勤め人から経済的独立を目指す大家の記録。 ボロ物件専門。リフォームはほぼＤＩＹ。 主にＤＩＹの作業内容を発信。
石膏ボードの穴を補修。 スイッチボックスサイズの穴、下地を入れる必要がある。 新しい石膏ボードとメッシュテープ、パテ埋め。道具さえあれば誰でもできること。
土留めとしてのブロック塀：記事のまとめ、かかった費用は￥74，148
ブロック塀の記事まとめ。 かかった費用の概算。
建材屋の敷居は高く見えて、意外と低かった。 親切丁寧な対応、ネットと変わらない価格、確実なアドバイス、良いことづくめ。 素人こそ専門店へ。
壁紙の選び方。 下地によって仕上がりは左右される。 厚みとデザイン。 立体的で大柄なデザインのものを選ぶ。
書評：「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」：河津桜生
スルガショックなど不正スキームの紹介。 レベルに応じた融資開拓の方法。 今後の具体案が自分の中でもまとまる。
重ね断ちと突きつけの比較。 重ね断ちに必要な道具。 施工の注意点。結局は実践を繰り返し、体で覚えるしかない。
漆喰を塗る上での注意点。 下地に応じて方法が変わってくる。まずは素人でもできる方法で挑戦すること。 部材については左官用建材屋で詳しく聞く。
壁に漆喰を塗る場合のコストとメリットを考えた。 プロと同じ手法を使えば量産クロス以上にコストを下げられる。 こうなると問題は技術面のみに絞られる。
基礎部分の欠けていたモルタルの補修。 左官職人さんの作業を間近で拝見する。 軽量モルタルや速乾剤、モルタルで直角を出す方法。 職人のコテさばきは尋常ではない。
ブロック塀の天端仕上げとフェンスの設置、土の埋戻し。 ブロック塀作業はこれで終了。結論としては素人でもDIYは可能だ、ということ。
書評「SNSの超プロが教えるソーシャルメディア文章術」：ブログは情報発信、ツイッターは交流
SNSの目的は「情報発信」と「交流」 究極的な目的は信頼を得ること。 情報発信でもある程度「自己開示」を。 人間味のある交流は自分から行う。
ブロックの二段目と三段目で、ガタガタになった一段目の修正を図る。 作業に必須のブロックコテと革手袋、作業効率が相当変わる。
DIYと投資効率について。 物件のリフォームをする上で DIYでセルフリフォームするべき か 業者に任せるべき かはよく議論になる。 絶対的な答えなどない問題だが、考えてみる。 1．DIYは大抵の人にとって投資効率が悪い 投資効率、投入した資金を回収するまでの期間がどれだけかかるか。 表面的な利回りを 物件購入費用＋リフォーム費用／家賃収入 で計算すれば、DIYの方がリフォーム費用を抑えられる分、利回り自体は高くなる。 しかし問題は作業完了までの期間だ。 リフォームが完了するまでの間、入居はできず、家賃も得られない。 自分でリフォームする場合と業者に任せた場合で、どれだけ空室期間が伸びることに…
2号物件の裏庭には立水栓と排水のためのガーデンパンがある。 庭木の水やりなどができるように付けたものだろう。 その排水パンが詰まり、水が常時溜まった状態になっていた。 排水管の詰まりをどうにか解決できたので、参考にしてほしい。 1．ガーデンパンが詰まった原因はモルタル 2．対策は溜まっているものを掻き出すしかない 3．最終手段パイプクリーナー 4．おわりに 1．ガーデンパンが詰まった原因はモルタル 最初からガーデンパンは詰まっていたわけではなかった。 十年以上手入れをしていなかっただろうから、水の流れは悪かったのだが、ずっと水が溜まることはなかった。 決定的な原因は ガーデンパンでモルタルを洗…
これまでベンジャミン・フランクリン著「フランクリン自伝」をたびたび紹介してきた。 hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com その中でも十三徳について一つ一つ取り上げてきたが、今回で最後になる。 これらの徳を取り上げたのは、何よりも私自身がさらに実践していくための復習を兼ねることが理由だ。 本を読んだ直後は誰でも高尚な気持ちになり、俺も頑張ろう、と気持ちを新たにする。 しかし、そのモチベーションは実践を継続しなくては続かない。 十三徳でなくとも、それぞれが…
