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築古戸建投資で給与収入越え! http://toushi-nikki.com/

「首都圏・土地値」築古戸建て投資で、アーリーリタイアを目指すためのブログです。現在築古戸建て12戸を所有。現物投資をされているサラリーマン投資家にとって有益な情報や知識、投資に対する考え方などを発信しております!

「首都圏・土地値」築古戸建て投資日記
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2019/08/24

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  • 今の市況下における2023年の戸建て投資戦略

    現在の市況をもとに、私なりの2023年の戸建てと中心とした投資戦略を考えてみたいと思います。前提は以下の①~⑤の通りです。①金利上昇の動きあり②円安・資源高によるインフレが本格化③不動産価格の高止まり④ウィズコロナ禍における賃貸需要の変化⑤

  • 戸建て投資を5年間実践して感じたこと

    2017年末に1戸目の戸建てを購入してから、丸5年が経過しました。当時はアパートの価格が既に高騰しており、不動産投資初心者だった私は、まずは手堅く少額の戸建て投資からスタートさせるべく、大量の不動産投資本を読み漁るとともに、物件探しを開始し

  • 【2022年版】1年間に掛かった戸建ての経費

    例年同様、今年も1年間に掛かった戸建ての経費を物件ごとに集計してみました。2020年・2021年に続き、今回が3回目です。 2022年初めの時点で所有戸建ては10戸、年末時点で12戸となりました。どの物件も共通して、固定資産税・火災保険料・

  • 戸建ての水漏れ2連発!合わせて80万円・・・

    今年は戸建ての入退去は1戸のみで、修繕費用も数万円程度の細かいものが少しあった程度で極めて順調でしたが、ついにデカい修繕が発生してしまいました。・川口市戸建:原因不明の水漏れが発生。漏水場所が特定出来ず、一部の既存配管は残しつつも大半の配管

  • 埼玉県北東部戸建て買付けの最終結果

    前回、埼玉県北東部の戸建ての外観のみ確認し、「室内ノールック」で買付けを入れました。境界非明示に加えて、残置物撤去も買主負担という出血大サービスの条件です。仲介は売主へ話をしてくれたのですが、売主からは、室内を確認してもらってから改めて買付

  • 埼玉県北東部へ戸建てを見に行ってきました!

    手元資金がキツくなってきたので本気で物件を探す気が薄れてきていたのですが、たまたま目についた新着物件(戸建て)に、冷やかし半分で資料請求をしてみました。・価格 400万円台半ば・駅徒歩20分弱・東武伊勢崎線沿いの埼玉県北東部(もうすぐ栃木県

  • 埼玉県北東部へ戸建てを見に行ってきました!

    手元資金がキツくなってきたので本気で物件を探す気が薄れてきていたのですが、たまたま目についた新着物件(戸建て)に、冷やかし半分で資料請求をしてみました。・価格 400万円台半ば・駅徒歩20分弱・東武伊勢崎線沿いの埼玉県北東部(もうすぐ栃木県

  • 今思えば、買ったのは失敗だった戸建て

    戸建投資初期の頃は、「なぜ、こんな物件を購入してしまったのだろう」「「購入するとしても、なぜもっと指値を大きくしなかったのだろう」などと、今振り返ると購入したこと・購入した価格を、誤ったと感じる戸建てもありますが、一番後悔しているのは、2戸

  • やっぱり公庫は最強! 10口目の契約完了

    私は以前より日本政策金融公庫を重宝しており、先般購入した11戸目の戸建ても利用させて頂きました。太陽光購入時よりお世話になっており、戸建ても約半分は公庫から借入をしていることから、契約本数がついに10口となってしまいました・・・エリアによっ

  • オーナーチェンジのファミリー向け区分も探し始めました!

    私は不動産投資開始直後は中古ワンルームも物色しておりましたが、既に価格が高騰し始めていて儲かるイメージが持てず、「入居付けが容易「高利回り」「土地という資産が残る」「実需層へ売却出来る」といったメリットに魅かれて戸建て投資を開始しました。結

  • 売買契約と賃貸借契約を同時に締結!

    千葉県八街市の戸建てを購入することになり、契約に行ってきました。私にとって初となるリースバック案件で、購入時も価格と、その後の賃料・条件をセットで提示して購入するというやり方で、色々と考えることが多かったです。まずは、売買契約ですが、こちら

  • 八街市戸建買付けの最終結果

    前回のブログで、八街市戸建に買付を入れるとことまで記事にしました。売主は、売却後近所のご子息の所へ引っ越すか、そのまま住み続けるリースバックにするか迷っております。当初はリースバックに魅かれて、この物件を内見することになったのですが、住宅ロ

  • 横須賀市に戸建てを見に行ってきました&購入してきました!

    先日、アットホームの新着に良さげな戸建てが掲載され、急遽現地に行ってきました。・神奈川県横須賀市 ・価格 300万円弱・築35年ほど *新耐震・土地100平米 建物90平米・横須賀市内のまずまずの駅からバス便・段差・擁壁無し・軽自動車1台

  • 5年振りに八街市へ戸建てを見に行ってきました!

