いよいよ製造業の賃料減額交渉の依頼

これまで 飲食業・学習塾の賃料交渉はあり 対応をしてきたが いよいよ 製造業からの賃料減額依頼がありました 飲食業よりも 業績回復に時間がかかるように思う しかしながら 今回は3割減額の6ヶ月で対応することとし 6ヶ月後に再考することとする

コロナ禍における賃料減額の相談

緊急事態宣言が解除されました この2ヶ月間（この先も） 非常に厳しい業況でした 先回のブログ記載のような テナントからの賃料減額の相談がメインの業務でした 不動産賃貸管理業務も行っています 大家さんがいて テナントがいる その間を取り持って交渉事や賃料管理などをします コロナウイルスの流行に伴い ヒトの動きが減少する これにより各テナントの売り上げは当然減少するわけでして 管理物件のうち 居住用や個人用の駐車場などを除く 事業系の管理物件が約50件ほどあります この中で影響を受けそうな業種 飲食・学習塾等の件数が13件ありました 流行初期にピックアップしいつでも対応できる準備をしていました 実…

いよいよ賃料減額交渉の依頼

先の見えない 大変な状況になってきました いよいよ 賃貸管理をしている物件の 飲食店オーナーより 賃料の減額の依頼がありました 貸主借主はお互い 対等な立場で契約をしていると 普段から認識しています このような状況では 双方痛み分けするのが妥当だと思います よって 平時であれば 原則経営状態の悪化は 借主によるものとし 減額は基本お断りするのですが 今回は 貸主にもご理解をいただく必要があると判断し 交渉します ただし ただ減額ではなく 期間を決め 一年間に限りとか条件付きにて減額を提案するつもりです

価値観は人それぞれですね

事務所から 程近い幹線道路沿いのアパート 職業柄わかるのですが 間取りは2DKもしくは1LDK 築30年 家賃は込み込みで45,000円くらいでしょうか ここの駐車場に ピカピカのレクサスのLSが止まっています （10年ほど前はレクサスISでした） 乗降する姿を見かけることもあり さえない感じの痩せ型の中年の方 50代の男性 単身者と思われます おそらく住み慣れたアパートで 心地良いのでしょう 全然問題無いと思います 人それぞれの価値観がありますから 見かけるたびにそう思ってます 今日は彼女らしき女性が助手席から降車するのを見かけました ド派手な衣装のふくよかな方でした 年齢は50前後と思われ…

ただただ傍観するしかないのか

この度のコロナウイルスの影響で 不動産の新規業務はほぼストップ状態です 賃貸業務も行っていますので 日々の作業は少なからずありますし 収入も安定して得られています （事務所経費・従業員給与は賄えます） しかしながら やはり売買や仲介業務がメイン収入です これがないと役員報酬分が賄えません 今やれることは何か ただただ傍観し自体の収束を待つしかないのか 収束したところで業況は回復するのか 救いは 事業規模が小さく零細でやっている事 地域に根差して小さなことでもコツコツとやっている これが 規模を拡大路線を取っていたら ゾッとします 一旦止まると一気にキャッシュの回りが悪化します 最悪のケースは従…

先見ができない怖いもの知らず

土地の引き渡しをしました 買主は個人で住宅用地をお買い上げ この時期に有難いことです 金融機関で出金を待つ30分くらいの時間は 買主、売主、不動産業者、司法書士で雑談をして時間を潰します 今回はハウスメーカーの営業マンも同席でした まだ間取り等が決まっていないとのこと 買主から間取り等の変更希望の話が出ました それには追加費用がかかると営業マンは説明したのだが 買主は 融資枠はまだあるから 友人の家よりも仕様を良くしたいだとか このご時世で あなた大丈夫？ 30年（ボーナス返済無し）で 毎月返済額160,000円ですよ！ その家は本当に必要？ 誰にも止める義理も権利もありません 苦しくなったら…

先の見えない業況の悪化

昨年くらいから感じていた 嫌な予感が現実となっている 日経平均株価があっさり 20,000円割れ きっかけは新型コロナではあるが 根本的な何かが狂い出していた これはまだ序の口で この先どこまで下がるのか この状況下で 不動産を買おうという 博打うちはいないでしょ 先月 企業による工場用地の売買契約を締結したが 契約解除（手付流し）の申し出があるのではと冷や冷やしている 一般住宅用地は 問合せさっぱり無し 買取をして再販を仕込むのは もう少し様子を見てからにしようと思う 不動産価格は 株や為替ほど瞬間的に価格変動はないにしても じわじわボディブローのように変化する うちみたいな 零細規模の不動…