物件にかける火災保険について。 以前の記事で紹介した「不動産投資と火災保険」を参考に色々と見直してみた。 hacchi6.hatenablog.com そうすると、1号物件購入時に入った保険の問題点などが浮き彫りになってきた。 その点を書いていきたい。 1．加入のしおりはちゃんと目を通そう。 2．浮かび上がる問題点。 3．保険を見積もると共済よりかなり高額に。 1．加入のしおりはちゃんと目を通そう。 私が1号物件を買った当初、火災保険も当然加入した。 そのときの考え方としては どうせボロ物件だから、保険も最低限で十分だ というものだった。 そのためネットで保険料を比較するなどして、最も安く済む…
社長の必読書、と呼ばれているかは分からないが、かなり有名な本だと思う。 【新版】小さな会社★儲けのルール 作者:竹田 陽一,栢野 克己 発売日: 2016/07/21 メディア: 単行本（ソフトカバー） この本は社長のみならず、小さくても自分のビジネスを持っている人、主体的に生きる人なら誰でも読むべき1冊だ。 精神的なことだけでなく、具体的で実務的な内容が多く含まれているので読みやすい。 書かれている内容はあらゆる分野に当てはまるものだが、今回特に響いたポイントを大家業に当てはめて紹介したい。 1．営業が商品の2倍のウェイトを持つ。 2．商品の数は一つに絞る。 3．人生の方程式「人生＝素質×時…
2号物件の押入れの解体、塗装作業などが完了したのでまとめる。 1号物件のときの押入れ記事はこちら hacchi6.hatenablog.com 1．押入れの解体 2．押入れ内のペンキ塗り 3．戸のサンディングと塗装 4．襖の組み立て 1．押入れの解体 2号物件には押入れが二つある。 元々の寝室とリビングに一つずつ。 天袋付きでふすま紙は日に焼けて使えそうにない。 そうでなくとも枠が黒色で和室っぽさを拭えない。 以前と同じようにリメイクすることとした。 まずは中段の解体から。 要領は以前も行ったため十分分かっている。 ぞうきんずりをバールで外し、中段の板を下から押し上げる。 隙間があいたらバール…
前回までの「フランクリン自伝」の記事。 hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com 今回の三徳はこれまでの徳と比べて抽象度が高く、実践も容易ではない。 これまでの徳を備えていなければ、身につけることは困難だろう。 しかし徳の習得がどの段階であっても、身につけようと努力しない限り得られる徳ではない。 1．誠実「詐りを用いて人を害するなかれ。心事は無邪気に公正に保つべし。口に出すこともまた然るべし。」 2．正義「他人の利益を傷つけ、あるいは与うべきを与えずして人に損害を及ぼすなべからず。」 3．中庸「極端…
ブログやツイッターで情報発信をする者は 文章力を磨きたい という思いを誰もが持っていると思う。 とにかく書けばいい、などと独学でいくら文章を書いても効果は薄いだろう。 書くにしても、まずは一冊文章術の本を読んでからだ。 その一冊目として勧めたいのが 「20歳の自分に受けさせたい文章講義」 古賀史健 である。 20歳の自分に受けさせたい文章講義 (星海社新書) 作者:古賀 史健 発売日: 2012/01/26 メディア: 新書 この本は単なる文章書きの技術、ノウハウに留まらず、文章を書くとはどういうことなのか、という点に深く踏み込んだ内容になっている。 今回はその中でも、特に重要と私が感じた3つ…
ブロック塀編はまだしばらく続く。 前回まででコンクリートの流し込みは終わり、無事に固まった。 一見して平らになっているようには見えるが、恐らくそうはなっていない。 まずはブロックを仮置きしてみて、ちゃんとキレイに並ぶかどうかを試してみた。 1．ブロック一段目の仮置き (1) コンクリートブロックの種類やサイズ (2) 今回使用したブロック (3) ブロックの購入 (4) ブロックの仮置き 2．一段目の施工 (1) 鉄筋への水盛り (2) 仮置きしたブロックと水平な水糸で高さのズレを測る (3) 塀の面を合わせる (4) モルタル練りと一段目の積み上げ 3．左官職人からの助言 (1) 外でのDI…