    私は1戸目の戸建てを千葉県八街市に購入しましたが、戸建て賃貸の供給過剰エリアになりつつあったことから、物件検索対象エリアとはしていましたが、実際に内見に行くことは全くありませんでした。今回、ある仲介さんより情報を頂き5年振りに八街市へ物件の

  • 酒々井町にオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました!

    最近、少し手持ち資金に余裕が出来たこと、満室に返り咲いたことから、精力的に物件探しをしております(笑)ネットで見つけた以下の物件を見に行ってきました。・千葉県印旛郡酒々井町・価格 約550万・駅徒歩15分弱・駐車場3台分のスペースあり・市街

  • 横須賀市の階段上の戸建てを見に行ってきました!

    お盆前に、物件サイトで見つけ資料を取り寄せていた横須賀市内のオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました。・価格 400万円弱・土地110平米 建物70平米・ギリギリ新耐震・路線価約80,000円(ただし年々ダダ下がり)・京急線沿いの、やや不

  • 三浦市(三崎港近く)へ物件を見に行ってきました!

    投資仲間から物件情報をもらい、神奈川県三浦市・三崎港近くの築古戸建を見に行ってきました。・価格 約350万円・昭和末期築(新耐震)・土地 100平米 建物70平米・三崎口駅からバスで15分、バス停から10分・市街化区域・路線価は3万円台(た

  • 横浜市金沢区戸建て_急遽内見→草むしり→内見者と挨拶→そして・・・

    前回の記事の通り、横浜市金沢区戸建の退去に伴う管理会社との打ち合わせ後、近隣のファミリー物件の賃料が4年前より明らかに上昇しているので、最終的に自分で相場を調べ尽くして、今迄よりも数千円程度賃料を上げて募集を開始することにしました。これでも

  • 横浜市の戸建て賃貸需要は高そう!?

    先般、2018年より入居頂いていた横浜市金沢区の戸建ての退去が発生してしまいました。退去直後に管理会社の担当者と現地へ訪問し、7月初旬に室内の状況を確認してきたところ、猫を飼育していた割には匂いも無く、クロスの張替えなども必要無いなど、思っ

  • 埼玉県北部(東武東上線)へ内見してきました!

    少し前の平日に、珍しく割安な戸建てがアットホームへアップされ、その直後に仲介業社へ問い合わせ「今から内見させて下さい!」と電話をしました。・埼玉県北西部(東武東上線・快速で池袋駅から1時間前後) *「市」では無く「町」・約500万円・築25

  • 広い戸建てと狭い戸建て

    戸建ては、土地(敷地面積)・建物ともに、狭いよりも広い方が当然よいです。私は戸建て投資初期の頃は「核家族化が進んでいる日本で、昭和に建築された(無駄に)広い戸建ては数が余っており、増築の逆の「減築」という言葉もあるくらいなので、比較的小振り

  • 2年振りの退去! ~横浜市金沢区戸建て~

    2019年・2020年は退去が相次ぎ、且つ入居もなかなか決まらず厳しい状況でしたが、2020年7月以来、退去が無くなり順調に「物件購入→入居付け」が進み、本日時点で保有戸建て10戸が満室でした。が、久々に管理会社より「ご無沙汰しております!

  • 物件を買い続けないと納税額は上がる! ~経費で落とせそうな項目一覧~

    昨年の9月・10月・11月・12月と、4か月連続で物件を購入したため、激しい金欠病に陥ってます。幸い都内の更地以外の、3つの戸建てについては無事客付けまで完了しており、キャッシュフロー拡大に寄与してくれておりますが、不動産取得税の支払なども

  • アパートではなく戸建てを買い進めて「良かったこと」「後悔していること」

    私は2017年に不動産投資を開始しましたが、当時はスルガショック前だったので「融資ジャブジャブ」「多法人スキーム全盛期」「消費税還付スキーム全盛期」という、物件購入には追い風の時代でした。一方でアパート等の収益物件の価格は2012年頃から上

  • 今後の不動産価格の上昇と下落の要因

    ロシアによるウクライナ侵攻、中国(上海)のロックダウン、アメリカ金利の高騰に伴う円安、資源価格高騰、食料品や資材など輸入物価の高騰など、国内不動産投資における環境は基本的にはイマイチと感じております。ただし市場の買い意欲は依然として強いこと

  • 戸建て10戸が満室になりました! ~やはり山手線駅まで1時間程度の戸建ては強いと実感!~

    私は戸建てに絞って不動産を買い続けてきましたが、やっと所有戸建て(10戸)が満室になりました!昨年12月に購入した10戸目の埼玉県鴻巣市の告知事項有り物件(孤独死)のみ募集中でしたが、募集から1か月強で無事埋まりました。・購入金額+リフォー

  • 強烈なインフレ! 実需向け戸建てを仕込みたい

    ロシアとウクライナの戦争が長引き、コロナによる金融緩和・資源価格高騰なども重なり、ますますインフレが加速しそうです。アメリカと違って日本は「所得が増えない→家賃も上げられない」という図式であるにも関わらず、ガソリン代・電気やガス代・食料品価

  • 戸建ての入居者から家賃引き下げ交渉が・・・

    3月に更新を迎える戸建て入居者から、賃貸借契約更新のタイミングで家賃交渉が入りました。私が購入する前から既に10年近く住んでくれており、今の家賃は相場より5,000円程度高いこともあり、「更新してくれるなら止む無し」と、3,000円程度の賃

  • 土地から新築戸建て投資_融資付け苦戦の結果

    東京都江戸川区に購入した原則再建築不可の土地に、賃貸用戸建て建築を目指すプロジェクトですが、融資付けが想定以上に苦戦しております。当初、利用を想定していたオリックス銀行や静岡銀行では融資を受けられず、物件近くの信用金庫や過去に取引がある地元

  • 今、投資しても良い対象は?

