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不動産ほんまごとさんのプロフィール

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ブログタイトル
不動産に関する経験上の知識を綴るブログ
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https://fudousan2103.hateblo.jp
ブログ紹介文
不動産会社を経営しています 日々の業務や過去の経験から、不動産のホントのことをお伝えします 不動産仲介・売買、賃貸管理、相続等 日々さまざま起こる問題をどう解決しているのか みなさまの不動産事情の参考になればと思います
更新頻度(1年)

92回 / 144日(平均4.5回/週)

ブログ村参加:2019/07/16

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ハンドル名
不動産ほんまごとさん
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不動産ほんまごとさんの新着記事

1件〜30件

  • ババ抜きの様相を感じます

    不動産業界 停滞気味であると感じてます 感じるどころか 痛感してます とにかく 売れ行きが悪い 基本、売買の仲介をメインとしていますが 住宅用地の売れ行きは 今年一年を通じ 昨年比50%を割っています 仲介業であれば 売れ残りのリスクはないのですが 不動産の買取再販をする いわゆる 売買をメインとしている業者は 売れない事が大きな打撃となります 価格の下落 借入金利負担 公租公課負担 早めの売り抜けを考えます 売買メインの買取業者は 値ごろだと飛びつきます しかし 業況は変わらないので 結果 もうけなしで売り抜けを検討します ババ抜きです この状況が少しづつ身の回りで起き始めています 平成バブ…

  • 喪中の葉書が届きます

    この時期になると 喪中葉書が届きます 商売柄 年配の方と商談する事が多く お世話になった方が亡くなると悲しくなします 駆け出しの頃 孫と変わらぬ歳の自分に 大切な不動産を任せてくれ こちらも精一杯それに応え 長年にわたり信頼関係を築いてきました このことは 次の世代にも引き継いでくれて 引き続き 長いお付き合いをする事ができています ご自宅にお伺いする際には ご仏前に 手を合わすこともお願いします 悲しい事ですが 良き関係のまま他界されたことに 感謝します

  • 鬱陶しい野次馬

    お客様から 売却の依頼を受けると 役所での調査 現場での状況確認調査 など行います そこまでは 単身で向かいますので 身軽ですが 土地家屋調査士に依頼をし 現地の測量・立ち合いとなると 複数名が物件周辺に集まることになります 旧市街地でこれを行うと 近隣の暇な老人が続々集まってきて 何か事件が起きたかの様な 人だかりになります これがとにかく鬱陶しい! 部外者が 無いこと無いこと騒ぎ立てる 今回は古屋が立っている物件でした 集まった老人たちは 不審者が夜間侵入している だの プロパンガスのボンベ撤去は俺がやった だの 水道メーターは外しておいてやった だの 全部嘘・・・ なんなんだこの暇な老人…

  • 修正してくれる人の存在

    零細不動産屋を長年やっていると 注意してくれる人がいなくなってきます これも自分の色として 付き合ってくれる人とだけ 取引をすればいいやと 思う様になってました 慢心ですね 気持ちは楽になりますが デメリットも多いことに気づきました 初見の不動産業者さんと 取引をすることになりました こちらが 契約書類を作成することになりました 原案を作成し 先方に内容確認をしてもらいます 訂正というか ここまで記載するかという内容まで 赤ペン先生してくれました 新鮮な気持ちになりました 今後の仕事に役立てます

  • 不良物件

    優良物件だけを扱いたいのですが 都合上 不良物件を扱うこともあります 所有者が どうしても売りたい 違法な建築物が建っていたり 地中埋設物がある この様な物件でも それでもいいと 承知して購入する方も見えます 不動産業者は 不良物件を優良物件にする事が業務では無く 不良物件ですよと しっかり 買主に説明する事が任務です 後々 問題にならない様に

  • 売主外人さん(非居住者・外国法人)の注意点!

    お題のようなケースは 注意が必要です 代金5000万円の物件を 非居住の外人さん(外国法人も同じく)から購入 代金全額を 相手に払ってしまうと 後で大変なことになります 源泉徴収義務があります 代金として外人さんに支払うのは 4000万円 1000万円は税務署に収めます これをやらないと 税務署から 1000万円の納税を求められます 源泉徴収は義務なんです 外人さんが確定申告をすれば良いのですが 行方知らずになってしまうと 源泉分を割高購入することになってしまいます 外人さんから 不動産を購入することなんてないかもしれませんが 中国資本が日本国内を爆買いした後処理 日本人がハマるのは避けましょ…

  • golfからの学び

    年初に掲げた目標に 今年は毎日練習に行く できればシングルになりたい 可能な限り練習に行けてます 努力の甲斐あって ハンディは9になりました ゴルフを始めて15年くらい 年初のハンディは14くらいでした 目標を立て 実践する そして結果がついてくる 当たり前のことを 再認識しました

  • golfは営業か?

