不動産に関する経験上の知識を綴るブログ

農地の測量は必要かなぁ？

この度 農地の売買をすることになりました 坪単価1万円… 500坪あるので 土地価格は500万円 隣地立会いまでする 地籍確定測量まですると 測量費が40万円くらいかかっててしまいます そこで 以下のように対応します 買主には境界がわかるようにだけしますと伝えます 一般的に 農地は土地改良等により ほ場として整備された過去があります その際にはそれなりの図面が保管されています 図面をもとに 杭を探してみます 有るか無いかは運次第ですが 無かった場合は 土地家屋調査士の先生にお願いして 図面をもとに 仮杭を入れてもらいます 買主さんには その仮杭を見てもらい 根拠となった図面をお渡しします 後の…

2019/09/30 08:57

買取再販の事例・504万円の収益

不動産屋さんが コレ買わない？って 売地の情報をくれました 商店街（シャッター街）の中の 建物を解体した更地です 両隣はシャッター店舗・・・ しかし 小学校は近いし 住宅用地としてイケると判断 仕入れは以下の通り 900万円 土地代金 1万円 印紙代 18万円 所有権移転 28万円 仲介料 0円 取得税（還付済） 11万円 固定資産税 0円 金利（現金にて） 0円 造成費（そのまま売却） よって 仕入れ総額 958万円 即日、再販の準備です 資料作成 ネット公開 半年後に 購入希望者です 来客者への直販でした 販売価格 1462万円 収支は504万円 利益率は34.4％ ｟良かった点｠ 利益率…

2019/09/28 11:47

2019年9月の業況

昨日 同業者と話し合いの場がありました 今年に入ってから これまで住宅用地の動きは鈍い 土地単価は高止まり 建て売りは在庫増加 それでも建売業者は土地の仕入れを続けている 住宅メーカーの個人客数は減少 仲介のみの業者は苦しそう

2019/09/27 09:17

地権者交渉・4名・1,000坪・2日間

3日前 企業からの依頼で 事業所の隣地を買いたい このような話を請けました 勝手知ったる 地元の案件です 企業が欲しいのは 隣地の1,000坪 地権者は4名 この内3名は面識あり 予算は5,000万円 すぐに動きます 土地リストの作成 どの土地をいくら設定にするか 企業からの依頼文書の作成 ここまで1時間 地権者へのアポイント 所在不明の1名の行方調査 これに1時間 地権者宅へ訪問を2日に分けて 各地権者30分の交渉 2日間で 全員の同意を得られました 中には初交渉のその場で売却同署にサイン押印を頂けました （その方は初対面の方でした） 地域密着で業務をすることを 徹底している強みです 今後 …

2019/09/26 09:25

住宅ローン金利がダダ下がり

これって 良くないと思います 買え買えムードが漂ってます 借りたら返さなきゃいけません 調子に乗って そんなに借りていいの？ これからは 人口減少による 住宅あまりが起きてきます 起き始めています 新築市場よりも 中古住宅市場がメインになると想像できます

2019/09/24 09:00

節操のないお客さん

土地購入のお客さん 土地購入は決断しました 住宅用地ですので 住宅メーカー・工務店で住宅を建築するのは当然です が 何件も手当たり次第に 声をかけて 住宅プランを作らせます その度に 各建築業社から 土地の資料を求められます メールしてくれとかファクスしてくれとか あまりにも節操がなく 各建築業社に負担をかけ 無駄な労力をかけることになることが分かってない 図面作成にどれだけの時間がかかるのか ある程度 業者を絞ることも必要ですよ

2019/09/20 09:05

自然災害の不動産業者リスク

毎年 どころか 毎月のように 日本各地で自然災害が発生しているように感じます それも 50年に一度レベルと言われるくらいの 大規模災害です 日本各地の どこに起きてもおかしくない 不動産業に関してリスクを考えると 様々なリスクが考えられるのですが 当然人的被害は最も避けたいものです 建物の損傷などは保険対応できますが 問題は土地です 買取をし仕入れた土地が 浸水や土砂流入 地震による形状変化 このような事が起きてしまうと 商品として売り物になりません これに対して 保険も効きません 仕入れには 借り入れもするでしょうし 自己資金の投入もするでしょう これが 価値ゼロになりかねません 規模により…