    2022年に入り、アメリカのインフレが高止まりしていることから利上げ観測が強まり、その結果日米の株価が下落傾向にあります。日本でもガソリンや食料品、リフォームの部材などの価格が上昇しており、インフレが本格的に始まりそうな予感がします。コロナ

  • 楽待の投資用戸建ての利回りが凄いことに!!

    私が不動産投資を開始した2017年当時は「既にアパート(1棟もの)は直近数年の間に既に価格が高騰していたが、戸建てはほぼ横ばい」と言われていたので、高値掴みとならないよう戸建て投資から開始しました。その後、戸建て投資家の増加とともにマーケッ

  • 規模拡大しなくても一番儲かりそうな戸建て投資のやり方

    私が不動産投資を開始した2017年は、融資が緩かった分、物件価格は既に高かったですが、初心者が最初から法人を設立してフルローンでアパートを購入するのが割と一般的でした。「手を出したら火傷する!」と直感的に感じて、地味に戸建て投資を開始しまし

  • 土地から新築戸建て投資_ハウスメーカーは決まったけど融資が・・・

    東京都江戸川区に購入した土地へ賃貸用新築戸建てを建築するプロジェクトについて、A社・B社へ平行してプラン作成や価格交渉を行っておりましたが、最終的にやる気がありプランの提案内容も良く、価格面でも納得感があったB社で商談を進めることに決定しま

  • 2022年の不動産投資環境の予測 ~いよいよ新規参入者が減少か?~

    本屋へ行くとFIRE本ばかりですね。。。機関投資家や富裕層が購入する都内一等地の10億以上の不動産のみならず、サラリーマン投資家が購入するような1億以下のRCマンション・アパート・戸建てなど、全ての投資用不動産の価格が高止まりしております。

  • 【千葉県印旛郡酒々井町戸建て】入居決定! ~久々の利回り20%越え~

      10月に購入した千葉県印旛郡酒々井町の戸建ては、リフォームが年末に終わったのですが給湯器の設置時期が確定してから募集開始するという管理会社の方針に従ってしばらく寝かしていたのですが、「おそらく2月中には」入荷と設置の目途が立ったとプロパ

  • 江戸川区土地_ハウスメーカーとの2度目の接触

    東京都江戸川区の土地から新築戸建てプロジェクトについて、年末年始にローコストハウスメーカーA社とB社へ接触しました。B社は面談した次の日に、早速間取りプラン付きで暫定見積書をメールで送ってきました。建物建築費に加えて、解体費や建築申請費、外

  • いよいよ築古戸建て投資受難の時代到来!

    私が、築古戸建て(ボロ戸建て)投資を始めて、丸4年が経過しました。開始した2017年時点で、既に相応数のプレイヤー(ライバル)は存在しておりました、2021年時点において「激増」しており、割安な物件を購入する難易度が上がっております。さらに

  • 江戸川区土地_ハウスメーカーの訪問結果!

    再建築不可の土地について、江戸川区役所を訪問した後、後日ハウスメーカー2社へ土地の資料を持って訪問してきました。当初は、ローコスト住宅が得意な地場の工務店を探していたのですが、・ウッドショックによる木材の値上がり、原油価格上昇によるクロスな

  • 江戸川区_再建築不可土地の建築に向けて

    2021年11月に決済した、東京都江戸川区の再建築不可の「土地」の対応について、ここ1週間動き回っておりました。少し前に江戸川区役所へ電話をした際に、過去に住民間で取り交わしをした道路協定書のコピーが必要であれば印鑑証明書と実印・身分証明書

  • 戸建ての地震保険適用(2戸)

    2021年10月7日に、千葉県北西部を震源とする大きな地震が発生しました。首都圏全域で、震度3~5強程度の揺れがあり、私も久々に身の危険を感じました。そこで、私の保有する物件のうち特に震度が大きかった埼玉県川口市・三郷市、千葉県鎌ケ谷市の戸

  • 【2021年版】1年間に掛かった戸建ての経費

    2021年もあとわずかとなりましたので、今年も「今年1年に掛かった戸建ての経費」を記載したいと思います。*物件購入直後のリフォームや客付け費用は除外しております。今年年初の時点で、8戸保有・6戸入居という状況でしたが、横浜市戸塚区戸建てを8

  • 千葉県鎌ケ谷市戸建て_入居決定!