不動産賃貸業を拡大し続けよう、と思うならば法人化は避けられない。 その究極的な目的は「節税」である。 法人化に関する書籍は数多く出版されているが、まずは基礎的な内容が書かれている一冊を紹介したい。 神山重子著：不動産オーナーの「管理法人」超活用術だ。 不動産オーナーの「管理法人」超活用術 作者:神山重子 発売日: 2018/03/27 メディア: Kindle版 この本を読むべき人 今後法人化を検討している人 法人化に関して初めて学ぶ人 法人化に関して基本的な事項をおさらいしたい人 1．不動産法人の形態 (1) 管理委託方式 節税効果 小 (2) 一括借上げ方式（サブリース方式） 節税効果 中…
物件を購入しリフォームをDIYで行う場合、その作業はかなり骨の折れる仕事となる。 壁紙の貼り替え、床の貼り替え、設備の交換…… どこまで自分でやるかにもよるが、ボロ物件度が高ければ高いほど作業量は増える。 作業を初めてからリフォームが完了するまで、数ヶ月から一年近くかかることも珍しくはない。 最初はやる気に満ち溢れて始めたDIYだったが、ときには もう嫌だ これ以上リフォームなんてやってられない という具合に気持ちが萎えてしまうこともある。 そんな状態に陥らないためにどういった対策が必要なのか、陥ったときはどうすれば良いのか、考えてみたい。 1．マインドセットを固める 不動産業を志し、物件を実…
これまでに2回「フランクリン自伝」を紹介している。今回が3回目。 フランクリン自伝 (岩波文庫) 作者:松本 慎一,西川 正身 発売日: 2014/12/18 メディア: Kindle版 十三徳の4つ目から6つ目の徳である 決断、節約、勤勉 を取り上げ、考えてみたい。 1．決断「なすべきことをなさんと決心すべし。決心したることは必ず実行すべし。」 2．節約「自他に益なきことに金銭を費やすなかれ。すなわち、浪費するなかれ。」 3．勤勉「時間を空費するなかれ。つねに何か益あることに従うべし。無用の行いはすべて断つべし。」 4．おわりに 1．決断「なすべきことをなさんと決心すべし。決心したることは必…
不動産を取得した場合、火災保険の加入は必須だ。 しかし大半の人は火災保険について、ちゃんと勉強したことがないのではないだろうか。 保険代理店の勧めるままに契約したり、ネットでちょっと調べて安いから、という理由で最低限の保証内容にしたり…… 災害などの事故が起こらなければ、それでも問題ないだろう。 しかし特に築古の物件を運営する場合、様々なトラブルは避けられない。 いざというときになって なんでこの事故では保険金が下りないんだ と嘆いても遅いのだ。 火災保険についてしっかりと学びたい、と思ったなら今回紹介する一冊 不動産投資と火災保険 改定増補版：藪井馨博 がオススメだ。 不動産投資と火災保険 …
書評「アウトプット大全」：アウトプットでしか現実は変わらない
自分を高めようと思う者にとって、学びは必須だ。 月に数十冊読書をする人なら 日々たくさんの本を読んでいるから、自分は成長している などと考えるのではないだろうか。 しかしそんな人はこう感じたことはないだろうか。 なぜ自分は読んだ本の内容をほとんど思い出せないのだろう 本を読み、その一ヶ月後、読書直後と変わらず内容を覚えている人間はほとんどいない。 大抵の人間はその本に対して、薄い説明しかできないはずだ。 私も見に覚えのある話だ。 たくさん本を読んでいるはずなのに、全く身についている気がしない。 そんな悩みに明確な回答を与えてくれるのが、このアウトプット大全だ。 学びを結果に変えるアウトプット大…
土留めとしてのブロック塀④：コンクリートの流し込みと水平の重要さ