2019/09/19 14:50

友人の父から土地の売却依頼を受けました

高校時代の友人の父 当時 レジャーボートに乗せてもらって まだメジャーではなかったウェイクボードなど いろんな経験をさせてもらい 感謝しかない親父さんです 一昨年 久しぶりにお会いしたのは 総合病院内で偶然でした 久しぶりの再会に話は弾んだのですが どうやら良くない病の様子でした 先日 親父さんから電話をもらい 土地の売却を依頼されました 恩返しのつもりで できる限りの好条件での売却を目指します

2019/09/18 08:59

住宅ローンの金融機関選び・そこにする⁉︎

普通 土地建物を購入にあたり 住宅ローンで資金調達をします この際の金融機関選びに 疑問を感じる事があります 最終的に選択するのは 買主さんですが ハウスメーカーの営業マンが オススメしてくれることもあるでしょう 選択のポイントは様々です ・金利 ・手数料 ・保険 ・借りやすさ このあたりで選択される方が多いです そこで疑問に思うのが この先30年取引するのに 生活範囲に支店がない金融機関を選ぶ方が多いことです 30年も付き合う中で 窓口に行く必要もあるでしょう 金利・繰上げ返済の相談に行くこともあるでしょう 日々の入出金もします 車で30分かかる 金融機関って面倒じゃない？ 地元の金融機関で…

2019/09/17 08:55

不動産屋なんて感情の塊

不動産の業務をしていると 様々な人物と関係を持ちます 性格は人それぞれです こちらの性格もありますが 合う人と会わない人がいます お仕事ですので 合わせる努力もします しかし こちらは 選択権を持ってます 主導権もこちらが持ってます 嫌なら 他に行ってもらって構いません 当然 この人の為なら頑張りたい！ と言った業務を優先しますよ 公も私もありません 人と人との関係で成り立つ仕事です 横柄な態度や 揚げ足を取るような人 イヤです 嫌いです あなたの仕事に全力で望めません お断りします 対等な関係で 気持ちよく仕事をしたいです

2019/09/14 09:56

また相続物件の売却依頼です

近所の旧知のお客様が お亡くなりになりました 相続人は同居の奥様と2人の子（成人） 相続物件は自宅と 市街化調整区域の農地が5箇所 売却依頼は 自宅以外の土地全部 農地の買い手はなかなか見つかりませんが 努力します 専業農家さんにお願いして いくらでもいいからと 引き取っていただく交渉がスタートします

2019/09/13 09:34

不動産投資について

個人の方が 不動産投資をする この場合の合法的な収益は 自分が貸主になるケースであり 収益はインカムゲインとなります 要は賃貸物件のオーナーになるということです 不動産を値打ちに仕入れ 再販をし キャピタルゲインを目的とすることは 宅建業法により規制されています

2019/09/11 09:42

賃貸マンションオーナーとの管理契約を解消しました

新築以来 長いお付き合いをしてきた オーナー様と 賃貸管理契約を解消しました 全14室のRCマンションでした 築20年以上は経過しています 何処かしら傷んできます 人が住めば消耗もします この辺りのオーナー教育が上手くいきませんでした 国交省の原状回復ガイドラインも 何度説明しても 退去時のリフォームに不満をあらわにしました 管理業務であっても 委任者と受託者の立場は対等で お互いを尊重すべき関係です 常に上からの発言でした 設備に不具合があればオーナー負担での改修です これすら 管理会社負担でやることもありました 丁重に管理契約解消の提案 言い換えれば解消を申し入れました ちゃんと次の管理会…