    自分の場合 ゴルフは営業になってます 友人と行くことはほとんど無く メンバーになっているゴルフ場に 一人でエントリーし 他のメンバーさんとラウンドをする だんだん馴染みなってきて お互いの人柄や生業が徐々にわかってきます そこで ポロリとお仕事をくれたり 相談を受けたり 銀行のコンペなどは 地元企業の役職の方が参加されますので やはり 馴染みになって 相談や依頼を受ける事があります 同業のコンペは 情報交換や業況について 貴重な機会になります 当然ですが ラウンド中には プレーに集中しますし ゴルフを楽しみます 自分は やらないのですが 釣りや麻雀も 同じ趣味で時間を共有するのに適していると思…

  • 雑草から解放される時期になりました

    朝晩は冷え込む様になりました 土地の売却を依頼され 現地に看板を据え 販売をします 売地は更地がほとんどです 春から夏は 雑草がもりもり生えます 本来なら 売主さんの善良なる管理者の注意事務を持って 草の管理をしてほしいところですが 保有が困難 管理出来ない ことを理由に売りに出される方が多い中 地主さんがこまめに 草の管理をすることは期待できません 看板はうちの社名になってます 苦情はうちにきます 苦情が来ない様に 定期的に巡回して 除草剤を散布するなどして 草のお守りをする時期が終わりました 春までは

  • 旗竿住宅用地(延長敷地)

    売地物件には 旗竿敷地・延長敷地などと 呼ばれる形状の土地があります 道路から自分の通路(延長敷地)を通って 奥の土地に家がある 法律上 この延長敷地の幅は決まってます この通路の長さによるのですが 15mまでは巾2.0m 25mまでは巾2.5m 25mを超えると3.0mが必要とされています が! 2.0mの通路では 生活に支障があります 軽自動車も入りません よほどの都会でない限り 最低3.0mは確保する事が望ましいです 自分のことしか考えない 売主や業者は最低限の通路幅しか確保しません 違法ではありませんが やはり 利用者のことを 土地の使い勝手を優先すべきです

  • 危険な依存形態

    中小零細企業の 経営で危険な部分として 一社に依存してしまう事があります 大口の取引先からの 売り上げが過半を超えてしまう様だと 親亀こけたらみなこける状態になります 親亀がこけずとも 見放されたら終了です 企業に限らず 地域もそうです この地方は自動車産業に依存しています 今年に入り どうも自動車関連の雲行きが怪しい様に感じます EV化や自動運転により 旧来からの自動車メーカーが大きなシェアを失うのでは無いか うちも 不動産でもニッチな部分を見出すか? 異業種を展開するか? これから数年が大事な時期になると危機感を持って取り組みます

  • ドンピシャのタイミング

    1日目 懇意にしている司法書士が来社 土地を売りたい方がいるので 相談に乗って欲しい お客様と土地の情報を受け取る そのまま 役所及び現地調査 お客様とのアポ取り 2日目 お客様と打ち合わせ 土地の調査結果報告 価格設定案の提示 販売の依頼を受ける 3日目 ハウスメーカーの営業が来社 新人です まだ一本も契約が取れていないとのこと まだ資料も出来ていないが こんな物件があるよ よかったら土地無しのお客さんに紹介してみてと 物件の情報をお渡し 4日目 ハウスメーカーの支店長が朝一番に来社 昨日新人がいただいた土地情報 条件にぴったりのお客様に昨夜紹介しました 興味ありで検討したいと言われてます …

  • 越境が発覚した⁉︎

    売却土地の測量をした結果 隣地の建物のヒサシが 売地側に3センチ入ってきていることが判明 この際の対応を何パターンか 紹介します パターン1 建物所有者に現地確認をしてもらい 改善をお願いする もっともスタンダードです パターン2 建物所有者に現地確認してもらい 現況図を作成し 覚書を取り交わします 内容としては 「越境が確認された 今回は現況を不問とするが 将来建替の際には改善する これは相続人・買主にも受け継ぐ」 パターン3 土地所有者である 売主に状況説明し 境界をこちら側にずらして 越境物が無いように調整する こちらの面積は減るが 面倒な隣地トラブルを避けるためのレアなケース まだケー…

  • 失脚した友人

    悪い不動産業者がいます 表向きは良い顔します しかし 滲み出る胡散臭さ 直感で こいつとは深い関わりは控えるべきだと 判断しました 同業の友人 彼は事業主ではなく 従事者です 成績が欲しかったのでしょう 前述の業者と付き合いだしました 地主さんを騙すような ギリギリのラインで 結構な件数の仕事をもらったようです 友人は調子に乗ってました 自分にも 一緒にやらないかと誘ってもきました 嫌だ 一蹴しました その業者や彼が携わった地主が 自殺しました 大きな問題にはならなかったが 確実に騙され 負債を抱え 命を断ちました 彼の社内では問題になり 彼は責任を取らされ 別部署に左遷です 当の業者は 自己…