    9月に購入(決済)した千葉県鎌ケ谷市の戸建てが、募集開始後、約1か月で入居が決まりました!2019年・2020年に購入した、埼玉県川口市(16か月)・横浜市戸塚区(入居決まらず売却)・千葉市緑区(9カ月)と、決済~リフォーム~募集開始~入居

  • 利回り20%は目指さない! 固定資産税評価額を重視した首都圏・土地値の戸建て投資

    最近は、ボロボロの戸建てを激安で購入して、DIYでリフォームするという「利回り最低20%以上」「利回り50%も当たり前」を謳ったボロ戸建て投資や、そのコンサルが急増しております。主に、路線価無しや市街化調整区域エリア・駅から徒歩30分以上・

  • イマイチ新築物件を購入する気になれない12の理由

    不動産投資は過熱しておりますが、築古物件は残耐用年数の関係で融資が出にくいこともあり、融資が付きやすい「新築物件」を購入する人が増えているようです。アパート建売業者の物件だけではなく、土地から新築を手掛ける中級者以上の投資家も多いですが、私

  • 【祝・戸建て10戸達成】埼玉県鴻巣市戸建て購入決定!

    前回の記事で、孤独死物件の戸建ての内見を行い、購入するか迷ったところまで書きました。喫茶店へ入り、どのくらいの金額なら購入しても良いか、また指値が通りそうかを長考しました。そして以下を根拠に、30%以上の指値を入れることにしました。・仲介の

  • 【祝・戸建て10戸達成】埼玉県鴻巣市戸建て購入決定!

    前回の記事で、孤独死物件の戸建ての内見を行い、購入するか迷ったところまで書きました。喫茶店へ入り、どのくらいの金額なら購入しても良いか、また指値が通りそうかを長考しました。そして以下を根拠に、30%以上の指値を入れることにしました。・仲介の

  • 埼玉県鴻巣市に戸建てを見に行ってきました!

    前回ブログ記事にした東京都東部の土地決済のついでに、面白そうな古家付き土地物件を見てきました。・埼玉県鴻巣市(高崎線沿い)・価格 約400万円・駅徒歩15分程度・土地 約110㎡ 建物(古家)約95㎡・路線価 約40,000円・公道角地・

  • 東京23区土地の買付結果 ~まさかの展開に!~

    先般のブログで、東京23区の古屋付き土地へ買付する展開となったことを記事にしました。売主は高齢で売却目的は「資産整理」、仲介業者は安価な案件ためさっさと両手仲介で話をまとめてしまいたいに違いないと推察し、過去に無いレベルの非常識な金額の指値

  • 酒々井町戸建て購入後の経過と、アットホームのお気に入りの数

    少し前に、千葉県印旛郡酒々井町の戸建てを購入出来たことを記事にしました。実はこの戸建ては、価格更新後にアットホームへ再度掲載されてから、すぐに現地へ内見に行って契約が決まったのですが、契約完了までの2~3週間、アットホームへ掲載され続けたま

  • 東京23区の「土地」に買付を入れました!

    私は首都圏、特に山手線のどこかの駅まで1時間圏内の築古戸建てを買い進めてきましたが、今回は全く視点が違う投資案件についての記事です。ネットで、戸建てやアパート、古屋付き土地などを検索している中で、何故か気になる物件を目に留まりました。・価格

  • 神奈川県西部の買い付け殺到戸建ての顛末

    前回、神奈川県西部の買い付け殺到戸建てが、急遽入札制へ移行したことを記事にしました。   私にとって初めての経験であり、どの程度の金額で入札すれば購入できるのかはライバル次第であり、売主との心理戦とは全く違う戦いとなりました(笑) 逆に、入札締め切り日まで2週間程度の猶予があることから、リサーチ不足のまま、エイヤで買い付けを入れる必要もありません。 ライバルは10名弱のようですが、実需層が本気で「ここに住みたい!」と思ったら、法外な金額で入札してくると思われ諦めが付くのですが、投資家が私のより少しだけ高値で入札され、持っていかれるのは避けたいところです。(ただし高値掴みは厳禁です・・・) 最低入札金額は約300万円なのですが、一通りリフォームをしたら、実需層に1000万円前後で売れても不思議ではない物件です。 転売も視野に強気の価格で攻めることも検討したのですが、擁壁物件・地価下落中であることがどうにも引っ掛かり、考え抜いた末に400万円台前半で入札しました。 リフォーム込みで15%前後となる目線です。 結果は・・・・・・・   500万円台での入札者が2名おり、私は惨敗しました。 正しくは「高値掴みというリスクを無事回避した」が正解かもしれません。(負け惜しみですが・・・) この物件は秦野市の駅から徒歩圏の物件だったのですが、このエリアで平成築で再建築可の戸建ては500万円以下ではまず出てきません。 物件は購入できませんでしたが、 ・仲介業者とのつながりが持てた ・入札という貴重な経験を積むことができた ・この物件を見送った(見送らされた)ことにより、次により良い物件を購入出来る(かもしれない) と、前向きに考え、「年内もう一戸」を目標に物件探しを継続したいと思います。

  • 神奈川県西部へ買付殺到戸建てを見に行ってきました! ~まさかの入札へ~

    ネットの新着情報で、かなりアツいと思われる物件を発見し、資料請求するとともに、平行して現地へ向かいました。・神奈川県西部・価格 約300万円・駅徒歩15分程度・ギリギリ平成築・路線価6万円弱 *年々低下傾向・土地 100㎡ 建物90㎡・角地

  • 埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました!

