかりませんが、、、 数年前にお付き合いで契約した取引金融機関取扱いの投資信託。 ここ数か月爆上がりしています。 お付合い購入した多くの方が値上りしてるのではないでしょうか。 金融機関が取り扱う投資信託の信託報酬は高め。 手数料が高い商品がすべて悪いとは言い切れませんが、 長期に渡りコスト差を補える…
コストコと言えば食品を中心に様々なモノが売っていますが、 照明器具や防犯カメラなど、不動産賃貸業で使える商品も結構あります。 先日立ち寄ったら宅配ボックスが売ってました。 …
国税庁が今月1日に発表した2024年分の路線価。 全国平均で前年比2．3％上昇し3年連続で前年を上回りました。 コロナ禍で落ち込んだ人流の回復が進み、 国内外の観光需要が活発で土地価格上昇に加速が見られています。 全国47都道府県のうち価格が上昇したのは29都道府県。 一方で下落したのは16県。 二極化が加速しています。 各所有物件の路線価を調べて見ました。 …
物価の変動を反映した「実質賃金」。 過去最長の26か月連続で減少したことがわかったと報道されていました。 基本給、残業、ボーナスなどを…
大阪マンション2号の地下駐車場。 出入口のシャッターはリモコン式で、 各入居者様が車を出すときに各自リモコンで操作して出入りしています。 先日、リモコン操作ができないと連絡がありました。 リモコンボタンを押し続けな…
札幌マンション1号。 約18年間住んで頂いた部屋で退去がありました。 築古RC造で今ほど断熱性能が良くな…
現在の所有物件一覧表を更新して過去を振り返っていました。 不動産賃貸業に参入するため一番最初に買った物件が2006年3月。 まだ会社員時代にサラリーマン大家として参入しました。 その物件は、札幌マンション1号と2号。 2006年に買ったこの2物件、売却せず今でも保有しています。
ここ数年ずっと、日本の人口減少が叫ばれて続けています。 関西圏に住んでいるとあまり人口減少を実感しませんが、 それでも限界ニュータウンは近畿圏郊外にも多数存在します。 これから数年でさらに限界ニュータウンが顕在化すると思います。 1円でも売れない土地、ドンドン増えること確実です。 昨年、 不動産を国が有料で引き取る「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。 しかし…
昨年10月に着工して順調に進む建築中札幌マンション13号。 躯体工事が終り、建築会社に中間金の実行と支払いも完了。 設備工事や内装工事もはじまっています。 一部部屋ではクロスが貼られ、室内イメージが分かるようになってきました。
大規模改修工事準備中だった札幌マンション14号。 工事工程が確定し、その後、建物全体に足場を掛ける作業日時も確定。 当日、足場設置業者が現場に到着したら、、、驚愕の事態になりました。。。 隣地の建物が足場を設置してあり、 しかも、無断で当敷地内に越境して設置されていました。
auじぶん銀行、住宅ローン金利初値上げだそうです。 しかし、、、 住宅ローン変動金利、大手維持 auじぶん銀は初の上げ 6/28(金) 共同通信