  • 不動産キャリアパーソン

    宅地建物取引士 いわゆる宅建資格 これは 不動産業務に携わるために 必須の資格 これがないと 契約行為のキモである 重要事項説明をする事ができません しかし 宅建の資格は 誰でも取得する事ができます 高校生でも勉強すれば取得する事ができます 不動産キャリアパーソンは 実際の 不動産業務に直結した知識を習得するための資格です 物件調査の仕方であったり 接客や書類作成のコツであったり 不動産業務のホントのところを理解するのに とても有益な資格です

  • 不動産コンサルティングマスター資格

    不動産業に 携わるのに必須なのは 宅地建物取引士 いわゆる宅建の資格 これは 当たり前に持ってないと 話になりません 主に 不動産の売買や賃貸の 契約に関する知識です 不動産コンサルティングマスター このような 資格 称号 もあります 宅建士である事が条件です 不動産コンサルティングマスターは どんな資格か? 単に契約に向けた 知識に関わらず 売主さん買主さんに 有益な提案ができるための 専門的なコンサル知識を習得します この資格も持っているだけではなく 豊富な経験と知識により うまく活用できるものです 広い視野で 客観的に不動産の他の資産も含め お客様に最善のプランを提案します これにより …

  • 不動産における納税義務

    不動産関連の納税は様々です 個人が 不動産売却により 利益が出れば 譲渡所得税がざっくり20%or40% 結構な税率です これ 絶対逃れられません 確定申告してください 買主に いくらで買ったか? といった確認の封書が送られます

  • アパートの資産価値・市場価格

    アパートの1棟売り お値段は? 設定は以下の通り とても簡単に 土地300坪 アパート8室・建築費用1億円 家賃8万円・年間768万円 融資1億円・返済30年・金利2% アパート事業始めちゃいました 年間収支は 768万ー金利200万=568万円 現金は 568万ー元本返済333万円=235万円(たったこれだけ) 事情があり売らざるを得なくなった いくらで売れるか 年間568万円の収益物件です 利回り8%なら買い手がいます 568万円➗8%=9600万円 9600万円で売れます! でも まだ残債があります 3年後だと 1億の借金の残りが9000万円あります 9600万円ー9000万円=600万…

  • 納税義務の認識

    某芸能人が納税していないとのニュース 個人事務所を設立するという 知恵は働くのに 納税どころか 申告もしていなかったという 忘れていた 怠慢だった などとの馬鹿げた言い訳 不動産会社に限らず 法人なら 決算するでしょ 法人役員に限らず 給与所得者なら 源泉徴収されるでしょ ふざけてますね

  • 宅建試験の思い出

    自分が 宅建試験に合格したのは 不動産業に従事したその年 結婚して1年 長男が産まれてすぐ 絶対に合格するとの思いで臨みました 試験は10月 勉強開始は6月から 毎日 子供を寝かしつけた後 夜9時から12時まで ほぼ毎日勉強しました 試験近くになっても 緊張なんてしませんでした むしろ余裕で 満点取れるかどうか くらいの自信がありました だって 本気で取り組んだから 過去問も何度も徹底して 全て頭に入ってました 今年はダメだったけど 来年も受験するという方 これくらい徹底してやらないと 受からないですよ ちょちょっと勉強したくらいでは 絶対に受からない試験です

  • 宅建試験の時期です

    宅建 正式には 宅地建物取引士 数年前までは 宅地建物取引主任者 者(もの)から士(サムライ)に格上げです その宅建資格試験は毎年10月に行われます 試験の運営は 県の主導ですが 人員が足りません 試験会場の運営や 監督官などは 派遣業者や不動産業界の人員を投入します 自分も 所属する宅建協会の支部より依頼を受け 何年間か 試験会場の監督官をしました 大学の講堂や講義室で 部屋の大きさにより 監督官がメイン・サブ合わせて 2〜3名の配属となります 監督官を受けると 試験日の1ヶ月前に研修を受けます 丸一日かけ 当日の流れなどのレクチャー 試験開始前から終了まで 完全に外部との接触を閉ざされ 話…

  • 災害による被害を考えさせられました

    今回の大型台風での 被害を知り 相当な被害額であると考えました 家財 車 家 どれも 日々の勤労により得られた 収入から 買い揃えたに違いありません 掃除機1台にしても数万円です 車なら数百万 家は数千万円 相当な覚悟で購入したと思います それが一夜にして奪われる 住む場所選びを誤った? そんな一言で済まされることではありませんが 今後は非常に大切なことの様に思えます 不動産業に関わるものとして 今後の業務で 強く訴えていく決心をしました