    古家付き土地として掲載されている良さげな物件を見つけ、埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました。・価格 400万円・土地 約110㎡ 建物75㎡・路線価 45,000円・建物 昭和50年代前半(旧耐震)・JR籠原駅 徒歩15分程度 少し歩い

  • 印旛郡酒々井町に戸建てを見に行ってきました!②

    前回の記事の続きです。売主は、相続した戸建ての荷物の整理や室内の換気などで、定期的に遠方から通っておりましたが、早めに処分したいはずと考え、売出価格から30%以上の指値を入れてみることにしました。元々土地として売り出されていたことから、契約

  • 印旛郡酒々井町に戸建てを見に行ってきました!

    ネットで気になった戸建て資料を取り寄せ、物件を見にいってきました。・千葉県印旛郡酒々井町・価格 約500万円・築35年程度・土地 190㎡ 建物120㎡・駐車場スペース2台・駅徒歩10分程度もともと700万円くらいで売られていたのですが、2

  • やっぱり山手線駅まで1時間エリアの戸建てが最強!

    過去の記事にも書きましたが、私の戸建て投資のスタイルは「首都圏」「土地値」であり、一部例外はあるとはいえ「山手線のどこかの駅まで1時間程度で行くことが出来る」距離感であること、を意識しております。アパートであれば、山手線駅まで1時間エリアで

  • 湯河原町へ戸建てを見に行ってきました!

    投資仲間から未公開物件を紹介して頂き、半分観光気分で神奈川県足柄下郡湯河原町まで戸建てを見に行ってきました。・価格 約600万円・真鶴駅 徒歩圏(やや坂の上)・築25年前後・土地110㎡ 建物80㎡・駐車場2台分あり。・残置物モリモリ・原則

  • 今の時期、本当に規模拡大すべきか? 法人化は必要か?

    戸建て投資を始めてから、間もなく4年経過しますが、初期に購入した戸建ての減価償却(4年)が終了し始めます。特に千葉県八街市に購入した戸建ては、年間家賃以上に年間減価償却が取れ、給与や太陽光の所得との相殺に多大な貢献をしてくれました。このまま

  • 横浜市南区へ戸建てを見に行ってきました!

    横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。・横浜市南区 京急沿い 駅徒歩10分程度・価格 約700万円・土地45㎡ 建物65㎡・築30年弱・建蔽率・容積率オーバー、建

  • 千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居決定!

    昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居者が「やっと」決定しました。この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった箇所

  • 物件の購入費用を公庫で借りました!(必要書類一覧付き)

    先般、売買契約を締結した鎌ヶ谷市(初富)の戸建ては現金で決済予定ですが、今年は日本政策金融公庫(公庫)を使っていないので、平行して融資申込みを行いました。 公庫は、原則年間1回しか融資はしてくれませんので、使えるタイミングで使わない手はありません。 再建築不可や建蔽率・容積率オーバー等の違法物件への融資は原則行いませんが、今回の物件は遵法性を満たしており、土地の評価に対して購入金額が低いことから満額融資も期待出来そうです。 そして以下の書類をいつもの公庫の支店へ郵送しました。 ・借入申込書(公庫所定) *公庫のホームページよりダウンロード ・事業計画書(月別収支計画書) ・所有物件一覧表(自分で作成) ・確定申告書(2期分) *毎年借入れ時に提出していても、都度2期分の提出を求められます。 ・物件資料(マイソク・謄本・公図・固定資産税評価書・ヤフー地図の物件場所画像・近隣の賃貸募集中の物件・近隣で売り出し中の同程度の中古戸建 など) ・金融資産エビ(通帳コピー、ネットバンク・ネット証券・仮想通貨取引所の資産額が分かる箇所の画像) ・公共料金支払いのエビ(カード明細書コピー) 郵送後、3日程度で担当のAさんより電話が来ました。 面談予約日を決定の上、当日は通帳現物や運転免許証等を持参すること、また面談時にネットバンク・証券等へスマホでログインし資産額のチェックを行うと事前予告がありました。 数日後、面談に公庫を訪問し、事業計画についてヒアリングを受け、想定家賃の根拠や購入金額が割安である旨を説明しました。 私の感覚だと、仮にこの物件の運営が上手く行かなかったとしても、他の物件のキャッシュフローや給与収入を原資に返済は十分可能であること、物件を割安で購入出来ていることから最悪売却すれば返済に行き詰ることはあり得ないことを控えめに伝えましたが、公庫の考え方は以下の通りであると説明を受けました。 ・物件購入価格に妥当性があること。(割高で購入していない) ・物件単体で、10年返済で、一定のストレスを掛けても、収支がプラスとなること。 ・所有物件全体で収支が回っていること。(ただし、それをプラス評価することにより融資額は増やせない) ・あくまで事業に対する融資なので、サラリーマンの収入はプラス評価されない。 今

  • 千葉県鎌ケ谷市戸建て購入決定!