ブロック塀の作業についてだが、前回は鉄筋を組み上げたところまでだった。 hacchi6.hatenablog.com 見栄えはともかく、一応コンクリートを流せる状態にはしたわけだ。 今回は流し込んだ結果どうなったかを記そうと思う。 多分プロからすれば見るに耐えない結果だ…… 1．コンクリートをどうやって用意するか 2．コンクリの流し込み、やってきた業者に呆れられる現場 3．スコップとコテでひたすら平らにする 4．改善点 1．コンクリートをどうやって用意するか コンクリートは自分で作ることができる。 材料は セメント、砂、砂利、水 これだけだ。 これらを適切な分量で混ぜて練る、すると生のコンクリ…
前回の記事ではフランクリン自伝の全体的な紹介に留まった。 hacchi6.hatenablog.com 今回はこの本のエッセンスと言える 十三徳 について 節制、沈黙、規律 の三つを取り上げたい。 私が不動産事業で成功を目指すため、これらの徳とどう向き合っているかを踏まえて紹介したい。 1．節制「飽くほど食うなかれ。酔うまで飲むなかれ。」 2．沈黙「自他に益なきことを語るなかれ。駄弁を弄するなかれ。」 3．規律「物はすべて所を定めて置くべし。仕事はすべて時を定めてなすべし。」 4．おわりに 1．節制「飽くほど食うなかれ。酔うまで飲むなかれ。」 十三徳の中で一番に挙げられているのが、この節制だ。…
学び、成長する上において読書は必須である。 読書する必要のない人間がいるとすれば、向上心を失った人間であり、それは幸福になることを諦めた人間でもある。 成功する、幸福になることを目指すのであれば、日々の読書は欠かせない。 しかし、そのような人間は読書以外にもやることは多いものだ。 そんな中でもどうやって読書時間を確保するのか。 その助けとなるのが、オーディオブックである。 1．オーディオブックとは (1) オーディオブックとは オーディオブックとは端的に言えば 紙の本の内容を朗読した音声 である。 プロの声優が本を朗読しており、目で読む本ではなく、耳で聴く本である。 近年はスマートフォンやスマ…
今回は書評という形で、私が読んだ本について紹介していきたい。 書評を書く目的は、私自身がアウトプットをすることで、本の内容を自分のものにするためである。 以前の記事で読書法・勉強法については触れた。 hacchi6.hatenablog.com だがこれだけでは本の内容を身につけるには足りない。 内容を自分だけが読むものにアウトプットするだけではなく、他人に対して説明できるようでないと、本当に得た知識を活かせるようにはならない。 そのための場として、このブログを使っていきたい。 今回紹介する一冊は ベンジャミン・フランクリン著：フランクリン自伝 である。 フランクリン自伝 (岩波文庫) 作者:…
前回の記事ではブロック塀の基礎として、穴を掘り、底に砕石を敷き固めるところまで書いた。 hacchi6.hatenablog.com 今回はそこに鉄筋を組む作業である。 1．鉄筋とブロックの種類 (1) 鉄筋の太さと立てる間隔 (2) コンクリートブロックの厚み 2．鉄筋をどう組むか 3．鉄筋の切断と配置 (1) 鉄筋の購入 (2) 鉄筋の切断 (3) 鉄筋の配置と固定 4．鉄筋をL字に曲げ、固定する (1)鉄筋の曲げ方 (2)L字鉄筋の固定 1．鉄筋とブロックの種類 (1) 鉄筋の太さと立てる間隔 まず決めたかったのが、鉄筋の太さと縦筋の間隔だ。 鉄筋の太さにはいくつかあるが、普通のホームセ…
大家業をしていると様々な失敗を経験する。 物件の購入から始まり、物件のリフォーム、管理会社の選択、入居付けの営業、入居者のクレーム…… 特に不動産を初めて間もない頃はあらゆる場面において、すんなり成功することなどないと言っていいと思う。 そんな失敗に対して SNSでの情報発信が極めて有効だ という話をしたい。 1．失敗がなぜ失敗になるのか そもそも失敗とは何だろう。 物事を実行する際、望ましい結果を得るために リソース（金、時間、労働力等）の投入 を行う。 そのリソース投入量に対してどれだけの成果が得られるか。 それが成功と失敗を分かつ、と考えたい。 例えばリフォームのため物件に壁紙を貼りたい…
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