警察への相談・道路標識（一方通行）の移設

売却依頼のあった土地 現地確認すると 一方通行の標識が対象土地のど真ん中にありました 土地は整形地 住宅計画するのに自由度が高く 大きさもちょうど良い でも 道路標識がど真ん中では 駐車スペースに制約がかかり 住宅配置計画にも支障をきたしかねないなと感じました 警察署へ向かい 交通課へ相談すると では すぐに現場へ行きましょうと なぬ！？ 対応早い‼️ 現地へ到着し 対象地の端への移動であれば問題ないと言ってくれました 費用は民間負担となるようですが 数万円でできることですし 土地利用の自由度は格段に向上します

賃貸マンションの一棟売りの依頼

売却の依頼を受けました 物件概要は 築30年の賃貸マンション RC・12戸 現在、企業への一括貸付中 投資家への紹介 これはまだまだ先の話になります まずは自社での購入検討をします 利回りはどうか 単純利回りに限らず 公租公課や修繕費等も考慮した実質利回り 借入は可能か 利息や返済期間 毎月の返済額 キャッシュフローはどうか 賃料収入から返済額 修繕費も考慮 収支はどうなるか 賃料収入から固定費・修繕費・利息 収益に対しての事業税等 最終的な出口の検討 解体費用 売却価格等 このような検討をし 購入の判断をします ここで 買わないと判断したら 現在の借主に購入検討を依頼します 借主は このまま…

ババ抜きの様相を感じます

不動産業界 停滞気味であると感じてます 感じるどころか 痛感してます とにかく 売れ行きが悪い 基本、売買の仲介をメインとしていますが 住宅用地の売れ行きは 今年一年を通じ 昨年比50％を割っています 仲介業であれば 売れ残りのリスクはないのですが 不動産の買取再販をする いわゆる 売買をメインとしている業者は 売れない事が大きな打撃となります 価格の下落 借入金利負担 公租公課負担 早めの売り抜けを考えます 売買メインの買取業者は 値ごろだと飛びつきます しかし 業況は変わらないので 結果 もうけなしで売り抜けを検討します ババ抜きです この状況が少しづつ身の回りで起き始めています 平成バブ…

喪中の葉書が届きます

この時期になると 喪中葉書が届きます 商売柄 年配の方と商談する事が多く お世話になった方が亡くなると悲しくなします 駆け出しの頃 孫と変わらぬ歳の自分に 大切な不動産を任せてくれ こちらも精一杯それに応え 長年にわたり信頼関係を築いてきました このことは 次の世代にも引き継いでくれて 引き続き 長いお付き合いをする事ができています ご自宅にお伺いする際には ご仏前に 手を合わすこともお願いします 悲しい事ですが 良き関係のまま他界されたことに 感謝します

鬱陶しい野次馬

お客様から 売却の依頼を受けると 役所での調査 現場での状況確認調査 など行います そこまでは 単身で向かいますので 身軽ですが 土地家屋調査士に依頼をし 現地の測量・立ち合いとなると 複数名が物件周辺に集まることになります 旧市街地でこれを行うと 近隣の暇な老人が続々集まってきて 何か事件が起きたかの様な 人だかりになります これがとにかく鬱陶しい！ 部外者が 無いこと無いこと騒ぎ立てる 今回は古屋が立っている物件でした 集まった老人たちは 不審者が夜間侵入している だの プロパンガスのボンベ撤去は俺がやった だの 水道メーターは外しておいてやった だの 全部嘘・・・ なんなんだこの暇な老人…

修正してくれる人の存在

零細不動産屋を長年やっていると 注意してくれる人がいなくなってきます これも自分の色として 付き合ってくれる人とだけ 取引をすればいいやと 思う様になってました 慢心ですね 気持ちは楽になりますが デメリットも多いことに気づきました 初見の不動産業者さんと 取引をすることになりました こちらが 契約書類を作成することになりました 原案を作成し 先方に内容確認をしてもらいます 訂正というか ここまで記載するかという内容まで 赤ペン先生してくれました 新鮮な気持ちになりました 今後の仕事に役立てます