    先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。土地の固定資産税評価が570万円程度と

  • 横浜市戸塚区戸建て、売却へ・・・

    実は2020年に春先に購入していた横浜市戸塚区の戸建ての売却活動を進めておりました。この物件の最寄り駅はJR東戸塚駅で、駅からは多少遠いのですが、近くのバス停から横浜駅や弘明寺駅など複数の駅にアクセス可能で、立地自体はさほど悪くありません。

  • 国分寺市に戸建てを見に行ってきました!

    珍しく、東京都下で安価な戸建てを発見し、夜に資料請求をして、物件資料が届く前に物元の財閥系仲介業者の営業開始時間に合わせて、アポなしで事務所を訪問しました。・東京都国分寺市・価格 約600万円土地120㎡ 建物95㎡・私鉄駅 徒歩10分・築25年程度・再建築不可国分寺市役所も徒歩圏で、周辺の土地価格は坪70~100万円程度、この物件の接道状況が良かった場合、土地として3000万円近くで売れてもおかしくない立地で、路線価も約20万円あります。旧耐震でも見に行ったであろうスペックですが、何と平成一桁台後半の築浅戸建てで、想定賃料は10万円前後です!物件がネットに掲載された日の夜に資料請求出来たはずなので、上手く行けば内見1番手の可能性もあります。久々にアドレナリンが出ました(笑)ネットの写真を見ると、外観は築年数相応でまずまず、室内の写真が屋根裏部屋しか掲載されていないのが、価格が安い「答え」であると判断出来ます。再建築不可とはいえ、仮にリフォームに200万円掛かったとしても、都内の整形地で擁壁なしの築浅で利回り15%近くが狙えるという近年稀に見るスペックの物件です。 緊張の中、営業開始と同時に仲介業者を訪れ、担当者の方を呼び出した所、外出していて不在でしたので、訪問の趣旨を伝えると、「あ~、その物件、昨日決まったはずですよ~」とさらっと言われました・・・商談が流れる可能性もゼロではないため、担当者から折り返しの連絡を依頼すると、昼過ぎに電話がありました。「来て頂いてすいません! さっき現金払いで契約締結したところなんですよ。またこんな物件が出てきたら連絡しますね!」と、有難い(?)お言葉を頂き、アドレナリンが引っ込んでしまい、私の夏が終わりました(笑)仮に物件情報をより早く入手出来たとしても平日は仕事があるため、結局負けていたと思います。ただし室内の写真を掲載出来なかったのは、「ゴミ屋敷」で、床も一部抜けていて、建物に傾きもあったとのことです。リフォーム費用は200万円では足りなかったと思いますので、「買えなかったことが結果として良かった」のだと思い込んで、潔く諦めることにしました。 

  • 千葉県鎌ヶ谷市へ戸建てを見に行ってきました!

    過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。 ・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度 ・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。 ・築40年強(ギリギリ旧耐震・・・) ・土地 100㎡ 建物 70㎡ *南向きの整形地で日当たり良好 ・駐車場スペース1台 ・想定家賃 6万円~6.5万円 ・私道(位置指定道路)に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100%を所有している相互持ち分方式 ・近隣路線価 7.4万円 ・土地の固定資産税評価 約570万円   営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。 1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。 キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。 洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。 問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・   続いて2階です。 和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。 ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。 建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。 給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。 ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑) 都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。 また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。 ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。 すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備され

  • 戸建てとアパートの利回りの考察

    いよいよ戸建てが買えなくなってきました(笑)最近、「まずまず以上」の戸建てが減少し、大幅指値前提で「まぁ良いか」程度の戸建てでも資料請求や現地訪問をしておりますが、売主が投資家の物件が増えてきましたような気がします。特にオーナーチェンジ物件

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  • 埼玉県羽生市の物件を見に行ってきました!

    埼玉県羽生市に、土地が広い新耐震の戸建てが出たので、見に行ってきました。・価格 約400万円・築37年・土地330㎡ 建物100㎡・敷地内に、作業場(離れ)あり・駐車スペース5~6台あり・南羽生駅 徒歩20分公道へ20メートルほど接面してお

  • 埼玉県中部_東武東上線沿いの戸建てを見に行ってきました!

     なかなか物件が買えず、懲りずに埼玉県中部の東武東上線沿いの戸建てを見に行ってきました!・価格 約500万円・東武東上線沿い(川越駅よりは手前の国道16号線の内側) 徒歩10分程度・築50年弱・土地 約75㎡ 建物60㎡弱・4メートル弱の市

  • 東川口の物件を見に行ってきました!

     今度は、東川口駅から徒歩圏の戸建てを見に行ってきました。・価格 約400万円・駅徒歩25分くらい・路線価9万円強・築50年弱 ・室内は比較的綺麗だが、外装はそれなりの傷みあり・土地80㎡台 建物50㎡台・原則再建築不可 資料請求をしたの

  • 三浦半島へ物件を見に行ってきました!

    コロナ禍で人と会ったり飲みに行ったりすることがめっきり減り、多少微妙な物件も含めて戸建て投資の感度が鈍くならないように、結構内見に行っております(笑)今回は三浦半島の先端の「三浦市」の戸建てを見てきました。三浦市は、同じ三浦半島の横須賀市と

  • 北総線沿いの戸建てを見てきました!