2019/09/10 10:21

絶妙なタイミングで商談です

旧知のお客様より 相続対策の相談を受けています 所有地をどうしようか？ 相続時に売却する アパートを建てようか（これには断固として却下を提案） 事前に一部売却 様々なプランを検討・提案しています そこに これまた旧知のお客様より 今の自宅が手狭になったから 何処かいい土地無いか？ とのお声掛けです 弊社は地元密着スタイルで仕事をしてます 両お客様とも 同じ町内です 買い希望のお客様に ちょっと待っていて いい土地出るかもですよとお話をしておいて 相続対策相談のお客様に 上手く売却できるかもですよとお話 ただし、こちらは 税務のプロではありませんので 税理士に相談のうえお返事をくださいとお願いし…

2019/09/09 08:42

知識のアップデートをしました

不動産業界に関わる 大きな法改正が有りました 2020年4月施行の民法改正です 不動産実務においても 色々な対策が必要になります 細かな内容は後日記録しますが このような改正に対応すべく 宅建協会は 定期的に研修会を開催しています 受講は不動産業者の義務となっています なのでほとんどの不動産業者は受講します お客様にご迷惑をかけないために しかしながら この講習に出ない業者が多数います この改正にどう対応するつもりなのか？ そもそも法改正すること自体を知らない業者も多数います これから不動産業者と関わる事がある方に ちょっと実験的に試してみてください ｟契約不適合責任｠はつけてくれますか？と聞…

2019/09/07 09:17

不動産取得にかかる費用は？

物件ごとの見積りをあらかじめ作成しています 不動産の購入を検討される方に 早い段階で提示しておきます これくらい掛かるんですね 大体こんな声が聞けますので みなさんある程度事前の知識をお持ちなんですね 一応、おさらいです ⒈物件代金 ⒉所有権の移転費用（司法書士） ⒊仲介手数料（3％＋6万円に消費税） ⒋固定資産税・都市計画税の清算（日割りか月割り） ⒌収入印紙 以下は物件によっては掛かるもの ⒌農地法・都市計画法（行政書士） ⒍分筆費用 それ以外にも掛かる事があります ざっくり

2019/09/05 09:06

ほんのちょっとのタイミングで300万円逃しました

先週 馴染みの不動産会社に立ち寄った際に こんな物件あるよ 売り物件を紹介されました 入札方式で 7000万円なら買えそうな物件でした 買取り再販の収支やら 色々と 判断に迷っていたところ コレまた別の馴染みの 建設業者さんが お客さんがいる 立地はバッチリ 価格は1億円で大丈夫 すぐに不動産業者に 在庫確認したところ 売買の交渉は成立して契約の準備に入ったとのこと 3日・・・ 3日早ければ こちらの条件のが良いのに 1億の媒介が決まれば 仲介料300万円もらえたのに はたまた 買取りしていれば 3000万円近い収益が得られたのに 不動産はタイミングです 悔しい

2019/09/04 09:10

築1年の中古住宅って・・・

一昨年 若い夫婦に 土地を購入頂きました 土地価格は1900万円 ハウスメーカーの営業担当が お客様を連れてきてくれ 土地契約 その後 住宅建築 最近 見覚えのある所在地の中古住宅の売り物件があるなぁと 調べてみれば そのお客さんが新築した住宅でした 離婚かなぁ ローン返済のショートかなぁ 他の事情かもしれませんが 売値は4900万円！！ 正直 なかなか売れる価格とは思いません 築1年とはいえ中古住宅 4900万円もあれば 自分の好きな土地に 自分の好きな家が建てられます 住宅取得の計画は慎重に

2019/09/03 08:48

『特別寄与料』が創設されました

聞きなれない言葉ですが 亡くなった方の 介護や面倒を看てくれた 相続権のない方 例えば 旦那を亡くした女性（子供はいない）が 義父の面倒を見た場合 義父の死去による相続の権利は この女性には有りません 亡くした旦那のお義父様の 実の子たちより 面倒をされた方です 相続の権利はありませんが 相続の権利のある方達に対して 金銭の請求をする事ができるようになりました 民法の改正により創設された 特別寄与料と言います すんなり支払いがされなければ 家庭裁判所が協力してくれます 家裁が 支払い時期・方法 金額まで算定してくれるようです 令和元年7月1日より施行されました 注意点は 相続開始または亡くなっ…

2019/09/02 08:59