  • 自然災害と不動産業者

    先日の大型台風の被害が 徐々に明らかになっており とてつもない被害である事がわかってきました ニュースや記事を見るたびに 自分の生業である 不動産業の責任を痛感しています 仲介した土地にお住まいの方が 今後災害に遭わないか お客様に 土地を購入いただく際には ハザードマップ等の説明をし 災害リスクも説明しております ハザードマップで 浸水の可能性ありという土地も 過去に何件も取り扱いしました お客様もご理解の上 購入いただいていると思ってますが 本当にリスクを理解しているのだろうか? 今回の台風がこの地方を直撃したら お客様に何かあったら 責任を感じ 廃業してしまうくらい 心配でたまりません

  • ハザードマップを見直す

    行政が公開している ハザードマップ 河川の氾濫 津波 地震による液状化 何パターンかの ハザードマップがあります 今回の台風を受け ハザードマップを見直しました 見返しました 過去に取り扱った土地 現在販売している土地 自宅や自社 そのほとんどは 何らかのリスク対象となっています こうなると どこに住めば良いのか 絶対安全な土地なんてほぼ無い様に思えます どこに住んでも 何があっても それを受け止め 命を最優先に心がけるしか無いのではないか 今後の不動産価格は 利便性よりも 災害リスクを考慮したものになるのではないか 大きな転換を考えさせられる 台風でした

  • 浸水対策をする

    先日の台風による 川の氾濫 下水の逆流による 日本各地の被害を報道で見て いよいよ 明日は我が身だと 痛いほどの恐怖感 自分の家族はもちろんのこと 事務所の浸水対策を速やかにしました 重要書類を床上30cm以上の部分に保管する PCは10cm サーバーは30cm これ以上は普段の使用に支障があるため 災害の危険性が高まった際に もっと高い位置に移動する様にする

  • 金融機関の支店長との雑談

    支店長がふらっと来店 最近どうですか? お互いの業況の情報交換です こちらは決算を終え 決算書を開示 今季の見通しなどをお話ししました 先方からは最近の融資状況のお話 『最近、近隣県からの融資相談が増えてきている ほぼアパート向けの事業資金 スルガ以降こちらにこのような融資案件が流れてきている 正直、そのような案件には 融資は前向きではなく断っている 支店営業管轄内においても いまだにアパート建築による融資審査がある このような案件にも 積極的には融資はしていない 融資するなら金利を2%以上設定 金融機関は アパート業者の家賃保証など全くあてにしていない』 概ねこの様な内容でした 一般的な 住…

  • スタッフへの敬意

    経営者なら 当然スタッフへの感謝の気持ちはあるはずです 弊社も 経営者の自分一人で 業務を遂行できるはずもなく 日々 スタッフに助けてもらっています 当然対価としての 給料もお渡ししてます 常のお給料はもちろん 会社に利益が出れば 可能な範囲で 決算報酬としてボーナスをお渡しします ここ数年は 業績もよく 決算ボーナスは100万円以上を出せています 良い時は出すからねと 常々口に出していってます

  • 不動産売却の準備・測量

    売却依頼を受けた土地の 売却に向けた準備として 境界確定 いわゆる測量という作業が必要になります 不動産業者にはできませんので 土地家屋調査士に依頼します 土地には必ず 隣地があり 隣地の所有者がいます 測量対象地の接する土地の所有者に 立会いしてもらい 境界を確認・確定の承認印をもらいます それによって作成された図面が 世間でいう測量図 具体的には 境界確定図とか 地積確定図とか 現況図とか 用途により色々な図面を作成してもらいます 基本的には 売主さん負担で行います

  • 長期入居者へのサービス

    弊社管理アパートに 独身の頃から 10年以上入居してくれている 男性がいます 気さくで良い人柄です 昨年 本人から連絡があり 結婚するとのオメデタイ内容でした ついては 長くお世話になったアパートを引き払って 別のアパートを探したいとのこと 今のアパートは 賃料もお値打ちだし 住みやすいし 何より 住み慣れてる でも 10年以上住んでいて 流石に内装や設備が古く 新居にはふさわしく無いのではと言われました そこで 即座に提案しました 大家さんに話をして クロスの張替え・設備の刷新をしてもらえるよう 交渉してみて 大家さんが協力してくれたら このまま入居していてくれますかとの提案です 入居者も即…

  • 評価⭐️1つですって。

    真面目に仕事してます 正直に仕事してます 先日 電話で不動産活用の相談を受けました まずは物件の所在地を聞きます 弊社の営業範囲から少し遠かったのです でもこのような活用方法もありますよって 提案をさせていただきました ただ 頻繁に見に行けませんし 不慣れな地域なので ご迷惑をおかけするかもしれませんのでと 丁重にお断りをし 電話を切りました そしたら 即刻、メールの通知音! 御社が評価されましたとの内容 確認してみると 評価☆1つ 最低評価です・・・

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