    なかなか物件(戸建て)を買えていない中、今後は「北総線」(北総鉄道)沿いの物件を見てきました。・千葉県北東部の北総線沿い・駅から徒歩10分程度・500万円台・築40年程度・土地50坪越え、建物65㎡ *別途、離れ小屋あり 駅前にコンビニが

  • 不動産価格の「高騰期・低迷期」「割高・割安」

    不動産価格は7~10年サイクルで上下すると言われておりますが、2012年あたりから価格が上昇し始め、そろそろ天井かと思いきや、コロナによる壮絶な金融緩和の影響もあり、都内のマンション・首都圏のアパート・郊外のボロ戸建てあたりの価格は依然とし

  • 納税(黒字)VS 節税(赤字)

    私は、あえて法人は設立させずに、そこそこの規模になりつつある中でも「個人事業主」として、物件を買い進めてきました。ボロ戸建てと太陽光は相性が良く、太陽光(事業所得)は黒字、ボロ戸建て(不動産所得)は赤字、トータルでプラスマイナス100万円以

  • 千葉県北部の戸建てを見てきました!

    前回の埼玉県中部の戸建て購入の見送り決断後に、気持ちを切り替えて千葉県北部の戸建てを見に行ってきました。・千葉県北部の郊外・価格 約600万円・築35年くらい・土地50坪以上、建物100㎡越え・駐車場1台・路線価3万円台・想定家賃 7万円 

  • 埼玉県中部の戸建てを見てきました! *訳アリ物件

    面白そうな戸建てが出てきたので、物件情報が公開された日の夜に資料請求をして、次の日の朝9時に不動産業者で内見のアポを入れました。・埼玉県中部(といっても、かなり郊外の郡部)・最寄り駅から5キロくらい。(バスは走っているが一日数本程度) *マ

  • 戸建てとアパートのメリット・デメリット徹底比較!

    戸建てもアパートも、それぞれ長所(メリット)・短所(デメリット)がありますが、それぞれを比較した際のメリットを列挙して、「どちらの投資が優れているか」を徹底的に比べてみたいと思います。当然、その人の属性や投資のスタンス(どこまでリスクを取っ

  • 規模拡大が難しい時代に法人化は必要か?

    不動産・太陽光とも物件価格が高止まりしている割に、融資が出難い状況が続いており、かなりの数のサラリーマン投資家がボロ戸建てにも参入しております。ボロ戸建ても以前ほど公庫が融資を出さなくなったようで、融資が付きやすいのは価格の高騰が続く区分マ

  • 【潮目が変わった!】都心・郊外のインカムゲイン・キャピタルゲイン

    不動産投資による利益は、基本的には「インカムゲイン」(家賃収入)と、「キャピタルゲイン(売却益)で構成されております。また一部の方は、相続税や所得税の節税により、結果として残るキャッシュが増えたというケースもあると思います。 ここ10年位の

  • コロナ収束後は郊外築古アパートの価格はどうなるか?

    コロナは第4波の兆しが出ており、中々収束の目途が立たない中、収益物件の価格は超郊外のアパート以外は上昇傾向にあります。この環境下においても価格がなかなか下がらないのは、金融緩和によるカネ余りや富裕層による相続税やインフレ対策もありますが、①

  • 今は不動産投資よりも金融商品投資!

    ボロ戸建て投資に没頭してしまうと見落としてしまいますが、今は空前の「バブル」で、ほぼ全ての資産価格が上昇、売れ行き好調となっております。不動産全般(都内のマンション・収益物件、郊外のボロ戸建てなど。*超郊外のアパートは一部例外あり)株式・金

  • 残債利回りとキャッシュフロー・純資産増加について

    私は築古戸建てと太陽光に1億円強を投資しておりますが、売却して利益確定させた物件は無く、「本当に儲かっているのか?」「私の投資スタンスは間違っていないのか?」を常に自問自答しております。最終的に「儲かった」とは、その物件を売却した際に、税金

  • 市街化調整区域の戸建ての顛末と、3000万円のアパート

    先般、埼玉県北西部の市街化調整区域の戸建てに、買付を入れておりました。平成築で埼玉県上尾市内、市街化調整区域ですが、再建築可で400万円台の物件だったのですが、私は320万円で指値を入れて、売主様の反応を仲介業者経由で待っていたのですが、あ

  • インフレ時代の郊外物件の悲観論

    融資が厳しい割に不動産価格全般は下がらずに、路線価10万円以下の郊外アパートも価格を維持しております。このような時期でもあり、高額な頭金を用意できない私としては、掘出し物のアパートを仮に見つけることが出来たとしても、融資を使って1番手で購入

  • 埼玉県北西部の市街化調整区域の戸建てを見てきました!

    アパート購入は優先順位を下げて、ひたすら戸建てメインで物件を探しておりますが、久々に割安な戸建てが見つかったので、早速資料請求&現地訪問をしてきました。・JR高崎線沿いの埼玉県北西部 駅から徒歩30分前後・平成築・土地建物ともに、80㎡台程

  • 戸建・アパートは投資元本を回収したら勝ち確定か?