不良物件

優良物件だけを扱いたいのですが 都合上 不良物件を扱うこともあります 所有者が どうしても売りたい 違法な建築物が建っていたり 地中埋設物がある この様な物件でも それでもいいと 承知して購入する方も見えます 不動産業者は 不良物件を優良物件にする事が業務では無く 不良物件ですよと しっかり 買主に説明する事が任務です 後々 問題にならない様に

売主外人さん（非居住者・外国法人）の注意点！

お題のようなケースは 注意が必要です 代金5000万円の物件を 非居住の外人さん（外国法人も同じく）から購入 代金全額を 相手に払ってしまうと 後で大変なことになります 源泉徴収義務があります 代金として外人さんに支払うのは 4000万円 1000万円は税務署に収めます これをやらないと 税務署から 1000万円の納税を求められます 源泉徴収は義務なんです 外人さんが確定申告をすれば良いのですが 行方知らずになってしまうと 源泉分を割高購入することになってしまいます 外人さんから 不動産を購入することなんてないかもしれませんが 中国資本が日本国内を爆買いした後処理 日本人がハマるのは避けましょ…

golfからの学び

年初に掲げた目標に 今年は毎日練習に行く できればシングルになりたい 可能な限り練習に行けてます 努力の甲斐あって ハンディは9になりました ゴルフを始めて15年くらい 年初のハンディは14くらいでした 目標を立て 実践する そして結果がついてくる 当たり前のことを 再認識しました

golfは営業か？

自分の場合 ゴルフは営業になってます 友人と行くことはほとんど無く メンバーになっているゴルフ場に 一人でエントリーし 他のメンバーさんとラウンドをする だんだん馴染みなってきて お互いの人柄や生業が徐々にわかってきます そこで ポロリとお仕事をくれたり 相談を受けたり 銀行のコンペなどは 地元企業の役職の方が参加されますので やはり 馴染みになって 相談や依頼を受ける事があります 同業のコンペは 情報交換や業況について 貴重な機会になります 当然ですが ラウンド中には プレーに集中しますし ゴルフを楽しみます 自分は やらないのですが 釣りや麻雀も 同じ趣味で時間を共有するのに適していると思…

雑草から解放される時期になりました

朝晩は冷え込む様になりました 土地の売却を依頼され 現地に看板を据え 販売をします 売地は更地がほとんどです 春から夏は 雑草がもりもり生えます 本来なら 売主さんの善良なる管理者の注意事務を持って 草の管理をしてほしいところですが 保有が困難 管理出来ない ことを理由に売りに出される方が多い中 地主さんがこまめに 草の管理をすることは期待できません 看板はうちの社名になってます 苦情はうちにきます 苦情が来ない様に 定期的に巡回して 除草剤を散布するなどして 草のお守りをする時期が終わりました 春までは

旗竿住宅用地（延長敷地）

売地物件には 旗竿敷地・延長敷地などと 呼ばれる形状の土地があります 道路から自分の通路（延長敷地）を通って 奥の土地に家がある 法律上 この延長敷地の幅は決まってます この通路の長さによるのですが 15mまでは巾2.0m 25mまでは巾2.5m 25mを超えると3.0mが必要とされています が！ 2.0mの通路では 生活に支障があります 軽自動車も入りません よほどの都会でない限り 最低3.0mは確保する事が望ましいです 自分のことしか考えない 売主や業者は最低限の通路幅しか確保しません 違法ではありませんが やはり 利用者のことを 土地の使い勝手を優先すべきです

危険な依存形態

中小零細企業の 経営で危険な部分として 一社に依存してしまう事があります 大口の取引先からの 売り上げが過半を超えてしまう様だと 親亀こけたらみなこける状態になります 親亀がこけずとも 見放されたら終了です 企業に限らず 地域もそうです この地方は自動車産業に依存しています 今年に入り どうも自動車関連の雲行きが怪しい様に感じます EV化や自動運転により 旧来からの自動車メーカーが大きなシェアを失うのでは無いか うちも 不動産でもニッチな部分を見出すか？ 異業種を展開するか？ これから数年が大事な時期になると危機感を持って取り組みます