    ボロ戸建て投資ブームに火が付いておりますが、私よりはるかに「ボロい」戸建てを、私より「初心者」の方が購入するケースが増えているようです。私はボロ戸建ての適正家賃は、エリアにもよりますが5~8万円と思っております。5万円未満だと修繕等の経費率

  • 不動産と太陽光と株式投資

    このブログは、私が実践してきた不動産(ほぼボロ戸建て)や、一部太陽光の投資について記事にしておりますが、今回は少し視野を広げて金融商品投資についても触れてみたいと思います。投資全般に言えることですが、まずは先見の明がある人がその投資を始め(

  • 横須賀市へボロ戸建て(3戸)を見に行ってきました!

    年末年始に神奈川県横須賀市のボロ戸建てを3戸、見に行ってきました。神奈川県内で1000万円以下でクセが強すぎない戸建て物件が安定して見つかるのは、横須賀市と三浦市・平塚市以西・相模原市緑区くらいであり、横浜市・川崎市ではめったに出てきません

  • 1年間に掛かった戸建ての経費

    昨年1年は戸建ての入退去や修繕の発生が激しく、想定以上に経費が掛かった1年でした。ボロ戸建ては、利回り8%くらいの新築アパートと比較して2倍近い利回りが期待できる反面、面積当たりの賃料が安い上、ボロい分修繕が発生する確率も高くなります。激動

  • 都内不動産特有のリスクと特性

    不動産投資は①インカムゲインと②キャピタルゲインによって、最終的な投資の勝ち負けが確定します。また、エリア(都内・郊外・地方)や、物件構造(RC・鉄骨・木造)、物件種別(マンション・アパート・戸建て・オフィスビルなど)、築年数(新築・築浅・

  • 今、その投資は「春夏秋冬」のどこか?

    コロナによる世界中で起こっている金融緩和や、会社員の副業解禁という世の中の流れの変化を受けて、金融・不動産問わず投資マネーが急増しており、2020年は大半の投資価格が上昇しました。ここ2,3年に投資を始めた投資初心者の方でも、対象は問わずそ

  • ボロ戸建て投資ブームは、しばらく続く理由

    何度もこのブログに書いておりますが、ここ3年くらい(特にここ1年)ボロ戸建て投資家が急増しており、業者が500万円以下の物件を掲載すると、投資家が殺到してすぐに物件サイトから削除されることも多々あります。何故、ここまでボロ戸建て投資家が増え

  • 神奈川県北西部と埼玉県北東部へ内見してきました!

    相変わらずアパートの価格が下がる気配があまりなく、何だかんだ言って、割安な戸建てを探し続けております。先週・今週と、以下の物件(戸建て)を見に行ってきました。 ①神奈川県北西部 小田急線沿い(路線価7万円くらい)、平成築、駅徒歩15分位、

  • 【悲報】ボロ戸建投資家にとって逆風! 火災保険改定迫る!

    2021年1月1日より、火災保険料が改定されます。①エリア(都道府県)②築年数③構造(RC・鉄骨・木造)主に上記の要因によって、保険料が上がるケースもあれば、逆に下がるケースも出てくるようです。①については、ここ数年災害が多かったエリア(首

  • 千葉市緑区(2戸目)リフォームと隣地樹木伐採について

    無事、決済が完了した千葉市緑区の2戸目の戸建ての、リフォーム見積書が上がってきました。床の張替えや、トイレのコンセント引き込み、室内の砂壁の塗装、その他細かい修繕多数にて、約60万円でした。細かいことは言わずに、スピード重視で、即発注しまし

  • 千葉市緑区(2戸目)の決済が完了しました!

    10月末に、千葉市緑区内の戸建ての決済が無事に完了しました。平日だったので、買主の私は仕事で決済に立ち会えず、事前に仲介業者へ購入資金を振り込んでおき、買主不在状態で決済してもらいました。私にとって8戸目の戸建てで、千葉市緑区内では2戸目の

  • 副業解禁後の会社内での未来予測

    大手銀行などのお堅い業種なども、「副業解禁」「週休3日・週休4日制度の導入」など、サラリーマンが会社の外で稼いでもOKという仕組みが着々と出来つつあるようです。企業が一生、個人の生活を保証する時代は終わり、「一生雇用を保証することは出来ない

  • 戸建の土地値物件とアパートの土地値物件の相違点

    賃貸人のいない戸建は実需価格で売られているのに対して、アパートは収益還元価格で売られているのが一般的です。よって、土地・建物の面積が戸建ての2倍あるアパートが、戸建て価格の2倍ではなく4倍程度で売られていることが良くあります。戸建の土地値物

  • 鎌ヶ谷市戸建ても入居者決定!

    先日の埼玉県三郷市の戸建てに続き、千葉県鎌ケ谷市の戸建ても入居が決定しました!この物件は2戸目に購入した戸建てで、1戸目はオーナーチェンジ物件だったので、初めてリフォーム・客付けを行った物件です。募集開始後1か月程度で一旦入居が決まったもの

  • コロナが追い風となり、入居が決まりました!

    先日、紆余曲折を経て埼玉県三郷市の戸建ての入居が決まったと記事にしました。管理会社とはメールでやり取りしていたので入居者の属性等は聞いていなかったのですが、先日賃貸借契約書が管理会社より送られてきて、詳細を確認することが出来ました。・60代

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